常德润景国际项目商业规划建议报告

常德润景国际项目商业规划建议报告 谨呈:常德经投集团 深圳全策地产顾问有限公司 2011年12月 世界湖区 浪漫街区 ——润景?国际项目商业规划建议报告 * 1、关于项目规划; 住宅及绿化部分已确定按照 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 院的规划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 来做; 按目前住宅团购3300元/?的售价，已经很难实现住宅部分的溢价，所以必须重视商业的打造，在商业上出彩，提升项目形象，实现项目价值; 指标限定了前期商业设计的基本形态; 未来商业为集团持有，因此要重点考虑未来的经营与长期收益。 基于前期所形成的共识和其他限制: * 参考商业规划设计的原则与依据: 完善项目区域商业业态，抢占商机，同时与区域环境相协调; 以满足整体定位主题为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一(Trade-Mix、Tenant-mix、Product-mix、Price-mix); 稳定消费群体，保障商铺的持续发展; 考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围; 对项目住宅销售起到良好的促进作用; 保障投资回报，同时维护区域中高档商业的形象之需要。 * 商业体现的是人文的精神，即以消费者为中心，提供步行、休息、社交、聚会的场所，增进人际交流和地域认同感 。 购物者会非常关注商业街道建筑立面、橱窗、广告店招等; 休闲娱乐者主要关注的是游乐设施、休闲场所; 旅游者可能更关注标志性景观、街道小品及特殊的艺术表演等。 街景设置 文化主题 丰富动线 经,?主题特色 商业业态 思考我们项目商业规划设计的突破点: * * * * * 案例示意——中国首个情景式购物中心——实景图片 1 * * * * * * * * * * 案例示意——澳洲最佳风情购物中心 购物中心室内街景化、风情化 1 * * * * * * * * * * 项目地块及商业脉络关系: 地块商业价值:以西北角为高点向东南角聚集递减，人流目前基本集中在项目北、西面部分，未来会有南向小区人流。 规划中如何增大地块东南半部及3、4层的商业人流及商业价值成为项目商业体量成功的关键。 同时要充分考虑商业与住宅的关系。 项目与整体城市景观的衔接问题。 项目分析——地块四至 2 * 教堂 商业入口 商业次入口 社区入口 柳叶大道 太阳大道 商业二层次入口 1、商业的动线设计，尤其是垂直交通。 2、商业二层的首层化设计，让商业二层与住宅连通，提升二层商业价值与人流。 3、商业氛围及商业文化的细节营造。 4、未来作为持有商业及集中式商业的建筑要求。 商业永远要解决的是人们体验感与愉悦度的问题。 解决的核心问题: 项目分析——核心问题 2 * ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一层总平示意图 ?主入口 ?楼梯 ?电梯 ?旋转楼梯 ?风情商业区 ?休闲商业区 ?中央广场 ?通道 商业区面积: ?:2150? ?:1950? 8 项目规划——整体布局 3 A、源于“城市里的购物公园”的设计概念: 由街区与广场、花园组成的一个集合体，有着传统市中心聚地的精神，与城市环境与商业脉络有机融合，增加城市活力。 通过集中商业，尤其是大型超市在项目东南角设置，实现项目东半部分商业壑堤嵘通过内部公园式广场，实现情景化、风情化，同时保证集中商业的良好尺度; 通过环形商业动线实现360度街景化，让人们爱上逛街。 * ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 二层总平示意图 ?主入口 ?楼梯 ?电梯 ?旋转楼梯 ?风情商业区 ?休闲商业区 ?中央广场 ?二楼露台 商业区面积: ?:1990? ?:1910? 8 项目规划——整体布局 3 B、垂直立体交通系统: 主广场通过向上楼梯实现丰富的垂直动线; 二层全面通过景观连廊互通，同时扶梯、旋转楼梯以及 与住宅花园对接实现项目双首层化，并使二层形成风情街区; 同时丰富人们逛街的动线，增加逛街的乐趣。 * 项目规划——整体布局 3 C、住宅与商业相互促进: 通过二层与住宅花园连通，各层的退后花园处理以及四层局部的屋顶花园实现商业风情化、绿色化; 同时通过商业的绿色及人气的带动提高住宅的居住价值; 住宅与商业通过设置不同入口实现相互不干扰，同时通过连廊连通，相互提升的效果。