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专业验房标准 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf ,验房超级棒,适用 北京市收房标准(完全版) 北京市收房标准 北京市现行房地产住宅项目收房标准 1 房地产商签发入住通知前,应规矩地做好那些工作, 1.1 关于交楼要房地产商出示“大房产证”或政府发的“入住许可证”问 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ---在建设部新的《房屋买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 示范文本》中确实有这种选择,不过选择并不是必须,北京的购房人想作这种选择,目前还现实。 1.2 北京交楼标准随着《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施变得明确,该办法第五十条明确规定:“房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件:(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 书。” 对于这个《办法》中的规定,房地产商可能会用法规有时效进行搪塞,遇到这种情况,业用依据法律 法规和政府规范性文件。 1.2.1 对于北京交楼的第一个标准:房地产商取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制性要求。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此,不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建 筑工程竣工备案表》作为交房条件,房地产商交房时都应提供。 1.2.2 对于北京交楼的第二个标准:房地产商取得商品房面积实测技术报告书,按北京市国土资源和 房屋管理局关于《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见规定: 1.2.2.1 2003年2月1日后申领商品房预售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目,房地产 商在“商品房交付时,应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”。 1.2.2.2 2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的,竣工后的实测 应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。 1.2.2.3 属于商品住宅的,说明文件的 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;(三)不分摊的共用部位的内容一致;书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准变更建设工程规划许可证内容,致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的,还应当提供相应的批准规划变更的文件。未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的,在12月1日起应当予以公示,公示的内容应当与已 预售的商品房预测和分摊情况相一致。 1.2.3 北京交楼的第三个标准:依据购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、 绿化等配套设施的交付承诺。 1.2.4 房地产商交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,这一点建 设部在2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中明确要求。 2 购房人在接到入住通知后,应做些什么, 2.1 可按通知上约定的日期前往收房,收房时,首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求,《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章(竣工备案已改由建委工程质量管理处负责),然后对要接收的房屋 进行实地验收。 2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题: 2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋,如与购房合同、附件及补充协议不符,入住前要向 房地产商提出,重新核对并进行更换; 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张; 2.2.3 自己对房屋质量进行检查,如发现结构问题,应在入住前向房地产商提出,并向政府有关部门反映;如发现非结构性问题,应和房地产商交接时如实做好书面记录,并要求房地产商书面承诺在一定的 期限内进行维修; 2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点,检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况,如有不符或缺损,应在交接时要求房地产商在交接清单上注明,并要求房地产商书面 确认具体更换和配齐的日期; 2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清楚”或“无法 认定”,并由双方在注明处签字或盖章。 3 不符合交房条件下,购房人应做些什么, 3.1 对于房地产商交房不符合交房条件,很多购房人并不采取行动,天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同,但现实完全不是那么回事,权利是要靠自己主张的,如果购房人不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利,等于默认 了房地产商的违约行为。 3.2 对房地产商的违约,分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。 对于合同撤消权,《合同法》第五十五条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法院通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行 为放弃了合同的撤销权。 《合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”具体到房地产纠纷,根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间,它们是不变期间,不同于诉讼时效,不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满,解约权人不行使解除权,该权利即归于消灭。通俗一点讲:房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件,购房人开始享有法定解约权,同时,从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同,其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内,如果开发商催告购房人行使解约权,则购房人在收到催告之次日起三个月内应行 使解约权,过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。 3.3 购房人除了享有上述逾期交房的解约权外,依据高法的司法解释规定,在开发商存在如下行为时, 购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失: 3.3.1 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 3.3.2 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人; 3.3.3 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 3.3.4 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 3.3.5 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实; 3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的; 3.3.7 面积误差比绝对值超过3%的; 3.3.8 由于开发商的原因,逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定,但是按照《合同法》第九十五条的规定,上述解约权均存 在除斥期间,该除斥期间更多的取决于法院的自由裁量。 