湖北省农村宅基地调查技术体系的研究（可编辑）

湖北省农村宅基地调查技术体系的研究（可编辑） 湖北省农村宅基地调查技术体系的研究 分类号:. 密级 华中农业大学硕士学位论文 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 研究生: 张波清 指导老师: 韩桐魁教授 指导小组: 陈银蓉教授 杨钢桥教授 黄朝禧教授 王秀兰教授 马才学教授 专业:土地资源管理 研究方向:土地规划与管理 . 获得学位名称:管理学硕士 获得学位时间: 二。一一年五月?四舢『?『『『『『『『『『『『? 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 如需保密,解密时间 年 月 日 舀 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果.尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果,也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料,指导教师对此进行了审定.与我一同工作的志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明,并表示了谢意. 时间:山『年月弓日 研究生签名:猿垆蒲 学位论文使用授权书 本人完全了解华中农业大学关于保存、使用学位论文的规定,即学生必须按照学 校要求提交学位论文的印刷本和电子版本;学校有权保存提交论文的印刷版和电子版, 并提供目录检索和阅览服务,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位 论文.本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全 部或部分内容,同时本人保留在其他媒体发表论文的权力. 注:保密学位论文印涉及技术秘密、商业秘密或申请专利等潜在需要提交保 密的论 文在解密后适用于本授权书. 糊黼始强垆隋删名:砩桶以 签名日期:知玎年月多日 签名日期:弘年么月多日 注:请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之间.研究技术路线??.. .研究内容与可能的创新 ..研究内容??. ..可能的创新点? .农村宅基地相关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 分析?.??. .农村宅基地的含义和法律特征? ..农村宅基地的含义?:?. ..农村宅基地使用权的特征.. .农村宅基地产权管理的历史演变. .农村宅基地用地标准.. .农村宅基地登记存在的问题分析. ...超面积宅基地的登记..一户多宅的登记. .农村宅基地调查方式与程序?.. ..农村宅基地调查方式..农村宅基地调查程序?.. .湖北省农村宅基地权属调查技术体系研究?. .湖北省农村宅基地概况??.. .湖北省农村宅基地宗地范围的认定??.学位论文 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? .?亭村宅基地权属调查??.. .宅基地调查结果分析. ..人均和户均用地分析?.. 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 ..建筑密度和容积率分析? ..人均居住面积分析??. ..户均建筑面积分析??. ..一户多宅与宅基地面积超标??. ..宅基地闲置与流转情况? .?亭村宅基地控制测量??。. ..宅基地地籍基本控制测量. ..宅基地地籍图根控制测量. .?亭村宅基地细部测量??.. ..界址点测量?. ..宅基地地籍岛图的测绘? ..宅基地宗地图的编制?’.. .结论与讨论? .结论.. 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 并完善了宅基地权属调查技术体系??. ..规范并完善了宅基地地籍测量技术体系??. ..提出了宅基地管理的政策建议.讨论参考文献??. 附录. 致谢 华中农业大学专业学位硕士学位论文 图表目录 表卜荷兰界址点坐标测量精度? 图研究技术路线?. 表湖北省农村宅基地现状调查表??. 表湖北省农村宅基地现状调查表填写说明??.. 表反算边长与实量边长对比表 表 ?图根控制测量技术要求.. 表宅基地地籍图根导线的主要技术参数. 表图根支导线边长及边数?. 表界址点精度指标及适用范围 表界址点精度指标?. 表鄂州市宅基地界址点精度标准??. 表宜城市宅基地界址点精度标准??. 表湖北省农村宅基地界址点精度指标表 与全站仪测量结果??.. 表图纸与宗地图框的大小? 表宅基地宗地图整饰标准 单位图?亭村调查区域的划分?. 表?亭村各垮预编地籍编号.. 表?亭村及各垮人均户均用地 图?亭村及各垮人均、户均用地??. 表?亭村及各垮建筑密度和容积率?.... 图?亭村及各垮宅基地建筑密度??. 图?亭村及各垮容积率表??亭村及各垮人均居住面积和户均建筑面积?. 图??亭村及各垮人均居住面积 图??