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 三、四层总平示意图 ?主入口 ?楼梯 ?电梯 ?旋转楼梯 ?风情商业区 ?休闲商业区 ?中央广场 ?三楼露台 商业区面积: ?:3450? 8 * D、丰富的人流动线: 商业在入口广场旁、二层园林、内部广场设置三大入口引导人流，同时通过环形道路组织人流。街宽从3-4.5米不等，满足人流要求; 整个项目围绕中间广场形成多层次的立体交通组织，实现丰富的逛街体验。 项目规划——出入口设置 3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 8 二层入口 主入口 二层入口 * 项目规划——街景系统 3 E、主题文化街景设置 根据项目案名及项目定位提供的背景，很容易设计出项目特色的街景。 通过道路及广场的命名系统及街景的元素实现项目的润景?国际及浪漫的定位。 同时将项目与时尚的、国际的、浪漫的生活实现嫁接。 罗曼蒂克大街 罗马长廊 维也纳广场 香榭丽舍大街 威尼斯人广场 * 未来商业场景示意 商业入口及广场 * 未来商业场景示意 入口广场地面铺装 * 未来商业场景示意 商业内部广场 * 未来商业场景示意 二层内部天桥连廊 * 未来商业场景示意 一层商业内街街景 * 未来商业场景示意 二层商业南向广场 * 到底是橱窗装点了人们的人们的生活，还是人群装点了街区，这是一个问题…… 未来商业场景示意 商业内街 * 商业氛围营造具象表现 街区园林绿化 * 商业氛围营造具象表现 特色的文化元素 * 商业总面积1.2万平方米 主力超市卖场:0.4平 家居服饰:0.1万平 餐饮:0.2万平 休闲娱乐:0.2万平 便利服务:0.1万平 购物:0.6万平 餐饮、休闲娱乐:0.4万平 婚庆旅游:0.2万平 业态配比——商业面积1.2万平，其中综超及服饰家居类0.6万平，婚庆旅游类主题2千平米，餐饮、休闲娱乐类4千平米。 1-2F 2F 1-2F 2-3F 3-4F 2-3F * 精品步行街 品牌专卖 精品街 中型超市 数码店铺 业态示意 休闲馆 * 中式正餐 休闲餐饮 咖啡厅 西式快餐 休闲餐饮 中西餐饮 韩式餐饮 日本料理 韩国料理 风味餐馆 业态示意 * 打造 常德人 全新的“浪漫”生活方式～ 在生活中找到一些乐趣的地方… 在生活中找到一些想法的地方… 在生活中找到一个离都会更近的地方… 在生活中找到一个可以停留的地方… 在生活中能够重新体会生活的地方… 这，就是我们的项目 它将成为市民…… * 为标注常德而来～ 润景?国际 * 一次商业的商务考察体验; 针对二期户型进行细节建议; 商业布局图出来后进行细节建议及业态细化建议. 后续工作: * 附件1:婚庆广场方案 * 项目规划——整体布局>>>商业布局原则 3 会所 教堂 主题广场 通过与教堂互动，形成主题婚庆广场，聚拢人气，并与会所结合，建立婚庆仪式动线; 沿太阳大道形成风情商业街，并与一起商业形成连接，增加一期商业价值; 通过内街的设置，形成住宅底商购物广场，丰富逛街趣味性，实现商业价值最大化。 项目一层平面设计图 街区商业 底商商业 * 3 项目规划——整体布局>>>出入口设置 教堂 商业次入口 商业主入口 内街商业入口 西向社区入口 东向社区入口 柳叶大道 太阳大道 * 商业主入口: 开 放式入口，实现住区与城市/街道的融合。 3 项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意 教堂 商业次入口 商业主入口 内街商业入口 内街商业入口 商业次入口 * 3 项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意 内街入口广场 内街购物广场 内街入口广场 * 西向社区入口 东向社区入口 3 项目规划——整体布局>>>出入口设置>>>示意 西向社区入口 东向社区 入口 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造 3 教堂 罗曼蒂克大街 西西里草坪 玫瑰 花海 桃花岛 罗马长廊 丘比特 广场 爱丁堡 凯瑟琳广场 维也纳走廊 香榭丽舍大街 第五大道 威尼斯人 广场 通过景观设置营造婚庆的浪漫场景，和欢乐的逛街氛围; 通过街道和广场的命名、以及景观打造来体现婚庆文化主题; 设置特色婚庆仪式路线强化主题，并借此聚集人气，带动商业运营。 