2010年永和隆崇明岛启东项目提案报告

2010年永和隆崇明岛启东项目提案 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 胶州市山水国际项目 营销策划报告 缘智不动产 2012-1-5 011>. 项目 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 及核心问题界定 02. 项目的核心价值 03. 项目的市场机会 04. 项目定位 05. 操盘思路 06. 操盘团队 思维导视 PART 1 项目分析及核心问题界定 临近胶黄铁路、环胶州湾高速公路 区域，建设以汽机车配件、造船配件、轨道交通设备为主的 现代装备制造业基地。在临海、滨河湖区域，发展现代物流业、IT、文化创意产 业，建设产业研发区、金融商务区、行政办公区、高端居住区、旅游休闲度假区。 少海新城，集城市综合、休闲娱乐、 旅游健身、商务研发、现代办公于一体的宜游、宜业、宜 居的南湖旅游新城基本建成。 胶州市基本情况 【项目分析及核心问题界定】 物流园区 少海新城 胶州市，拥有深厚的历史文化底蕴、良好的城市产业基础，是建设半岛蓝色经济区和青岛环湾发展的重要支点城市，2010年胶州市地区生产总值达到557.06亿元，人均约为10165美元，城区一个核心三个平台的城市格局已经确立，产业特色鲜明规模强势的乡镇经济蓬勃发展。 胶州市中心城区是以新城区为核心的 中央城区部分，目前已经成为胶州市政治文化中心，成为了胶州中高端住宅的聚集地，尤其是随着城区公园建设，大型商业入驻，文化会展体育三大中心建设，三甲标准的胶州市人民医院的建设，新城区的城市功能将日臻完善。 中心城区 少海新城 产业新区 中心城区 产业新区 青岛胶州湾国际物流中心是山东半岛最大、青岛市唯一的陆路综合物流中心，毗邻青岛港、青岛前湾港和青岛流亭机场，紧靠同三、济青、济青复线、环胶州湾四条高速公路，胶济、胶黄、胶新、蓝烟四条铁路在中心周围纵横交汇，形成了中心与全国各地互动、中心与世界各国相连接的良好交通枢纽。青岛胶州湾国际物流中心划分为综合配套服务区、保税监管及国际物流区、物流中心平台(中铁物流)、口岸市场交易区、国内物流及加工配送区、多式联运区、仓储及集散配送区和物流工业区八大区域。先后吸引了中铁集装箱青岛物流中心、中国物流公司、青岛船东集装箱物流分拨中心、青岛交运新华昌集装箱制造有限公司等一大批知名企业前来落户发展。 物流园区 胶州市房地产的市场环境 【项目分析及核心问题界定】 2010年，胶州市地方生产总值连近五年平均约为15%，但是增速在2009年开始下滑，2010年的增速不足8%。城镇人口可支配收入处于较快增长，近五年的平均增速略高于15%，略高于GDP增速。 今年胶州市房产市场存量较大，截至到2011年12月30日，胶州市场 商品房住宅存量为13529套，全年销售仅有79.17万平，存量增幅超过了100%，销售量减少40%，并且销售量集中在单价3000元/平米以下房源，套面积在60-90平米区间的房源，市场销售存在总存量压力大，去化结构不均衡等问题。 2010年，人均GDP为66073元，折合约10000美元，按国际通用标准,房地产市场正进入高速发展阶段到稳定发展的过度阶段。 人均GDP与房地产发展关系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 宏观经济增长与房地产发展关系 国际通用衡量标准 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。 1000-5000美元 5000-10000美元 10000-20000美元 0-1000美元 减缓发展期 高速发展期 稳定发展期 稳定发展期 2010年，胶州市GDP为577.2亿元，近五年平均增速为15%，城市城镇化率在55%左右，已经进入快速城市化进程，并且已经推动了城市新区的快速发展。 房地产市场已逐步开始由数量为主的发展模式向质量数量并重的发展模式过渡，发展速度将会有所放缓。发展方式将由简单粗放向集约型发展过度。 