（最新）小型项目整体策划方案：钟祥XX花园方案

（最新）小型项目整体策划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ：钟祥XX花园方案 武汉上业顾问 武汉上业顾问房地产经纪公司提报 2010-12-18 - 1 - 武汉上业顾问 本策划案目录 钟祥市城市简介及规划 钟祥房地产市场发展概况 钟祥市楼盘列举 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 swot) 项目优劣势分析( 项目客群定位和消费心理分析 项目定位(含价格定位和价格策略) 项目营销思路 - 2 - 武汉上业顾问 一、钟祥市城市简介及规划 1、钟祥市城市简介 钟祥市——位于湖北省中部，汉江中下 游，版土面积4488平方公里，居湖北第三 位，人口102万人，现辖17个(乡镇)街 办、3个国营农牧场、2个省级经济技术开 发区。钟祥市是中国历史文化名城，中国 优秀旅游城市，中国长寿之乡，世界文化 遗产地，国家社会发展综合实验区，全国 科技、教育、文化先进县市，省级文明城 市、卫生城市、园林城市，是全国特色产 业集群品牌50强基地之一，是江汉平原一 颗璀璨的明珠。 2、钟祥城市发展方向 ——城市发展方向 城市的规划结构为“一心三片，两区两带，二 环八射”，城市的发展方向为近期宜向东部发 展，适当向南向北，远期向南部拓展，形成 新中心，稳步向外发展。 我项目位于东部，是旧城改造重点区域。 - 3 - 武汉上业顾问 3、项目所在区域状况 项 目 位于城市东部， 属于近郊结合区 域，大量私房间 杂其中，周边环 境亟待改善，区 域内属于钟祥城 市东扩重点区 域。 二、钟祥房地产市场发展概况 1、钟祥市房地产特征分析 1)房地产稳步发展，市场逐步成熟 纵观钟祥房地产市场，起步时间较晚，至2005年区域才萌生房地产的萌芽。但由于受到良好的市场环境影响及政府招商引资等政策扶持，钟祥市也吸引了许多资金投入市场。经过几年的发展，钟祥房地产市场也逐步走向成熟，市场越来越 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 、消费者购买意识逐步增强，钟祥房地产市场以形成较稳定的发展态势。 - 4 - 武汉上业顾问 2)建筑形态单一、住宅设计单调 受市场接受度及开发理念制约，加之消费环境相对落后。钟祥市房地产建筑风格单一，绝大多数以现代式简约建筑风格(少量简欧风格，如盛世滨江)占据市场。正在销售的房地产项目多为高层项目建筑形态，可见高层为当地人群慢慢接受中。 3)建筑结构落后，空间自由发展有限 钟祥08年时期在售各楼盘中基本都沿用原始的砖混结构。住宅空间单一，户型结构不能体现人性化。另一方面，由于建筑结构原始，居住安全性能降低，其抗震性能远不如框架结构。在建筑户型的设计与创新上没有太多的亮点，这与开发商降低成本，提高利润有直接关系。目前，这一情况在逐步改善中。 4)户型设计建设水平不断提高 钟祥市早期开发的房地产项目基本无外观设计，对于楼体外墙处理的非常简单，户型设计不够理性。而近两年推出的房地产项目在设计理念上有进一步提升，如御隆天下的住宅出现了飘窗及错层设计。在部分项目的户型设计上更注重房屋的格局，如干湿分离、动静分离及客厅餐厅的划分等，其设计更理性化，功能分布相对更明显、齐全。 5)楼盘推广手法多样化 虽然钟祥市属于县级市,但近几年房地产业发展较快，加上众多市外 - 5 - 武汉上业顾问 企业进驻钟祥房地产市场，带来了许多先进的开发理念。他们在楼盘的推广手法上也比较全面如:户外、车身、报纸、现场包装、罗马旗等，各楼盘比较重视营销推广。 6)开发量逐步上升 至2007年以来钟祥房地产市场发展迅速，众多房地产项目陆续问世。至2006年钟祥开盘房地产项目不足5个，而2007年一年时间便有近十个房地产项目开盘销售，开发体量从5万方至十几万方不等。说明在2007年房地产市场利好一面的带动下使得钟祥房地产市场也活跃起来，吸引众多开发企业前来投资建房，至2010年钟祥市推出了众多较大体量的项目，如:郢都广场、御隆天下、21世纪花园、中福御园等。 7)钟祥市房价整体均价过高，受供应量影响，短期内市场空间较大 钟祥市经过2009年和2010年两年房价的大幅上扬，市区城市均价已接近3000元/平米，并出现最高单价3980元/平米的高价房，城镇化进程加速了进城人口的购买速度，加上市区供应量偏弱的影响，造成了市区整体均价过高，在供应量未大量攀升之前，短期内市场仍有较大空间。 