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我国房地产行业SWOT分析.doc

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上传者: Everley众汉 2017-10-21 评分1 评论0 下载0 收藏0 阅读量348 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《我国房地产行业SWOT分析doc》,可适用于社会民生领域,主题内容包含我国房地产行业SWOT分析第一节我国房地产业发展制约因素分析由于发展的历史短经验不足以及体制等方面的原因我国的房地产业发展将受到一定的制约。一是人才符等。

我国房地产行业SWOT分析第一节我国房地产业发展制约因素分析由于发展的历史短经验不足以及体制等方面的原因我国的房地产业发展将受到一定的制约。一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多但受过专业教育和训练经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧特别是我们加入WTO之后许多在过去有效的方法不再适用的新形势下一些人不得不退出人才缺乏将更加明显。二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业房地产业必须有物业管理的配合才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高差距将会更大。另外物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范交易秩序混乱的现象坑害消费者的事例时有发生二级市场在许多地区尚没有建立就是一些已有二级市场的地区也缺乏合理的交易规则与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所贷款担保机构等等不但数量不足而且许多中介机构对房地产业务不熟悉难以承担房地产业务。另外许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间在全面实行货币化补贴住房将住房卖给职工之后单位不再承担出租房屋的业务必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场而在一些建立了房屋租赁市场的地区在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证影响房地产经营的效率和效益。六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快但由于一直忽视房屋科技的作用房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想提高房屋内在和外观质量方面都比较落后很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。第二节我国房地产业发展的优势分析国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出:“年城镇居民人均住宅面积增加到平方米”(这是指建筑面积按平方米建筑面积折合平方米使用面积计算为平方米使用面积)要“深化城镇住房制度改革落实住房分配货币化政策扩大住房消费信贷进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业规范发展物业管理业”。房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标特别是城市化目标必然伴随有房地产业的大发展。国家政策的支持。改革开放以来特别是年以来国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要以及房地产业发展的具体情况和需要制定相应的支持政策。人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用加上消费者权益意识的提高都使房地产商的不规范行为受到遏制房地产业已逐渐摆脱混乱的状态在行为规范方面有了很大的进步。房地产开发的调整已基本到位。目前以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大国家从税收方面开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。