万年花城社区商业策划方案(doc 33页)

万年花城社区商业案例◆整体环境　1．区位条件：以万年花城为核心，周边社区现有包括育菲园、育芳园，未来周边社区还包括三环新城、国美第一城等多个项目；同时，万年花城将首都经贸大学围合在项目中央，周边还有燕京华侨大学、国家法官学院、北京电子工业学校、铁路卫生学校等大中专院校，多所院校的集中使万年花城成为名副其实的大学区。　2．交通状况：贯穿社区的“三横三纵”六条市政道路预计于2007年前后投入使用，其将贯通三环、四环，其中东西横向道路分别为丰台东路（宽30米，为两上两下道路）、看丹路（宽40米，为两上两下道路）、康辛路（宽50米，为三上三下道路），南北纵向道路分别为万寿路南沿（宽70米，为四上四下道路）、郭公庄路（宽40米，为两上两下道路）和纪家庙路（宽40米，为两上两下道路）。　3．人口构成：区域现有成熟人口6万人左右，规划人口规模为12.38万人，调研结果显示，区域未来居民构成将以年轻的城镇居民为主，学历水平与家庭年收入均明显高于北京市平均水平。万年花城业主调研的结果显示，花城未来业主年龄集中在35岁以下、同时家庭月总收入5000元以上，学历在大学以上的业主占比高达49.48%　4．人均购买力：由于区域整体定位为丰台区经济四大板块之一，花城及周边项目定位为丰台科技总部基地的生活配套区，众多高科技人士将进驻该区域，其人均购买力水平极为可观。万年花城业主调研的结果显示，花城家庭可支配收入平均为68940元，家庭平均人口2.87人，其家庭可支配收入及人均购买力均显著高于北京市平均水平。　5．区域未来发展状况：本区域定位为以居住为主，兼有教育科研、商业服务设施等用地的多元综合性区域。是北京市及丰台区大力发展的区域之一，其未来的发展速度及经济增长速度等均不可小视。◆商业概述　1．商业总体规模：约20万平方米　2．商业建筑形式：大型商业中心（其中大型商业中心共8万平方米，地上经营部分5万平方米，地下停车场3万平方米）　　　　　　　　中型独体商业（可经营业态丰富、餐饮、娱乐等行业均可从事经营）　　　　　　　　商业街区（由底商、独立商业及塔楼裙房构成）　　　　　　　　酒店、写字楼等商业设施　3．商业整体定位：万年花城商业定位为以社区商业为基础的开放性商业系统　4．商业 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 理念：万年花城商业以“新都市主义”作为商业规划的指导思想，遵循花城整体设计所采用的风格，商业作为新都市主义生活的重要组成部分，在设计理念上引入了国际先进的“TOD-交通导向布局系统”，将商业、交流中心（广场）、办公及其它公建有机布局，分布在可步行到达公交站点的范围内　5．商业系统设置：三级商业设计，即一级商业中心、二级商业街区、三级便利组合（按居民5分钟步行范围设置）　6．商业布局情况：　规划布局：一心五区八模块，即形成“一个区域商业中心，五大主题商业街区（生活街区、动力街区、商务街区、情调街区、时尚街区），八组便利模块，十二条特色商街，二百个专营店铺”的商业系统组合功能布局：主要从未来区域居民的需求考虑而进行的业态规划布局，满足未来居民生活、办公、教育、休闲、娱乐等功能方面的需要　7．花城商业特点：万年花城商业形成了独具特色的“居民5分钟步行生活圈”，具体在商业规划设计上，则遵循了“综合性”、“站点性”、“便利性”、“层次性”的四大特点进行设计　8．目前进驻商家：万年花城区域的商业正受到国内外大型商业巨头和投资者的青睐，家乐福、乐华梅兰、北京华联、华堂、上海联华、法国迪卡侬、麦当劳、肯德基等知名商家均有在该区域内进行投资的意向。并且已有多家签订了合作意向 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf ，目前包括国内第一大便利连锁企业--联华快客、新加坡苏菲糕饼、嘉事堂、柯尼卡、荣昌洗衣在内的多个知名商家签约进驻。预计不久的将来，伴随着万年花城对整体区域住宅的影响与引领，西南区域的商业新势力将逐步浮现。而万年花城无疑将扮演西南商圈领头军的角色。◆规划布局基于万年花城的整体定位，结合该区域未来发展的需要，填补区域内无大型综合商业设施的空白，在花城商业整体规划布局中，我们规划了一个大型的区域性商业中心，同时我们规划了适合于满足业主餐饮、休闲、娱乐、购物等需求的独立商业设施。◆大型商业用房介绍　1．位置　　　　3#地商业用房定位为区域性的商业中心，位于万年花城项目的东部，首都经贸大学的东北方向，是万年　　花城商业体系的核心部分。　2．规模　　　　3#地商业用房距离西南三环300米，占地面积约为25000平方米，建筑面积约为80000平方米，包括地下　　30000平方米左右的停车场；其地块长约300米，最宽处102米，最窄处58米，限高分别为24米和18米。　3．合作方式　　　　3#地商业用房开发方式为订单式开发，将采用出租或合作开发等多种形式的合作方式，目前处在与多家　　国内外知名商家的合作洽谈过程。　4．效果示意图◆中型商业用房介绍　（一）4#-1独立商业用房介绍　　1．位置4#-1独立商业用房位于万年花城的东北端，是万年花城商业系统中的重要组成部分，预计2005年9月份交付使用　　2．规模4#-1商业用房共计三层，总面积为4298平方米，其中：地下一层面积为1998平方米；地上两层，每层面积约为1100平方米。　　3．合作方式4#-1商业用房拟采用出租或者出售的方式，可以整体出售/出租或分割进行出售/出租。4#-1商业用房适合于超市、大型中餐、西式快餐等餐饮企业及银行等服务设施，同时还适合专业卖场等业。　　4．效果示意图（二）1#独立商业用房介绍　　1．位置1#地商业用房位于花城东南端，首都经济贸易大学东侧，紧邻张新路和康辛路，由四个独体商业用房构成。　　