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李耀宗教授谈商业地产发展趋势[教材]

李耀宗教授谈商业地产发展趋势[教材]李耀宗教授谈商业地产发展趋势[教材] 李耀宗教授谈商业地产发展趋势在当今激烈竞争的社会中，商业地产怎么样有效开发利用土地、发展当地的社会经济、及时调整大型零售商和中小零售商的关系，已经变得越来越来重要。城市商业的发展与土地建设等等都有一些十分密切的关系。商业地产的国际分类在一些国际发达地区，一般来讲他们都会将商业地产分为六类:1.商业和住宅混合地带;2.店面商业地带;3.一般商业地点;4.中心商业地点;5.临近商业地点;6.办公商业地点。商业和住宅混合地带就是提倡商业和住宅在同一地区发展。不仅建设住...

李耀宗教授谈商业地产发展趋势[教材] 李耀宗教授谈商业地产发展趋势在当今激烈竞争的社会中，商业地产怎么样有效开发利用土地、发展当地的社会经济、及时调整大型零售商和中小零售商的关系，已经变得越来越来重要。城市商业的发展与土地建设等等都有一些十分密切的关系。商业地产的国际分类在一些国际发达地区，一般来讲他们都会将商业地产分为六类:1.商业和住宅混合地带;2.店面商业地带;3.一般商业地点;4.中心商业地点;5.临近商业地点;6.办公商业地点。商业和住宅混合地带就是提倡商业和住宅在同一地区发展。不仅建设住宅区，而且也会兼顾店面前商业地带的发展，就是保留底商，增强旧商业地区店面的特性。香港有个湾仔地区，在整个规划当中就是保留了地面的商业地带。很多人都知道香港土地资源十分有限，土地特别贵，房价很高。在土地缺乏的情况下，香港政府有计划地按照城市规划来发展商业地产，没有盲目发展。在发展中心商业地带的时候，一定要留意当中是不是有足够的跨国公司支持。这里所说的中心商业地点，就是商业发展最繁忙的地区。它足以反映出一个地区的商业文化。在这密密麻麻的大厦、大小建筑当中，要关爱行人，要注重安全。比如说香港的中环，就是中心商业地带，当中还有天桥，一直连到上环，下雨天也不用打伞，利用天桥把整个商业店联合起来。另外就是邻近商业地带。这个地带鼓励小规模的零售和服务提供给邻近的住宅地区。办公商业地带。这个地带处于住宅区之内或者是住宅区和商业区之间，适宜提倡低密度的办公地带。在整个商业地带规划中，有时又分为商业区、商业街、商业社区、综合性的百货商场、专业商场、综合商场和超市等等。在规划整个商业地产项目时，最重要就是一定要有长远的规划，不能说哪里有地，就盖一个办公大楼;或者是哪里有楼就盖一个SHOPPINGMALL。一定要有全面的配套，政府要发挥牵头的作用。商业地产的发展规模在谈到国际商业地产的发展规模时，李耀宗认为，商业地产的发展规模常常分为三级中心:一级中心、二级中心、三级中心。一级中心包括零售业，一般都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等等。另外是餐饮业，全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店;还有娱乐休闲，并且是全面配套，以高档为主。一级中心在香港就是金钟，特区政府也在这附近，在这个区域内有泰国广场、置地广场，上面是一个小型的SHOPPINGMALL。另外就是尖沙咀一带，都是一级中心。二级中心一样有零售业、餐饮业，但是属于中档的档次。还有服务业、商务金融、文化交流、娱乐休闲等等。香港商业的二级中心就是交流、娱乐休闲等等。香港商业的二级中心就是湾仔、铜锣湾一带，从九龙到尖沙咀都能买到中高档的产品。三级中心就是一般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等等。在香港，从中环下去就是西环，一直往西推就是三环一带，那个地方饭店、购物商场，什么都有，但是档次大家都了解。所以在一个三级的中心，盖一个很高档的SHOPPINGMALL，绝对不会有经济效益。同样在中环或者是一级中心，开一个低档的SHOPPINGMALL，也没有经济效益。