燕郊市场6月份简报20110625

燕郊市场6月份简报 一、 市场资讯 （一） 宏观政策 1、2011年5月CPI同比上涨5.5% PPI上涨6.8% 5月份，居民消费价格(CPI)同比上涨5.5%，工业生产者出厂价格(PPI)同比上涨6.8%。工业增加值13.3%，比4月份回落0.1个百分点。前5月固定资产投资90255亿元，同比增长25.8%，比前4月加快0.4个百分点。前5月全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。5月社会消费品零售品总额14697亿元，同比增长16.9%，增速比4月回落0.2个百分点。 新景祥观点：按照国际指标CPI大于5%，已经产生了严重的通货膨胀，货币严重的供大于求，使得货币贬值严重。 2、住建部12日发布通知，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。 根据2010年12月24日央行上调利息率，住建部决定：从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。 当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。 开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。 新景祥观点：公积金贷款在银行贷款政策调整之后随之调整，是对国家抑制房地产投资的一种响应。 （二）金融政策 1、央行:自20日起上调人民币存准金率0.5个百分点 6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到21.5%，再冻结3800亿元资金。 新景祥观点：这是央行今年以来第六次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率上调存款准备金率，同时这也是央行自去年以来准备金率的第十二次上调，这一举动不仅起到了应对通胀压力的作用，也对楼市调控做出了一定的贡献，同时，存款准备金率的频繁上调也间接的表明了中央调控楼市的决心。 2、中国货币信贷增速“双降” 宏观政策进入观察期 中国人民银行13日发布的《2011年5月金融统计数据 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》显示，5月份我国新增人民币贷款5516亿元，5月末广义货币同比增长15.1%，与往期相比，货币信贷增速继续小幅下滑。 新景祥观点：当前信贷、货币增速放缓是国家货币信贷调控的结果，是实施稳健货币政策的体现，下一步宏观政策亦进入观察期，政策力度备受市场关注。在当前通胀压力居高不下的背景下，通过减少货币信贷投放，减轻物价上涨的货币因素，最终将有利于控制当前仍处高位的通胀压力。 二、项目数据情报 项目名称 在售房源 在售户型 (平米) 在售均价 元/平米 销售政策 在售 房源 成交 去化率 天洋城 11-1、29、31、71号楼 50-60一居 70-90二居 110-120 8800 无 4759 3520 74% 燕京航城 9-13号及30号楼 推出四期1000多套 70平一居 70-86二居 112-18三居 8500 团购全款93折，贷款97折,售楼处现场全款95折，贷款99折 1160 372 32% 星河185 二期开盘 主要户型是42-67平米的跃层小户型 42-67 跃层小户型 70万/套 无 800 123 15% 夏威夷南岸二期 11、19 号楼 40-90 一居至二居 9500-13000 无 366 216 59% 东贸国际 前期已经售罄，1、2号楼在 50平开间 62平一居，80—90两居 10500 全款98折 864 500 58% 潮白人家 1、2、3、5、6号楼 65-140 一到三居 9300 全款98折、贷款首付五成以上99折。 712 177 25% 美林君渡 1、2、8、9号楼 80-100两居 130-15三居 9000 三居减2万、两居减1万，在此优惠基础上一次性付款再可享99折 379 152 40% 北欧橄榄谷 1号楼 55-183 一至三居 少量复式 9189 一次性付款98折 448 32 7%                 三、项目动态 （一）天洋城 1、成交趋势： 天洋城项目为燕郊区域大盘，目前已经进入尾盘销售期，项目实景已经体现，大盘规划、项目品牌等使得项目成为区域明星项目。 成交量方面：相较于上月，29、75、31号楼房源供应量大量上升，天洋城六月份成交421套，大幅上涨，日均成交14套左右。 成交价格：由于进入尾盘销售期，项目快速出货清盘为目的，年后销售价格未进行调整，项目目前无任何优惠，价格仅高于燕京航城，属于燕郊低价楼盘，项目采取的是性价比策略，凭借其较高的性价比赢得市场。 