亭村及各垮户均建筑面积 表?陶赵垮基本控制点坐标?. 表陶赵垮图根控制点坐标?. 表实测边长与坐标反算边长单位:. 图?亭村陶赵垮地籍岛图?. 图陶赵垮赵之清宗地图湖北省农村宅基地调查技术体系研究 摘 要 按照权属合法、界址清楚、面积准确、手续完备的原则开展农村宅基地调查, 是落实年中央一号文件精神,维护农民合法权益、确保农村社会稳定的大事。 农村宅基地调查工作即将全面铺开,探讨宅基地权属调查的技术路线、地籍测绘的 技术方法,对于即将开展的宅基地调查工作具有一定的理论和实践意义。 论文共分六章,从理论和实证两个方面研究了农村宅基地权属调查的技术路 线、地籍测绘的内容和方法,并对权属调查结果进行了分析。 论文在分析国内外宅基地范围的认定、界址点测量的精度指标、地籍图测绘的 数学基础等方面后,指出目前的研究大多局限在城镇地籍调查和农村集体土地调查 方面,尽管部分省市开展了试点工作,但对农村宅基地调查的研究,无论是在理论, 还是在实践方面都显得严重不足。基于以上问题,论文在梳理宅基地的含义和法律 特征、宅基地产权的历史演变、宅基地使用权用地标准、宅基地登记存在的问题, 以及宅基地调查方法和程序等问题的基础上,结合湖北省实际,参考试点省市的相 关 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 ,研究了农村宅基地宗地的划分原则、宅基地宗地范围的认定方法、宅基地 地籍编号规则、界址点的编号方法、宅基地地籍现状调查表的内容等权属调查技术 路线;其次,论文研究了湖北省农村宅基地地籍控制网的建立方法;宗地界址点精 度的分级标准和精度要求;探讨了常用测量仪器测量界址点的理论精度;分析了宅 基地地籍岛图和宗地图的上图内容与成图标准。最后,论文以鄂州市?亭村为例, 验证了宅基地权属调查的实施方法,分析了?亭村宅基地利用现状,指出了?亭村 宅基地人均户均用地面积高,宅基地利用率、建筑密度和容积率低等问题,给出了 宅基地现状调查表样表。再以?亭村陶赵垮为例,探讨了宅基地地籍控制测量、界 址点测量、地籍岛图与宗地图上图内容与测绘方法,并给出了地籍岛图、宗 地图的 样图。最后,论文提出了提高宅基地利用效率的政策建议。 关键词:农村宅基地;权属调查;界址点;地籍岛图;宗地图;宗地草图华中农 业大学专业学位硕士学位论文 ’ 、加 , . , . ,. . . .,,. , ; . , ‘ ,. ., .: ;; ; ; ; 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 .绪言 .研究背景与意义 ..研究背景 我国于年月日全面启动的全国第二次土地调查已基本完成。调查的 主要任务包括农村土地调查、城镇土地调查与基本农田调查。其中,农村土 地调查 是指对城市、建制镇以外的土地进行调查。农村土地调查分农村土地利用现状 调查和农村土地权属调查两部分。农村宅基地调查工作尚未全面启动。 年,国土资源部下发了《关于迸一步加快宅基地使用权登记发证工作的通 知》国土资发号,要求各地力争在年底前,基本完成全国宅基 地使用权登记发证工作。年中央号文件指出,加快农村集体土地所有权、宅 基地使用权、集体建设用地使用权等确权、登记、颁证工作,力争用年时间把农 村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。年,国土资 源部再次下发了《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》, 要求加强农村宅基地确权登记发证和档案管理工作。妥善处理宅基地争议。摸清宅 基地底数,掌握宅基地使用现状,并登记造册。 年以后,全国各个地方相继开展了宅基地调查试点工作。其中海南省起步 最早,先后制定了《海南省农村宅基地确权登记发证工作实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 》和《海南省农 村宅基地确权登记发证工作技术细则》,力争在年底完成全省宅基地登记发证 工作。另外,北京市在怀柔、通州、丰台、门头沟四个区开展了试点工作,湖北省 在鄂州、英山、宜城开展了试点,对于宅基地调查工作的全面开展积累了经验。 由于农村宅基地调查还没有一套国家层面的技术标准。部分省、市开展的试点 工作,以及出台的技术规定,基本上是参照《地籍测量规范》和《城镇地籍调查规 程》来制定的。《地籍测量规范》主要是针对城镇地籍测量而言,界址点的精度要 求高。对分散的农村居民点而言,地籍控制测量的方法也不适合。《城镇地籍调查 规程》调查的对象主要为国有土地。农村宅基地在范围的确定、界址点的确认、宅 基地调查表格的制定等方面与城镇国有土地还存在较大差异。因而对农村宅基地调 查指导意义不强。因此,在参考上述两个标准的基础上,研究制定适合农村宅基地 调查的技术体系是当前亟需解决的重要课题。 ..研究意义 宅基地使用权的确权登记发证,需要在宅基地调查的基础上进行。长期以来, 农村宅基地实行的是无偿无限期使用制度,造成农村建房只增不减、农民建新不拆 旧的现象,土地资源浪费严重。盘活农村宅基地资源,探索建立宅基地流转退 出机 制,需要在调查摸清现有宅基地利用现状、利用效率等的基础上,制定相应的措施。 