房地产企业三大税种纳税评估与成本核算
目 录
企业所得税政策10个文件 ?????????????????????????????? 2 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发[2006]31号) ??????? 2 国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复(国税函
[2002]172号) ??????????????????????????????????????? 9 国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知(国税发[1999]242号 ??? 9 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知(国税发[2003]83号) ?????????? 10 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知(国税发[1995]153号) ???? 15 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知(国税发[2001]142号) ???? 15 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)
?????????????????????????????????????????????? 16 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复(国税函[2009]342号) ????? 24 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知(国税函[2008]299号) ?????????? 25 《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号) ????????? 26 土地增值税政策15个文件 ??????????????????????????????? 26 中华人民共和国土地增值税暂行条例 ?????????????????????????????? 27 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税[1995]048号) ???????? 28 关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例
实施细则
工程地质勘察监理实施细则公司办公室6S管理实施细则国家GSP实施细则房屋建筑工程监理实施细则大体积混凝土实施细则
》的通知 ????????????????? 30 国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号) ?????????? 35 关于广西土地增值税计算问题请示的批复(国税函[1999]112号) ????????????????? 41 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复(国税函〔2000〕687号) ???????????????????????????????????????????? 41 财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知(财税[2006]141号 ??????? 42
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号) ????????????? 42 财政部
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发[2006]187号) ???? 44 国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复(国税函[2007]645号) ????? 46 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税函[2007]132号) ??????? 46 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理工作规程》的通知(国税发2009[91]号) ??????? 71 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发[2010]53号) ????????????? 77 关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220号) ??????????????????? 79 关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告(2010年第29号公告) ????????? 80
shall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should be centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as possible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Piping support and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stability, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002-0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction of the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, consider
企业所得税政策10个文件
国税发[2006]31号
各省、自治区、直辖市和
计划
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单列市国家税务局、地方税务局:
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业(以下简称开发企业)的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下:
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
(一)经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
(二)非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:
,.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，
不得低于20,。
,(开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
,(开发项目位于其他地区的，不得低于10,。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
(一)符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工:
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);
2.已开始投入使用的开发产品(成本对象);
3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。
(二)开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式(分为四种销售方式)，按照收入确认的原则(权责发生制原则和配比原则)，?合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定?结转其对应的计税成本，?计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。?该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
2e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(三)开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
(四)开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
(五)开发产品销售收入应按以下规定确认:
1(采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
,(采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售
合同
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或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
,(采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其
首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
,(采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现:
(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，?属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
3f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
,(开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，(要视同销售)，(可以提取折旧)其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，，出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的，(不视同销售)(不能提取折旧)，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理:
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理:
1(企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2(接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理:
4e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
1(企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
2(接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将?开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
(一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
(二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
(一)开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理:
1(开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2(开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
5f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
3(开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4(计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。
5(计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6(开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
(二)下列项目按以下规定进行扣除:
1(已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本?总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2(开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊:
(1)属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成
本对象。 (2)属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3(应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5(共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6(开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理:
(1)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
6e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(2)属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7(开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理:
(1)由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理;出租的，按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
(2)由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8(开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9(保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10(广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理:
(1)开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
(2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
11(利息。按以下规定进行处理:
(1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
(2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
(3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50,的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除;未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
12(土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
7f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
13(成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14(折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
九、关于征收管理问题
(一)开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
(二)开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的;
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的;
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的; 6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。
本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
国家税务总局
二??六年三月六日
8e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业
所得税问题的批复
国税函[2002]172号
深圳市地方税务局:
你局《关于房地产企业以房屋抵顶地价款计算缴纳企业所得税问题的请示》(深地税发[2001]978号)收悉。经研究，现批复如下:
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》(财税字[1996]79号)的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。
国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理
问题的通知
国税发【1999】第242号 1999年12月21日 为规范税收管理，现就从事房地产业务的外商投资企业有关税务处理问题，通知如下:
一、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
