工业园区招商必备《产业园区招商实战攻略》详解

工业园区招商必备《产业园区招商实战攻略》详解 产业地产作为地产行业的一个分支，有其独有的商业模式，包括产业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供产业地产产业与服务等一系列活动。 产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，突出体现于: 产业地产六大特征 一、实现资源价值最大化 产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境创造条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。 二、注重产业环境营造 产业地产的表现形式，主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。 三、投资要求较高 产业园区的功能性非常强，综合性也比较全，对于投资，要求的专业能力比较高。产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长，并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投资的特点所决定的。这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。 四、基础设施作用关键 基础设施建设是产业地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。因此，产业地产在规划上必须充分认识到基础设施对整个产业地产运营的关键作用，在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。 五、投资和回报周期长 产业地产有着比住宅地产、商业地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、投资企业，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。产业地产是长期性投资，因为它的表现能力不强。产业地产讲究的是长期回报，要结合自身的实力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。没有配套产业，没有后续资金支持，没有统一的招商管理，肯定是不行的。 一个产业区或是综合体的形成，不光是招商引资，或是将园区物业卖出去那么简单。首先要有整体的规划，其次是招商、运营、配套服务、物流配送等等等等。如果不能形成一个产业链，盲目投资产业地产，那么很容易就催生泡沫。 六、增值服务成为亮点 近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。 如何建立郊区化生态办公区 我们说郊区化办公的动因分析，我们认为下面的因素和郊区化办公有很大的关系，首先是网络通讯技术发展，使办公效率不取决于空间的远近，就具有了逃离城市的条件。关于这一点，我们可以从美国城市郊区化发展的历史中得到验证。美国在二战以后，随着信息通讯技术的发展，为企业办公郊区化创造了很好的条件，在这个条件下，很多企业出于降低成本的考虑，把一些分部从中心城区迁往郊区，陆陆续续建了很多办公园区。在上个世纪70年代以后，郊区办公园区进入了突飞猛进的阶段，到80年代中期，美国新城80%的办公面积是在这个时间建立起来的，同时中心城区的办公面积只有36%是这个时间建立起来的。我们可以看到70年代以后，郊区办公面积发展速度远远高于城区的发展速度。由于郊区办公的迅速发展，他在美国城市当中所占的比重迅速提高，甚至超过了中心城区。比如说美国在1970年郊区的办公面积占全部办公空间的四分之一，到1984年这个比重上升到60%，这个比例关系完全调过来了。 第二，从交通因素来看，高速公路，城市快速干道的发展和完善，还有私家车的日益普及，这些因素大大消除的人们对郊区化办公的负面的感觉。城市道路规划和城市郊区化同步的推进，公共交通的郊区化的延伸，使得人们可以承受用于交通通勤引起的时间成本。另外，大量拥有私家车的人口也在客观上加快了人口郊区化的进程。 第三，企业发展需要良好的产业环境。刚才李总的案例分析当中，实际上这也是一个很好的例子，就是产业环境对企业可持续发展的作用是不可低估的，企业选址不仅是找一个优美的环境，更远的目标是为企业长期、稳定、快速发展找到一个合适的地方。这样企业周围的邻居是谁，是一些什么样的企业，什么样的人，就显得很重要。所以，刚才李总在BDA国际企业大道的例子当中，实际上一种作为北京唯一的国家级的技术经济开发区，他整体的产业环境可以说在北京是首屈一指的，目前已经入区的企业是1000多家，而且在世界500强当中已经有40多家在园区有投资，而且有80多家的跨国公司。也就是说亦庄对企业的选择，作为企业的办公园区，有一个非常良好的产业环境。 第四，企业选择郊区化办公，一个基本的原因是出于运营成本的考虑。现在越来越多的企业选择郊区化办公，成本是一个很重要的因素，有资料统计，目前在华企业的成本人均是5000-7000美金，以微软公司为例，微软在中国有1900名员工，人均15平米的面积，人均开支是5人民币，每年办公成本是一个亿，这个成本占公司开支中10%，应该说和人力资本的成本大致持平，这是一个非常高的企业运营成本。所以，在允许的条件下，把企业搬到房地产价格相对便宜，而条件相对成熟的地方，像上地、望京、亦庄等等，就成为这些企业基本的选择。而且跨国公司成本的控制，也不再局限于写字楼里面，举个例子，2004年下半年西门子公司租用了九仙桥下面的一个4000平米面积，上海也有这个例子，今年5月联合利华中国总部宣布公司在今年10月份搬离上海虹桥，搬到临空经济园区，这个园区里面自己建了一栋自己的写字楼。联合利华的中国总部目前在上海虹桥的上海商城租用1万平米办公楼，年租金是200万美元，考虑到将来写字楼租金还会继续上涨，就把办公地点搬离了虹桥，在郊区兴建自己的写字楼，长期来说，这个帐是非常合算的。在郊区办公，总体上可以对企业的运营，在办公租金上降低30-40%的成本，而且健康的环境有利于企业提高工作效率，独立的、个性化的建筑，也非常有利于加强企业文化建设。这个就是为什么会有越来越多的企业青睐郊区化办公的一个基本原因。 接下来，我们看看郊区化办公的制约因素。我们说郊区化生态办公在欧美发达国家和地区，已经成为越来越多的企业比较常规的选择，在我们国内一些城市也逐渐成为一种时尚和潮流。但是，同时也要看到城市化和城市的郊区化的发展，实际上是长期渐进的过程，郊区化的办公也会受制于城市化 和城市郊区化整体进程的影响。从目前来看，郊区化办公在客观上还有许多有待克服的问题，比如说综合的市政配套，商业布局，教育设施、医疗机构、休闲娱乐、就业环境、交通出行等等，还远不如市中心方便，跟中心城区相比还有明显的落差等等。