城镇地籍调查进行了多年,技术体系已经相对成熟。农村宅基地在宅基地范围的确华中农业大学专业学位硕士学位论文 定、界址点的认定、宅基地调查表格的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、地籍编号与界址点编号、地籍控制测 量、界址点的测量精度、地籍图图件成果的规范等方面与城镇地籍调查还存在较大 区别,因此不能完全套用城镇地籍调查的技术体系。为了做好这项工作,各个省市 相继开展了农村宅基地调查试点工作。分析相关试点省、市的经验,结合国家、地 方制定的相关技术标准,研究制定适合湖北省农村宅基地调查的技术体系,对于指 导湖北省全面开展农村宅基地调查具有重要意义。 .国内外研究现状与评述 ..农村宅基地范围的界定 对调查范围的界定是进行调查的前提条件。对有固定围院的宅基地,以围院为 单位确权,已成为共识。而对无固定围院的宅基地,则存在较多争议。一种观点认 为,宅基地范围的确定,对土地实际占压并造成土层破坏的建筑物、构筑物及附属 设施均应纳入宅基地范围。而对未造成土层破坏的牛羊圈、猪鸡舍,绿化用地等则 不宜视为宅基地,按临时用地处理岳永兵和张军辉,。另一种观点认为, 只确定主、附建筑占地面积,对其房前屋后的空闲地不宜划入宅基地范围。对主建 筑和附属建筑如厨房、厕所距离较远的农户,不宜按主、附建筑垂直投影边线延 长相交的办法确定宅基地界线,应根据实际情况,动员他们将附属建筑拆除,改建 在其主建筑旁边,退出一部分土地,或者是按两个宗地计算杨德军,。第 三种观点认为,没有围墙的,按实际的利用现状确定邓德洁,。但对实际 利用现状没有明确限定。杨德军认为,应该对合法的“利用现状予以确权,对不 合法的“利用现状,如过去责令退出的土地和应退而未退的土地,不能再划入宅 基地范围杨德军,。 在己开展试点的地区,如湖北省鄂州市华容区在宅基地试点调查时,因农村村 民围院面积过大,调查登记时统一以建筑基底面积为准。从而使多占的面积在使用 权证上没有登记,在汇总后就会与村庄宅基地实际用地数目不吻合。湖北省宜城市 规定独立院落的宅基地以墙基角为界,宅基地围墙以外的猪圈、厕所等均视为临时 用地,按公用地确定。宅基地屋前屋后的林地、空闲地、无建筑物的空闲宅基地均 属集体所有的土地,不确定给个人使用权,胡同、巷道均属集体所有的公共用地。 ..界址点测量的精度 联邦德国的地籍测量按高斯一克吕格坐标系统,以...米的标准误差确定 房地产边界及界址的坐标谢振中,。俄罗斯用航空摄影测量各种不同方法 测绘农村居民点地籍平面图,规定农村居民点土地使用界线的转折点坐标,应该以 大约.的中误差测定严伯铎,。荷兰地籍测量界址点的精度根据采用的 不同方法,分为个等级,见表?袁立军,。 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 表荷兰界址点坐标测量精度 分类 精度叫 野外采集方法 我国《城市测量规范》《城镇地籍调查规程》《地籍测量规范》中对城镇 界址点的精度也做了相应规定。 而专门针对农村宅基地界址点,周小祥和高光军认为界址点对邻近图 根点点位中误差为士.为宜。而这个标准是套用的《城镇地籍调查规程》中的第 二类界址点的精度指标。海南省完成了全省农村宅基地的试点工作,对农村宅基地 界址点精度的要求完成套用的是《城镇地籍调查规程》中对一、二类界址点精度的 规定,湖北省宜城市也是完全按《城镇地籍调查规程》中的精度要求制定。湖北省 鄂州市在参照《城镇地籍调查规程》中的规定后,增加了第三类界址点的精度标准, 即界址点相对于邻近控制点的点位中误差为。 ..地籍图的数学基础 日本地籍图的地图投影采用统一横轴墨卡托投影系统,居民区地籍 图比例尺为:或:,宅基地地籍图的比例尺为:;农业区比例尺为:、 :或:;山区、森林区和荒芜区为:或:谢振中,。荷 兰早期的地籍图使用的是地方坐标系,比例尺为:、:和:。近些年 来,荷兰国家地籍署通过完全重新测定地界,对荷兰全国其它%的地籍图进行了 全面更新,更新后的地籍图使用国家坐标系,比例尺为:和:。按这种方 法更新后的地籍图其质量非常高,但成本也非常昂贵袁立军,。联邦德国 的地籍控制网是在国家基本控制网的基础上建立起来的,统一采用年白塞尔 椭球的高斯一克吕格度带投影的直角坐标系统,控制点的间距在建成区为一 米,居民点边缘地区为米,森林、田野地区为米。联邦德 国统一规定:比例尺图为基本图,按高斯一克吕格坐标分幅,基本图图幅图面 为×.。联邦德国的地图系列::以上地图,包括:、: 和:。:比例尺以下包括:、 :、:。吕永江, 我国台垮地区的户地测量采用的比例尺:都市地区为:~:;乡村地 界址点的精度分为两级,界址点对邻近图根点点位中误差分别为和?。 界址点的精度分为三级,界址点相对于邻近控制点点位误差分别为、?和?。 界址点的精度分为两级,界址点对邻近图根点点位中误差分别和?.。 华中农业大学专业学位硕士学位论文 区为::温善强,张平和,金夏萍,。我国大陆除海南省采用海 南平面坐标外,其他绝大多数省市采用的是高斯一克吕格坐标系,《城镇地籍调查 规程》规定,城镇地籍图比例尺可选用:、,独立工矿和农村居民点可采 用:。 ..文献评述 宅基地范围的确定,是调查的前提。尤其是对无固定院墙的,如何确认界线、 尚没有统一标准。