皇后大道 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意 3 香榭丽舍大街 凯瑟琳广场 罗曼蒂克大街 罗曼蒂克大街 凯瑟琳广场 香榭丽舍大街 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意 3 丘比特 广场 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意 3 桃花岛 桃花岛 爱丁堡 爱丁堡 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造>>>示意 3 教堂 西西里草坪 玫瑰 花海 罗马长廊 玫瑰花海 罗马长廊 西西里草坪 西西里草坪景观——许愿亭 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造 3 婚庆路线一:教堂婚礼 教堂 罗曼蒂克大街 西西里草坪 玫瑰 花海 桃花岛 罗马长廊 丘比特 广场 爱丁堡 凯瑟琳广场 教堂婚礼 教堂留影 玫瑰花海留影 丘比特广场留影 走过罗曼蒂克大街 经过罗马长廊 抵达桃花岛 进入爱丁堡 留影、 酒席、洞房 新人在教堂举行婚礼后，经过本项目打造的一系列婚庆文化场景，并留影，最终抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>主题文化营造 3 婚庆路线二:草坪婚礼 教堂 西西里草坪 玫瑰 花海 桃花岛 罗马长廊 丘比特 广场 爱丁堡 天气晴好时，新人可选择在本项目打造的西西里草坪举行室外婚礼，经过的一系列婚庆文化场景、留影之后，抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。 草坪婚礼 丘比特广场留影 经过罗马长廊 抵达桃花岛 进入爱丁堡 留影、 酒席、洞房 下车后，在教堂留影 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系 3 通过一条主逛街动线的设置，可一次性逛完项目主要商业形态; 通过中心广场聚拢人气，并通过参与性景观的设置，增加逛街的情趣; 通过曲线、折线的处理，呈现多变的风格和情趣，丰富人们游走的趣味性; 项目一层平面设计图 * 项目规划——整体布局>>>商业>>>内部交通体系 3 二层通过最大限度的空中连廊互通，并设置走廊，实现商业双首层化; 一二层通过商铺内部步行梯、外部交通连通，实现二层交通的便利性; 二层退台设计，并设置走廊，形成叠式景观的体验式商业街，丰富景观外立面，同时，丰富逛街动线，增加逛街的乐趣。 退台设计 空中连廊 项目二层平面设计图 * 项目规划——整体布局>>>住宅与商业的融合 3 底商二层平台绿化，成为住宅的景观 商业与住宅出入口的融合 商铺成就住宅的台地化景观 项目二层平面设计图 * 业态: 结合常德婚庆、旅游市场规模 以及周边社区消费需求，按照地块各区域功能划分，建议: 各业态商户数量配比: 婚庆商业:旅游商业:社区商业=8:1:2 各业态面积配比: 婚庆商业:旅游商业:社区商业=12:2:3 打造一站式婚庆产业服务中心; 弥补柳叶湖度假区旅游市场空白; 满足周边社区生活消费需求。 汇聚婚庆全产业链; 融合旅游纪念品消费、 社区生活消费。 项目规划——商业规划>>>业态配比 3 * 建议选择2家婚纱影楼为品牌形象店，以此聚合其他婚庆服务、旅游购物业态，形成功能齐全、全产业链的一条龙发展模式。 项目规划——商业规划>>>业态配比 3 婚庆广场 婚纱摄影/个性写真 2 3000 儿童摄影 1 500 婚纱礼服定制/出租 20 3000 珠宝首饰 2 200 床上用品 5 500 家装设计 2 100 婚庆公司 10 1200 鲜花礼品 15 1000 彩妆造型/化妆品 10 850 酒吧 1 300 咖啡吧 1 200 茶室 1 200 饮品店 2 50 美食屋 5 200 婚庆广场 特色餐饮 5 700 合计 82 12000 社区商业 社区超市 1 2000 名烟名酒 1 100 药店 1 100 干洗店 2 100 美发造型 3 400 美容美体 1 200 家政服务 2 100 合计 11 3000 旅游纪念品购物 旅游咨询公司 2 50 旅游纪念品 20 1950 合计 22 2000 会所 1 3000 总合计 116 20000 * 罗曼蒂克大街:餐饮休闲街; 凯瑟琳广场:影楼/婚姻登记处; 香榭丽舍大街:婚纱街; 第五大道:社区超市/社区商业; 皇后大道:鲜花街; 维也纳走廊:化妆品/珠宝首饰; 项目规划——商业规划>>>业态排布 3 罗曼蒂克大街 爱丁堡 凯瑟琳广场 维也纳走廊 香榭丽舍大街 第五大道 威尼斯人 广场 皇后大道 爱丁堡:会所(宴席及酒店住宿功能)。 