土拍烽烟再起-21世纪经济报道

土拍烽烟再起-21世纪经济报道 本报记者 张敏 北京报道 土拍烽烟再起 时至年底，在上半年热点城市土地供不应求的背景下，加大供应开始成为普遍表现。 而规模房企出于补仓意愿，尽管面临自9月30日开启的大规模调控深化，但依旧难抑购地热情，再次推动新一轮土地争夺战。 但不可规避的是，包括北京、广州、南京等地在内的城市陆续推出从土拍规则 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 、房企拿地资金来源等方面的严厉监管，也是房企在拿地过程中需要考量的重要问题。 对此，已有不少业内人士表示，看不懂部分地块出让的账本该如何计算。当然也有房企高管坦言，如今在参与土拍时已经隐含“赌”的成分。 在新一轮土拍烽烟之下，政策层面是否还会有新的变化, 导读 拿地 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的调整方式五花八门，既有对原有规则的强化，又有不少“创新”之举，其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地，土地出让制度恐将近一步收紧。 尽管今年以来销售旺盛、资金充裕，但大多数房企逐渐感觉到，拿地难度正变得越来越大。 一方面，企业的拿地区域集中在少数热点城市，由于供应相对不足、竞争激烈，导致土地成本越来越高;另一方面，拿地规则越来越严苛，企业不得不对资金风险做更多考量。 随着房屋交易回暖，今年土地市场表现活跃，高价地数量和频率均高于往年。这不仅对房价形成推涨作用，也容易对市场情绪带来影响。从今年上半年开始，南京、苏州率先对拿地规则进行调整，随后越来越多城市加入调整行列。期间，证监会、银监会还针对资金来源问题，专门做出过表态。 拿地制度的调整方式五花八门，既有对原有规则的强化，又有不少“创新”之举，其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地，土地出让制度恐将近一步收紧。 规则的沿革与“创新” 政府部门对拿地规则的调整主要集中在两个方面:严查资金来源、调整交易方式。 今年10月4日，广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》指出，严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场。其中隐含对拿地资金来源的管控。 11月17日，广州市国土资源规划委员会再度发文，对规则进行细化。按照要求，银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财 资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。 其中在执行层面，竞得人应承诺资金来源为符合规定的资金，向政府部门提交相关文件进行资格确认时提交承诺书。一旦违反规定，取消竞得(中标)资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并在三年内不得参加广州市土地招拍挂。 广州并非今年首个出台类似规则的城市。在此之前，南京、上海都曾发文，对拿地资金予以监管。上海还专门成立由上海市规划国土资源局、上海市金融办和金融监管机构等部门组成的“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”。 这种做法显然是遵循了相关部门的要求。今年7月，证监会规定，企业再融资募集所得资金不得用于补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。10月，银监会要求银行业“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域”。 从过往经验来看，这种情况并不罕见。2011年和2013年，当楼市火热、“地王”频出时，监管层都曾要求严控拿地资金来源。但在执行力度上，本轮政策的严格程度可谓空前。 在“交易方式调整”方面，手段较为多样。最常见的是，提高竞买土地的保证金、缩短付款周期等。今年，这种方式被很多城市普遍采用。但或许是高价地出现得过于频繁，不少城市还创新了许多土地出让规则。 今年5月，南京、苏州分别推出拿地过程中的“熔断机制”。由政府对土地实施最高限价，当土地竞拍超过这一价格后，终止土地出让，竞价结果无效。随后，两地有数宗土地因触发了这一机制而未能成交。 8月，这两个城市又推出“摇号”拿地的方式。即当土地竞拍到一定价格之后，报价超出上述价格的企业通过参与“摇号”竞得买主。 “熔断机制”和“摇号拿地”均为历史首创。但从具体实践来看，宁、苏两地只在少数土地出让中进行尝试，后续是否会继续推广尚不得而知。 10月，北京也推出了一项全新的拿地制度。在海淀区的4宗土地出让文件中，试点采用“限房价、竞地价”的交易方式。具体而言，这4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为通过竞报自持商品房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部用于租赁，不得销售。 由于竞争激烈，这4宗土地最终以“全部自持”的形式被竞出。11月25日，北京市住建委通知，自持商品房的期限与土地期相同，亦即长期持有。 2010年，北京就曾试点过“限房价、竞地价”的出让方式，位于房山区长阳镇的一宗地块当年5月出让，限定销售价格12500元/平方米。但并不要求开发商对该宗地块自持。 2011年，在国土资源部相关政策的鼓励下，北京还试点“限地价、竞房价”政策，对土地设置最高限价，在报价达到最高限价的基础上，转而竞报将来销售的最高房价，报价最低者成为最终得主。 同年，“限地价、竞保障房面积”的土地出让方式也被推出。在报价达到最高限价的基础上，企业转而竞报配建的保障房面积。该政策脱胎于此前的“捆绑出让”政策，即在商品房用地出让中，搭配一定比例的保障房建设。 长期以来，上述几种竞价方式多在房价高企、土地供应相对不足的北京推行。今年，“限地价、竞保障房面积”的出让方式已经在南京、苏州等多个城市推广开来。 抱团亦难取暖 面对高昂的土地价格和严苛的出让规定，企业也有应对之道。 最常见的方式体现为，参与拿地的企业共同约定，当土地竞拍到一定价格之时便不再报价。当企业按照该价格获得土地后，其他企业以入股的方式共同参与开发。此举可在控制拿地成本的同时，使企业共同分享开发收益。 在多宗土地出让中，企业往往共同约定报价。此前获得土地的企业，在后一宗土地的竞拍中选择“战略性”放弃，从而增加其他企业的中标概率。此举同样是为了避免地价过高给企业带来资金压力。 北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，过去几年，企业普遍采用这类“抱团取暖”的方式应对，但这也并非良策。 “最大的风险并不是企业违反约定，而是在土地拍卖中，总有„不速之客?前来搅局。”他说，一些房企(尤其是新进入该城市外来房企)对这类约定不以为然，仍然不断举牌，从而打破原有的“价格同盟”。与此同时，由于区域市场的土地竞争越来越激烈，企业拿地意愿空前强烈，这种“同盟”本身也变得不那么牢固。 今年以来，众多花样翻新的土地出让规则，更让企业缺乏招架之力。 某中型房企南京公司相关负责人向21世纪经济报道记者表示，尽管企业有拿地意愿，今年仍然放弃了数宗土地的竞买。原因在于，出让条件苛刻，地价又过于高企，企业认为不值得冒这种风险。 中原地产首席分析师张大伟认为，土地出让条件渐趋苛刻，进一步将资金、开发、品牌实力不足的房企挤出，使土地市场变成“大鳄的游戏”。从10月以来的土地交易情况不难看出，中小房企的参与度明显下降，大型房企真正成为主角。 对于企业来说，情况似乎还在恶化。11月以来广州、武汉、长沙等地连续诞生高价地，证明市场的内生动力仍然强劲。从业者普遍认为，这可能招致包括土地政策在内的政策打压。 易居克而瑞的分析认为，近期商品房市场大幅降温，但土地交易趋热。主要原因在于，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出，在供应方面，预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面，限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求，只是将购房需求延后。 因此，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。在社会资金成本仍然不高、企业销售业绩良好的支持下，房企的拿地欲望仍然 强烈。 上述机构指出，为了真正达成2016年的调控目标，防止高涨的地价再次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策。就土地政策而言，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。(编辑 骆轶琪)