如果标准不统一,一是对农户存在不公平,二是影响调查结果的 可信度和真实度,从而影响政策制定的针对性。本文将在第三章中针对无固定院墙 宅基地范围的确定进行专门讨论。另外,现有文献对界址点的精度研究大多集中在 城镇地籍界址点的精度上,农村宅基地界址点精度的研究较少,即使在试点开展农 村宅基地调查的省市,界址点精度也是沿袭了《城镇地籍调查规程》的精度标准。 农村地价水平较城镇低,套用城镇的标准,要求显得过高。农村宅基地界址点的精 度要求多大合宜,将在本文第四章中探讨。农村宅基地地籍图的比例尺采用:, 不能满足权属管理的需要,也不能满足最小宗地上图的需要,农村宅基地地籍图采 用多大的比例尺,将在本文第四章中探讨。 .研究技术路线 臣三圃 山 ?二:二二可::耳 农村宅基地相关问题分析; 国内外相关文献综述 .匕:型一一一一一一一一一一一一一一一? 一二二:二二正二:二二:二一。 湖北省鄂州市?亭村宅基地调查试点及宅基地用地结果分析 结论与讨论 圈 ..................................... 图卜研究技术路线 .湖北省农村宅基地调查技术体系研究 .研究内容与可能的创新 ..研究内容 主要研究内容有以下三个方面: 湖北省农村宅基地权属调查技术体系 参考相关试点城市的技术方案、结合湖北省的实际情况,探讨了湖北省农村宅 基地范围的认定、地籍编号规则、界址点编号规则,湖北省农村宅基地调查现状表 的制定等。 湖北省农村宅基地地籍测量技术体系 结合新仪器、新方法的应用,探讨了湖北省农村宅基地地籍控制网的建立方法。 研究了宅基地界址点测量的精度指标,分析了常用仪器测量界址点的理论精度。研 究了宅基地地籍图、宗地图等图件成果的规范问题。 实证分析 对?亭村宅基地权属调查和地籍测量进行了实证研究。分析了?亭村人均、户 均用地面积、宅基地建筑密度、容积率、人均居住面积和户均建筑面积等。重点研 究了?亭村陶赵垮宗宅基地的调查、测绘方法。绘制了陶赵垮地籍岛图、宅 基 地宗地图的样图,给出了调查样表,提出了提高宅基地利用效率的政策建议。 ..可能的创新点 论文在借鉴《城镇地籍调查规程》和《地籍测量规范》的基础上,结合试点省 市的实际经验,对农村宅基地调查进行了研究,在以下三个方面可能有所创新: 制定了农村宅基地界址点分级指标与精度标准,探讨了常用测量仪器测量 界址点所能达到的理论精度;从而,根据宅基地所在区域的不同,选择合适的精度 标准;在确定采用哪一级界址点精度标准后,选择合适的测量仪器,既能达到调查 的精度要求,又能节省时间和经费。 根据城镇地籍调查表,设计了农村宅基地现状调查表。相对于城镇地籍调 查表而言,增设了宅基地利用现状如闲置或居住、宅基地取得时间与方式、一 户多宅、有权源批准面积和无权源批准面积等,能达到本次宅基地调查的目的。 制作了农村居民点宅基地地籍岛图、宅基地宗地图样图,规范了图件的表 现形式。城镇地籍编号按街道、街坊、宗地三级编号,图幅为 正方形分 幅。而农村宅基地是按行政村、自然村组、宗地三级编号,为了权属管理的方 便,可编辑成任意分幅的地籍岛图。论文结合数字化成图软件的特点,规范了地籍 图、宗地图的图层和上图内容,以便建立农村地籍数据库系统。 华中农业大学专业学位硕士学位论文 .农村宅基地相关问题分析 .农村宅基地的含义和法律特征 ..农村宅基地的含义 国家没有定义农村宅基地的范畴,学术界对宅基地的理解各不相同。一种观点 认为,农村宅基地,又称农村居民住宅建设用地。通常指农村居民个人取得合法手 续用以修建住宅的集体土地。包含主要建筑物居住用房和附属建筑如:.厨房、 仓房、厕所、畜舍、沼气池等,以及房屋周围为独家使用的院落用地陈顺增,。 另一种观点认为,宅基地是指农民的住房、辅助用房、沼气池和小庭院用地,以及 房前房后少量的绿化用地,不包括生产晒场用地束克欣,。第三种观点认为, 农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员,按照法律法规规定标准享 受使用,用于建造自己居住房屋的农村土地。它包括己建房屋、建过房屋或者决定 用于建造房屋的土地。即包括已建房屋的土地、曾经建过房屋但已坍塌、损 毁,不能居住的土地以及预留的宅基地三种类型马耘秀,。 在实际操作过程中,政府管理部门对农村宅基地的认定亦不相同。《河北省农村 宅基地管理办法》将农村宅基地定义为农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施 的土地及庭院用地。《河南省农村宅基地管理办法》将农村宅基地定义为农村居民个 人取得合法手续用以建造住宅的土地,包括房屋、厨房和院落用地。《安徽省农村宅 基地管理办法》将农村宅基地定义为农村村民依法取得集体土地使用权用于建设住 宅及其附属设施的土地。《内蒙古自治区农村牧区宅基地管理办法》将农村宅基地定 义为农村牧区的住房和杂屋等附属建筑物占地及庭院占地。 纵观以上论述,宅基地主要指主房、附房及庭院占地。百度百科对庭院的解释 为:建筑物前后左右或被建筑物包围的场地通称为庭或庭院,也即正房前面的 宽阔地带。据此解释,可以认为,建筑物被院墙封闭的一块地可以算作?宗宅 基地的范围。