下载
加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 房地产类贷款中的风险点及政策建议

房地产类贷款中的风险点及政策建议.doc

房地产类贷款中的风险点及政策建议

怀青文秀
2017-09-26 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产类贷款中的风险点及政策建议doc》,可适用于经济金融领域

房地产类贷款中的风险点及政策建议近几年来房地产业贷款一直被各家金融机构视为优良客户因其既提高资产质量又能带来新的利益增长点而得到各商业银行的重视纷纷抢占市场投入大量信贷资金。但随着房地产市场的发展变化房地产类贷款中存在的问题和风险点逐渐显露出来。一、存在的问题及风险点(一)土地储备贷款方面土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地提升土地出让价值的短期周转贷款。但是由于土地储备贷款金额大政策性强政府干预成分多银行管理经验不足贷款风险相对较大。其面临风险主要有四点:、借款主体问题。土地储备中心虽然工商注册为企业法人代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作但政府对土地储备中心投入的注册资本金过少或注册资本是虚的根本就未到位收购储备土地资金只能靠商业银行贷款资金来源途径单一抵御风险能力极低。如某县级市国土资源收购储备中心隶属于该市国土资源局性质为国有事业单位无注册资本仅有该市国土资源局注入开办资金万元资金划拨由该市财政按月专项拨划几无抵御风险的能力。因此土地储备中心作为借款主体只是一个承贷的空壳缺乏偿债能力。、土地储备贷款的运用和偿还问题。一是土地储备贷款有可能被挪用。各地土地储备机构资金划拨由财政按月专项拨划收购土地时向银行贷款资金存入土地出让金财政专户。而现在地方政府的财政资金通常都比较紧张在财政土地出让金专户上有钱时政府往往考虑的是缓解财政资金紧张问题把其当作财政资金管理使用并没有完全把土地储备贷款用于储备土地的项目。二是出让土地的收入有可能被挪作他用甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。由于借款人和政府处置土地与银行贷后管理信息的不对称土地转让收入资金转入财政账户后,银行完全失去对此部分资金的监控无法保证储备土地处置款和贷款不被挪作他用而一旦土地储备贷款和土地转让收入资金被挪用银行就很难按期收回贷款。、土地储备贷款的质押和价值评估问题。一是部分银行发放土地储备贷款未落实抵押。部分商业银行发放土地储备贷款时通常的做法是以土地储备中心即将收购的土地作为质押没有实际的抵押权。如:某商业银行在对某土地储备中心发放贷款时保证方式是这样写的“该笔贷款以所收购的土地使用权作为抵押”未说明在什么时候补办抵押手续。二是土地价值评估不符合贷款安全性的需要。主要体现在土地价值的评估是由外部评估机构进行而土地估价师大都隶属于当地土地管理部门对所收购的土地往往是按照借款人的意愿、根据贷款申请额度对土地价值进行评估导致评估价值与土地市场价值的不对称出现风险后银行即使收回抵押物并顺利处置也会造成较大的贷款损失而现有法律法规对评估机构的责任约束不强银行无法向评估机构进行追索。三是抵押土地使用权的法律风险。商业银行在发放此类贷款时抵押的土地如果是地方政府越权审批占用且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金为了从商业银行借得贷款而非法办理了土地过户手续变更了土地性质商业银行在贷款出现风险时将很难得到受偿存在较大的法律风险。四是土地储备贷款以财政土地出让金专户质押的做法不符合法律规定。《中华人民共和国担保法》第二章第八条规定“国家机关不得为保证人但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”而财政部门属于国家机关不具备担保资格。、土地储备经营问题。一是土地市场价格的不确定性。土地价格受政策影响大政策的变化有可能致使土地价格降低储备收购的土地未能拍卖或中标人违约都可导致土地无法出让或出让的收入低于土地收购价格造成银行信贷风险。二是国家土地管理、银行信贷政策因素的影响。