2、成交详情 楼栋 开盘时间 总套数 已售 3.8 已售3.13 已售4.14 已售5.3 已售5.23 已售6.21 销售率 76号楼 2010/4/24 204 743 743 748 749 749 751 94% 74号楼 2010/4/24 338 73号楼 2010/4/24 260 28号楼 2010/6/28 260 633 634 627 627 627 637 94% 27号楼 2010/6/28 420 楼栋 开盘时间 总套数 已售 3.8 已售3.13 已售4.14 已售5.3 已售5.23 已售6.21 销售率 14号楼 2010/11/27 240 431 431 438 342 342 371 39% 17号楼 2010/11/27 240 15号楼 2010/11/27 240 16号楼 2010/11/27 240 11号楼 2010/12/28 429 374 396 549 660 697 951 71% 12号楼 2010/12/28 499 13号楼 2010/12/28 407 29号楼 2010/12/28 260 504 526 611 669 684 810 82% 75号楼 2010/12/28 204 31号楼 2010/12/28 518 合计 4759 2685 2730 2973 3047 3099 3520 74%                     项目目前一二期已经售罄，三期主要在售房源为11、12、13、29、75、31号楼六栋楼，目前该房源销售率为74%。 3、项目客群 项目客群本月无大的变化。自北京“京十五条”出台后，使得购房客户多为河北在北京工作客户以及北京工作的外地客户。购买目的多为自住或自住兼投资。项目本身采取分销策略，河北地级市设有多个分销店，外地吸纳客户成交比例相对较高。 4、营销动作 活动主题：天洋城二期南区35、40号楼提前交房 活动内容：6月18日上午，地点在天洋城项目东会所，天洋城二期南区35、40号楼迎来了提前交房，500多名业主拿到新居钥匙，实现安家天洋城。此次交房手续办理为期6天。 活动目的：交房现场，清晰的指示路线给予温馨提示，办理手续的工作人员热情周到，有条不紊。通过此次活动，提升并巩固了项目的打牌形象，增强了项目口碑的认可度，进而带来更多的客户源。 （二）燕京航城 1、成交信息： 项目4月6日开盘，推出四期房源，9-13号、30号6个楼栋，共计1160套。截止到6月24日，共计去化383套。项目成交均价8009元/㎡。项目整体可售套数787套，可售面积94097㎡。 楼栋 开盘时间 总套数 已售 6.24 销售率 9 2011/5/7 104 7 7% 10 2011/5/7 196 90 46% 11 2011/5/7 362 133 37% 12 2011/5/7 196 16 8% 13 2011/5/7 198 137 69% 30 2011/5/7 104 0 -- 总计 1160 383 33%           2、项目客群 项目客群本月无变化。项目客群与天洋城客群基本一致，以河北客群（50%），北京工作的外地客群为主，但购买目的中投资客的比例稍大，主要因为项目价格为燕郊区域最低，购房者看好项目的升值潜力。项目客群贷款占到60%，一次性客户占到40%。 3、营销动作 6月9日至6月30日推出团购优惠：全款93折，贷款97折（售楼处现场全款95折，贷款99折）。 项目均价8500元/平，团购折后7600起。 享受团购优惠的户型及面积为12号楼的D4/D4反（两室两厅一卫，约78平）、D5/D5反（三室两厅一卫，约117平）、D6/D6反（两室两厅一卫，约88平）三种。 （三）星河185 1、成交信息 星河185二期主要户型是42-67平米的跃层小户型，总房源748套，签约127套。每套价格平均70万左右。 2、成交详情 楼栋 开盘时间 总套数 已售 5.3 已售 5.23 已售 6.23 销售率 A1 2010/5/8 209 137 138 143 68% A2 2010/5/8 209 157 158 164 78% A3 2010/5/8 285 275 275 278 98% A4 2010/5/8 285 273 273 278 98% B1 2010/5/8 152 131 131 133 88% B2 2010/5/8 184 163 163 168 91% B3 2010/5/8 184 165 166 169 92% B4 2010/5/8 184 154 154 160 87% B5 2011/5/7 192 0 3 2% B6 2011/5/7 192 20 34 18% B7 2011/5/7 182 26 73 40% A7 2011/5/7 182 3 17 9% 总计 2440 1455 1507 1620 66%               项目A1、A2号楼剩余部分房源，其余楼栋均去化90%左右，整体去化66%。新开盘推出4个楼栋B5、B6、B7、A7，签约共计127套。 3、营销动作 项目端午节三天推出10套特价房，5.6米层高，48㎡灵动小户型、双层建筑面积96㎡，每套售价639999元，每套均价折合6666元/㎡。活动的十套特价房仅限节日期间有效，先到先得。 （四）夏威夷南岸二期 夏威夷南岸二期5月28日开盘 房源：项目 11、19 号楼在售，在售户型为一居至三居，主力户型为50平米左右一居，80-90平米两居。开盘售出100余套。 价格：价格在 9500-13000元/平方米，目前无优惠。 销售情况：截止到6月24日，网站显示签约242套。项目整体成交均价9858元/平方米，可售房源180套。 （五）北欧橄榄谷 北欧橄榄谷，5月28日开盘 房源：1号楼在售，在售户型为55-183平米一至三居，及少量复式。共推出448套房源。 价格：单价8000-14688元/平方米，每层层差价为30元/平方米，一次性付款98折，贷款无折扣。开盘认购170余套。 销售情况：截止至24日，已销售35套，成交均价为9233元/平方米。 客群：客户多来自北欧小镇老客户，以及其他关系客户。 四、总结 1．住建部锁定楼市调控方向，表示控制投资需求的政策不会变，将严控投资投机。