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土地增值税鉴证工作底稿填制详细说明[整理版].doc

土地增值税鉴证工作底稿填制详细说明[整理版]

zhang远旺
2018-01-21 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《土地增值税鉴证工作底稿填制详细说明[整理版]doc》,可适用于职业岗位领域

土地增值税鉴证工作底稿填制详细说明整理版土地增值税鉴证工作底稿填制培训序,各位学员大家好~,下面由我来为大家介绍土地增值税鉴证工作底稿的填制。,本讲义的核心问题是讲解基础数据表编制、鉴证事项说明编写、鉴证证据分析评价。下面首先介绍一下本次讲解的主要内容:,一、本讲义的主要文件依据是:《涉税鉴证业务基本准则》(以下简称“基本准则”)、《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》(以下简称“土增指导意见”)、《土地增值税清算鉴证业务操作指南》(以下简称“土增指南”)。,二、本讲义以土地增值税清算业务流程为主线是对业务流程管理各个阶段的具体化例如:如何填制工作底稿、如何搜集整理鉴证证据等主要介绍实际工作当中鉴证人员编制工作底稿过程中的取证及分析评价等操作层面的内容。对于鉴证准备的内容、鉴证业务实施内容和鉴证报告的编制、出具等涉及业务流程管理方面的内容可以参考郭洪荣老师讲解的《企业所得税年度纳税申报鉴证业务准则及操作指南讲解》的课程。,三、税协发布的《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》(范本)(以下简称“工作底稿”)是根据土地增值税纳税申报表的内容设计针对纳税申报表填报项目设计的工作底稿并没有全面包括鉴证所需要的全部内容鉴证人员可以考虑在此设计基础上自行设计鉴证项目所需要使用的补充工作底稿如本讲义中自行设计增加了《计入房价的代收费用鉴证表》。,本套工作底稿适用于土地增值税清算鉴证业务包括:项目基本情况类、收入类、清算项目分摊比例、扣除类、税款计算类、其他事项、审核结果类等七类工作底稿。,本次讲解以中税协发布的张工作底稿为主另自行补充工作底稿张。中税协发布的张工作底稿分别为:项目基本情况类张、收入类张、清算项目分摊比例类张、扣除类张、税款计算类张、其他事项类张、审核结果类张。,中税协对工作底稿只设计了鉴证实施类工作底稿未设计鉴证准备类工作底稿。对于如何与协议衔接、实地入户鉴证调查内容、如何制定工作计划等鉴证准备类工作底稿的填制、鉴证实施类工作底稿的设计和编制要求可以参考孟佳老师讲解的《企业所得税年度纳税申报表鉴证实务(三级复核实务)》的课程。,四、本讲义以北京甲房地产开发公司开发的花园项目进行土地增值税清算为基本案例来讲解填写工作底稿和出具鉴证报告。甲公司案例中没有涉及到的事项在讲解时将针对不同情形介绍具体处理方法另行举例进行讲解。另行举例的内容不作为甲公司填写工作底稿和出具报,、清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。,单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,、清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化影响单位建筑面积成本费用变动的应考虑重新启动清算程序变更原清算结果。,(十三)鉴证清算项目的扣除项目应填制工作底稿(范本)中有关鉴证表:《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》《前期工程费鉴证表》《建筑安装工程费鉴证表》《基础设施费鉴证表》《公共配套设施费鉴证表》《开发间接费用鉴证表》《四项成本测算鉴证表》《支付的计入转让收入代收费用鉴证表》《利息支出鉴证表》《房地产开发费用鉴证表》《与转让房地产有关的税金鉴证表》《其他扣除项目鉴证表》《扣除项目汇总鉴证表》。,第二十五条根据准则第二十五条的规定鉴证取得土地使用权所支付的金额应特殊关注:,(一)审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。,(二)审核发现发票金额与银行支付记录不一致应要求纳税人提供国土部门的证明。,(三)转让方式取得土地的应参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其是否存在明显异常。,(四)对于一次取得土地分期开发的应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。,(五)取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款应根据下列情形确认:,、以出让方式取得土地使用权的为支付的土地出让金,、以行政划拨方式取得土地使用权的为转让土地使用权时按规定补交的出让金,、以转让方式取得土地使用权的为支付的地价款。,(六)计算分摊取得土地使用权支付金额的扣除项目金额方法如下:,、按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊,、按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊,、按税务机关确认的其他方式计算分摊。,(七)鉴证取得土地使用权所支付的金额应填制工作底稿(范本)中的《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》。,第二十六条根据准则第二十六条的规定鉴证土地征用及拆迁补偿费应特殊关注:,(一)获取项目概预算资料、工程造价审计资料、建造合同比较、分析有关土地征用及拆迁补偿费资料与实际支出是否能够相互印证。,(二)审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应并与相关账目核对。,(三)审核支付给单位的征地及拆迁补偿费用应取得合同协议、付款合法凭证。,(四)鉴证土地征用及拆迁补偿费应填制工作底稿(范本)中的《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》。,第二十七条根据准则第二十七条的规定鉴证前期工程费、基础设施费应特殊关注:,(一)获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、建造合同比较、分析有关前期工程费、基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证。