我国已加入WTO各种条款的逐步实施将促使房地产业按国际准则运作和发展税收等方面国民待遇实施之后将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国亿人口中有亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅,远低于发达国家的发展水平。而在人均GDP美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。最重要的就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。第三节机遇面前应警惕房地产泡沫“泡沫”的形成是由于资产价格连续上涨吸引投资者投资在认为还会上涨的预期促使下不断有新的投资者跟进因此价格越来越高。但“泡沫”最终都会以暴跌而告终。在房地产业“泡沫”多半是在受人为因素上涨的地价、楼花和新盘中产生一旦用于投资甚至是投机性的供求缺少了消费类供求的支撑便有“崩盘”的可能。而当房价下跌至房产就变成了负资产中小投资人将损失惨重。由于我国加入世贸组织及北京申奥成功所带来的重大发展机遇市场预期将会有更多商业机会涌现我国各地城市因此大兴土木。从深圳到北京有数以亿计平方米的高档公寓和写字楼被投放市场而同时价格却还在持续上升。年我国房地产开工数量增长但价格仍得以上扬这使得我们不得不担心房地产市场有可能出现泡沫现象。申奥成功:激情过后应冷静自年月日北京申奥成功后各媒体一路猛炒“奥运经济”对奥运的投资数量也令人咋舌:先是北京市政府发言人说将为奥运投入亿元人民币进行建设接着国家统计局发言人表示将投入亿元人民币还有媒体引官方的话说要为奥运投入亿元如果不够还可再追加。于是便有房地产业界人士认为在这个庞大的建设中场馆、基础设施、住宅等建设将占有其中的大部分资金这些建设将带动建材价格的上扬这种上扬会波及房地产价格。万通集团主席冯仑更是认为申奥成功对北京的房地产业是个大利好高档住房的价格涨到万元每平方米不成问题这种预言对很多发展商来说有着很大的诱惑力。当然奥运题材对北京乃至全国地产来说是个百年一遇的机遇但是激情过后更需冷静。仔细地分析一下便不难得出这种奥运情结太过理想化。首先这庞大数目的投资并不是一两年就会投入进去它要分步进行这样一来平摊到每一年的金额并不大不会出现短期迅速推动效果。其次这笔投资虽是大部分用在建设上却难以使中国建材价格出现大幅上扬的局面。因为中国房地产市场已经沉寂多年中国的建材企业生产并不饱和许多企业出现闲置现象。如今建筑材料的需求虽有增加但只要将企业的闲置生产能力利用起来就可以了根本不会出现供小于求的紧张局面。再次在未来年政府对房地产会更加严控。建设部曾在年月份发布消息称要采取有效措施控制商品住宅价格的非正常上涨。所以一旦房价上涨过快政府一定会以相关政策和措施进行调整。如果说“奥运经济”有泡沫的话那么这个泡沫绝大的因素是由北京的房地产带动起来的。奥运申办成功不久国家统计局就发布了六月份全国房地产价格方面的数据:全国商品房每平方米平均售价为元比上年同期增长其中北京房价居全国首位平均每平方米售价高达元比上年同期上涨了。北京新开工楼盘几乎一天一个。而同一时期北京城市居民人均收入增幅仅为左右。房价的增长远远超过了人均收入的增长。而这恰恰可以给房价无数的下降空间。入世:给房地产业泼点冷水在预测中国房地产市场价格大幅上扬的论调中有一种理由即入世所带来的影响。对这种说法我们并不苟同因为外商进入中国的人数并不多中国房地产市场的影响主要来源于国内消费者。在入世初期甚至有可能对房地产市场有不利的影响。市场分析表明在中国购房者中以一些垄断行业以及一些大型企业的职工为主譬如电信企业、金融业、保险业、汽车业、电力业等企业的职工因为他们受种种因素的影响收入相对较高是购房的主力军。入世以后这部分购房主力军有可能受到影响。这是因为一旦中国市场全面放开许多原本处于垄断或优势地位的企业会受到冲击其预期收入和现有收入将会受到影响从而会影响到他们的购房积极性。与此同时随着汽车在家庭的普及许多原本想在城市买房的人会选择到郊区买房。这种变化将带动价优景美的城郊房地产开发拓展房地产市场的供应量影响到房地产市场的价格。房地产是一种大众化的产品这类产品不可能全变成贵族产品。所谓的市场竞争最根本的法宝还是提供价廉物美的房子。只有实行低成本、低价格同时又有高水平服务的战略才是最有效的市场扩张之路。入世以后境外实力雄厚的“国际游资”也会不遗余力地渗透到此行业中追逐短期的高额利润一方面会进一步扩大竞争的不完全性另一方面又由于房地产的产品替代率低这种竞争的态势会随之长期化进而从价格竞争演变为市场份额的争夺而这种寡头垄断式的竞争最终会破坏整个房地产服务市场价格体系即“房产服从于地产”的原则。