中国房地产税收制度改革的研究——以长沙市房地产业为例

中国房地产税收制度改革的研究——以长沙市房地产业为例 中南大学 硕士学位论文 中国房地产税收制度改革的研究以长沙市房地产业为例 姓名尹华 申请学位级别硕士 专业公共管理 指导教师彭忠益陈其辉 20090401摘要 硕士学位论文 摘要 在市场经济中房地产作为一种商品是人们生活和工作的基础 成为人们置业投资的理想对象近年来我国房地产业驶入了高速发展 的快车道不仅对的增长起着巨大的拉动作用同时也是税收收 入的重要增长点但是中国的房地产业在持续高速发展的同时也出 现了供求关系结构失衡房屋价格高涨不下商品房大量空置等问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 所以对我国的房地产市场进行宏观调控非常重要 税收是市场经济中最常用最有效最稳定的宏观调控政策工 具在调控房地产产业结构合理配置土地资源调节社会财富再分 配的过程中起着不可替代的作用但是现行房地产税收制度已经不能 适应中国房地产市场的发展要求甚至在一定程度上抑制了房地产业 的健康稳定发展可见建立一套科学合理的房地产税收制度具有理 论和现实意义 通过分析中国房地产税收制度沿革及现状中国现行房地产税收 制度存在的问题及其成因借鉴国外成功的经验寻求改革房地产税 收制度的思路并提出相应对策实行财政分权模式将房地产税收 作为地方税收主体税种调整税收制度的体系简并税制适时开征 物业税以市场价值为计税依据理清税费租三者的关系 本文认为房地产税收制度的改革是一个渐进的过程同时也是公 共管理者调整现有公共政策的过程并论述了房地产税收改革是各项 制度相互配合相互协调的结果只有各项制度配合才能真正发挥 合力最终取得房地产税收改革的成功 关键词房地产税收制度改革硕士学位论文 硕士学位论文 原创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果尽我所知除了论文中特别加以标注和致谢的 地方外论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果也不包 含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料与我共 同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明 作者签名 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留使用学位论文的规定即学校有 权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文允 许学位论文被查阅和借阅学校可以公布学位论文的全部或部分内 容可以采用复印缩印或其它手段保存学位论文同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》 并通过网络向社会公众提供信息服务 名埤翩签一硕士学位论文 第一章导论 第一章导论 选题背景与研究意义 房地产业作为国民经济发展中的基础产业先导产业和支柱产业具有产业 链长关联度大的特点是拉动我国国民经济增长的重要因素和扩大内需的重 要 产业统计数字表明房地产业增加值占的比重已从过去的不到增长到 年底的年这一数字攀升至房地产及其关联产业合计对增 长的贡献度已达至左右房地产行业投资可以拉动多个相关行业的发展部 分城市在全社会固定资产投资中房地产开发投资占比达到以上 近年来我国房地产业驶入了高速发展的快车道不仅对的增长起着巨大 的拉动作用同时也是税收收入的重要增长点国家税务总局发布的统计报告 显 示十五期间我国房地产业税收完成亿元年均增长增幅 在各行业中居于首位锄 随着国民经济迅猛发展社会财富不断增加城镇化的比例提高出现了普 通居民改善现有住房条件高收入阶层对豪华洋楼别墅等不同层次的需求使 得房地产投资规模急剧上升在我国课征房地产税己有了坚实的经济基础现 阶 段利用房地产税收形式增加财政收入调节国民经济再分配已具有了稳定可 靠的 税源另一方面近年来房地产业发展中遇到的问题日益突出无序的发展 过度的投机暴涨的房价大量的空置房暴露出我国房地产税收制度调控的严 重不足我国目前的房地产税收政策从年以来一直未作大的结构性调整 现有的以土地使用税土地增值税耕地占用税房产税契税等为主要税种的 房地产税收制度是计划经济体制下以职工住房计划供给制和福利化为背景 的 难以适应市场经济条件下房地产商品化市场化发展的需要急需调整与现实 接轨它已经明显的滞后于房地产市场也不符合国际发展趋势房地产税收制 度改革的重要性和迫切性己经得到了政府和学者的高度关注 年年底召开的十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体 制若干问题的决定》中明确提实施城镇建设税费改革条件具备时对不动 产开征统一规范的物业税相应取消有关收费这说明政府部门已充分认识 到现有房地产税收体制的缺陷年月日国务院总理温家宝主持召开国务 院常务会议研究促进房地产业健康发展措施会议出台了国六条强调指 出要进一步发挥税收信贷土地政策的调节作用严格执行住房开发销售 有关政策完善住房转让环节税收政策有区别地适度调整信贷政策引导和调 ?