,(二)对计入前期工程费、基础设施费的期间费用应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。,(三)按照建筑面积占总建筑面积的比例分配计算各清算项目应承担的前期工程费、基础设施费。,(四)鉴证前期工程费、基础设施费应填制工作底稿(范本)中有关鉴证表:《前期工程费鉴证表》《基础设施费鉴证表》。,第二十八条根据准则第二十八条的规定鉴证建筑安装工程费应特殊关注:,(一)获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。,(二)对计入建筑安装工程费的期间费用应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。,(三)收取建安费用的施工单位应是施工许可证记载的中标施工企业。对实际发生的建安费用应有施工许可、建安合同、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证等合法有效的证据证明真实发生。对向非中标施工企业支付的施工费用应取得该项费用实际发生的合理性证据对不能证明其合理性的不得计入扣除项目。,(四)按照建筑面积占总建筑面积的比例分配计算各清算项目应承担的建筑安装工程费。,(五)鉴证建筑安装工程费应填制工作底稿(范本)中的《建筑安装工程费鉴证表》。,第二十九条根据准则第二十九条的规定鉴证公共配套设施费应特殊关注:,(一)对于纳税人预提的开发成本“公共配套设施费”等在项目结算后成本部分结转的科目是否正确是否有成本多提的情况存在。,(二)对计入公共配套设施费的期间费用应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。,(三)公共配套设备费的分摊应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费可售建筑面积只负担部分配套设备费。,(四)鉴证公共配套设施费应填制工作底稿(范本)中的《公共配套设施费鉴证表》。,第三十条根据准则第三十条的规定鉴证开发间接费用应特殊关注:,(一)获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、会计核算资料比较、分析有关开发间接费用资料与实际支出是否能够相互印证。,(二)对计入开发间接费用的期间费用应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。鉴证时应区分单项开发与成片分期开发恰当选择开发间接费用与期间费用的划分标准。,(三)按照建筑面积占总建筑面积的比例分配计算各清算项目应承担的开发间接费用。,(四)鉴证开发间接费用应填制工作底稿(范本)中的《开发间接费用鉴证表》。,第三十一条根据准则第三十一条的规定鉴证利息支出应特殊关注:,(一)对利息支出应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。,(二)对于据实扣除的利息支出要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况要求纳税人提供金融机构贷款证据审查所贷款项是否与房地产开发项目相关。,(三)对于按率计算扣除的要关注计算基数只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本不包括开发费用。,(四)发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用应进行纳税调整。,、利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出,、超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除,、是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用。,(五)鉴证利息支出应填制工作底稿(范本)中的《利息支出鉴证表》。,第三十二条根据准则第三十二条的规定鉴证与转让房地产有关的税金应特殊关注:,(一)与转让房地产有关的税金的确认范围和确认时间。,(二)准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。,(三)缴纳的印花税列入管理费用不属于房地产开发业务的土地增值税扣除范围。,(四)对于地方政府规定的在销售环节缴纳的费用或基金应允许记入土地成本。(五)鉴证与转让房地产有关的税金应填制工作底稿(范本)中的《与转让房地产有关,的税金鉴证表》。,第三十三条根据准则第三十三条的规定鉴证加计扣除项目应特殊关注:,(一)允许加计扣除的范围,、对从事房地产开发的纳税人应以取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本计算的金额之和按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除,、对于取得土地使用权后仅进行土地开发(如"三通一平"等)不建造房屋即转让土地使用权的审核是否按税收规定计算扣除项目金额是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。,(二)不允许加计扣除的范围,、代收费用、期间费用不允许计入扣除基数,、未进行任何形式的开发即转让的土地使用权不允许加计扣除,、对于取得了房屋产权和土地使用权后未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的不允许加计扣除。,(三)鉴证加计扣除项目应填制工作底稿(范本)中的《其他扣除项目鉴证表》。,第三十四条根据准则第三十四条的规定鉴证成片受让土地分期开发项目应特殊关注:,(一)成片受让土地分期开发的扣除项目不能够直接认定的审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致应考虑按照下列方法合理分摊:,、将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目按照清算单位实际占用土地面积占土地总面积的比例进行分配或按照清算单位实际建筑面积占总建筑面积的比例进行分配,、公共配套设备费的分摊应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费可售建筑面积只负担部分配套设备费。,(二)鉴证成片受让土地分期开发项目应填制工作底稿(范本)中的《成片受让土地分期开发项目成本鉴证表》。