同时在12日发布通知，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。随着CPI的不断上升，政府在利用房产政策的同时，不断加息，抵制通胀，抑制投资过热。 2.央行自20日起上调人民币存准金率0.5个百分点，达到21.5%，再冻结3800亿元资金，银行再次收缩银根，以应对不断上涨的CPI，但客观情况下对房地产贷款带来了一定的影响，这也是各大银行政策频频变动的根源之一。 3.在全国打压的情况下，燕郊区域政策有收紧迹象，各项目加快开发进度，抓紧推出房源，本月房源供应量增大，新增楼盘2个，本月项目成交量均有明显上升，房源供应充足项目日成交14套，新楼盘日成交达9套左右。 4．项目价格调整较为谨慎，大部分项目对外报价较年初未进行调整，仅个别项目出现微调。河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）也从2011年5月18日起施行。整体来说，燕郊市场都实行了一房一价，且明码标价，实际销售价格与房产信息网公示的价格差异较小。 5、客群以北京工作的河北客群或其他外地客群为主，主要以北京东部客群为主，项目购买主要为自住为主。 附件：燕郊一房一价执行情况专案调研 附件 燕郊一房一价执行情况专案调研 国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》和北京市发改委发布的《商品房销售明码标价实施细则》已于5月1日起正式施行。河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）也从2011年5月18日起施行。针对一房一价政策执行情况，对燕郊市场进行了调查。细则出台后，开盘的楼盘有夏威夷南岸Ⅱ以及北欧橄榄谷，都在5月28日开盘，这也是本次调研的重点对象。 1、销售现场公示 北欧橄榄谷、星河185、东贸国际在销售现场都放置了销控表，公示出在售房源的价格，供客户直观查询。夏威夷南岸Ⅱ、天洋城未明确公示，客户需通过销售人员进行查询，销售人员也是通过公司秘书台进行具体问询，未掌握所有房源的价格信息。 2、价格 手册 华为质量管理手册 下载焊接手册下载团建手册下载团建手册下载ld手册下载 据调研了解，燕郊市场楼盘均未提供价格手册，规定中所要求价格手册中应有的信息均从销售人员口中得知。 3、实际销售价格与网站公示价格一致性 从三河市房产信息网可了解到获得预售许可证楼盘的房源数量签约状态等信息，其中，可售房源的户型、面积以及单价信息也公开可供查询。针对销售现场实际价格与网站公示价格之间是否一致方面，对以下楼盘进行了暗调。 夏威夷南岸Ⅱ  市调了解到，南岸Ⅱ均价9500 元/平方米，最高单价为10300-10400元/平方米左右，开盘售出100余套。截止到5月31日下午3时，网站显示签约24套。市调了解到的价格与三河市房产信息网公示的价格是保持一致的。（具体参考数据为C19号楼1单元1701以及3单元1203的价格，分别为10538元/平方米、10338元/平方米。） 北欧橄榄谷  销售现场有销控表公示价格，单价8000-14688元/平方米，每层层差价为30元/平方米，实际销售价格按照公示价格进行，同时一次性付款98折，贷款无折扣，已销售170余套，客户多来自北欧小镇老客户，以及其他关系客户。网站暂无公示。 星河185 楼盘均价9000元/平方米。在售房源为74㎡、87㎡、88㎡的平层，其中74㎡平层最便宜的一套总价为67万。15、16层单价为8800元/平方米。LOFT复式有86、88、100三种户型，均为南北通透，一栋12户。7层以下单价8100-8200元/平方米。通过网站查询，74㎡户型最低单价为8980元/平方米（一楼）,总价为66.76万，基本相符。15、16层单价从9298元/平方米至10016元/平方米不等，与销售人员口径差异较大。LOFT户型，网站未公示单价。 天洋城 在售户型有北向56㎡一居，均价8900元/平方米，二居有南向78㎡、88㎡户型，其中，93㎡二居为南北通透户型，均价9500元/平方米，三居有109㎡、110㎡、119㎡三种户型，楼盘整体均价为8800元/平方米。楼层差价为30元/层，在售房源1000至2000套。从销售人员口中得知在售的14号楼1单元2403房单价为8879元/平方米，网站显示为8498元/平方米。 东贸国际  推出的1号楼售出一半以上，2号楼售完，400多套在售，起价9800元/平方米，均价10000元/平方米，最高12000元/平方米左右。一次性付款最多优惠2%。暗调了解1号楼1单元2215房单价为11479元/平方米，网站显示价格为11366元/平方米。 综上可知，夏威夷南岸Ⅱ销售价格与网站公示价格保持一致；星河185销售价格比网站公示价格低5%-12%；北欧橄榄谷无公示价格，销售价按照现场销控表执行；天洋城销售价格比网站公示价格高4%；东贸国际销售价格比网站公示价格高1%。 整体来说，燕郊市场都实行了一房一价，且明码标价，但是实际销售价格与房产信息网公示的价格还是存在着一定差异，具体操作方面并没有按照规定严格执行。 4、其他 三河市房产信息网的信息更新滞后情况比较显著。夏威夷南岸Ⅱ28日开盘售出100余套。截止到5月31日下午3时，网站显示签约24套。 北欧橄榄谷，根据三河市房产信息网显示，未取得预售许可证。网站数据仅有房源数量为440套，未标明户型价格等，但实际已获得预售许可证。 网站仅可售房源能查看详细信息，签约、备案等其他状态下的房源信息不见，不能了解实际成交价格。 北京新景祥 市场部