2012年8月份北京别墅市场报告

2012年8月份北京别墅市场报告 8月份北京市别墅市场报告 2012年9月12日 一、别墅市场情况 供应量走势 8月北京新增供应别墅151套，环比增加52套，增加52.53%;新增供应面积3.95万平方米，环比增加12.86%。和7月相比，别墅市场新增供应量增加，供应面积增幅远小于供应套数，可见8月别墅新增供应单套面积正在缩小。 8月别墅新增供应全部来源于位于昌平区的御汤山项目,主要供应户型为300-500平米左右的独栋别墅。 北京别墅新增供应量月度走势图如下: 1至8月份，别墅新增供应量偏少，各个项目也都根据蓄客情况阶段性推出产品，并没有出现集中供应的高峰，目前有誉天下、万通天竺、温哥华森林等项目准备在金九银十期间推出新品，预计9月份将出现供应的一个小高峰。 成交量走势 8月北京别墅成交243套，总面积8.5万平方米。成交套数环比减少123套，减少33.61%;成交面积环比减少33.02%。 8月北京别墅市场成交量最高的项目是蝉联五月榜首的中海尚湖世家，成交28套，占总成交量的11.52%。 北京别墅成交量月度走势图如下: 与1-7月份成交逐月提升的走势相比，8月份别墅成交套数明显回落，除了中海尚湖、御汤山等个别项目成交较好外，其他项目均有所回落。 成交均价走势 8月别墅成交均价25787元/平方米，环比上涨6.55%，同比上涨4.63%。 北京别墅成交均价月度走势如下: 由于8月份主流别墅项目成交量有所回落，部分高端别墅项目的成交(远洋lavi，碧海方舟)拉升了整体成交均价，从各个项目的成交均价走势来看，并没有出现价格上涨的情况。 别墅项目月度成交排行榜 别墅项目成交套数排名(2012年8月) 面积均价(元/名次 项目名称 行政区 套数? 金额 (?) ?) 中海尚湖世家 昌平区 28 9861.82 17473 1.72亿元 1 中建?红杉溪谷 通州区 18 3787.51 19306 7312万元 2 御汤山 昌平区 14 5619.79 24382 1.37亿元 3 龙湖?香醍溪岸 顺义区 13 3983.55 19157 7631万元 4 富力童话时光 大兴区 12 2488 12663 3151万元 5 龙熙顺景 大兴区 11 3674.88 17968 6603万元 6 远洋傲北(巴摩梭罗) 昌平区 11 4167.35 18850 7855万元 7 香江别墅II 昌平区 8 2260.87 15136 3422万元 8 首邑?溪园 大兴区 8 1788.76 27413 4904万元 9 万通天竺新新家园 顺义区 7 2890.47 21157 6115万元 10 别墅项目成交面积排名(2012年8月) 名套面积均价(元/项目名称 行政区 金额 次 数 (?)? ?) 中海尚湖世家 昌平区 28 9861.82 17473 1.72亿元 1 御汤山 昌平区 14 5619.79 24382 1.37亿元 2 远洋?LA VIE 朝阳区 5 5344.61 44023 2.35亿元 3 远洋傲北(巴摩梭昌平区 11 4167.35 18850 7855万元 4 罗) 龙湖?香醍溪岸 顺义区 13 3983.55 19157 7631万元 5 格拉斯小镇 通州区 5 3846.21 43620 1.68亿元 6 中建?红杉溪谷 通州区 18 3787.51 19306 7312万元 7 龙熙顺景 大兴区 11 3674.88 17968 6603万元 8 华润置地?润西山 门头沟区 6 3313.67 27741 9193万元 9 万通天竺新新家园 顺义区 7 2890.47 21157 6115万元 10 别墅项目成交金额排名(2012年8月) 名套面积均价(元/项目名称 行政区 金额? 次 数 (?) ?) 1 远洋?LA VIE 朝阳区 5 5344.61 44023 2.35亿元 2 碧海方舟 朝阳区 3 1886.24 92834 1.75亿元 3 中海尚湖世家 昌平区 28 9861.82 17473 1.72亿元 4 格拉斯小镇 通州区 5 3846.21 43620 1.68亿元 5 御汤山 昌平区 14 5619.79 24382 1.37亿元 6 华润置地?润西山 门头沟区 6 3313.67 27741 9193万元 7 远洋傲北(巴摩梭罗) 昌平区 11 4167.35 18850 7855万元 8 龙湖?香醍溪岸 顺义区 13 3983.55 19157 7631万元 9 中海九号公馆?御龙府 丰台区 5 2109.33 34986 7380万元 10 中建?