第二节案说扣除类基础数据表的编制,一、甲公司扣除项目情况,(一)甲公司扣除项目账面情况,开发成本,甲公司账面开发成本数据如下:,开发成本明细表开发成本账面金额二级科目三级科目金额支付的土地出让金支付地价款金额,,取得土地使用权支付的金额交纳的有关税费,,小计,,土地征用费用耕地占用税劳动力安置费土地征用及拆迁补偿费安置动迁用房支出拆迁补偿款,,其他费用,,小计,,规划费用,设计费用,,项目可行性研究费用,水文费用地质费用前期工程费勘探费用,测绘费用,七通一平支出,前期工程费用其他,小计,,建筑工程费用,,安装工程费用,,建筑安装工程费支付给承包方费用其他建筑安装工程费用,,小计,,开发小区内道路,供水工程支出,,供电工程支出,,基础设施费供气工程支出,,排污工程支出,排洪工程支出通讯工程支出,照明工程支出,环卫工程支出,绿化费用,,其他设施工程发生的支出,,小计,,物业管理用房费用,变电站费用,,热力站费用水厂费用居委会用房费用派出所用房费用幼儿园用房费用公共配套设施费学校用房费用托儿所用房费用公共厕所费用自行车棚用房费用邮电通讯用房费用其他非营业性公共设施费用,,小计,,管理人员工资,,职工福利费,折旧费,,修理费,办公费,开发间接费用水电费,,劳动保护费周转房摊销费其他发生的间接费用,,小计,,合计,,,利息支出,开发期间取得中国工商银行贷款,,元年利率为借款期限为共发生利息支出,,元在“财务费用”科目进行核算。,与转让房地产相关的税金,花园项目已缴纳的税金为:,营业税,,元城市维护建设税,,元,,教育费附加,,元。,(二)甲公司扣除项目鉴证取得的相关证据资料,贷款合同、利息支付凭证,上缴土地转让金收据,项目竣工决算报表,已完工开发项目成本表,取得土地使用权时所支付的地价款有关凭证,国有土地使用权出让合同,清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单,清算项目的工程竣工验收报告,与转让房地产有关的完税凭证。,二、扣除项目审核(一)审核过程中发现的问题,,该项目的开发乙厂曾与丙公司就项目合作签订过协议甲公司为取为该项目开发权需支付丙项目转让费,,元。甲公司将支付的项目转让费后在“开发成本土地征用及拆迁补偿费”中列支。,“开发成本取得土地使用权所支付的金额”中列支地价款滞纳金和资金占用费,,元。,“开发成本土地征用及拆迁补偿费”列支的拆迁补偿费中,,元应提供补偿协议而无法提供。,“开发成本开发间接费”中列支样板间装修支出,,元,“开发成本建筑安装工程费”中列支预提成本,,元其中建筑工程费用,,元安装工程费用,,元。,审核过程中发现下列成本费用未取得合法有效凭证:,未取得合法有效凭证开发成本汇总表二级科目三级科目金额设计费用,项目可行性研究费用,前期工程费测绘费用,七通一平支出,前期工程费用其他,供水工程支出,基础设施费排污工程支出,绿化费用,其他设施工程发生的支出,公共配套设施费物业管理用房费用,管理人员工资,职工福利费,开发间接费用修理费,办公费,,(二)扣除项目的审核,完整性、准确性的审核,本案中通过对“五证”的审核花园项目施工单位为“北京A建设集团有限责任公司”设计单位为“北京B建筑设计有限公司”监理单位为“北京C工程咨询监理公司”那么我们审核扣除项目的会计记录时该三项成本的出票人应为这三家公司并应对该三项成本的账面列支金额与相关合同、结算进行核对看是否超过合同或结算金额。,在审核建安成本时确认施工单位资格的核心证据是《建筑工程施工许可证》对于《建筑工程施工许可证》未列示的施工单位即使提供发票和建安合同并不能确认其施工资格所发生的施工费用不能草率地确认为开发成本应进一步查证是否符合分包条件。另外还应注意主体工程是不允许分包的。中国大陆对建筑市场施行严格的监管制度在土地增值税鉴证时对建安劳务的采购行为确认不能使用一般购销行为的认定标准对证据的要求也比一般购销行为要严格。,成本费用真实性的审核,本案中甲公司在开发成本土地征用及拆迁补偿费中列支的支付丙项目转让费,,元不属于开发成本的范围应不允许扣除。在审核时应填入工作底稿《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》中“审核调整额”相关栏次。,四项开发成本的验证,本案中四项成本的总额为,,元本次清算建筑面积为,平方米四项成本单位造价为,元平方米未超过北京市规定的单位面积四项成本标准。,如果开发项目的四项成本超过当地规定的单位面积四项成本标准我们在审核时应对超标的原因进行调查分析。,单项开发扣除项目金额的确认方法,本案中花园项目属单项开发可按扣除项目总金额确认本次清算项目的扣除项目金额。,成片开发扣除项目金额的直接确认方法,实际上很多房地产开发项目的规模是很大的往往是成片受让土地使用权边开发、边建设、边转让开发的周期很长。有些开发成本和费用是随着开发进程而发生的(如房屋的建造成本及费用)而有些开发成本和费用(如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等)则大多是在开发的前期一次性地投入。房地产也不是在开发项目全部建成完工后才转让的。这样在计算土地增值税时就需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊为此《细则》规定了分摊方法一是按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊二是按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。下面举例说明:,假设一个房地产开发公司在一块平方米的土地上进行房地产开发其取得土地使用权所支付的出让金为万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼一幢为写字楼占地面积(包括周围的道路及绿地等)平方米建筑面积平方米一幢为公寓占地面积(包括周围的道路及绿地等)平方米建筑面积平方米。公寓已出售完毕写字楼尚未转让。那么公寓应分摊的土地出让金为:,()按转让土地使用权的面积分摊公寓应分摊的土地出让金为:,万元平方米×平方米,万元,()按建筑面积分摊公寓应分摊的土地出让金为:,万元(平方米平方米)×平方米,万元可见按不同的分摊办法其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发商建造的商品房,如果层次、建筑面积大体相同则按土地面积分摊较为简单如果层次、建筑面积相差很大则按建筑面积分摊较为合理。