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浙江衢州05年香溢假日广场推广方案.doc

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上传者: 老偏秘书1-2 2018-02-03 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《浙江衢州05年香溢假日广场推广方案doc》,可适用于项目管理领域,主题内容包含浙江衢州年香溢假日广场推广方案香溢假日广场项目住宅部分浙江衢州年香溢假日广场推广方案概况衢州房地产市场浅析消费者分析竞争对手分析产品分析广告推广思路符等。

浙江衢州年香溢假日广场推广方案香溢假日广场项目住宅部分浙江衢州年香溢假日广场推广方案概况衢州房地产市场浅析消费者分析竞争对手分析产品分析广告推广思路营销推广策略:推广计划安排媒体宣传策略概况香溢假日广场地处衢州最繁华的下街、县学街交汇处紧邻斗潭公园、斗潭河及人民医院地理环境优越商业氛围浓郁由大型超市、主题商场及专业街区组合而成集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光等多项功能于一体满足衢州市民一站式多元化的购物需求。其中住宅部分A组团销售已经基本结束B组团销售即将展开香溢假日广场住宅部分B组团位于项目的中部北临住宅部分A组团南靠世纪联华超市东为单身公寓B组团由幢小高层幢多层住宅共套单位构成。衢州房地产市场浅析衢州房地产市场概况:衢州市房地产市场在经历了一段时间的低迷之后月底月初已经出现部分反弹的迹象进入月份以来衢州市各大楼盘的售楼部的来客数量已经有了明显的增加通过衢州市房管局了解的资料显示衢州市月备案的成交量已经达到了套。衢州房地产市场预测通过对衢州房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析衢州市房地产市场在经历了一段时间的低迷之后将步入一个稳步上升阶段由于国家针对房地产业出台的一系列政策以及大量楼盘进入市场衢州市房地产市场由卖方市场向以客户需求为导向的买方市场的过度已基本完成衢州市房地产项目正越来越重视小区内的规划、景观、绿化、销售服务以及后期的物管服务同时衢州市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化这就意味着香溢假日广场住宅部分B组团的入市不仅要面临微观的项目竞争也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手,比拼的就是项目自身的品质、销售人员的服务以及每一个细节的比较。消费者分析房产新政的出台对于投资型的消费者造成了很大的影响但是对于买房居住的消费者的影响并不是非常明显随着衢州市房地产市场由卖方市场向买方市场的转变衢州市消费者的买房观念也日趋理智衢州市消费者在买房时越来越重视开发商的实力小区的景观、绿化、销售服务等诸多方面因素。同时由于房地产市场的部分复醒以及衢州市整体房价在浙江还处于一个较低的水平所以投资型的消费者我们也不能忽视。目标客户群定位客户群主要来源:政府部门公务员效益较好的企事业单位次要来源:自由职业者或个体经商人员边缘客户:少量社会精英和商业精英和部分普通市民香溢假日广场住宅部分的目标购房者均为社会中层以上的支柱型力量有着较大的影响力与传播力。有较高的文化素质、丰富的人生经验、社会经验有着与类似的经历和相同的品味追求善于享受成功生活热爱这座有着他成长足迹、倾洒激情的城市对生活他充满信心和激情自信洋溢着生命的活力精力充沛锐意进取正处于事业的黄金时期(岁左右)。购房行为理性化不但要满足了居住型物业的需求更加注重生活的便捷性追求生活的“体验与享受”。这部分消费者对于户型、品质、景观的追求远远大于价格上的考虑。竞争对手分析总的来说衢州市目前在售的项目较多但真正能对香溢假日广场构成最直接威胁的主要有世通华庭及贝林南湖世家。第一:世通华庭及贝林南湖世家与本案均属于衢州老城区项目项目无论是价格还是设计的定位都属于衢州市较为高端的项目与本案的客户群有着较大的重叠性。