二、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的,,,。
本通知自,,,,年,月,日起执行。
9f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
国税发[2003]83号
2003-07-09国家税务总局 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位:
为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下:
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现:
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
(二)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余
款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现:
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4.采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
(五)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现:
1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
10e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
(六)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额,预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15,(含15%)，由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
(一)下列行为应视同销售确认收入
1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;
2.将开发产品转作经营性资产;
3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;
4.以开发产品抵偿债务;
5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
(二)视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
(三)视同销售行为收入确认的方法和顺序
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;
3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
11f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中;因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除:
(一)销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现
销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本?总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
(二)土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
(三)借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
(四)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
(五)土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动
12e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
(六)成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
(七)广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
(八)折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除;未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。
国家税务总局
二??三年七月九日
13f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所
得税有关问题的通知
国税发[1995]153号
1995-08-03国家税务总局 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及其实施细则的有关规定，现将外商投资企业从事房地产开发经营缴纳所得税的有关问题通知如下:
一、关于税收待遇问题
专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。
二、关于实际经营期起始日期的确定问题
专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。
三、关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题
(一)从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。
(二)各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第(一)款，制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。
国家税务总局
一九九五年八月三日
14e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题
的通知
国税发[2001]142号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局:
为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)的有关规定，现就外商投资企业和外国企业(以下简称企业)从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下:
一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算:
应纳 应纳税 适用 已售房产已 当期预征
, × , ，
税额 所得额 税率 预征的所得税 所得税
二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产
国税发[1995]153号)的规定，预征企业所得税。 开发经营征收所得税有关问题的通知》(
三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定:
(一)采取一次性全额收取房款的，以?房产使用权交付买方之日或?开具发票之日作为销售收入的实现。
(二)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
(三)采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
(四)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
五、企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定:
可售单位工程成本费用=可售总成本费用?总可售面积
15f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
七、企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指:境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家
国税发[1999]242号)的税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(
规定执行。
九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。
国家税务总局
二??一年十二月二十日 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办
法》的通知
国税发[2009]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务
企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税
收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的
16e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二??九年三月六日
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工:
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认:
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
17f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现:
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15,。
18e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5,。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章 成本、费用扣除的税务处理
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理:
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
19f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理:
(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章 计税成本的核算
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下:
(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed20e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th
(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下:
(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
(五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下:
(一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
21f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
(二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
(四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一:
(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
(二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
(三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
(四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配:
(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
22e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本:
(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理:
1(换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2(换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10,。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机
23f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章 特定事项的税务处理
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理:
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理: 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第六章 附 则
第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。
发文日期:2009-03-06
国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的
批复
国税函【2009】342号
海南省国家税务局:
你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》(琼国税发[2009]121号)收悉。经研究，批复如下:
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31
24e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
号)规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完 工年度)应纳税所得额。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。
国家税务总局
二〇〇九年六月二十六日
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
国税函〔2008〕299号 2008-4-17
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下:
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定:
(一)非经济适用房开发项目
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3.位于其他地区的，不得低于10%。
(二)经济适用房开发项目
25f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关规定的，不得低于3%。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函〔2008〕44号文件附件1)第4行“利润总额”内。
四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。
国家税务总局
二??八年四月七日
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
(国税函[2010]201号)
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下:
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
土地增值税政策15个文件
26e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
中华人民共和国土地增值税暂行条例
国务院令【1993】第138号 1993年12月13日
第一条 为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让?国有土地使用权、?地上的建筑物?及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50,的部分，税率为30,。
增值额超过扣除项目金额50,、未超过扣除项目金额100,的部分，税率为40,。
增值额超过扣除项目金额100,、未超过扣除项目金额200,的部分，税率为50,。
增值额超过扣除项目金额200,的部分，税率为60,。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20,的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
27f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
第十条 纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自1994年1月1日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。
分送:各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构 中央办公厅，中央军委办公厅，人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院.