归根到底，我们认为这些问题都是我们目前城市郊区化整体上处在比较低的阶段的状况，就是我们前面判断的，目前北京、上海这样一些中心城市的城市较化的进程相当于美国当年城市郊区化进程的第二、第三阶段，这些我们需要面临的问题和这个发展阶段是分不开的。 所以，我们认为适应城市郊区化发展的趋势，未来郊区化办公在很大程度上应该说会取决于下面两个因素变化的情况。首先，郊区化产业、就业、居住格局的一体化程度，我们认为要提高城市效率，城市郊区化必然会从功能分化的方向为城市中心区，减少人口压力，减少交通压力和就业压力。未来中国大城市的郊区化需要从产业布局、居住布局等等多个方面进行更加科学合理的安排，针对已经出现的问题，应该引起政府也好，企业也好，员工也好，方方面面的重视，这样可以从更理性、更科学的层次解决城市郊区化的问题。 第二个因素是郊区化独立生活圈的完善程度。将来要真正实现郊区化，分流中心城区的人口就业、办公、居住等等的安排，未来的郊区化需要逐步丰富、完善独立的郊区生活圈，只有具备了比较完善的生活配套设施，有了商业的郊区化、有了服务业的郊区化、居住的郊区化，这样的前提下，办公郊区化才不至于成为纸上谈兵，从而形成有实体支撑的郊区化，达到合理分流城市人口，有效利用城市空间的结果。 第四个方面，就是郊区化生态办公前景的设想。首先从郊区生态办公区的选择来看，以北京为例，作为首善之区，北京在发展生态化办公园区方面，应该有得天独厚的条件，为什么这么说呢,北京有比较广阔的腹地，有比较良好的自然生态环境，有比较立体的多元化的交通路网条件。更重要的是北京拥有大量的科技研发的技术密集型的企业，还有为数众多的跨国公司的研发机构等等。按照我们的理解，在某种程度上，生态化办公区其实就是以低密度、低容积率、高绿化、花园式办公、生态化生活为特征的郊外的CBD、加上郊外的住宅小区的结合。 我们认为适合建设生态化办公区的地域，应该具备这么一些条件。首先应该是具有足够的地域发展空间，适合大面积低密度的城市规划和设计。交通方便，土地成本比较低，能够提供第三产业发展所需要的劳动力。再就是生态环境保持较好，风景优美，适合人居等等。符合以上几个方面的条件，我们认为是可以作为发展郊区生态化办公区的条件。 第二个方面是从生态化办公区的功能规划的角度来看，生态化办公区没有大都市的喧闹和污染，但是具备城市的基本功能，花园式的办公和居住环境，相对宁静的生活氛围，自然生活条件等等。我们认为生态化办公区应该包括以下的功能，首先是商务区的功能，第二个是服务区的功能，第三个方面是住宅区的功能。第四个方面是休闲和体育的功能。我们结合国外的经验，认为比较适合生态化办公区规划指标的是这样一些概念，比如三到五平方公里的占地面积，平均是0.6-0.8的容积率，40%的绿化和水面的面积，办公区和住宅有一个相对合理的比例。 第三个，郊区化办公企业的选择。到底哪些企业适合在郊区办公，我想这个问题很难有一个统一的答案，当然像杨总回答这个问题可能给我们更加明确的概念。我们认为下列几类企业是比较适合在郊区办公，首先是内向型企业，这些企业选择郊区化办公，他自身的交流主要是企业内部的交流，一般没有比较密集的商务上下游的业务，所以可以选择郊区化的办公环境。跨国公司总部和研发中心，这一点我们注意到海淀区的EOD，涉及到招商的目标企业是跨国公司研发中心为重点。还有一类企业我们认为是科技研发的智力密集型企业，这类企业对郊区化办公有更直接的需求。 企业园区规划设计的新趋势以及企业独栋 从产业园区和企业独栋来讲，这实际上是两个概念，一个是园区规划趋势，一个是建筑产品的单独设计。实际上从产业园区来讲，不光有独栋办公，独栋办公目前在市场上，从市场占有率和市场营销情况看有比较好的反响。所以，全国各地的发展商都比较关注这样一个产品，而且也有不少的开发企业寻找我们来探求这种产品的开发设计的模式和盈利的可能性。 从规划设计上来讲，国际上有一个大的发展趋势，就是这类的产业园区的规划设计更趋向于理性的增长和为未来发展保留空间。包括从城市和城市的空间的关系，和城市整体的流动空间和员工生活安排的总体思路。另外，这种大型企业，也是逐步一点点的建设开发起来的，像海岸公司设计的德国宝马汽车集团的总部研发基地，也是从60年代逐步开展起来的，但是他们60年代的设计，今天开来还是非常先进的，总体就是对企业总部和企业发展做一个非常客观，非常理性的研究，而不是过多的重视某一个阶段的企业形象，或者过多的注重某一个方面，包括中国目前市场上比较容易出现的问题，就是企业独栋的形象往往是老总本身非常关注的问题，这样在建筑 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 和整体规划的定案上往往是由企业老总亲自过问或者亲自拍板，而在他拍板过程中，中国的目前阶段是很缺乏理性的，因而在我们很多接触的客户来讲，包括已经落成的项目来看，在这方面是比较欠缺的。而这的总部研发是非常理性的，主要是沿着空间轴线的布置，这样容易解决空间发展和未来的需求，和内部复杂的人员物流各种方面的功能要求。 这是宝马汽车这个区域里面的研发中心，也是世界最顶级的，所有宝马最新车型都是在这个建筑里面研发出来的。这个建筑本身的一个理念，就是从汽车的原型到图纸，到做小比例尺的模型，一比五十，一比十这样的比例尺的模型，最后到一比一的模型，所有设计人员都在一个大的中心里面，中间这个是模型空间，所有设计人员可以非常有效的进行交流，而且有特殊设计的交往的空间。这一点也是单体设计的一个重要趋势。 这是另外一个案例，也是欧洲的案例，可以看到也是这样非常简洁，甚至有一些生硬的模式，但是这种模式实际上在研发企业，中国企业现在也逐步走向500强，企业发展到这个地步，研发的部门或者企业增长的核心点实际上是新产品的研发，而新产品研发有非常具体和严格的流程和设计要求。因此他鱼骨式设计不光在欧洲，在美国、日本、澳洲都是非常基本的原理，当然这种原理在进行不同的更新，这种模式是最有效的利用土地和最大限度的提供交通，因为建筑与建筑之间就是基本的日照和通风的要求。这个中心的走廊布置成一个小的城市空间一样，提供了员工和研发人员的生活空间和交往空间，增加了相互之间的交往。 这是正在实施，已经逐步落成的德国的大众汽车的总部基地，或者是研发基地。这个总图是在原有基础的鱼骨型结构基础上进行了一定的变异，但是还是可以看出空间组合的基本发展的关系。内部空间比较强调的是促进员工之间的交往，特别是研发建筑。 这又是一个实例，是中国成功的IT行业，华为的研发基地，在深圳即将新建的研发基地的总中心，因为深圳气侯炎热，面积相对比较紧张，因而在这个区域总部研发基地的结构还是鱼骨形式，但是减少了室内空间，形成了半室外的空间，是对气侯环境的一种反应。