胶州市房地产发展的阶段 胶州市房地产发展阶段的研判 【项目分析及核心问题界定】 胶州市中心城区房产市场主要供应布局 【项目分析及核心问题界定】 政府北侧板块 政府北侧板块依托新区的环境改造背靠老城区生活配套，逐步开始成为 住宅市场重要供应区域，代表项目有: 紫薇广场 渤海湾花园 正北名苑 政府南侧板块 是胶州新城区最早发展起来的板块，目前区域住宅市场相对较为成熟， 板块下一步发展的重点是商务办公，住宅供应量开始逐步放缓，代表项目: 隆福馨河湾 香港路南侧板块 胶州中心城区向东向南发展，拓展是城市空间，其中香港路就是城市向 南发展的重要节点，目前香港路南侧已经逐步成为胶州中高端住宅的重要供应区 域，代表项目: 台湾花园 缇香郡 香港路南侧板块 政府南侧板块 政府北侧板块 胶州市中心城区主要在售项目的情况 【项目分析及核心问题界定】 香港路南侧板块 政府南侧板块 政府北侧板块 绿城紫薇广场 总占地55万平米，总建面128万平米。项目配套有五星级酒店、会所、幼儿园、小学、商业街等，首批推售春晓苑，住宅882套已销售519套，销售周期24个月，去化率58.8%，已销售房源均价7100元/平米滞销户型面积集中在160平米以上。150平米一下户型去化率高。 主要客户:私企老板、公务员，大型企业高管。 紫薇广场 胶州市中心城区主要在售项目的情况 【项目分析及核心问题界定】 香港路南侧板块 政府南侧板块 政府北侧板块 渤海湾花园 总占地2.2万平米，总建面7万平米。项目配套直饮水系统、中央空调、太阳能热水器等，住宅共454套已签约7套，销售周期12个月，去化率不足2%，销售均价6000元/平，户型定位模糊，产品客群不够清晰，项目品质诉求缺乏质感。 渤海湾花园 胶州市中心城区主要在售项目的情况 【项目分析及核心问题界定】 香港路南侧板块 政府南侧板块 政府北侧板块 隆福馨河湾 总占地6.3万平米，总建面7万平米，多层低密度社区，生态水景园林，户型集中在92-135.首批推售710套，去化率为74%，销售周期12个月，房源之 间去化较为均衡，已销售房源均价5450元/平米。 隆福馨河湾 胶州市中心城区主要在售项目的情况 【项目分析及核心问题界定】 香港路南侧板块 政府南侧板块 政府北侧板块 台湾花园 台湾花园 总占地2.7万平米，总建面6.6万平米，由9栋多层和2栋小高层组成，户型集中在75-135，首批推售住宅144套，2011年11月12日开盘，已实现销售33套，去化率为13%，适合刚需的80平米一下房源去化速度相对较快，改善型需求市场没有释放，已销售房源均价4577元/平米。目前客户: 周边学校老师，企业事业工作人员为主。 胶州市中心城区主要在售项目的情况 【项目分析及核心问题界定】 香港路南侧板块 政府南侧板块 政府北侧板块 缇香郡 总占地13.5万平米，总建面12.2万平米，是依托斯卡纳风格为主的混搭建筑，首批推售1353多套，户型集中在80平米左右，2011年8月开始销售，11月份正式开盘，已实现销售237套，去化率为17.5%，已销售房源均价4910元/平米。 项目定位为青年社区，主要面对刚需人群。 缇香郡 胶州市中心区市场供应的基本情况 【项目分析及核心问题界定】 1、市场整体供应量大，单个项目相对体量大，项目之间规模、景观、配套的市场关注度高; 2、不同项目之间定位差异化明显，紫薇广场，户型集中在150平米左右的大户型，隆福馨河湾、台湾花园集中在70-130平米中等户型，缇香郡集中在80平米左右小户型; 3、去化速度整体偏慢，目前在售项目中，紫薇广场市场工作最系统销售业绩相对也较为理想，但是去化时间24个月，一期春晓苑去化率不足百分之六十，其他如渤海湾花园等项目去化情况就更不理想; 4、随着供应量增加，市场竞争开始越来越激烈，项目之间的竞争已经从原来表面品质竞争演变为项目综合实力的竞争，对项目产品研发、开发管理和销售管理都带来了深刻的变化; 项目现状及四至 【项目分析及核心问题界定】 项目基本情况 【项目分析及核心问题界定】 项目关键词: 景观 40000平米私属公园，12500平米湖岸美景，80%绿化率; 配套 7200平米会所、双语幼儿园、游泳馆、网球场、篮球场; 电子安防系统、外墙挂石材、外挂观光电梯、中央空调; 洋房 多层电梯洋房。 