2007年天津市滨海新区地区房地产市场调查报告

第一章  政策环境 一、调控政策 从2007年第三季度调控的实际执行上，可以 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 为以下几个方面： ? 落实 2007年政府房地产调控主要是对以往多项调控政策的落实和执行。近几年出台的一系列政策已经基本囊括了调控的各大方面，今年主要是贯彻实施去年的各项政策，并通过市场检验各项政策的效果。 ? 加息与存款准备金率 到第三季度为止，人民币存贷款基准利率年内多次上调，加息等调控虽不仅针对房地产市场，但对于房价的调控应起到一定效果。加息将抑制房地产需求，同时提高房地产开发商的资金成本，导致房地产供给减少。有助于抑制房地产价格的过快上涨。 2006年以来，中国经济快速增长，但经济运行中的突出矛盾也进一步凸显，投资增长过快的势头不减。而投资增长过快的主要原因之一就是货币信贷增长过快。2007年内8次提高存款准备金率可以相应地减缓货币信贷增长，保持国民经济持续快速协调健康发展。 二、调控政策明细 2007年三季度房地产相关政策法规 名称 单位 颁布时间 实施时间 关于严格执行公共建筑空调温度控制 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的通知 国务院办公厅 2007年06月01日 2007年06月01日 关于贯彻落实（关于 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 房地产市场外资准入和管理的通知）有关问题的通知》 商务部、国家外汇管理局 2007年6月8日 2007年6月8日 国土资源部关于征集基本农田和土地整理标识的公告 国土资源部 2007年08月08日 2007年08月08日 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修订） 全国人民代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 大会常务委员会 2007年08月30日 2007年08月30日 实际耕地与新增建设用地面积确定办法 国土资源部 2007年09月05日 2007年09月05日 国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知 国家发展改革委 建设部 2007年09月10日 2007年09月10日 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 国土资源部 2007年09月21日 2007年11月1日 关于印发《工程建设项目招标代理机构资格认定办法实施意见》的通知 建设部 2007年09月21日 2007年09月21日 关于在全国土地执法百日行动中切实履行国家土地督察职责的通知 国家土地总督察办公室 2007年09月21日 2007年09月21日 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 中国人民银行 中国银行业监督管理委员 2007年9月27日 2007年9月27日         2007年三季度个人相关金融政策 名称 单位 颁布时间 实施时间 金融机构客户身份识别和客户身份资料及交易记录保存管理办法 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会 2007年06月21日 2007年06月21日 关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知(2007年第117号) 建设部 2007年07月20日 2007年07月20日 建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知(建金管[2007]199号) 建设部 2007年08月21日 2007年021日         2007年三季度天津市房地产相关政策法规 名称 单位 颁布时间 实施时间 天津市人民政府办公厅转发市建委拟定的天津市新家园居住区建设管理暂行办法的通知 天津市人民政府办公厅 2007年7月13日 2007年7月1日 天津市人民政府批转市规划局拟定的天津市控制性详细规划管理暂行规定的通知 天津市人民政府 2007年8月29日 2007年8月29日         央行近年调整利率 调整时间 调整内容 2006年4月28日 金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。 