3.3.9 对于房地产商违约,购房人的索赔权同样首先要由购房人提出,如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿,购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题,《民法通则》第一百三十五 条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。” 因此,购房人如对房地产商交房存有疑义的,一定要书面提出,并注意保全证据,如果和房地产商不 能通过协商解决又想通过法律程序解决的,要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。 4 收房时要注意房屋的保修期 4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计 算。” 4.2 关于保修期的长短,依据《商品房销售管理办法》第三十三条:“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任,但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位,保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》,是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,而该《规定》第六条讲明:“国家对住宅工程质量保修期另有规定 的,保修期限按照国家规定执行。” 4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最 低保修期限为: 4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使 用年限;(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限。) 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年; 4.3.3 供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期; 4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年; 4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定; 4.3.6 建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算; 4.4 因此,笔者认为说:“建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算,他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间,买尾 房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。 5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析 5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证,强行“代收”契税和公共维修基 金 5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。 5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定,房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房,而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件,如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房,必须承担延期交房的违约责任,并向购房 人支付违约金。 5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定:“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止,北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地〈2000〉478号文),而代征人不能委托其它单位代征(参见京地税征〈1997〉389号文),如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收” 契税实际已经触犯了法律。 5.1.4 关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题,北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》,北京市人民政府已与2001年11月 26日发文(88号)废止。 5.1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户,缴纳的代理费,可由双方自行商定,目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质,办理房产证并不难,也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理,房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任,如果房地产商不与购房人一起办理房产证,造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保,只有办理了房产过户手续,他才能取消担保, 因此房地产商为了自身的利益,通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。 5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌,也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题,即使契税上调,房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴,因此,对购房者 来讲,在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。 5.2 在商品房交付使用时,有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳,例如网上经常有人问:“交房时,房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费,这合理吗,”“房地产商交房时收电力增容费、煤气 入户费,是否合理,是否可以拒交,” 5.2.1 基本对策-- 不合理,拒交 5.2.2 在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定:“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程,并接用城市统一‘四源’设施的单位(以下简称房地产商),应当依照本规定,缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费,是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费(简称‘四源’建设费)。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定:“房地产商缴纳‘四源’建设费后,北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施,但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施,还是 到具体项目的“支管”,费用都应由房地产商承担。 