2．规模1#地商业用房总面积约为9300平方米，共计4个独立型商业用房，其中：1#-13商业用房地上两层，总体面积为1365平方米；1#-14商业用房地上两层，总体面积为965平方米；1#-15商业用房地上三层，总体面积为5360平方米；1#-16商业用房地上两层，总体面积为1670平方米。　　3．合作方式1#地的4个商业用房均为独体商业，其合作方式极为灵活，拟采用整体出售或分割出售的方式。1#地商业用房适合于超市、大型中餐、西式快餐等餐饮企业，同时考虑其分割性的特点，适合于装饰用品、饰品店、精品服装店、宠物医院等时尚业态。◆红筹型商业用房介绍　1．位置　　　　红筹型商业用房位于2#地看丹路沿线，万年花城东端，对面为花城区域性商业中心，定位为花城的商业　　示范区。2#-1、2#-2楼座均有商业用房，其中，2#-1商业用房为底商形式，2#-2商业用房为塔楼裙房形式。　2．规模　　　　2#地近期推出的红筹型商业用房总面积约为2170平方米，共27套商铺，其中2#-1商业用房均为底商地上　　一层，2#-2商业用房为塔楼裙房；预计于05年9月份建成投入使用。　3．户型　　　　2#-1商业用房主力户型为60-80平方米之间，最大户型为232.92平方米，最小户型为30.24平方米。2#-2　　商业用房面积主力户型为70平方米左右，最大面积为106平方米。　效果示意图　　综述，2＃地商铺的优势在于与3＃地大型商业仅一街之隔，可经营类型多样，而且相对于其他地块的商业而言，其开盘及交房时间较早，且位于花城一级商业地带，其将来必将是人气聚集之地，升值潜力巨大，商机无限。　　2#-1定位为花城商业示范区，主要招商对象为品牌商家，目前已有乐华梅兰专卖、多样屋、嘉事堂、联华快客、好望角音像图书、新加坡苏菲糕饼店、荣昌洗衣、吉野家等众多意向商家与万年花城洽谈合作，拟在此地开店。◆升值型商业用房介绍　1．位置　　　　升值型商业用房位于4#地北区，为近期推出的商业用房，其中，4#-2、4#-3、4#-5商业用房均为底商形　　式，紧邻丰台东路及4#-1独体商业，主要功能定位为花城及周边居民日常消费场所。　2．规模　　　　红筹型商业用房面积总计约为2400平方米，其中4#-2商业用房为地上一层底商，共7套商铺，面积总计　　为514平方米；4#-3商业用房为地上一层底商，共14套商铺，面积约为1228平方米；4#-5商业用房共11套商　　铺，面积总计为658平方米，其中，4＃-2、4＃-3预计于05年底建成投入使用，4＃-5预计于06年投入使用。　3．户型　　　　4#-2商业用房的户型面积集中在60-70平方米，4#-3商业用房的主力户型面积集中在80-130平方米，4#-　　5商业用房的主力户型面积集中在50-60平方米。　　综述，4#地相对其他地块而言，其位于丰台东路上，丰台东路是未来三环新城、育芳园等社区业主从西南三环进入所居住社区的必经之路。因此，地理位置好，人流量大是4#地最显著的特点。◆其他小型商业用房介绍　　万年花城社区规模高达200万平米，根据花城商业总体规划以及布局情况，在其它尚未建设开发的地块还有部分小型商业，期待关注中。◆商铺投资知识　1．商铺投资特点：　　稳定性好：商铺的租约通常为3至5年或更长，承租户对商铺的装修、投资、赢利预期及长期规划，决定了　　　　　　　　商铺租约的稳定性。　　增值性强：商铺投资是一个长期过程，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断　　　　　　　　升值，由此带来的租金增长是必然的。　　回报率高：成熟商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺　　　　　　　　的投资者，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。　　投资潜力大：成熟市场下一般商铺与住宅的价格之比为4∶1～5∶1，商铺价格还有较大的上涨空间。但是　　　　　　　　要充分考虑市场环境、市场供应状况差异等因素，尤其是住宅价格透支，将对商铺价格的准确　　　　　　　　定位及判断产生重大影响。　　经营方式灵活：商铺可出租、可经营，方式灵活。　2．商铺投资类型　　据调研显示，商铺投资类型及投资比例分析如下：　　从图中不难看出，社区型商业投资已经成为目前商业投资者们所选择的主要商业投资类型。社区型商业包括社区类商铺和住宅底层商铺。社区类商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区类商铺的表现形式主要是1--3层商业楼，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式；住宅底层商铺，指位于住宅底层的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。　　万年花城同时存在上述两种社区型商业类型，具有较高的投资价值。　3．商铺投资步骤　　1）准确判断商铺类型　　　　　　首先，判断购买商铺所属的投资类型，为选择投资行业及进行客群分析等奠定基础。就花城而言，　　　　存在大型商业中心、中型独体商业及小型商业等多种上铺类型，选择更大。　　2）投资行业选择　　　　　　在判断所投资的商铺是否具有良好的行业背景时，有3个基本的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ：　　　　　　　　此行业的历史及未来的消费增长速度　　　　　　　　此行业的竞争情况呈良性　　　　　　　　此行业的利润空间　　　　　　投资者可通过搜集统计数据和实地调研获得这些指标并进行分析，就花城而言，由于其所属地块将　　　　作为北京西南区域的重要节点和战略布局区域，相对于北京其他较为成熟区域而言，发展空间较大，各　　　　业态均存在较高的利润空间。　　