而没有被院墙封闭的建筑物本论文主要指主房,其前后一定 宽度范围内的土地应该算入宅基地。这个宽度是多少,应该根据各地的生活、 生产习俗来定。本文的第三章将进一步探讨这个问题。 ..农村宅基地使用权的特征 一是权利主体的特定性。只有本集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权。 二是权利客体的特殊性。农村宅基地是农民集体所拥有的建设用地。三是取得的合 法性。根据《土地管理法》第六十一条的规定,农村村民住宅用地,经乡镇人 民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,还要依法办理农地 转用审批手续。四是取得的无偿性。宅基地是农村集体经济组织依法分配给其成员 用作住宅建设的,带有福利保障性质,权利人不需要支付费用。五是没有使用期限 限制,但权能受到限制。根据《物权法》第一百五十一条、一百五十二条的规定, 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利没有规定收益和处 分的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施,但宅基地使用权的取得、 行使和转让,适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。六是宅基地数量的限制 性。《土地管理法》明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出 卖、出 租住房后,再申请宅基地的,不予批准。七是宅基地面积的有限性。宅基地的面积, 国家没有统一规定,而是由各省、自治区、直辖市规定。宅基地的面积不得超过省、 自治区、直辖市规定的标准蔡卫华,。 .农村宅基地产权管理的历史演变 农村宅基地产权演变过程与当时的政治、经济制度有密切的关系。农村宅基地 产权经历了从私人所有到农民集体所有、从可以自由流转到限制流转和隐形流转等 阶段邓德洁,。 .?年:宅基地归私人所有,宅基地及宅基地上房屋可自由买卖 年新中国成立后到年,农村宅基地归农民私人所有,农民拥有宅基 地和房屋的所有权,农民宅基地和房屋都属于农民私有财产,宅基地所有权与房屋 所有权两权主体合一,宅基地及地上房屋可自由买卖、出租、赠与、典当及继承等。 .?年:宅基地归集体所有,宅基地上房屋可自由买卖 年初至年间,宅基地归集体所有,个人仅享有宅基地的使用权,宅 基地不准出卖和出租,但宅基地上的房屋可以自由买卖,农民住房由房地合一的所 有者主体转变为所有者主体相分离,形成延续至今的房屋所有权主体与土地所有权 主体相分离的模式。 .年至今:宅基地归集体所有,宅基地上房屋的处分受到限制 年月至今,宅基地仍归集体所有,农村宅基地具有身份属性,使用权人 必须是本集体经济组织成员,一户只能拥有一处合法的、不超过法定标准面积的宅 基地,宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的成员转让,宅基地上的房屋可在 本集体经济组织内部转让,农民转让房屋后,不得再次申请宅基地,禁止城镇居民 在农村购买宅基地刁其怀,。 .农村宅基地用地标准 宅基地的面积,国家没有统一规定,而是由各省、自治区、直辖市规定。宅基 地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。不同的省、自治区、直辖市在 规定宅基地面积标准时大致可分为三类。 一是以户为单位确定使用面积,不考虑户的大小。如《广西壮族自治区实施 中华人民共和国土地管理法办法》对农村宅基地面积做出了如下规定:平原地区 的城市郊区每户宅基地面积不得超过平方米。丘陵地区、山区每户宅基地面积 不得超过平方米,湖北省规定,农民新建、改建房屋的宅基地含一切附属设 华中农业大学专业学位硕士学位论文 施总面积,使用耕地的每户不得超过平方米,使用非耕地的每户不得超过 平方米。河北省规定农村宅基地的面积按照下列标准执行:人均耕地不足平 方米的平原或者山区县市,每处宅基地不得超过平方米;人均耕地平 方米以上的平原或者山区县市,每处宅基地不得超过平方米;坝上地区, 每处宅基地不得超过平方米。北京市实施《中华人民共和国土地管理法》第四 十条规定,农村村民宅基地的标准,近郊区以及远郊区人多地少的地区,每户不得 超过.亩平方米,其他地区每户不得超过.亩平方米。 二是以户为单位确定,考虑户的大小。如浙江省温州市就规定:人以上为大户, 使用耕地的,不得超过平方米,使用其它土地的,不得超过平方米;使用荒 地荒坡的,不得超过平方米。至人为中户,使用耕地的,不得超过平方米; 使用其它土地的,不得超过平方米;使用荒地荒坡的,不得超过平方米。 人以下为小户,使用耕地的,不得超过平方米:使用其它土地的,不得超过平 方米;使用荒地荒坡的,不得超过平方米。 三是按人均用地与户均用地相结合的方式。如《云南省土地管理实施办法》规 定:城市近郊区,人均占地不得超过平方米,每户最多不得超过平方米,坝区 人均占地不得超过平方米,每户最多不得超过平方米。 .农村宅基地登记存在的问题分析 农村宅基地登记不是本文研究的内容,但宅基地初始调查的目的之一是为了宅 基地登记发证,了解宅基地登记的相关规定,是指导宅基地调查、提高宅基地调查 质量的前提。