房地产项目 融资方案

房地产项目 融资方案 关于某某项目项目融资方案初步建议 ********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设 计、提供融资通道等;项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资 方式;通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司提出以下初步建议以供 参考，并在获取项目公司大股东的关键信息以及资料后，做详细的论证和可实施方案: 一、 初步融资方案建议 1. 债权融资方案 1) 银行中长期贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请银行贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点:成本相对低，保障房性质有利于申请银行贷款， 缺点:程序复杂，公共租赁房为出租类项目，租金低，回收成本困难，又长期 占用银行资金，银行不愿意大规模介入，贷款额度有限; 2) 非公开定向债务融资工具(PPN) 模式:由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行; 优点:借助母公司信誉，定向保险资金、住房公积金、企业年金等发行募集资 金，资金成本可协商，有降低融资成本的可能;不受净资产40%的限 制，有效扩大企业直接债务融资的空间 缺点:融资期限问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，无法实现一次募集资金，长达10年的分期偿还模式， 与 的的还款计划相冲突;依然存在资金的占用成本高。 3) 信托贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请信托贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保 优点:多元化融资途径 缺点:信托贷款的融资成本高，且需自行寻找资金方(社保资金等);因社保 资金的风险容忍度非常低，因此很多都需要银行出保 函 关于工期滞后的函关于工程严重滞后的函关于工程进度滞后的回复函关于征求同志党风廉政意见的函关于征求廉洁自律情况的复函 (财政部、劳动保障部 在财金[2007]3号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信 托)。 4) 公积金贷款 模式:以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请公积金贷款，母公司广 东 投资发展有限公司提供担保 优点:成本低 缺点:一般主要应用于有政府回购协议的保障房建设，目前佛山市是否符合试点城市还在查询中。 5) 中期票据 模式:由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行中期票据，募集资 金投向项目公司 优点:成本低，而且可以一次注册分期发行，周期长5年期为主; 缺点:待偿还余额不得超过企业经审计净资产的40%，信用评级为AA及以上 企业，增加承销成本;而且如果持续5年，资金的成本高;与 的的还 款计划相冲突。 6) 保险资管债权计划 模式:保险资管成立债权计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道; 优点:借助保险资金，可以获取低成本、稳定、长周期的资金; 缺点:需要有一定的资源网络以及一定的融资规模; 7) 证券公司资管定向通道 模式:证券公司成立定向资管计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰 天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道; 问题点:查询保险资金、社保资金、企业年金等中长期投资的资金的投资范围， 是否能投资定向资管计划。 2. 