红杉溪谷 通州区 18 3787.51 19306 7312万元 别墅项目成交均价排名(2012年8月) 名次 项目名称 行政区 套数 面积(?) 均价(元/?)? 金额 1 碧海方舟 朝阳区 3 1886.24 92834 1.75亿元 2 清锦源 顺义区 1 763.84 57602 4400万元 3 东方普罗旺斯 昌平区 1 914.01 52196 4771万元 4 润泽庄园 朝阳区 2 735.06 46934 3450万元 5 远洋?LA VIE 朝阳区 5 5344.61 44023 2.35亿元 6 格拉斯小镇 通州区 5 3846.21 43620 1.68亿元 7 中粮?祥云国际生活区 顺义区 1 322.45 43063 1389万元 8 北京裕京花园别墅 顺义区 1 228.9 41505 950万元 9 华贸城?铂金墅 朝阳区 3 879.89 38783 3412万元 10 中海九号公馆?御龙府 丰台区 5 2109.33 34986 7380万元 二、主要竞品情况 1) 竞品基本情况 面积区间区域 项目 产品类型 总价区间 推广投入 ,?, 联排 379 780万起 誉天下 网络+短信,60万条/周, 中央独栋 558 1100万起 别墅万通天竺新户外,顺义天北路看板1块,+短信,60万条/区 联排 370-420 700-800万 新家园 周, 短信,60万条/周,+户外(北六环1块、北五远洋傲北 联排 320-495 650万起 环1块) 联排 220-260 500万起 户外,京承1块、罗马环岛、顺沙路各1块,温哥华森林 +短信,40万条/周,+新浪网,40万/月, 独栋 395—660 1000万 联排 410-520 1200万起 户外,京承高速户外1块,+短信,40万条/奥北京基鹭府 双拼 475-466 1457万起 周,+活动 别墅独栋 560 1800万起 区 网络,新浪网,+短信,100万条/周,+户外,立御汤山 独栋 460-600 1000万 汤路2块、北六环1块,+暖场活动 1600-2500联排 341-500 万 金科王府 户外,立汤路户外1块,+短信,60万条/周, 2200-5000独栋 456-1000 万 联排 350-410 580-650万 中海尚湖世户外,西四环看板1块、中关村三面翻1块、叠拼 170-280 250-450万 家 车公庄户外围挡一块, 独栋 530-680 900万 户外,西北五环1块,东北五环1块,万柳围挡,西山壹号院 平层 190-300 680-1200万 上地环岛围挡,+网络,新浪130万/月、搜狐 焦点网80万/月,+短信,100万条/周, 西四环户外一块+万柳中路灯箱+短信,120万万科如园 平层 210-300 900-1300万 西山条/周, 别墅2000-2500区 双拼 657-678 万 户外,西五环晋元桥1块、阜石路西六环外1华润润西山 1500-2000联排 565-660 块,+短信,80万条/周,+新浪网,20万/月, 万 叠拼 308-365 800万 1140-1500中海九号院 联排 335-428 户外,西四环看板1块,+短信,60万条/周, 京南万 别墅户外,东四环小武基桥1块,+短信,60万条/区 远洋天著 联排 375-560 1000万元起 周, 2) 各竞品成交走势 (1) 中海尚湖世家 2012年北京别墅市场的销售冠军项目，年内三次加推，分别推出独栋、联排及叠拼产品，其中6-7月份主力去化叠拼产品，销售均价大幅下降，低总价优势使得销售套数逐步递增，8月份销售以剩余全产品线为主，独栋和联排产品均有去化，均价恢复至5月份之前的水平，项目整体销售去化殆尽，剩余不足50套，预计后续成交会逐步下降。 热销原因: , 【性价比优势】:领先的产品，抄底的价格(独栋900万，联排650万，叠拼 250-450万)，客户感受超值; , 【推广集中爆破】:推广动作集中有效，以网络广告、报广、软性炒作为主体， 开盘前期快速释放项目信息及产品卖点，有效蓄客; , 【业主口碑】:依托中海地产35年发展历程，依托品牌保证及强大的老业主 体系，借由推介、CALL客、高品质暖场活动邀约到访的形式，深挖老业主资 源，口碑相传，促进成交。 (2) 华润润西山 润西山上半年销售状况持续较低，主要为二期新品蓄客，包括古堡展示区在6月底正式开放，经过长达半年的蓄客，二期新品加推销售情况较理想，其中以叠拼产品去化情况最好，其次是联排产品，双拼产品去化较差。 