可以看到，在这栋建筑设计过程中，就是促进员工之间的交往和提供精确简洁的沟通方式和联系方式，是这种建筑设计的核心，当时跟任正非沟通的时候也有这种感觉，他在他的现在的总部里面挂了一张画，画上几乎没有东西，从发展购买的一个画，只有一两个线条，他不只一次讲这个例子，这个画是花了上千万买来的，大家都觉得这 个画没有什么价值，但是这个画体现的任正非的一个核心理念，就是所有建筑师在图上多画的线都是成本，而且多做的花哨的东西都会带来建筑使用上的不利因素，每多画一根无用的线都会从你们的设计费中扣除。相反，如果你们建设非常精细，非常准确的满足他的要求，将会受到非常重大的奖赏，这是他设计的一个理念，和他领导这个企业走向成功的关键的核心。 这是一些小的建筑研发企业的形式，也可以看到非常务实，同时在建筑表现风格上也是非常有时代感。从欧洲或者是世界范围内产业研发建筑设计有这样几个趋势，总结出来以后，我们也觉得有点不太理解，但是在不断的和境外设计师的磨合和业主比如华为这样世界级的企业，还有德国其他的投资企业在中国进行建筑设计服务的时候发现，第一步实际上是高效的沟通，沟通是在设计行业，或者是为企业研发产品过程中最关键的环节，这个层次往往看不见产品，但是产品是否成功，非常重要的就是沟通理念和对未来产品价值的判断。另外，就是在设计过程中是采用新的工作方式，而不是采用传统的建筑师、规划师只是满足 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 技术的要求，这是远远不够的。首先要非常理解未来产品的趋势，对产品进行程序设计，包括网络图示，就是复杂的建筑、复杂的工艺、复杂的研发的过程，已经不光是简单的流程块的平面布局的形式建筑师就可以理解了。另外，就是对项目整体成本费用的招标和进度，一个成熟和有实力的公司是可以给客户提供整体的服务。同时，建筑产品已经发展到非常精密的层次，设计之后如何交给使用者，包括对员工的培训，已经成为这类建筑的重要组成部分。 这是海岸公司为德国最大的化工企业之一完成的一个在德国中部的一个纳米研究中心。建筑的梯形是非常简单，而且建筑材料的交接都是以实用为主，但是同时在这种模式的基础上，也生成了，或者创造了一种新的研发建筑的美学特征。 从写字楼本身来讲，就是独栋写字楼，或者是郊外写字楼来自，写字楼在中国目前市场的规划设计上面有这样几个趋势:第一，由于中国不断改革开放和中国经济过去20年的高速增长，对办公设施高速的需求，而且对产品细化的需求导致了市场竞争的进一步激烈。而写字楼产品开发来讲，个性化的趋势更明显，常规的没有特色的写字楼产品推向市场是非常困难的，风险是非常大的。另外，从写字楼设计本身对于使用者的关注和新技术采用方面，得到了不同层面的反应。同时，作为综合服务型设施，包括总部基地这一类大型的开发设施，不光是写字楼本身的设施，同时还有配套的设施，包括五星级酒店和其他会议中心的服务。 另外一个，就是总部大厦和企业独栋的这种新市场上显现出来的概念和模式的发展是非常迅速的。同时一种新的网络的空间造成了灵活性的办公地点的可能，也为写字楼的设计开发提供了新的或者是提出了新的挑战。当然，生态节能是未来非常重要而不可忽视的因素。 从市场细分来讲，传统意义上的城市写字楼，发展到前几年比较多的产品是城市综合体，包括会议中心，酒店，商业，甚至其他的娱乐设施，包括华茂中心，两个顶级的酒店在建筑群体里面。逐步市场需求不断的细分，出现城市里面总部大厦的需求，或者是特殊区域的总部大厦需求，以及没有那么大实力的企业希望有企业独栋的需求，都反应了市场发展的细分。 这是我们为招商局在深圳蛇口设计的新的总部大厦，以及部分酒店式公寓项目，他们已经有了一个总部大厦，就是不到十年以前建成的，现在又在设计新的总部大厦，代表他们企业发展的未来的趋势和新的环境下新的理念，就是招商旗舰的模式。 从小一些规模的企业独栋办公产品市场需求来看，我们可以观察到有这样几个趋势，一个是这类的产品在全国各地是非常多，而且甚至叫同样名字的也非常多，刚才李总也提到全国各地都好像复制了这样一个名字，复制了这样一种建筑形式就似乎能够达到产品或者项目上的成功，实际上是非常幼 稚的一种想法。包括像前两年上海的新天地取得成功，所以全国各地的商业地产都试图在全国各地开发新的新天地，用这种模式直接寻找商业开发的成功，实际上也是不可能的。 从目前出现的这一类产品是不能够满足高档企业，或者是准确满足不同企业对不同产品的需求，我们可以分析一下，就是独栋这类的产品的需求来讲，一类是国际型企业驻中国机构，一类是大型企业在寻找不同城市的总部，另外是有些企业希望有独立企业包括会议接待场所，包括不同城市在北京需要有接待机构。同时，还有研发部门需要独立的办公，像凤凰卫视这几年一直在北京周边地区寻找一万平米左右的总部基地，包括我们在设计京津新城里面，是不是探讨把会所这种形式的北方地区放在那里。就是说这种需求实际上非常多的。 从产品本身的要求来讲，要求有相对的独立性，就是从空间上，另外是代表企业独特的形象，这一点从开发商来讲是比较困难的，如果每一栋建筑都按照企业要求建筑设计，这个从开发成本和开发周期来讲是很难满足的。另外，就是高质量的生态绿化环境，这个是需求到郊外办公必然具备的条件，如果这些没有的话，光租金成本是不足以把市内的企业，或者是将要进驻大城市的企业吸引到郊外。 这是我们进行的北京某一个企业独栋的设计，比较接近于城市中心的位置，因而地价非常昂贵，这种情况下实际上是以概念为主，真正达到完全企业独栋是不可能的，如果真正以独栋形式做的话，开发的容积率就大大低于开发商设想的需求。所以，就是如何从建筑的空间布局和建筑整体设计上，尽量形成有独立风格的，包括独立的单元，独立的入口，独立的空间形式等方面，形成某种可识别性的位置的形象，是从规划和建筑上非常重要的一个工作。 从独栋产品设计要求上分规划、建筑、室内、绿化、设备等等一系列，今天限于时间的因素就不能一一讲解了。从产品本身来讲，我们可以稍微简单回顾一下办公楼和写字楼这种产品发展的趋势，最早是19世纪从工业厂房管理部门分化出来，变成后面工厂，前面沿街店面，在中国早期资本化也有这种模式，就是前店后厂的模式。后来因为要接近客户，办公楼从厂房分离出来，进入城市中心区，为了和客户更加接近。但是，现在发展到以前办公是属于附属的产品，是以销售产品为主，而办公只是管理和支出的部分，而今天随着第三产业和创意性产业不断的发展，办公室是成为重要的生产空间，这一转变对于办公室空间的设计就发生了质的变化。目前欧洲办公室的发展，还是以蜂窝式，就是大的开敞式办公面积在逐渐的减少，在60年代这种大的开敞式设计很多，这种产品已经逐渐退出历史舞台，而更多的是采取蜂窝式的方式，比较便于交流和组织生产和研发。同时，有一部分小的复合型的商业俱乐部的形式和郊区办公楼的形式也在不断的增加。 从写字楼发展的一个最大的趋势来讲，就是刚才提到的写字楼从一个纯办公型或者是管理的空间转化为一个真正的生产和创造价值的空间，这个整体的思路就变了。