新房地产政策对北京购房消费者影响

新房地产政策对北京购房消费者影响 自今年3月以来，为保持房地产市场持续健康发展，解决目前房地产投资规模过大、 价格上涨幅度过快等问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，政府出台了一系列宏观调控措施，从央行房贷、利率政策到 国务院接连两个八条措施、七部委出台的房价意见，一连串组合拳猛烈的打向中 国房地产市场，其征收营业税、个人所得税、取消房贷优惠利率、期房禁转揭一系列严厉 的调控政策引起了社会各方的广泛关注。勺海公司作为一家长期从事房地产市场研究与咨询 的专业公司，为了更加深入了解新政出台后购房消费者和市场的反应，对北京市城八区居民 购房者和在售楼盘销售状况进行了调研 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 。 本次购房者调研采用电话随机访问，共成功接触6074户家庭，其中在短期之内（即未 来1－2年内）有购房意向家庭806户，完成有效问卷806份。同时对市场在售38个楼盘销售主管进行深度访谈，希望以科学、客观的立场，展现新政影响下最真实的一面。 虽然诸多新政出台，但北京市购房需求依然旺盛，未来1－2年内有购房意愿的占13.3％，其中自住购房的消费群体占86％，说明真实性的购房需求巨大。其中，中低档住 房市场需求强劲，打算购买单价在5000元以下者占70.6％，购买单价在5000－8000元者占25.9％，置业需求者主要为首次购房，占65.4％，其次是拥有1套商品房、以改善居住为目的的二次置业者，占27.4％。另一方面，投资型客户比例有所下降，仅为11％（包括住宅和商用物业），并且80％属于长线投资型客户。 购房用途比例 7%3%4% 自住类（住宅） 投资类（住宅） 自用类（商用） 投资类（商用） 86% 针对主要几项对购房者有重要影响的宏观举措，深入分析了各项条款的影响程度： 总体来看，营业税征收是此次新政中影响最显著的条款，对投资住宅和购买商铺、写字 楼的客户影响都很大。从投资者来看，高额的营业税使其担心无钱可赚；从自用者来看，二 手房交易成本的提高，会使卖家将税收加到买家身上，从而提高了购房成本。 6月初北京二手房交易实行征收20%个税政策，由于二手市场交易量锐减，实行不到一 个月后个税低调转向，朝阳、崇文、东城等地区已不再强调“先税后证”，不缴税的房主仍然可以办理房产交易手续，个税缴纳与房产交易不再挂钩办理。个税政策的实行未到位，直接 减弱了政策的“杀伤力”，个税的征收更多是对人们心理的影响。 贷款利率提高对广大的购房者都产生了影响，因为加息在抑制投资者的同时，无疑也加 大了真实消费者的购房成本，提高了还贷的风险，特别对于那些想贷款买房的中低收入个人 和家庭来说，影响更大。 这一政策对自住型客户而言，影响甚微，但对投资型购房者可谓对其“精确制导”的政 策。新政对出售时间的严格限制，严重影响和制约了短期投机型业主购房。调查显示，66.7％ 的住宅投资者和61.5％商业物业投资者购房 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 受到影响，而仅有14.8％的住宅自住型客户受到影响。 新政中对高档楼盘的抑制力度较大，但对于广大的中低收入、以自住为目的的购房者而 言，影响相对不大，只有27.7％的购房者受影响。二次购房利率优惠取消和首付款比例提 高对投资者影响偏大。 此外，银行联网对买房人资格审查的加大，增加了贷款难度，对购房者也有一定影响。 各条款对购房意愿或计划影响程度 90 80 70 60自住类（住宅）50(%)投资类（住宅）40 30自用类（商用） 20投资类（商用）10 0 123456 1--------贷款利率提高 2--------房屋入住前禁止再行转让 3--------对个人购房两年内再转让的售房所得收入，征收房地产营业税 4--------对个人售房所得收入的差价部分征收个人所得税 5--------面积在140?