产品属性 能够满足有高购买力追求生活品质客户的改善型需求 多层电梯洋房，40000平米私属公园，12500平米湖岸美景，80%绿化率，7200平米会所、双语幼儿园、游泳馆、网球场、篮球场、电子安防系统、中央空调、外墙挂石材、外挂观光电梯。 地块居住环境正在升级，教育配套齐全，距离教育资源集中的教育局2.8公里，新利群3.3公里，三里河公园3.5公里。 城市成长性地段，属于城市发展的主要方向之一，拥有较好的市场关注度和认可度。 区位 环境 产品 需要克服的问题: 1、有效地塑造项目的市场形象，提高产品形象力带来的精神层面的附加值; 2、充分展示项目的产品力，支持目前市场定位。 【项目分析及核心问题界定】 项目属性 操盘目标 市场启动 销售回现 利润和品牌 梳理项目价值，寻找撬动市场的支点 理顺渠道、形象展示和打动成交的系统准备 启动市场，实现成交 销售管理的主要工作 【项目分析及核心问题界定】 基于目标与现实存在的主要矛盾，界定本项目的核心问题 制约项目成交的因素 销售管理工作的目标 核心问题: 1. 项目的核心价值是什么, 2. 如何启动市场, 3. 如何建立起销售的系统工程, Vs ?市场启动 ?销售回现 ?利润和品牌 【项目分析及核心问题界定】 1、市场成交萎缩，供应量已经放大，市场存量压力巨大; 2、项目普遍销售周期太长，销售压力大; 3、前期已经给市场产生了滞销的市场印象; 4、大部分客户为改善型需求，容易受到政策环境的影响; 5、目前市场对项目的印象是质高价更好，产品形象略显单薄，对价格支撑 能力偏弱。 渠道建设 销售系统的理顺 启动市场的模式 梳理项目的核心价值 建立项目的价值体系 寻找到撬动市场的支点 战略层面 策略层面 山水国际的核心价值是什么, 我们怎么重新赢得市场关注，避免客户视觉疲劳, 解决问题的思路 【项目分析及核心问题界定】 PART 2 项目的核心价值 环境 产品 品牌 人文 项目拥有什么样的景观资源 【项目的核心价值】 山水国际 项目东侧 三里河公园 青年水库 三里河 三里河公园 政府前绿色景观带 青年水库 自然村庄 【项目的核心价值】 山水国际 项目拥有什么样的人文环境 环境 产品 品牌 人文 胶州一中 海洋大学 职业教育中心 实验中学 胶州利群 高凤翰纪念馆 项目拥有什么样的外部环境 环境 产品 品牌 人文 【项目的核心价值】 环境属性:成长性地段，环境价值弹性较大，适应于多种物业 地块作为胶州市新城区成长地段，通过了近几年新城区的发展，目前市场对 香港路的前景普遍看好。 城市成长地段 缺乏强势的景观资源，没有污染源 交通便利香港路环境正在升级 教育配套齐全 项目拥有什么样的产品 环境 产品 品牌 人文 【项目的核心价值】 1、项目占用地面积:67262平米，总建筑面积近13万平米，地上总建筑面积:99221平米。拥有40000平米私属公园，12500平米湖岸美景，80%绿化率; 7200平米会所、双语幼儿园、游泳馆、网球场、篮球场; 电子安放系统、外墙挂石材、外挂观光电梯、中央空调; 2、首批推售(已取得预售许可证)房源为39>42套，38976平米，套均面积为113.96平米，主力户型为80-90平米两居室，130平米三居室和110平米两居室。 3、首批推售电梯洋房，一梯两户全明 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ，户型南北通透，动静分区，功能设计完整清晰。 项目拥有什么样的企业品牌 环境 产品 品牌 人文 【项目的核心价值】 品牌，宝丽金作为房产品牌在胶州已经有较高的知名度，山水国际作为 公司开发的第一个项目，需要公司品牌和项目牌品相互支撑，相互哺育。 环境 产品 品牌 人文 项目的核心价值的构成 核心价值 产品品质 区位条件 【项目的核心价值】 项目的核心价值构成的主体是产品品质辅助以成长性的区位环境，但是在市场大环境不够景气和项目首次推盘受阻的的双重打击下，显然项目仅靠产品力来启动市场力量略显单薄，所以项目要提升精神层面的附加值，同时实现内圈层营销和外圈层营销，提升目标客户的归属感和圈层认可感。 