以前是为了怎么样有效的组织管理，而现在是如何提高在这里面工作的人的创造的价值，创造的价值实际上是员工的创意性的很重要的一条，就是非正式的沟通，像美国著名的电脑动画设计企业，现在几乎在电脑动画方面超过了迪斯尼公司。他们的总部大厦设计完全违反一般建筑设计理念，一般建筑设计的卫生间一定要分层布置，尽量方便，而他是一栋大厦只有一个卫生间，放在一个非常重要的地方，强迫员工都走到那个空间，这样员工在去卫生间过程中，经过楼梯，经过休息厅，甚至去卫生间的过程变成非常轻松的沟通的环节。这一类建筑思想对建筑设计产生了非常大的影响，而不仅仅是按照规范把建筑结构问题解决了就可以满足市场需求。 另外一个，就是无边界的办公室的结构，就是办公室实际上以办公效率或者是创意思维提高效率最终目的，怎么样来布置空间，实际上已经不是以空间大小来衡量，或者是判断设计的基础了。另外，在中国目前这种企业独栋的设计过程中，往往出现的问题就是过度的张扬，过度的扩张企业的形象的 要求，而且空间配置上面不合理，而过多的强调一些不必要的空间配置，进行不必要的铺张。 另外，网络化技术的发展，对于计算机工位的设计已经发生了直接的影响，甚至在企业总部里面，或者是企业园区里面，他在咖啡厅里面和休息厅里面工作效率甚至高于坐在他自己工作位置上的效率，所以这一类空间设计成为新一类办公产品设计的核心环节。 这是我们在国际投标中中标的中国人寿保险总部，在金融街的室内设计，建筑设计是SOM，室内设计是国际投标，现在正在进行 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 。在总部大厦的要求来讲，对于各个不同的企业，对于保险业、银行业和研发类、IT行业、广告行业等等，是区别非常大的。在郊区这一类的生态环境要求比较高的创业园区来讲，从建筑氛围来讲，应该是借鉴酒店、咖啡厅的建筑，创造比较轻松的风格，这个也是国外发展的趋势，原因很简单，只有人处在非常舒适的、非常放松的空间里面才能够在创意上提出更多的价值。 从建筑空间的设计来讲，就是突破简单的建筑，围合成中庭空间，这个是比较细致了，就不讲了。包括重视灰色空间的设计，不光是建筑室内和室外，还有半室外的空间，或者是控制不同的遮阳或者是机械设施可以形成不同季节的时候的不同的室内、室外的空间，这种空间是对于促进创造性思维和创造性空间的工位是非常好的一种形式。 空间的设计不是强调以前完全开敞式的空间，但是重视视线的通透性，以及空气的流通，从装修上更多的选用自然的材质。另外，从审美来讲，是随着不同的社会阶层和社会进度，会发生比较大的变化，特别是在比较顶尖的企业里面。在室内设计方面，应该注重不同企业准确的室内设计的要求。 最后稍微提两句生态节能，因为生态节能是一个非常整体的概念，这部分内容我讲的比较多了，这个题目比较大，今天只能把最主要的部分稍微提一下。第一，生态节能是一个整体的概念，不是建筑设计做完之后采用建筑设备和其他手段进行之后的补偿和补救措施，必须是一个整体设计，从规划方案到整体的深入设计。这是我们企业最近正在进行的高科技节能的项目。这是商业建筑，这是酒店，也是采用高舒适度、低能耗的建筑，这是零能耗的建筑，是南京锋尚。 生态节能设计非常强调一个整体设计的理念，必须是在整体规划方案阶段，有整体的构思，包括有各个工种的，包括生态节能的专业人员参与方案设计，然后在这个过程中逐步落实到建筑方案，从规划方案，到建筑方案，最后落实到施工图。重要的就是采用新的建筑技术手段，而不是在建筑设计完成之后用暖通工程师计算，就是很多发展商在建筑设计完了之后发现缺少建筑节能的卖点再去设计，这个效果是微乎其微的，而且成本更高。 产业园如何定位，产业园如何与跨国公司对接 产业园的定位，可能大家既然做产业园，可能发展商都已经非常清楚了，有很多是政府主导的，有很多是发展商或者是社会上的私人资金主导。大家既然做这个事情，肯定都是专家，而且都已经深思熟虑了，要不然也不可能把几亿的资金投进去。我只是从一个房地产专业人士的角度，从一个跨国公司的房产资产管理的经验，作为一个使用者的角色提出一些个人看法，供大家参考。 产业园的定位，我主要是从三个方面讲，一个是从政府规划、城市规划，以及园区规划的角度，另外一个是从市场的导向，因为规划在经济学讲的是是属于社会的先期的规划，和市场的运作有时候是矛盾的，在经济学中是按对立的角度讲的。第二点，我想从市场导向的方面，市场是如何看待地产 和物业及国家政策的，他自己会有一种自己的发展模式和规律。另外一个，就是产业园如何与房地产的一些行业协会和顾问进行合作，准确定位。 首先，产业园定位要从规划和计划的角度，要看这个地区的资源如何，比方这个地区，像中关村有很多人和科技公司、研发机构、大学，这样的话，它的技术的资源、人才资源、以及它的政府导向，可能是这个地区搞一些高科技，或者是产业园区的得天独厚的条件。所以，这个也是产业园定位的一个非常重要的因素。另外一个，就是政府的支持和导向，因为政府的规划和导向是非常重要的，比如像浦东，比如像中关村，比如像电子城，比如金融街。这些产业园的建立都是最早从民间发起，地方政府提出来的，但是大部分最后都是经过政府认可审批，不管是国家级的、省级的、市级的。所以，政府的参与，政策导向、税务和财政的支持，是产业园定位和建立的非常重要的一个因素。一个是地利，就是自然条件，这个地方有没有人才、有没有技术，有没有市场已经形成的一些资源。 另一方面，政府后面的支持，也就是说天时怎么样。政府大家是很清楚了，比如说最近我听说很多的在CBD的国际上的金融公司最近都要搬到金融街，前一段时间大的跨国公司不太看好金融街，因为他觉得那个地方都是国内的金融机构，可能跟自己的定位就是国际水准的金融服务有点远，所以他们还是在国贸和CBD的地方选址，也没有计划往那个方向搬，但是最近很多公司突然决定搬过去了。这个跟国家最近的一些政策有很重要的关系，因为国家的政策是大的国际的金融公司搬到金融街，可以从政府拿到一些财政补贴，或者是税务优惠，给你的企业员工和高级管理层有些返税的优惠，这个吸引力就特别大。因为可能对国内员工来说，返税不算什么，因为一年交的税就是一两万，或者几千块钱，作为一个大的跨国公司的金融机构的老板，一年的税可能就是十几万、几十万。所以，这个返税就是一个非常重要的，至于他员工在哪上班，是不是公司国际服务水准和国内公司是不是在一起，就变得不是那么明显了。所以，我就是举一个例子，国家的政策导向，财务补贴和税务优惠是非常主要的因素。 另外一个，就是区域和城市级别的政府的城市规划和区域规划，这个影响也很大。假设这个区域，当地政府和规划局把这个区域定成，不管是医药，还是皮革，还是印染，他会有相应的配套的政策，进行排污、空气，以及一系列政府的优惠和配套的审批会很容易。如果这个行业不是受鼓励的行业，在某一个区域可能寸步难行。也许今天政府很高兴，把你请进来了，但是当地的老百姓一年以后开工了，把他们的工厂毁了，比如说壳牌，他们被村民堵着车不让过去。所以，这个区域产业园和城市规划以及定位，在事先如果有一个很系统的、明确的东西，可能会对产业园的定位比较清楚。