财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
财税字【1995】第048号 1995年05月25日 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院:
按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称细则)的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下:
一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题
细则所称的“赠与”是指如下情况:
28e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
五、关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20,扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;
(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按?房屋及建筑物的评估价格、?取得土地使用权所支付的地价款和?按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
29f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。
十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据 当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待 办理决算后，多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
十六、关于纳税期限的问题
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。
十七、关于财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字,1995,7号)适用范围的问题。
该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此规定。
关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知
财法字【1995】第006号 1995年01月27日
30e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
国务院各部委、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府、财政厅(局)、国家税务局、地方税务局、财政监察专员办事处:
现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例实础细则》印发给你们，望认真贯彻执行。
附件:中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
附件:
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
31f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5,以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10,以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)，(二)项规定计算的金额之和，加计20,的扣除。
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定(可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50,
土地增值税税额,增值额×30,
32e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(二)增值额超过扣除项目金额50,，未超过100,的
土地增值税税额,增值额×40,,扣除项目金额×5,
(三)增值额超过扣除项目金额100,，未超过200,
土地增值税税额,增值额×50,,扣除项目金额×15,
(四)增值额超过扣除项目金额200,
土地增值税税额,增值额×60,,扣除项目金额×35,
公式中的5,、15,、35,为速算扣除系数。
第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20,的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20,的，应就其全部增值额按规定计税。
条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按规定计征土地增值税。
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条—(二)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
33f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第十五条 根据条例第十条的规定，纳税入应按照下列程序办理纳税手续:
(一)纳税人在在转让房地产合同签订后的 7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报、并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税各机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指决地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋至建筑物产权、土地使用权，土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
第十九条 纳税人未按规定提供房屋及房筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及具他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第三十九条的规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十条 土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月 1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。
第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。
第二十三条 本细则自发布之日起施行。
34e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
国税函发[1995]110号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春税务学院:
1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。为了做好对土地增值税的宣传解释工作，我们拟定了《土地增值税宣传提纲》，现发给你们。为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式。
增强依法纳税的观念。请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。
附:土地增值税宣传提纲
一、什么是土地增值税
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。
二、为什么要开征土地增值税,
开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。具体为:
(一)开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。改革开放前，我国土地
管理制度
档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载
一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。
但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产地产业发展中也出现了一些问题。特别是92年及93年上半年，我国部分地区出现的房地产持续高温，炒买如实房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观
35f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。
(二)对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。土地增值主要是二方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。土地属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素，对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失，同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。
但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。
(三)规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地增值收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益约分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。
总之，开征土地增值税对于维护国家利益，合理分配国家土地资源收入，促进房地产业和房地产市场健康发展都会产生积极作用。
三、制定土地增值税所遵循的原则是什么,
根据社会主义市场经济发展的客观需要，和国家对房地产市场和房地产开发进行调控的要求，在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则:
(一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。
(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。
(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约和抑制了房地产的投机和炒卖，另
expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed36e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th
一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。
四、土地增值税的征收范围是如何规定的,
根据《条例》的规定，凡转让国有土地位用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
五、土地增值税的征税对象是什么,
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
(二)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5,以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使
37f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
用权所支付的金额及房地产开发成本的10,以内计算扣除。
(四)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋、及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
(五)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20,的扣除。
六、具体计算增值额时应注意什么,
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理:
(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
(二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
(三)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20,的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
(四)转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值)，以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。
七、土地增值税的纳税义务人都包括哪些,
土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
38e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
八、土地增值税的税率是如何规定的,
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60,。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。
在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为4个级次:即增值额未超过扣除项目金额50,的部分;增值额超过扣除项目金额50,，未超过100,的部分;增值额超过扣除项目金额100,，未超过200,的部分;增值额超过扣除项目金额200,的部分，并分别适用30,、40,、50,、60,的税率。
土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50,的部分，包括50,在内，均适用30,的税率。
九、土地增值税的减免税政策规定有哪些,
按照《条例》和《细则》的规定，土地增值税减免税共有四条:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20,的(含20,)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20,的，应对其全部增值额计税(包括未超过扣除项目金额20,的部分)。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的。
(三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。根据城市规划，污染、扰民企业(主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害)需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置，搬迁资金不足等，而且大都是一些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。
(四)为促进我国住房制度的改革，鼓励个人买房，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税;居住未满3年，按规定计征土地增值税。
十、怎样计算土地增值税应纳税额,
应纳土地增值税税额等于增值额乘以适用税率
如果增值额超过扣除项目金额50,以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际征收中，为了方便计算，可按增
39f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50,的土地增值税税额等于增值税乘以30,。
(二)增值额超过扣除项目金额50,。未超过100,的土地增值税税额等于增值额乘以40,减去扣除项目金额乘以5%.