以上，价格高于同等级别房子交易均价的1.2倍，容积率在1以下的非普通住宅征收3%的契税 6---------二次购房不再享受利率优惠政策，并且首付款比例提高 有45.8％的被访者了解近期国家及北京市针对房地产陆续出台了一些调控政策。从调查 结果来看，新政短期效应已初步显现，62.3％的消费者购房计划受到了直接的影响，其中投 资住宅的客户对政策的敏感程度最强，影响最大，其次是购买商用物业（商业、写字楼）自 用的客户。 受政策影响，消费者购房时会作更多比较，购房决策更加谨慎。虽然市场需求巨大，但 购房者普遍放慢脚步，将购房计划推迟，持币观望。住宅投资型客户尤其明显，而投资商业、 写字楼的客户影响较小。对于广大的自住型购房者而言，在期待房价进一步走低和商品房买 卖交易成本不断走高的双重心理驱动下，购房群体持币待购者已达到54.7％。 购房计划受影响 80%66.7%70% 53.3%60% 50%37.3%40% 23.1%30% 20% 10% 0% 自住类（住宅）投资类（住宅）自用类（商用）投资类（商用） 购房计划推迟 8073.3 70 56.76054.7 50 40（％）3023.1 20 10 0 自住类（住宅）投资类（住宅）自用类（商用）投资类（商用） 1 住宅产品由于其低风险、稳定回报长期以来受买家追捧，许多投资者无暇顾及高风险、 高回报的商业物业、写字楼物业，随着新政出台，住宅产品收益的进一步萎缩，将使该类物 业具有较高的投资价值，有33.3％的住宅投资者表示可能会把投资重点转向商业、写字楼物业。 对于投资商业和写字楼的客户，有15.4％的投资者打算将购房计划提前，84.6％的客户 表示可能继续将有稳定回报的商业物业和具有较好出租前景的写字楼作为今后投资的重点。 营业税的征收使短期投资收益大大降低，促使更多的投资者向长线投资转移。对于拥有 较好地段房产、资金实力较强的投资者，并不急于出售手中房产，而计划将其作为长线投资。 调查结果显示，85.7％投资者将更看重长期收益，但由于北京市场投资者多以长期投资为主， 占80％左右，短线炒房者比例不高，因此政策出台后，长期投资客户比例上升幅度有限。 42.9％的投资者表示可能会缩减投资购房的资金，其中，59.4％的住宅投资者准备购房总价在40万以内，82.5％的商用物业投资者购房总价在50万以内。 出于房产新政实施后，购房者对大户型房屋选择趋于谨慎的考虑， 60％的投资者增强了小户型的投资愿望。 历来房地产的投机行为主要集中在高档住房方面，新政的出台对高档住房形成较大的打 击，66.7％投资者不再偏好高档物业的投资。 5 此次政策的出台，对于那些资金实力不足的投资者是致命打击，同时风险的加大，对房 市前景的不确定，促使 39.3％投资者有退出“竞买舞台”，转向其它获利途径的打算。 1 宏观政策调控对消费者购房心理产生了影响，反映在购房需求偏好上有一定的变化。 66.5％的自住型客户将更倾向于购买符合普通住宅标准的房子，同时，宏观调控也压低了人 们的支付意愿，66.9％的购房者打算购买更加便宜的房子，但购买面积变化不大，主要集中 在120平米以下，其中购买60－80平米之间的消费者占29.5％，81－100平米的占37.9％，101－120平米的占17.6％。 