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转 房子11 贷款 秦兵律师为您讲解二手房买卖操作指南系列讲座专题八:如何办理贷款 作者:秦兵法律服务2009-8-14 房款的支付有一次性付清和贷款支付两种方式。对大多数购房人来说，贷款都是必经之路一、贷款的种类住房贷款主要有:三种方式:个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房贷款足由商业银行提供的商业性贷款，也就是银行按揭贷款只要购房者在贷款银行存款余额占购买房屋所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房的首期付款，月有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的保证人，就可以 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 银行的按揭贷款。个人住房委托贷款又称公积金贷款，是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款因住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率低于商业性贷款，对于已参加缴纳住房公积金的居民，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。个人住房组合贷款是前面两种贷款形式的组合公积金管理中心可发放的贷款，般都有最高限额(如北京市的最高限额为30万元，各地略有不同)，如果房款超过这个限额，不足部分要向银行申请商业性贷款。二、二手房商业贷款七步骤如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要分"七步走"。第一步:找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，符合政府 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的进人房地产市场流通的条件。第二步:选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。第三步:借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料:1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;2.经济收人证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越;3.买卖双方签订的购房 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 书;4，同意以所购房屋作抵押的证明;5，有不低于购房价款30%的自有资金;6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。售房人需提供如下资料:1.售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;2.房屋共有权人同意出售的书面文件;3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;4.如房屋己出租，需提供承租户同 意出贵妙证明文件;5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。第四步:去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律帅把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的贷料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对子易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。购房者需交纳所购房屋价值4%的律师费。第五步:借款人与贷款银行签订借款合同。第六步:办理抵押、保险等有关担保手续。第七步:借款合同生效，资金划人借款人指定账户。三、公积金贷款申请公积金贷款流程(l)签订《北京市商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)后，交开发商办理预售登记手续。(2)带《认购书》、首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明，去管理中心领取借款申请表。(3)填妥申请表，回单位盖章后，到管理中心交表，进行初审，初审合格的，管理中心开具《抵押物审核评 凭《抵押物审核评估通知单》，带《认购书》、身份证及身份估通知单》。(4) 证复印件去评估机构接受评估。(5)收到评估机构通知或按其约定的时间，取评估报告(一般约需一周时间)。(6)接到开发商通知，到开发商处取己办完预售登记备案的《买卖合同》。(7)持《买卖合同》、评估报告和上述身份证明材料到管理中心做进一步审核，合格的，管理中心开具贷款承诺书和贷款调查通知书。(8)持贷款调查通知书到管理中心委托的银行领取贷款的各类申请表。(9)填写银行表格，其中《收押合同》需回开发商处盖章。(10)带填妥的银行表格、《收押合同》、《买卖合同》、《买卖合同》复印件(三份)及上述身份证明，交银行审验。(11)银行审验无误后，到保险公司办保险，将保险单交至银行。(12)接到银行通知，带齐全套资料，到银行办理划款、放贷手续。考虑到便于贷款人操作，律师对有关流程归纳得比较细，实际操作起来，只要统筹安排，并没有12个步骤这么多四、公积金贷款注意事项(l)户口本、身份证、首付款发票等所有与购房有关的资料最好随时携带，如方便，准备数份复印件。(2)办保险和最后办放贷手续一定要本人办理，其余的手续可委托他人代办，但必须携带申请人的身份证，准备好评估费和保险费。(3)询问管理中心、银行等机构的联系电话，有不明白的事情可以随时咨询。(4)在各种表格上留联系电话时，最好留一个在白天随时可以找到申请人的号码。(5)填写各种表格时，事先问清各种表格的填写方法，如遇到不会填的，可以空着，交表时问清楚再补填，如果填错了，需要重新填表更麻烦。(6)保险费包括房屋险、失业险和寿险。贷款在5年期以上的，首次最少按5年期限购买保险。其中寿险待拿到产权证，把产权证抵押给银行后，可以退保。管理中心设有分中心的(如北京外企服务总公 司等)，可到分中心办理部分手续，流程能够简化一些。如果还是觉得比较麻烦，可以委托一些专业中介机构代办，目前北京有不少房产中介机构代理此项业务。需要提醒的是:选择代理机构时，要慎重一些，最好选择有资质、信誉好的中介机构，因为您的一些证件原件和费用都要交给委托的中介机构，一旦出现闪失，钱损失了不说，证件原件补办起来就麻烦多了。