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(精选)如何办理房产登记、转让、抵押、评估等手续.doc

(精选)如何办理房产登记、转让、抵押、评估等手续

沈月松
2017-09-06 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《(精选)如何办理房产登记、转让、抵押、评估等手续doc》,可适用于职业岗位领域

如何办理房产登记、转让、抵押、评估等手续一、办理房屋权属登记程序:根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定房屋权属登记依照以下四项程序进行:第一受理登记申请。申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请填写统一的登记申请表并提供有关证件和证明:()用地证明文件或土地使用权证()建设用地规划许可证()建设工程规划许可证()施工许可证())其他有关的证明文件。房屋竣工验收资料(第二权属审核。登记机关对受理的申请进行权属审核主要是审核查阅产权档案、申请人提交的各和证伯核实房屋现状即权属来源等情况。第三公告。对可能有异议的申请采用公告、报纸等形式公开征询异议以便确认产权。是否公告由登记机关根据情况确定。第四核准登记。登记机关对产权来源清楚证件齐全手续完备符合法规政策没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准。之后将制作好的房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。二、办理房地产转让手续程序:办理房地产交易(买卖、赠与、继承、析产)程序:、登记申请。交易双方当事人持房屋所有权证、土地使用权证、单位或居委会介绍信、个人身份证及其它有关证件到房屋所在地房地产交易管理部门办理申请登记手续。、现场勘估。由房地产评估机构进行现场勘查填写现场勘查表并撰写评估报告书。、审批。由房地产交易管理部门对交易双方当事人提交的有关手续进行审核经负责人审批同意后核发产权变更书。、交费。交易双方当事人持房屋产权变更书按有关规定交纳税费。、交易当事人持产权变更书、交易有关手续到当地房地产行政管理部门办理房产转移登记手续领取《房屋所有权证》。三、办理房地产抵押手续程序:、抵押当事人持房屋所有权证、土地使用权证、抵押合同及当事人有关身份证件到房屋所在地房地产交易管理部门申请登记。、由房地产评估机构进行现场勘估并撰写评估报告书。、由房地产交易管理部门对抵押当事人提交的有关手续进行审核经负责人审批同意后核发他项权利证。、抵押当事人按有关规定交纳抵押登记费。、抵押到期后十五日内到当地房地产交易管理部门办理抵押注销手续。四、办理房地产价格评估手续程序:根据建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》第十条规定房地产市场估价应当依照下列程序进行:第一申请估价。当事人应持有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件、一人其他有效证件向估价机构领取估价申请书申请估价。填写估价申请书应当写明下列内容:()当事人的姓名(法人代表)、职业、地址()标的物的名称、面积、座落()申请估价的理由、项目和要求()当事人认为其他需要说明的内容。第二估价受理。估价机构收到估价申请后对当事人的身份证件、标的物的产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者交由估价人员承办。第三现场勘估。承办人员按照估价方案对标的物进行实地勘丈测估核对各项数据和有关资料调查标的物所处环境状况并作好详细记录。第四综合作业。承办人员在综合各种因素进行全面分析的基础上提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容:、估价的原因标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况、所处区域城市规划现状及发展前景、房地产市场行情、标的物及其附着物质量等级评定、估价的原则、方法、分析过程和估价结果、必要的附件包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始资料乃实际勘测数据等、其他需要说明的问题。五、办理《房地产租赁许可证》程序:根据建设部《城市房屋租赁管理办法》规定,签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在地人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内持下列文件到房地产管理部门办理登记备案手续。()书面租赁合同()房屋所有权证书()当事人的合法证件()城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋还须提交委托代管人授权出租的证明。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后颁发《房地产租赁许可证》。按照《城市房屋租赁管理办法》第三章第十八条规定严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》遗失《房屋租赁证》应当向发证机关申请补发。六、办理危险房屋鉴定手续程序:根据建设部《城市危险房屋管理规定》第二章第七、第八条规定房屋安全鉴定按下列程序进行:、受理申请。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件、初始调查摸清房屋的历史和现状、现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况、检测验算整理技术资料、全面分析论证定性作出综合判断提出处理建议、签发鉴定文书。七、办理房改手续程序:城镇住房制度改革由当地城镇住房制度改革领导小组办公室负责。办理房改手续的程序是:、向房屋所在地的房改部门提出书面申请、填定相应表格包括:申请审批表、成本价售房房源表、职工住房补偿明细表和公房出售价格明细表等。如是办理接轨手续还需填写:成本价接轨房源表和公房出售价格明表、由当地房地产估价机构进行评估、测算交纳有关费用房地产抵押与房地产抵押贷款的含义一、抵押与房地产抵押抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人而债权人并不占有财产的一种担保形式。抵押可分为两类:一类是不成文法抵押即是把财产的所有权转让给债权人能否收口要看债务的偿还情况而定如不能按时清偿所借债务财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务财产所有权便可以收回另一类是有合法留置权的抵押它是在法律上给予承押人留置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说仍然保留对财产的占有和使用对于债权人(受押人。抵押权人)而言在债务清偿之前拥有抵押财产的所有权可避免遭受损失在整个抵押过程中债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权当债务人不能履行偿债时债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切它随着债权的发生而发生随债权的消失而消失。作为抵押的财产即抵押品的种类很多一般为易保存或易变卖的商品如股票。债券、房地产等。房地产抵押是抵押的一种形式指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大耐用期限长具有保值、增值性、不可移动性是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间房地产产权仍然由产权所有者管理债权人只能按期取息和收回借款而无使用与管理房地产的权利。当债务还清债权人收回房契、地契抵押即告结束。如债务到期抵押人不能清偿抵押权人可以向法院申请拍卖抵押物以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时抵押房地产的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债务有剩余部分应退还给抵押人不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样可向债务人继续追索。二、房地产抵押贷款抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款指银行或其他金融机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款是借款人单凭自身信誉无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大因此利率较高往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下由于市场竞争日趋激烈广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务甚至破产的危险。