不同档次客户购房需求变化不同年龄人购房需求变化 低档客户中档客户高档客户30岁以下31－50岁50岁以上100%100 8080% 6060% 4040%（％） 2020% 00%1234512345 1―――将购房计划后延 2―――更看重项目位置和潜力 3―――将购买更便宜的房子 4―――将购买面积稍小的房子 5―――只购买符合普通住宅标准的房子 从购买高（8000元/平米以上）、中（5000～8000元/平米）、低（5000元/平米以下）档住宅的客户来看，在宏观政策影响下，高端客户对项目位置和潜力非常看重，由于其经济实 力较强，一般不愿因为税收的增大而改变居住品质（面积、档次），因此购房计划相对变化 不大。而中低档消费者观望情绪较浓，其购买实力弱，对价格较为敏感，期望购买更便宜的 住宅。 从年龄结构分析，宏观调控对中老年人的影响较年轻人大，更倾向于购买价格便宜和符 合普通住宅标准的房子。 86.6％的客户打算购买更便宜的房子，其购买单价在8000元以下的占77.2％，其次是8000－10000元之间的占22.8％。购买面积的需求变化不大，91.2％的客户准备购房面积在200平米以下，其中100平米以下的占35.1％，100－150平米的占38.6％，150－200平米的占17.5％。 开发商角度认为其在售楼盘来电量、来访量主要受销售淡旺季、销售周期、广告投放、 促销等因素影响有所波动，宏观调控除个别楼盘外，影响不大。销售人员解释，主要因为目 前在售楼盘多以长期投资和自住、自用型客户为主，所以宏观调控效果不明显，只有短期投 机型客户受到影响，多处于观望状态。因此大部分楼盘销售未采取任何应对策略，继续按公 司正常的销售方针运行，少数楼盘采取了促销优惠，还有部分楼盘对销售人员增加了 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 ， 加大对新政策的理解与认识程度，以更有效的方式传递给客户，有效的解决客户的后顾之忧。 征收3%的契税对存在边界户型的楼盘销售产生了影响，销售速度明显放慢。也有部分 楼盘虽然有边界户型，但销售人员表示对于经济实力较雄厚的客户不会太在乎，只是买房决 策期加长了，边界户型销售速度慢了，但不影响整个销售。 由于新政改变了投资者心理预期，投资客户减少，投资型物业销售受到明显影响。对于 此类楼盘，部分开发商采取了一定的措施，如针对投资客户实施长线措施；对投资商持币观 望的态度，说服给他们信心；改变推广方法等。 迄今为止，购房者对住宅房市的看法还是中性偏积极的，53.7％的购房者相信住宅房价会基本稳定，22.4％的消费者认为会继续上涨，降价的可能性不大，信心源于北京巨大需求 市场的存在，和奥运等利好因素的影响。24.4％的自住客户相信政府的宏观调控会收到一定 的效果促使房价下降。而相比之下，投资客户对市场更为乐观，只有13.3％的客户认为房价会下降。 投资型客户和自用型客户对商业和写字楼价格预期有较大的差异，投资客户对其前景较 为看好，61.5％的投资者认为未来商业和写字楼价格将保持稳定，变化不大，23.1％的投资者认为会上涨，但有43.3％的自用型客户认为商业和写字楼的价格会降低。 住宅价格预期商业、写字楼价格预期 80%50%80%60% 40%60%60%40%30%40%40%20%20%20%20%10% 0%0%0%0%会下降变化不大会上涨会下降变化不大会上涨 43.3%30.0%26.7%自用型24.4%53.4%22.2%自住型 15.4%61.5%23.1%投资型13.3%60.0%26.7%投资型 34.9%39.5%25.6%总体23.9%53.7%22.4%总体 从对业内人士的深度访谈结果来看，销售方普遍认为北京房价受政策影响的可能性很 少，也许上涨的幅度会减缓，但近期不会下跌。因为从市场需求看，北京房地产市场刚性需 求较大，与上海及长三角地区不同，短线投资者比较少。此外，北京作为全国政治文化中心，各类流动人口多，房地产市场的特殊性也大大增加了北京商品房的需求量。因此，对于 实力较强的开发商不会采取降价措施，而是静观其变，看政策的走向；对实力不强开发商， 资金链会受到影响，而使部分楼盘降价。