3）确定目标收益空间　　　　　　商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租　　　　金收益上。实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，而商铺价值升值收益对于像中　　　　国商业房地产这种发展中的市场来讲，无疑成为商铺投资者创造财富的重要手段。　　　　　　租金方式回收投资也是房地产业投资回报的基本方式，对于商铺来讲也不例外。价值升值收益实际　　　　上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难　　　　度，如果选择得当，虽然租金收益率不是最高，但却可以获得买家飞涨的报价；如果选择失当，不仅商　　　　铺不好出租，而且完全有可能被迫“挥泪降价甩卖”。　　4）商铺投资的重要影响因素　　　　商铺投资的8大外部要素　　　　　　立地商圈：指商铺所在区域商业等级、竞合环境、客户群规模及购买力等因素综合构成的商业概　　　　　　　　　　　况。其中客流量是一个极为重要的指标，它意味着经过商铺的顾客流量。客流量与客　　　　　　　　　　　单价的乘积是销售额，因此现实客流量意味着商铺可能获得的现实销售额，而商圈变　　　　　　　　　　　化或店铺影响带来的潜在客流量则决定了店铺的增长空间。因此是否临街实际上是对　　　　　　　　　　　客流的一个重要要求。　　　　　　可视性：使商铺尽可能多的在平面、立体范围内极容易被消费者看到的程度。　　　　　　通达性：指顾客到达商铺的交通条件的难易程度，它意味着顾客到达商铺的可能性。　　　　　　停驻性：指顾客到达后能够停留或停驻的可能性，通常用商铺门前是否有广场或是否有足够停　　　　　　　　　　　车场来描述上述指标。　　　　　　商铺类型：按照所在位置划分出的商铺类型。如商场（商业中心）内商铺、商业街商铺、市场类　　　　　　　　　　　商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。　　　　　　商铺环境：指相邻商铺或商业的关系（包括隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等　　　　　　　　　　　都对商铺价值起着重要影响）。商铺环境是“微观意义”上的“商圈的概念。商铺的　　　　　　　　　　　价值提升是一个动态的过程，其周边环境的状况及趋势对商铺的价值起到关键作用。　　　　　　商铺结构：商铺的坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等都对商铺价　　　　　　　　　　　值的影响不小，如底商就涉及到很多禁止项目。　　　　　　商铺配置：指商铺基本设施配置，包括商铺的上下水、电、采暖、燃气等技术性指标的保证，对　　　　　　　　　　　商铺的功能影响也比较大。　　　　商铺投资的4大内部要素　　　　　　价格空间：投资收益来自于商铺本身的价值增值与经营收益（出租或自营收入），如果商铺初始　　　　　　　　　　　价格高，就会对增值收益与经营收益进行双重打压。　　　　　　投资模式：主要取决于商铺采取的付款方式，如一次性、按揭贷款、分期付款、分次付款、以租　　　　　　　　　　　代买等多种方式的初始投入和资金成本均不同。　　　　　　收益模式：主要是取决于商铺投资者获取商铺投资收益的方式，如带租约销售、返租销售、自行　　　　　　　　　　　出租、代理租赁、自行经营、特许经营等。　　　　　　运营模式：是商铺发售者或出租者的商铺运营管理方式，个别情况下，会成为致命的要素。如分　　　　　　　　　　　割产权式销售带来的潜在经营和收益风险。5）投资收益分析　　　　　　商铺投资者在清洗判断商铺类型、明确目标收益空间、熟知商铺投资内外部要素后，需要解决的问　　　　题就是如何量化收益，商铺投资收益包括租金收益和价值升值收益，租金收益的水平主要取决于商铺投　　　　资的外在要素；价值升值收益水平除考虑商铺投资内部要素外，还要考虑商铺投资的外部要素，如未来　　　　周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势。　　　　　　在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影　　　　响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。在进行商铺投资的过程中，要同时对商铺所在地区现状　　　　商情和未来预期商情进行分析，从中发掘商铺价值升值收益的趋势和潜力。　　　　　　如果按照商铺所处位置等条件的不同将其分为A，B，C，D，E5级，A级：社区型商业设施区域，同　　　　业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区内居民为主，消费主体的内容比较复杂；B级：交通设施、　　　　商务楼、写字楼商业设施区域；C级：地区性商业设施区域，如北京十里河建材街、北京大钟寺家具城　　　　等；D级：城市大型商业设施区域，如北京国贸商城、北京东方广场等；E级：现代改造型、知名大型繁　　　　华商业区，如北京王府井大街，北京西单商业街等。　　　　　　以上A，B，C，D，E　5个级别商铺价值升值的空间呈逐级降低的趋势，租金水平按照以上层级依次　　　　升高。租金收益和价值升值收益的矛盾性是任何商铺投资者都必须面对的问题,既想有很高的租金收益,　　　　又要保证价值升值收益良好的空间，对于普通的投资者来讲，是很困难的事情。　　　　　　