美国税收留置权担保有限公司

第一页(P1) 美国税收留置权担保有限公司 关于公司 担保投资公司(此处指USSTL)是从事不动产税收留置权交易包括商业大楼、住宅地产包括单户住宅、公寓大楼和未开发土地等。 担保投资公司通过将税收留置权变现赢取利润,变现方式有多种,比如出售产权完善的地产,租赁地产,地产持有人偿清税收留置权,或者开发未开发的土地等。税收留置权投资给投资者提供机会以高折扣价来获得地产的所有权,将在其他地产交易中极少能发现的潜力呈现给投资者。 什么是税收留置权? 美国的每个州、郡以及很多市都对不动产征收房产税。这些税收为各地提供资金来承担地方服务所需的费用,如警方保护、消防部门、学校、地方修路以及其他社会服务。 如果一名产权所有者到某个特定期限还未将税款支付给州、郡和/或市(统称为郡),政府就对该项房产保留税收留置权,即对此项不动产拥有第一优先留置权,用以抵扣税单数额加上利息、诉讼费和/或滞纳金。每年大约有六百万至八百万产权所有人没有按期缴纳房产税。 税收留置权与财产而非产权所有者相关。这意味着即使财产所有人可以转让该项财产的所有权,留置权也需先被偿清才可转让,否则该项财产的税收留置权仍将保留。 很多年来,州郡的政府将不动产的税收留置权出售给公众作为从拖欠房产税中获取流动资金的途径。25个州中大约3000个郡的政府仅在2006年一年就拍卖掉六百万至七百万美元的未缴房产税证书。州郡在税收留置权交易中出售留置权。不动产税收留置权从州郡政府直接购买。 税收留置权适用于所有类型的不动产。投资者购买募集逾期纳税款包括利息和/或额外滞纳金的权利。购买税收留置权,投资者实质上是向州郡付清滞纳金,并且获得在规定的赎回期限内募集拖欠税款的权利,以及在超过赎回期限后取消赎回权的权利。 税收留置权将某项地产的全额市场价值作为担保。不动产的税收留置权是优先于所有抵押贷款的第一优先留置权。一旦所有权被授予,税收留置权就与原财产所有者的权利、借贷方及债务无关。如果原财产所有人或者借贷人忽视了支付拖欠税款以及利息或滞纳金,税收留置权持有人可以提起止赎诉讼来争取对该项不动产的所有权。这被称作产权完善。该房产可能被翻新或者在市场上公开出售。 所有的州都有一些执行房产税的方法。有21个州执行税收留置权,25个州执行税契税。每个州对于税收留置权持有人提起止赎诉讼前赎回行为发生的期限都有各自的规定。此外,有四个州出售可赎回的税契。 在执行税契税的州(比如德克萨斯),那些郡并不出售税收留置权,而是拍卖所有权本身来偿清税款。在这些执行税契税的州里,购买欠税不动产拍卖成交契据的人直到赎回期限(见下文)终止、止赎诉讼未被提起以及新的所有权被法院授予留置权所有人后,才能得到房产的所有权。止赎诉讼和所有权的法定程序通常需要6到8个月时间,法律费用大约在2000美元左右。 执行税收留置权的州(比如亚利桑那州)允许税收留置权成为财产的第一留置权,之后可以在拍卖会上被出售成为税收留置权证书。大多数州允许利率回报或滞纳金回报。有些州允许利息率以及可赎回留置权的固定滞纳金回报。 最大收益是国家或者州郡相关机构规定的最大利率。在很多州,利率在拍卖会上被低投。税收留置权每年赚得固定利率在留置权持有时间基础上按比例分配。 滞纳金率是税收留置权被赎回后,买家可以收到的固定款项。不管税收留置权在何时被赎回,滞纳金率是一笔固定的回报。 在税收留置权按照当地规定被出售那天开始,赎回期限从六个月到三年不等。如果该不动产是宅基地,赎回期限可能更长。 在一次成功的投标之后,税收留置权证书的买家可以获得以下两项权利之一: 1 国家规定的税收留置权收益,即欠税人让与税收留置权的应付款项,或者 2 不动产的所有权(在法律规定的一段时间之后),如果欠税人未能如期缴付税款。 产业 投资税收留置权的产业属于赎回产业的一部分。尽管在过去的几十年里,赎回产业和税收留置权产业开始流行起来,它们仍然由创业的中小投资者占主导地位,伴随着越来越多规模更大的机构的加入。 