中国税务年鉴》中国税务出版社硕士学位论文 第一章导论 节住房需求表明中央政府不断改进房地产税收制度抑制投资性需求的决心 本研究的目的就是在吸收和借鉴境外国家和地区的成功经验建立科学合 理具有中国特色适合中国国情的房地产税收制度充分运用税收杠杆有效 的稳定税源合理配置房地产资源提高土地利用效益促进整个房地产业健康 发展与此同时我国城镇化进度加快如何深化城镇住房制度改革解决城市 低收入住房困难家庭进城农民工的住房难问题满足居民多层次住房需求 努力实现居者有其屋的目标这些客观趋势都需要有完善的房地产企业税收制度 来进行调控因此对研究如何完善我国房地产税收制度有着重要的理论意义和现 实意义 研究综述 一国外研究综述 财产税历史悠远随着国家和私有财产制度的诞生而产生是统治者最先采 用的税收形式曾经在奴隶制和封建制国家的财政体制中占据着支柱地位据统 计到目前为止全世界有多个国家和地区课征各种形式的财产税 在上世纪末新世纪来临的十年间为适应税制发展的世界趋势 先后有英国印尼南非日本韩国肯尼亚等国进行了财产税制的改革在 中东欧经济转型国家财产税制改革还被看作是推进国家政治经济制度变革的 重要步骤国外对房地产税制的研究主要有两类研究成果一类是从税收资本化 和公共服务提供的视角进行研究二是对房地产税收制度的研究主要阐述各国 房地产税收具体税种的设置问题 一税收资本化和公共服务的研究 税收资本化的研究马歇尔《经济学原理》认为第一关于土地 税的计税依据税负归宿问题正确的指出了地产价值等于建筑物价值与地基价值 之和即现代意义上的建筑物资本价值与地价之和第二建筑物价值税的归宿 区分了全国统一税率的地方差别税率两种情形分别讨论了建筑物价值税的经济 效应及其税负转嫁与归宿问题第三房地产课税的理论依据问题马歇尔指出 土地税基于以下原因不仅合理而且适宜于作为独立的税目土地供给的永久固定 性因此土地税负不易转嫁人类集体力量对现在地价的巨大贡就征收其一部 分归社会所有才可体现公平原则由于财产税房地产税收易于征管 且其收入不会随着经济波动而大幅摆动所以 财产税房地产税收是地方政府理想的收入来源因此财产税房地产税收对于 实质性的财政分权制度的建立具有重要的作用 税收公共服务的研究蒂伯特认为财产税恰好是购 硕士学位论文 第一章导论 买公共服务的成本每个都按照他所需要的数量购入公共服务他创造的收入一 支出模式指出理性人掌握了地区的收入一支出模式差异的完全信息能够对差 异做出反应即用脚投票选择符合自己收入一支出偏好的地区居住也就是说 大部分居民都愿意承担高的税负以享受较好的地方公共服务后来 和等学者也做了大量的实证研究结果得出了相似的结论 二房地产税收制度 各国或地区虽然因经济体制政治制度社会制度土地制度住房制度等 不同而采用了不同的房地产税收法律制度但有一点是相同的即政府均通过房 地产税收制度参与国民收入的分配和再分配实现对房地产市场的宏观调控大 致可分为以下三类 房地产流转税制房地产流转税是指政府在房地产权利发生转移时向 各方当事人征收的税赋主要有 把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益征收个人所得税或法人 税如美国日本英国法国芬兰等国家和地区 将房地产中显化的增值收益分离出来单独征收增值税如意大利 美国的房地产收益税规定一定时期内所购买房地产其增值在一定限度 内免征 房地产保有税制房地产保有税是在一定时期或一个时点上对个人或法 人及其他经济组织所拥有的房地产课征的税收其意义在于合理调节政府与房屋 或土地实际占有者之间的收益分配以确保房地产持有的税负公平降低房地产 作为资产保值增值的有利性主要包括 不动产税它是对土地或房屋所有者或占有者征收的税其税基为不动 产的评估价值如巴西政府为了抑制与日俱增的法人炒卖土地行为将土地房 屋有关建筑物和其它固定资产综合在一起课征的不动产税 财产税在不征收不动产税的国家一般都是征收财产税其课税对象包 括土地房屋等不动产业计税依据是按照不动产的评估价值确定这样就具有 时效性税率弹性幅度大美国是这方面的代表 定期不动产增值税对占有某处土地或房屋超过一定年限的产权者征收 通过中介机构重新评估确定的评估值对其增值额征税这样对持有房屋超额 增 值部分也纳入了征税范围 房地产取得税制房地产取得税是指取得房地产时必须向政府交纳的各项 房地产税主要包括 登记许可税房地产发生权益变更进行所有权益登记时按财产价值课 征登录税或登录费一般以登记时的价格为计税依据税率有所不同大多数西 硕士学位论文 第一章导论 方国家都开征此税 营业税不动产无论是初次取得还是无偿受让取得均需向政府交纳营 业税计税依据为取得不动产时的评估价格 在房地产发生继承或赠与等无偿转移行为时各国一般要根据资产价值 征收遗产税继承税或赠与税遗产税分为总遗产税制对被继承人的遗产总额 课征如美国新加坡等分遗产税制对继承人分得的遗产额课征也称继承 税如法国德国日本等和混合遗产税制意大利爱尔兰等 二国内研究现状 年实施分税制改革以来随着中国房地产市场的蓬勃发展税制改革如 何引导房地产市场走向良性循环轨道引发了房地产税收制度改革问题的理论研 究大潮许多专家学者都作了深入的探讨国内对房地产税收的研究成果比较多 大致分为以下三类一是对我国房地产税制弊端进行分析二是对单个税种设置 提出改革建议三是对房地产税收与房价的实证研究但无论哪种类型的研究文 