房地产项目开发成本与费用分析

房地产项目开发成本与费用分析 房地产项目开发成本与费用分析 本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用:直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。 1.土地成本 本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成本构成一览表。 2勘察设计和前期费 本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费(一级)、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为1317><8万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 3. 建筑工程造价费用 由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 4. 物业管理维修基金 物业管理维修基金为4<83万元，详见项目各类开发成本构成一览表。 6. 管理销售财务费用 本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、 前期物业管理费总计共为770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 7.不可预见费用 不可预见费用为165.6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。 **地块开发成本、费用分析表 实际成本 计划 控制情况(+表示费用增加，,费用减少) 备注 编码 费用名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元) 楼面造价(元/m2) 比例(%) 费用标准 费用或造价 1. 一、土地费用 未知 2. 二、勘察设计和前期费 131<8 2.1 交通管理费 1.1 2.2 图纸审查费 5.5 2.3 地质勘察费 41.4 2.4 建筑设计费 69 2.5 市政公用基础设施配套费(一级) 4<83 一类，105元/M2，按建筑面积 2.6 建筑工程招投标费 9.9 2.7 监理费 16.5 2.<8 安全质量监督费 27.6 2.9 质检费 6.6 2.10 白蚁预防费 10.5 2.11 三通一平费 276 按实际发生工程量，通常60元/M2 2.12 自来水管网建设工程费 7<8 住宅26元/M2 2.13 自来水管网建设工程费 60.<8 商业3<8元/M2 2.14 民用管道燃设施安装费 户 216 2.15 楼内配套用电费 户 16.<8 3. 三、建筑工程造价 5520 1200元/平方米 jjf 间接费 141<8.6 4 物业管理维修基金 4<83 按成交价3,计提 5 管理销售财务费用 770 5.1 开办和管理费 276. 工程总价5,计提 5.2 销售代理费 322 5.3 销售推广费 161 5.4 前期物业管理费 11 工程总价0.2,计提 6 不可预见费用 165.6 工程总价3,计提 7 总计 <8256.6 除去(1)项 注:投资分摊的原则: 总原则:所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。 细则: 1、按计算投资的各项成本来分摊; 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊; 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊; 4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无 关的按功能面积比例分摊; 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。 本案利润测算 利润15,时最终土地成交价格 单位:万元 类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100 开发利润 15% 项目成本 总销金额/(1+开发利润) 16100/1.15 14000 除土地外的成本 <8256.6 详见项目各类开发成本构成一览表 土地成本 (14000,<8256.6)/1.04 5522.5 255万/亩 折合土地成交单价 3<835元/平方米 折合楼面价 1237元/平方米 利润20,时最终土地成交价格 单位:万元 类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100 开发利润 20% 项目成本 总销金额/(1+开发利润) 16100/1.2 13416 除土地外的成本 <8256.6 详见项目各类开发成本构成一览表 土地成本 (13416,<8256.6)/1.04 4960 229万/亩 折合土地成交单价 3444元/平方米 折合楼面价 1111元/平方米 利润30,时最终土地成交价格 单位:万元 类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100 开发利润 30% 项目成本 总销金额/(1+开发利润) 16100/1.3 123<84 除土地外的成本 <8256.6 详见项目各类开发成本构成一览表 土地成本 (123<84,<8256.6)/1.04 396<8 1<83万/亩 折合土地成交单价 2755元/平方米 折合楼面价 <8<8<8元/平方米 利润40,时最终土地成交价格 单位:万元 类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100 开发利润 30% 项目成本 总销金额/(1+开发利润) 16100/1.4 11500 除土地外的成本 <8256.6 详见项目各类开发成本构成一览表 土地成本 (123<84,<8256.6)/1.04 311<8 144万/亩 折合土地成交单价 2165元/平方米 折合楼面价 69<8元/平方米 注:以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业 所得税为主的其它税费没有详细计算在内。 根据目前市场情况该地价约为50万/亩，推算本项目利润如下: 类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注 土地成本 10<80 土地契税 10<80*0.04 43.2 获取土地总费用 1123.2 除土地外的成本 <8256.6 详见项目各类开发成本构成一览表 项目总成本 9379.<8 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100 地价50万/亩时项目销售税金及附加测算 **地块销售税金及附加一览表 序号 类别 计算依据 交纳金额(万元) 1 营业税 销售收入*5.56, <895 2 城市维护建设税 营业税*7% 62 3 教育费附加 营业税*3% 26 4 教育专项基金 营业税*4% 35 5 防洪工程维护费 销售收入*1, 161 6 印花税 销售收入*0.05, <8 合计 11<87 地价50万/亩时项目土地增值税测算: **地块土地增值税测算 序号 类别 计算依据 交纳金额(万元) 1 销售收入 16100 2 扣除项目金额 9907 2.1 开发成本及相关费用 <8256 2.2 其它扣除项目 取(2.1)项20, 1651 3 增值额 (1)-(2) 6163 4 增值率 (3)/ (2) 3<8.4, 5 增值税率 30% 6 速算扣除率 同上 0 7 土地增值税 (3)*(5)-(2)*(6) 1<84<8 地价50万/亩时项目资金损益表 资金损益表 序号 项目名称 计算依据 金额(万元) 1 销售收入 16100 2 总成本费用 <8256 3 销售税金及附加 11<87 4 土地增值税 1<84<8 5 利润总额 (1-2-3,4) 4<809 6 所得税 (5)*33, 15<86 7 税后利润 (5)-(6) 3223 本项目税前利润总额为: 4<809万元 本项目税后利润总额为: 3223万元 本项目税前直接投资成本利润率为:60.4, 本项目税后直接投资成本利润率为:40.4, 以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良 好，项目可行。 五:结论及建议 根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的 浮空间。而2004年该地块周边地块最终成交折合50万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交价格应不宜高于50万/亩，总价约为10<80万以上。在本地块未来项目销售均价看好的情况下，如达到预估的3500元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的综合成本控制在预期的<8256.6万元之内，该项目存在 较大盈利空间。 PAGE PAGE 1