这个是从政府这个层面，主要从计划和规划的角度讲的定位问题。 另外一个，就是市场是怎么运作的，在西方经济学之下，市场总是先于政府的，先于规划的，世界上本是没有路的，是人趟出来的，政府的政策也是觉得这个市场做的挺好，这个区域做的挺好，我为了把这个区域做的更好，我增加了很多规范的市场的条例，来巩固和促进发展这个区域。所以，一般市场是在先，政策是在后的。所以，产业园定位要看这个市场发展趋势，如果市场发展趋势已经有很多成功案例了，已经形成规模了，我觉得这个发展商或者政府在进行下一步投入的时候，可能就会比较有信心了，因为这个已经形成规模了，不管是政府还是谁，不容易不这么取消了。所以，我强调市场导向，比如说这个地方形成了皮革村，这个地方形成了电子交易的，有的地方形成了文化产品交易的地方，我觉得这个地方应该可以抓住这种市场的机会，跟市场和发展商一起把这个继续发展起来。 另外一个，产业园的定位，我想因为你有上亿资金的投入，一般发展商你也不需要什么都会，最简单的就是行业协会和行业专家，他们都是选址的专家，他们对这个环境的地理、硬件很清楚，所以产业园可以跟这些专家顾问、社会团体进行沟通，包括房地产的顾问公司，他只是服务一边的，或者 是服务发展商的，或者是给顾客找房子的，他是顾问公司，因为他代理这块的业务，他非常了解产品园的情况。 第二个问题，就是产业园如何和跨国公司对接。主要谈两大点，第一点，你既然要和人家对接，你要知己知彼，要了解跨国公司发展模式、选址模式、决策模式。最后，我再谈一下房地产顾问和行业协会如何合作的问题。 这种企业的发展模式，如果你要想赢取跨国公司，或者大公司的话，你首先要了解他，他是不是符合你产业园事先定位的行业。另外一个，他这个公司在中国，或者在北京这个地方发展的阶段是什么阶段，比如说联想，或者说微软，或者是IBM，或者是甲骨文，这些公司在中国多长时间了，在北京多长时间了，在上海多长时间了，到什么阶段了，是年轻阶段，还是成熟阶段，还是收缩的阶段。所以，对它在市场上整体的发展阶段、模式要特别了解，有些公司是属于在北京他觉得已经足够大了，已经是区域性总部了，他可能要深入市场开拓，可能到全国的其他地方，比如武汉、沈阳、西安这些地方发展，在这个阶段，他可能是往外扩张的时候。也许他觉得在中国管理太难了，这个钱投到外地以后，员工素质也差，钱可能会通过各种方式漏掉了，我还是在北京、上海有比较良好的法律机制，所以我还是发展上海和北京比较大的团队。所以，你要了解企业发展的思路。比如说一些大的公司，比如说摩托罗拉，他办生产厂的成本会很大，所以他会把这个工厂卖掉了，他只是把这个技术注册，然后去OEM就可以了。所以，有些公司是扩充，有些公司是收缩的，你要非常了解他的阶段。 再一个，你要了解他的大小，比如说有的公司在北京已经到了两千、三千、四千人的规模，这个时候他待在CBD，或者是待在金融街就不适合了，因为没有哪个楼会把有几万平米的地方空着等他来。所以，你规模大到一定程度，要么自建，要么分流。什么是分流,比如说把数据中心放在中关村，呼叫中心放在什么地方，培训中心放到什么地方，就是分流。再一个就是自己盖，自己盖的话在城里面比较难，因为城里面的土地比较贵，政府或者任何人拿到这个土地，他会寻找这个行业里面回报最高的使用方式，比如说住宅，比如说写字楼，回报率高了，参与的人都可以分到钱。如果土地方把这个地让给大公司，或者跨国公司去用，政府要赔钱。所以，凡是给大公司土地作为他们自用的话，都是公益事业，都是赔钱的买卖，都是不赚钱的。当然，政府也没有那么傻，政府想的是以后你的纳税，通过纳税把钱返回来。另外一个，就是这个区的整体形象，如果在一个产业园里面有几个大型公司在里面，它的声誉比较好。所以，一般在城市里面比较难，而在产业园是比较现实的，因为他的土地成本相对比较低，因为是政府协调统一开发的，所以他的拆迁成本是比较低一点。所以，现在大家看到的望京、中关村，跨国公司都已经在自己建自己的研发、国际运输、呼叫中心，都已经是比较成熟的概念了。 另外一个，就是成本控制，这个成本和有效性，因为在产业园里面如果建研发或者跟他的事先定位一样的话，他的工作效率要高，他要跟他的合作伙伴在一个区域里面进行有效的交流，如果你一个人在CBD，其他的合作伙伴都在中关村，你的工作效率肯定是比较低的，成本也会比较高。所以，很多跨国公司是根据他的成本控制和工作效率有关，一个是根据大小，一个是发展阶段，一个是成本，一个是有效性。 另外一个就是选址因素，这个大家可能比较了解，很多企业希望人以群分，物以类聚，就是很多大公司喜欢在一起，因为这里面有很多因素在里面。假设在某一个园区都是软件行业，那国家的支持力度也会比较大，他会享受力度，而且这些产业园会形成一些同盟，在有些国家或者是一些中心，这种同盟是排他性的，你不加入进去，也许你就有风险，在这个行业里面你不跟人接触，老孤芳自赏，可能就被某些新的科技 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 以及同盟制定出来的排他性的标准排除之外了，这个就是你不来有风险。另外一个，就是有些大企业不怕你小企业发展的快，他只要看到你的技术新，他可以买过来，所以他 有时候希望在你的园区里面。人才的交流和各种商务活动的交流，他可以把新技术很快的拿过来。所以，有时候为什么这些公司在一起，为什么有鬼街、有食品街、有三里屯，很多都是物以类聚。所以，这个也是选址的重要的因素。另外，人力资源、政策到和服务配套。 还有就是产业园要跟大企业对接的话，要注意他公司的决策模式，一般大的跨国公司决策不是CEO，也不是CFO，是我们这样做房地产的官僚机构，我们会跟国际上著名的顾问公司进行合作，进行选址，然后拿出可行性方案以后，才拿到领导那批。所以，与房地产设施管理人员的交往，可能对产业园定位有好处。 另外一个，这个决策模式在企业内部也是很格式化的，比如我们在选址的时候，要进行金融或者财务，或者副财务性的分析，财务就是成本上的，非财务就是其他的因素进行打分，这个如果大家感兴趣可以再交流。另外就是到底是租是买，还有很多金融方式进行评估。这些都是一些比较科学的方法。 另外，就是对物业的要求，这个大家可能比较了解，跨国公司喜欢这个楼的层面比较大一点，方方正正的，最少2000平米使用面积，楼高不能低于两米七，以及大开间的设计，没有很多柱子，包括空调、新风、车位，微软要租一万平米的话，可能200辆车，而建设部的设计只是有60部车。所以，一般的楼都不适合微软使用。就是微软员工拥有车的量，租一万平米需要200两车，而国家建设部的标准是一万平米是60个，所以国家的规范和市场需求差距太大了。 另外一个，就是刚才五合的卢总谈环保和节能，跨国公司对这个楼的可持续发展，以及未来运营成本也看的非常重要。 最后，谈一下产业园如何与跨国公司对接，我觉得很重要的是要经常与国际的房地产顾问公司跟行业协会人员进行沟通，进行市场营销方面的探讨。