威尼斯人广场:旅游纪念品购物广场; * 项目规划——物业配比 3 面积2159.24 面积1159.94 面积2625.93 面积1049.7 面积1352.99 面积1175.94 面积1197.36 面积1662 商业总建面2万方。 婚庆广场:12000? (净占地6313.18 ? ); 社区商业:3000 ? (净占地2402.69 ? ); 纪念品购物广场:2000 ? (净占地2373.30 ? ); 会所:3000 ? (净占地1662 ?) 项目总建面95214.74平米=商业2万平米+住宅75214.74平米 * 这里将是常德的国际生活方式中心、全新的婚庆外景拍摄基地和旅游纪念品消费场所。 每一个良辰吉日，年轻的恋人在天主教堂、西西里草坪完成一生最美丽的演出，在玫瑰花海、丘比特广场、桃花岛定格最美丽的瞬间; 每一天，常德的成就者们会到散发着浪漫气息的罗曼蒂克大街，享受温馨的下午茶，美媛佳丽会来香榭丽舍大街感受领先世界的时尚潮流; 每个周末，全家人可以在这里欢聚度假，弥漫着法兰西文化气息的爱丁堡、皇后大道，温馨的花海草坪……都是时尚浪漫的休憩之地，过后还可以在威尼斯人广场带走这个城市的记忆。 润景园国际生活方式中心为常德带来的不仅仅是一个全新的婚庆产业广场、旅游消费中心，更是一种时尚浪漫的生活方式，一种为忙碌过后的都市高端人群提供的、缤纷多姿的消费体验。 未来商业场景 * 附件2:常德集中商业市场调查 * 1、商圈分析 常德市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、大量贩，自由业态和统一经营管理业态比比皆是。 从全局来看，常德市各种商业业态的形成和自然组合，形成了南北专业市场、中间商业街形态的三个商圈。 三大商圈分别是:以步行街为龙头的人民路商圈、以专业批发市场为主体的火车站大市场商圈、以批发市场为主体的桥南市场商圈。 火车站大 市场商圈 人民路商圈 桥南市场商圈 * * 麦当劳 肯德基 常德步行街 高山街(酒吧小吃一条街) 漂亮女人街 步步高百货 麦当劳 麦当劳 家润多 沃尔玛 通讯一条街 肯德基 金钻天升商业街 金钻广场及步行街 新一佳超市 人民路商圈以人民路为主，整个商圈的范围东到朗州路、西至武陵大道、北至四眼井路、南至人民路(包括人民路东延部分，水星楼、沃尔玛、家润多等集中商业区域)。是常德市商业的核心区域。 国美 苏宁 人民路商圈 * 人民路商圈特征分析 业态业种:以服装为主要经营业态，其他包括了餐饮、珠宝、饰品、酒店宾馆、溜冰城等。服装品牌以国内一二线服装品牌和部分国际服装品牌为主。 目标客户:作为常德最成熟的商圈之一，人民路商圈吸引了绝大部分的常德市区消费者，是区域中高端人群购物的主要区域。 集中商业:德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高、大润发等，从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。 * * * 大市场位于常德火车站斜对面、207国道旁，属武陵区城西街道办事处鸿升居委会辖区。目前拥有糖食副食城、水果大市场、电器五金城、百货服装城、摩托车电动车大市场、电器日化城、火车站农贸市场、家饰建材城、家具批发城等诸多专业市场。 电器日化城 糖酒副食城 火车站农贸市场 水果大市场 百货服装市场 摩托车电动车大市场 家饰建材城 家具批发城 火车站大市场商圈 * 业态业种:五金、副食、服装、农贸、家具、汽车、陶瓷等。 目标客户:以城市中、低收入阶层及农村为重点服务对象，形成湘西北的商品交易中心。 现状:火车站大市场中的百货服装市场、电器五金城、电器日化城正在没落，不少商户已渐退出。 火车站大市场商圈特征分析 * * * 桥南市场 桥南建材批发市场 德客隆新世纪家电市场 久光国际商厦 物流市场 常南汽车总站 财富广场 陶瓷建材市场 桥南市场地处武陵镇常德沅水大桥南端,,,和,,,国道的交汇处，该市场由,,,,年的南站轮渡河坡地摊市场发展而来。逐渐形成以桥南工贸市场为主体，以桥南副食城、桥南商贸城、桥南家电城等专业市场为骨干，以周围,,家中小型市场为整体的市场群。 桥南市场商圈 * 业态业种:服装、鞋类、百货、日化、文体用品、床上用品、小家电、电子通讯系列品牌等。 