章最终的落脚点都落在通过不同的研究方法来提出相关改革建议主要探讨的 内容如下 一税收制度弊端的研究文献综述 中国现行的房地产企业税收制度己经实施了十多年实施过程中出现了很多 弊端从研究文献来看对我国房地产企业税收制度的讨论内容涉及了税收制度 的法律地位税收政策的统一性征税范围的局限性税种结构的合理性 税收征收管理等研究大多从税收理论税收实践征收管理三个方面进行分析 税收理论方面 房地产税收是国家依靠政治权利依法依规强制无偿固定地参与房地产 收益分配和再分配过程而取得的财政收入的一种税收形式 陈多长认为所谓房地产税收是指公共主体对非公共主体所拥有 的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的 无偿 性强制性的征收活动房地产税收的课税客体既包括独立存在的土地也包括 独立计税的房屋等土地改良物还包括房屋与土地的共生体通常被称为房地 产 课税环节既包括房地产的持有也包括房地产产权交易和取得出售出租抵 押继承和赠与等? 我国的税制结构的不合理性导致税负不公的问题如土地资源闲置与浪费严 重土地使用税课税范围过窄等级税额常年不变导致耕地面积受到威胁土 地增值税税率设置过高实际征收成本高形成欠税过多调节作用小从税种 ?陈多长房地产税收论》中国市场出版社年 硕士学位论文 第一章导论 设计来看存在重复征税问题 我国房地产企业税制结构不合理重流通轻保有他的研究表明我国的 房地产企业税收制度构成的显著特点是在房地产的流通环节税负过重即开 发流 通环节课税多税负重保有环节课税少负担轻税收优惠范围大间接导致 房价居高不下老百姓沦为房奴一家人甚至几代人为拥有一套房子负债累 累一方面大部分需要房产的普通民众买不起房而高收入阶层拥有房产过多 资源闲置浪费现象严重消费和需求严重不对等流通环节过高的税负导致土 地的隐性流动减少了国家税收收入 刘佐认为地方税收入中来自房地产交易环节的税收比重过大的问 题应当通过调整房地产税负环节即适当减少房地产交易环节的税收增加房 地 产保有环节的税收应将房地产税作为地方税的主体税种因为它具有税源稳 定 征收便利潜力巨大等优点国 他提出现行房产税和土地使用税征税范围有局限性过窄的征税范围既影响 了房地产税的公平性企业又容易通过选择坐落地在日常税收管理中形成合 法避税不利于企业在同等条件下公平竞争现行房产税计税依据设计不合理 受租金高低的影响从租计征房产税的企业税负相差很大很难体现合理负担 公平税负的原则土地级差设定较低不能发挥土地使用税的调节作用 税收实践方面 陈多长指出税收对房地产资产价格的影响是双重的它既改变投 机者的价格预期影响预期增值也改变房地产资产的收益流量影响资产的净 现值房地产资产的均衡价格将低于税前水平 征收管理方面 有学者认为要加强房地产税收征管就是要完善房地产企业的税收管理主要 包括建立房地产项目登记申报工作建立房地产业登记许可规划开发预 售等档案并向税务部门预告的制度应充分利用现代化信息技术实现信息共 享加强税收在房地产业的监管逐步把计算机运用到房地产税收管理的各个 环 节从税务登记管理纳税申报税款征收发票监控信息采集等方面充分 发挥计算机信息化功能实现现代化手段的监管应加强对施工项目的跟踪检 查 确保房地产企业按工程进度缴税加大对房地产业涉税违法行为的处罚力度 提出要与土地管理部门联合建立代扣代缴税款制度加强票据管理健全 票据领用存制度二手房交易比较隐蔽零散不易掌握因此重点应放 在房地产交易市场可采取的控管措施是在房地产交易市场设置办税服务机 构 及时收缴税款 ?刘佐中国房地产税收制度的发展》经济研究参考》年第期 ?陈多长房地产税收论》中国市场出版社年 第一章导论 硕士学位论文 二改革建议的文献综述 合并统一房地产税 艾小丽合并统一房产税城市房地产税和城镇土地使用税设立《房 地产税法》城镇土地使用税属于房地产税而非资源税房依地存地随房走 房屋土地的规划评估紧密相连城镇土地的国有不影响三税的合并和统 一房价的上涨多半缘于地价的上涨因此三税统一有可行的理论基础统一后 的房地产税将基本消除内外资的相关有别问题有利于简化税制提高税收效 率? 将房产税与土地使用税合二为一开征房地产税即房地产税计税依据为 房地产的市场评估价值征收范围扩大到所有由国家和集体控制的房地不动 产 税率由地方政府确定 扩大征税范围 刘剑文对城镇居民拥有的房屋征收房地产税随着住宅商品化的发 展和私人拥有房产的不断增加房屋的折算价值分配逐步向高收入者倾斜我 国已经具备了对私人拥有房产课税的条件因而对城镇居民业主自用住房课 征 比例房地产税在整体上将产生累进效应同时对农村房地产征税逐步统一城 乡税制圆 提出将对增量房地产征收税费变为对全体存量增收税费即对每一现存建筑 物每平方米都要按地区级别按用途等级征收税费 健全征收管理体制 提出了要完善房地产课税的配套制度与政策指出要强化房地产产权登记制 度尽快实行房屋和土地产权证书合一制度完善房地产价格评估制度建立房 地产评税机构理顺城市土地和房屋管理体制改变目前多头管理的积弊为房 地产税收的课征创造良好的环境 制定规范的税收体系 何霞认为我国现行房地产税收制度是随我国经济的发展和税收制 度的改革先后颁布实施的涉及房地产的税种很多应依据房地产市场运行过 程 和市场运行规律逐步对税种加以规范要按照简税制宽税基低税率严征 管的原则构建一个合理的房地产税收体系在房地产保有取得收益环节 重新设置税种解决现行房地产税收制度中税种重复设置税基交叉的问题固 开征统一规范的物业税 物业税的设置应立足于国情的观点物业税税率的设置应该有所区别为了 ?