相比较而言，花城商业属于A级社区型商业设施区域，是商铺价值升值收益较为巨大的商业类型。◆商铺投资分析　1．商铺投资测算（或者以表格形式表现） 方案一 方案二 方案三 方案四 房屋面积(平方米) 100 100 50 50 单价(万元/平方米) 1.1 1.1 1.2 1.2 总价(万元) 110 110 60 60 贷款比例 50% 0% 50% 0% 首付(万元) 55 110 30 60 贷款额(万元) 55 0 30 0 月还款(元) 6139 0 3348 0 租金单价范围(元/平方米/天) 2-5 2-5 2-5 2-5 租金均价(元/平方米/天) 3.5 3.5 3.5 3.5 月物业管理费(元) 300 300 150 150 月租金收入(元) 10500 10500 5250 5250 月租金盈余(元) 4060.9 10200 1751.4 5100 年投资回报率 8.9% 11.1% 7.0% 10.2% 投资回报期(年) 11.2 9.0 14.3 9.8　2．商铺投资分析　　　　花城周边目前的商铺租金为2-4元/平方米/天，如果考虑未来5年的租金平均水平，也就是说万年花城及　　三环新城等大型社区业主全部入住，周边服务人口达到12万人次以上，万年花城商铺租金预计与现在东三环　　同等位置的租金水平相当，目前东三环租金水平在5元/平方米/天——7元/平方米/天之间，我们保守估计，　　至2008年万年花城商铺价格为5元/平方米/天，那么五年内花城平均租金水平为3.5元/平方米/天。　　　　一般而言，商铺合理的年投资回报率一般为8%—12%；合理的投资回收期一般为8—12年，按照最保守估　　计，花城商铺年投资回报率为7%-11%，投资回收期最长14.3年，属于较为合理的范围，花城商铺具有较高的　　投资价值。◆商铺经营知识　　1．经营行业的选择　　　　据调查显示，社区类商业经营类型所占比例比较靠前的有餐饮/酒吧、专业店、专卖店、百货(日常百货　　用品)等投资相对较小，需求相对较大的业态，所占比重均在10%以上。各商业经营类型的经营比例如下：餐　　饮酒吧11.75%；专业店10.42%、百货10.20%、专卖店10.20%、便利店5.76%、其他业态：健身服务3.55%；　　娱乐5.99%；美容美发3.77%；超级市场6.87%。　　2．部分经营业态及选址条件　　　专业店：选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；营业面积根据主营商　　　　　　　　品特点而定；商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品　　　　　　　　的90%；经营的商品、品牌具有自己的特色；采取定价销售和开架面售，从业人员需具备丰　　　　　　　　富的专业知识。　　　专卖店：选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；营业面积根据经营商品的特点而定；商　　　　　　　　品结构以著名品牌、大众品牌为主；销售体现量小、质优、高毛利；商店的陈列、照明、包　　　　　　　　装、广告讲究；采取定价销售和开架面售；注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知　　　　　　　　识，并提供专业知识性服务。　　　便利店：便利店选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事　　　　　　　　业所在地；营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用率极高；营业时间一般在16小时以上,　　　　　　　　甚至24小时；商品结构是以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、　　　　　　　　应急性等特点；目标顾客定位为附近居民,徒步购物5分钟可到达,8O%顾客为有目的的购物；　　　　　　　　便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及　　　　　　　　生活节奏的加快，有较大的发展空间。　　　餐饮酒吧：大型餐饮酒吧的选址要求为临近交通主干道，至少双向四车道，且无（绿化带立交桥）明显　　　　　　　　阻隔为佳；人口构成的要求为商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均　　　　　　　　水平，项目周边人口众多，道路与项目的衔接性比较顺畅，公交线路数量越多越好，车辆可　　　　　　　　以顺畅的进出停车场。◆经营方式介绍　　用什么方式开店？是单打独斗自个儿开店好？还是邀亲友合伙好？抑或是加入加盟体系，由总部提供开店资源好？开店的成功率到底有多高,美国对开店成功率曾进行过调查,结果显示,加入加盟体系开店成功者约为80％,独立开店成功者约为20％。专家认为，店面经营成功之道，“技术”是基本生存条件；真正让店面落地生根，充足的竞争力是不可或缺的；留意市场动态及尚未引起或即将引起国内关注的新形态消费文化及特性，这样的店才能立于不败之地。　　若所开设的店面业务与经营者过去的工作经验有关，并担任过经营管理职务,不妨尝试自己开店,创立品牌；若以前没有开店经历，或者没有从事过相关业态的经营管理，不妨选择合适的加盟体系，从中学习管理技巧，不失为降低经营风险的好方法。　　同时需要了解所开设的店面，是否因为经营的品种需要特殊能力，如：业务开拓能力、表达能力，并对即将投入经营品种的未来情况做一评估，如工作时段、工作时间及工作进行方式等。专家建议在尚未决定开店经营业务前，多听取不同业态经营者的声音，并亲自听听开店的酸甜苦辣。