2006年8月19日 一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。 2007年3月18日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 2007年5月19日 一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点；五年期存款基准利率上调0.54个百分点，五年期贷款基准利率上调0.09个百分点。 2007年7月20日 一年期存款基准利率将由现行的百分之三点零六提高到百分之三点三三；一年期贷款基准利率亦同步上调零点二七个百分点，由现行的百分之六点五七提高到百分之六点八四；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调零点零九个百分点。 2007年8月22日 上调金融机构人民币存贷款基准利率零点二七个百分点。5年以上贷款利率上浮0.18％，达到7.56％，而公积金贷款利率也再次上调0.09百分点，达到5.04％，和2004年10月份加息前的商业贷款利率持平。     央行近年存款准备金率调整 调整时间 调整内容 2006年7月5日 上调0.5个百分点至8%。 2006年8月15日 上调0.5个百分点至8.5%。 2006年11月15日 上调0.5个百分点至9%。 2007年1月15日 上调0.5个百分点至9.5%。 2007年2月25日 上调0.5个百分点至10%。 2007年4月16日 上调0.5个百分点至10.5%。 2007年5月15日 上调0.5个百分点至11%。 2007年6月5日 上调0.5个百分点至11.5%。 2007年8月15日 上调0.5个百分点至12%。 2007年9月25日 上调0.5个百分点至12.5%。 2007年10月25日 上调0.5个百分点至13%。     第二章  土地市场 一、天津市土地市场情况 ? 土地供应情况 据统计，天津市2007年第三季度共出让成交土地57幅，总成交面积为75.91万平方米，总成交金额达17.98亿元，平均地价为2368.1元/平方米。 一季度的土地成交区域主要为郊县住宅用地，二季度的土地成交区域主要为郊县工业和其他用地，三季度成交的塘沽地区和市中心城区地块大大的拉升了整体的平均地价，成交区域的变化导致了平均地价的大幅变化。 ? 成交区域分布 2007年第三季度本市土地成交面积达430万平方米。东丽区和津南区土地成交面积位居榜首，这也是今天天津市环外新家园计划的重要起步；塘沽区位居第三，占全市总成交面积的13%。本市红桥区以及河北区、汉沽区、大港区、宁河县无土地供应。 ? 区域土地价格 2007年第三季度本市土地交易总金额达到170多亿元。本季度河东区的两幅住宅用地以其较好的地理位置高价拍出。楼面地价分别为6600元/平方米和8800元/平方米，刷新了本市历史以来的最高成交价格。新家园计划开启，东丽区、津南区本季度土地大幅增长，众多外地资深开发企业华侨城、住总集团、天房发展等国内知名开发企业接踵而至，纷纷大幅拿地。预计2008年新家园项目将形成集中的产品供应。 按照土地所属区域结合土地成交面积和总价，可以得出区域内的土地成交平均价格。依据不同土地用途和规划，土地价格也千差万别。 2007年第三季度天津市土地成交价格图 ? 成交土地性质 本市上半年成交地块中，住宅用地共27幅，占总出让面积的74%，其次是商服公公共设施用地22幅，占总出让面积的22%，工业用地和公寓用地各占3%和1%。 2007年第三季度天津市土地成交性质图 ? 经济适用房用地 07年三季度，天津推出经济适用房土地2幅，面积达162715.5平方米。经济适用房土地的平均成交价格为零，而限制其对外的销售价格，这种零价格获得土地，限制销售价格的方式是本季度出现的新看点。 土地编号 土地位置 土地面积 (m2) 容积率 用地性质 使用年限 (年) 用地单位 备注 经济适用房（招）2007-05 东丽区津滨大道南侧 88745.9 不大于1.8 居住 70年 天津市河西区建设开发总公司 房屋平均售价每平方米3990元,房屋最高售价每平方米4189元. 