热销原因: , 【蓄客时间长】:从去年11月首次开盘后，项目即开始为第二期蓄客，蓄客 期长达8个月; , 【半山别墅形态】:二期开盘前，项目半山古堡会所正式开放，展示冲击力强， 项目在推广也主打“半山别墅”，具有独特的价值形态; , 【华润集团背景】:华润作为特大型央企，具备强大的资源整合能力，高端客 户关系推介力度较大，时常举办政商圈层活动。 (3) 御汤山 御汤山在2012年3月份启动特价房以来，销售持续保持较高的速度，8月份加推新品房源，产品优势明显(大户型独栋产品，庭院面积在500平米以上)，并且依旧性价比突出，蓄客2个月，认购套数在40套左右，预计后续会持续有成交签约。 热销原因: , 【区域市场基础】:地处别墅市场的热点区域，承接整个北部客群，在售项目多， 备受市场关注; , 【自身素质突出】:奥北唯一的纯独栋社区，成品现房，温泉入户; , 【新推产品优势突出】:项目稀缺的大庭院产品，庭院是别墅属性极强的价值点， 对于客户吸引力极大; , 【价格手段和销售价值】:先以小户型特价房打破市场局面，树立区域市场地位， 不断强化炒作奥北别墅销冠，大户型产品深度蓄客(从3月份开始大户型就未放 量，6月份停止释放几乎全部房源) (4) 远洋傲北 远洋傲北联排产品在奥北别墅区总价优势明显，属于奥北别墅置业入门级项目，1-7月份成交持续走高，8月份成交明显回落，单价一直保持在2万元以下。 京基鹭府 (5) 京基鹭府持续阶段性特惠折扣的形式，每月保持一定的成交量，成交均价整体低于去年。 (6) 金科王府 金科王府6月份加推新品，蓄客周期达半年以上，由于价格高于奥北别墅价格平台，销售去化情况一般，近两月成交持续走低。 3) 后期竞争形势盘点 产品在售存潜在供区域 项目 下半年推售 竞争判断 类型 量 应量 成熟别墅区,热销项目9月底推出剩余房源誉皇殿联排、新品入市,冲击市场格誉天下 0 170 二期170套,独栋和联排产独栋 局,对本项目形成竞争中央别品 干扰 墅区 万通天竺别墅部分基本去化完毕,目联排 2 0 后期无竞争 新新家园 前正在推出高层产品 不同区域,高性价比联剩余69套,10月有加推后远洋傲北 联排 69 188 排产品,持续对本项目期产品可能性 形成竞争干扰 联排 88 不同区域,总价相近,温哥华森预计9月推出南郡产品包括0 从总价方面对本项目形林 88套联排和31套独栋 独栋 31 成竞争干扰 联排 145 总价较高,竞争相对较京基鹭府 双拼 17 0 消化剩余已推房源 小 奥北别独栋 7 墅区 东区剩余250余套,消化剩不同区域,高性价比稀 御汤山 独栋 250 639 余已推房源,西区题量很大缺独栋产品,对本项目 还未开盘 形成较大竞争干扰 联排 无加推 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ,消化剩余已推总价较高,竞争相对较金科王府 28 100 房源 小 独栋 联排 10 中海尚湖叠拼 17 0 后续无房源 后期无竞争 世家 独栋 13 后续剩余房源较多,以消化持续热销项目,市场影西山壹号平层 86 428 现有房源为主,10月有加推响力大,大体量,对本院 新房源的可能性 项目竞争干扰严重 后续剩余房源较多,以消化热销项目,体量大,对西山别万科如园 平层 79 639 现有房源为主 本项目竞争干扰严重 墅区 双拼 9 后期规 华润润西划别墅别墅部分基本去化完毕,目联排 13 别墅产品暂时无竞争 山 100余前正在推出高层产品 叠拼 1 套 中海九号无加推计划,消化剩余已推区域内竞争项目,直接联排 175 0 院 房源 竞品,干扰严重 京南别 墅区 无加推计划,消化剩余已推非成熟别墅区,区位属远洋天著 联排 85 360 房源 性相近,干扰竞品 从各个项目的在售存量和潜在供应量来看， 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 后期本项目的市场竞争态势: 【退出竞争项目】:前期直接竞品中海尚湖世家、华润润西山，因为无新增供应，将退出竞争; 【区域客户竞争】:首要竞品西山壹号院、万科如园，产品形式虽然不同，但同为总价千万级的改善产品，争夺同区域的客户，并且在区域距离上占据优势，此外中海九号院在西南区域内争夺客户，但总价段相对较高。 【同级别产品竞争】:首要竞品御汤山，存量非常大，有快速出货的需求，纯独栋的产品形式，一千万的总价对于项目主力产品冲击较大，其次是远洋傲北和温哥华森林，在800万以下的总价段分流客户。 【潜在冲击型竞争】:誉天下(誉皇殿)，位于中央别墅区核心位置，李嘉诚旗下项目，非传统的操盘方式，分别在08年和11年以“腰斩价”两次开盘售罄，对于整个别墅市场形成冲击，今年即将推出二期新品，有可能延续之前的策略。