那么我们简单介绍一下自营型商铺和特许经营型商铺需要注意的相关事项。　　1．自营型商铺　　　　　自营型商铺，无可厚非，即自己开店,自己当老板。然而,开什么店？怎么开？这不是一念之间就能　　　搞定的，其中的学问大着呢!　　　1）经营内容　　　　　　倘若问你到底想开什么店时，你能马上作答吗？要是还没个谱，以下的建议，提供给你参考。　　　　　　若你极富热情，活力四射，可考虑经营自助火锅店、传统小吃店、便当外送等服务意识强的餐饮　　　　服务业　　　　　　若你酷爱精致有品位的物品，二手精晶店、手工艺材料专营店及小型咖啡屋等需要气氛烘托的商　　　　业类型，能让你一展雄才　　　　　　若你极度敏感，有爱家、恋爱情结，托儿所、幼儿园、或者幼儿培训、玩具屋等需要耐心与爱心　　　　的行业将是你的最爱　　　　　　若你常常跟着感觉走，时时设身处地为人着想，宠物店、花店正需要你这种特性　　　　　　总之，了解个人性格特征、兴趣，清楚手头上的资金后，才能进一步考虑经营的内容。要想赚钱，　　　　开店地点的调查，千万马虎不得。　　　2）选址　　　　　虽然不同经营者选择的经营行业不同，商业圈属性也不尽相同，但仍可从下列通则中找寻到选址的注　　　意事项。　　　　　人流量：平常、假日及昼、夜来往人次比例。　　　　　车流量：汽车、摩托车往来流量。　　　　　交通状况：目前及未来可能增减的运输工具。　　　　　马路情况：大小、单行道、双行道与停车问题。　　　　　区域特性：商业圈情况、竞争店、互补店、金融机构、文教、休闲设施等。　　　　　人口勘查：该区人口数量、消费习性等。　　　　　商业圈勘查：主要及次要商业圈范围、租金价位。　　　　　正确选择店址，是开店赚钱的首要条件。一个经营项目很好的店铺，若选错了店址，小则影响生意兴　　　隆，大则还可能导致“关门大吉”。开店选址，绝非跟着感觉走，只有理性和感性合二为一，才能成功。　　　3）开店 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 　　　　　正式开店前，根据资金情况，做好开店前期的各项工作安排，主要包括　　　　　用地计划：购买或租赁　　　　　建设计划：　　　　　　a.店铺配置及面积计划；　　　　　　b.平面布局的计划；　　　　　　c.建筑物外立面；　　　　　设备计划　　　　　装潢计划　　　　　商品及配置物计划　　　　　关联设施建设计划　　　　　简而言之，一要根据经营内容来选择地址，二是开店前要有详尽的计划安排，三是多听取一些专业经　　　营者的建议。同时要注意选择有广告空间的店面，有的店面没有独立门面，店门前就失去了独立的广告空　　　间。除上述因素之外，还要有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以　　　开在它的旁边，这样不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“拣”些顾客。　　2．特许经营型商铺　　　　　特许经营是指通过签订 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，特许人有权将商标、商号、经营模式等经营资源授予被特许人使用；　　　被特许人按照合同约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付特许经营费。　　　　　特许经营方式实际上是品牌商家（特许人）想做品牌的延伸，想利用品牌影响进行跨区域经营，从　　　而达到财富快速增长的目的。但往往受人力、资本的局限，扩张速度相对比较慢，因此需要加盟商（被　　　特许人）；作为加盟商而言，一是可以利用成熟的品牌，减少顾客认知品牌的时间，二是不需要管产品　　　问题，产品由品牌商家提供或者由品牌商家直接进行培训，加盟商所要做的是把更多的精力放在如何经　　　营上，如何把自己的优势发挥得更好，因此赢利空间也相当不错。（1）休闲生活小站 注册商标LOGO 品牌名称 休闲生活小站 中国连锁经营协会会员 业务类型 复合式餐饮 公司全称 北京休闲小站餐饮管理有限公司 总部地址 广东省东莞市厚街镇北环路寮厦路段2号 邮编 523962 加盟联系电话 0769-5820988 传　　真 0769-5819502 企业成立时间 1992 开始特许经营时间 1997 企业性质 中外合资 店铺总数 70 直营店数 10 加盟店数 60 加盟条件：1、基本投资额/单店：90万元；2、店铺面积要求：300平方米以上3、加盟金：7万元；4、保证金：5万元5、合同期限：4年；6、连锁店选址要求：混合型大商圈7、多品牌经营：休闲小站、休闲生活咖啡馆 企业简介：　　休闲小站复合式流行餐饮店是目前大陆地区第一代餐饮形态休闲餐饮（美食与休闲完美结合）的领导者。除了提供精致餐点和饮品：正宗的台湾珍珠奶茶、香脆炸鸡、新鲜果汁、奶茶、咖啡、冰品、天然花茶、调味果茶、雪泡、精制粉面、川港台火锅、环球小吃、中西套餐等等；还提供消费者最津津乐道的小站休闲环境：新潮吊椅、时尚壁画、前卫装饰、资讯杂志、流行音乐等，一起营造出独具特色的店堂风格。（2）小土豆 注册商标LOGO 品牌名称 小土豆 中国连锁经营协会会员 业务类型 中式正餐 公司全称 北京小土豆企业集团 总部地址 北京市西城区德外大街乙十号四层 邮编 100011 加盟联系电话 010─82026598 传　　真 010─62356606 企业成立时间 1989 开始特许经营时间 1996 注册资本(万元) 500 店铺总数 170 直营店数 29 加盟店数 141 加盟条件1、基本投资额/单店：180万元2、店铺面积要求：最小面积500平方米一般面积1200平方米最大面积3000平方米3、特许权使用费：销售（营业）额3%4、加盟金：5万元5、合同期限：3年6、连锁店选址要求：商业中心住宅区交通枢纽7、多品牌经营：小土豆渔公渔婆小土豆面馆 企业简介：　　沈阳市小土豆餐饮有限公司创建于1989年，经历了十五年的风雨历程，现已发展成为一家餐饮综合连锁企业，其中直营店29家，特许加盟连锁店141家，直营店员工已达5000多人。