股权融资方案 1) 股权投资-信托模式 交易结构: (2)收购股 权或增资扩(1)信托资 股等投资者 信托公司 开发商 金 (委托人) (受托人) (项目公(3)股权转让变(4)信托收益及本司) 现 金 抵(质)押第三方保证 优点:多元化融资渠道，能够增加项目公司的资本金，起到过桥融资的作用;使项目公司达到银行融资的条件;其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间 内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 缺点:资金募集较为困难; 融资成本高(8%-10%居多);需要翰天一次性溢 价回购，还款计划最多3年，如果长期，需要引入中长期资金方(社保资金)。 2) 股权投资-小集合+集合信托计划模式 还款计划为3年，估计难以实施，小集合投资者有机构投资者和自然人投资者， 该项目主要以单一大额中长期资金方为主，因此比较适合机构投资者中的保险 资金，个人投资者并不适合该类型项目的投资。 3. 结构化融资方案 1) 资产证券化 用保障房建设完工后的未来收益权做成证券化产品，向合格投资者募集资金， 这个模式的前提是已经完工，且有稳定、可预期现金流，而且根据试点情况来 看，实践可行已经具备，目前主要是规模问题，一般需要每年3亿元的额度才 足以有效支撑证券公司开展资产证券化业务，因此如果母公司有其他租赁资产 的租金收益权，可以考虑打包发行资产支持证券，用未来可预期的现金流募集 资金，将会是目前最适合翰天发展的融资模式。 2) 信托的结构性融资模式(或信托+有限合伙的模式) 交易结构: 3) 售后回租的融资租赁模式 折中方案，先通过券商资管或信托计划募集保障房建设资金，完工后，将公共租赁房的租赁权采取一定的技术手段出售给融资租赁公司，回收资金返还建设资金，然后向融资租赁公司回租;此模式解决了具有短期资金属性的券商资管模式、信托模 式、有限合伙等融资通道，拓展了融资渠道和融资的成功率，能够较快的实现建设 资金的募集，售后回租虽然成本略微高企，但解决了长期资金占用的问题。 4) 保障房信托投资基金(债性、股性) 由于目前国内操作的案例比较少，加之对于保障房建设的操作案例少之又少， 此方案可以作为备选，如果其他方案无法实现融资的情况下可以考虑创新～ 二、 此次项目的核心问题需确认 以上各种融资方案，仅只是根据贵司可行性报告结合我方经验，提出的初步的可能性建议，但无论哪种方案，在操作层面都必须有一定的增信措施，以及具体的还款计划安排，因此特需要向贵司寻求确认一下两个问题: 1. 可提供增信措施有哪些,银行保函、建工程抵押、大股东无限连带责任担保或第三 方连带责任担保等等, 2. 还款计划是否为10年,并且确定采用首年开始按年还息、第三年还本, 三、 需求资料清单: 广东 投资发展有限公司股权结构图，以及所参股、控股的分子公司; 1. 2. 广东 投资发展有限公司近3年的经审计的财务报 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf ; 广东 投资发展有限公司的开发资质 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 。 下面红色字体部分是赠送的散文欣赏摘自网络，不需要的朋友下载后可以编辑删除～～～谢谢～～～ 可依靠的唯有自己 这是发生在一个普通犹太人家庭里，父亲和儿子的故事: 儿子叫约翰，在他4岁那年，有一天他和姐姐在客厅玩捉迷藏。他们玩得正高兴，父亲抱起小约翰，把他放在沙发椅上面，然后伸出双手做出接的姿势，叫他往下跳。小约翰毫不犹豫地往下跳，在即将抓住父亲的瞬间，父亲缩回了双手，约翰摔到了地板上，他号啕大哭起来。小约翰向坐在沙发上的妈妈求助，妈妈若无其事地坐着，并不去扶他，只是微笑着说:“呵，好坏的爸爸～”父亲站在一边，以嘲弄的眼光望着上当受骗的小约翰。 这便是犹太家庭教子的方法之一，这样做的目的是灌输给孩子一个理念:社会是复杂的，不要轻信他人，唯一可依赖的就是自己。 犹太家庭的孩子都要回答这样一个问题:“假如有一天房子被烧着了，你将带着什么东西逃跑,”如果孩子回答是钱财，母亲会进一步问:“有一种没有形状、没有颜色、没有气味的宝贝，你知道是什么吗,”如果孩子回答不出来，母亲会告诉他:“孩子，你要带走的不是钱财，而是智慧。因为智慧是任何人都抢不走的，你只要活着，智慧就永远跟着你。” 