经济适用房（招）2007-04 西青区芥园西道与福姜路交口 73969.6   居住 70年 天津天房投资有限公司 建筑总规模152000平方米，房屋平均售价每平方米4102元房屋最高售价每平方米4430元                 数据来源天津市土地交易中心2007年成交地块网上公布情况 二、滨海新区土地市场 ? 土地供应成交情况 据统计，天津市滨海新区2007年第三季度共出让成交土地18幅，总成交面积为75.91万平方米，总成交金额达17.98亿元，平均地价为2368.1元/平方米。 ? 土地成交区域 已成交地块中，空港物流区3块，塘沽区11块，保税区1块，开发区、汉沽区、大港区无土地出让。其中塘沽区成交面积居首，占新区总成交量的75%，其次是空港物流区，占新区总成交量的20%。 土地出让统计（按成交区域） ? 土地成交性质 2007年第三季度成交土地中，住宅用地为零，商服公共设施用地占总出让成交面积的85%，其次是混合型公寓（商务公寓）占到14%，工业用地占1%。 土地出让统计（按使用性质） ? 土地成交价格 2007年滨海新区第三季度共成交土地11幅，土地成交金额达17.98亿元。工业用地平均成交地价为389元/平方米，公寓用地平均成交地价为1312万元/平方米，商服公共设施用地平均成交价格为2572元/平方米，全区整体品均地价为2368元/平方米。 ? 土地供应特征 从07年第三季度滨海新区土地交易的具体情况看，以商服为主，辅以高级公寓等设施用地占市场主流，工业用地成交一幅，纯居住和以居住为主的土地没有供应和成交。 由于土地资源的稀缺性和不可再生性，在外部环境稳定发展的前提之下，土地价值呈平稳上升趋势。重点地块的出让，竞争较为激烈，致使土地价格被抬升到一定的高位，土地价格升高导致房价势必升高。 土地供应分布不均衡。城市开发热点的中心城区土地供应为零，大宗土地供应减少。成交区域由塘沽区中心区域向河南区域和滨海新区其他区域进一步转换。 今年上半年滨海新区土地交易市场有以下特点 ： 居住用地退出市场，商服用地出让量比重在逐渐加大，占到了滨海新区出让总量的大半。 开发区作为滨海新区的核心区域，自去年下半年至今土地推出量稀少。而塘沽区的土地供应也主要集中在河南区域。其他区域中，汉沽区、大港区土地出让为零。 第三章  滨海地区房地产市场 一、滨海核心区市场情况 ? 各项目供应情况 截至到2007年9月底开发区、塘沽区重点项目总供应面积为118万㎡、未供应面积为319万㎡，如不考虑上图中天保金海岸的157万㎡的未开面积，则潜在供应为152万㎡，主要供应区域在塘沽区，面积为119万㎡。 ? 价格变化情况： 进入下半年以来，塘沽区近期由于大面积拆迁影响的原因，导致各个中低端楼盘，特别是现房、准现房项目销售火爆。同时带动了滨海核心区整体房价有了较大涨幅，7月份价格上升还较缓慢，进入8月份以后，开发区、塘沽区价格均快速上涨，目前开发区均价为9500元/㎡、塘沽区的均价为6100元/㎡.（以上图表为房管局备案数据，因此有一定滞后性） ? 滨海核心区主要楼盘动态 （1）在售项目 项目名称 板块 三季度均价 当前项目情况 万科金域蓝湾 开发区 11000/㎡ 7号楼110－116㎡，3号楼135－142㎡ 御景园邸三期 开发区 8700元/㎡ 只剩3楼185㎡ 爱丽榭 开发区 10000元/㎡ 只剩300㎡顶层 万通新城国际 开发区 10000元/㎡ 1期07年10月入住，现在销售2期面积110－140㎡ 东方名居 开发区 9000元/㎡ 只剩 102、185㎡ 伴景湾 开发区 9600元/㎡ 只剩顶层180㎡ 观澜逸境 开发区 8500元/㎡ 只剩少量余房 贻港城 塘沽区 4600元/㎡ 只剩4套，后期开发时间未定 紫云华庭 塘沽区 6900元/㎡ 只剩3套 紫云绿洲 塘沽区 7500元/㎡ 1期只剩150、200㎡，2期整体发售 贻成尚北 塘沽区 5700元/㎡ 现销售133㎡户型 欧美风情小镇 塘沽区 5900元/㎡ 整体发售中         目前市场上在售楼盘中除金域蓝湾、万通新城、紫云绿洲、欧美风情小镇外，其余项目均进入尾盘期，目前只有少量较大户型发售。 （2）滨海核心区第三季度清盘项目 项目名称 板块 尚海国际 塘沽区 世纪向阳居 塘沽区 五栋楼时代名居 塘沽区 安邦艺景 塘沽区     三季度市场由于拆迁影响的原因，大多数现房、准现房项目销售火爆，目前上述4个塘沽区现房项目已经在本季度清盘。 （3）潜在项目 项目名称 板块 当前项目情况 滨海新城 开发区 一期已售罄，2期预计08年开盘 天保金海岸 开发区 珊瑚城已售罄，高层开盘时间未定 融科心贻湾 塘沽区 2、3、5、6号楼已经全部售罄。