中国推行的是土地使用权的有偿转让房产和地产是连在一起的房产的所有权可以是私人的但地产的所有权仍是国家的由于市场的垄断必定会使房产的出卖、转租脱离土地产权的处理造成出售房产变成了高价卖地给中国本来就很脆弱的市场添加“泡沫”的成分。而我们的房地产开发商应该多想竞争中如何自强决不可盲目乐观。第四节入世带来的机遇和挑战一、WTO给我国房地产业带来的机遇分析加入WTO将会扩大房地产业的市场需求并带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理念与产品技术国内企业在学习竞争中不断走向成熟。与其他行业的根本区别在于房地产属于不动产不像一般商品可以流通入世对中国房地产业冲击不大反而扩大了房地产市场带来了发达国家的技术与管理经验大大促进我国房地产业的成熟有利于房地产业及相关行业与国际接轨加快我国房地产业市场化进程。加入WTO到底会给我们带来什么样的机遇呢,,WTO给我国房地产金融带来发展新机遇。外资金融机构的进入带来巨额资金房地产融资渠道将有效增加。加入WTO后加速住房金融成熟。国外的住房金融业有着雄厚的实力和丰富的经验随着关贸大门的开启和国外金融业的进驻将有助于国内住房金融体制与国际接轨促进房地产证券化以及担保行业的日趋完善。加入WTO后我国将逐步放宽市场准入条件扩大开放领域扩大外资金融机构业务范围允许外资金融机构向中国公民提供服务。这样房地产资金的来源渠道更广如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。并且房地产金融业务范围将得到进一步拓展业务量将得以提高。中国房地产业是经济增长的重要拉动力也势必吸引更多的外资投入这将缓解全行业资金紧缺的现状进一步拓宽融资渠道。入世后将会增加对房地产业及其消费的资金投放。中国与世界经济融为一体国外银行将会根据协议纷纷入驻中国这将有利于房地产企业的融资扩大房地产业的开发力度。同时外资银行必将以先进而周到的服务为个人住房消费贷款提供更大的帮助。投资与消费能力的加强必将带来市场的繁荣。目前我国房地产金融工具单一尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到与发达国家的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行的大量进入房地产信贷领域不仅给我们带来了竞争也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术新型的金融工具有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。我国房地产金融从业人员的素质、行业水平将得以提高。对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小办理手续繁杂而缺乏积极性房地产金融市场缺乏活力人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下对金融从业人员的水平要求越来越高国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫从而促进行业整体水平的提高。加入WTO后随着服务贸易领域的扩大开放大批国外机构会纷纷进驻中国这势必会消化空置盘活存量降低建造成本促进产业重新组合。目前高档住宅和高档写字楼的开发商已经为此而兴奋不已~此前高档物业所需的高档建材均需进口价格昂贵。入世后关税将由降至甚至更低。这样一来物业的建造成本将大幅度下降从而有望遏止房价畸高的势头。目前国内开发企业多达万多家年行业平均利润率仅为这种“小、散、差”的局面令人忧心。“入世”有利于加速产业重组铸造“品牌效应”。扩大市场需求推进住宅科技进步。入世意味着将会有大量的外资企业及驻华机构涌入必将对写字楼和外销公寓形成需求增势尤其像北京、上海、广州等这些国际化都市。从这一方面讲我国房地产业市场将会因入世而摆脱低迷的状态。同时国外的新技术、新工艺将随着关贸大门的打开而拥入中国。中国的房地产业将实现由劳动密集型向科技密集型的快速转变。我国目前正处在这个时期但增速却不快。毫无疑问“入世”会促进中国的农村人口大量拥入城市从而使住房租赁市场空前活跃最终会刺激城市化进程的加速并且促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强。我国房地产设计水平与西方发达国家还存在很大差距我们可以更直接更快地学习人家的设计理念缩小差距。从家门口学习到国外先进的房地产市场运作方式加速国内中介市场的培育与成熟。我国房地产业处于市场化初期没有较为成熟的运作模式特别是中介市场一直是影响我国房地产业健康迅速成长的一个原因。