,国税函号文件规定根据土地增值税立法精神《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的按《细则》第七条法规这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此在计算转让土地的增值额时按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积。,成片开发扣除项目金额的分摊确认方法,()开发成本的分摊,本案中假设分两期进行开发那么在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可以单独确认的情况下前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用应按一定的比例进行分摊。我们可以选择按照清算单位实际建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊。本项目建筑面积,平方米其中一期建筑面积,平方米占总建筑面积的比例为二期建筑面积,平方米占总建筑面积的比例为。具体分摊后数据如下:分期开发分摊成本明细表一期建筑面积,二期建筑面积,总建筑面积,一期分配比例二期分配比例成本项目鉴证确认数一期二期取得土地使用权支付的金额,,,,,,土地征用及拆迁补偿费,,,,,,前期工程费,,,,,,建筑安装工程费,,,,,,基础设施费,,,,,,公共配套设施费,,,,,开发间接费用,,,,,,合计,,,,,,,()公共配套设施成本的分摊,假设某开发小区项目分三期进行开发建设有学校、幼儿园、医院等无偿移交政府的和会所等产权归全体业主共有的公共配套设施,平方米经审核确认后共发生公共配套设施成本,,元。,小区可售总建筑面积为,平方米其中:一期可售建筑面积,平方米占总可售面积比例为二期可售建筑面积,平方米占总可售面积比例为三期可售建筑面积,平方米占总可售面积比例为。,按可售面积进行分摊公共配套设施成本分别为:,一期分摊公共配套设施成本,,元(配套设施总成本,,*),二期分摊公共配套设施成本,,元(配套设施总成本,,*),三期分摊公共配套设施成本,,元(配套设施总成本,,*),()同一清算单位中不同房屋性质成本的分摊,本案中花园项目开发房屋中经判定即有普通住宅又有其他商品房。依据财税字号文件的规定如需享受普通标准住宅免税应分别核算增值额。因此我们在鉴证时应对普通住宅和其他商品房的收入、扣除项目金额进行分别确认。对普通住宅的判定是在进行土地增值税鉴证时确认的在鉴证确认普通住宅和其他商品房扣除项目时对除能直接确认的成本外可按一定的方法进行分摊。如本案中我们是采取可售面积比例的方法进行了分摊即普通住宅成本分摊比例=普通住宅的可销售面积,平方米本次清算总可销售面积,平方米其他商品房成本分摊比例=其他商品房的可销售面积,平方米本次清算总可销售面积,平方米。如本案中前期工程费的分摊根据上述公式计算得出普通住宅分摊的前期工程费,,,元=,,元×其他商品房分摊的可扣除前期工程费,,元=,,元×,土地面积、建筑面积和可售面积的审核方法,如本案中《土地使用权证书》中记录占地面积为,平方米宗地总建筑面积,平方米。,《预售许可证》中记录预售面积为,平方米。,《房屋土地测绘技术报告书》中记录建筑总面积为,平方米。,房屋产权登记表中记录有产权面积为,平方米。,《房屋购销登记表》记录分户建筑面积总数为,平方米。,通过比对上述面积数据确认该项目可售建筑面积为,平方米大于《土地使用权证书》中记录的宗地总建筑面积。经与企业财务人员核实该项目《土地出让合同》后期办理了宗地建筑面积变更手续重新取得了新的《土地使用权证书》。可售面积大于《预售许可证》中记录的预售面积是因为甲公司#楼未实行预售行为按现房销售方式进行销售不需要取得《预售许可证》。,允许扣除的合法有效凭证类别,如本案中下列成本的收款单位为经营性企业由于无法提供发票我们在鉴证时应调减扣除项目金额:,前期工程费设计费用,,,,项目可行性研究费用,,,,测绘费用,,,,七通一平支出,,,,其他,,,,,小计,,基础设施费供水工程支出,,,,排污工程支出,,,,绿化费用,,,,其他设施工程发生的支出,,,,,小计,,公共配套设施费物业管理用房费用,开发间接费用职工福利费,,,,,,修理费,,,,,办公费,,,,,,小计,,甲公司在列支“开发间接费用管理人员工资”,元时未取得个人签章和代扣个人所得税因此应调减扣除项目金额。,在列支“开发成本土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费”,,元时应提供补偿协议而无法提供因此应调减扣除项目金额。,本次允许扣除项目金额的计算方法,在本案中我们采取的是可售面积百分比法确认本次允许扣除项目金额即本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×(已售建筑面积可售总建筑面积)。如本次清算普通住宅可扣除的取得土地使用权所支付的金额,,元=普通住宅允许扣除取得土地使用权所支付的金额,,元×(普通住宅已售面积,平方米普通住宅可售面积,平方米)本次清算其他商品房可扣除的取得土地使用权所支付=其他商品房允许扣除取得土地使用权所支付的金额的金额,,元,,元×(其他商品房已售面积,平方米其他商品房可售面积,平方米)。,如果本案中采用单位成本法确认本次允许扣除项目金额即本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×(允许扣除项目总金额可售总建筑面积)那么本次清算普通住宅可扣除的取得土地使用权所支付的金额,,元=普通住宅已售面积,平方米×元平方米(普通住宅允许扣除取得土地使用权所支付的金额,,元普通住宅可售面积,平方米)本次清算其他商品房可扣除的取得土地使用权所支付的金额,,元=其他商品房已售面积,平方米×元平方米(其他商品房允许扣除取得土地使用权所支付的金额,,元其他商品房可售面积,平方米)。,三、取得土地使用权所支付金额的审核,讲到这个问题下面我们先通过三个案例来看一下取得土地使用权所支付金额怎么认定。,(一)房地产开发企业接受股权投资方式取得土地使用权的扣除证据,房地产开发企业以接受股权投资的方式取得开发用地土地使用权属于非货币交易形式的转让方式取得土地房地产开发企业受让土地时是以本企业股权作为取得土地的价款。,房地产开发企业以接受股权投资的方式取得开发用地土地使用权在土地增值税清算时应以接受投资时的股东协议、评估报告及企业记账凭证、土地使用权证书等作为确认土地增值税扣除项目的证据。而不能要求企业比照购买土地的交易方式提供购销合同、正式发票等证据资料。具体理由如下:,土地增值税规定提交销售合同发票等证据仅用于取得土地所支付金额相关的证据而不属于接受投资方式取得土地的证据。