5.2.3 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢,根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定:“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅,不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定:商品住宅销售价格包括以下部分:“住宅开发成本费用,包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅,所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内,除了在合同中明示在交房时另行收取的,都属于“未予标明的费用”。因此,新建商品房收 取电力增容费,煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。 5.2.4 同样,购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等,而未明示在交房时需另外收取费用的,在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然,北京提供宽带 和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费,但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。 5.2.4.1 如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目,而在合同外进行了增加,这些项目的入网费或初装费,可以向自愿接受相关服务的购房人收取,但不应在交房时强行向不希 望接受相关服务的购房人收费。 5.2.4.2 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目,入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供,但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的~房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户,免费提供窗户玻璃,是否房地产商可以在交房时向购房人 收取窗户安装费、玻璃费用呢,显然不能~ 5.2.5 国家的法律法规也好,主管部门的文件规定也好,都不可能做到面面俱到,很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款,执行时应按购房人的 理解处理。 5.3 购房人收房时要不要交“测绘费”, 5.3.1 基本对策—拒交 5.3.2 常见问题1:“购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图,每平方米0.3元,开发商要求购房人交“测绘费””--这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则,引用北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关 问题文件的通知的补充通知中明确规定说明:“一、计价格〈2002〉595号规定的房屋所有权登记费每套80元,是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费,不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行,即: 0.30元/建筑平方米(含测量费)。二、对开发商办理房屋所有权登记费,含测量费0.30元/平方米;不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。 5.3.3 常见问题2:“各区收的测绘费不同,西城区30元,朝阳及宣武区一居室100元,每增加一居室加50元,其它区不收”--这是对二手房的收费,对新建房屋的收费,国家和北京有统一规定,并没有授 权区国土房地局自行制定收费标准。 当然不排除收费标准的变化,购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据,没有依据的收 费完全有理由拒交。 5.4 缴纳公共维修基金,要不要再缴纳大、中修费, 5.4.1 基本对策—拒交 5.4.2 《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定:“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”,“住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程”。但北京目前仍有不少物业公司,利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定,误导需要交纳维修基金的购房人在收房时再交纳大、 中修费,对这种重复收费的做法,购房人有权拒绝。 5.4.3 北京市国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定:“物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字〈1997〉第196号)规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的,物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3%的自用部位中修费。”有些物业公司以此通知为依据,向购房人强行收取自用部位中修费也是错误的,因为上述通知说得非常清楚,物业公司要收取购房人自用部位的中修费,首先要有自用部位的产权人的委托,房地产商虽然在业主委员会成立前,可以委托物业公司对物业进行管理,但这种委托只应涉及共享部位、共享设备设施,而无权代购房人进行自用部位维修的 委托。 5.5 购房人在交房时应缴纳那些物业服务费用 5.5.1 购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定,交齐收楼时应交纳的购楼款,房地产商就应将钥匙直接交给购房人,如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》(也 叫《物业管理公约》或《业主公约》)进行过承诺,还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。 5.5.2 按目前北京市居住小区管理办公室的规定,物业公司不可一次性收取一年以上的费用,这个规定是对收费上限进行规定,并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费,是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费,购房人可以和物业公司自行商定,对有的物业公司收取物业服务费押金的做法,由于没有收费依据,购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法,购房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定,和物业公司签订装修协议,具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间 及条件。 5.5.3 对物业公司代收的供暖费,购房人在供暖开始前缴纳即可,不一定要在入住前缴纳,并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费没有普通住宅和公寓或高档住宅之分,购房人千万不要受不守规矩的物业公司误导,北京市物价局文件中的涉及到公寓的收费标准是对饭店出租形式公寓的收费标准,购房人住的住宅即便叫××公寓,也和出租公寓扯不上任何关系。高档住宅收费自行约定是指物业服务费,物业公司代收的费用不存在自行约定的问题,统一执行物价局制定的收 费标准。 5.5.4 物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情,如果物业公司利用房地产商委托其代为交楼之便,以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟,购房人除据理力争外,应直接找房地产商进行交涉,书面提醒房地产商,物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任,要求房地 产商直接履行房屋买卖合同。 