第二:世通华庭二期及贝林南湖世家二期预计将于今年月份月份开盘销售与香溢假日广场的推出时间相近。世通华庭地理位置:世通华庭位于衢州市城北区域紫荆路以北新安路以南。目前销售状况:一期已经售完目前在售的是二期与三期。二期有、、、、号楼其中、、号楼为高层共十六层。、号楼为小高层住宅共十二层。楼盘名世通华庭区属老城区城北类型住宅、商铺占地面积(m)万开发商金豪房地产开发有限公司总建面积(m)万地址新安路号总户数电话><a><Bstyle='color:whitebackgroundcolor:#aa'>层高(m)><a>小区结构小高层、高层交付日期年月交通线路B销售量无付款方式一次性按揭按揭银行工商银行价格车位万折扣率一次性:按揭:车库万管理费(元m月)元配套设施超市网球场篮球场商铺面积分布(m)交房标准毛坯房型分布三室两厅两卫两室两厅一卫备注十大特色景观组团平方米景观绿地现代简约、色彩明亮、雅致的建筑风格的纯高层的绿色景观住宅区。世通华庭的优势:属于城市重点发展的城北区域邻江滨公园和衢江紫荆路横卧区路段方便尤显附近衢州二中重点中学华茂外国语学校近在咫尺之间。区内规划较好商、闹、动中心较近南依音乐广场临市中心开出终点站是若干个车辆起始站智能化小区有消防报警系统车辆出入。物业管理较为规范。世通华庭的劣势:住宅楼排列无序价格偏高二期有几幢碟式楼户型较差客户选择余地小。贝林南湖世家楼盘名贝林南湖世家区属老城区类型住宅、部分商铺占地面积(m)开发商浙江贝林房地产有限公司总建面积(m)地址劳动路(君子兰大酒店隔壁)总户数电话<Bstyle='color:whitebackgroundcolor:#aa'>层高(m)小区结构多层、小高层(未开盘)交付日期期年月日期年月日交通线路、、、、销售量房型分布两室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫平层加阁楼售价(元m)最高付款方式一次性、按揭最低(不含阁楼价按揭银行平均车位数地上未定特别户型售价(元m)复式阁楼价为、地下空中花园式车位价地上车位由物业公司管理车库单价元顶楼连天台式地下万元个折扣率(团购可和经理谈进一步优惠)管理费(元m月)多层小高层未定面积分布(m)周边配套南湖公园、东方商厦、邮局、银行、医院、现衢州火车站、客运汽车站交房标准毛坯备注项目由九天企划推广期分两标开盘均为多层期为小高层尚未开盘项目北面有南湖及南湖公园风景优美但南面里现有的火车线过近有噪音项目是衢州首家采用节能环保材料的低能耗小区项目外立面采用石质面砖建筑密度为绿地率容积率建筑限高米分析:“知己知彼,百战不殆”通过对于主要竞争对手的分析了解其优劣势并结合本项目及消费者需求挖掘项目差异性卖点为项目的成功操作提供科学的依据。产品分析(一)基本概况:香溢假日广场地处衢州最繁华的下街、县学街交汇处紧邻斗潭公园、斗潭河及人民医院地理环境优越商业氛围浓郁。即将推出的住宅部分B组团由幢小高层幢多层住宅共套单位构成。(二)卖点归纳:、地理位置优越香溢假日广场地处衢州最繁华的下街、县学街交汇处交通十分便捷。、紧邻斗潭公园及斗潭河环境优美、周边商业配套齐全世纪联华超市国际快餐连锁肯德基国内家电连锁巨头国美电器已入驻本案再加上小区内的特色步行街酒吧风情街等商业配套设施的逐步健全项目的商业中心优势越发明显。、周边生活配套齐全项目东临衢州最大的医院人民医院周边还有教工幼儿园、新华小学、衢州实验学校、新华书店等。、社区内人车分流香溢假日广场设有完全的地下车库真正做到了人车分流、动静相隔全地下车库不仅提供充足的车位更将地面百分百用于绿化及景观的营造。、项目小高层顶楼带露台、号及号楼一梯一户尽享尊贵(三)卖点的表现方式通过对项目卖点的罗列以及整合我们发现生活的“便捷性”无疑是本项目独一无二的强势卖点因此宜在产品定位、广告总精神、引导期及公开期的广告宣传、品牌引导及建立活动及广告、接待中心现场表现中予以直接的强势表现并不断重复以便加深客户的印象、建立品牌认知广告推广思路通过对项目卖点的罗列以及整合我们发现生活的便捷性无疑是本项目独一无二的强势卖点所以香溢假日广场住宅部分在推广中围绕“便捷性”为主题进行推广。