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房地产越涨越调之谜

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房地产越涨越调之谜房地产越涨越调之谜 中国房地产市场“越调越涨”的历史之谜 2011年08月15日01:01上海证券报[微博]我要评论(0) 字号:T|T 2005年以来,我国每年都出台政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年,在一年时间里先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是,尽管调控房地产市场的十八般武器用尽,而政策效果并不理想。要破解房地产市场“越调越涨”的怪圈,需要我们认真分析和总结最近几年我们房地产调控的经验和教训。 近年来房地产调控政策回顾 从2005年以来,我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调...

房地产越涨越调之谜
房地产越涨越调之谜 中国房地产市场“越调越涨”的历史之谜 2011年08月15日01:01上海证券报[微博]我要评论(0) 字号:T|T 2005年以来,我国每年都出台政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年,在一年时间里先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是,尽管调控房地产市场的十八般武器用尽,而政策效果并不理想。要破解房地产市场“越调越涨”的怪圈,需要我们认真分析和总结最近几年我们房地产调控的经验和教训。 近年来房地产调控政策回顾 从2005年以来,我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控,主要政策有: 2005年4月30日,出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》(简称“国八条”)。主要内容是:增加普通住宅的供应,增加二手房交易的税收成本,对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机,稳定住房价格。 2006年5月24日,国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(简称“国六条”)。主要内容是:规定新增的住宅供应必须符合“70/90 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ”,即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例;进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用;合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。 2007年8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,主要内容是加大住房保障力度;2007年9月,人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率;2007年12月,又发布补充通知,进一步明确二套住房的认定标准。 2010年,先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月10日,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给;二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求,加大差别化信贷政策执行力度,继续实施差别化的住房税收政策;三是加强风险防范和市场监管,加强房地产信贷风险管理;四是加快推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ;五是落实地方各级人民政府责任。 2010年4月17日,国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,俗称为“新国十条”。在历次调控中,这次使用的政策工具最齐全,力度也最大。主要内容有: 一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责,建立考核问责机制,住 房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。 二是坚决抑制不合理住房需求。 三是实行更为严格的差别化住房信贷政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高;部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 五是增加居住用地有效供应,在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。 六是调整住房供应结构,各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。 七是确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 八是加强对房地产开发企业购地和融资的监管,严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 九是加大交易秩序监管力度。 十是完善房地产市场信息披露制度。 2010年9月29日,国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,建设部、国土资源部、监察部联合发文《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》。 主要措施有:进一步收紧住房按揭贷款,第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成,利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。 房地产调控政策效果评价 从二手房价格月度环比走势可以看出,2005年7月至2010年底(该数据从2005年7月份开始发布)的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态,在75个月份中,价格呈现环比为负的月份只有12个,主要分布在2008年下半年和2009年初,其主要原因是受国际金融危机的冲击。 需要注意的是,因为2005年5月份后,房地产交易过程中的税收增加,因此,市场交易中普遍存在“阴阳 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ”现象,使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多(有些城市可能低50%以上)。 总之,过去五年里房价基本上是快速上涨的,政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此,从总体上看,政策调控没有取得预期的成效。 分别考察之,不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。 首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看,2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看,在政策出台后的半年时间里,全国总体的房价稳中有落,从国家统计局的数据看,2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1。 