自助式验房记录表 项目名称: 开发商: 物业公司: 房屋楼号: 验房日期: 验房人员: 文件 1、 房屋权属文件:《国有土地使用权证》上是否有抵押记载, 是?否? 2、 房屋质量文件:《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》, 是?否? 3. 各种相关验收表格:是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报 告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件, 是?否? 4. 如果是精装修,是否厨、卫精装修物品的使用说明书,以及这些物品的保修单, 是?否? 门 5. 每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活, 是?否? 6. 门与门框的各边之间是否平行, 是?否? 7. 门插是否插入得太少, 是?否? 8、 门间隙是否太大,(门和门锁间的缝隙必须小于三毫米) 是?否? 9. 每间居室的门的插销、门销是否太长太紧, 是?否? 窗 10、 窗边与混凝土接口是否有缝隙,(窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙) 是? 否? 11. 各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活, 是?否? 12. 窗与窗框各边之间是否平行, 是?否? 13. 窗户玻璃是否完好, 是?否? 14. 窗台下面有无水渍,(如有则可能是窗户漏水) 是?否? 墙 15. 屋顶上是否有裂缝,(与横梁平行基本无妨,如果裂缝与墙角呈45?斜角,说明有结构问题) 是 ?否? 16. 承重墙是否有裂缝,(若裂缝贯穿整个墙面,表示该房存在隐患) 是?否? 17. 房间与阳台的连接处是否有裂缝,(如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆,要立即通知相关单位) 是 ?否? 18. 墙身顶棚是否有隆起,用木槌敲一下是否有空声, 是?否? 19. 从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙, 是?否? 20. 墙面是否有水滴、结雾的现象,(冬天房间里的墙面如有水滴,说明墙面的保温层可能有问题) 是 ?否? 21. 山墙、厨房,卫生间顶面、外墙是否有水迹, 是?否? 22. 内墙墙面上有否石灰爆点(麻点), 是?否? 23. 墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方, 是?否? 24. 墙上涂料颜色是否有明显不均匀处, 是?否? 天花 25. 是否有麻点,(如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响) 是?否? 26. 是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕, 是?否? 27. 卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌, 是?否? 28. 顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方, 是?否? 地面 29. 检查地面有无空壳开裂情况,(用小木锤敲,咚咚声就说明是空心的,要返工,要梆梆声才好) 是 ?否? 30. 看地板有无松动、爆裂、撞凹, 是?否? 31. 木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声 是?否? 32. 地板间隙是否太大, 是?否? 33. 柚木地板有无大片黑色水渍, 是?否? 34. 地脚线接口是否妥当,有无松动, 是?否? 35. 用鞋在地上滑,是否能明显感受到地砖接缝处不平, 是?否? 卫生间 36. 坐厕下水是否顺畅, 是?否? 37. 冲厕水箱是否有漏水声, 是?否? 38. 浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水,(一般会有防水涂层) 是?否? 39. 是否有地漏,坡度是否向地漏倾斜, 是?否? 40. 浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象(裂痕有时细如毛发,要仔细观察) 是?否? 41. 水口内是否留有较多的建筑垃圾, 是?否? 42. 水池龙头是否妥当,下水是否顺畅, 是?否? 43. 淋浴花洒安装是否过低, 是?否? 厨房 44. 电、水、煤气表具是否齐全, 是?否? 45. 电、水、煤气表的度数是否有零开始, 是?否? 46. 是否有地漏,坡度是否向地漏倾斜, 是?否? 47. 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平, 是?否? 48. 墙面瓷砖砌筑是否合格,(砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实) 是?否? 49. 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗, 是?否? 50. 水池龙头是否妥当,下水是否顺畅, 是?否? 51. 您住的房间上面的邻居家是否漏水,(否则您家的日子也一定不好过) 是?否? 52. 水口内是否留有较多的建筑垃圾, 是?否? 53. 水池等是否有渗漏现象, 是?否? 54. 厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合, 是?否? 水 55. 上下管是否有渗漏,(打开水龙头,查看各个管道) 是?否? 56. 是否有足够的水压,(打开水龙头,尽可能让水流大一点,然后查水表) 是?否? 57. 自来水水质是否符合标准,(注意区分市政水和小区自供水) 是?否? 58. 供水管的材质,(目前大部分供水管采用铜管,可安全使用50年,并可净化管内水质) 是?否? 电 59. 电闸机电表在户外的,拉闸后户内是否完全断电,(主要是查看电闸能否控制各个电源) 是?否? 60. 户内有分闸的、拉闸后,分支线路是否完全断电, 是?否? 61. 各个开关、插座是否牢固,(别忘打开电话、电视的线路接口,用里拉一拉,看是否虚设) 是?否 ? 62. 是否市政供电,(每度临时电要比市政供电高0.2 元,而且还没有保障) 是?否? 63. 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题, 是?否? 64. 所有灯是否能亮,所有插座是否有电,(使用试电笔或小型即插型电器) 是?否? 暖 65. 暖气支管是否有坡度,(供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端) 是?否? 66. 供暖管道是否有套管,(起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板) 是?否? 67. 水暖室内温度,(冬季室内温度应高于16?,不得低于14?) 是?否? 气 68. 燃气是否已经开通, 是?否? 69. 煤气、热水器开关位置是否妥当, 是?否? 管线 70. 燃气管线是否穿过居室,(如穿过居室易有安全隐患,且不符合设计规范) 是?否? 71. 居室、客厅有否各种管线外露, 是?否? 隔音 72. 将房门关闭,在房间外制造较大噪音,看隔音效果是否满意, 是?否? 精装修 73. 和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否符合, 是?否? 毛坯房验房程序 一、先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。 二、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、 强弱电、暖气、 煤气、通风、排烟、排气。 三、后测相邻:闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。 