农村宅基地登记存在的主要问题有超面积占地和一户多宅现象。 ...超面积宅基地的登记 对宅基地面积超标,需要分清村民建房的年份。年《村镇建房用地管理条 例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至 今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。年《村镇建房用地 管理条例》实施起至年《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农村村民 建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关 规定处理后,可以按实际使用面积进行登记。年《中华人民共和国土地管理法》 实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准 面积进行登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事 栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依 法实施规划重新建设时,按有关规定处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登 记。宗地图按实际用地面积绘图,批准面积内土地以实线勾勒,超占部分用虚线来 标注。 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 ..一户多宅的登记 我国《土地管理法》第条第款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地。 但由于建新不拆旧、继承和隐形流转等的原因,部分农村村民拥有两处及以上的宅 基地。对“一户多宅的登记,需分清不同情况。 如果一户村民的两处宅基地面积合并,没有超过所在地省级人民政府规定面积 标准的,土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。对于因建新不拆旧造成 “一户多宅,村民申请第二宗宅基地登记的,在村民拆除其旧宅之前,土地登记 机构暂不受理。对于因继承造成“一户多宅”,村民申请第二宗宅基地登记的,土 地登记机构可以受理。对于因接受赠与造成“一户多宅”,村民申请第二宗 宅基地 登记的,土地登记机构不得受理。否则,将容易导致大量名为赠与,实为有偿转让, 以规避法律的现象出现。对于村民购买住宅造成“一户多宅,村民申请第二宗宅 基地登记的,在国家规范宅基地流转的法律或政策出台之前,土地登记机构不得受 理。蔡卫华, 由此可以看出,超面积占地和一户多宅在某些情况下是可以登记的,这就要区 分宅基地批准的时间,造成一户多宅的原因等。因此调查时针对这两种情况要查问 清楚,并查看有无相应的证明材料。 .农村宅基地调查方式与程序 ..农村宅基地调查方式 农村宅基地调查方式根据调查目的的不同,主要有以下三种方式。 一是访谈与抽样问卷调查方式。这种方式主要从宏观上了解目前农村宅基地的 利用、流转、抵押等状况。如为了解集体建设用地流转情况,周京奎等对天津滨海 新区东丽区华明镇宅基地换房进行了调查,认为在该土地流转模式下政府必须加强 农民的就业安置工作,加强指导农民开创新的生活,同时建立更加透明的实施机制 和更加有效的监督体制周京奎,等,。陈霄对重庆特定区域农户的宅基地 利用现状、宅基地产权状况以及农民宅基地抵押融资意愿进行实地调查,大部分农 民对宅基地具有强烈的财产意识,希望国家能够解除对宅基地流转的各种限制,以 实现其最大化经济利益陈霄,。赵国玲和杨钢桥对湖北省武汉市江夏区农 户宅基地流转意愿进行了抽样调查,认为政府在政策制定时,应该充分考虑地区差 异和农户类型差异,充分尊重农户意愿。可以考虑率先在经济较发达地区建立宅基 地流转市场,进行相关工作的试点,待时机成熟,再进行全面推广赵国玲和杨钢 桥,。 二是清理丈量调查方式。这种调查方式主要是摸清宅基地、闲散地、一户多宅 等情况。年唐山市对多万处宅基地统一用钢尺逐户进行丈量,认真进行核 实、登记、填表,并由四邻、户主和调查责任人签字。摸清了全市共有农村宅基地华中农业大学专业学位硕士学位论文 处,其中一户多宅的处,宅基地闲置的处李焕武,等,。 年山东省平原县开展了农村闲散宅基地清理整治调查工作,对每条街道、每 个 胡同、每宗闲散地逐一丈量,区别宅基地、闲散地等进行分类登记造册,对多占的 宅基地实行有偿使用。共收回闲散土地余公顷相子瑞,。 三是初始宅基地地籍调查方式。近三年来,农村宅基地确权登记发证工作日益 受到重视,尤其是国土资源部下发了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作 的通知》后,各地积极开展宅基地调查登记发证试点工作。其中海南省已在全省范 围内开展了宅基地的调查登记发证工作,制定了《海南省农村宅基地确权登记发证 工作技术细则》,对宅基地的界线确定、界址点的精度等关键问题做了技术上的规 定,预计年底前完成全省宅基地登记发证工作。