近年来国家加大了对房地产市场和土地市场整治、规范力度人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确限制了对房地产开发企业、施工企业的贷款投入国务院、国土资源部年也先后出台了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》、《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》加强了对建设用地的审批管理上收了地、市一级土地部门土地项目审批权限并暂停农用地转为非农用建设用地的审批。这都会影响城市房地产建设规模和土地拍卖进程甚至可能使储备土地无法拍卖变现从而影响贷款的按期收回。(二)房地产开发贷款方面、房地产开发企业的资产负债比率高隐藏财务风险。中国人民银行发布的《中国房地产金融报告》:“房地产开发商以银行借贷融资为主自有资金很少。有统计显示我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在,以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重。”房地产开发企业资金链紧张一旦资金链条断裂风险就会暴露。以朝阳某房地产开发企业年末财务资料为例:资产总额为,万元负债总额为,万元实收资本,万元经营收入,万元利润万元借款余额,万元。从此简单的资料上看该企业资产负债率达利润率低财务风险高。、房地产开发的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。主要体现在:一是开发商的自筹资金的来源。开发商一般把房屋预售所得及购房人交的首付款(房价的)做为自己的自有资金。二是房屋预售后在商业银行借的个人住房消费贷款转入开发商的账户后作为房地产开发、建设的流动资金部分或交土地出让金。三是部分开发商流动资金也全部靠的是银行贷款。据统计开发商投入的自有资金只占整个房地产开发项目的的资金来源于商业银行因此房地产开发的风险大都改由银行承担。、商业银行经营管理中的风险。办理房地产开发贷款中的操作风险。目前商业银行在进行贷前调查时首先考虑的是房地产开发商能否提供足额的抵押资产或贷款保证而不是企业经营状况即对企业第一还款来源不够重视。这种做法实际上是放弃了贷前对风险的调查放弃了贷前对风险的防范。而抵押资产和贷款保证只是在贷款出现风险后的第二道保障只是第一还款来源不足时必要的补充和无奈的后备。因此导致商业银行规避风险的途径也就只有一条:“贷款出现风险时依法收回抵押资产或担保资产。”大量事实证明当第一还款来源出现问题时银行对第二还款来源的追偿往往是“赢了官司输了钱”。另一方面商业银行因房地产开发商违约的逐渐增多依法收贷收回的抵债资产越来越多也就是不良资产越积越多。一边在大力处置不良资产抓降一边却神色黯然去接收新收回的抵债资产不良资产抓而不降同时为不良贷款的增加提供了温床。以土地使用权作抵押物时存在的风险。土地使用权抵押的合法性。房地产项目开发贷款开始都以开发商购得的无地上定着物的土地使用权作为抵押在开发项目建设过程中以在建工程及土地使用权抵押。一方面商品房的完工出售后土地使用权被分解出售如果重新抵押办理不及时最终将使抵押权悬空。别一方面如果开发商拖欠建筑工程承包商工程款也会造成抵押担保风险最高人民法院年月日做出《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释规定工程承包人被工程发包人拖欠的建设工程价款债权优先于抵押权和其他债权。土地使用权抵押的受偿。根据《城市房地产管理法》规定“以出让方式取得土地使用权的必须按照出让合同的约定进行投资开发达不到法定转让条件的均不得转让”。商业银行发放房地产开发贷款的目的是为了盈利而不是占地管物或搞开发一旦开发商资金不足无力开发商业银行无法受偿。即使维权成功取得土地使用权还要折价受偿高额的土地转让金也增加了资金运用的成本风险转嫁给了银行。抵押物的价值问题。由于现行法律没有对评估机构的责任追究为假评估报告提供了生存空间因此土地使用权的实际价值经常被高估即使不高估反映的也是市场价值而不是变现价值。现在商业银行在计算贷款抵押率时仅是抵押物评估值的其它因素没有考虑如:抵押物受偿时的一些诉讼费、土地转让金等而这些费用占受偿物价值的比例很大。(三)住房按揭贷款方面、假按揭。开发商建成的商品房因销售不出去资金紧张以本单位职工个人名义由开发商自己出具首付款证明在商业银行借个人住房消费贷款自卖自买套取资金将风险转嫁银行。如在对某商业银行进行信贷检查时发现有同一人借多笔住房贷款现象而且人数较多总额恰好为,万元经详细核查均为当地某房地产开发公司职工因前期开发资金不足银行受权限限制无法发放此笔贷款转而采取这种方式获取银行贷款。、变相零首付。