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长春房地产估价报告.doc

长春房地产估价报告

he桂兰
2017-09-19 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《长春房地产估价报告doc》,可适用于综合领域

         房地产估价报告项目名称:长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦单元室房地产市场价格评估委托人:金泽熙估价机构:新星宇房地产估价公司估价人员:林小帅估价作业日期:年月日年月日估价报告编号:新星宇评字【】第号目录TOCo""h u一、致委托人函  二、估价师声明  三、估价的假设和限制条件  、合法性前提。  、最高最佳使用假设。  、估价时点假设。  、公开市场假设。  、报告使用限制条件如下  四、估价结果报告  (一)委托人   (二)估价机构  (三)估价对象  HYPERLINKlToc(四)估价目的  ()估价时点  ()价值定义  ()估价依据  ()估价原则  ()估价方法  ()估价结果  (十一)估价人员  (十二)估价作业日期  (十三)估价报告应用的有效期  五、估价技术报告  附件  一、致委托人函金泽熙:  受贵公司委托本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则对位于长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦单元室的房地产市场价格进行评估。本报告的估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。  在本报告中已说明的假设与限制条件下要估价机构根据估价目的遵循估价原则采用科学合理的估价方法在认真分析现有资料基础上经过测算结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析确定价对象在市场上有足够的买方和卖方并且进入市场无障碍的条件下于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖拾叁万圆整。                   新星宇房地产估价公司                    法定代表人:                     年月日二、估价师声明我们郑重声明:⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。⑶我们与本次估价的估价对象没有利害关系也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GBT)进行分析形成意见和结论撰写本估价报告。⑸我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。⑹没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。⑺委托人以及相关部门在使用本估价报告时对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任本估价机构以及估价人员不承担相应责任。⑻本估价报告是本估价机构根据估价目的遵循估价原则采用科学合理的估价方法在认真分析现有资料的基础上经过测算结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。⑼本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》(GBT)相关规定。⑽未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响本报告未考虑抵押风险抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章新星宇房地产估价公司年月日三、估价的假设和限制条件  本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制:、合法性前提。  合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下:  ①估价对象为在建工程因委托人提供资料有限本次评估以估价对象合法开发为所设前提。  ②估价对象为在建工程尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据因设计变更等原因导致建筑面积变化时应对估价结果进行调整。、最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。、估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后估价报告有效期内估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时应对本估价结论进行必要的调整。、公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益并掌握必要的市场信息有较充裕的时间进行交易对交易对象具有必要的专业知识交易条件公开且不具有排他性。、报告使用限制条件如下:  ①本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的房地产转让下使用不得做其他用途。  ②本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。  ③估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年当市场变化较大时报告的有效期不超过半年。、其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的具体规定如下:  ①估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。  ②本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。四、估价结果报告(编号:评字【】第号)(一)委托人:  金泽熙住所为长春市朝阳区同志街号。