投资税收留置权需要脚踏实地的精神和对当地不动产市场、法律、习俗的了解以及与众多当地政府机构打交道的能力。由于投资税收留置权的地方化特性,中小投资者享有良好的环境。 金融机构如银行、信用社等通过与对房产所有权有所研究的当地房地产经纪人建立关系,可以解决很多问题。除非这些公司能够“打好基础”并保证所购买的每个税收留置权是一个好的投资,才能实现税收留置权的投资潜力。 投资税收留置权的大机构通常关注大都市地区、商业地产、公寓大楼和中小投资者无力承担的批量购买。由于处理小交易的成本高,他们倾向于避免小型地产和小的税收留置权投资。 越来越多的投资基金开始关注税收留置权投资,尽管大多数此类基金都与专业投资公司有关,且总体上只对被认可的投资者适用。 购买税收留置权 任何能够在美国合法拥有财产的人都能够参与到这些交易中来。 税收留置权交易需用现金或者被认证的银行支票。很多情况下,州郡在举行税收留置权拍卖的时候会要求在事先定好的某个时间段内全额付清款项。多数情况下款项需在48小时内付清,还有一些要求当场付清。 多亏了一些电子交易网站比如eBay网的盛行,税收留置权交易也得以进入互联网时代。很多州郡官员也意识到了这些房产在网上发布后可能拥有的影响力和吸引力。有些电子拍卖网站专门经营陷入困境的物产销售,交易者本人在拍卖当天无需现身。 全美有四种不同的拍卖体系,用来决定每个税收留置权的中标人是谁。 最为普遍的体系是“竞投低利率”。州郡设定税收留置权要支付的最大利率。在拍卖中,接受最低利率的买家将是税收留置权的中标人。阿里桑纳州采用的就是竞投低利率的体系。 第二普遍的体系是抬高留置权价格。在这些州,税收留置权买家在拍卖会上就税收留置权的购买价格竞相出价,出价最高的买家赢得留置权。他们也能在出价较高的数额上获取相同甚至更多的利润。印第安纳州采用抬高税收留置权价格的体系。 第三种方法是竞投财产所有权的最少份额。在少数州,买家开始竞投100%的所有权,最终的买家购买最少份额的所有权。爱荷华州采取这种方法。USSTL不参与这种类型的拍卖。 还有些州采取“留置权中彩”的方式。不针对留置权进行投标,而是用标了数字的卡片或者像彩券一样的票分发给想购买税收留置权的买家们,最终中选号码公布,对应的买家有权购买相应的税收留置权。拉斯维加斯,内华达州以及克拉克郡都采用这种方式。 税收留置权也可以从其他投资者手中获得。有些投资者可能会由于某些原因想出售留置权,比如资金流动,因为税收留置权投资者被要求保持手中所持物产的税收流动性。其他的原因可能包括他们持有的税收留置权超出自身管理能力,或者他们不想接管某些区域的房产。 严格评估及调查 投资成功最重要的步骤就是房产所有权的完善。没有恰当的房产所有权和破产研究,税收留置权可能一文不值。税收留置权证书可能从属于其他税收评估,被记录在其他政府部门的 财产契据上。比如,美国国税局可能优先于税收留置权持有人或者在其他情况下,原有的财产所有者宣告破产。 严格的评估和调查对于确保财产所有权的完善是极为重要的,它直接决定投资者的收益。 税收留置权购买者未被告知任何关于财产的特定信息,因此严格评估与调查就显得尤为重要。 对考虑投资的地产应该进行外部评估。有意购买者应该了解地产的实际情况以及所处地的周边环境。 有些投资者没有实际调查区域地理环境就购买物产的留置权。有时这些证书只比印刷它们的纸张值钱一点点。设想一下,某个投资者在拍卖中认为他得到了占地两英亩的地产,结果发现这块地产在一年中的大部分时间都是被洪光淹没的,他该有多么惊讶! 个体的税收留置权购买者经常冲动地未经外部调查就购买地产的税收留置权。在拍卖中,税收留置权经常依据地段编号发布。如果购买者未加调查,就不会知道他们购买的是一个有四间卧室的房子还是一块泥土。内部调查需要花费时间、精力和资源。这些限制了留置权购买者对小区域地产的投资。 继续阅读