目标客户:中南地区最大的综合批发市场和湘西北地区最大的品牌商品卖场，商品辐射湘、鄂、川、黔、渝等10多个省市，辐射区人口约8000万人，年成交额逾百亿元，成为中西部地区重要的物流、信息流集散中心。 市场空白:高端集中商业、娱乐休闲商业严重缺乏。 桥南市场商圈特征分析 * * 商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主 常德城区建成面积28平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。 核心商圈:由建设路、洞庭大道、武陵大道和沅安路四条城市道路交错形成。经营面积约20万?，其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。 专业市场:专业市场分布在常德大道和武陵大道北端 ，经营面积近30万?，以家电、建材、汽车等为主，辐射整个向西北。 桥南大市场:以小家电、家具、服装、百货等日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。 火车站商圈 步行街金钻 广场商圈 桥南大市场商圈 2、商业格局 * 核心商圈占地0.51?2，在营面积约20万?，具有极强的吸引力和辐射力 核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成:洞庭大道、武陵大道、朗州路、沅安路。 核心商圈包括步行街、人民路、高山街、金钻天升商业街以及众多分支街巷。 人民路是安阳的商业重地，且周边 原有市政府等政府机构，购买力强，尤其是位于城市主干道的交汇处，交通便利。 通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商业中心，已经成为常德市民购物的第一和唯一选择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。 根据调查，核心商圈内有1000余家商家，总经营面积约20万平米，占城市全部商业(除去专业市场)的近60%。 序号 项目名称 1 春天百货 2 步步高百货 3 梅尼广场 4 水星楼沃尔玛 1 2 3 4 2、商业格局 * * 常德步行街简介 常德市步行街，是常德市的形象 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 。由中国农业第一股金健米业公司携5亿巨资倾力打造，总建筑面积15万平方米，街道宽广，大理石地面，集购物、休闲、文化、旅游、观光、娱乐、会展、办公、商居功能于一体的商业街。 主要特征 常德步行街以服装为主要经营业态，其他包括了餐饮、珠宝、饰品、酒店宾馆、溜冰城等。 服装品牌以国内一二线服装品牌和部分国际服装品牌为主，形成了品牌商业街。 品牌名称 达芙妮、意尔康、海澜之家、与狼共舞、老人头、美特斯邦威、花花公主、班尼路、特步、金利来、KAPPA、NIKE、鳄鱼、红蜻蜓、ODBO、恒源祥、麦当劳、肯得基等。 客户特征 作为常德最成熟的商圈之一，人民路商圈吸引了绝大部分的常德市区消费者，是区域中高端人群购物的主要区域。 2、商业格局 * * 水星楼文化购物广场简介 水星楼城市购物广场位于常德市下南门商业核心地段，总建筑面积13万平方米，包含大型商业、纯江景酒店式公寓、高层江景住宅等，其中商业面积8万平方米，是目前常德市规模大、档次高第一文化商业购物广场。 主要特征 集购物、休闲、餐饮、居住、娱乐、商务、文化、旅游、观光为综合一体。 主要商业包括了沃尔玛、 商业商家 沃尔玛、麦当劳、肯得基、水星楼国际电影城、屈臣氏、豪客来、水星淘宝城、科佳QQ电脑城等。 客户特征 作为常德最成熟的商圈中规模最大的商业购物中心，它成为区域中高端人群购物的主要区域之一。 2、商业格局 * * 部分集中商业对比表 商场名称 位置 营业面积(?) 功能分区 经营模式 总体评价 春天百货 人民路步行街 18000 负1层:超市;一层:店中店+专柜，饰品+皮具;二、三层:店中店，服装四层:店中店，主营电器;五层:服装。 保低扣点;点数为13-28点。 商业规划不合理，导致整个商场后半部人流量差。开业初期定位为中高档，现品牌基本为中档。但整体经营状况不佳。 步步高 人民东路 30000 一楼:化妆品、黄金、珠宝、皮具、钟表、国际名品;二楼:青春女装、内衣、饰品、皮鞋;三楼:男装、淑女装、羊毛衫、羽绒服、美容;四楼:休闲、运动、童装、家居、家饰品、图书、床用;五楼:数码影院、风味美食广场、电子游乐场。 