这样可能不会闭门造车，几亿资金投进去，最后再去找买主，应该是在造之前就已经非常清楚了。 如何实现产业地产开发价值的最大化对话现场 李国平:看任何问题都有两个方面，产业地产好像跟普通地产相比有很多的劣势，但是其实我们有很多优势，也有很多可以操作的空间。郑总您的公司是在北京京西发展的公司，上次去门头沟之后，我们感触很深，到处给你们做宣传，包括陈淮主任，他现在是全国城乡研究中心主任，我跟他讲我上次去了门头沟之后，他们的开发公司，现在农民加政府加公司的运作模式，非常让我受启发。而且郑总在上海的时候也参与过一城九镇的规划。所以，我想听听您现在的一些想法，刚才曹总也讲了目前产业造镇，或者是产业造区，在这个过程中我们的困难是什么，我们的问题是什么, 郑延林:非常谢谢李总给我这个机会，其实今天我是来找感觉的，一个是想学习学习，看看兄弟企业，以及在产业开发这方面大家都是怎么做的，因为我们现在确实也面临着这方面的课题。新南城位于门头沟新城南部地区，占地35平方公里，在那里面，某种程度上我们做的是新城开发的一部分，作为新城开发的一部分，在下一个层次里面包含了产业开发，就是产业地产的开发，商业地产的开发，以及住宅地产的开发，涵盖了这么几个方面。 现在国家有关宏观调控的政策出台以后，实际上对我们来讲，是东方不亮西方亮，这块受抑制了，另一快可能就发展。我们在产业地产这块面临一个课题是什么呢,我们既有老的工业园区——神龙工业区，和北京大多数工业园区一样面临一个什么问题呢,就是土地枯竭，再往下做，方向不是很明确。面临的是什么东西呢,怎么样在新的形势下，让他价值最大化，现在根据新的产业规划政策，都是讲0.8的容积率，像以前单纯的卖地是不可能的，你说要建成房子，建成房子卖给谁,所以，对于一个老的工业园区，一个是要重新定位，第二要面临重新整合。 在这个情况下，政府主导，以前是政府主导，现在在这个问题上也必须是政府主导，简单的企业行为是做不到的。人家已经把地征了，已经在这干起来了，干了几年了，你说你想把它整合出去，哪那么容易,但是，确实我们原来的工业园区里面，地已经征了好多年了，他放这长草，那个时候的买很便宜嘛，就放着。另外一块，我们还有新的工业用地要开发，因为在我们这里面，我们整个新城规划里面，我们这块总的建筑规模是1300万平方米，其中560万是住宅，另外400万是商业，还剩400万是工业地产，也就是产业地产。对于新的产业地产，应该如何定位，在这个问题上，一个是定位的问题，再一个是如何规划，这个规划不是简简单单的咱们讲的规划，咱们讲的规划都是产品的规划，其实更多的是定位了以后产业如何规划，这里面主导产业是什么，主流产业是什么，配套产业应该怎么跟上。把这个东西做好了，才有可能做所谓的空间规划，有了空间规划，才有可能做产品的规划。这个是我们面临的摆在我们面前的问题。 还有一个是在运营商，以前是政府主导，政府运作，那么在新的形势下，政府主导，有人说是政府引导，我们认为政府引导是不够的，还是要政府主导，但是谁运作呢,不是政府运作，而是企业化运作。所以，新南城的特点是什么呢,他是把政府、公司加农民，三位一体，为什么这里面是政府、公司加农民呢,因为土地是农民的，我们把这三者的关系整合在以及平台上，由企业进行统一开发、统一经营、统一管理，在这样的形势下，在前一阶段操作的还是比较顺手的。也就是说，正好结合现在新农村建设这个概念，因为作为新城建设来讲，新城要建设，首先你要把地腾出来，地怎么腾出来,就是要拆出来。怎么拆出来,你首先要把农民安置好，就是所谓旧村要拆去，新存要建起来，这个过程本身就是新农村建设。以前谈到的旧存改造，单单讲到的是住宅，现在讲的新村建设，或者是新农村建设，他包含了几个意思，一个就是住宅，第二个是产业，第三个是商业，最后一个结果，就是让农民通过你的新农村建设，通过你这方面的工作，让他做到工业有保障，收入有保障，他的各方面环境得到极大的改善，土地腾出来了，新城的开发就能够有序的进行。这也是我们探索的一点点感受。 李国平:其实一直也在讨论一个问题，政府、企业、市场，如果说产业地产没有政府的支持，可以说肯定干不成，但是如果说政府干涉的太多，或者还是政府原来那种行政的，或者是单一的目标框在这，这个也发展不好。所以，最好的办法就是政府支持，但是政策支持就可以，运作就是企业按照市场化运作。所以每次说到这里，大家就举新加坡的例子，实际上新加坡的资产都是国有资产运作，无论是腾飞也好，大马西也好，他的大股东都是政府，但是运作是市场化的。我想问一下周总，像市北工业新区，我们是区长兼园区管委会主任的，其实在这里面是管委会和政府和下面的公司就是一体的，那么我们企业在运作过程中有没有这个趋势，就是政府主导，但是由企业进行市场管理的运作,目前的进展怎么样,接下来的趋势怎么样, 周群:我们这个园区是在一个老的工业开发区基础上面进行改造的，开发的模式是政府有一个管委会，区长是管委会主任，然后下面有一个国有独资的企业运作。通过这几年，应该说政府的色彩渐渐淡了，一个企业里面有公务员编制，就是管委会办公室，现在公务员编制取消了，我们都是社会人了。园区开发需要大量的资金的投入，政府也没有这么多的资金投入，他就是进行园区切块，由园区进行产业功能定位之后进行逐步的开发，政府把这部分企业产生的税收，一部分用于园区开发资金上面，用于银行的贴息，用于支持企业。应该说这个模式通过几年运作，还是非常能够充分调动企业的作用。我们虽然是国有独资的企业，在董事会的领导下，它的背景还是国资的，但是通过企业运作，市场化的意识运作，从整个园区的规划、定位，包括我们环境的建设，包括大客户的引进战略，逐步做到两个最大化，一个是园区内的物业的房产价值最大化，同时也做到园区内企业的税收的贡献率最大化。当然，要能够完全协调好房产，又要最大化，园区的企业上交的税收也能单位面积最大化，这个也是非常难的，我们也是在探索当中。 李国平:我想最后请三位老总用一两句话，对于产业地产，或者是企业进行创新研究有什么建议，每个人给大家贡献一两句话，从曹总开始，最后给文豪。 郑延林:找准市场定位，做好产业规划，创新运作机制，招商引资、招财引智，使产业地产价值最大化。 李国平:谢谢～非常精辟。 周群:曹总非常言简意赅的都归纳了，我想园区产业地产的开发现在是非常好的时机，因为我们也去方方面面的了解，就是不久的将来工业地产可能也要进行招投标，所以对我们来说还是抓住现在的机遇，做一个精品的规划，使这个园区追求一个可持续的发展。 主持人:今天我们听了三位老总的话，我觉得这个标题我个人有一点很粗浅的感觉，就是实现产业地产开发价值的最大化，我感觉刚才周总也说了，从土地的出让方式来说，不可能无成本，或者低成本的取得了。从我们全价值链如果是一个良性循环的话，应该有一个融资的方式，我们今天上午也听了，普洛斯是一个很先进的融资方式，就是房地产基金——REITs，REITs的情况就是投资者对你的回报率有一个很持久的稳健的要求，也有一个很适中的水平的要求。