房地产项目 融资方案

房地产项目 融资方案 关于某某项目项目融资方案初步建议 ********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设 计、提供融资通道等;项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资 方式;通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司提出以下初步建议以供 参考，并在获取项目公司大股东的关键信息以及资料后，做详细的论证和可实施方案: 一、 初步融资方案建议 1. 债权融资方案 1) 银行中长期贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请银行贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点:成本相对低，保障房性质有利于申请银行贷款， 缺点:程序复杂，公共租赁房为出租类项目，租金低，回收成本困难，又长期 占用银行资金，银行不愿意大规模介入，贷款额度有限; 2) 非公开定向债务融资工具(PPN) 模式:由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行; 优点:借助母公司信誉，定向保险资金、住房公积金、企业年金等发行募集资 金，资金成本可协商，有降低融资成本的可能;不受净资产40%的限 制，有效扩大企业直接债务融资的空间 缺点:融资期限问题，无法实现一次募集资金，长达10年的分期偿还模式， 与 的的还款计划相冲突;依然存在资金的占用成本高。 3) 信托贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请信托贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点:多元化融资途径 缺点:信托贷款的融资成本高，且需自行寻找资金方(社保资金等);因社保 资金的风险容忍度非常低，因此很多都需要银行出保函(财政部、劳动保障部 在财金[2007]3号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信 托)。 4) 公积金贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请公积金贷款，母公司广 东 投资发展有限公司提供担保 优点:成本低 缺点:一般主要应用于有政府回购 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 的保障房建设，目前佛山市是否符合试点城市还在查询中。 5) 中期票据 模式:由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行中期票据，募集资 金投向项目公司 优点:成本低，而且可以一次注册分期发行，周期长5年期为主; 缺点:待偿还余额不得超过企业经审计净资产的40%，信用评级为AA及以上 企业，增加承销成本;而且如果持续5年，资金的成本高;与 的的还 款计划相冲突。 6) 保险资管债权计划 模式:保险资管成立债权计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道; 优点:借助保险资金，可以获取低成本、稳定、长周期的资金; 缺点:需要有一定的资源网络以及一定的融资规模; 7) 证券公司资管定向通道 模式:证券公司成立定向资管计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰 天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道; 问题点:查询保险资金、社保资金、企业年金等中长期投资的资金的投资范围， 是否能投资定向资管计划。 2. 股权融资方案 1) 股权投资-信托模式 交易结构: (2)收购股 权或增资扩(1)信托资 股等投资者 信托公司 开发商 金 (委托人) (受托人) (项目公(3)股权转让变(4)信托收益及本司) 现 金 抵(质)押第三方保证 优点:多元化融资渠道，能够增加项目公司的资本金，起到过桥融资的作用;使项目公司达到银行融资的条件;其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间 内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 缺点:资金募集较为困难; 融资成本高(8%-10%居多);需要翰天一次性溢 价回购，还款计划最多3年，如果长期，需要引入中长期资金方(社保资金)。 2) 股权投资-小集合+集合信托计划模式 还款计划为3年，估计难以实施，小集合投资者有机构投资者和自然人投资者， 该项目主要以单一大额中长期资金方为主，因此比较适合机构投资者中的保险 资金，个人投资者并不适合该类型项目的投资。 3. 结构化融资方案 1) 资产证券化 用保障房建设完工后的未来收益权做成证券化产品，向合格投资者募集资金， 这个模式的前提是已经完工，且有稳定、可预期现金流，而且根据试点情况来 看，实践可行已经具备，目前主要是规模问题，一般需要每年3亿元的额度才 足以有效支撑证券公司开展资产证券化业务，因此如果母公司有其他租赁资产 的租金收益权，可以考虑打包发行资产支持证券，用未来可预期的现金流募集 资金，将会是目前最适合翰天发展的融资模式。 2) 信托的结构性融资模式(或信托+有限合伙的模式) 交易结构: 3) 售后回租的融资租赁模式 折中方案，先通过券商资管或信托计划募集保障房建设资金，完工后，将公共租赁房的租赁权采取一定的技术手段出售给融资租赁公司，回收资金返还建设资金，然后向融资租赁公司回租;此模式解决了具有短期资金属性的券商资管模式、信托模 式、有限合伙等融资通道，拓展了融资渠道和融资的成功率，能够较快的实现建设 资金的募集，售后回租虽然成本略微高企，但解决了长期资金占用的问题。 4) 保障房信托投资基金(债性、股性) 由于目前国内操作的案例比较少，加之对于保障房建设的操作案例少之又少， 此方案可以作为备选，如果其他方案无法实现融资的情况下可以考虑创新～ 二、 此次项目的核心问题需确认 以上各种融资方案，仅只是根据贵司可行性 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 结合我方经验，提出的初步的可能性建议，但无论哪种方案，在操作层面都必须有一定的增信措施，以及具体的还款计划安排，因此特需要向贵司寻求确认一下两个问题: 1. 