湖南益阳大道与大桃北路交汇处项目可行性研究_[全文]

湖南益阳大道与大桃北路交汇处项目可行性研究_[全文] 益阳大道与大桃北路交汇处项目 初步沟通(可行性研究部分) 项目概况 法律和政策性风险 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 市场分析 产品建议 国家政策法规导向 风险应对与评估 投资收益分析 综合分析与建议 SWOT分析 结论与建议 项目决策背景及区域介绍 全国房地产市场 益阳房地产市场 宗地位置 宗地现状 周边环境 周边配套 交通状况 住宅及商业开发建议 初步控规 一、项目决策背景及区域介绍 13>.城市格局 城市区位 关键词:3+5城市圈、长沙后花园 益阳市位于湖南省中北部。地处著名的洞庭湖畔，北近长江，西和西南与本 省常德市、怀化市接壤，南与娄底市毗邻，东和东北紧靠省会长沙市(仅40分钟车程)及 岳阳市。 城市定位 关键词:生态、旅游、休闲中心 根据益阳市城市整体规划(2004—2020年)资料显示，未来益阳市将建设成 为“湘中北地区中心城市，现代化新型工业城市，山水生态文化旅游城市”，在城市职能上 将建设成为“湖南省高新技术配套研发中心、湖南省小商品流通中心、长株潭的体育休闲中 心”。 城市规模 关键词:城市人口、城市规模 未来5年内，主城区人口将增加约13万人次，按照城镇人均住房面积28? 计算，未来5年，年平均新增城市人口2.6万，因城市规模扩大，主城区市场年均新增刚性 需求达72万?以上。 80万人 70万人 57万人 城市人口 88.0平方公里 73.5平方公里 57平方公里 用地规模 远期(2020年) 中期(2015年) 近期(2010年) —— (数据来源:益阳2004-2020城市整体规划要点) 城市空间结构 关键词:一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条自然风景线、城市轴线 “一个中心”:以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心; “八大片区”:根据功能分区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北片区、会龙片区、高新区南片区、龙岭北片区、龙岭南片区和东港片区等八个综合片区; “四处公园”:会龙山生态公园、秀峰公园、梓山湖郊野主题公园和文昌公园; “一个风光带”:资江风光带; “两条自然风景线”:志溪河近郊自然风景线和兰溪田园风景线; “城市轴线”:益阳市主城区主要通过纵横两轴联系，规划朝阳路为城市横向景观主轴，龙洲路为城市纵向景观主轴，通过纵横两轴使主城区八大片区成为一个有机的整体。 城市交通网络 关键词:城市外联交通网络——水陆皆宜 益阳水陆交通十分便利。长常高速公路、石长铁路、319国道穿越境内，是省会长沙通往大西南的要道。水路经洞庭湖、内通湘、资、沅、澧四水，外达长沙各口岸。湘黔铁路穿越安化县境，洛阳—湛铁路线在益阳设立枢纽站。 目前益阳正在建设和即将建设的交通项目有益阳绕城高速公路、二广高速公路、益娄高速公路、益阳-溆浦高速公路、益阳-南县高速公路、益阳-平江高速公路、益宁城际干道、长益常城际铁路、益阳-汨罗城际铁路、益阳-娄底城际铁路、洛湛铁路荆益段、怀益九铁路等。 关键词:城市内部交通网——五纵五横、一环一水 五纵:金山路、康富路、龙洲路、团圆路、银城路。 五横:资阳路、长春路、桃花仑路、朝阳路、迎宾路 一环:绕城环线 一水:资水河道 城市发展方向 关键词:东接、南拓 东接:城市往东南方向(长沙方向)发展，这样既有利于缩短益阳与长沙的距离，从空间上往长沙靠近，在经济发展上向长沙看齐，共建大长沙经济城市圈。 南拓:即高新技术产业开发区往铁路以南扩大发展。 城市商业格局 关键词:桃花仑商业中心、梓山商务中心 益阳市城市商业中心由桃花仑商业中心与梓山商务中心组成。西起康富路，东抵龙洲路，北临桃花仑路，南靠梓山路，以桃花仑路与大桃路为中心，是以集商贸、金融、体育、文化娱 乐、购物及服务为一体的现代化多功能城市中心区，是全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所。 它服务于整个益阳市区，客流量应在30万人次以上。 桃花仑商业中心 梓山商务中心 小结: 随着3+5城市圈发展渐上日程，经济圈的能量将推动益阳飞速发展，而城市时空的拉近也将带动长沙投资客、长沙置业困难的人群开始向后花园聚焦。 益阳城市发展形成“一点三线”的总体格局，桃花仑片区是这一点的中心，连接着朝阳高新片区与赫山综合片区，人居和商业氛围均已十分成熟，凭借其一直以来的城市中心地位，区域地块开发潜力不可估量。 