百货、超市、电器三大经营业态相结合 整体设计时尚，内外部环境明亮、舒适。购物环境良好，为中高端消费群的购物目的地。 家润多 人民东路 10000 一至三层均为超市，另一层有部分柜台。 一至三层:超市 一层:局部柜台 经营品种最为齐全，零售价格偏高，服务相对较为完善，就购物环境而言相对较好。 沃尔玛 人民路下南门 16000 地下一层超市; 地上一层专卖店 超市 沃尔玛，其设计、布局、环境各方面较差，没有一二线城市的沃尔玛风范。 常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔玛和家润多、步步高等，从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有一定的差距。 2、商业格局 * 集市&沿街商业 大型综合超市& 专业店 仓储式购物中心 便利店 都市MALL 郊区MALL 百货商店& 批发市场 $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~4000 $4000~7000 $7000~10000 $10000以上 生存需求 价格 品质 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展 伴随生活 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 形成条件 形成过程 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争 商业业态细分完全，总量饱和 阶段特征 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 文化、情感需求 便利 敏感因素 人均GDP 出现业态 常德人均GDP3358美元。 常德经济发展迅速，未来商业发展已经进入综超发展的成熟阶段，购物中心面临升级转型。 3、商业发展研判 * 核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高;相对老城后续改造，本项目具有先发优势 项目 性质 项目进展 销售状况 芙蓉商业广场 商业次中心 未开工 规划中 高山街不夜城 集中商业 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 3月底开盘 价格未定 梅尼广场对面 底商 未开盘 待回访 浙商广场 底商 未开盘 价格待定 市场主要商业供应项目 核心商圈周边商铺年推出很少，且铺位大，总价高，而业内人士反映销售难度很大，投资者则认为小面积、低总价商铺很少。 4 3 2 1 1 2 3 4 3、商业发展研判 * 核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商业大力发展是大势所趋 消费者访谈:“到处是商铺了，乱乱的。” 经营者、投资者:“没有特色的小商铺太多了，处处是店。” 街铺比重高导致“满眼是铺”的商业景象 未来常德的集中商业必将大行其道，这是商业发展的必然选择，常德一样。 常德核心商圈 3、商业发展研判 * 常德目前人均商业面积为0.55?，未来5年内将逼近1?，发展空间大，商业“马太效应”仍将继续 项目 零售 专业市场 合计 面积 33.2万 47.8万 80万 比例 40% 60% 面积 约60万 约50万 110万 比例 55% 45% 目前 未来5年 专业市场比例高反映出常德的区域流通中心地位。 常德市区商业在营面积约80万?，其中零售面积约33.2万?。 市区人口60万，人均零售、餐饮在营面积是0.55?，与国内外其他城市相比，常德未来的人均商业面积仍有拓展空间。 随着本项目(10余万平米)以及其他拟规划项目近20万商业供应，未来5年内常德人均商业会逼近1?。 常德人均商业面积与其他城市对比 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 人均商业面积 0.55 0.80 0.98 1.28 1.50 1.80 1.30 1.60 1.0 常德 遵义 青岛 深圳 合肥 上海 香港 纽约 常德2015年 4、商业空间 * 国际商业发展模式演变 我国商业业态的发展历程 常德即将进入 商业发展模式演变 1990年代初 1990年代中 1990年代后 2000年代初 百货商店、批发市场 大型综合超市、仓储商场 商业街 SHOPPING- MALL 1000 2000 3000 7000 10000 百货商店 大型综合超市 都市MALL 仓储式购物中心 郊区Mall 人均GDP 商业业态演变 时期 常德市区人均GDP3358$ 从商业发展规律来看，常德目前是大型综超 型MALL的大力发展期，即将进入LIVINGMall发展 综超+百货的第一代MALL是目前商业市场最好的经营方式，梅尼广场是较好代表。 