(二)估价机构:  新星宇房地产估价公司法定代表人为林小明住所为长春市南关区长春大街号房地产价格评估资格等级为一级证书编号为“建房估证字[]号”。(三)估价对象:  估价对象为位于长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦单元室设计建成  估价对象总建筑面积为㎡ 其用途为住宅。  估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工。(四)估价目的:为估价对象转让提供公开市场价格参考。(五)估价时点:年月日。(六)价值定义:  根据《房地产估价规范》第关于“房地产转让价格评估应采用公开市场价值标准”的规定本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格。(七)估价依据: ()房地产价格评估委托协议书 ()《施工许可证》 ()《中华人民共和国城市房地产管理法》 ()国家及地方的有关法律、法规 ()《房地产估价规范》(GBT) ()估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料(八)估价原则:  本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则:合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则。  、合法原则。遵循合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。  、最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。  、替代原则。遵循替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。  、估价时点原则。遵循估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。(九)估价方法:  根据估价对象的特点本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。(十)估价结果:  本估价机构根据估价目的遵循估价原则采用科学合理的估价方法在认真分析现有资料的基础上经过测算结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上在市场上有足够的买方和卖方并且进入市场无障碍的条件下于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖拾叁万圆整。(十一)估价人员:林小明(十二)估价作业日期:  年月日年月日(十三)估价报告应用的有效期:  估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年当市场变化较大时报告的有效期应为半年。新星宇房地产估价公司年月日五、估价技术报告估价对象为位于长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦单元室估价对象总建筑面积为㎡、估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。  根据委托人要求的估价目的本报告评估新星宇房地产于年月日估价时点停止施工状态的公开市场价格。因此需要对估价时点条件下影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦单元室的建设标准和功能特点分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。估价对象基本状况  本次估价对象为长长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦单元室房地产房屋建筑面积为平方米商品房用途为住宅。新星宇和悦由长春澳金房地产开发有限公司开发位于高新区硅谷大街以东超越路以南顺达路以北产品类型为住宅、写字楼。项目占地万平方米建筑面积约为万平方米目前已开工临时接待处在新星宇和源的销售中心。      新星宇信   新星宇和悦项目拥享区域的绿色水域资源生态环境无与伦比项目被规划的万平绿岛公园环抱南侧有万平方米富裕河城市公园富强河以及永春河均相伴左右。且项目都为小户型产品为投资客及刚需族提供了一次良好的置业选择。  长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦单元室建成于、钢筋混凝土结构外墙面贴石材及瓷砖大厅石材地面及墙面石膏板造型吊顶其他楼层公共部分均为石材地面及墙面石膏板造型吊顶。估价对象位于层两室一厅一卫一厨格局朝向南。室内装修情况为:客厅地面铺石材墙面贴石材及木质壁板顶面刷乳胶漆局部石膏板造型顶卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板顶面刷乳胶漆局部石膏板造型顶厨房及卫生间地面及墙面为石材石膏板吊顶厨房整体厨柜阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。  根据现场勘察委估房地产结构施工质量良好装修保养情况较好未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为。估价对象权利状况  根据《商品房买卖合同》记载估价对象买受人为鹿文德商品房用途为公寓房屋建筑面积为平方米土地使用年限自年月日至年月日。  估价对象于估价时点存在法律纠纷本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在不存在法律纠纷评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。估价对象区位状况()高新区基本概况  估价对象位于长春市高新区高新区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等均对估价对象房地产的价格有明显的影响。  高新区是长春市人口较多、总面积较大的城区。面积平方公里常住人口万流动人口约万。按长春市城市总体规划到年长春城区面积将达到平方公里高新区占。  高新区涉外资源雄厚堪称"长春第一区"。