益阳城市东接、南拓，桃花仑片区后据城市核心大本营的赫山区，面向城市发展方向，区域人流量巨大，区域价值毋庸置疑。 政府对于益阳东部和南部的发展政策倾向相当明显，整个益阳市发展趋势就是“城市向东南”，消费者对于城市发展方向认知度也普遍较高。 城市用地规模和人口的发展，将带来巨大的新增性刚性需求，是房地产发展重要机遇。 2、城市经济水平 宏观经济 近年来，益阳经济取得了长足的发展，增长率保持高位，城市综合经济能力明显增强。 但从人均GDP看，益阳经济基础还略显薄弱，人均GDP水平低于湖南全省平均，也低于全国同期水平。 益阳综合经济实力明显增强，处于高速发展期，但由于其经济基数较小，故经济总量及人均值较低。3+5城市圈的发展将给益阳带来长时间的高速发展机遇，发展空间巨大。 产业情况 益阳国民经济产业结构中，第三产业占据核心主导地位，占据国民经济生产总值的四成。 从05年到08年，第三产业所占比重逐年略有下降，第二产业所占比重逐年提升，第一产业处于较为稳定的发展。 益阳产业结构中，以第三产业为主导，这与其城市定位“生态、旅游、休闲中心”有着关系。这也佐证，益阳城市是一个以居住、消费、旅游、休闲为主要导向的城市。 城市建设 政府抓住“3+5城市”建设的有利契机，大力实施城市建设，特别是城市基础配套设施建设和改造，全力优化城市硬件环境，取得了良好的成效。 全社会固定投资额自05年到08年年均增幅保持在30%以上的高位。 近年，益阳政府大力建设城市，城市硬件环境得到了长足的提升。 城镇化水平 益阳城镇化进程逐步加快 ，08年城镇化水平达到39.75%。低于同期全国水平的45.7%。 随着3+5城市圈的发展，益阳的城镇化将迎来高速期。 益阳将进入城镇化的高速期，城镇人口的增加，将加大对住宅以及商业的需求，未来较长一段时间内，房地产行业依然大有可为。 按照目前，年均约10万新增城镇人口，城镇人均住宅面积为28?计算，因城镇化而每年对住宅的新增刚性需求为280万?。 居民收入水平 益阳城镇人均可支配收入始终保持双位数增幅，09年城镇人均可支配收入达到13802元， 低于同期全国水平的17175元，但增速却比全国水平高了2.1个百分点，显示了居民较强的潜在消费能力以及潜在增长能力。 益阳城镇居民可支配收入低于同期全国水平，但其增速却高于全国水平。 09年全国商品房销售均价为4964元/?，而益阳商品房销售均价为1918元/?，比值约为2.5:1，城镇居民可支配收入比值为1.24:1。 相对益阳目前的房价而言，益阳城镇居民可支配收入有着相对较强的购买承受能力。 居民消费水平 05年至09年，城镇人均消费支出累计增长65%，达到10275.2元，既是城镇居民收入快速增加的佐证，也表明随着居民收入增加，居民消费也伴随着快速增长。 社会消费零售总额逐年加速上升，表现出益阳居民强盛的消费力以及越来越强的消费欲望。 05年至08年城镇居民存款余额累计增长53%，达到232.3亿元，人均存款余额12497元。与05年至08年城镇居民可支配收入增长率50%相比，存款余额增长率较高，表明居民潜在消费力强，消费观念有保守一面。 从社会消费品零售总额、居民消费支出和居民储蓄余额的增长趋势，可以看出，益阳居民具有较强的消费能力、消费欲望增长快速。但其消费也具有保守一面，消费能力挖掘空间很大。 小结: 益阳综合经济实力明显增强，处于高速发展期，城市建设也进入快车道。但总体而言其经济在“长株潭3+5城市圈”中属于较为落后。 “长株潭3+5城市圈”的发展将给益阳的经济建设和城市建设带来长时间的高速发展机遇，城市空间的扩大，城市人口规模的扩展，将加大对房地产的需求，给房地产行业带来发展空间巨大。 益阳城市定位为“生态、旅游、休闲中心”，其产业结构中，以第三产业为主导，是一个以居住、消费、旅游、休闲为主要导向的城市，宜居宜商。 与全国平均水平相比，益阳城镇居民可支配收入的承受本市房价能力相对较强。表明益阳居民具备承受目前房价水平乃至略高于现在的房价水平。也佐证了益阳房地产市场目前还处于较低水平，无泡沫。 从社会消费品零售总额、居民消费支出和居民储蓄余额的增长趋势，可以看出，益阳居民具有较强的消费能力、消费欲望增长快速。但其消费也具有保守一面，消费能力挖掘空间很大。 二、项目概况 1、宗地位置 地块形状狭长不规则对项目的发展会有一定程度影响，需要用创新的规划来化弱势为强势。 宗地位于益阳市赫山区益阳大道与大桃北路交汇处(沿大桃北路西侧约长1000M，沿益阳大道约35M的狭长不规则地块)。 地块约计70亩; 地块所处区位特殊，双重个性，双重资源，发展价值优越。 宗地区域属于中心板块(赫山区)，而其毗邻高新板块(朝阳开发区)，同时具备双板块的优势。 商业板块上，处于桃花仑商业中心与梓山商务中心。同时享有城市一级商业与商务双中心。 