5、商业发展趋势 * 常德主城区社会和经济发展水平正处在第一代向第二代转变时期，第一代梅尼广场、步步高比较成功 Mall发展阶段 第一代Shopping Mall 第二代Living Mall 特点 主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物” “一站式消费”，增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游甚至会议、会展等跟德国功能，空间需求更大 相适应的人均GDP水平 1000~3000美元 3000~4000美元 相适应应汽车拥有率水平 15%~20% (亚洲国家) 相适应恩格尔系数水平 40~ 50, 40, 以下 相应居民闲暇时间 无要求 全年的1/3 2010年 常德 主城区 人均 GDP 2650$ 3358$ 汽车拥有率 -- 25% 恩格尔系数 约40% 31% 居民闲暇时间 全年1/4 全年1/3 数据来源:常德年鉴 MALL在国际上的发展阶段及相应特点 常德相关指标 Shopping Mall的发展划分为两个阶段。 第一代Shopping Mall和第二代Living Mall。 购物消费 商品经济的载体 丹尼斯为代表 复合消费(多功能) 体验经济的载体 本项目, 5、商业发展趋势 * 步步高开业5年，引领了常德商业的阶段性升级 开业时间:2006年9月16日 规模:营业面积3.5万?， 经营业态:百货+培训机构 +电玩娱乐+精品超市 经营档次:中高品牌经营 经营方式:百货统一管理，超市自主经营 装修设施:外立面为现代简约，内为现代时尚装修。有7个出入口，1部自动扶梯，1部垂直电梯、中央空调。 经营状况:常德商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是湖南省低级市最大面积卖场，空置率2%。 开业 百货业品牌进行调整 逐步成为常德最火爆的商场 以其品牌号召力逐渐带旺人民路、步行街一带的商业，成为安阳品牌集中地 起步期 2003年初 2003年5月 2004年 2005年后 调整期 成长期 成熟期 步步高(常德)的发展历程 现代简约的外立面 时尚现代的内部装修 6、典型商业 * 步步高一枝独秀，占据了常德商业的龙头地位，是常德新式商业的代表 在调查中，77.6%的消费者最喜欢去步步高购物。足以看出，步步高在常德商业中的地位。 女性比上，各集中商业女性的比例都超过了50%，各集中商业都把主客户群放在女性消费者身上。 6、典型商业 * 步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏 步步高主要以亲子娱乐+百货联动的组合模式，利用超市的人流带活一楼百货的经营。 从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。 从品牌档次上看，步步高服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。 步步高楼层业种和品牌分布 1F 珠宝首饰、化妆品、精品超市、男女鞋 锦威，周大福，千禧之星，中国黄金，Olay，清妃，自然堂，羽西，欧莱雅，佰草堂，za、蝶妆、红地球、欧珀莱、梦妆、DHC、丸美、名商、卡丹路、GNC、富贵鸟、达芙妮、红粉知己、AAA、天美意、金利来、康龙、中厅特卖、超市区 2F 女装、饰品 花儿开了、教奴、E-world、富氏杰、声雨竹、芭蒂娜、朗黛、舒朗、唐朝、旗胜、胖缘、雷阳、圣玉、风雅格、丝佛卡、曼诺比菲、莎其贝尔、伊布都、贝洛安、柯尼卡、红唇、古川崎、千丝、佰瑞丝、ONLY、艺域、贵和、卡莎布兰卡、零典、艾格、黛安芬、欧迪芬、优美世界、千黛丝、纷丽、谭木匠、饰品区 6、典型商业 * 步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏 步步高楼层业种和品牌分布 3F 休闲男装、商务男装区、时尚男装区 圣得西、雅戈尔、阿玛尼、红蜻 蜓、老爷车、利郎，爱登堡，与狼共舞，劲霸，柒牌，七匹狼，富贵 