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200,的土地增值税税额等于增值额乘以50,减去扣除项目金额乘以15,。
(四)增值额超过扣除项目金额200,的土地增值税税额等于增值额乘以60,减去扣除项目金额乘以35,。
十一、房地产评估的计税事项是什么,
在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估:
(一)出售旧房及建筑物的;
(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(三)提供扣除项目金额不实的;
(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额予以扣除。采用评估办法，符合市场经济的原则，有利用维护税收法纪，加强征管。
十二、土地增值税的征收管理都有哪些规定,
(一)转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续:
1、纳税人在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7月内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
2、税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
3、纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
40e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(二)对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
(三)土地管理和房产管理等部门应当协助税务机关依法征收土地增值税，向税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料。积极支持税务部门搞好土地增值税的征收管理工作。
关于广西土地增值税计算问题请示的批复
国税函[1999]112号
广西壮族自治区地方税务局:
你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》(桂地税报,1999,17号)文收悉。
对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，„„可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下:
根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让 的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值
税问题的批复(国税函〔2000〕687号) 广西壮族自治区地方税务局:
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》 (桂地税报〔2000〕32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 ,的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
国家税务总局
二〇〇〇年九月五日
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财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的
通知
财税【2006】第141号 2006年10月20日
财税[2006]141号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局:
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下:
“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
请遵照执行。
财政部 国家税务总局
二??六年十月二十日
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财税[2006]21号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下:
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既
42e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。
财政部 国家税务总局
二??六年三月二日
43f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题
的通知
国税发〔2006〕187号 2007-01-16 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局:
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下:
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理:
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed44e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:
(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额?清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
国家税务总局
二??六年十二月二十八日
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国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的
批复
国税函【2007】第645号 2007年06月14日 四川省地方税务局:
你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》(川地税发〔2007〕7号)收悉，批复如下:
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书 变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
国家税务总局
二??七年六月十四日 抄送:各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
国税发【2007】第132号 2007年12月29日 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局(注册税务师管理中心)。
本准则自2008年1月1日起施行。
附件:1.涉税鉴证业务约定书(参考文本)
2.土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)(适用于无保留意见的鉴证报告)
3.土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)(适用于保留意见的鉴证报告)
4.土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)(适用于无法表明意见的鉴证报告)
5.土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)(适用于否定意见的鉴证报告)
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6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
国家税务总局
二??七年十二月二十九日
土地增值税清算鉴证业务准则
第一章 总则
第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括:业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件: 第五条
(一)接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。
(二)税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。
(三)税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。
(四)与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书(见附件1)。
第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括:企业会计资料及会计处理、财务状况及
财务报表
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、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。
第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据;并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。
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第九条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
第十条 税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。
第十一条 税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。
第二章 一般规定
第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料:
(一)土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。
(二)项目竣工决算报表和有关帐薄。
(三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
(四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
(五)项目工程建设合同及其价款结算单。
(六)商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
(七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
(八)转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
(九)转让房地产有关税金的合法有效凭证。
(十)与土地增值税清算有关的其他证明资料。
第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注:
(一)明确清算项目及其范围。
(二)正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
(三)正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
(四)正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
(五)正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
(六)明确清算项目的起止日期。
第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。
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第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。
第十六条 税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证:
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
(五)申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
(六)纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
第十七条 纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书:
(一)司法机关、税务机关或者其他国家机关。
(二)依法组成的清算组织。
(三)法律、行政法规规定的其他组织和个人。
第三章 清算项目收入的审核
第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括:
(一)评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
(二)获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
(三)了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
(四)查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
(五)正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
(六)必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
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第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十条 税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
第二十一条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
第二十二条 有本准则第十六条第(六)款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认:
(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理:
(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第二十六条 必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括:
(一)审核企业按照项目设立的"预售收入备查簿"的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
(二)确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
(三)审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
50e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(四)审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如"其他应付款"，不作销售收入申报纳税的情形。
(五)审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
(六)审核纳税人采用"还本"方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
(七)审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
(八)审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
(九)审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
(十)审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
第四章 扣除项目的审核
第二十七条 税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括:
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)房地产开发成本，包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用。
(四)与转让房地产有关的税金。
(五)国家规定的其他扣除项目。
第二十八条 扣除项目审核的基本程序和方法包括:
(一)评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
(二)获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
(三)审核相关合同、协议和项目预(概)算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
(四)审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
(五)实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
(六)必要时，利用专家审核扣除项目。
51f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额:
(一)扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
(二)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
(三)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
(四)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容:
(一)审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
(二)如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
(三)审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
(四)审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
(五)审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
(六)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容:
(一)审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
(二)审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对。
(三)审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容:
(一)审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
(二)审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
52e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容:
(一)出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据:
1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;
2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证;
3.审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
(二)自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容:
(一)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
(二)如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
(三)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
(四)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
(五)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
(六)审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
(七)获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
(八)审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
(九)各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容:
(一)审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
(二)如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
(三)审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
(四)审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
(五)审核是否将期间费用记入开发间接费用。
53f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
(六)审核有无预提的开发间接费用。
(七)审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
(八)在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容:
(一)审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
(二)利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核:
1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;
2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目;
3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定;
4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容:
(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
(二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如"三通一平"等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
(三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
(四)对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
54e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
第五章 应纳税额的审核
第四十条 税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括:
(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;
2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;
3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第六章 鉴证报告的出具
第四十一条 本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。
第四十二条 鉴证报告的基本内容应当包括:
(一)标题。鉴证报告的标题应当统一规范为"土地增值税清算税款鉴证报告".