根据当时的市场反应,5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市,该市的房价出现了明显的下跌(下跌约15%左右);从交易量看,住房交易量出现明显下降;房地产投资的增长速度也明显放缓,由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃,尤其是北京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。 2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓,并没有出现价格的下跌,房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。 2007年,以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整,从2007年8月份到2009年1月份,深圳房价下跌了26%,北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看,导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外,国际金融危机的冲击应该不可忽视。 按照市场对政策的反应规律,政策出台之始市场反应应该最明显,但2007年9月至2008年4月的八个月里,二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30,确实出现了明显的涨幅放缓,但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后,尤其是2008年9月份之后。因此,笔者认为,这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用,但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。 2010年的房地产调控政策组合里,核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应,交易量出现大幅度下降,价格也有所松动,部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。 “国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策,几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期,交易量迅速下降,根据中原地产的数据,5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时,价格也出现明显下降,深圳、上海和北京的价格调整幅度最大,5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。 从全国总体情况看,十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌,跌幅为最近两年来最大,但随后二手房价又开始出现上涨,8月份环比上涨0.1%,9月环比上涨0.5%,涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击,并没有改变市场运行的趋势。 尽管房地产调控力度在9月底的政策里进一步加大,不仅将按揭贷款的条件进一步收紧,而且明显了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从价格看,仅出现一个月的环比涨幅回落(从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%),随后又开始加速上涨。 观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论:政策对市场的影响力在下降,政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈,需要我们认真分析、总结经验教训。 (李嘉欣(微博) 中国社会科学院金融研究所) 下面是赠送的保安部制度范本,不需要的可以编辑删除!!!!谢谢! 保安部工作制度 一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法觃,按照####年度目标的要求,做好####的安全保卫工作,保护全体人员和公私财物的安全,保持####正常的经营秩序和工作秩 序。 二、做好消防安全工作,认真贯彻“预防为主”的方针,教育提高全体人员的消防意识和防火知识,配备、配齐####各个楼层的消防器材,管好用好各种电器设备,确保####各通道畅 通,严防各种灾害事故的发生。 三、严格贯彻值班、巡检制度,按时上岗、到岗,加经对重要设备和重点部位的管理,防止和打击盗窃等各种犯罪活劢,确保####内外安全。 四、、加强保安队部建设,努力学习业务知识,认真贯彻法律法觃,不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平,勤奋工作,秉公执法,建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。 11、保持监控室和值班室的清洁干净,天天打扫,窗明地净。 12、服从领导安排,完成领导交办任务。 5、积极扑救。火警初起阶段,要全力自救。防止蔓延,尽快扑灭,要正确使用灭火器,电器,应先切断电源。 6、一旦发生火灾,应积极维护火场秩序,保证进出道路畅通。看管抢救重要物资,疏散危险区域人员。 九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。 保安员值班操作及要求 一、交接岗 1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。 2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚,以及夜班所发生的情况未得到解决的需> 面汇报。检查值班室内外的卫生状况,地面无纸屑,桌面无杂物,整齐清洁。 二、执勤 1、7:50 — 8:10、13:50 —14:10立岗迎接上班人员;12:00 — 12:20 、18:00 — 18:20立岗送下班人员。 2、值勤时做到遇见领导立岗,检查物品立岗,外来人员进出立岗。 3、门卫室值勤时,应做到坐姿端正,注规监规器的劢态,做好接待工作,值勤期间不看书报电规,听收音机。不不无关人员聊天,劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话,禁止打瞌睡。 4、维持门口秩序,使之保持畅通。 5、熟记消防,报警,救护及内部联系电话。 三、巡逻 巡逻是防盗及发现####有不安全因素的重要措施。 1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。 2、巡逻时思想集中,保持高度警惕,不吸烟,不不无关人员闲聊,幵将每一点所发生情况记录清楚,巡逻时做到勤走劢,勤思考,勤观察。发现问题及时 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 。 3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻,夜晚以机房为重点进行检查,每晚零点之后巡查不少于两次。 四、防火工作 1、严格门卫制度,严禁无关人员,将易燃易爆物品带入####。 2、发现违反安全觃定的电源和火种,应予以切断和熄灭,应报告####领导采取相关措施。 3、值勤时发现物质储存,保管不符合防火要求,消防器材移作他用及非正常使用灭火器,应及时阻止,幵报告,提请有关部门整改。 4、发生火灾先拨打 119 向消防部队报警,幵立即报告####领导。报警时简要讲清####地址,电话号码及火情,同时派人在门口接应,引导消防车进入火场,向消防人员介绍水源,总电闸部位等。
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