你对爸爸的爱，远远胜过那部车 一个犹太家庭的父亲，存钱存了很久，终于买了一辆自己向往已久的新车。新车开到家后，他珍爱有加，每天都要洗车打蜡。他5岁的儿子见父亲这么爱车，也常常乐此不疲地帮爸爸一起洗车。 有一天，这位父亲开车回到家后，累得一动也不想动。于是他决定破一次例，改天再洗车，尽管自己的爱车因淋了雨，而显得脏乱不堪。 这时，5岁的儿子见父亲这么累，就自告奋勇地要帮爸爸洗车，见他这么小的年纪，就知道体谅自己，心里甚感欣慰，便放手让儿子去洗。 儿子要动手洗车了，却找不到洗车用的毛巾。于是他走进厨房，立刻便想到母亲平时煮菜洗锅时，都是用钢刷使劲刷才刷干净的，所以既然没有毛巾，就用钢刷吧～他拿起钢刷用力地洗起车来，一遍又一遍，像刷锅一样地刷车。 等他洗完之后，听见“哇”的一声，他失声大哭起来，车子怎么都花了,这下可闯大祸了，他急忙跑去找父亲，边哭边说:“爸爸，对不起，爸爸，你来看～”父亲疑惑地跟着儿子走到车旁，他也“哇”的一声，“我的车，我的车～” 这位父亲怒气冲冲地走进房间，气急败坏地跪在地上祷告:“上帝呀，请你告诉我，我该怎么做,那是我新买的车，一个月不到，就变成这样，我该怎么处罚我的孩子,” 他才祷告完，耳边忽然出现一个声音“世人都是看表面，而我却是看内心～”突然间，他彻悟了。 他走出房门，儿子正害怕地流着泪，动也不敢动。 父亲走上前去，把孩子紧紧地拥在怀里，亲切地说:“谢谢你帮爸爸洗车，爸爸对你的爱，远远胜过对那部车子。” 凡事要透过表面去看本质，当家人或朋友无意间做错了某件事时，我们要理智对待，不要只看事情的表面，而忽略他们内心真实的想法。学会用爱心去包容爱心，家会让你感觉自己的周围，时时洋溢温暖的阳光。 小饭馆的生意很好，因为物美价廉，因为他的谦和和妻子的热情。每天早晨，三四点钟他就早早起来去采购，直到天亮才把所需要的蔬菜、鲜肉拉回家。没有雇人手，两个人忙得像陀螺。常常，因为缺乏睡眠，他的眼睛红红的。 不久，一个推着三轮车的老人来到他门前。她驼背，走路一跛一跛的，用手比划着，想为他提供蔬菜和鲜肉，绝对新鲜，价格还便宜。老人是个哑巴，脸上满是灰尘，额角和眼边的几块疤痕让她看上去面目丑陋。妻子不同意，老人的样子，看上去实在不舒服。可他却不顾妻子的反对，答应下来。不知怎的，眼前的老人让他突然想起了母亲。 老人很讲信用，每次应他要求运来的蔬菜果然都是新鲜的。于是，每天早晨六点钟，满满一三轮车的菜准时送到他的饭馆门前。他偶尔也请老人吃碗面，老人吃得很慢，很享受的样子。他心里酸酸的，对老人说，她每天都可以在这儿吃碗面。老人笑了，一跛一跛地走过来。他看着她，不知怎的，又想起了母亲，突然有一种想哭的冲动。 一晃，两年又过去了，他的饭馆成了酒楼，他也有了一笔数目可观的积蓄，买了房子。可为他送菜的，依旧是那个老人。 又过了半个月，突然有一天，他在门前等了很久，却一直等不到老人。时间已经过了一个小时，老人还没有来。他没有她的联系方式，无奈，只好让工人 去买菜。两小时后，工人拉回了菜，仔细看看，他心里有了疙瘩，这车菜远远比不上老人送的莱。老人送来的菜全经过精心挑选，几乎没有干叶子，棵棵都清爽。 只是，从那天后，老人再未出现。 春节就要到了，他包着饺子，突然对妻子说想给老人送去一碗，顺便看看她发生了什么事。怎么一个星期都没有送菜,这可是从没有过的事。妻子点头。 煮了饺子，他拎着，反复打听一个跛脚的送菜老人，终于在离他酒楼两个街道的胡同里，打听到她了。 他敲了半天门，无人应答。门虚掩着，他顺手推开。昏暗狭小的屋子里，老人在床上躺着，骨瘦如柴。老人看到他，诧异地睁大眼，想坐起来，却无能为力。他把饺子放到床边，问老人是不是病了。老人张张嘴，想说什么，却没说出来。他坐下来，打量这间小屋子，突然，墙上的几张照片让他吃惊地张大嘴巴。竟然是他和妈妈的合影～他5岁时，10岁时，17岁时……墙角，一只用旧布包着的包袱，包袱皮上，绣着一朵梅花。他转过头，呆呆地看着老人，问她是谁。老人怔怔地，突然脱口而出:儿啊。 他彻底惊呆了～眼前的老人，不是哑巴,为他送了两年菜的老人，是他的母亲, 那沙哑的声音分明如此熟悉，不是他母亲又能是谁,他呆愣愣地，突然上前，一把抱住母亲，号啕痛哭，母子俩的眼泪沾到了一起。 不知哭了多久，他先抬起头，哽咽着说看到了母亲的坟，以为她去世了，所以才离开家。母亲擦擦眼泪，说是她让邻居这么做的。她做工的爆竹厂发生爆炸，她侥幸活下来，却毁了容，瘸了腿。