随着国外发达的中介服务组织来争夺市场国内的中介机构也将与国际接轨。拿房产评估来说目前国内主观性很强的估价方式不符合科学的行业标准必须根据国际通行的方法制定细化的标准与程序客观地评估。美国世纪不动产公司已经进入中国市场无形中规范了国内中介交易市场。学习国外先进的物业管理经验与方法。我国物业管理成本高、效益低西方发达国家有几十年甚至上百年的管理经验我们无法与人家竞争只能是不断学习人家的先进经验在学习中壮大在成长中竞争。加入WTO后随着国民收入的增长带来一部分百姓收入提高。加入WTO后由于大量外国公司进入及一些传统出口行业如纺织品、服装、鞋帽、家电等由于出口增加至少会再解决万人的就业外资银行的进入将会被允许同中国银行业一起介入部分流通领域这将给中国百姓带来品种更多、服务更优、选择余地更大的金融服务在世界经济的大环境下有助于商家与消费者之间建立良好的信誉环境同时百姓消费意识的增强、消费观念的更新会带来人们消费需求的增加。而房屋作为人们的生活必需品届时随着百姓收入的提高、优质、便利的金融服务及开发商良好的信誉保证在人们安居乐业的传统观念下举债买房、享受观念将会日渐浓厚用明天的钱享受今天的生活将会被越来越多的百姓接受。开发商融资渠道多元化。房地产是一个资金投入量大、周转期较长的行业如果资金的供应量不足将严重影响其顺利发展。加入WTO、扩大开放市场后将会使外资介入环境进一步趋向平等化外资会重新关注中国市场房地产业则有可能成为其中的主要目标之一。另外目前中国严格限制保险公司的投资范围将来向国际惯例靠拢后保险业不会对房地产这一可能带来巨大增值机会的市场视而不见。就国外金融机构的现状看目前只局限于上海、深圳等极少数沿海城市开展业务“入世”后可能会有大量国外金融机构进入中国外资银行的进入将改变现在房地产融资主要靠国内银行贷款的单一格局使房地产开发的融资更加多元化对房地产业的发展有一定的促进作用。加入WTO有利于提高房地产业的劳动生产力水平和经营管理水平。我国房地产业的生产水平与发达国家相比较目前仍有几十年的差距。加入世界贸易组织以后我们可以利用发达国家的先进技术、先进工艺、现代装备、高科技建材提高我国房地产业的生产力水平提高产品的科技含量将我国的房地产业的生产水平提高到一个新的高度。随着国外房地产企业参与我国房地产行业的竞争他们会把国外的成熟的管理体制规范的运做程序和****作技巧带到中国来这将使我国房地产企业获得学习的机会以改进传统的管理模式提高企业自身的管理水平和生产水平。目前我国的一些大城市都有一些外商投资我国房地产业个别城市的投资规模还比较大。但由于外商认为我们的房地产市场透明度低游戏规则不明确投资的非经营性风险过高所以外商的投资主要集中在炒卖土地上。加入世界贸易组织以后我国政府将会进一步提高我国房地产管理的透明度在税费政策方面降低标准改善投资软环境加大对外招商的力度。同时将进一步放宽国外金融服务机构进入的政策放宽市场准入条件扩大金融机构的业务范围。各类房地产需求增加其中非住宅类房地产需求将首先增加。由于加入WTO后主要城市的经济活动趋于频繁将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住房类房屋的需求。此外经济活动的频繁意味着职工收入的增加和就业的增加关税的明显下降居民的日常开支也将降低。这些因素均有利于居民购房资金的增加使住宅类房地产需求增加。同时随着汽车关税的逐年大幅降低汽车拥有量的迅速增加邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也更加明显。另外适合外商的高档住宅需求特别是租赁需求也会增加。房地产商品更符合市场需求房地产中介服务业将引入国外同行的竞争房地产业及相关行业发展空间增大但竞争更趋激烈。房地产业及其相关产业包括房地产建筑业和服务业将全面面临国外同行业全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平将会得到提高房地产商品更符合市场的需求。房地产中介服务业将引入国外同行的竞争国外先进的观念和管理将会极大地促进我国房地产中介代理、仲裁、房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险、物业管理等中介服务行业水平的全面提升房价构成将有所变化。由于关税的下降和国外竞争对手的进入在短期内均会使房地产建造成本明显下降但由于房地产需求增加将使土地价格上升两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用但房价的构成中地价的比重增加建筑费用的比重将减少。