资阳板块 中心板块 高新板块 本案 桃花仑商业中心 梓山商务中心 宗地东临大桃北路( 9M，市次干道)，西邻居住区(靠近益阳大道一侧为底商的居住楼，其余为大部分皆为农村自建房) ，南面益阳大道(24M，市主干道)，北接秀峰中路(9M，市次干道)。 东侧大桃北路 南面益阳大道 2、宗地现状 宗地南侧一端(靠近为益阳大道)为已经拆迁掉的原居民自建房，正在清理建筑垃圾，有突起约12M左右的山丘; 宗地中间有汽车保洁店等两栋建筑; 靠近秀峰中路一端为荒芜的农地(占宗地面积70%以上); 3、周边环境 宗地无可利用自然景观资源; 宗地西边和北边面为较为老的建筑，部分甚至为农村自建房，较为破旧，短期内会对本案物业发展起到一定程度负面影响; 宗地东边为近期开发的商品住宅社区(桂苑)，临街面全部为商铺，靠近益阳大道、秀峰中路的两侧商铺已基本完成招商，中间空置商铺较多。以及待建的电业局大楼。(对本项目发展具有利好一面也有竞争一面。) 宗地南面为欧式建筑的世纪金源广场、五洲等。 东侧桂苑 东侧待建电业局大楼宗地 西边自建房 5、交通状况 宗地所处地理位置优越，区域交通网络发达，出入方便; 宗地位于益阳大道、桃花仑路、龙洲路和康富路合围区域。由G319与S308为主动脉，大桃路、秀峰路等织成的发达交通网，市内、市外出入皆非常方便; 距离汽车北站5.2KM路程; 距离火车站仅4.5KM路程; 距离长常高速公路入口仅4.6KM路程; 本案 6、周边配套 各项市政配套超前规划，区域繁荣便利，购物、休闲、娱乐、教育、金融、医疗配套齐全。 周边金融机构:建设银行、中国银行、农业银行、工商银行; 周边酒店宾馆及写字楼:华天、五洲、新蓝天、京天等高档酒店、宾馆、写字楼均位于周边; 周边学校:市示范幼儿园、中英双语幼儿园、桃花仑 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 、朝阳国际实验学校、海棠中学、益阳电大、湖南城市学院等; 项目西侧湖南大学MBA教育实习基地 项目以西罗马国际大酒店 中国银行大楼 项目对面五洲大酒店 海棠中学 项目周边益阳通信中专 周边商场:康富超市、步步高、新一佳、3C数码广场、时代广场、金凯盛地下商场、福中 福家装中心、益阳步行街与沃尔玛(较远，步行约20分钟)等 ; 周边政府单位:市地税局、市审计局、市规划局、市国土资源局、市林业局、市气象局市公 安局、邮政储蓄、益阳广电、益阳日报、人力资源市场等; 步步高及金凯盛地下商场 新一佳 3C数码广场 时代广场 福中福国际城 人力资源市场 市公安局 市公安局 市日报社 市审计局 康富超市 周边医疗场所:市中心医院、市第四人民医院等; 周边大型文化娱乐休闲场所:梓山湖、奥林匹克公园、益阳 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 城、博物馆、益阳大剧院等; 其他(市场、餐饮、娱乐、休闲、通讯等):中国移动、KTV、健身俱乐部、特色中西餐厅、 毛家饭店、保健按摩等。 项目临街西餐厅 项目东北角罗马大帝KTV 项目东侧商铺 毛家饭店 东侧大桃路集贸市场 健身俱乐部 梓山湖 博物馆 奥林匹克公园 7、初步控规 项目占地约计70亩; 总建筑面积20万?(容积率:4.3); 用地性质:商住 物业类型:商品房+商业 小结:双重个性、双重资源、交通便捷、配套齐全，发展价值优越 项目连接城市核心大本营的赫山区与城市发展方向朝阳区 ，同时属于城市一级商业中心和 城市一级商务中心，发展前景及速度极度看好。 无可利用优越的自然景观，西侧临近年代较久的自建房。 项目属于城市核心赫山区，拥有辐射能力达至全市的成熟生活商业配套，临近朝阳开发区， 享有城市一级商务配套。 发展前景 周边环境 配套资源 交通条件 地块处于益阳各级主要交通要道的汇集点，通往市内外都极其快捷。 强势条件 弱势条件 宗地呈狭长不规则形状，对规划社区会产生一些不良影响。 地形因素 政府对于东部和南部的发展政策倾向相当明显，整个城市发展趋势就是“向东南”，消费者对于城市发展方向认知度也普遍较高。 区域认知 三、法律和政策风险分析 1、国家政策法规导向 回顾2009年房地产市场政策，可以看到在经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房产政策相应的变化轨迹。楼市刺激了现阶段经济的迅速回暖，喜忧参半。 年末岁初，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，政策收紧倾向明显。 五部委联合出拳，遏制高房价保稳定 2009年11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。 