8)钟祥房地产消费群体分析 钟祥市消费人群特征比较复杂，涉及年龄层次广，职业范围全面。年龄层次从25-45岁，其主要消费群为机关，事业单位的工作者和个体经营户或私营户;次要消费群为周边乡镇手中持有大量货币想在市区内购房改善居住环境人员，最后是县内普通工作者和在外打工者，城 - 6 - 武汉上业顾问 市周边乡镇的钟祥市工作人员。 三、钟祥市楼盘列举分析 1、楼盘列举 销售均价 项目名称 项目地址 建筑形态 户型面积 开盘时间 销售情况 ,元\?, 郢都广场 莫愁大道 高层 3500 90-160 2010年5月 60% 金汉大道 御隆天下 多层、高层 高层2900 90-170 2009年5月 60% 特1号 中福御园 金汉大道 多层、高层 多层2500 140-153 2009年 50% 文峰路(四 中央华府 多层 2550 90-145 2008年 售罄 技校对面) 2、楼盘分布分析 钟祥市房地产项目大部分集中在城市西南片(老城区及工业区)，新区项目较少。近两年钟祥房地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增大，由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十万平方米的大社区，但整体供应量仍然偏弱。 3、价格分析 近两年以来，城市房价上涨幅度较大，从城市比较效益来看，同比省内其他县市，整体均价基本高达500元/平米，值得警惕。 4、面积分布 周边项目主要为100平米以上的中大户型，而本项目户型面积主要为100平米以内的中小户型，与周边项目存在一定差异性。 四、项目优劣势分析(swot) - 7 - 武汉上业顾问 主要优势 主要劣势 •区位优势:城郊结合部，可吸纳新 •认知度不高:市区居民对于本区域老城区客群和边缘人群 认知度不高。 •周边配套优势:不仅临人民医院，•环境较差:周边大量城中村房屋存周边属老城区，配套齐全 在，环境亟待改善。 •体量优势:项目不到150套，操作•自身配套不足:单体楼宇，自身缺灵活。 乏配套、绿化及活动空间 •户型短板:项目 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 层为2梯9户， 一半以上朝向较差，内部布局欠妥。 项目机会 项目威胁 •浪费了前期蓄水时间:目前房屋已•规划优势:钟祥城市发展优先东 接近封顶，但客户积累还未开始。 区，预计2015年前片区改造将基本 •入市时机:接近年关，如果年前开完成，目前子婿台路整体已规划拓 盘入市时机必须重新把握 宽，2011年将动工建设。 •促销威胁:周边项目在年底前将会•项目户型面积处于区域空白，机会形成进行一些促销活动。 较大 劣势转化和威胁化解建议:项目自身的不足必须尽快通过包装来化 解，配套和环境劣势通过区域规划转化，户型需要通过定位设置(如 设置婚房、老人房等概念来化解;而对于项目威胁上，必须立刻准 备蓄水，把握好年关这时机，迎接返乡人群，通过合理的价格定位 面对项目周边竞争，合理控制推售节奏，保证项目均衡销售) - 8 - 武汉上业顾问 五、项目客群定位和消费心理分析 通过对钟祥市房地产消费人群特征分析和周边楼盘购买人群的初步调查，结合本项目自身特点，我们认为本项目主要有以下购买人群: 1、周边原住民。项目处于城郊结合部，周边处于民房和公房交织状态中，随着城市范围的逐步扩大，旧城亟待升级，周边居民存在改善住房的愿望。 2、工作人口。主要是因工作地点变更或就近工作等原因，在项目周边存在一定工作人口，如项目对面的人民医院。 19095320400(钟祥市人民医院始建于年，占地万平方米，编制床位张，开放病床张，固定资产5000万元，是一所颇具规模、学科齐全、技术力量雄厚，集医疗、教 483人，其中学、科研于一体的现代化综合性二级甲等医院，医院现有专业技术人员 57人，中级207人，兼职教授、副教授28人) 高级 3、养老人群。本项目周边配套齐全，人民医院近在咫尺，部分老年人为便利就医，存在购房养老的可能。 4、边缘人口。项目处于城郊结合部，边缘人口对这样的项目有高度的敏感性，因此边缘人口(包括进城人口)有楼台先得月之势。 - 9 - 武汉上业顾问 5、消费心理阐述 对于本项目客户群体来说，购买力不是很强，需要通过贷款来实现首次置业或改善需求，因此对房屋的价格敏感度较高(策略对应为:中 +高优惠策略，并对部分户型赠送空调等优惠来实现销售);高价格 其次是项目户型的功能布局(本项目部分户型布局较差，对应策略为 )。最后是项目——在底层做出一间毛坯样板房供参观，其他不开放的便利性(区域的整体规划可以改变这一心态。) 