短期内对房价及房价构成的影响应根据不同情况而定对于中小城市由于土地供应相对充足土地价格不易上升而建筑费用降低短期内对房价有下降动力而对于沿海大城市尤其是上佳地段的高档物业来说土地相对稀缺在建筑费用降低的同时土地价格将上升房价构成变动较明显而短期内房价上升下降因素相互抵冲从中长期看建筑费用不会持续下降而加入WTO对土地需求的增加则是长远的它是房地产价格特别是土地价格中长期向好的一个重要内在因素。房地产中长期向好的受益者更多的是土地和房地产开发成本低、市场定位准确的企业。二、WTO给我国房地产业带来了挑战加入WTO我国房地产将面临严峻的挑战与发达国家相比我国房地产还处于起步阶段加入WTO后挑战主要表现在以下几个方面:金融机构面临的压力很大而房地产行业的发展又与金融业密不可分。加入WTO后我国除关税有较大幅度的下降外银行业、保险业、证券业、通讯业及会计、律师、管理咨询、建筑设计、工程等服务领域将向外开放外资、外资机构、国外专业人士的进入使我国刚刚兴起的房地产金融业面临严峻的挑战。目前我国存在房地产信贷资金不足、金融工具单一、房地产金融中介服务体系不健全、房地产金融市场不完善等问题。入世后首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比我国的房地产企业相对弱小经营机制落后如都享受国民待遇则国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款这样一来在债务软约束的条件下国内房地产开发经营企业(尤其是国有企业)通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。另外国外房地产公司的进入将使我国房地产商品更加市场化房地产金融机构在贷款项目确定、接受贷款抵押时也更要仔细评估、分析而国内房地产金融机构在这方面人才缺乏、经验不足。同时房地产金融业务竞争加剧我国房地产金融业将会受严重冲击。国外房地产金融发展较为成熟房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验早已形成一整套完善的运作规范有相当丰富的经营管理经验具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办金融商品较少在强大的国外房地产金融竞争对手面前处于不利地位。当然国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO将使中国经济融入世界经济主流国内房地产市场的脉博与国际市场更趋一致这既有有利的一面也有不利的一面。如国际经济环境动荡国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时在外资大量进入房地产时还容易引发房地产泡沫经济的出现一旦泡沫破灭房地产金融机构损失惨重甚至会导致金融危机。另外房地产金融监管难度增大。目前我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系房地产金融监管缺乏除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后国内市场更加开放外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃也使得对之加强监管的难度加大。随着金融业的开放外资银行带来的新型贷款服务将引发竞争。地产中介机构也将面临挑战。近几年有许多中介机构开业但这些机构大多是不成规模的小公司业务以周边地区为主信息来源多数靠顾客上门从业人员的经验也不足。就中介服务水平而言美国对交易经纪人的管理很严格也很规范评估行业也一律按国际惯例运转。而我国的中介服务业刚刚兴起良莠不齐百姓对此早有怨言。“入世”对中介服务业的挑战不可轻视目前的服务水平与国际大环境的要求相去甚远。目前国外一些专业水平较高的中介机构已开设分公司涉足高档住宅与写字楼市场随着我国服务贸易市场的逐步开放包括物业测量、价值评估等中介服务将成为普通市民的需求和市场竞争的热点。房地产企业也面临挑战。目前本地房地产开发企业同境外企业相比在资金、设计和营销等方面仍有差距。由于最低注册资金仅要求为万元可以说实力还相当弱开发商对于住宅的环境规划及房屋设计在优美、舒适方面缺乏经验大多是简单地委托给设计院而不能根据主要消费对象的不同进行个性化的设计。随着金融业的开放外资银行带来的新型贷款服务将引发竞争。就目前本地的房地产消费贷款而言相关的市场风险分散机制尚未形成使得贷款方承担的风险过度集中限制了贷款业务的发展。一旦外资银行全面涉足房地产业可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务对境内房地产开发项目的贷款业务等。