所以，这两个凑在一起，你作为一个产业园实现开发的价值最大化，已经不是一个理想，而是你为了生存和发展必须作为一个职业化的素质的要求。 破题产业园区可持续发展 【赵弘】:我们这几年比较关注中国的产业地产，或说园区发展，我们有一个机构叫做中关村创新发展研究院，还有一个北京社科院中国总部经济研究中心，这两个机构工作重点就是产业园区，包括总部基地建设这样一些形态。 目前感觉，在我们园区发展当中有这么几种现象值得关注: 第一种现象，很多园区没有明晰的产业定位，或者说早期有所定位，迫于招商的压力，到了后面就变成了来什么招什么，偏离了原来的轨道。很多企业进去以后，并不能给园区带来应有的收益。也有的企业在发展过程当中，由于经营不善，或者行业等原因，走向衰落。但是这些企业依然退不出去，占据一定资源，而新的优质资源无法引入，这是比较普遍的一个现象。 第二种现象，现在有很多中小企业发展壮大，但单独拿地门槛很高，它们并不具备单独拿地的条件，被迫在一些比较高档的写字楼里面去办公，成本很高，发展需求得不到满足。 从这几个方面来看，到底如何构建新模式，引入新运营商来整合资源，搭建平台，解决政府和企业两个方面需求，我们需要发展符合中国特色要求的、负责任的地产商。 【主持人】:赵老师讲了发展符合中国特色的中国园区和符合中国特色的产业地产商，梁总怎么看这个问题, 梁环宇 北京联东投资集团地产事业部副总经理 【梁环宇】:联东在专业地产领域运营了九年时间，03年开始，还没有出现严格的产业地产概念，我们已经在实践当中摸索了，当时叫工业地产。 联东主要在工业园区开发。按照开发区的经验，政府规划，企业零星拿地，企业自己建设，为了经济快速发展，把土地资源快速推向市场，给到一家企业，由企业自己建设，这样导致很多问题，包括土地开发利用强度不够、配套不齐全等。 尤其是当产业出现生命周期的时候，资源给单个企业占据退不出去，这两年在操作过程中还是比较典型的。这种过程中，导致土地资源的集约需求在发达区域越来越迫切，我们在实践的过程中碰到这种现象，也分析了一些数据。目前来看，开发区普遍的情况是，20%的土地产生了80%的需求。换句话说，80%的土地产生的是低效的税收，或者无效的税收，资源没有有效产出。 在这种情况下，经济快速发展，现在很多地方新批了发展区，不能再用传统模式去快速消耗土地获得发展，原来的模式已经难以持续了。我们联东在实践过程中摸索出一种方式，进行整体性开发。 大项目引进加整体性开发。我们整体开发什么,政府给我10%到20%土地，集中建设80%左右的载体，把高密度集约化载体建起来，主要给到大量的中小型企业，提供一个集约化发展平台。在这种平台下面是一个固定的平台，但是有一个进出机制、培养机制和退出机制，形成铁打的平台，流水的企 业，能够保证企业在园区内持续创新，我们这种模式叫做整体开发和持续运营。这个模式，把中小企业选址难、成长难、服务难、融资难等一系列问题，在我们平台上面通过地产开发和资源整合，得到有效解决。由原来的“双输”变成“双赢”。 产业地产将向专业化发展 【主持人】:现在市场上有不同的房产商，包括政府官办的，民营力量，外资力量，还有自用的企业，包括海尔最初实行自己产业布局的时候，不知不觉进入这个领域。现在房地产开发商开始意识到产业地产是一个未来前景，认为是不是可以在产业地产领域一施拳脚，两位对这个现象怎么看, 【赵弘】: 房地产限购政策推出以后，确实给现存的一些房地产商造成了比较强的发展约束。这个约束我认为是必要的，这是中国从可持续发展，从国家整体发展和谐稳定，从国家大局来考虑的。作为一个房地产商应该做好转型准备，应该有这样的认识。 现在，我们注意到，很多房地产商开始转向产业地产，我认为这是一支值得关注的力量。因为他们毕竟盖房子有经验，卖房子也有经验。但是，我认为真正的产业地产商和我们一般意义上的房地产商是有区别的。 这两个区别的根本点在于对客户的需求，从客户的需求角度来讲，这两类需求是不一样的。 赵弘 北京市社会科学院副院长 比如，房地产需求比较简单，一般来讲以价格为导向。小区价格高，往往匹配就高，吸引的客户往往收入阶层相对高一些，地价低就是生活水平低一点的阶层，而且一般的区位选择，位置合适、交通合适，各种配套基本可以，那么决策以后就可以购买，决策时间比较短，往往家庭决策，一个人两个人可以快速做出决断。另外，对服务的要求也没那么复杂，主要是生活服务。我认为房地产商的开发门槛相对不高，服务门槛不高，技术门槛不高，应该来说相对来讲比较容易成功。只要拿到地，盖楼，而且地段好，房子好，价格合适就卖掉。 但是产业地产我认为要求很高. 第一，客户主要是企业，而企业首先要考虑企业在哪里安顿，这是很重要的问题。因为企业得考虑自己的品牌，如果这个区域过于分散，或者说没有一定知名度，企业是不敢在那里安家的，因为企业形象和地域连在一起的，一个园区也好，一个开发的区域也好，能不能在开发过程形成品牌，往往是企业首选的一个因素。为什么像北京CBD，像中关村或者总部基地，或者一些年轻园区的房子供不应求,反之一些零散的包括写字楼却没有那么强烈的需求,企业要考虑品牌。 第二，考虑服务。因为企业要发展，能不能得到一个应有的专业化的服务，包括生活服务，但不局限于生活服务。包括金融、会计、法律、会议展览、产品展示，有没有这一类的条件,再比如说员工的宿舍，员工生活的地方。这些条件如果满足不了，企业就很难去做出选择。同时，企业选择过程比较长，要比较各种方案来选择。一个地区形成一个产业集群需要很长的过程，这个过程如果时间达不到，那么这个集聚程度达不到，企业吸引力不强。从这个意义讲，产业地产商是需要专业化水平，专业化服务，才能够完成这一项工作。 【主持人】:不知道梁总对产业地产这个行业中，五大力量的划分认可吗, 【梁环宇】: 赵老师提到的我非常认同，不管是哪种力量，最终回归到一点，是它的专业度，不管是国企来做，还是地产商身份转化，或者实体企业转化，包括国外资金等等，最后的落脚点全部落到专业上。 真正产业运营商，最后要变成专业运营商。 联东原来做制造业，后来逐步转移到产业地产里面，我们认为专业来自客户的不同，联东的客户是企业客户，不同于住宅是家庭，不同于商业地产是消费人群。所以它要提供工作、生活在一起的模式。企业在这里是要赚钱的。 企业客户的需求很复杂，功能考虑、经营场所、产品功能配置满足生活需要等等，这是第一个特征。 第二个特征，企业决策非常理性，决策周期比较长。从技术人员选址到老板开拔,,，原来叫艺术经济学。要仔细考量的，从产业配套、交通、客群、客户在哪里,上下游在哪里,选址是非常理性的。不会说房子盖得漂亮或者哪里位置好拍脑袋定了，不可能的，决定周期比较长。 第三个特征，客群比较散。不像我们每个人都在消费住宅和商业，人群很庞大，企业客户全国企业数量有几千万家，企业客群比较窄，市场比较小。 第四个特征，社会化程度很低。原来我们住宅只要拿到地，地段合适，你请策划公司，包括代理公司全部搞定了，只要有钱拿到地就可以了。