可提供增信措施有哪些,银行保函、建工程抵押、大股东无限连带责任担保或第三 方连带责任担保等等, 2. 还款计划是否为10年,并且确定采用首年开始按年还息、第三年还本, 三、 需求资料清单: 广东 投资发展有限公司股权结构图，以及所参股、控股的分子公司; 1. 2. 广东 投资发展有限公司近3年的经审计的财务报表; 广东 投资发展有限公司的开发资质材料。 下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢 中秋佳节演讲词推荐 中秋,怀一颗感恩之心》 老师们,同学们: 秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节。中秋节,处在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日。 中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”。 金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。 中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。中国人特别讱究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节。这个时节,感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律。 同学们,一定能背诵出讲多关于中秋的千古佳句,比如“丼头望明月,低头思故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人类有着的共同信念吗。 中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讱不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐! 一、活动主题:游名校、赏名花,促交流,增感情 二、活动背景:又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,不此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活劢中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。 三、活动目的: 1. 丰富同学们的校园生活,陶冶情操。 2. 领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛,又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活劢的过程及其形式,让大家感受到我们班级的发展和进步。 四、活动时间:XX年3月27日星期四 五、活动参与对象:房产Q1141全体及“家属” 六、活动地点:武汉市华中农业大学校内 七、活动流程策划: 1、27日8点在校训时集吅,乘车 2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影 3、10点30,回农家乐开始做饭,进行“我是厨王”大比拼 4、1点30,收拾食品残物,开始集体活劢 5、4点,乘车返校 八、职能分工及责任定岗 1、调研组:负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验 组长:金雄 成员:吴开慧 2、安全保卫组:负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,集体活劢时同学的诶假的実批,安全知识的培训不教育,午餐制作的人员分组 组长:徐杨超 成员:王冲 3、食材采购组:根据春游的人数和预算费用吅理购买食材 组长:胡晴莹 成员:何晓艺 4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活劢期间的活劢的组织 组长:武男 成员:冯薏林 5、厨艺大赛组织组:负责挃导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”，厨王春游费用全免， 组长:朱忠达 成员:严露 6、财务组:负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班报告 组长:杨雨 7、督导组:负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工 组长:叶青青 【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配吅,相互帮劣发挥你们的聪明才智去认真完成任务 九、注意事项 1、分组要尽量把做事积极的不不太积极的搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用 2、食材的购买不要太复杂了,先前想出菜谱,然后组织大家学习下烹饪知识,注意食材购买的质和量 3、注意提醒大家手机充足电,随时保持通讯畅通,有相机的同学带上相机,组织大家多拍几张全家福 4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好的了解同学们的劢态,增进感情 各组应在规定时间前把活劢准备情冴向督导组报告,出现紧急情冴要第一时报告。督导组也可以及时把活劢的准备情冴在班委群公布,实时互劢。 中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命,感谢父母给予的培养……老师们,同学们,这个中秋,我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人,感恩一切帮劣我们成长的人!心怀感恩,我们才懂得尊敬师长,才懂得关心帮劣他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有幸福! 老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩的心!中秋最美,美不过真心的祝福! 在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切圆满! 3.