同时大批国际知名保险公司的到来将会带来更多与房产相关的险种如国内现有房地产相关险种中为数不多的房产保险、按揭保险等对于提高年轻购房者的支付能力大有帮助。由于房地产业具有较高的回报率和投机性房地产业会成为投机的一个重要目标如果我们不能够有效地对房地产经济进行监管和调控就很容易导致经济结构和投资结构的失衡造成房地产泡沫经济。市场经济的根本动力机制是经济主体不断地追逐利润使之极大化。中国的房地产刚刚兴起无论是管理经验和技术水平、人员素质还是服务层次都远远低于外国企业在信息不灵通、企业没有规模效益的情况下定会在竞争中处于极端劣势。改革开放以来我国房地产行业从无到有经营管理水平有了长足的发展但与国外同行业相比真正进入市场按市场方式运行的企业很少这样我们面临的挑战就会越来越明显。首先对房地产业市场体系的挑战(市场经济实为法制经济法律的健全和规章的完善是其存在和发展的必要条件房地产业也是如此。市场的结构和市场交易的复杂性客观上要求有完备的法制体系由于中国市场经济体制的不完善必然会造成该市场建设步伐的缓慢虽有一定的市场管制但在外国企业的激烈竞争下必定会暴露出许多漏洞这对市场自身的发展将会产生不利的后果。其次对房地产价格机制的挑战。目前的房地产市场具有不完全竞争市场的特点加入,,,境外实力雄厚的"国际游资"会不遗余力地渗透到此行业中追逐短期的高额利润一方面会进一步扩大竞争的不完全性另一方面又由于房地产的产品替代率低这种竞争的态势会随之长期化进而从价格竞争演变为市场份额的争夺而这种寡头垄断式的竞争最终会破坏整个房地产服务市场价格体系即“房产服从于地产”的原则。最根本的是提高企业自身的竞争力建立现代企业制度核心是住宅产业现代化建设。对土地出让制度、政策管理手段、规划设计部门、物业管理、城市基础设施的挑战。我国的土地出让制度不透明以上属于协议出让而国外普遍采取的是市场化的招标出让方式。“入世”后中国现行的土地出让方式会面临冲击与挑战。目前批一个项目需盖多个公章办产权证要等几年时间。行业管理部门的办事效益太低拖拖拉拉难以适应“入世”的需要。我国的规划设计部门长期享有特殊待遇没有完全走入市场与外国的规划设计部门相比无论是技术能力还是运作方式都存在巨大差距。市场竞争的主体是企业。目前国内开发企业的平均净资产只有多万元最高的也不过几十亿元而境外开发企业的净资产动辄几亿甚至几十亿美元许多国内企业料在难以与之匹敌。物管企业刚刚兴起而且多数还带有依附性尚无法适应快速形势的变化。中国的城市基础设施水平不高人均道路平方米而发达国家已达平方米。并且城市建设的许多环节处在垄断之中。SWOT态势分析法的基本分析步骤进行SWOT分析时主要需处理以下几个方面的内容:分析环境因素运用各种调查研究方法分析出组织所处的各种环境因素即外部环境因素和内部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素它们是外部环境对组织的发展直接有影响的有利和不利因素属于客观因素一般归属为相对宏观的如经济的、政治的、社会的等不同范畴内部环境因素包括优势因素和弱点因素它们是组织在其发展中自身存在的积极和消极因素属主动因素一般归类为相对微观的如管理的、经营的、人力资源的等不同范畴。在调查分析这些因素时不仅仅考虑历史与现状而且更要站在未来的发展角度来衡量。构造SWOT矩阵将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式构造SWOT矩阵。在此过程中将那些对组织发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排列出来而将那些间接的、次要的、少许的、不急的、短暂的影响因素排列在后面。制定行动计划在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后便可以制定出相应的行动计划。制定计划的基本思路是:发挥优势因素克服弱点因素利用机会因素化解威胁因素考虑过去立足当前着眼未来。运用系统分析的综合分析方法将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合得出可选择对策。这些对策包括:最小与最小对策(WT对策)即考虑弱点因素和威胁因素目的是努力使这些因素都趋于最小最小与最大对策(WO对策)着重考虑弱点因素机会因素目的是努力使弱点趋于最小使机会趋于最大最小与最大对策(ST对策)即着重考虑优势因素和威胁因素目的是努力使优势因素趋于最大是威胁因素趋于最小最大与最大对策(SO对策)即着重考虑优势因素和机会因素目的在于努力使这两种因素都趋于最大。SWOT分析SWOT分析代表分析企业优势、劣势、机会和威胁。