南京市在六合区雄州镇进行 了试点,以:比例尺土地利用现状图为基础,放大作为外业测量的工作底图, 外业测量由区信息中心负责,测量:比例尺地籍图。权属调查由镇国土所人员 完成,收集权源材料,填写表格,形成发证资料孙健和任良金,。湖北省 年分别在鄂州、宜城和英山进行了宅基地地籍调查试点工作,积累了丰富的经 验。 第一、二种调查方式是从宏观上了解宅基地的利用、流转、超占现象,为盘 活 集体非农建设用地、保护耕地提供一手资料,为国家制定相关政策提供依据。第三 种调查方法是本文研究的重点,在宅基地调查的基础上登记发证,为农民权益的保 护、宅基地的流转提供法律依据。 ..农村宅基地调查程序 宅基地地籍调查的主要内容包括宅基地权属调查和宅基地地籍测量。而关于权 属调查和地籍测量的先后顺序问题,不同国家、不同学者看法不一。 日本地籍调查的程序,不是边测量边调查,也不是先测绘制图再进行调查,而 是调查工作先于测绘工作徐承强,。《城镇地籍调查规程》规定,权属调查 结束后,经检查无误后再进行地籍测量。也就是说明调查先于测绘。但梁会议和刘 士宁提出了测绘前置的做法。即先按照《地籍测量规范》的要求进行测量, 绘制:现状图;再组织相关人员现场指界并调查核实,填写地籍调查表、绘制 宗地草图;最后内业工作人员根据地籍调查表和宗地草图上图,绘制宗地界址线, 并在图上量取界址点坐标,完成地籍调查和地籍测量。高健和张广龙针对 大型工矿企业地籍调查,也提出先测绘宗地图,再由权属调查小组改绘成宗地草图, 填好相应的地籍调查表的方法。申立群和王金庄认为测绘前置违反了规程, 宗地草图一定要在实地绘制,而不应该是其它图件的复制品。 论文认为,权属调查应该先于地籍测量。因为宅基地地籍测量的主要内容是界 址点的测绘,而界址点需在权属调查时由相邻宗地权利人现场指界,并作标记。如 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 果测绘前置的话,界址点的位置都不清楚,地籍测绘量等同于地形测量了,从而失 去了地籍测量成果的法律意义。另外,宗地草图需在现场绘制,并由宗地使用权人 签字认可,不能将宗地图改绘成宗地草图。因为宗地草图记录的主要是界址线的长 度和界址边的相互关系,这些直观性强的数据容易被相邻宗地权利人接受和认可。 因此,宅基地权属调查要先于地籍测量。 宅基地权属调查是对宅基地权属及其权利所及的界线的调查,并在现场用油漆 或石灰桩等标定权属界址点的位置、绘制宅基地宗地草图,调查宅基地利用现状、 填写宅基地现状调查表,为宅基地地籍测量和权属审核发证提供草图和依据。宅基 地地籍测量是服务于地籍管理的一种专业测量。是在宅基地权属调查的基础 上,借 助测量仪器和工具,测量每宗宅基地的权属界线、位置、形状等,并计算每宗宅基 地的面积和建筑基底占地面积,绘制宅基地地籍图和宗地图,为宅基地登记提供依 据。本文将在随后两章中分别研究宅基地权属调查的技术体系和宅基地地籍测量的 技术体系。华中农业大学专业学位硕士学位论文 .湖北省农村宅基地权属调查技术体系研究 农村宅基地权属调查是对宅基地使用者的宅基地权源及其权利所及的界线、位 置、数量和用途等基本情况的调查。宅基地权属调查的基本依据是《中华人民共和 国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》中关于农村宅基地所有权和使用权的设定, 以及其他有关法律条文及法律资料。 .湖北省农村宅基地概况 湖北省位于中华人民共和国的中部,简称鄂。地跨东经”.’、 北纬’”.’”。东邻安徽,南界江西、湖南,西连重庆,西北与陕西接壤, 北与河南毗邻。东西长约公里,南北宽约公里。全省国土总面积.万 平方公里,占全国总面积的.%。全省地势大致为东、西、北三面环山,中间低 平,略呈向南敞开的不完整盆地。在全省总面积中,山地占%,丘陵占%,平 原湖区占%。年末,湖北省共有村民委员会个,村民小组个, 乡村户数为.万户,如果按一户拥有一处宅基地算,湖北省共拥有宅基地约 .万处。年末,湖北省人均住房面积为.平方米,其中钢筋混凝土结 构面积.平方米/人,砖木结构面积.平方米/人;楼房面积.平方米/人, 砖瓦平房面积.平方米/人。 年,湖北省分别选取了英山县、鄂州市华容区和宜城市开展农村宅基地调 查试点工作。积累了一些经验,也存在许多不足之处。在宗地的划分与编号、宅基 地范围的认定、地籍编号、调查表格的制定等问题上既不统一,也存在不合理之处。 由于英山县的资料难以获取,论文比较了鄂州、宜城、北京和海南等地的试点情况, 以作分析。 .湖北省农村宅基地宗地范围的认定 宅基地权属调查分为宅基地初始登记之前的权属调查和变更登记调查,论文所 研究的宅基地权属调查指的是初始登记之前的调查。 ..宗地划分的原则 宗地是宅基地权属调查的基本单位。凡被权属界线所封闭的地块称为一宗地。 如果一块宅基地由若干户人共同使用,实地又难以划分清楚各户的用地范围的,划 为一宗地,称组合宗。如果一户使用不相连的两块或两块以上的宅基地,则应划分 为两个或两个以上的独立宗地,即一户多宅。从宗地的定义不难看出,确定一宗地 的标准是权属的一致性,而不管宗地内地类是否一致。在实际调查过程中,组合宗 和一户多宅是调查的难点,另外废弃的宅基地,包括宅基地长时间闲置和宅基地上 已无建筑物等情况也是重点。 