看看自己的模样，想想儿子进过监狱，家里又穷，以后他一定连媳妇都娶不上。为了不拖累他，她想出了这个主意，说自己去世，让他远走他乡，在异地生根，娶妻生子。得知他离开了家乡，她回到村子。辗转打听，才知道他来到了这个城市。她以捡破烂为生，寻找他四年，终于在这家小饭馆里找到他。她欣喜若狂，看着儿子忙碌，她又感到心痛。为了每天见到儿子，帮他减轻负担，她开始替他买菜，一买就是两年。可现在，她的腿脚不利索，下不了床了，所以，再不能为他送菜。 这种信任和理解真的很重要。 这个故事对于众多家长来说有很强的的启迪和警示作用:“你到底爱的是孩子，还是孩子努力的结果,如果是后者，那说明你不会爱～”亦或是“你到底是爱自己的孩子，还是爱那个你心目中的孩子,如果是后者，那说明你不会爱～”，往往，在和孩子互动过程中，我们关注自己的感受，关注孩子是否改错，关注孩子是否优秀，而我们忽略了关注孩子本身，这些都是打着爱的旗号伤害着孩子，但我们往往认为这就是爱。请牢记，孩子本身最重要～ 让孩子去开辟自己的天空 《一个犹太人的家庭教育》讲的是一个伟大的犹太母亲把三个孩子培养成才的理念和方法。这位母亲生在上海，父亲是犹太人，在她12岁那年去世了，随后母亲也离她而去，她成了孤儿。长大后在上海铜厂做女工，结婚后生下三个孩子，但不久后丈夫又离她而去了。为了逃避痛苦，她成为中以建交后第一批回到以色列的犹太后裔。 为了生存，也为了三个孩子能早日回到以色列，她先发奋学习希伯来语，然后，在路边摆了个小摊卖春卷。以色列的官方货币是谢克尔，一谢克尔兑换人民币2块钱，更小的币值是雅戈洛，一谢克尔等于100雅戈洛。她的春卷小摊每天只能赚到十来个谢克尔…… 1993年，她接回了三个孩子，大儿子14岁，二儿子13岁，小女儿11岁。开始她一直秉承再苦不能苦孩子的原则，依旧做着合格的中国式妈妈。把孩子送去学校读 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf ，她卖春卷，孩子放学，她就停止营业，在小炉子上面给他们做馄饨或者面条。这一幕被邻居看到了，就来训斥大儿子:“你已经是大孩子了，你应该学会去帮助你的母亲，而不是看着你母亲忙碌，自己就像废物一样。”然后转过头训斥母亲:“不要把那种落后的中国式教育带到以色列来……” 大儿子和她都很难受，但他们都在慢慢地改变，大儿子不但学会了做春卷，还把春卷带到学校卖，每天，三个小孩子能赚到10个谢克尔，回家交给母亲。母亲觉得很心酸，让他们小小年纪就担起生活的担子，但犹太人不这么认为，在犹太家庭里，孩子们没有免费的食物和照顾，任何东西都是有价格的，每个孩子都必须学会赚钱，才能获得自己需要的一切。 于是妈妈不再提供免费的餐食和服务，同时也给他们赚钱的机会，以每个春卷30雅戈洛的价钱批发给他们，带到学校后，可自行加价出售，利润部分自由支配。 三个孩子卖春卷的方式竟然截然不同。小女儿最老实，按老价钱50雅戈洛一个零售;二儿子则以40雅戈洛的价钱批发给学校餐厅，每天让他送100个春卷;大儿子则举办了一个“带你走进中国”的讲座，讲座的噱头就在于可以免费品尝美味的中国春卷，但需要买入场券，每人10雅戈洛，结果收入1500雅戈洛。 随后他们琢磨出了更多更新颖的赚钱方法，他们很努力地去学习和思考，学业并没有受到任何影响。 同样作为父母，是不是应该引起我们的反思,我们每天一睁开眼睛就为了孩子忙活，做饭、洗衣服、接送、辅导作业，然后才是做自己的事情，每天忙的团团转，累得筋疲力尽。一发牢骚，孩子还会心生厌烦，根本不理解我的付出。再回头看看，每一位中国母亲不都是这样吗,这样我们就很伟大吗,我们付出了很多，却造就了一个又一个“小皇帝”、“小公主”…… 我们希望孩子成才，却又过度的保护他们，使得孩子变得无能无法自立;过分的溺爱，带来孩子的无情;过多的干涉，让孩子多了很多无奈;过多的指责，让孩子变得不知所措，找不到前进的方向…… 想要为孩子创造一个无忧无虑，快乐成长的天空，但却发现自己完完全全的占据了创造者的位置，其实，这个位置也要有一部分让孩子承担。现在的照顾，也许会暂时保护着他们，但是他们总有一天会长大，会在长大后遇到许许多多的困难，那个时候，我们是如何也帮不了他们的……也许，让孩子过早的面对金钱面对名利面对社会，会有不舍和心疼，但他们总有一天要面对，总有一天要承担。 我们为何不像那位犹太母亲那样，放开手，让孩子自己去开辟属于他们自己的天空呢, 3.