目前，集团公司下述三大子公司，经营知名品牌有“小土豆”家常菜，海鲜超市“渔公渔婆”系列，“小土豆”面馆快餐系列，在国内历届烹调大赛中多次获奖。2000年集团公司在“首届全国餐饮百强”评比中排名第五位，2001年在全国餐饮行业评比中跃居第四位。　　（3）北京物美便利超市 注册商标LOGO 品牌名称 物美 中国连锁经营协会会员 业务类型 超市 公司全称 北京物美便利超市 总部地址 北京市石景山区玉泉路玉泉大厦9层 邮编 100049 加盟联系电话 010─88259350 传　　真 010─88259933 企业成立时间 1998 开始特许经营时间 2001 注册资本(万元) 5000 店铺总数 549 直营店数 315 加盟店数 234 加盟条件1、基本投资额/单店：20万元2、店铺面积要求：80-200平方米3、特许权使用费：销售（营业）额10%4、加盟金：2万元5、保证金：1万元6、合同期限：5年 企业简介：　　北京物美投资集团有限公司是一家在超市领域迅速发展的集团公司。作为北京连锁零售业的先锋，物美积极运用现代流通技术，改造传统商业，逐步发展成为具有大卖场（购物中心）、综合超市、便利超市、便利店四种业态近600家店铺，铺售能力130亿元的连锁商业集团，店铺主要分布在北京、天津、河北、上海、浙江、江苏、安徽等地。（4）北京金象大药房 注册商标LOGO 品牌名称 金象大药房 中国连锁经营协会会员 业务类型 药店 公司全称 北京金象大药房医药连锁有限责任公司 总部地址 北京市西城区西直门内大街145号 邮编 100035 加盟联系电话 010-62235849 传　　真 010-62220038 企业成立时间 2000年 开始特许经营时间 2000年 注册资本(万元) 2000万元 店铺总数 288 直营店数 82 加盟店数 206 加盟条件1、店铺面积要求：最小面积100平方米一般面积150平方米2、连锁店选址要求：商业中心商务区住宅区医疗机构附近交通枢纽3、多品牌经营：爱乐坊4、合同期限：1-3年 企业简介：　　北京金象大药房医疗连锁有限责任公司连续三年被评为中国连锁百强企业，是中国提供药品零售服务的标志品牌，门店数量近300余家，旗下连锁店已辐射至全国。2004年销售额同比增长21.13%；净利润同比增长18.36%。公司汇聚了大批医药行业经营和零售业人才，员工达770多人，其中包括博士、硕士及海外归国精英等高级专业人才。　　（5）北京好望角文化发展有限公司 注册商标LOGO 品牌名称 好望角 中国连锁经营协会会员 业务类型 音像图书 公司全称 北京好望角文化发展有限公司 总部地址 北京丰台区孟家桥甲1号 邮编 100073 加盟联系电话 010-63326037 传　　真 010-63421171 企业简介：　　北京好望角文化发展有限公司（简称好望角）隶属北京广播电视系统，是北京市首家取得音像连锁特许权认证的企业和规模最大的音像制品批发单位之一，公司以音像、图书、电子出版物等文化产品为主要经营项目，仅音像制品就达37000多种，现已具备多品种、低价位、大批量、长期向大型连锁商场和各类连锁店配送的实力并完全能够符合合作单位的要求。　　（6）多样屋生活用品 注册商标LOGO 品牌名称 多样屋 中国连锁经营协会会员 业务类型 生活百货店 公司全称 多样屋生活用品有限公司 总部地址 上海市徐汇区天等路188号 邮编 200237 加盟联系电话 021-64530011 传　　真 021-64538433 企业成立时间 1998年 注册资本（万元） 50 企业性质 台资 店铺总数 271 直营店数 64 加盟店数 207 加盟条件：1、基本投资额/单店：30-60万元；2、店铺面积要求：最小面积30平方米一般面积80-200平方米最大面积235平方米3、特许权使用费：1.2万元；4、加盟费：3.2万元；5、合同期限：1年；6、连锁店选址要求：商业中心商务区7、多品牌经营：HANDAKA 企业简介：　　行销全国300家，率先倡导三房二厅家居生活新概念的TAYOHY多样屋家居生活馆为现代都市生活提供最优化配套的系列家居生活用品，给生活忙碌的您营造舒适、轻松的生活空间，满足您生活百分百的需求！　　（7）北京福奈特洗衣 注册商标LOGO 品牌名称 福奈特 中国连锁经营协会会员 业务类型 洗衣 公司全称 北京福奈特洗衣服务有限公司 总部地址 北京西城区阜成门内大街219号 邮编 100034 加盟联系电话 010-66516675 传　　真 010-66518110 企业成立时间 1996 开始特许经营时间 1997 注册资本(万元) 50 店铺总数 391 直营店数 17 加盟店数 374 加盟条件：1、基本投资额/单店：50万元2、店铺面积要求：最小面积50平方米一般面积80平方米最大面积150平方米3、特许权使用费：2万元4、保证金：3万元5、合同期限：3年6、连锁店选址要求：商业中心商务区住宅区交通枢纽 企业简介：　　北京福奈特洗衣服务有限公司成立于1997年7月，是CINET-国际织物护理委员会会员,并是中国连锁经营协会第一批特许经营备案企业。福奈特向国人传播的是法国的洗衣文化，因此不论从店面风格、内部设施还是洗衣的技术与方法，处处都体现了欧洲风情；特别是福奈特全国第一家前店后厂、一小时取◆政策信息　（一）与商铺投资有关的政策性规定　　　与商铺投资有关的政策性规定包括七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。　　　