限制出让土地面积大小，防范土地闲置，缩短开发商占地周期。 2009年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 ，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 调整营业税免征时限，遏制炒房现象。 2009年12月14日，国务院常务会议 ，《国四条》。 要增加普通商品住房的有效供给。 要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。 要加强市场监管。 要继续大规模推进保障性安居工程建设。 加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨势头 2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号)，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。 提高土地出让金首付至五成，遏制企业拿地和地方政府“土地财政” 人民银行:19月来首调准备金率，10年货币政策或将再次紧缩(最新准备金率:18%) 从2010年1月18日起，上调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点 上调存款准备金率可一次性冻结资金约3000亿元 2010年国十一条——《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及五个方面，共计11条。 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。 加大差别化信贷政策执行力度。 继续实施差别化的住房税收政策。 加强房地产信贷风险管理。 继续整顿房地产市场秩序。 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。 加强市场监测。 力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题。 中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 国四条的延伸，加强房地产市场管理，通过差异化信贷、税收政策和加大保障性住房建设来改善房地产供应结构。 多个一线城市银行暂缓个人房贷发放 2010年1月份的最后一周时间，南京、杭州、福州等几个一线城市都有多家银行(中行、工行、交行)暂停个人房贷发放，理由是当月贷款额度早已用完。1月前两周新增信贷已超过1.1万亿元。有的银行虽然表示仍然接受申请，但是贷款发放时间延长。 央行提前加息预期增强。 南宁取消商品房预售制 2010年1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。 1月24日该市的商品房成交量仅为38套，与之前单日平均交易量200多套相比，下滑近80%。 开发商资金成本压力变大，最终会转嫁给消费者，加之市场供应量骤减，短期内会推高房价。长期来看，可能会是房地产行业一个发展方向，实力(资金、技术)薄弱的企业将被淘汰出市场。 保险资金不得直接投资房地产 2010年01月21日保监会表示, 保险资金不允许投资居民住宅、商业地产和房地产开发。 短期利空，保险资金可通过“REITs” 渠道间接投资。 2、风险评估 政策法规风险:年末岁初，密切的调控政策出台，预示着新一轮的政策周期即将来临，2010年益阳房地产市场的变数也为之加大。 紧接着国务院层面，央行、银监会、住建部、国土局以及地方政府层面出台的一些政策的落实，如土地出让金首付提高、囤地通报处理、差别化信贷管理，对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策，对二套房、大户型等进行收紧，对异地购房进行限制等。根据岁末多个房地产相关会议的基调，预计未来，短期投资心理预期也将缩紧，自住购买者也将更多持币观望的心理，开发商也将面临较大的资金压力。 