为确保贷款的安全减少贷款风险金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品以备借款人不能依约偿还本金和利息时银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有:房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权但产权人和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比房地产抵押贷款具有以下特征:是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中减少了债权人的贷款风险而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言其目的都不是为了取得抵押物而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人贷方既是债权人又是受押人。抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权在抵押期间内房地产抵押物设立抵押权并办理登记抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权占有权、使用权、处分权和收益权仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务房地产所有权证书归还出押人如出押人不能清偿债务承押人可以行使对房地产的所有权。借贷双方须签订抵押合同保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂为保证抵押双方的权利和义务必须签订房地产抵押合同并应到房地产管理部门进行抵押登记使其发生法律效力。还清贷款全部本息后房地产抵押合同即告终止。涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有:交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护对实际价格所产生的影响以及意外灾害、人为事故等。房地产抵押贷款的程序(一)提出贷款申请凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》并提供规定的文件经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括:房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。(二)贷前审查金融机构收到借款人的申请及相关文件后要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节审查包括以下内容:对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力对抵押房地产拥有所有权并领有所有权凭证法人应具备独立核算、自负盈亏能力且具有房地产开发权。同时银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。对抵押物的审查:对于抵押房地产的选择和审定主要着眼于易于保值、易于变现、易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定二是对贷款项目进行可行性评估从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行主要有以下比率指标:()营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标计算公式为:预计项目年度营业净收益,年度偿还贷款本息金额该比率越低对金融机构而言风险越小反之风险越大。()营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力计算公式为:营业费用,项目实际总收入该指标越大反映项目创造单位收益所需的投入越大贷款人可将该指标与市场上平均水平比较一般不能差距太大。()保本比率。指项目支出与收入的比例计算公式为:(营业费用十贷款本息),潜在总收入贷款人一般规定允许的最高比率范围为一如比率高于这一水平则项目得不到保本的现金流。()贷款价值。计算公式为:抵押贷款金额抵押房地产价值这个比率对金融机构而言越低则贷款安全性越大相反贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。(三)对抵押房地产的估价房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上对抵押房地产的价值进行评估决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一计算公式为:房价=房屋重置价乘于房屋成色其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本然后减去折旧。土地估计则较为复杂常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素决定贷款金额与房地产价值的比率算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时贷款价值比仅为,,,后随经济发展这一比率提高到,左右。“二战”后美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立房地产的易售性、价值流动性增强贷款风险分散贷款价值比率高达我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定前者可享受优惠而后者则应从严掌握。(四)房地产抵押贷款合同的签订和登记对贷款审查合格之后借款双方应在平等协商的基础上共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。(包括借贷双方和担保人)按照一定的法律程序签订的书面契约所签订合同应办理公证登记。另外抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起天内持抵押合同、有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款法律不给予保护如抵押合同变更。解除和终止抵押双方当事人应自发生之日起日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。(五)抵押房地产的保险我国有些地方性法规和政策规定房地产抵押人在申请抵押贷款前应按银行指定的险种向保险公司投保否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定:凡以、建的住房作抵押的不得少于购、建住房的价值以优惠价购房的住房作抵押的应按优惠价房的现值进行保险旧房翻新后作抵押的将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险贷款单位有权代为保险费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险其责任范围内的灾害事故由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人如果借款人未按合同履行还本付息者贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。(六)抵押物的占管和处分抵押物的占管一般而言抵押物的占管方式有两种:抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。抵押物的处分抵押物的处分是房地产抵押权实现的最高形式有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物:()抵押人未依约履行债务的即合同期满后未还清贷款本息的()抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的()抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的()抵押人被宣告解散或破产的。抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物:()申请当地房地产市场公开拍卖()委托房地产交易市场出售()经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式均应按照当地有关规章办理。抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是:()支付处分抵押物的费用()扣除抵押物应交税费()偿还抵押权人的债权本金。利息以及违约金()所剩余部分退还抵押人。按照《企业破产法》规定抵押物不属于破产财产但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产抵押物处分价款不足偿还贷款部分作为破产债权依照破产程序受偿。

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