收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用

收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用 收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的 应用 收益乘数法和多因素综合评价法 在商铺批量评估中的应用 ?韩宣伟 蒋文军 摘要:批量评估的关键在于用科学而又有简洁的方法,在较短时间内处理大量的物业估价,建立模型的 目的也是如此。本文所介绍的收益乘数法,实际上就是遵循了这样的思路,即用相对简单的收益乘数法来代 替计算繁复的收益法。 关键词:商铺批量评估;收益乘数法;多因素综合评价法;应用 随着我国房地产业的迅速发展和税制改革的稳 商场、专业市场 评税数据库建设,并通过专家组验 步推进,城市房屋批量评估日益受到专家学者和相 收。这是继普通住宅、别墅排屋和写字楼数据库的成 关部门的关注。鉴于国内关于城市房屋批量评估的 功建设并运用于税收征管之后,又一?个覆盖杭州市全 理论和实践较少,更未形成系统规范的评估技术规 部城区的批量评估项目。 在杭州市商铺批量评估项目中,我们通过反复论 范和标准,一定程度上制约了我国税制改革及相关 证,在不同阶段分别采用了方格网法、多凶素综合评 领域的发展。 自 年底开始,我们历经 个月的探索和实 价法和收益乘数法,在一定程度上解决了商铺批量评 践,完成了对杭州市上千个路段的商铺 不含大型 估的相关技术难题。笔者期望藉此项目的切身体会, 舨 伽龇 . 鬻? 势蕊 鹫鬻臻黪 囊。誊黪叠??誊曩曩露一爱?譬曩一 臻强囊鞲囊纛蹦簿;《 簿 。 辫测够 囊赫 墨 ??曩 ‰ 娃、 馘 ; 瓣 一一 ?. 为业内同行和相关部门提供借鉴。 取各楼幢的综合分值。 一 采用方格网法划分评估区域 、楼幢综合分值 就一座城市而言,商铺分布面广、影响因素差异 楼幢综合分值,是本楼幢商铺价格相对稳定的本 大。合理划分评估区域,并据此确定技术参数、调查 质 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现,体现本路段不同楼幢商铺价格的优劣差异。 市场信息,是做好批量评估的前提。 ,路段综合分值 一 借鉴方格网法形成 “虚拟评估区域” 路段综合分值,是本路段商铺价值区别于其他相 方格网法,是大型场地平整时常用的、根据高程 邻路段商铺价值的综合体现。它是根据本路段内各楼 划分挖填平衡区域的方法,主要用于工程土方量的计 幢综合分值和相应商 铺间数,加权平均求取的路段综 算。本项目借鉴方格网法,采用基准地价级别、道路 合分值。 类型和商服繁华程度三级标准,将全市划分为 多个 二 多因素综合评价技 术 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 理论评估区域,即 “虚拟区域”,便于评估参数和市 多因素综合评价主要包括以下内容,见图 ?。 场信息的归类。 二 评估区域划分标准 ,基准地价级别 根据基准地价分布图,杭州市主城区范围按 个级 别进行划分。 ,道路类型 根据车道数量和限速分 级:主干道、快速路;次 干道;街、巷;里、弄。 .路段繁华度 图? 多因素综合评价内容及流程 根据本路段商铺总间数和空置间数、商场、公交 地铁、居住区等因素评分,结合现场判断,共分级: 三 多因素综合评价计算公式 高、较高、一般、较低、低。 ,设定条件 三 采用方格网法便于评估操作和信息归类 按路段以 “楼幢”为单位进行 综合评价;设定各 通常情况下,基准地价级别自市中心向城郊依次 “楼幢”商业用房的标准分 值为 。 