预计10月份推出87㎡户型 水域未来城 塘沽区 2期只剩160－180平方米，预计10月底销售 裕川家园 塘沽区 只剩7号楼面积为110－130㎡开盘时间未定 弘基天城 塘沽区 当前封盘，还剩110、130㎡预计元旦后销售，价格为7500元/平方米 泰和新都 塘沽区 1期只有两栋楼未开盘，其余已售罄 盛兴东海岸 塘沽区 开盘时间未定 世纪祥和家园 塘沽区 预计年底开盘 蓝山国际 塘沽区 一期已经全部售罄，二期尚无开盘计划       潜在供应主要是新增项目和后续项目，由于2007年第三季度过后，滨海核心区出来了短暂的准市场空白区，本年度内新增项目，已开盘部分也已清盘或接近清盘，预计待开发楼盘将在年底推出。 （4）营销推广情况 事件 滨海新城7月1日认购 2007年8月11日东丽湖万科城泰达公交515路开通 金域蓝湾7号楼2007年7月4日开盘 2007年6月底响锣湾基础设施建设一期完工 2007年9月23日,万科金域蓝湾新品3号楼公开发售 2007年7月6日上午，盛星东海岸项目奠基开工 2007年7月8日，贻成泰和新都开盘 2007年7月15日，融科心贻湾2期B卡认购 2007年9月5日万通先锋公司拟以37392万元收购天津富铭置业有限公司100%的股权，该公司目前正在开发水域未来城项目，在建及未建面积为280237平米。 9月底万科金域蓝湾景观示范平台即将盛装开启 活动 ◆ 2008“达沃斯经济论坛”几近激逐，终定滨海，终定万通新城?国际板块——泰达时尚广场国际会展中心。 ◆ 2007年8月25日下午4点，万科金域蓝湾一场热烈而温馨的活动——2007宜家新品慈善拍卖会 ◆ 2007年7月8日，蓝山国际在天津万丽泰达酒店举行产品说明会 ◆ 2007年7月21日下午，在盛星·东海岸售楼中心举行“盛星·东海岸风水之旅” ◆ 2007年7月21日晚，万通华府在滨海新区泰达国际酒店暨会馆，开展了 “跨界”主题系列活动第一站的序幕 ◆ 2007年8月，万通新城?国际两周年，举办“争金夺银、迎奥大典”活动 ◆ 2007年8月4日，“水域未来城牵手奥运冠军·创建08先锋社区”大型活动在水域未来城举办 ◆ 2007年9月20至25日，祥和家园售楼中心举办温馨中秋活动 ◆ 2007年8月11日，融科心贻湾2期举办推荐会 ◆ 2007年8月11日,由港通(天津)置业有限公司举办的“2007贻港城·缤纷假日嘉年华”活动 ◆ 2007年8月18日下午，万通华府悄然展开CROSSOVER跨界发现之旅第二站活动 ◆ 2007年8月18日，盛星东海岸样板间开发 ◆ “贻成金铺”产品推介盛会定于2007年9月15日(周六)下午2：00-4：00在开发区万丽泰达酒店举行 ◆ 万通华府开工盛典于8月28日上午9时58分在工地现场举行 ◆ 万通地产9月开展生活节活动贯穿9、10月份的“绿色社区形象大使评选活动”也将同期启动 二、底商情况 ? 季度动态 ◆贻成金铺发售 贻成金铺在本季度发售，所涉及项目为贻成所属底商项目，推出后市场反应良好，目前还有20余套，面积在200-400平方米左右，价格在9000-14000元/平方米。 ◆云锦兰亭底商发售 目前只剩300－500㎡、200平方米底商，价格为17500元/㎡ ◆安邦艺景底商销售中途停止 安邦艺景底商在9月份预计销售，价格为18000元/㎡,后因合作公司的原因停止销售，开盘时间未定。 ◆五栋楼时代名居底商发售 底商为330平方米3层底商，价格14000元/平方米。 ? 项目 信息表 校服规格信息表下载新员工入职基本信息表购买客户信息表红字发票信息表撤销说明客户档案信息表模板 类别 项目名称 开发商 位置 建筑面积 万㎡ 建筑 形式 单体 面积 套数 销售均价 万/㎡ 塘沽 阳光金地 天津兴渤海建设发展有限公司 中心北路西，胜利宾馆南 0.7 独立和底商 200 30 未定 水域未来城 中国广厦集团天津富铭置业有限公司 新北公路、厦门路 2 2-3层商业街 200 未定 未定 裕川家园 天津塘沽区裕川置业有限公司 河北路、车站北路 0.32 3层 150-200 18 0．8 城市之光 天津钜康国际发展集团有限公司 福州道与河北路交口 1 一拖三 10 300－3000 1.1 开发区 天保金海岸 天保房地产开发公司 三大街、太湖路 40 独立 多样 未定 未定 东方名居 天津东方名居置业有限公司 第二大街与翠园东路交口 1.8 2层 200 12 未定 云锦兰庭 天津宏基伟业房地产投资有限公司 第一大街、南海路 0.7 2层 200 36 未定 伴景湾 天津星运（集团）有限公司 第四大街、北海路 0.5 2层，独立 未定 未定 未定