作为投资者或经营者在前期购买环节应注意：　　　　　商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；　　　　　在贷款政策方面，住宅底商的贷款是６成１０年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件　　　后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。　　　　　住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，　　　也有１０００平方米的，也有不打散卖的。　　　在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：　　　　　水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；　　　　　物业管理费高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右；　　　　　根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；　　　　　由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。　（二）关于以居民住宅登记为企业住所（经营场所）的有关规定　　　北京市工商行政管理局文件（京工商发[2002]56号）　　　各区县分局、市局各直属机构：　　　　　近年来，随着我市经济的发展和市民居住条件的改善，申请以居民住宅作为住所的企业呈上升趋势，　　　社会各界对此极为关注，特别是人大代表、政协委员已几次就此问题专门提出建议或提案，要求对居民住　　　宅楼内办企业进行严格限制。为适应北京举办2008年奥运会及加快现代化国际大都市建设步伐的需要，进　　　一步优化社区居住环境，提高居民居住质量，现就加强以居民住宅为企业住所（经营场所）登记管理的有　　　关问题通知如下，请遵照执行。　　　　　1．申请以居民住宅楼、商住两用楼（含居民住宅楼和商住两用楼的底商楼层）房屋作为企业（或个　　　体工商户）住所（经营场所）从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所和洗浴等四类经营活动的，　　　不予受理。　　　　　2．申请以居民住宅楼房屋作为企业（或个体工商户）住所（经营场所）从事上述四类经营活动以外　　　其他经营活动的，须提交申请住所所在地居（家）委会、业主委员会或能够代表该地区居民行使权利的其　　　他居民自治组织出具的同意函（格式附后），否则不予受理。　（三）2005年北京流通业鼓励发展项目目录　　　北京市商务局１５日公布了２００５年北京市流通业发展分类指导目录。其中，政府鼓励发展的项目共分９大类９３项。　　　　1．商业业态及设施方面鼓励发展的项目包括：连锁经营超级市场,连锁经营便利店，建材家居、图书、　　医药、生鲜农产品等专业超市，折扣店，折扣直销中心，专业店、品牌专卖店、价格均一店，专业化商品直　　销中心，花卉市场、旧货交易市场、租赁市场、图书市场，汽车专业服务连锁店，休闲服务和特色商品街，　　中式快餐店、茶馆、酒吧、商务会所、餐饮店、小吃店等休闲服务设施（在剧院、影院、游乐园、交通换乘　　地点、交通节点、旅游景点、加油站、居民区等建设发展），中心厨房、主食厨房、配餐中心、拍卖交易服　　务中心，中小型汽车旅馆、家庭旅馆、经济型连锁旅店。　　　　2．商业中心和商业街区建设方面鼓励发展的项目中，全市性商业中心包括前门-大栅栏、木樨园、朝外　　大街、望京、天通苑等；区域商业中心项目包括传统地区级商业中心改造，新型住宅区域商业中心建设，中　　关村科技园区、北京商务中心区、北京经济技术开发区等重点地区商业中心，交通枢纽商业中心，新城商业　　－－顺义（含空港）、通州、亦庄等（建设新城商业中心区）；社区商业中心包括社区近邻型购物中心（邻　　里中心），社区早餐店、早点服务设施、食杂店，特色餐饮店，社区菜市场升级改造（超市化菜市场、生鲜　　超市），社区连锁便民配送菜店、超市生鲜专柜和专卖区，家政服务点，老年服务点，修理服务设施，保洁　　服务点，康体健身服务设施，符合规划的大众浴池，连锁洗衣店（点），大众理发、美容店（点）；郊区商　　业包括新兴居住区商业中心，小城镇商业中心，乡村连锁便利店、乡镇连锁超市，农资连锁超市，农家休闲　　餐饮。　　　　3．物流配送与批发体系建设方面鼓励发展的项目包括：公共物流区（物流基地、综合物流区、专业物　　流区）建设，物流配送中心（第三方物流配送中心）、专业化物流配送中心（汽车、图书、医药、服装等物　　流）、物流资源整合--现有物流资源联合、重组、合作，供应链管理系统（SCM），标准化托盘应用，货代　　企业，跨国采购中心，区域采购中心，大宗商品交易、集散中心、大型专业批发市场，奥运物流设施建设。　　　　4．农产品流通方面鼓励发展的项目包括：农产品批发市场升级改造－－检测中心、信息中心、果菜残　　余物环保处理中心、统一结算中心等基础设施建设，农产品批发拍卖系统的应用技术，专业化农产品经销公　　司，农产品物流配送中心、农产品标准化分类分级包装，“协会＋农户”、“公司＋农户”农业合作组织，　　食品安全快速检测技术应用，无公害食品、绿色食品营销，农产品加工中心，农产品产地批发市场、配送中　　心。　　　　5．商业新技术应用方面鼓励发展的项目包括：商业标准化技术－－条形码、中小商业企业计算机服务　　平台和网络技术应用，企业综合管理信息系统，客户关系管理系统、商业智能技术、银行卡结算、企业流通　　信息管理系统。　　　　6．