拿地风险:该宗地土地出让方式带来的风险(略) 3、风险应对 政策法规风险 对项目整个运营期的资金流可能出现的风险做出预案; 及时了解政策动向，必要时，调整项目营销节奏; 熟悉了解益阳政府部门的办事效率、风格、习惯等，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况; 拿地风险 (略) 四、市场分析 1、全国房地产市场分析 年初市场低迷 救市政策不断 表现 房价持续下滑 购房入户、各类补贴等 大幅降低资本金比例 08年 政策效应显现 09年初 货币流动性大幅提升 房地产市场骤然发力 09年年中 成交量及价格双双飙升 表现 土地市场闻风而动 土地供应加大、拿地热情高涨、地王频现 表现 行政调控 09年年底 打击囤地、严格执行容积率指标 持续到年底 房价持续近9个月的飙升 09年年底 09年年底 楼市、土地市场双双收高 楼市成交量和成交价格均创新高、地王频现 加强市场监管 ，稳定市场预期 遏制部分城市房价过快上涨的势头 遏制囤地、炒地 土地出让首付款不低于50% 稳定目前的房价水平 未来 房地产开发完成情况 2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。增速回落。其中，商品 住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。 房地产开发投资额增速继续回落，比08年降低4.8个百分点，商品住宅投资回落速度更快， 比08年降低8.4个百分点。 伴随整体经济形势和国家房地产政策导向，房地产整体投资减缓。 商品住宅投资预期弱于商业和办公楼，开发商降低了住宅的开发力度。 2009年，预计全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿?，分别同比增长18.1% 和5.8%，住宅竣工面积5.77亿?，增长6.2%。 住宅开工、施工、竣工面积均保持稳步增长。 土地购置情况 2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万?，比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万?，下降19.9%。 房地产销售状况 历年商品房销售呈现逐年上涨的趋势(除08年受政策及金融危机影响外)，其中09 年全国商品房销售面积达93713.0 万?，比08 年高出51.0%，比07年高峰期时高出21.0%;销售金额达43995.0亿元，比08年高出83.0%，比07 年高出47.0%;同时，09 年全年商品房销售均价达到4695元/?，与08 年相比上涨23.4%，增速过快。 2010年形势展望 受价格上涨和担心政策可能变化的预期， 些地方的交易量可 能仍会波动，但全国市场交易量总体趋于平稳。 预计2010年，一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳 。 房价高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓 主要城市成交量维持在高位; 房价往往滞后于货币政策和成交量; 购房者对住房保值增值的预期; 09年销售回笼大量资金，开发企业失去快速推盘回笼资金压力; 部分城市供不应求。 (由于一线城市城市化程度较高，可供开发的土地资源日益稀缺，其中四大一线城市中又以广州、深圳最为明显。) 房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。 企业资金实力加强后加大供给成为自然选择; 国土资源部近期加大“囤地”调查力度; 住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工。 价格 需求 供应 2、益阳房地产市场分析 板块市场分析 板块划分 根据益阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，益阳房地产可分为三大板块，即资阳板块、中心板块、高新板块。 资阳板块 中心板块 高新板块 本案 资阳板块 范 围:东至白马山路，西南至资江，北至资阳大道。 代表楼盘:精锐国际新城、马良安居工程、古道街 中心板块 范 围:东至长常高速公路，南至益阳大道，西至会龙山，北至资江。 代表楼盘:香格里拉、北美阳光城、中天国际花园、汇龙苑、秀峰富邦 高新板块 范 围:东至长常高速公路，南至迎宾路，西至会龙山，北至益阳大道。 代表楼盘:梓山湖新城 、碧桂园 、银色现代城、万城国际 板块区域现状对比分析 板块区域产品对比分析 开发强度较大，目前有多个楼盘正在开发中。 北侧配套较为完善，但南侧生活配套缺少 自然景观较为丰富，包括市政公园、梓山湖水库等。 未来的城市发展方向。 高新板块 以商业开发为主，开发强度不大。 生活配套与市政配套完善。 除沿江外，其他地块自然资源缺少。 紧邻城市商业中心，交通便利 中心板块 楼盘数量不多，但存在千亩大盘。 区域西部配套完善，但东部配套欠缺。 除沿江外，其他地块自然资源缺少。 益阳老城区，地段认可度低。 