艾小丽各国房地产税制的特点及其启示》草原税务》年第期 ?刘剑文著税法专题研究》北京大学出版社年 ?何霞房地产税收制度的改革思路》改革论坛年 硕士学位论文 第一章导论 更好地发挥物业税的调节功能根据不同的经济能力应该设置不同的税率甚 至可以对一些低收人者实行税收的减免物业税最好是地方和中央共享税世界 上的大多数国家包括我国房地产税一般属于地方税但是税制改革后中央财 政也应该参与物业税的分配最好物业税对所有的不动产征税将其他不动产与 房产一起征税能够有效避免通过改变其他不动产的位置而逃税现象的发生另 外对所有的不动产征收统一的物业税可以节省立法资源 倪红日赵阳认为一是根据目前将住宅区分为普通住宅和非普通 住宅的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 先对非普通住宅征收物业税经过一段时间后将部分普通住宅纳 入征税范围通过确定免征额然后将住宅划分为征税部分和不征税部分在开征 物业税初期 免征额可以高一些即进入征税范围的住宅可以是少数的高档住 宅几年以后可逐步降低免征额扩大住宅缴纳物业税的范围? 清理房地产行业收费 何霞认为要科学界定税费的内涵彻底清除不合理房地产收费 项目以减轻纳税人的税外收费负担将具有经营性质的房地产收费从行政事 业 收费中分离出去以规范政府行为将一部分名费实税的房地产收费改为税如 可将耕地复耕基金新菜地建设基金征地管理费合并到耕地占用税中一次性 征 收将土地闲置费改为土地闲置税对确需保留的收费项目则通过规范费的 办法分别纳入规费和使用费系列并纳入财政预算内管理回 总的来说国内学界对我国房地产税收制度的研究是多层次多角度的但是 目前国内学界对我国房地产税收制度的系统研究还很不够只涉及某些具体 方 面并没有进行对整体性分析和构建而本文的研究将主要着眼于这一方面 研究思路与方法 一研究思路 本文主要运用了管理学经济学社会学等学科的相关理论并从长沙市房 地产市场的实际出发来完善我国房地产税收制度 二研究方法 一采用理论联系实际的方法 理论联系实际是马克思主义的根本方法本文运用公共管理公共财政经 济学社会学等学科的理论结合长沙市房地产税收的现状同时在将研究房地 ?倪红日赵阳房地产税收调控政策效应分析与建议》财税观察》年 ?何霞房地产税收制度的改革思路》改革论坛》年 硕士学位论文 第一章导论 产税收制度的国内外文献和和各种观点进行梳理的基础上分析原因找出问题 寻求对策对我国房地产税收制度进行系统研究和设计 二采用实证分析法 运用现代经济学公认的规范分析与实证分析采取案例分析问卷调查统 计数据等实证调研的方法用真实的数据翔实的资料从现实的状况调查和分析 切实抓住我国房地产税收制度的弊端并提出构建新的房地产税收制度 三采用对比法 既要将国内外的现实情况进行横向比较又要对我国房地产税收发展历史和 现实情况纵向对比在对现有的好的税收制度充分完善的基础之上借鉴和利用 国外成功制度结合我国国情对我国房地产企业税收制度进行设计和整体构建 内容和创新点 一研究的内容 本文由导论及四个章节结语参考文献致谢组成各部分的主要内容如 下 第一章导论部分概括对房地产业税收制度的研究背景与意义研究综 述研究思路与方法和主要内容与创新点 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状介绍了我国房地产企业 税收制度的历史沿革以及新中国成立后税收制度的变化情况还详细阐述了我国 现行房地产税收制度的具体税种以长沙市为例说明了现行房地产税收制度在调 控方面发挥的积极作用 第三章中国房地产税收制度存在的不足及其原因分析了现行房地产税 收制度的不足同时找出不足的根本原因 第四章中国房地产税收制度改革的原则和目标说明了房地产税收制度改 革的理论基础改革所遵守的原则以及要达到的目标 第五章中国房地产税收制度改革的对策根据现实借鉴国内外成功经 验提出适合本国的税收制度具体可行的改革建议 二研究的创新点 在研究过程中本文主要创新点有 以往对我国房地产企业税收制度的研究只是涉及某些具体方面并没有对其 进行整体性分析和构建而本文的研究克服了以往研究的不足系统的研究了我 国现行房地产税收制度的利弊结合长沙市房地产市场的现状和发展前景用具 体的数字说明问题对如何完善我国房地产企业税收制度进行了整体性分析 和构 硕士学位论文 第一章导论 建提出了自己合理化建议 硕士学位论文 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 第二章 中国房地产税收制度的历史沿革及现状 房地产业的发展历程 住房是人们赖以生存的空间和日常生活基础自年我国深入进行城镇住 房制度改革以来城镇居民住房由福利实物分配转变为货币分配住房供给主 要 渠道从单位福利分房转为市场供给通过国家单位个人多渠道筹集资金全 市加快了住宅建设取得了巨大成就进入新世纪以来随着经济改革开放的 深入国家房改政策的出台居民可支配收入日益增加房地产业发展迅猛在 扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用成为国民经济发展中的一个新 的增 长点本文以长沙市为例结合长沙市房地产市场的现状和发展前景用现实的 数据说明问题找准症结所在寻求构建科学合理的房地产税收制度 长沙湖南省会是全省政治经济文化交通科技金融信息中心国 务院首批公布的个历史文化名城之一和首批对外开放的旅游城市之一 年入选中国最具幸福感城市为我国资源节约型环境友好型 综合改革配套实验区长沙市位于湖南省东部偏北湘江下游总面积 万平方公里市区面积平方公里总人口万人下辖长沙县望 城县浏阳市宁乡县芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区高 新区锄近年来长沙市委市政府领导全市人民坚持用科学发展观统领经济社 会发展全局抓住国家实施中部崛起战略机遇经济社会各项事业蓬勃发展呈 现出质量提高增长提速结构优化民生改善的协调发展态势年长沙 市实现地区生产总值亿元比年增长增幅提高个百 分点增速为年以来的最高水平其中第一产业实现增加值亿元 增长第二产业实现增加值亿元增长其中工业实现增加值 亿元增长第三产业实现增加值亿元增长按常 住人口计算人均达 元增元增长全年地方财政收入 亿元比年增长同时关系民生的省市件实事项指标全 面完成目标任务和谐社会建设稳步推进回 长沙市的人均住宅面积由城市平方米农村平方米增至年的 城市平方米农村平方米住房严重短缺的时代已经结束但是还有相当发 展余地从年起外地资本大规模涌入开发商的实力品牌明显上了一个 台阶香港地产四大家族的三大豪门进驻长沙香港和记黄埔恒隆新世界 ?长沙市志》 ?长沙市年国民经济和社会发展统计公报》 硕士学位论文 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 大陆的万科绿城珠江实业阳光等知名企业纷纷到长沙市进行投资到 目前为止在现行房地产税收制度的宏观调控中居民住房质量和环境明显改 善 房地产市场机制日趋完善多层次的住房市场体系初具规模住房保障体系框 架 基本形成政府在宏观调控方面积累了一定的经验 一综合实力不断增强 随着长沙市综合经济实力的不断增强人均国内生产总值从年的 亿元上升至年的亿元一直保持两位数的增长平均增长速度为 年长沙市完成地区生产总值亿元同比增长在全国 个省会城市拉萨市台北市未统计在内中长沙市的经济总量规模增 速分别排第位第位与年的排位相比长沙市的经济总量排位没有发 生变化但增速提升了位长沙市的总量规模在中部地区个省会城市中稳 居老三逐年递增综合经济实力不断增强为长沙市房地产行业的发 展提供强大的经济支撑见表 表长沙市国内生产总值一览表 单位亿元年份 国内生产总值 资料来源根据《长沙市统计年鉴》整理 二房地产投资规模不断增长 当前我市房地产业发展速度加快房地产市场逐步规范固定资产投资由 年的亿元增长至年的亿元房地产开发投资由年的 亿元增长至亿元房地产投资的随着固定资产的波动而变化我市 房地产开发投资占固定资产投资的比重也年的增长至年的 也就是说在年政府每投入块钱进行基础建设就有近毛钱是投 资到了房地产项目上面房地产业的投资规模有了很大增长对国民经济的增 长 起到了巨大的拉动作用见表硕士学位论文 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 表长沙市房地产投资及占固定资产投资比重一览表 单位亿元 房地产开发投资 固定资产投资 年份 房地产开发投资 占固定资产投资 比重 资料来源根据《长沙市统计年鉴》整理 从表中我们可以清楚地发现从年开始长沙市固定资产投资力度逐 年加大交通市政电力邮电通讯等城市基础设施日臻完善区位优势凸显 房地产开发投资占固定资产投资比重除年外一直稳定在卜之间的水 平 综合以上表数据来看随着长沙作为泛珠三角经济发展战略的重头城市 和长株潭两型社会试验区的辐射效应长沙会继续加强对城市交通基础配套 设 施的建设和完善将对长沙市房地产的发展起到很大的推动作用在今后 年间长沙市固定资产投资和房地产投资都依然会保持良好增长势头 三对国民经济贡献日益加大 在年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》中我国首次 将房地产业列为国民经济支柱产业通知中说房地产业关联度高带动力强 己经成为国民经济的支柱产业从基础产业到支柱产业定性的改变 表明房地产行业在我国国民经济中所占地位再一次被强化了 房地产业不仅以其自身发展直接促进经济增长而且还能有效带动相关的上 游与下游产业群的发展为国民经济发展作出了重大的贡献房地产业的产业 链 长波及面广国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系房地产业对 金融保险业商业建筑业建材制造化学工业社会服务业等产业的关联影 响更为突出在近几年的长沙增幅中房地产业占成为国民经 济增长的新星长沙市十一五规划城区的增长速度是全社会固定资 硕士学位论文 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 产投资年均增长 城镇化率达到以上这就要求经济仍然要快速的增长 前几年我们经济的增长一是靠投资的拉动投资占经济总量的二是靠外贸 外贸占经济总量的近消费拉动能力不足与发达国家相比有很大距离而 