主打广告语:通过对本产品以及客户的反馈情况综合分析后建议香溢假日广场住宅部分的推广主题定位为:动静之间享受便捷生活重点突出本项目的特色同时突出产品的稀缺性进行有针对性的引导吸引目标客户。辅助广告语人本理念精品建筑繁华不落幕的居家风景如意生活自在随我营销推广策略:)集团性客户销售通过对于小区一期成交客户的整理了解购房客户的比较集中的区域或单位销售人员带上项目资料主动上门寻求集团性客户同时利用一些团购的优惠政策(如同时购买套可享受折优惠、购买套可享受折优惠等)让这一类客户为我们项目做宣传这种全员营销的方式必然会为项目在后期的销售中积累无形的美誉资本。)传统式销售模式这种销售模式,就是我们所说的一般式销售,也就是在售楼处等待客户的上门咨询以期利用售楼处的良好环境和售楼人员的专业讲解促进销售。反向销售(客带客)销售时我们不急于正面介绍物业的情况而重在和他们沟通对项目的看法与体会首先我们会带客户参观我们的物业、对周边环境的体会待客户认可后我们再向他们推介绍我们的产品说明书从认可物业的经营模式、销售手段再达到认可我们的物业、购买物业。并告知客户如可以介绍新的客户成交则可以获得鼓励奖金XXX元人民币。利用他们再向社会宣扬香溢假日广场的概念给我们带来更多的客户。)充分利用老客户资源老客户资源对于房地产商是非常重要的资源。香溢假日广场的一期销售已经基本结束拥有了一批有效的老客户资源对于这类客户他们已经认同青田香溢开发公司他们之中可能会有再次购房意向的建议针对这批客户推出以“香溢假日广场倾情回报老业主”为主题的活动老业主购房可享受超值优惠(折)。推广计划安排衢州市今年月份左右将有大量新盘入市其中就包括香溢假日广场最直接的竞争对手世通华庭二期及贝林南湖世家二期等。所以国商公司建议香溢假日广场住宅部分于今年月低开盘避开楼盘大量入市期同时提前抢占市场。营销推广原则:、充分利用差异化营销进行营销突破、利用商业部分推广的高潮为住宅造势营销推广计划:依据香溢假日广场住宅部分的市场推广时机我们制订了详细的销售进度计划共分为以下三个销售阶段形成重点突破有张有弛互动互促的良性销售局面。注:此计划并不是一成不变的将根据市场的实际情况进行适当的调整以期达到最好的开盘效果。筹备期日前预热积累期开盘强销期(周六)开盘第一阶段:筹备期时间:月日前具体工作:策划方案的确立家配图、总平图、单体效果图、鸟瞰图、景观规划图到位宣传资料的设计完成广告创作完毕住宅价格的确定销售培训完毕第二阶段:积累期时间:目的:、传达楼盘入市、建立初步市场形象、扩大宣传面开发潜在客户具体工作:项目宣传展开了解客户反馈情况及时调整方案来电统计及来客接待电话回访开盘计划的确定第三阶段:开盘期时间:(周六)开盘目的:、扩大传播面形成热销、促进预订客户成交具体工作:根据实际情况及时调整方案开盘现场氛围营造实施销售控制媒体宣传策略香溢假日广场住宅部分B组团的宣传将不安排大规模的广告宣传轰炸媒体运用上主要包括衢州晚报、邮政DM直投、楼盘外墙的巨幅广告。()平面媒体报纸广告:以衢州晚报为主邮政DM单页:邮政DM单页由于成本的优势将作为我们的主要宣传媒体之一。()户外广告户外媒体将作为项目宣传的最重要的媒体发布范围包括:建筑外墙巨幅。广告排期:类型日期星期报纸媒体规格推广主题费用(元)报纸广告(周三衢州晚报彩色半版繁华不落幕的居家风景(周三软文软文如意生活自在随我(周四衢州晚报彩色半版后天开盘共计篇其中软文篇硬广篇,费用总计:元户外广告类型地点数量说明广告公司价格楼盘墙体巨幅号楼及号楼条每幅约平方米元费用总计:约元DM投放DM单页的投放将贯穿项目操作的始终邮政DM直投:由预热期直开盘这一阶段进行邮政DM的直投直投频率:每周投放,共计次直投时间:月、日月、日月、日月、日直投数量:每天约万份总量万份直投报纸:衢州日报、衢州晚报、钱江晚报等价格:约万元(以每份元计算)费用香溢假日广场住宅部分媒体宣传总费用为:约万(不包括宣传折页制作费用)项目的销售速率与广告费用息息相关如希望香溢假日广场住宅部分B组团可以迅速的抢占市场在短期内让客户认可从而达到一个很高的销售额则广告费用就必须得到相应的增加。第PAGE页共NUMPAGES页

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