一级中心、二级中心、三级中心，这个分类当然是有明确规划的，对此要做比较，要了解情况。不一定是越高档就一定以赚钱，而是你能够吸引人家来。你开百货公司，开SHOPPINGMALL不一定要做高档的。在香港真正高档的商业地带就是中环，大家熟悉的中环广场是高档的SHOPPINGMALL。所以，我们要了解决定商业地产形成的因素，要了解项目特色、客流情况，尤其是要进行科学的规划。并不是我们随便在哪里都可以开一个大型的SHOPPINGMALL，或者是大型的百货公司。应当计算该区域里的人均收入是多少，居民可以花费的收入是多少?商业地产项目的开发一定要重视有没有客源，能不能赚钱，不一定高档、不一定大就能够赚钱，而是要看这个城市，看这个地点，究竟你的目标客户是哪一个层次?针对这个层次，针对你的目标客户来设计你的整个商业形式。此外，地理环境、政府的公共投入和城市规划的配合等，都是决定一个商业地产项目能否取得成功的重要因素。纽约的曼哈顿、东京的新宿以及香港铜锣湾的成功，是由于整体优势配合，在地区内有计划地发展，将整个商业地段发展成一个办公、休闲、娱乐等设备齐全的商业网，形成了城市流通能力的规模，大大提高了商业地段的价值。很多时候我们在国内看到，在一个地方一开始什么都没有，就是一个很大规模的SHOPPINGMALL，这样商业价值不会很高。因为商业地产项目周围缺乏全面的配套，所以就变成一个单纯的房地产项目，价格、价值不一定能够高得起来。另外需要进行商业地产分析。我们叫做竞争定位分析。现在，国外用这种方法来分析商业地产的准确定位。首先要对这个产品进行分析，要认真研究社会人群的构成，开展交通网络和产品种类运输分析，从而找出自己的商业地产项目在整个同行当中的准确定位。科学规划商业地产项目在谈到如何确立商业地产项目时，李耀宗提出，现在比较流行的，就是在分析商业地产时采用米高?波特的钻石分析法。米高?波特最著名的三个模式:一个是钻石理论;一个就是五力;另外一个就是价值链。其实发明钻石理论是发现一个国家的优势，但是有很多学界专家，尤其是商业经济方面的专家，就把它改造一下，用来分析商业地产。它的模式即竞争因素、环境因素、支持因素、需求因素、政府因素。竞争因素，就是内部竞争优势。因为国外基金比较充足，所以在整个规划当中就比较好;另外就是国内竞争优势，要了解在整个竞争环境当中，你的优势在哪里，你的竞争者的优势在哪里?还有基金投资取向，究竟用什么方式吸引基金投资。你说你的SHOPPINGMALL，或者说你整个商业地产项目都很吸引人，哪些地方吸引?你要先提出吸引的条件，是不是符合基金或者是这些投资者需要的条件，都要考虑，都要分析。环境因素。环境因素就是地理环境，环境因素基本上是改变不了的，是现成的，你只能挑。对卖场的限制可能在国内，在全世界都有，规定了楼层是多少，用地比例是多少，建筑的比例是多少。不能说有1万平方米，就按照1万平方米盖，这是不行的，中间要留出很多的空间。商业地产开发商要充分考虑到整个运输系统怎么样?有没有足够的项目支撑?有没有高素质的员工等等，而这些对于一个商业地产项目的成功至关重要。支持因素。支持因素就是指有没有足够的公司客户和顾客选择你的产品，另外还有补货运输、物流等都非常重要，将直接影响到商业地产零售网点的成败。关于政府。在商业地产的开发建设中，政府扮演着一个十分重要的角色，例如在基建项目建设、公共设施配套、资讯提供、搭建教育平台等问题上，都离不开政府的有机协调。面对城市机能高度集中所产生的一系列矛盾和问题，比如说土地的价格上涨、环境恶劣等等，我们在做规划的时候都要多次探讨，首先就是强化土地的高度利用，提高每一块土地的利用效率。总之，一个商业地段的价值的，并不因为它拥有多少个大型卖场和高档商场，必须慎重地考虑到当地的人流、地理位置、公共投入、规划配合等不同因素。一个商业网点只有完整规划、地理位置良好、有充足配套，才有可能大大提高商业地产的价值。(李耀宗教授为香港生产力促进局顾问)

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