资阳板块 开发强度 配套 自然资源 地段 板块 以大三房、四房别墅户型为主，后期有部分小户型 以多层、小高层与别墅产品为主，后期小高层、高层、比例加大 中高档楼盘为主 大中小盘并存 高新板块 以二房和三房户型为主 以小高层、高层产品为主 中高档楼盘为主 中小盘为主 中心板块 标准三房为主 以多层、别墅为主 中高档与低档 大盘为主 资阳板块 产品概述 产品类别 楼盘档次 楼盘规模 板块 板块区域价格对比分析 板块区域发展潜力对比分析 由于处于城市发展方向，该区域价格相对较高，多层均价为2000元/?，小高层/高层住宅 为2500元/?，别墅均价4022元/?。 高新板块 该区域虽然处于市中心，配套完善，目前区域均价约在2350元/?左右。 中心板块 该区域价格相对较低，目前该区域多层均价为1800/?，别墅均价2800元/?。 资阳板块 价格综述 板块 城市发展方向，未来的前景看好，众多楼盘的开发有利于区域人气的迅速聚集，但众多楼盘 的开发，未来区域市场竞争将更加激烈。 高新板块 城市核心配套区域，随着该板块可开发用地的减少，住宅的稀缺性将逐渐凸现，价格具有较 大的发展空间。 中心板块 其前景与其他两大板块明显处于劣势，但随着市政配套与生活配套的完善，拥有优良景观资 源的楼盘仍将具有一定的市场空间。 资阳板块 发展潜力 板块 分级市场分析 一级市场(土地市场) 正在公告 20091019 20090922 ?15.37 270 11712.79 工业 挂牌 2009-17 正在公告 20091026 20090929 ?44.85 30 445.95 居住用地 挂牌 2009-18 正在公告 20091021 20090929 ?135.08 9078 44804.07 商居两用 实拍 2009-19 正在公告 20091021 20091009 ?135.08 9078 44804.07 商居两用 实拍 2009-20 正在公告 20091110 20091014 ?22.00 2605 78949.64 工业 挂牌 2009-21 正在公告 20091112 20091016 ?69.97 2610 24867.48 商业用地 挂牌 2009-22 历史成交 20091010 20091010 ?20.00 3120 104000 工业 挂牌 2009-15结果 历史成交 20090928 20090928 ?25.91 365 9390.95 工业 挂牌 2009-14结果 历史成交 20091010 20091010 ?20.01 2105 70137.78 工业 挂牌 2009-16结果 正在公告 20091223 20091205 ?386.41 905 1561.37 商业用地 实拍 2009-25 交易结果 终止时间 发布时间 土地单价 (万元/亩) 起始价格 (万元) 土地面积 (?) 土地用途 交易类别 地块编号 二级市场 成交量保持强势增长 09年11月份仅中心城区办理商品房交易共计547宗，面积6.83万?，同比上涨177.64%，环比增长54.18%; 房价基数依然偏低，但保持稳步增长 至09年10月底，我市商品房成交均价为1918元/?，同比增长16%，增幅较上月末提高2个百分点。其中非住宅商品房均价3987元/?，同比增长7%，商品房住宅均价1644元/?，同比增长15%。中心城区商品房成交均价2297元/?，同比增长25.68%，增幅较上月末提高4个百分点。其中非住宅商品房均价6945元/?，同比增长26%，商品房住宅均价1987元/?，同比增长18.76%。 最低价的电梯房为1800元/?，最高的也只不过2880?; 多层房中为1900元/?和1980元/?; 别墅，价格只是为3200元/?左右(碧桂园联排达到4000元/?)。 本案 碧桂园 开工建设量稳步提升，竣工量大幅增加 至09年11月底，益阳累计施工房屋面积509.10万?，同比增长14%，增幅较上月末提高4.7个百分点;竣工房屋面积133.17万?，同比增长82%，增幅较上月末提高11.3个百分点;累计完成开发投资共计42.13亿元，增幅较1-10月提高23个百分点。 重点楼盘动态 城 区: 赫山区 价 格: 2860元 (实际均价为2400左右) 位 置: 香格里拉城市花园位于益阳大桃北路 物业类型: 普通住宅 容 积 率: 3.14 建筑形式: 高层 项目类型: 高层商住 绿化率: 31.68% 总占地面积: 50亩 总建筑面积: 12万平方米 所属区域: 赫山区 最新活动: 开盘购房优惠为:5000元红包+赠送一年物业管理费+抽奖+精美礼品。 {香格里拉城市花园} {世纪金源} 城 区: 赫山区 价 格: 3000元/?(实际均价为2550左右) 位 置: 位于益阳大道五洲大酒店旁 物业类型: 商住 容积率:6.547 总户数:362套 占地面积:3142.2? 