(二)收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。
(三)引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。
(四)审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容:
1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性;
2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性;
3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
(五)鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。
55f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
(六)鉴证报告的要素还应当包括:
1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章;
2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章;
3.注明报告日期;
4.注明鉴证报告的使用人;
5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。
第四十三条 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种:
(一)无保留意见的鉴证报告(见附件2)。
(二)保留意见的鉴证报告(见附件3)。
(三)无法表明意见的鉴证报告(见附件4)。
(四)否定意见的鉴证报告(见附件5)。
上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》(见附件6)。
第四十四条 税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告:
(一)鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。
(二)注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。
(三)注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。
税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十五条 税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告:
(一)部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。
(二)经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。
56e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(三)部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。
税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十六条 税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十七条 税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。
税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
附件1:涉税鉴证业务约定书(参考文本)
甲方(委托方):
甲方税务登记号:
乙方(受托方):
乙方税务师事务所执业证编号:
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定:
一、委托事项
(一)项目名称:
(二)具体内容及要求:
57f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
(三)完成时间:
二、甲方的责任与义务
(一)甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括:(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。(2)符合会计准则及有关规定。(3)严格按照税收规定进行纳税调整。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
(二)甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额
%的比例支付违约金。
三、乙方的责任和义务
(一)乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
58e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(二)乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密:(1)取得甲方的授权;(2)根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据;(3)监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
四、约定事项的收费
(一)按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币(大写) 元整(, )。
(二)上述费用自本约定书生效之日起 日内预付业务费用总额的 %;其余费用按 方式支付。
(三)由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第(一)项所述业务费用总额。
(四)由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，
甲方不得要求退还预付的业务费用;如上述情况发生于乙方人员完成现 场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币 元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起 日内支付。
(五)由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用(包括交通、食宿费等)，由双方协商解决。
五、鉴证报告的出具和使用
(一)乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。
(二)乙方向甲方出具鉴证报告一式 份。
(三)甲方不得修改或删减乙方出具的鉴证报告;不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核鉴证工作如期完成，或需要提前出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
59f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
七、约定事项的终止
(一)本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
(二)在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下一种解决方式:
(一)提交 进行仲裁;
(二)向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
(一)本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
(二)本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方(委托人): 乙方:
(盖章) (盖章)
法人代表:(签名或盖章) 所长:(签名或盖章)
地址: 地址:
电话: 电话:
联系人: 联系人:
签约日期:
签约地点:
附件2:土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)
(适用于无保留意见的鉴证报告)
编号:
60e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
公司:
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 (项目)土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我 们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具 真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下:
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
(主要披露以下内容)
(一)简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
(二)简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
(三)简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
(项目)土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认: 经对贵公司
1.收入总额: 元;
2.扣除项目金额: 元;
3.增值额: 元;
4.增值率(增值额与扣除金额之比): %;
5.适用税率: %;
6.应缴土地增值税税额: 元;
7.已缴土地增值税税额: 元;
8.应补(退)缴土地增值税税额: 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
61f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
税务师事务所所长(签名或盖章):
中国注册税务师(签名或盖章):
地址:
税务师事务所(盖章)
年 月 日
附件:
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括:
(1)土地增值税清算税款鉴证主表;
(2)土地增值税清算税款鉴证(转让土地使用权)明细表;
(3)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表;
(4)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表;
(5)与收入相关的面积审核调整明细表;
(6)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表;
(7)扣除项目及成本结转审核汇总表;
(8)与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表;
(9)土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)。
附件3:土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)
(适用于保留意见的鉴证报告)
编号:
公司:
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 (项目)
土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的
会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我 们的责任是，按照国家法律法规及有关
62e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具 真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下:
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
(主要披露以下内容)
(一)简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
(二)简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
(三)简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司 (项目)土地增值税清算税款申报进行审核，除××保留意见的事项因税收政策规定不够明确或证据不够充分等原因，尚不能确认其应纳土地增值税的具体金额外，我们确认:
1.收入总额: 元;
2.扣除项目金额: 元;
3.增值额: 元;
4.增值率(增值额与扣除金额之比): %;
5.适用税率: %;
6.应缴土地增值税税额: 元;
7.已缴土地增值税税额: 元;
8.应补(退)缴土地增值税税额: 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长(签名或盖章):
中国注册税务师(签名或盖章):
63f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
地址:
税务师事务所(盖章)
年 月 日
附件:
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括:
(1)土地增值税清算税款鉴证主表;
(2)土地增值税清算税款鉴证(转让土地使用权)明细表;
(3)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表;