六、项目定位 1、项目市场定位描述 1)档次:我们不谈档次，因为我们自有性格 2)规模:我们不谈规模，因为精致才是我们的特点 3)产品:我们不谈产品，因为我们不可多得 项目关键词概括为: 人民医院旁(便利和唯一) 仅141席 精致房 稀缺 人民医院旁，就医便利，也是目前区域中唯一楼盘; 为什么用“精致”,它是我们在产品上的描述方式，我们是武汉来的建设团队，有质量保障，我们是精工产品;我们总体户型面积偏小，也是精致的一种表现。 为什么说“稀缺”,在区域市场中我们不仅只有141套，而且户型 - 10 - 武汉上业顾问 多为100平米以内的户型，该类户型处于市场空白区域，所以稀缺。 因此项目市场定位描述如下: 人民医院旁不可多得的精致高层公寓～ 项目主题语: 独傲子胥台，141席精致高层公寓限量发售～ 备 选:子胥台花园，为健康筑家～ 2、价格定位和价格策略 1)本项目价格定位。 市场因素比较法 可比子项 子项分数 中福御园 御隆天下 郢都广场 本项目 地 段 10 9 9 10 9 规 模 10 9 9 9 7 配 套 10 8 8 9 8 环 境 10 9 9 9 8 外 立 面 10 8.5 9 9 9 户 型 10 9 9 9 8 建筑 工艺 钢结构制作工艺流程车尿素生产工艺流程自动玻璃钢生产工艺2工艺纪律检查制度q345焊接工艺规程 10 9 9 9 9 品牌影响力 10 8.5 9 9 8 销售专业 10 8 8 9 9.5 物业管理 10 9 9 9 8.5 合 计 100 87 88 91 84 项目均价 多层2500 高层2900 高层3500 X 参考比例 40% 40% 20% 说明:中福御园多层换算层高层售价定位2850元/平(同御隆天下) - 11 - 武汉上业顾问 加权平均可以得出:X=2854(元/平) 考虑时间因素，本项目在销售率达到60%以后，可达成阶段性销售均价为:2854*1.04=2968元/平。 2)价格策略 总体策略:低开高走，小步快跑 年底蓄客时间短 ，建议开盘均价保持在2850元/平，赢得市场热销，保持销售气氛，并迅速回笼资金 ; 年后首次提价:100元/平; 4月底5月初提价:100元/平 尾盘促销阶段:优惠幅度50-100元/平。 我司将利用销控控制总体均价达到目标值，争取超过目标值。 七、项目营销思路 总体思路: 集中优势打击重点，利用重点带动全盘 项目营销理念描述:从项目所处地理位置周边情况及前期市场反映情况来看，人民医院职工购买应是我们首要锁定的客群，第一步应集中力量把这部分尽可能完全消化，第二步利用第一步分已经成交的客群通过个性化推广策略进行病毒式营销带动全盘。 项目策略运用 - 12 - 武汉上业顾问 1、高调入市法: 项目已经11层，售楼部也建好许久，沉寂了以后我们应该要爆发，项目正式销售前，建议举行“售楼部开张”活动。活动主要内容包括:舞狮表演，领导剪彩，锣鼓喧天，鞭炮助阵等活动，当场可以对来访客户发放小礼品，增加现场气氛。 2、行销推广法:项目体量不大，建议设计好单张后，在区域内进行单张派发，通过行销方式降低广告成本。 3、气氛购买法:根据客户A、B类蓄客情况确定开盘时间，开盘当天可采用排队购买方法促进成交。 4、项目推广方式建议 推广媒体 推广频次 推广主题 推广要求 仅141席精致公寓，楼梯挂幅 整体时间 不少于7X21米 售完即绝版 仅141席精致公寓，开盘前重要路段全铺 派 单 3000份 售完即绝版 仅141席精致公寓， 车站广告牌 4-6个月 售完即绝版 网络及电视 新闻报道 报道开盘情况 我方出报道内容 5、项目销售道具安排 1)项目户型单张 2)项目单体模型 3)促销易拉宝 4)墙体销控和效果图 6、现场通道安排 - 13 - 武汉上业顾问 1)人民医院路口销售指示牌 2)现场看房通道安全架 3)安全帽5个 7、销售周期 总体时间为6个月，跨度三个阶段: 第一阶段:元月开盘热销阶段 本阶段注意控制优劣房源推售平衡，预留部分优质房源至 第二阶段。 第二阶段:4、5月份价格调整阶段 通过前期高消化率信息的释放，辅以部分优质房源共同推 售，增加项目销售价格的抬升。 第三阶段:6月扫尾阶段 6月及后期可能存在较差房源的消化问题，通过一定促销 手段消化，使项目尽快回笼资金。 本项目操作重点提醒 1、打破前期沉寂 2、短时间蓄客开盘 3、优劣户型的平衡销售 4、价值如何提升 5、商业的销售方式 武汉上业顾问房地产经纪公司 2010-12-18 - 14 - 武汉上业顾问 - 15 -