停车位:300个左右 绿化率:33% 项目介绍:世纪金源广场沿袭欧式经典建筑风格，由三栋塔楼建筑构成， 顶层皇冠型建筑造型和富丽堂皇的入户大堂。项目还配有彩色可视对讲 等高档智能化系统。项目整体规划超前，共8种户型，360余套住宅。 最新消息:世纪金源最后88套顶级住宅发售 {北美阳光城} 城 区: 赫山区 价 格: 2680元/? 实际均价为2300左右 最低价:1980元/? 最高价:2900元/? 位 置: 北美阳光城位于益阳市大桃北路 物业类型: 商住 总 户 数:300余套 占地面积:60000? 绿 化 率:46% 项目介绍: 项目以140-150?户型为主力， 全部采用现代居家理念设计，大客厅、 大厨房、大卧室与双阳台的合理设计。 独创性的全景观V-HOUSE户型， 特设空中庭院，可360度鸟瞰整个城市. {中天国际花园} 城 区: 赫山区 价 格: 2900元/?(实际均价为2460左右) 位 置: 中天国际花园位于益阳桃花仑路 建筑形式: 板楼 装 修: 毛坯 容 积 率: 3.4 占地面积:18192? 周边配套: 五分钟生活圈——益阳商业步行街、步步高超市、 金鸿百货、国美电器、万木春购物广场、移动联通、 工商银行、赫山菜市场、赫山区政府、赫山人民医院、 益阳师范等。 {龙洲汇龙苑} 城 区: 赫山区 价 格: 2800元/?(实际均价为2380左右) 位 置: 龙洲汇龙苑位于龙洲北路288号 物业类型: 商住 建筑形式: 板楼 装 修: 毛坯 容 积 率: 3.0 总户数:25980? 停车位:418 绿化率:34% 周边配套: 步步高超市\ 中心医院\ 赫山小学\ 桃花仑小学\ 罗马大帝\ 钻石王朝\ 沃尔玛超市等 五、产品建议 1、区域分析与项目概况的启示 双重个性、双重资源、交通便捷、配套齐全，发展价值优越。 区域发展价值支撑体系 与全国平均水平相比，益阳城镇居民可支配收入的承受本市房价能力相对较强。表明益阳居 民具备承受目前房价水平乃至略高于现在的房价水平。 居民购买力支撑体系 项目地位:益阳精英人文品质示范社区 关于竞争:硬件资源第一，竞争有限 益阳TOP:益阳最具发展潜力和实力的两板块枢纽地段的最佳价值 宜居代表:城市价值与居住价值的双重叠拼 2、益阳重点楼盘市调的启示 经验借鉴 项目机会 建筑材料(大多数楼盘外墙出现褪色陈旧)、园林、社区展示成为口碑制造的重要支撑，产 生溢价，且客户认可度高; 产品仍以刚性需求、舒适型的120-140?三房/140-160?四房为主力，市场检验消化快速; 170?以上大户型，有需求但整体消化缓慢，需要控制比例; 市场小户型90-100?二房，市场供应较少，形成脱销，可适当增加小户型比例。 大部分项目园林水平相对较低，缺乏明确的园林印象，外部景观与内部联系较弱，园林仍有 巨大的提升空间; 产品舒适度较好，但创新度普遍一般，产品有着较大的挖掘空间; 当前配套概念初级，会所、服务配套基本空白，有较大的市场机会; 物业服务也相对初级，而消费者对物管日益注重，物业服务必然升级，项目有较好的市场机 遇。 新型建筑材料使用较少，有较大的市场机会。 3、产品建议 差异化1:户型创新，性价比挖掘，差异化价值建立壁垒 3、产品建议 与市场主流使用面积保持一致，通过赠送，缩小购买面积，增加实用面积，差异化竞争。 益阳整体赠送面积较少，市场主力消化面积在120-140?，通过赠送面积，缩小购买面积， 直接与同档级产品差异化竞争。 赠送可通过，空中庭园、格栅、错层送露台、阳台的方式增加使用面积。 127?左右三房，赠送后实用面积在145?，可实现四房功能。 赠送的空间可以直接改房或设置为空中庭园或室内小型享受空间细节，提升居住空间整体的 舒适性、享受性。 引入益阳市场目前还没有的，居住舒适度高、同时又适宜投资和精英白领婚房或改善性居住 的小复式。形成差异化竞争。 益阳目前市场上没有同类户型竞争。 小复式，居住舒适度高，总价小，销售压力小，同时也适合投资。 复式空间，功能分区动静河里，互不干涉，独享私密领地。 可赠送两层通高入户花园、客厅、观景大露台等。 差异化下的户型定位 5-10% 赠送后达到160?左右 140 四房 20-30% 10% 纯小复式 90-100 二房 100% 100% —— —— —— 合计 2% 顶层复式，赠送露台可达150?左右 120 复式 2% 首层单位，赠送后可达200?左右 160 四房 6% 中间层，赠送后可达140?左右 120 三房 多层 30-40% 赠送后达到140?左右 120-140 10-20% 赠送后达到120?左右 90-100 三房 70-80% 5-10% 赠送后达到100?