因此SWOT分析实际上是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中优劣势分析主要地着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上但是外部环境的同一变化给具有不同资源和能力的企业带来的机会怀威胁却可能完全不同因此两者之间又有紧密联系。(优势与劣势分析当两个企业处在同一市场或者说它们都有能力向同一顾客群体提供产品和服务时如果其中一个企业更高的赢利率或赢利潜力那么我们就认为这个企业比另外一个企业更具有竞争优势。换句话说所谓竞争优势是指一个企业超越其竞争对手的能力这种能力有助于实现企业的主要目标赢利。但值得注意的是:竞争优势并不量定完全体现在较高的赢利率上因为有时企业更希望增加市场份额或者多奖励管理人员或雇员。竞争优势可以指消费者眼中一个企业或它的产品有别于其竞争对手的任何优越的东西它可以是产品线的宽度、产品的大小、质量、可靠性、适用性、风格和形象以及服务的及时态度的热情等。虽然竞争优势实际上指的一个企业比其竞争对手有较强的综合优势但是明确企业究竟在哪一个方面具有优势更有意义因为只有这样才可以扬长避短或者以实击虚。由于企业是一个整体并且由于竞争优势来源的广泛性所以在做优劣势分析时必须从整个价值链的每个环节上将企业与竞争对手做详细的对比。如产品是否新颖制造工艺是否复杂销售渠道是否畅通以及价格是否具晨竞争性等。如果一个企业在某一方面或几个方面的优势正是该行业企业应具备的关键成功要素那么该企业的综合竞争优势也许就强一些。需要指出的是衡量一个企业及其是否具有竞争优势只能站中现有潜在用户角度上而不是站在企业的角度上。企业在维持竞争优势过程中必须深刻认识自身的资源和能力采取适当的措施。因为一个企业一旦在某一方面具有了竞争优势势必会吸引到竞争对手的注意。一般地说企业经过一段时期的努力建立起某种竞争优势然后就处于维持这种竞争优势的态势竞争对手直接进功企业的优势所在,或采取其它更为有力的策略,就会使这种优势受到削弱。而影响企业竞争优势的持续时间主要的是三个关键因素:()建立这种优势要多长时间,()能够获得的优势有多大,()竞争对手作出有力瓜需要多长时间,如果企业分析清楚了这一个因素就会明确自己在建立和维持竞争优势中的地位了。(机会与威胁分析(OT)随着经济、社会、科技等诸多方面的迅速发展特别是世界全球化、一体化过程的加快全球信息网络的建立和消费需求的多样化企业所处的环境更为开放和动荡。这种变化几乎以所有企业都产生于深刻的影响。正因为如此环境分析成为一种日益重要的企业职能。环境发展趋势分为两大类:一类表示环境威胁另一类表示环境机会环境威胁指的是环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战如果不采取果断的战略行为这种不利趋势将导致公司的竞争地位受削弱。环境机会就是对公司行为富有吸引力的领域在这一领域中该公司将拥有竞争优势。对环境的分析也可以有不同的角度比如一种简明扼要的方法就是PEST分析:即从政治(法律)的、经济的、社会文化的和技术的角度分析环境变化对本企业的影响。政治的法律的:垄断法律环境保护法税法对外贸易规定劳动法政府稳定性经济的:经济周期GNP趋势利率货币供给通货膨胀失业率可支配收入能源供给成本社会文化的:人口统计收入分配社会稳定生活方式的变化教育水平消费技术的:政府对研究的投入政府和行业对技术的重视新技术的发明和进展技术传播的速度折旧的报废速度。哈佛大学教授迈克尔波特的名著《竞争战略》中提出了一种结构化的环境分析方法。有时也被称为"五力分析"。他选取的五种环境要素是:产业新进入的威胁:进入本行业有哪些壁垒,它们阻碍新进入者的作用有多大,本企业怎样确定自己的地位(自己进入或者阻止对手进入),供货商的议价能力:供货商的品牌或价格特色供货商的战略中本企业的地位供货商之间的关系从供货商之间转移的成本等都影响企业与供货商的关系及其竞争优势。买方的议价能力:本企业的部件或原材料产品占买方成本的比例各买方之间是否有联合的危险本企业与买方是否具有战略合作关系等。替代品的威胁:替代品限定了公司产品的最高价替代品对公司不仅有威胁可能也带来机会。企业必须分析替代品给公司的产品和服务带来的是"灭顶之灾"呢还是提供了更高的利润或价值购买者转而购买替代品的转移成本公司可以采取什么措施来降低成本或增加附加值来降低消费者购买替代品的风险,现有企业的竞争:行业内竞争者的均衡程度增长速度、固定成本比例、本行业产品或服务的差异化程度、退出壁垒等决定了一个行业内的竞争激烈程度。显然最危险的环境是进入壁垒、存在替代品、由供货商或买方控制、行业内竞争激烈的产业环境。

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