区域内云集了各大商业圈聚集了设在长春%以上的外国商社和多家外国公司、绝大多数的外国企业长春市l/以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店。  目前高新区域经济总量位居长春市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展高新区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使高新区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪长春市高新区将形成科技与商务互动的发展新格局。()估价对象区位状况  位置:长春市高新区硅谷大街以东、地理位置较优越。  社区成熟度:小区周边有万科花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区社区成熟度较高。  自然环境和人文环境:估价对象小区内绿化较好小区附近有南湖公园自然环境及人文环境较好。  公共服务设施及教育配套设施:小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、吉大医院、东北师大附小、欧亚卖场、生活服务及教育设施较齐全。交通:路、路、路、路等多条公交车站交通便捷度较高。估价对象所处地区土地现状开发程度达到宗地外“七通”(即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气)基础设施状况完全可以满足居民生活需要。估价对象市场分析  年下半年以来受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响全市房地产开发投资增势强劲开发供给不断恢复竣工面积稳定增长随着市场销售价格的继续上涨销量出现下滑金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。  年月全市商品房销售面积为万平方米比上年同期增长倍比年同期增长。全市住宅销售面积为万平方米同比增长倍比年增长。  年月份住宅销量大幅下滑。月全市销售商品住宅万套已经超过上年全年住宅销售套数(万套)的。其中月份全市住宅销售面积为万平方米比月份下降比月份下降。当月住宅销售套数为万套比月份减少成交量达到今年月以来的最低值。  新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示月份我市新建住宅销售价格指数同比上涨涨幅比上月提高个百分点环比上涨涨幅比上月回落个百分点环比涨幅已连续两个月缩小。  二手住宅价格环比涨幅略有回落。月份我市二手住宅价格指数同比下降降幅比上月缩小个百分点环比上涨价格环比在连续个月上涨之后本月涨幅比上月回落个百分点。  各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度二环路以内商品住宅期房均价为元平方米三至四环路为元平方米分别比上半年上涨元平方米、元平方米。  受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度房地产开发企业项目本年到位资金亿元比上年同期增长增幅比月扩大个百分点。其中金融贷款增长最快为亿元同比增长倍。自筹资金和定金及预收款分别为亿元和亿元同比分别增长和。  长春市政府始终致力于加强城市建设与管理工作城市面貌发生了巨大的改观城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设使得长春市的投资环境不断改善与此同时投资领域也不断拓宽长春市始终是中国北方的投资热点城市之一。因此、正对以上分析、长春市高新区楼房的前景光明。、最高最佳使用分析  房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行经充分合理论证能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案根据最高最佳使用原则本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。、估价方法选用  根据委托人的估价目的和要求并根据估价对象为在建工程这一特点本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。、估价测算过程  市场比较法是以替代原理为理论基础即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤: Ⅰ广泛收集交易实例 Ⅱ从中选取可比实例 Ⅲ建立价格比较基础 Ⅳ进行交易情况修正 Ⅴ进行交易日期修正 Ⅵ时行区位状况修正 Ⅶ进行实物状况修正 Ⅷ综合评估决定估价额。(一)市场比较法测算估价对象的价值 、可比实例的选取  ()可比实例一项目简介:紫金豪庭楼盘位于长春市东起北亚泰大街西至丙十二路南至庆丰路北至丙十七路。项目共有住宅产品栋两栋公寓产品另外还有大的商业综合体。周边配套设施表地理位置图  ()可比实例二项目简介:大禹华邦西安大路万平米CLD中央生活区据守西安大路绿园主城区黄金枢纽由吉林省俊业置地有限公司开发建设二期城市公园全新启幕承载国际化都市人居的生活梦想专为都市精英量身定制以万平米的恢弘气势全景呈现了国际都会、新版主城的强大魅力。  国际都会生活五大体系通达各中心区的立体交通体系西安大路、春城大街城市干道瞬间直线连接人民广场、红旗街、火车站覆盖老人与儿童的园林休闲体系长春公园、天嘉公园、珍珠公园、森林公园、项目配套市政公园湖景环抱雅致清新优越完备的教育医疗保障体系十一高、八十七中、绿园小学、吉林大学、医院、绿园区医院等保驾护航完善的生活配套服务体系金融通讯网点遍布多个汽车配套服务店及加油站家乐福等超市、农贸市场配套宠物商店、干洗店、鲜花店等便利性商店随处可见多元餐饮娱乐商业体系分钟抵达重庆路商圈欧亚春城购物中心、华天酒店、金都大酒店等星级酒店游泳、健身、美体等多个主题会所璀璨生活应有尽有。  项目规划秉承国际化人本思想力图打造开放型的社区氛围通过对总体布局和建筑的技术处理加深人与城市、人与自然、人与人之间的亲密接触强调“离尘不离城”的国际化生活准则以ArtDeco欧陆风情建筑集群、度假式水景生态园林、全功能复合生活业态等豪华组合共同缔造国际都会生活范本。  园区围绕平米央心湖打造平米中央湖景绿地景观串联整个中央楼群两侧延伸带分布休闲广场、雕塑、喷泉风情花圃观景凉亭等景观元素平米国际私人会所为城市精英提供了理想的商务社交和休闲平台项目园区万平米国际休闲街、大型地下停车库等服务建筑超大体量的都市级别功能配套拥抱未来都会生活。  