公积金贷款属于银行的委托业务，是由各地公积金管理中心委托当地银行发放的，因此其审核发放程序与商业贷款有所差别。公积金贷款办理曾存在手续繁复、不易办理的问题，后来各地进行了办理程序的改进。以北京市为例，北京市的公积金管理中心与一些大型、正规的中介公司签订了合作协议，购房者将公积金贷款事宜交由这些中介公司办理，大大简化了手续。对于还未拿到房产证的房产，只要房主出示房屋买卖契约就可以办理。并且在公积金贷款时还可以不用先办理房产抵押登记，而是直接通过担保中心提供全程担保责任，先获得贷款。具体做法是:住房贷款担保中心作为购房人代理，向公积金管理中心申请担保委托(公积金)贷款，提供连带责任保证担保。同时，购房人将所购房屋作为抵押物向市住房贷款担保中心提供抵押反担保，并全权委托中介公司办理抵押物登记手续。这样原本要等到抵押登记完成后才能发放的贷款，在申请人资质审查通过后即可发放。只要符合各地的公积金交存、申请贷款程序，购买二手房就可以申请公积金贷款。购房者不妨在买房前先咨询各地的公积金管理中心、熟悉业务的中介公司或房地产专业律师。五、贷款购买二手房时需注意的问题本节主要讲了一些贷款购买二手房的基本知识，有以下问题需要注意:1.每月还款额度要量力而行在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济状况、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入支出有所客观预测，避免出现无法足额还款的困境。2.要选择好贷款银行对借款人来说，如果购买的是二手房，就可以自行选择贷款银行。各贷款银行提供的服务品种不一样，收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 不一样，对借款人的要求也不尽相同，贷款额度和最长的贷款期限也可能不同，借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。3.要选择适合自己的还贷方式目前主要有两种个人住房贷款还款方式:一种是月均等额(等额本息)还款方式，另一种是等额本金还款方式。前者每个月的月供相等，所还利率递减，本金递增;后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利率递减。等额还款方式的优点在于:借款人可以准确掌握每月的还款额，有 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 地安排家庭的开支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的人。总体算来等额本 金一般比等额本息还给银行的利息要少一些。新的还房贷形式:"双周供"。这是2006年3月深圳发展银行在南京推出的新业务，指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。由于还款方式的改变、还款频率的提高，借款人的还款总额却获得了有效的减少，还款周期得以明显的缩短，客户在还款期内能省下不少的利息。如果客户在银行贷了一笔50万元的款，按照30年的贷款期限、基准利率6.12%来算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元;如果选择"双周供"，每两周还款额为1518元，相当于原月供的一半。而由于供款次数频密，本金减少速度加快，最后算下来借款者可以节省1 15,186元的利息支出，节省的利息比高达19.42%同时，由于供款次数频密，本金减少速度加快，加上每年大约还款26次(折合月供为13个月)，借款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款，相比普通还款缩短了5.3年。如今，二手房贷款利率也有固定利率和浮动利率两种形式。此前，房贷均采取浮动利率制，中、长期贷款利率根据央行的基准利率变化及时调整。固定利率房贷是一种一定期间内贷款利率保持不变的人民币个人住房贷款，与当前内地市场通行的浮动利率房贷有着重大的区别，其目的是规避利率上调风险和通胀风险，但若此两种风险并不出现，则当承担固定利率比现行利率高的风险。不同的利率种类导致最终还贷的款额也会有所差别。对此，借款人要根据自己的实际情况进行选择。4.向银行提供的资料要真实申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收人证明。对于个人来说，应提供真实的个人职业和近期经济状况证明二因为如果借款人收人未达到一定水平，又没有足够的能力还贷却夸大收入水平，经银行调查证实借款人提供了虚假证明，就会使银行对其信任度大大降低，从而影响贷款的申请。这种情况在实践中确有发生。有些人没有工作单位，为了得到银行贷款，往往找各单位给自己出具收人证明，甚至私刻公章一旦事情败露，不仅得不到贷款，在银行留下不良记录，还可能承担刑事责任。5.提供本人住址要准确、及时借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，还可在年初接到银行寄出的调整利率通知。6.每月还款要及时，避免罚息对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的账户上是否有足够的资金，防止由于疏忽造成的违约而被银行罚息，同时，在银行留下不良的信用记录。7.申请贷款前不要动用公积金如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么借款人公积金账户上的公积金余额即为零，这样公积金贷款的额度也就为零，将申请不到公积金贷款。8.在借款最初一年 内不要提前还款按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额二不能足额还贷时可向银行提出延长贷款期借款人在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，可以向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷本金、利息，银 贷款清偿后不要忘记撤行就会受理延长借款期限的申请，减少每月还款额。9. 销抵押借款人还清了全部贷款的本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。10.妥善保管借款合同和借据申请贷款签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，应当妥善保管。六、关于保险城镇居民住房已开始向商品化迈进，投保住房保险显得越来越重要。但是现在买房贷款时投人的保险属于银行方面单方要求的强制性保险，买方往往作为投保人，而第一受益人却是银行，要求取消强制性保险的呼声日高，因此，各地银行有逐渐放宽的趋势。是否买保险正成为买房人的自由选择。 作者版权所有，如需转载请与作者联系