房地产业既是投资型也是消费型的产业必将对保持经济快速发展发挥巨大作 用 国民经济的发展带来房地产市场的兴起房地业的发展又为国民经济的发展 贡献了巨大的财政收入近年来长沙市房地产开发投资对经济增长的平均贡献率 超过了伴随着房地产业的发展综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房 地产开发投资对增长的总贡献率由年的上升为年的 平均达到了 中国房地产税收制度的历史沿革 从夏朝算起我国对房地产征税已经有多年的历史如夏商周时期 的贡助彻唐朝征收的间架税都是当时政府征收的房屋税清朝光绪年间 户部通知各省议办房捐从晋朝开始对房地产买卖征收契税宋朝以后逐步通行 清朝宣统年间发布《酌加契税试办章程》从新中国成立算起以年改革开 放为界中国房地产税收制度的发展历程可以分为两个阶段 一改革开放前的房地产企业税收制度 建国初期我国的房地产企业税收制度比较复杂涉及的税种较多 年月召开的首届全国税务会议上确定了统一的全国税收制度税收政策的大 政方针和拟出台的主要税法的基本 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 其中涉及房地产的税收有房产税地产 税工商业税包括营业税和所得税两个部分印花税和遗产税上述内容载 入了在年月日政务院颁布的新中国税制建设的纲领性文件《全国税 政实施要则》 世纪年代中期至年代末是我国房地产税收体系相对单一的时期 由于当时的中国实行生产资料所有制的社会主义改造绝大部分房地产属于 国家 和集体所有土地的买卖和转让被禁止因而使得房地产市场及其关联的税收 制 度在以后的近年时间内名存实亡如从年至年全国城市房地产税 收收入多的年份有三四亿元少的只有六七千万元契税则停止征收 年税制第一次改革把对工商企业征收的商品流通税货物税营业税 和印花税个主要税种合并为工商统一税年进一步简并税制把对国 营集体企业征收的城市房地产税车船使用牌照税盐税屠宰税并入工商税 长沙统计年鉴》长沙市统计局编 硕士学位论文 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 保留下来的城市房地产税只对房产管理部门个人外国居民外国企业和外 商投资企业继续征收同时将工商统一税也一起并入工商税中至此我国房 地产税收制度只剩下契税城市房地产税和工商税种而且征收范围大为缩小 二改革开放后的房地产税收制度 从年中国共产党第十一届中央委员会第三次全体会议召开以后中国开 始实行经济体制改革和对外开放房地产税收制度也随之进行了改革从世纪 年代恢复征收契税年代后期开始对单位和个人征收房产税土地使用税 开征耕地占用税年代开征土地增值税个人所得税也是在这个时段推出并 且随着时代的前进不断完善进入新世纪新的企业所得税法终于颁布使得内 外资企业站在同一起跑线上公平税负实现了国民待遇其他相关税种也进行 了改革 中国房地产税收制度现状 一房地产税收制度的范畴 房地产税收是指与房屋和土地有关的税收是房地产开发经营过程中房 地产开发企业和消费者需要交纳的税种房地产税收是税收概念体系中的一 个范 畴是一个综合性概念国际上对房地产税通行的叫法包括不动产税房地产税 财产税地产税和物业税房地产税收简单的讲是指直接或间接以房地产为 课税对象的各种税收的总称 二房地产税收制度的特点 税收具有强制性无偿性固定性房地产税收作为税收总系统的一个子系 统除具有一般税收所共有的三性外还有一些有别于其他税收的特点 征税对象的指定性 房地产税收是以特定的房地产投资或者交易行为房地产价值或数量为征税 对象征税对象固定的税收从自然属性上讲它的征税对象是房屋和土地从 法律关系上讲它的征税对象是对房地产权属所有者的权益所以房地产税收 具有特定的征收对象 税收体系的包容性 房地产税收制度不是由单一税种组成的而是由许多税种构成的复合体系 在这个体系中一是涉及的税种多有多个税种二是涉及的税类多它是 流转税所得税财产税资源税特定目的行为税的复合体系 征收范围的广泛性 硕士学位论文 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 房地产税收的征收行为牵涉到地产开发交易转让过程的每一环节也就 是说在房地产权属发生转变的每一个环节都有相应的税种予以调节在房地 产 开发投资环节有建筑业营业税印花税等税种在房地产交易环节有销售不 动产营业税土地增值税印花税契税遗产与赠与税等税种在房地产保有 环节有房产税土地使用税等税种在使用房地产取得收益环节有企业所得 税个人所得税等总之涉及房地产的税种占地方税种总量的可见房地 产税收的征收范围是相当广泛的 适用税率的复杂性 房地产税收体系所含税种多每个税种的税率在设置上各有不同根据税种的 开 征目的和调控作用的不同有的采用比例税率如营业税企业所得税契税等 有的采用定额税率如土地使用税和耕地占用税等有的采用超率累进税率如 土地增值税有的采用地区差别比例税率如城市维护建设税还有像印花税 既有比例税率又有定额税率总之房地产税收采用的税率形式因税种的不同 而不同既保证税法的统一性同时又体现地区级差确保执行顺利 税种开征的特定目的性 在房地产税收体系中特定目的税占有相当大的比重如投资方向调节税 印花税土地使用税耕地占用税土地增值税等最为典型的是投资方向调节 