PART 3 项目的市场机会 市场机会 【项目的市场机会】 香港路南侧板块 政府南侧板块 政府北侧板块 台湾花园 市场机会一: 香港路南侧板块是胶州是中心城区南向空间拓展着重发展的区域，是城市发展的主要方向的成长板块，市场关注度较高; 市场机会二: 胶州中心区内出了低密度别墅项目外，中高端项目主要是高层和小高层 社区，山水国际作为低密度电梯洋房，仅从物业形态来看具有较好的市场吸引力; 客户机会一: 有效的满足财富阶层改善居住环境的需要。 客户机会二: 满足购买力较强人群为子女婚房等目的的置业需要。 客户机会三: 能够满足地生活品质要求高但是对购买高层存在心里抗性的客户群体。 市场客户机会 【项目的市场机会】 渠道打通，情景展示 压力:1、香港路南侧开发初期，杭州路西侧市场心理略显偏;2、产品质高 价更高和滞销的市场印象 充分利用项目会所、游泳馆、网球场等利用互动活动提高项目客群的圈层认 可感 梳理辐射、迎宾、接待、展示、样板的包装 打通本地市场和外地市场的营销渠道 市场供应量大，在售项目去化速度较慢 营销策略 本项目竞争策略:形象拔高，渠道打通，产品力展示充分。 市场机会 【项目的市场机会】 PART 4 项目定位 回顾 区位 属性 项目定位的支撑条件 【项目定位】 项目定位的支撑条件 环 境 回顾 【项目定位】 回顾 价值 构成 项目定位的支撑条件 【项目定位】 回顾 机会 项目定位的支撑条件 【项目定位】 中高端财富阶层改善性住宅 定位诠释: 将项目主力户型之一130平米三居室户型的目标客户群体作为项目的 定位人群，给项目目标客户打上圈层的标志，项目的市场定位得到目标客户群的 青睐以后，追随性客户对110平米和90平米户型的市场去化提供保证。 项目的定位 【项目定位】 项目的客群定位 受影响者: 乡镇高收入人群 追随者: 市区成长性高收入人群 领导者:城区内财富阶层 【项目定位】 项目目标客户的购买心理 市场购买心理 生活品质的提升 社会地位的象征 对家人爱的表达 事业成就的自我奖赏 对子女爱的表达 生活品味的自我表现 目标客户群体需要有强烈的社会圈层归属感 【项目定位】 PART 5 操盘思路 情景营销 A 饥饿营销 C 圈层营销 B 操盘思路 渠道打通 品质展示 积累引爆 圈层活动 营销方式推进 圈层营销 【操盘思路】 渠道建设 【操盘思路】 胶州本地渠道 外地市场渠道 通过外展，巡展、媒体和口碑展开渠道建设，以胶州市内渠道建设为主， 深挖本地市场，辅助与外地渠道建设，本地建设注重品质展示和形象提升，外地 渠道建设要寻求低成本渠道的合作模式，用外地市场来刺激本地客户，实现市场 成交。 项目包装-辐射区 【操盘思路】 杭州路 香港路 本案 杭州路 香港路 通过对杭州路、香港路灯杆道旗，公交车体、站牌命名以及车站候车厅改造等媒体的利用，结合市区内的部分户外提升项目对市区的辐射能力，同时通过325和217国道的媒体渗透，增强项目对胶西镇、杜村镇和铺集镇的辐射能力。 项目包装-迎宾区 【操盘思路】 项目西侧 项目东侧 售楼处门前 从项目周边看上去，并没有品质感的传递，首先项目引以为骄傲的园林景观没有清晰的表达，同时外墙干挂石材因为石材，建筑的品质感的到了一定的提升，但是石材采用了单一颜色，多层建筑建筑本身形象不够高大，所以使得多层失去了洋房的灵性，略显单板，同时售楼处形象与项目建筑想象不符合，建议首先将售楼处前做出与项目园林景观风格一直的景观小品，吸引客户视觉，尽量降低周边环境的荒芜感对项目的影响，尽快建设项目会所，将售楼处迁至会所里面，更有利于项目形象展示。 售楼处前景观 项目包装-接待区 【操盘思路】 销售接待现场要加强园林景观的展示，可以通过三维动画等形式，直接让客户看到将来没一栋楼，每一套房子的景观情况，同时在销售现场增加建材展示区，详细展示项目建筑材料和装修材料的情况，从分表达项目的品质感 项目包装-体验区 【操盘思路】 通过目前项目现状无法让客户体验到项目为业主提供的高品质生活，项目需要规划出标准的看房通路，建设出与交房标准一致的景观园林，完整的建设 项目40000平米的景观公园，结合样板间为项目提供一个完整的情景体验区。 饥饿营销 【操盘思路】 在市场环境不理想情况下控制房源释放节奏，确保市场相对热销局面， 从而提高购买客户对项目的信心。 坚持少推勤推的节奏策略。 PART 6 操盘团队 策划总监 项目经理 公司总部 置业顾问 置业顾问 置业顾问 置业顾问 操盘团队人员架构 THE END