(4)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表;
(5)与收入相关的面积审核调整明细表;
(6)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表;
(7)扣除项目及成本结转审核汇总表;
(8)与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表;
(9)土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)。
附件4:土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)
(适用于无法表明意见的鉴证报告)
编号:
公司:
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 (项目)土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我 们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具 真实、合法的鉴证报告。
64e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下:
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
(主要披露以下内容)
(一)简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
(二)简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
(三)简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经对贵公司 (项目)土地增值税清算税款申报进行审核，因审核范围受到限制，我们认为，下列事项对确认土地增值税税额可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对 (项目)土地增值税清算税款申报发表意见。
(一)××事项的审核情况。
(详细说明该审核事项对确认土地增值税额可能产生的非常重大而广泛的影响，并阐述对该事项无法表明意见的理据。下同。)
(二)××事项的审核情况。
(三)××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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65f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括:
(1)土地增值税清算税款鉴证主表;
(2)土地增值税清算税款鉴证(转让土地使用权)明细表;
(3)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表;
(4)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表;
(5)与收入相关的面积审核调整明细表;
(6)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表;
(7)扣除项目及成本结转审核汇总表;
(8)与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表;
(9)土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)。
附件5:土地增值税清算税款鉴证报告(参考文本)
(适用于否定意见的鉴证报告)
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我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 (项目)土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我 们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具 真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下:
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
(主要披露以下内容)
(一)简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
(二)简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
66e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(三)简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经审核，我们发现贵公司土地增值税清算税款申报，存在违反相关法律、法规及税收规定的情形，经与贵公司磋商，在下列重大且原则的问题上未能达成一致意见。我们认为，贵公司
(项目)土地增值税清算税款申报不能真实、合法地反映企业该项目应纳土地增值税税额。
(一)××事项的审核情况。
(描述存在违反税收法律法规或有关规定的情形，并阐述经与委托人就该事项所有重大方面进行磋商不能达成一致、出具否定意见的理据。下同。)
(二)××事项的审核情况。
(三)××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括:
(1)土地增值税清算税款鉴证主表;
(2)土地增值税清算税款鉴证(转让土地使用权)明细表;
(3)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表;
67f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
(4)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表;
(5)与收入相关的面积审核调整明细表;
(6)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表;
(7)扣除项目及成本结转审核汇总表;
(8)与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表;
(9)土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款审核事项有关证明材料(复印件)。
附件6:企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
一、基本情况
(一)企业基本情况
1.成立日期:
2.税务登记证号:
(1) 国税登记证号:
(2) 地税登记证号:
3.地 址:
4.法人代表:
5.注册资本:
6.投资总额:
7.企业类型:
8.经营范围:
9.其他:
(二)项目基本情况
1.项目地址。
2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。
68e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模。
4.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明。
5.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。
二、主要会计政策和税收政策
1.公司执行 会计准则或《××会计制度》及有关规定。
2.公司会计核算方法:
3.主要内部控制制度:
4.土地增值税清算条件:
5.开发产品完工的标准:
6.成本费用的分配标准:
7.开发产品销售收入确认的标准:
8.开发产品视同销售确认收入的标准:
9.与土地增值税清算项目相关的税收政策:
10.其他政策:
三、土地增值税的审核情况
(一)土地增值税应税收入的审核
截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元;经审核，核定土地增值税应税收入为 元，比自报数调增/调减 元，其中:
1.销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元;经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。
2.销售其他项目(含非普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元;经审核，调增/调减收入 元，核定收入 元。
3.视同销售房地产收入:(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格;或(2)参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入 元;经审核，调增/调减收入 元，核定其他项目应税收入 元。
(二)土地增值税扣除项目的审核
69f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元;经审核，核定土地增值税扣除项目总额 元，比自报数调增/调减 元，其中:
1.取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。
2.房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的房地产开发成本为 元。其中:
(1)贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。
(2)贵公司自报前期工程费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的前期工程费为 元。
(3)贵公司自报建筑安装工程费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的建筑安装工程费为 元。
(4)贵公司自报基础设施费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的基础设施费为 元。
(5)贵公司自报公共配套设施费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的公共配套设施费为 元。
(6)贵公司自报开发间接费 元;经审核，由于××原因，应调增/调减 元，核定允许扣除的开发间接费为 元。
3.房地产开发费用。
(1)本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。
(2)本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。
4.与转让房地产有关的税金。
贵公司自报转让房地产有关税金为 元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为 元。其中:
(1) 贵公司自报转让房地产有关营业税税金为 元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。
(2) 贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。
70e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
(3) 贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元;经审核，应调增/调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。
5.税收规定的其他扣除项目。
贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。
(三)增值额及增值率的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元;经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。其中:
?普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %(计算公式)
?非普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %(计算公式)
(四)应缴土地增值税的审核
贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元;经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元;应补(退)税额为 元。其中:
1.普通住宅应缴土地增值税税额为 元;已缴税额为 元，应补(退)税额为 元。
2.非普通住宅应缴土地增值税税额为 元;已缴税额为 元，应补(退)税额为 元。
四、应当披露的其他事项
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理工作规程》的通知
国税发2009[91]号
各直辖市和计划单列市地方税务局:
为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二??九年五月十二日
土地增值税清算管理规程
71f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。
第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐， 对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed72e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第 十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳 税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。