根据下列规定我们可以得出上述结论。,《土地增值税暂行条例实施细则》规定:“取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”,国税函发号文件第五条“(一)”规定:“取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的为支付的土地出让金以行政划拨方式取得土地使用权的为转让土地使用权时按规定补交的出让金以转让方式取得土地使用权的为支付的地价款。”,(二)企业合并取得土地的土地增值税扣除问题,背景介绍,甲与乙两企业经过签订《购并协议》双方同意由甲以吸收合并方式购并乙。即甲收购乙的全部净资产通过收购实现甲与乙两企业的合并乙在收到甲支付的净资产的收购价款后向乙的股东进行清算分配乙的资产全部转入兼并方甲乙企业法人地位消失并依法注销。,购并后乙原有的债权、债务由甲享有和承担。评估基准日前的收益归乙原股东所有评估基准日后的收益归甲享有。,有关税务的处理,关于企业所得税根据相关文件规定被合并企业视为按公允价值转让处置全部资产计算资产转让所得并且依法缴纳了企业所得税。这样乙企业在并入甲企业时按照评估后的资产的价值做为转让价计算了资产转让的所得。,现乙企业并入甲企业的资产是按照评估后的价值做为计税价值计算折旧摊销土地的价值。,存在的问题,甲企业并入乙企业的资产中有土地使用权该土地使用权评估后的价值比取得时的历史成本价增值额约为万元现该企业用并入企业的土地进行了房地产开发该企业在开发销售后就土地成本的计价是否可以按照购并时的评估价做为土地增值税的扣除项目,,问题处理,《土地增值税暂行条例实施细则》规定:“取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”,通过企业合并方式取得土地的“取得土地使用权所支付的金额”是指企业合并时购买、换取资产的一方支付对价中所含的土地权对价金额。通俗地说是交易双方根据评估增值后价格约定的合并时实际土地使用权交易金额。,鉴证合并方式取得使用权所支付的金额应取得下列证据:,()在产权交易中心备案的交易合同,()合并时的财产交割清单,()支付对价的结算单证,()合并取得土地使用权的产权证书,()并入财产的会计核算资料。,(三)不同的分摊方法造成扣除项目存在差异,如下面这个案例中计算分摊扣除项目金额的方法不同而造成清算扣除的土地出让金存在差异从而造成清算税款存在较大差异。,背景介绍,某房地产开发公司在一块万平方米的土地上进行房地产开发其取得土地使用权所支付的出让金为万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼一幢为写字楼占地面积(包括周围的道路及绿地等)平方米建筑面积平方米一幢为公寓占地面积(包括周围的道路及绿地等)平方米建筑面积平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积平方米、建筑面积的平方米开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售写字楼尚未转让。,按占地面积分摊土地出让金:,()公寓应分摊的土地出让金为:,按转让土地使用权的面积分摊公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下:,公寓应分摊的土地出让金万元=公寓占地面积平方米×(项目支付土地出让金总额万元项目总占地面积平方米),()按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:,A公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积平方米其中不可售面积的游泳也占地平方米应负担土地出让金计算方法如下:,不可售面积应负担的土地出让金万元=不可售占地面积平方米×(项目支付土地出让金总额万元项目总占地面积平方米),B公寓可售面积应分摊的土地出让金。,公寓可售面积应分摊的土地出让金万元=公寓应分摊的土地出让金万元不可售面积应负担的土地出让金万元,()本次清算应负担的土地出让金:,本次清算应负担的土地出让金万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金万元×已出售比例。,按建筑面积分摊土地出让金,()公寓应分摊的土地出让金为:,A总建筑面积=写字楼建筑面积平方米公寓建筑面积平方米=平方米,B公寓应分摊的土地出让金:万元,公寓建筑面积平方米×(出让金总额万元总建筑面积平方米)()按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:,,A公寓不可售占地面积应负担的出让金,不可售面积应负担的土地出让金万元=不可售建筑面积平方米×(项目支付土地出让金总额万元项目总建筑面积平方米),B公寓可售面积应分摊的土地出让金,公寓可售面积应分摊的土地出让金万元=公寓应分摊的土地出让金万元不可售面积应负担的土地出让金万元,()本次清算应负担的土地出让金:,本次清算应负担的土地出让金万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金万元×已出售比例。,案件启示,通过这个案例我们可以看出按占地面积分摊土地出让金本次清算应负担的土地出让金为万元较按建筑面积分摊土地出让金本次清算应负担的土地出让金万元多万元。由于分摊方法的不同对清算结果会造成巨大的影响。,(四)审核事项,通过上面三个案例我们在审核时应特殊关注:,审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如本案中开发成本取得土地使用权所支付的金额中列支地价款滞纳金和资金占用费,,元不允许在清算时扣除审核时应填写工作底稿《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》中“审核调整额”的相关栏次。,审核发现发票金额与银行支付记录不一致应要求被鉴证人提供国土部门的证明。,转让方式取得土地的应参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其是否存在明显异常。,对于一次取得土地分期开发的应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。对于各期开发的建筑面积有差别的原则上不允许使用本期开发占地面积与总土地面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。