用权地下空间土地面积分摊技术的探讨
2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第十二章第
一百三十六条
规定
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:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者
地下分别设立,新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物
权”,这一概念的提出使得土地使用权出让也具有了空间体系的划分,
即国有土地出让时可以分别在地上、地表和地下设定土地使用权。
随着经济的进一步发展,地下空间成为了现代城市发展的重要空
间资源,地铁、地下停车场、地下商城等设施已日益成为现代城市拓
展空间资源、提升城市功能、改善城市交通的重要手段。完善的地下
空间利用体系也成为衡量一个城市现代化水平的重要标志。同时,土
地使用的空间发展也给土地估价带来了一系列的难题,其中最为主要
的就是关于地表和地下建筑物土地面积分摊的问题。由于地下空间的
利用主要涉及的是地下交通设施、停车场、地下商场等市政服务设施
和商业设施,这部分建筑物土地面积的分摊应如何计算,成为了土地
估价中面临的一大技术挑战。
以商业服务设施为例,笔者主要介绍以下三种关于地下建筑物土
地面积分摊的技术方法。
第一种方法:比例分摊法。即将地上地下建筑物视为一个整体,
地表土地面积为土地总面积,以地上地下建筑面积占总建筑面积的比
例为依据进行分摊。例如,某地块地表土地面积为1000平方米,A
公司拟在此地块上建设一综合办公楼,地上建筑面积为6500平方米,
地下计划建设1500平方米的商业用房作为办公楼的配套服务设施。
进行该地块面积分摊的时候我们就可以考虑比例分摊法,即地上建筑
面积6500平方米占总建筑面积8000平方米的13/16,则地上建筑物分摊土地面积应为812.5平方米;地下建筑面积1500平方米占总建筑面积8000平方米的3/16,则地下建筑物分摊土地面积应为187.5
平方米。应用比例分摊法的优点是计算简便,容易理解,也容易被公
众接受,适合土地用途单一,土地使用权利人唯一的土地评估,但是
(1)对于地上地下土地用途不一致,(2)使用权利人为多人的土地估价则不适用。
第二种方法:地下从属法。即以地上建筑物分摊总的地表面积,
地下建筑物不占用土地分摊面积,在核定地下土地的使用权时,只利
用地上土地面积的楼面地价(楼面地价=土地面积/容积率)乘以地下总建筑面积确定地下土地使用权的价值。例如,经计算,某地块土地
单价为12000元/平方米,楼面地价为4000元/平方米,地下建筑面积为450平方米,则利用地下从属法计算该土地地下空间的土地使用
权价值就应为:地下使用权价格=该土地楼面地价×地下建筑面积
=4000×450=180万元。该种方法的优点是能快速核定地下建筑物的
资产价值,充分考虑了地上建筑物所带来的区位和环境优势,适合收
益性较强的地下商业设施用地的评估,但是不适合收益性较差的地下
停车场用地评估;对于地上为广场或者停车场,底下为商业设施的土
地评估也不适用。也给土地管理部门进行国有土地使用权权属登记带
来了一定的困难。
第三种方法:分层设权法。即将土地空间的使用分成多层,地上
建筑物的土地面积以地表核定的宗地界址图所载界内使用面积为准,
地下建筑物的土地面积通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大
面积确定。这样就将土地空间的概念完全的体现出来,使土地利用成
为一个立体的模型。在土地评估中,利用分层设权法基本可以无障碍
的进行土地面积的分摊,值得注意的是,地下空间土地使用权的评估
应和地上土地使用权的评估保持一致,无论地下建筑物是单层还是多
层均应通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定一个地
下土地总面积,即地下建筑物有且仅有一个土地投影面积,地下不再
进行二次分层设定土地面积。分层设权法的优点是适合多类型、各用
途用地的土地评估,基本不存在土地面积分摊的技术难度。在土地管
理部门进行土地权属登记的时候要注明“地下空间”的字样。
在土地估价中,对于这三种土地分摊方法的利用,估价师根据经
验和不同用地的评估类型可以选择适合的方法,但是在理论依据上都
稍有欠缺,因为到目前为止,全国范围内运用这三种方法进行土地面
积分摊的理论依据并不充分,估价中没有相关的法律或者法规作为其
支撑依据。
将于2008年9月1日起施行的《深圳市地下空间开发利用暂行办法》为比例分摊法和分层设权法提供了行政规章的支持,该办法第
二十六条规定:“地下建设用地使用权权属登记,按照相关法律、法
规的规定实施,并注明‘地下空间’。与地表建(构)筑物、附着物连
为一体的地下的建(构)筑物、附着物,其土地权利确定为地表建设用
地使用权,初始登记时与地表建(构)筑物、附着物共同登记。不能与地表建筑物连为一体,独立开发建设的地下的建(构)筑物、附着物,
其土地权利确定为地下建设用地使用权,初始登记时独立登记。地下
建设用地使用权登记以宗地为基本单位,并通过水平投影坐标、竖向
高程和水平投影最大面积确定其权属范围。”该办法规定与地表建(构)
筑物、附着物连为一体的地下的建(构)筑物、附着物,其土地权利确定为地表建设用地使用权,初始登记时与地表建(构)筑物、附着物共
同登记,这就要求土地评估中将地上地下建筑视为一体,土地评估中
适合运用比例分摊法进行土地面积分摊;该条对于不能与地表建筑物
连为一体的建筑,规定进行地上和地下土地使用权的单独设权,适合
用分层设权法进行土地评估。
《深圳市地下空间开发利用暂行办法》是全国首部
规范
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地下开发
利用地方行政规章,这为深圳市地下空间规划的制定、地下空间规划
实施和地下建设用地使用权取得、地下空间的工程建设和使用、法律
责任等多方面内容进行了程序性规定,也使土地估价中的地上地下土
地面积分摊有了一定的理论依据。全国各地对地下空间的利用都亟待
这样的法规出台。