左右 70-90 两房 高层 合计 面积比例 面积说明 面积区间 户型 物业类型 差异化2——园林先行，园林建立壁垒 强化社区园林理念，革新市场认知。 当前市场上项目园林水平普遍较低，定向开发小区园林则基本处于绿化阶段，园林提升空间 大。 当前市场项目园林建设严重滞后，无法形成情景体验感，本项目可考虑园林先行，与社区本 身建立联系，革新市场对园林的全面认知体验感。 地形狭长，适宜建立轴向的主题景观带。 差异化3:社区会所、风情商业街、娱乐配套整体升级建立壁垒 明确提出会所概念，设置有针对性的娱乐、运动功能配套。 以MINI MALL的概念协同风情商业街、会所一起形成近外向型的社区公共配套设施，组成社 区邻里中心，提升社区生活品质。 差异化4:物管服务提升竞争力 将物管服务系统化、标准化，提升符合身份的相应服务，通过服务来强化差异感。 当前市场物管服务水平一般，缺乏标准化、系统化的服务。 引进标准化、系统化的高品质物管，通过展示将能迅速的建立起市场差异化认知，树立首席 精英社区服务标准与服务符号。 差异化5:建筑材料，建筑立面 新型建筑材料使用较少，有较大的市场机会。 建筑外立面独具特色(托斯卡纳)。 多层 点塔 高板 智能中空百叶 stucco涂料 差异点6:人文精神 从精神层面整体提升社区理念和层次，人文环境、建筑环境相互融合，建立项目的人文壁垒。 为项目确立一个人文主题，既是社区住户所向往的社区人文，也是社区树立新的市场标杆的精神符号。 项目同时隶属于城市一级商业中心和城市一级商务中心，双重个性让其具有很强的社会中坚阶层的精英属性，项目或可作为代言益阳的精英人文品质示范生活区。 我们都是精英，我们要过着精英式的生活。 高赠送产品，实用面积,销售面积，新式小复式户型。 产品 轴向主题景观带、mini mall式风情商业街及会所、新型材料、托斯卡纳建筑外立面 硬件、配套 建立全新价值体系 项目属性1:益阳首席精英人文高品质示范生活区 项目属性2:mini MALL式风情商业街 精英社区人文传承 人文 双重个性、双重资源、交通便捷、配套齐全，发展价值优越。 区位 六、住宅及商业开发建议 1、住宅开发建议 住宅规划 住宅由高层(23层、18层)、多层(6层)三种建筑形态构成，住宅层高为3米。 建筑朝向大部分控制在南偏东15度内，未来规划中可根据具体的设计调整朝向。 建筑朝向注重景观资源最大化。 通过对宗地位置整体分析及参照规划要点，各形态建筑的分布位置如下: 高层——建议主要分布于宗地的南侧和东侧，楼栋间可作为小区的主要景观分布地点之一。 多层——主要分布于宗地的西侧或集中规划; 建设工期 分为二期开发; 一期，首先开发宗地南侧和东侧; 二期，开发宗地西北侧; 三年实现全部销售; 2.5年实现销售面积85%; 3年实现全部销售; 2、商业开发建议 商业体量控制在10000-15000? Mini MALL式风情商业街; 特色餐饮、精品商业和中高档服务行业是重点引入对象; 可借势桂苑、世纪金源广场等，以中小型集中商业的形式，如综合性超市，设置一个社区商业中心，扩大商业影响力; 七、投资收益分析 (暂略) 八、综合分析与建议 1、SWOT分析 项目连接城市核心大本营的赫山区与城市发展方向朝阳区 ，同时属于城市一级商业中心和城市一级商务中心，发展前景及速度极度看好; 地块处于益阳各级主要交通要道的汇集点，通往市内外都极其快捷。 项目属于城市核心赫山区，拥有辐射能力达至全市的成熟生活商业配套，临近朝阳开发区，享有城市一级商务配套。 区域周边众多成熟的居住区和城市一级商业、商务中心，为项目奠定人流基础; 目标客户对区域市场的认识度高; 区域无可利用自然景观; 宗地西北侧大部分是较为陈旧的农村自建房; 项目宗地呈狭长的不规则形状; 3+5城市圈发展，益阳主城区人口规模将扩大，因城市化而带来的人口将形成巨大的有效刚性住房需求; 大部分项目园林水平相对较低，缺乏明确的园林印象，外部景观与内部联系较弱，园林仍有巨大的提升空间; 产品创新度、物业服务，新型材料的使用都还处于初级阶段，有很大的挖掘空间 益阳居民具备承受目前房价水平乃至略高于现在的房价水平 来自高新板块和中心板块竞争者的竞争 政府房地产和金融政策趋向收紧 充分整合项目交通、规模、服务等优势，树立区域标杆项目; 合理安排项目开发进度以及相关配套设施，弥补项目缺陷，规避风险; 准确进行项目定位，确立项目差异化的竞争优势; 丰富产品类型，拓展客户渠道; 充分挖掘市场空白点，形成市场标杆; 树立独特的USP销售主张，领跑区域市场销售进程; 强强联合，对项目进行整合包装推广，打造品质产品，塑造项目及企业品牌，脱离基层竞争。 2、综合建议 项目优势机会明显，具备良好的物业发展条件。 同时也存在一定的劣势和威胁。但可通过规划、施工工艺及营销策略进行一定程度的规避和去化。 附1:益阳房地产户外广告赏析