、楱幢评价公式 衰减;商铺通常沿街道线状分布;繁华程度则与商圈 级别和区位密切相关。采用上述三个标准进行评估区? / / 公式一 域划分,能较为客观地把具有相同 或相似 价格影 其中: 一本路段内楼幢综合分值; 响因素的商铺划归同类评估区域,既利于市场信息分 类,又减小了评估工作难度。 .一各分档因子标准分值, , , ,? ;采用多因素综合评价法对商铺的异质性 进行 ,一楼层评价标准分值 百分比 。 批量评价 ,路段评价公式 , , 一 多因素综合评价法 ? × /? 公式一 多因素综合评价法,是现行 城镇土地分等定级 其中: 一本路段综合分值; 规程》的主要技术方法。本项目借鉴了此方法,并遵 循主导因素原则,舍弃次要影响因素,对商业楼幢和 一本路段内楼幢综合 分值; 路段综合评判。 一本路段内楼幢商铺间数。 、搂幢综合评价 四 采用多因素综合评价法有效量化了差异因素 通过设定影响商铺价格的因素层、因子层及相应 采用多因素综合评价法时,针对 多项影响因 的评价标准体系,对沿街商铺楼幢进行综合评判,求 素,如:结构形式、主楼分类、商铺层数、层高、住 . 帝汹 舶妣 ? × / × 公式一 改非、商铺醒目度、建筑外观、楼幢商铺总间数及空 置间数、楼幢商铺总长及深度、邻路口情况、出入便 其中: 一本幢两层联体商铺基准单价; 利度、邻公交地铁情况、邻居住区情况、大型商场影 。一本路两层联体标准租金; 响、经营业态等,进行分档并设定标准的因素因子评 。 ? ,/ 公式一 价标准体系进行综合评价,可有效地把价格差异量化 为评价分值,从而使价格批量评估变得直观和简便。 .为本路段楼幢单位租金收益, 为本路段租金 三 采用收益乘数法批量测算商业用房价格 案例个数 一 收益乘数法 ?幢楼综合评价分值。 收益乘数法,是收益法中直接资本化法分类的一当本路段同时有纯一楼商铺 和 层联体商铺时, 种估价方法。它是利用估价对象某年的某种收益 本 ×?×?【× / × 项目采用毛租金收益 ,乘以适当的收益乘数,来求 公式一 取估价对象的市场价值。 ×【 ×一 】× / × 二 收益乘数法批量评估流程 公式收益乘数法批量评估的内容及流程,见 图 。 为计算不同类型商铺标准租金的权重值,其他 符号含义同前。 四 采用收益乘数法批量 估的优点 采用收益乘数法进行价格批量计算,可有效解决或 规避传统收益法技术障碍,具有较强的现实町操作性。 、收益乘数能客观地反映租金与市场价格的直接 关系 收益乘数是基于市场提取后,又用于市场价格计 算的重要参数,不同评估区域采用对应的收益乘数, 能客观地反映租金与市场价格的直接关系。 、毛租金资料易于从市场获取 商铺具有交易案例少、租赁现象普遍的特点,毛 租金是最易获取的基础资料,且相对客观;而有效收 图 ? 收益乘数法批量评估内容及流程 入或净收入通常需参考租约等进行剥离,多数租约难 三 收益乘数法基本评估模型 以搜集。 房地产价值 年租金 ×租金乘数 、毛租金资料可信度高 、收益来数法计算公式 与有效收入或净收入相比,以毛租金收入作为批当本路段仅有单一的纯一楼商铺时, 量评估基础,不但降低了资料搜集难度、简化了评估 一 × / × 公式一 程序,还有效地降低了因多种税费剥离产生的误差。 其中: 一本幢纯一楼商铺基准单价; 四 商铺价格批量评估涉及的收益年限问题一本路段纯一楼标准租金; 杭州市商铺批量评估,从两方面体现 收益年限 对价格的影响。 // / 公式一 一 在评估方法中体现收益年限因素 为本路段楼幢单位租金收益,为本路段租金 、提取收益乘数时所采用的案例价格,已隐含了 其收益年限因素 案例个数 毛租金收益乘数法,是基于同一评估区域市场上 ?幢楼综合评价分值。 相似房地产的租金和价格,同时受到相同的市场力量当本路段仅有单一的 层联体商铺时, 舶 秘妣