税开征目的非常明确即控制投资规模引导投资方向体现国家产业政策 还有土地增值税其目的在于增强国家对房地产开发交易市场的调控力度抑 制 炒买炒卖土地行为同时增加国家参与土地增值收益的收入如此等等不一而 举 税源分布的稳定性 房地产具有使用长期性耐久性不可移动等特性房地产税源具有稳定性 和持续性税基十分稳固税源充沛能够为地方财政带来稳定的税收收入这 是房地产税收区别于别的税收的一个重要特征 税收收入的地方性 涉及房地产的税收收入大部分属于地方财政收入是地方税收的重要组成部 分由于房地产位置的固定不可流动等特性具有明显的区域特点另外即使 在同一区域或同一城市的同类型的房地产其价格存在较大的差异房地产税 收 征管的这种复杂性和艰巨性也决定了房地产税必须划归地方税 三我国现行的房地产税收制度 中国现行税收制度中涉及房地产方面的税种主要有房产税城市房地产税 城镇土地使用税耕地占用税土地增值税印花税契税城市维护建设税 营业税企业所得税以及个人所得税 种硕士学位论文 第二章中国房地产税 收制度的历史沿革及现状 一房产税 年月国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》决定从当年 月日起施行此暂行条例的施行细则由各省自治区直辖市人民政府制定 并报财政部备案 房产税在城市县城和建制镇和工矿区征收以房产为课税对象纳税义务 人为产权所有人经营管理单位承典人房产代管人或使用人房产税依照房 产原值一次减除后的余值为计税依据对于出租的房产以房产租金收 入为计税依据房产税的税率依照房产余值计算缴纳的税率为依照房 产租金收入计算缴纳的税率为按照政府规定的价格出租的公有住房和廉 租住房可以暂免征收房产税个人按照市场价格出租的居民住房可以暂减按 的税率征收房产税 由于按照原值征收房产税的房产范围不大且原值普遍偏低出租的房产不 多且征收管理比较困难房产税的收入虽然也有很大的增长但是与房地产价 值和交易的增长并不协调年的收入为亿元年达至亿元 年间增长了倍平均每年增长? 二城市房地产税 《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》依据财字号文件设立 年月起实施适用于外商投资企业外国企业和组织以及外籍个人城市 房地产税的纳税义务人是产权所有人承典人代管人或使用人城市房地产 税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入城市房地产税依房屋折余 价值按年计征税率为城市房地产税依租金收入按年计征税率为 年月日国务院令第号废止了年月日政务院公布的《城 市房地产税暂行条例》自年月日起外商投资企业外国企业和组织以 及外籍个人依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税 三城镇土地使用税 年月日国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 决定从当年月日起施行此暂行条例的施行细则由各省自治区直辖市人 民政府制定并报财政部备案 在城市县城建制镇工矿区范围内使用土地的国内单位和个人为城镇 土地使用税的纳税义务人土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税 依 据实行有地区差别的幅度税额标准土地使用税每平方米年税额如下?大城 市元至元?中等城市元至元?小城市元至元?县城 ?摘自《税务研究》年第期 硕士学位论文 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 建制镇工矿区元至元年月日起《国务院关于修改中华 人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定》规定土地使用税每平方米年税 额如下?大城市元至元?中等城市元至元?小城市 元至元?县城建制镇工矿区元至元 四耕地占用税 为合理利用土地资源加强土地管理保护农用耕地年月日为保 护有限的耕地资源国务院发布《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》即日 起施行此暂行条例的施行细则由各省自治区直辖市人民政府制定并报财 政部备案 耕地占用税的纳税人为占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个 人耕地占用税的征税对象是占用耕地从事其他非农业建设的行为耕地占用 税的征收范围包括国家所有和集体所有的耕地耕地是指用于种植农作物的土 地占用前年内用于种植农作物的土地也视为耕地耕地占用税以纳税人实 际占用耕地面积为计税依据实行有地区差别的幅度税额标准每平方米的税额 标准为元至元经济特区的适用税额可以适当提高但是最高不得超过元 由于政府实行严格限制占用耕地的政策耕地占用税实行固定税额标准且一 直没有调整征收管理比较困难等原因收入额一直不大增长也不快 年的收入为亿元年达到 亿元年间增长了倍平均每年增 长? 