串通房地产评估部门提高房地产的评估值提高在银行所借个人住房贷款额形成变相零首付。、商业银行经营中的风险。一是商业银行的“贷款三查”工作流于形式工作人员对购房者的资料审查不严、不细或购房人不讲诚信、素质差故意提供虚假收入证明实际上没有稳定收入来源偿债能力差不能按月还本付息。二是住房贷款抵押权受偿难。法院《查封规定》:对被执行人及其所抚养家属所必需的居住房屋人民法院可以查封但不得拍卖、变卖或者抵债。因此购房者入住用按揭贷款购买的住房后即使赖债不还法院也难以执行足以产生风险。三是抵押物处置难。当借款人违约不履行还贷义务时银行行使抵押权收回住房后抵押物很难处置往往成了“赢了官司输了钱”的赔本买卖。以朝阳某信用社对抵押物处置为例该户住宅抵债金额为万元历时个月经中介机构拍卖后仅收回万元损失率这还未计对拍卖住房要进行评估、维护要聘请律师、委托拍卖的费用不但历时长而且成本极高这是商业银行不愿意接受的。四是保证担保方式存在风险。以朝阳为例现行担保主要由地方置业担保公司提供担保政府参与程度低注册资金相对较少担保额相对过高不能从根本上分散银行的风险如某房产管理部门开办的置业担保公司注册资本金为人民币,万元年月末资产总额,万元负债,万元其中净资产,万元固定资产,万元未分配利润万元但担保额可达实有资本的倍。这种情况下担保手续形同虚设给商业银行带来很大风险。二、政策建议、加大对贷款风险的事前防范力度。对商业银行来讲积极规避风险的做法是事前对风险的防范而不是出现风险后再去依法收贷。因此商业银行在经营中要改变现行的重抵押担保而忽视企业现金流量的做法做到贷前调查首先考查企业的资产流动性看其是否具备充足的现金流量能否在未来的经营中及时偿还银行贷款将风险防范前置防患于未然。、强化贷后监督管理。贷后的监督管理是贷款安全的重要保证是贷款能否及时收回的关键一环。商业银行对此要予以高度重视监督房地产开发商按借款用途使用资金不要走进“贷款进了企业的账号钱就是企业的了人家怎么花我们无权干预”的误区要注重对房地产开发商回流资金的控制及时收回贷款本息。、完善、发挥审贷委员会的职能。商业银行的审贷委员会要制定贷款评估、审查细则明确审查的内容注重对贷款风险的审查与评估不能简单地听取贷前调查报告了事。、依法、合理规避评估风险。由于现行房地产、土地评估信息与商业银行贷款的效益性、安全性的不对称不能满足商业银行对贷款安全性的需要给商业银行的贷款带来了风险商业银行要依法、合理规避评估风险。一是商业银行要结合自身实际需要制定房地产贷款评估准则在准则中明确贷款评估的涵义、评估方法、评估报告内容、评估主要参数等内容规范贷款评估方法。研究房地产企业的经营管理及其市场和政策风险在严格执行有关房地产贷款发放和管理的有关规定的基础上准确判断房地产开发企业的综合实力即还贷能力包括项目的市场前景、营销能力、财务能力也包括项目操作团队的管理能力、运营能力等尽快将一些资金实力、资质不足的“皮包”开发商拒于门外资金倾向那些实力雄厚、资质高的房地产开发企业。二是培养自己的房地产评估师和土地估价师并在银行业内进行资格认证避免因评估的不准确而形成贷款风险。、增加房地产开发的融资渠道分散银行风险。由于现行房地产开发资金主要来源于商业银行贷款不但期限长而且资金占比越来越高风险高度集中于银行业。因此要考虑开放金融市场诸如引进外资或以股票形式吸收民间闲散资金参与房地产的开发以分散银行业现有的风险。、规范对置业担保公司的管理分散银行风险。由于现行的置业担保公司资金实力不足资产流动性差担保额过高不能发挥其降低银行风险的作用应予以规范。由政府出面财政出资充实担保公司的资本金增加其资产的流动性和担保实力收购或合并现有的各家担保公司成立一家总公司壮大自身实力提高其保证担保和抵御风险的能力。、银监会要尽快立法明确土地收购和房地产开发过程中对以土地使用权为抵押方式的实施细则和合法性。指导商业银行规避因以土地使用权作为抵押方式而产生的贷款风险。、规范土地收购贷款的管理。商业银行要尽快制定此类贷款的实施细则主要内容应包括抵押的土地使用权的合法性和处理抵押物的可操作性对抵押物价值评估及其信息的真实性分析。

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

文档小程序码

使用微信“扫一扫”扫码寻找文档

1

打开微信

2

扫描小程序码

3

发布寻找信息

4

等待寻找结果

我知道了
评分:

/8

房地产类贷款中的风险点及政策建议

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利