验房常用工具 一、 量具:5m盒尺、25,33cm直角尺、50,60cm丁字尺、1m直尺 二、 电钳工具:带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座);各种插头:电话、电视、宽带;万用表;摇表;多用螺丝刀(“-”字和“,”字);5号电池2节、测电笔;手锤;小锤;大灯、小灯 三、 辅助工具:镜子、手电、塑料袋多个、纸,火柴、卫生纸、凳子、纸笔 验房专用工具:垂直检测尺;多功能内外直角检测尺;多功能垂直校正器;游标塞尺;对角检测尺;反光 镜;伸缩杆等。 验房自备工具 1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1只计算器---用于计算数据 7)1只水笔--用于签字 8)1把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。 验房过程 去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验: A 房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D 面积实测表 E 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 自己验房注意问题及简单操作方法 1、 厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸 走。 2、卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性,同时用上法测抽力。 烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 3、管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电 磁阀。如果不能动作,及时修复; 4、空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖空鼓。 5、验电: A、检查插座: 五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测 试对地绝缘情况是否良好。 B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。 C、开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应紧固或更换。否则日后使用 中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。 D、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。 E、检查弱电插座数目: F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 G、检查入户门门铃:带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。 6、视镜(猫眼):入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更 换。 7、测高度:用盒尺检查房顶,取4-5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.5m(或者2.6m)说明 房顶没有倾斜。 8、 测墙壁地面:用长尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好,抹在墙上干后就会形成爆点)。 9、 测乳胶漆质量:墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要提出重新补腻子刷漆,如果局部刷漆(修补过)会与墙壁 原色产生差异。 10、镜子:用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门底部过早腐烂损坏。 11、楼道窗户是否有纱窗,如果没有,应及时提出。 12、检查防盗门,有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。 13、检查门窗的密封是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密封条 的压力是否均匀。 14、窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。 15、检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。 16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达90度,四角无磕碰(房顶四角和地面四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷 砖开裂和脱落,应重新铺设。 18、闭存水试验、水表空转试验:(重要检验项目) 19、卫生间: A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。 B:如若没有窗户,则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。 20、暖气片: A:暖气片上方应有排气孔,使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决,否则气排不出来,暖 气片不热。 B:还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求,否则影响采暖。 验收毛坯房的八大验收标准 屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫做“毛坯房”,虽然毛坯房已经过相关部门的工程验收,但购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前,需要对毛坯房的验收标准有所了解。按照通常的标准,交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收: 1、全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、 盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修,并按规定完成各种测试项目。 3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。 5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的,应做到不抹灰、用腻子找平,达到板缝密实、无裂缝,接搓平顺无错台,表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实,达到粘结牢固、无裂缝。 6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划,在验收时应进行两次蓄水试验,做到无渗漏。 7、地漏与泛水坡度符合设计要求,达到不倒泛水,结合处严密平顺,无渗漏。 8、各种房间水泥地面基层标高,应考虑预留再装修时的高度尺寸要求 验房知识集--户内概貌验收 测试编号 验收条目 检验方法/参照标准 结果 套内 户型 对照施工图,三室两厅两卫一厨 相符 朝向 按楼书 相符 日照 是否达到国家规定, 尺寸 按合同:套内, m2公摊, m2 实测:套内, m2 【套内误差 m2】公摊, m2 【套内误差 m2】 热、气 供热 供热是否符合合同约定, 燃气 报警器是否安装, 燃气表是否安装, 煤气表字数: 通讯 电话 是否每间房间和客厅都有电话插口, 共有 个电话插口 网络 是否具备网络接口, 电视 是否每间房间和客厅都具备电视接口, 对讲系统 是否可用, 验房知识集水验收 是否有水, 水质如何, 水表是否安装, 水表字数: 是否有水表空走, 是否阀门关闭不严, 是否有阀门脱丝,连接件滴水, 是否有截止阀生锈影响水质, 验房知识集电验收 电表字数 电表字数: 是否通电, 电表是否安装, 电气线路安装应平整、牢固、顺直 过墙应有导管,导管连接必须紧密 铝导连接不允许用绞接或绑接 按动漏电保护器测试钮现象如何 拉闸断电测试 插座是否带保险装置 开关插座面板是否有划痕 是否有接地装置。零地电压应小于1V;如果等于0,那么可能是将零地接在一起了 零地压差: 电线是否符合国际质量 电线的截面面积是否符合要求,一般来说,家里的电线不应低于 2.5 平方,空调线更应达到 4 平方,否 则使用空调时,容易过热变软 开关是否妥当 按动漏电保护器的测试钮 管线是否安全可靠 插座面板是否有电 拉闸断电测试
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