五土地增值税 年月日国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》从 年月起施行年月日财政部发布《中华人民共和国土地增值税 暂行条例实施细则》 出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人征税对象为纳税人转让房地 产取得的增值额增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额 后的余额土地增值税实行的级超率累进税率 土地增值税的收入额一直不大但是由于房地产交易的迅速扩大和征收管理 的加强增长速度很快年的收入为亿元年达亿元年间增 长了倍平均每年增长圆 六印花税 年月日国务院发布《中华人民共和国印花税暂行条例》从当年 ?摘自《税务研究》年第期 ?摘自税务研究》年第期 硕士学位论文 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 月日起施行在中华人民共和国境内书立领受所列举凭证的单位和个人都 是印花税的纳税义务人下列凭证为应纳税凭证?购销加工承揽建设工程 承包财产租赁货物运输仓储保管借款财产保险技术 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 或者具有合 同性质的凭证?产权转移书据?营业账簿?权利许可证照?经财政部确定 征税的其他凭证计税依据为应纳税凭证所载金额或者应纳税凭证件数税率 分 为比例税率和定额税率两种具体税率税额的确定依照《印花税税目税率表》 执行 七契税 年月日国务院发布了《中华人民共和国契税暂行条例》从当年 月日起施行在中华人民共和国境内转移土地房屋权属的承受单位和个人 为契税的纳税人计税依据分种情况国有土地使用权出让土地使用权出售 房屋买卖为成交价格土地使用权房屋赠与由征收机关参照土地使用权出 售房屋买卖的市场价格核定土地使用权房屋交换为所交换的土地使用权 房屋的价格的差额契税税率为至的幅度比例税率契税的适用税率由省 自治区直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定并 报 财政部和国家税务总局备案 从年以后随着房地产交易的迅速扩大契税收入逐年大幅度增长 年的收入为亿元年达蛰亿元年间增长了倍平均每年增 长? 八城市维护建设税 年月日国务院颁发《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》从 当年月日起施行凡缴纳产品税增值税营业税的单位和个人都是城市维 护建设税的纳税义务人以纳税人实际缴纳的产品税增值税营业税税额为计 税依据分别与产品税增值税营业税同时缴纳城市维护建设税按照纳税人 所在地实行差别税率?纳税人所在地在市区的税率为?纳税人所在地在县 城镇的税率为?纳税人所在地不在市区县城或镇的税率为 九营业税 年月日国务院发布《中华人民共和国营业税条例草案》从 当年月日起试行年月日国务院发布《中华人民共和国营业税暂 行条例》从年月日起施行在中华人民共和国境内提供建筑业方面应税 劳务转让土地使用权或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人房地 产营业税主要涉及建筑业转让无形资产和销售不动产三个税目一律采用比 例 税率其中建筑业征收范围包括建筑安装修缮装饰及其他工程作业税率 ?摘自税务研究年第期 第二章中国房地产税收制度的历史沿革及现状 硕士学位论文 为营业税税目转让无形资产主要指转让土地使用权税率为销售不动产 征收范围包括销售建筑物及其他土地附着物税率为 个人购买普通住房年以上销售的收入个人销售自建自用住房的收入按 照政府规定价格出租的共有住房和廉租住房的租金收入可以免征营业税企事 业单位行政单位按照房改成本价标准价出售住房的收入军队空余房产租赁 收入可以暂免征收营业税个人按照市场价格出租居民住房的租金收入可以暂 减按的税率征收营业税 十内资企业所得税 年月日国务院发布《中华人民共和国国营企业所得税条例草案》 从当年月日起施行年月日国务院发布《中华人民共和国集体企业 所得税暂行条例》从年月日起施行年月日国务院发布《中 华人民共和国私营企业所得税暂行条例》从年月日起施行随着改革开 放的进程加快统一税制不得不提上日程 年月日国务院将上 述三种企业所得税与对国营企业税后利润征收的调节税合并发布《中华人民共 和国企业所得税暂行条例》从年月日起施行企业所得税的纳税人为国 内企业和其他组织以纳税人每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目金额以 后的余额为应纳税所得额一般企业适用的税率微利企业暂时适用或者 的税率 年月日根据中华人民共和国主席令发布中华人民共和国外商投资企 业和外国企业所得税法》同年月日起施行同年月日《中华人民共和国 固定资产投资方向调节税暂行条例》出台固定资产投资方向调节税取代建筑 税 作为一个新税种于同年月日起施行从年月日起停征年月日 十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国企业所得税法》新的企业所 得 税法将于年月日起实施统一内外资企业所得税税率税率为 十一个人所得税 年月日由第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民 共和国个人所得税法》即日起施行年月日国务院发布《中华人 民共和国城乡个体工商户所得税暂行条例》从年月日