因为土地出让金等金额是按总建筑面积计算收取的在各期开发的建筑面积有差别的情况下不使用项目建筑面积比例而使用土地面积比例会造成建筑面积少的某期项目挤占建筑面积多的土地成本。,取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款应根据下列情形确认:,()以出让方式取得土地使用权的为支付的土地出让金,()以行政划拨方式取得土地使用权的为转让土地使用权时按规定补交的出让金,()以转让方式取得土地使用权的为支付的地价款。,计算分摊扣除项目金额的方法如下:,()按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊,()按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊,()按税务机关确认的其他方式计算分摊。,“取得土地使用权所支付的金额”中的“取得”二字不能仅限于以受让方式取得还应包括接受捐赠、企业重组、债务重组、接受投资、非货币交易等多种方式。,(五)应取得的证据,鉴证取得土地使用权支付金额应取得下列证据资料:,项目竣工决算报表,已完工开发项目成本表,取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证,国有土地使用权出让或转让合同,清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单,上缴土地出让金收据,税务机关核定扣除项目金额的有关文件。,(六)工作底稿,在本案件通过审核《土地出让合同》合同中明确记载每个楼所占的土地面积和土地出让金、契税金额。我们在审核时以《土地出让合同》为依据直接确认每个楼可扣除的土地出让金金额。,填制工作底稿(范本)中的《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》如下:,加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》。,四、房地产开发成本的审核,(一)开发成本分摊、分配方法举例,交易情况,某房地产开发公司开发一幢公寓开发成本为万元。建筑面积平方米可售面积平方米不可售面积平方米其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的平方米开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售。,可售面积与不可售面积应分摊的开发成本,()不可售面积应分摊的开发成本,不可售面积应分摊的开发成本=改变用途的游泳池建筑面积×(项目支付开发成本总额项目总建筑面积),不可售面积应分摊的开发成本万元=平方米×(万元平方米),()可售面积应分摊的开发成本,公寓可售面积应分摊的开发成本万元=公寓应分摊的开发成本万元不可售面积应负担的开发成本万元,(二)甲公司房地产开发成本的审核,鉴证土地征用及拆迁补偿费应特殊关注:,()获取项目概预算资料、工程造价审计资料、建造合同比较、分析有关土地征用及拆迁补偿费资料与实际支出是否能够相互印证。,()审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应并与相关账目核对。,如甲公司开发成本土地征用及拆迁补偿费列支的拆迁补偿费中有,,元无法提供补偿协议等拆迁补偿费真实发生的证明资料我们在鉴证时应进行纳税调整处理。在审核时应填入工作底稿《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》中“审核调整额”相关栏次。,()审核支付给单位的征地及拆迁补偿费用应取得合同协议、付款等合法凭证。,鉴证前期工程费、基础设施费应特殊关注:,()获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、建造合同比较、分析有关前期工程费、基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证。,()对计入前期工程费、基础设施费的期间费用应要求被鉴证人按会计差错进行更正对未进行更正的应做纳税调整处理。,()按照清算项目建筑面积占总建筑面积的比例分配计算各清算项目应承担的前期工程费、基础设施费。,鉴证建筑安装工程费应特殊关注:,()获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款项支付凭证比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。,()对计入建筑安装工程费的期间费用应要求被鉴证人按会计差错进行更正对未进行更正的应做纳税调整处理。,()收取建安费用的施工单位应是施工许可证记载的中标施工企业。对实际发生的建安费用应有施工许可、建安合同、施工费用正式发票、施工费用款项支付凭证等合法有效的证据证明真实发生。对向非中标施工企业支付的施工费用应取得该项费用实际发生的合理性证据对不能证明其合理性的不得计入扣除项目。,()按照清算项目建筑面积占总建筑面积的比例分配计算各清算项目应承担的建筑安装工程费。,如本案中在“开发成本建筑安装工程费”中列支预提成本,,元。通过对甲公司账面数据与企业提供的合同、决算书等进行比对属于多预提成本应进行纳税调整处理。在审核时应填入工作底稿《建筑安装工程费鉴证表》中“审核调整额”相关栏次。,鉴证公共配套设施费应特殊关注:,()对于纳税人预提的开发成本“公共配套设施费”等在项目结算后成本部分结转的科目是否正确是否有成本多提的情况存在。,()对计入公共配套设施费的期间费用应要求被鉴证人按会计差错进行更正对未进行更正的应做纳税调整处理。,()公共配套设备费的分摊应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费可售建筑面积只负担部分配套设备费。,鉴证开发间接费用应特殊关注:,()获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、会计核算资料比较、分析有关开发间接费用资料与实际支出是否能够相互印证。,()对计入开发间接费用的期间费用应要求被鉴证人按会计差错进行更正对未进行更正的应做纳税调整处理。鉴证时应区分单项开发与成片分期开发恰当选择开发间接费用与期间费用的划分标准。,如本案中开发成本开发间接费中列支样板间装修支出,,元属于销售费用应进行了纳税调整处理。在审核时应填入工作底稿《开发间接费用鉴证表》中“审核调整额”相关栏次。,()按照清算项目建筑面积占总建筑面积的比例分配计算各清算项目应承担的开发间接费用。