(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同 统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直 辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳 税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
73f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否?以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;?对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;?对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、
预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料， 重点审核销售明细表、房商品房销售(
地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退 房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:
(一)取得土地使用权所支付的金额。
(二)房地产开发成本，包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用。
(四)与转让房地产有关的税金。
(五)国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:
(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed74e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th
(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:
(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
(二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:
(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注:
(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:
(一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
(二)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
(四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
(五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注:
75f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注:
(一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
(二)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
(三)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用?计入加计扣除以及?房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章 核定征收
第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed76e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
其他 第六章
第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第三十八条本规程自2009年6月1日起施行，各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
附件:1.土地增值税纳税申报表(从事房地产开发的纳税人适用)
2.各类附表
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
国税发[2010]53号 发文日期 2010-05-25
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局:
为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下:
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展;摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度;完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
77f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来;把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来;把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平
土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标;要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报;对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚;对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查;对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
各地要在6月底前将本地区的清算工作计划(包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表)和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
五、加强督导检查，建立问责机制
78e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed
各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函[2008]318号)的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。
附件:土地增值税清算计划统计表
关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号 成文日期:2010-05-19
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局:
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下:
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
79f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告
国家税务总局公告2010年第29号 成文日期:2010-12-24
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定，现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下:
一、房地产开发企业(以下简称企业)按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税:
(一)企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算:
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入?整个项目销售收入总额)
本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(二)项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
(三)企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
(四)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
expansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural directionthe lateral, intake manifold into the expansion tank should be considered order, low pressure or high pressure drop near the 0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to -. Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002y, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in table 1bilitsupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system sta le with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pipingossibbe centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pthe level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to generally should shall not exceed80e pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerof th
二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。
三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。
主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告，并对应退企业所得税款进行核实。
四、本公告自2010年1月1日起施行。特此公告。
81f the pipeline using the small pipe to achieve thermal expansion compensation and, if necessary, considerpansion tank inlet. Pipe deflection and expansion must be considered the absorption problem, consider the natural direction odered order, low pressure or high pressure drop near the ex0.004) to drain. Enter the pipe should be smooth flow to the lateral, intake manifold into the expansion tank should be consi-Process piping in the drain pipe must have a certain slope (about 0.002le 1. ility, prevention of pipeline vibration displacement in operation. Process piping support and hanger spacing are shown in tabupport and hanger set weight of the weight and its insulation shall meet reasonable piping displacement, increase system stabping sssible with the platform stairs, lifting devices, cover plates, electrical enclosures and other intervals at arm's length. Pie centralized. Avoid layout vulnerable to mechanical damage, damp, vulnerable to corrosion and vibration, ensure as far as pogenerally should bshall not exceed the level of stator core, or arc skateboards, protection of stator plate rollover may occur), reasonable to
浙公网安备 33021202002483