鸟，才子，浪氏威尔，九牧王， 雅戈尔，报喜鸟，红豆、三枪、 4F 运动区、童鞋玩具区、童装区、家饰区、床品区、小家电区 巴拉巴拉、红黄蓝、didicerf、娃哈哈、小数点、小猪班纳、派克兰帝、杉杉、贝雷尔、巴布豆、卡丁、ABC、奥特曼、红蜻蜓、蓝猫、大黄蜂、米奇、斯乃纳、安徒生、 BBG、多喜爱、罗莱家纺、梦洁、富安娜 6、典型商业 * 步步高以精品超市+亲子娱乐+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏 步步高楼层业种和品牌分布 3F 休闲、早教 丁丁早教、阳光乐园电玩城 6、典型商业 * 成功要点:优越的地理位置、准确定位、现代商业素的运用、丰富的商业运营经验 地段优越，同时享受政府优惠政策 核心位置;低成本取地，广告位设置、公交站点设置等方面的优惠。 定位准确 集中式的商业形式满足了常德人对现代商业形式的渴望，业种组合、经营档次迎合常德消费需求。 现代商业元素的充分运用 多个方向多个宽敞的主入口，开阔、清新、现代的内部商业空间。 步步高作为常德商业旗舰的示范效应，业内No.1 步步高目前常德商业领域的旗舰，具有丰富的运营管理经验，以精品超市、娱乐电玩带活百货，针对性营销，商户调整等，同时联合与各大企业发行代金券。 6、典型商业 * 春天百货以绝佳的地段优势，占据常德商业的又一重要位置，但由于收到步步高的辐射，以及整体品质、层次的不高的影响，目前无法与步步高的核心地位相抗衡。 开业时间:2003年12月7日 规模:营业面积1.8万?， 经营业态:精品百货 经营档次:中高品牌经营 经营方式:百货统一管理 装修设施:外立面为现代简约，内为现代时尚装修。有7个出入口，1部自动扶梯，1部垂直电梯、中央空调。 经营状况:依托商业步行街的大流量客群，整体经营一般，主要以年轻一族的购物场所，整体品质不高。 6、典型商业 * 6、典型商业 * 梅尼广场以常德首座4万平米的集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、康体、服务为一体的大型一站式购物广场;但由于位置有些偏离常德的商业迁移轴。 开业时间:2010年1月26日 规模:营业面积4万?， 经营业态:生活超市+书城+儿童天地+家居+百货 经营档次:中高品牌经营 经营方式:百货统一管理 经营状况:开业一年多来，营业状况一般，顾客量明显少于春天百货等。内部整体购物环境比较舒适，且具备大型商业MALL的功能布局，具有良好的发展空间。 6、典型商业 * 梅尼广场位于常德市武陵区人民西路九重天居住小区7#、8#楼负一层、一层、二层总建筑面积40000?，是常德首座4万平米集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、康体、服务为一体的大型一站式购物广场。 广场分三层: 地下一层定位为快乐驿站，大型停车场为顾客提供泊车便利。梅尼书城，经营面积3000多平米，为读者提供兼容并蓄的书籍组合、丰富多元的阅读对话、最能展现阅读之美的空间。使书城不再只是传统的购书地点，而是爱书人可以悠然流连的书香世界。电玩乐园，随心所欲的娱乐空间，让快乐无限升级。家居布艺馆，装点畹拿恳桓鼋锹洌辜冶涞母萝啊? 一层定位为购物天堂，大型超市网罗您一切生活所需，珠宝首饰、化妆品应有尽有。 二层定位为时尚长廊，时尚名品尽收眼底，高档餐厅诱惑您的味蕾。 梅尼楼层业种和品牌分布 -1F 快乐驿站 图书文具销售(梅尼书城)、汽车、家具、家饰用品销售、大型停车场 1F 购物天堂 生活超市、百货商城 2F 时尚长廊 家电、清洁用品、服装、餐饮等 6、典型商业 * 6、典型商业 * 水星楼沃尔玛商业综合体是常德核心商业区的特色商业，吸引到大众消费群体的日常购物 娱乐。 开业时间:2009年9月28日 规模:营业面积13万?， 经营业态:小商品+百货 +电玩娱乐+精品超市 经营档次:中低档高品牌经营 经营方式:百货统一管理，超市自主经营 装修设施:外立面为现代简约，内为现代简装，整体层次比较低。 经营状况:以女装、小商品、饰品为主要经营项目的商业，整体客群以年轻族的女性为主，品质一般，层次不高，客群被步行街分流。 以城市文物为文化依托的特色商业街区 6、典型商业 * 6、典型商业总结 常德人消费意识非常强;商业也发展相当好; 目前市场上出现了像步步高、梅尼广场这样的第一代SHOPINGMALL; 未来将向第二代集娱乐、休闲、购物功能为一体的第二代SHOPINGMALL发展。 * THANK YOU