,(三)应取得的证据,鉴证人对被鉴证人开发成本金额的确认应当取得被鉴证人土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。,(四)工作底稿,审核甲公司花园项目房地产开发成本应填制工作底稿(范本)中的下列鉴证表:,土地征用及拆迁补偿费鉴证表,前期工程费鉴证表,建筑安装工程费鉴证表,基础设施费鉴证表,公共配套设施费鉴证表,开发间接费用鉴证表,四项成本测算鉴证表。,甲公司填制如下:,加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》、表《前期工程费鉴证表》、表《建筑安装工程费鉴证表》、表《基础设施费鉴证表》、表《公共配套设施费鉴证表》、表《开发间接费用鉴证表》、表《四项成本测算鉴证表》。,五、房地产开发费用的审核,(一)审核方法,开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。,审核房地产开发费用主要是财务费用中的利息支出审核时应特殊关注:,对利息支出应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。,对于据实扣除的利息支出要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况要求纳税人提供金融机构贷款证据审查所贷款项是否与房地产开发项目相关。,对于按率计算扣除的要关注计算基数只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本不包括开发费用。,发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用应进行纳税调整。不允许扣除的借款费用包括未用于房地产开发项目而用于其他经营的借款所发生的费用罚息和利息支出以外的费用。,(二)应取得的证据,鉴证人对被鉴证人房地产开发费用金额的确认应当取得被鉴证人利息支出在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。,(三)本案审核时发现的问题,在本案中由于该项利息支出未在开发成本中进行核算因此不需要进行调整。但审核贷款合同时发现甲公司该笔贷款的用途未明确标示用于项目开发且贷款期间比,项目开发期间长企业无法提供相关证据证明该笔贷款属于花园项目专项贷款。,(四)甲公司利息支出的处理,在本案中由于甲公司无法提供相关证据证明该笔贷款属于花园项目的专项贷款。因此我们在鉴证时无法按实际发生的利息扣除只能按率计算扣除的。即按鉴证确认的取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和,,元的计算扣除房地产开发费用。,对于除利息支出以外的房地产开发费用应注意不允许再计入开发成本中扣除。例如:印花税、土地使用税应作为管理费用扣除贷款担保费作为利息支出以外的其他财务费用扣除网签费用作为销售费用扣除。,(五)工作底稿,假如本案利息支出符合按实际支出扣除的条件应填制工作底稿(范本)中的《利息支出鉴证表》。表样如下:,加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表《利息支出鉴证表》。,六、与转让房地产有关税金的审核,(一)审核方法,鉴证与转让房地产有关的税金应特殊关注:,与转让房地产有关的税金的确认范围和确认时间,准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加,缴纳的印花税列入管理费用不属于土地增值税扣除项目,对于地方政府规定的在销售环节缴纳的费用或基金应允许记入土地成本。,(二)应取得的证据,鉴证人对被鉴证人与转让房地产有关税金金额的确认应当取得被鉴证人与转让房地产有关的税金在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。,(三)本案审核时发现的问题,经过测算甲公司应缴纳的与转让房地产有关的税金为,,元其中:营业税,,元城市维护建设税,,元教育费附加,,元。经与账面收入进行比对发现下列两部分收入未计算缴纳相关税金:,合同金额与账面收入额差额的部分,审核过程中调整的收入额部分。,(四)甲公司与转让房地产有关税金的处理,甲公司花园项目中对应缴未缴纳的相关税费在本次清算过程中应不允许扣除。,本次清算可扣除的与转让房地产有关的税金为,,元其中:营业税,,元城市维护建设税,,元教育费附加,,元。,在进行税金分摊时按普通住宅和其他商品房账面确认的收入比例进行分摊。,(五)工作底稿,审核与转让房地产有关的税金应填制工作底稿(范本)中的《与转让房地产有关的税金鉴证表》。本案中填制本表如下:,加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表《与转让房地产有关的税金鉴证表》。,七、加计扣除项目的审核(一)应取得的证据,,鉴证人对被鉴证人加计扣除项目金额的确认应当取得被鉴证人税法允许加计扣除项目在事实方面、会计方面以及税收金额方面的有关信息或资料。,对企业收取的计入房价的代收费用应取得代收费用收取和支付的相关资料。,(二)甲公司加计扣除项目的处理,本案中甲公司为从事房地产开发的纳税人取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本计算的金额中对不合规的成本部分已进行调整处理应以调整后的两项金额之和加计进行扣除。,假设某公司取得土地使用权后仅进行土地开发(如"三通一平"等)不建造房屋即转让土地使用权取得土地使用权支付金额亿元三通一平土地开发费用万元。加计扣除基数应当是万元包括取得土地地价款和土地开发成本等两个项目。在实际工作当中扣除基数的确认曾发生过争议争议的核心:是否包括两个项目。有人认为仅包括取得土地成本而不包括土地开发成本也有人认为仅包括土地开发成本而不包括取得土地成本。实际上这两个观点都是错误的。,(三)工作底稿,审核加计扣除项目应填制工作底稿(范本)中的《其他扣除项目鉴证表》。本案中填制本表如下:,加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表《其他扣除项目鉴证表》。,(四)关于加计扣除的鉴证程序规定,国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发〔〕号)文件第三十八条规定:,国家规定的加计扣除项目的审核应当包括下列内容:,(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后未进行任何形式的开发即转让的审核是否按税收规定计算扣除项目金额核实有无违反税收规定加计扣除的情形。