流通服务行业方面鼓励发展的项目包括：商业设施专业规划设计，商业经营管理咨询，商业信用评　　价中介组织，商业开发商，商业专业服务－－办公服务业、会展服务业、市场调查业、广告业等，商业房地　　产信息服务。　　　　7．新型营销方式方面鼓励发展的项目包括：连锁经营－－直营连锁、特许连锁、自愿连锁，专业连锁　　--汽车、医药、服装、餐饮、花卉、美容、美发、洗染、修理、摄影彩扩、旅店、租赁等专业化服务连锁，　　拍卖，电子商务－－BTOB、BTOC，商品总经销、总代理，品牌代理－－国际、国内著名品牌代理，电视　　购物，电话购物，邮购，自动售货，商品博览会、交易会－－服装服饰、汽车、钟表、古玩、文化、茶叶、　　体育等，消费信贷。　　　　8．循环经济项目方面鼓励发展的项目包括：社区再生资源回收体系网络建设项目、专项再生资源回收　　利用项目、符合规划的再生资源集散市场、节能、节电、节水商业服务业项目。　　　　9．其他鼓励发展的项目包括：环保型家用产品营销和节能产品营销，环保型建材、装饰产品和包装材　　料营销，老字号商业服务业经营，高新技术商品营销，北京特色的旅游商品设计开发、营销，香港产品牌商　　品的营销（CEPA）。◆贷款信息　（一）商铺贷款的相关规定　　1．商铺贷款条件　　　　（1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳　　定的收入，有偿还本息的能力；　　　　（2）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款40％的首付款，并同　　意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；　　　　（3）在农行开立储蓄存款账户，并持有农行银行卡（白玉兰卡、金穗借记卡）；借款人为外省市户口　　且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证；　　　　（4）所购商铺须为现房。　　2．贷款额度　　　　贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60％。　　3．贷款担保方式　　　　借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。　　4．贷款期限及利率　　　　最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。　　5．申请人应提供的资料　　　　本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；借款人及财产共有人的收入及财　　产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；营业执照、组织机构代码证。未申办营业执照的需提　　供所购商铺的用途情况说明；个人商铺贷款申请表；购买商铺的合同原件；支值险共铺登购买商铺的发票（　　首期付款）原件；贷款行需要提供的其他资料。投保险种为财产险，保险费由借款人支付。投保金额不得少　　于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明农业银行为第一受益人。办理房产抵　　押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理　　抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。　　6．办理流程　　　　借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核.审批→签定借款合同.抵押合同.　　划款委托书→办理房屋保险.公证.抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押　　7．贷款偿还方式　　　　借款期在一年内(含一年)的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的可采用按月还款方式，具　　体可选择“月等额还款法”或“月等额本金还款法”偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通　　过每月20日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。借款人提前归还部分或全部的贷款，应提　　前一个月向银行提出书面申请。提前归还部分贷款的，剩余贷款可按“月还款额不变，缩短贷款期限”或“　　贷款期限不变，月还款额减少”的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。　（二）现行商业银行商铺贷款利率表 贷款年限 年利率 6个月 5.22% 1年 5.58% 1-3年（含3年） 5.76% 3-5年（含5年） 5.85% 5年以上 6.12%（三）商业贷款利率及万元还本息金额表 年份 年利率 月还款额（元） 万元本息总额（元） 0.5 5.22% 到期一次还本付息 10261.00 1 5.58% 到期一次还本付息 10580.00 2 5.76% 442.13 10611.01 3 5.76% 303.12 10912.79 4 5.85% 234.16 11239.83 5 5.85% 192.63 11557.88 6 6.12% 166.30 11973.31 7 6.12% 146.66 12319.57 8 6.12% 132.00 12671.94 9 6.12% 120.65 13030.39 10 6.12% 111.62 13394.89