农村宅基地使用权属于村集体建设用地范畴。《土地管理法》规定,一户只能 引自湖北统计年鉴中的数据 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 拥有一处宅基地,实际上应该修正为一户只能申请一户宅基地。对于“户’’的理解 与定义,是开展宅基地调查的前提。因此宅基地调查时应查阅户口本,来确定“户 的合法性。对于符合分户条件,但仍住在一起的,需按组合宗处理。结合宜城和鄂 州两地调查试点情况,在农村宅基地调查宗地划分中,湖北省应按以下原则处理: .一处宅基地划为一个宗地,确定宅基地使用权人。一户拥有多处宅基地应划为 多个宗地; .符合分户条件,但仍住在一起的,在征得当事户主的前提下,如果界线清楚无 争议,可以单独划宗;界线难以划分的按组合宗处理; .其他集体建设用地应单独设宗处理。 ..宅基地范围的认定 宅基地范围的认定是宅基地调查中的难点,直接影响到宅基地调查数据的真实 可靠性。宅基地范围的认定以现状利用为主,以相邻宗地使用权人指界为法律基础, 本着尊重历史,面对现实的原则,开展调查。 .对于有固定院墙的宅基地,不管面积超标与否,都应当作一处宅基地,以院 墙或墙壁基角为准。宅基地面积超不超标,需通过测量界址点的坐标后计算出来。 对于超标的部分,在宗地图上用不同颜色的线条单独处理,不作登记。依附于围墙 外的临时房屋,如猪圈等按临时用地处理,建议拆除重新在围墙内搭盖。 .对于无院墙的宅基地,一是以主、附房屋占地来确认。如主、附房屋相隔较 远,且按主、附房屋延长线相交来确定宅基地范围面积超标时,可按两个宗地调查, 或将附属房屋拆除,搭盖在主房边上。二是以主房占地为标准,主房房前屋后一定 宽度范围应划入宅基地。多大宽度为宜,应根据当地的生产、生活习惯而定。如湖 北省洪湖市规定主房前米,后米为宅基地占地范围。对于超标准面积的宅基地, 宅基地超过标准面积的部分折抵承包地,这样一方面维护了农村的社会公平,另一 方面也抑制农户盲目扩大宅基地的冲动。 .相邻宗地权利人的指界不是确定宅基地范围的唯一方法。还需要结合利用现 状考虑,涉及与村集体建设用地为界时,村委会主任应到场。 对宅基地范围的认定,既要结合现状,也要维护农民的合法利益,维护农村社 会的公平、公正。本文提出的宅基地范围的认定,综合考虑了部分地区的实际情况, 可以作为湖北省宅基地范围认定的依据。 .湖北省农村宅基地地籍编号规则 地籍编号是地籍档案的基础,地籍编号有利于土地规划、计划、统计与管理, 而且便于搜集整理资料以及利用计算机建立地籍信息系统,达到便于检索、修改、 贮存、保管与使用的目的。 湖北省农村宅基地地籍调查以县级行政区为单位开展,初始地籍调查时地籍编华中农业大学专业学位硕士学位论文 号分为三级,即:街道乡、镇?街坊村一宗地。为了保证对各调查对象做 到既不重合也不遗漏,农村宅基地调查范围应与第二次全国土地调查划分的居民点 图斑线重合。 《城镇地籍调查规程》规定,宗地的编号以街坊为单位,顺序编号。对应农村 宅基地调查,则是以行政村为单位。但一个行政村往往包括多个自然村。如鄂州市 ?亭村包含十个自然村,处宅基地,宜城市明正村包括四个村民小组,处 宅基地。以行政村为单位编号,宗地数显得过多。湖北省农村宅基地地籍编号中的 宗地号是以行政村为单位还是以自然村村民小组为单位编号,两个试点城市稍 有不同。 宜城市农村宅基地地籍编号按乡镇、行政村、宗地三级十位编号,编号规则为 珈?。其中乡镇三位,如小河镇为,行政村三位,如明正村为, 宗地四位::第一位为村民小组编号,后三位为村民小组内宗地编号,如第一村民小 组内第一宗地为,即小河镇明正村第一村民小组第一宗地地籍号为 ..。 鄂州市农村宅基地地籍编号按集镇、行政村、自然垮、宗地四级位编号,如 ...代表华容镇,代表?亭村,代表自然坞,代表宗地号。 两个试点城市的编号方法都是以村民小组为单位,顺序编号。乡镇数和行政 村 数是采用两位还是三位没有统一。从湖北省行政区划一览表可以看出,区、县包含 的乡镇数中,最多的是随州市曾都区,含街道、乡镇数个,其次是天门市, 含街道、乡镇数个,第三是鄂州市,含街道、乡镇数个。平均每个 乡镇管辖的村委会最多的是黄陂区个,其次是蔡甸区个,第三浠水县个。 因此,乡镇、行政村代码都取两位。结合湖北省实际,湖北省农村宅基地地籍编号 采用乡镇、行政村、自然垮、宗地四级共位数编号,中间不加短横线连接。宗地 编号以自然垮村民小组为基础,每个自然垮村民小组的宗地都从开始, 从上到下,从左到右顺序编号。如,代表××乡镇,代表××行政村, 代表××自然村组,代表该垮内第×××号宗地。数字的含义如表?所示。 表湖北省农村宅基地地籍编号规则.. 第?位 编号中的位置 位 第?位 第,僮 该编号方法简单易掌握,容易被乡镇土地管理人员和村组干部掌握。该编号全 部采用数字组成,中间没有短横线连接,方便计算机的管理和入库。 湖北省农村宅基地调查技术体系研究 .湖北省农村宅基地界址点编号规则 ..宗地界址点的确认 界址调查是权属调查的核心。农村宅基地纠纷大多数由于界址不清所造成。因 此,权属调查时相邻宗地使用权人现场指界就显得很重要。按照《城镇地籍调查规 程》的规定,土地界线的认定必须有本宗