,(二)对于取得土地使用权后仅进行土地开发(如“通一平”)不建造房屋即转让土地使用权的审核是否按税收规定计算扣除项目金额是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。,(三)对于取得了房地产产权后未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的审核是否按税收规定计算扣除项目金额核实有无违反税收规定加计扣除的情形。,(四)对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。第五讲税款计算类生成数据表的编制第一节税款计算类基础数据表的审核,一、税款计算类工作底稿介绍,税款计算类工作底稿张全部为通用底稿是中税协统一设计的范本本讲中未增加自行设计工作底稿。该张表分别为:《土地增值税缴款情况鉴证表》、《增值额及增值率鉴证表》、《土地增值税款计算表》。,二、税款计算类工作底稿填制情况审核要点,(一)审核工作底稿所列事项是否全面填制对漏项的应追加鉴证程序。,(二)审核数据逻辑关系的准确性。,三、鉴证程序审核,审核税款计算类工作底稿应关注外勤人员是否执行了土增指南第三十五条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第三十五条规定的税款计算类情况鉴证程序的具体规定:,第三十五条根据准则第三十五条的规定鉴证应纳税额应特殊关注:,(一)税额验算。审核计算过程验算增值额、增值率、应纳税额。,(二)不征税项目和免征项目的确认。审核在税款计算与缴纳环节对不征税项目和免征项目的划分情况避免把不征税或免税项目做为征税项目对待避免把已停止免征的项目继续按免税项目对待。,(三)鉴证普通住宅征免情况应依据土地增值税鉴证的评价标准验算免税额验证普通标准住宅核算。,(四)鉴证预征税款清算环节已缴税款确认应补或应退税款金额。,(五)被鉴证单位开发项目包含多个清算单位的应查实清算申报是否符合下列要求:,、多个清算单位分别申报。纳税人如果在规定的申报期内转让两个或两个以上计税单位的房地产对每个计税单位应分别填写一份申报表,、普通标准住宅与其他项目分别申报。纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的应分别填写纳税申报表(一)。,(六)鉴证应纳税额应填制填制工作底稿(范本)中的有关鉴证表:《土地增值税缴款情况鉴证表》《增值额及增值率鉴证表》《土地增值税款计算表》。第二节案说税款计算类基础数据表的编制,一、应取得的资料,鉴证应纳税额应当取得下列鉴证材料:,(一)被鉴证人增值额在事实方面、会计方面以及税收金额方面的有关信息或资料。,(二)对同一个清算项目既有普通住宅又有非普通住宅分别核算增值额形成的税收缴款书、完税证和退税凭证等信息和资料。(三)土地增值税纳税申报表。,,(四)记录税款计算过程的有关资料。,(五)已缴税款的缴款书复印件。,(六)应交土地增值税明细帐复印件。,二、工作底稿,审核应纳税额应填制工作底稿(范本)中《土地增值税缴款情况鉴证表》、《增值额及增值率鉴证表》、《土地增值税款计算表》。,本案填制工作底稿(范本)如下:,加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表《土地增值税缴款情况鉴证表》、表《增值额及增值率鉴证表》、表《土地增值税款计算表》。第六讲其他事项基础数据表的编制,一、其他事项类工作底稿介绍,其他事项类工作底稿张为通用底稿是中税协统一设计的范本本讲中未增加自行设计工作底稿。该类工作底稿为《应当披露的其他事项鉴证表》。,二、甲公司其他事项类工作底稿的填制,应当披露的其他事项主要包括纳税义务人确认、清算条件的确认、相关票据的取得情况、与清算项目相关的重要信息的批露等。甲公司填制《应当披露的其他事项鉴证表》如下:,加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表《应当披露的其他事项鉴证表》。第七讲审核结果类基础数据表的编制和鉴证报告的出具第一节审核结果类基础数据表的审核,一、审核结果类工作底稿介绍,审核结果类工作底稿张是中税协统一设计的范本本讲中未增加自行设计工作底稿。其中:《土地增值税清算税款审核明细表一:普通住宅》、《土地增值税清算税款审核明细表二:其他商品房》为进行转让商品房清算鉴证时专用《土地增值税清算税款审核明细表三:其他项目》为进行转让其他项目清算鉴证时专用《土地增值税清算税款审核主表》为通用工作底稿。该张表分别为:《土地增值税清算税款审核主表》、《土地增值税清算税款审核明细表一:普通住宅》、《土地增值税清算税款审核明细表二:其他商品房》、《土地增值税清算税款审核明细表三:其他项目》。,二、审核结果类工作底稿填制情况审核要点,(一)审核工作底稿所列事项是否全面填制对漏项的应追加鉴证程序。,(二)审核数据逻辑关系的准确性。,三、鉴证程序审核,审核审核结果类工作底稿和鉴证报告的出具应关注外勤人员是否执行了土增指南第四十三条至第四十六条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第四十三条至第四十六条规定的审核结果类情况鉴证程序的具体规定:,审核收入类工作底稿应关注外勤人员是否执行了土增指南第十七条至第二十二条规定的鉴证程序。下面介绍第十七条至第二十二条规定的收入类,第四十三条根据准则第五章的规定编制清算鉴证业务报告(以下简称“鉴证报告”)如果发现某些可能对土地增值税清算申报产生影响的事项不应当发表无保留意见的鉴证结论应当选择发表保留意见的鉴证结论。,(一)证据不符合充分性、适当性的要求。,(二)数据审验结果与申报结果不符。,(三)不符合税法规定的条件。,(四)对被鉴证人编报的清算申报表持有重大异议。,(五)审核范围受到限制难以对清算申报发表意见的情形。,第四十四条根据准则第五章的规定税务师事务所内部三级复核应填制三级复核工作底稿。,第四十五条根据准则第五章和《土地增值税清算鉴证报告(范本)》的要求出具鉴证报告并应根据当地税务机关的要求提供报告说明。报告附件《土地增值税清算鉴证报告说明》应当包括以下内容:,(一)被鉴证人基本情况(二)被鉴证人执行的主要会计政策情况,,(三)清算项目情况说明,(四)鉴证过程的情况说明,(五)重大事项的情况说明,第四十六条鉴证报告应当注明报告日期。报告日期不应早于注册税务师获取充分、适当的审核证据形成鉴证结论的日期。第二节案说审核结果类基础数据表的编制和鉴证报告的出
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