二期城市公园位于项目的西北部栋高层和小高层产品包括㎡中央经典、㎡中央峰景、㎡中央花府三个系列产品。其中㎡的中央峰景与㎡的中央花府系列首创了长春奢享级中央居住系统:欧式艺术门廊、精装入户大堂、私家电梯门厅(一梯两户设计电梯双向开门双面进出电梯门厅私家专属)更有双首层私家庭院设计独享静谧空间品质华宅的中央气度完美呈现。  大禹华邦时尚购物:欧亚春城店、家乐福超市、北京华联、娜奇美商场、百佳丽商城、春城综合市场、欧亚超市天嘉店餐饮娱乐:华天大酒店、开元名都大酒店、丽晶大酒店、碧丽湖大酒店金融服务:吉林银行、吉林农村信用社、建设银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄银行、农业银行白金教育:十一高、八十七中、八十九中、绿园小学、正阳小学医疗服务:医院、绿园区中医院、国建妇产医院大禹华邦园区内有万平米国际休闲商业街和平米国际私人会所。  交通状况:大禹华邦周边有条公交线路:路(医院净水厂)春城大街下车北行米下车到售楼处、路(西南公司人民广场西口)春城大街下车北行米下车到售楼处、路(人民广场大房身机场)春城大街下车北行米下车到售楼处、路(火烧李新民广场)春城大街下车北行米下车到售楼处、路(西安大路工农大路)春城大街下车北行米下车到售楼处、路(绿园果品批发市场)春城大街下车北行米下车到售楼处、路(合心镇春城大街)春城大街下车北行米下车到售楼处、路(安庆路阳华路)春城大街下车北行米下车到售楼处、路(黑咀子春城大街)在春城综合市场下车北行米到售楼处等多条公交线路及规划轻轨交通线路路、路可直达重庆路商圈、路贯穿西安广场红旗街商圈和南湖广场。可比实例因素条件 (表一)比较项目估价对象可比实例一可比实例二用途住宅住宅住宅交易单价待估交易日期年月年月年月交易情况正常正常正常区域因素居住区成熟程度成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便环境条件好好好自然及人文景观好好好基础设施达到"三通一平",齐全达到"三通一平",齐全达到"三通一平",齐全公共配套设置有超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全与商业中心的接近程度 近 近 近个别因素建筑结构钢混钢混钢混装修精装精装毛坯设备情况齐全齐全齐全、可比实例修正系数调整()统一可比实例的销售单价。()区位状况修正调整。  比较实例二处于估价对象同一区域比较实例一、二处于类似区域根据表比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析确定比较修正系数为:设估价对象的区域价格为则实例一为实例二为。()房地产状况因素修正实物状况修正。  根据表比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正确定比较修正系数为:设估价对象的价格为则实例一为实例二为。()可比实例交易状况修正。一次性付清。()可比实例的日期修正。  可比实例一、二、的交易日期接近且在该期间内写字楼类房地产价格基本平稳因此可看作。由于受经济发展及市场供需的影响预计到年月日类似房地产的价格将有的下降幅度。为简化分析本估价报告中假设在销售前提下全部销售收入在年月日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为。           可比实例系数调整表  (表二) 比较项目 估价对象可比实例一 可比实例二销售单价(元平方米)待估区位状况修正房地产状况因素修正实物状况修正 交易情况修正 交易日期修正区域因素居住区成熟程度交通便捷度环境条件自然及人文景观基础设施公共配套设置商业中心的接近程度个别因素建筑结构装修设备设施情况朝向比准价格  取均值求估价对象的比准价格单价:()=(元每平方米)  估价对象的比准价格为:*=平方米(二)成本法、土地取得成本  根据委托方提供的国有土地出让合同结合估价对象周边发生过的土地交易情况综合确定其地价为元平方米土地契税为即土地取得成本为:×()=元平方米、开发成本  ()建筑安装工程费用(以下简称“建安费用”) 按长春市现行建筑工程概(预)算标准及类似物业建安成本测算估价对象为剪力墙结构现状为毛坯取建安费用元平方米。  ()勘察设计和前期工程费 勘察设计和前期工程费主要包括临时水、电、路及场地平整费勘察、设计、可行性研究等费用取建安费用的。   勘察设计和前期工程费=×=元平方米  ()开发成本==元平方米、管理费用   主要是指开办费和开发过程中管理费用支出以土地取得费用和开发成本之和为计算基础按提取则: 管理费用=()×=元平方米  、投资利息   经过调查估价对象的正常开发周期为年而年一至三年的固定资产贷款利率为%考虑还有一些融资费用估价人员经过研究确定投资利息率为%。   根据惯例土地取得费用于开发初期一次性投入开发成本在开发期内均匀投入,管理费用随土地取得费用或开发成本的发生而发生故有:   投资利息 =×()×()^×()×()^=元平方米、销售税费 房地产销售税费重置价格的%故:   销售税费=房地产重置价格            、开发利润   以土地取得费用和开发成本作为计算基数。估价人员根据市场行情取直接成本利润率取得: 开发利润=()×=元平方米、房地产重置价格  房地产重置价格=土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润=房地产重置价格×%  解一元一次方程得:  房地产重置价格=()(%)=(元平方米)、估价对象的价值 因为估价对象是纯毛坯房所以折旧课忽略不计即: 估价对象价值=房地产重置价格=元平方米=×==万元七、估价结果确定  综合确定估价对象的市场价值:以上采用两个方法的估价结果相近,故采用简单算术平均法确定其市场价值则:  、估价对象平均市值单价=()             =元  、估价对象市场价值总额=()           =万元               根据以上计算结果确定估价对象在估价时点的平均市值单价为元㎡大写人民币陆仟肆佰柒拾壹元陆角玖分整公开市场价值总额为万元大写人民币壹佰万三仟贰拾整。附件 、估价对象的位置图二、估价对象的相关照片

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