原来整个社会资源没做过企业客户分析跟积累，代理公司，咨询公司，设计公司做不明白，所以这个行业社会化程度很低，这恰恰说明对产业地产商的要求，你必须懂客户，自己把方案做明白了，自己内部积累客户。你的设计团队、营销团队，包括招商团队，自己有足够的积累，这恰恰是产业地产要求专业的一个方面，一定要弄到专业的层面。 作为联东，围绕着客户需求，我们认为产业地产有两个客户:一个客户是企业客户，另外一个客户是政府客户。 其实在过去经济三十年发展过程中，主导产业发展的是政府。因为土地资源在政府手里面，政府关心企业的税收，关心产业转型，这是政府的责任。产业地产做得好一定要谋取企业客户和政府客户的平衡。 企业客户选址关心效率，要挣钱，从投产，运营，配套，必须让企业运营成本降下来，效率很高，节省成本，这是企业关心第一个诉求。 第二个诉求，要能够提高品牌形象，赵老师提到一个区域品牌问题，我在哪里办公就代表我是什么档次的企业。所以要能够在园区内帮助企业提升品牌价值。 第三个诉求是投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买行为，就带有投资行为，买了之后升不升值,考虑我的物业能够给入驻园区的企业保值增值，产品在市场里面能够流通，能够延续持续的旺产。这是我们对企业客户的价值分析。 我们研究政府客户很到位。产业地产没有政府支持没法做，做产业本身是政府的责任，没有政府的支持不会把资源给你。政府关心几个问题，第一个是土地集约利用，东部发达城市的土地资源经过三十年的消耗，没多少可用空间了，被迫不得不转型。第二个需求是税收的问题，企业能否带来长期稳定的税收。第三个，是模式问题，产业确实能够把企业高密度的结合在一起。第四个，是退出机制，我们看中国的企业生命周期很短，尤其中小企业也就六七年，但是它的特点是长得很快，大企业都是从中小企业来的，一定要保证产业能够持续流动起来，持续产出。第五个，是快速见效，因为政府是短期的，是有任期的，希望任期内迅速把事情做出成效。 我们的产品一定要满足政府这五方面的要求，后来归纳一下我们的模式，一定要多快好省可持续。 第一要多，产业园区建完以后，集聚企业规模，形成规模效应才能做成。 第二要快，快速见形象，快速见效益，快速投产。 第三，产品做得好，包括统一规划、配套，包括后期服务上档次。 第四，省钱，政府省心，要更省心做公共服务，有专业的运营团队，服务团队，帮助企业服务到位让他省心。 后面一句话就是可持续，引入退出机制，单位土地持续有企业在上面经营，价值得到永恒的保值。我们归纳政府客户需求，做到多快好省可持续，这样才能满足政府方面的需求。 刚才说了很多对客户的分析，包括对客户价值的提供，所以，我认为，不管哪个开发商一定要本土化，外资也好，传统转型过来的也好，最后的立足点，一定是专业化。不专业，不管什么背景、多少资本，这个市场是有门槛的，门槛就在于客户，客户搞不定，就吃不到这块肉，也无法持续发展。 呼吁政府引入市场机制运营园区 【主持人】:赵老师一直关注区域规划，怎么看待政府在产业园发展中起到的作用, 【赵弘】: 过去中国产业发展，采取的是分散模式。国有企业选址基本上不讲集聚，哪有地哪就有企业，所以企业是零零散散的。这种情况带来了问题，污水处理等没办法集中进行。同时，每个企业孤零零在一个地方，幼儿园、学校、各种服务设施都要自己去服务自己。 后来整个国家开始朝着一种集约化，园区化，规模化的三个方向发展。所谓集中化，就是把分散的集中在一个区域来，不是到处干工业企业。园区化就是通过划定园区做出规划，组织企业生产。第三个就是规模化，通过集中、集约形成规模经济。这是我们转变发展方式在产业组织形态中的创新定位。 集中起来以后又经历了一些发展的阶段，最早是企业政府独揽，政府全包。然后通过化整为零，让企业把地拿出去，让企业来生产来建设。政府等于起到了一个招商的作用;再后来又产生了一种大企业用一部分，然后再去招一部分这种情况。比如，盖写字楼，可能用上两三层，其余的去招商。慢慢引出了一些专业化的运营机构，现在不但自己用一部分，转租一部分，而且专门像联东U谷这种独立的分化出来专业运营商，我就自己不用，但是我建了这个楼，就是要招很多企业进来。这样的情况下，实际是一种社会分工的细化和深化——从政府独揽全包型走向利用专业机构来进行。 利用专业机构有这么几个方面的好处。 第一，有助于专业化。因为他们每天就想这些事儿，干这些事儿，经验的积累，思路的探索，会慢慢的发展越来越快。我们政府不具备这个，因为我们公务人员要应付很多事情，通过专业机构可以发展更快。 第二，服务品质提升。因为开发商要赚钱，要树立品牌，没有服务意识不可能招揽很多的企业，即使招揽了，服务不到位，企业退出，对它构成一个潜在的品牌压力，就是你服务不好，我不但退出来，而且我的朋友企业也没进去。这是市场化的选择，迫使这些开发商，必须注重品牌，注重自己的服务。这样，就把政府从一种繁重的招商、服务这种经济活动当中解脱出来，政府由一个划桨的政府，逐步转变为掌舵的政府。 美国有一本书《再造美国》，美国政府在不断的轻型化,,，过去很多事情自己独揽，政府什么都干，包括这一次温家宝总理提出来，要推动社会事业的发展，让民间资本进入到社会资本中来，过去很多服务都由政府全部提供，我认为这是不现实的，通过引入中介机构，把政府从繁杂的事物服务中转变为产业方向，管产业规划、产业政策、监督管理开发商，管理园区企业等。 【主持人】:是不是对管理提出了新的要求, 【赵弘】: 可以对开发商提出要求，比如开发情况、税收产出情况，再比如能源消耗，可持续性，通过若干指标，对产业地产商提出 比如说我的开发情况，比如我的税收产出情况，再比如能源消耗，还有你的可持续性，这样通过若干个指标，就对产业地产商提出约束条件。产业地产商就会在约束条件之下，根据他的盈利动力，提供各种各样的产品和服务。这样一种专业化服务对于中国来讲是一种进步。 现在，越来越多政府明白了，政府不是万能的，政府不是包揽天下，包揽一切的。所以我认为在这一点上，政府要转变观念。其实，很多政府还没有转变观念，大包大揽，没有积极的开放市场，开放服务，引入这些地产商。我认为，政府不要对地产商很敏感，地产商是一种社会存在，利用得好，它就是政府的手和脚。大胆的引入产业地产商进行开发，而不是大包大揽。 企业招商和政府招商角度也不一样，政府招商效率很低，有的时候发动全民招商，连 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 老师都去招商，这是不专业的一种表现。可能初期政府迫于发展经济的心态，行政手段这是不专业化的。真正通过市场机制，把规则设计好，比如招商之后，园区的税收，政府可以和开发商来分成，政府拿比如80%，开发商拿20%作为一种奖励，这种机制，就很好。发动全民招商，该干的事没干好，小学老师应该去教学的，他怎么能有招商能力, 所以，我觉得政府在这个时候要转变观念，大胆的引入市场机制，通过一种规则设计，有效解脱政府，解放政府。我们政府是五加二，白加黑，晚上夜总会，因为夜里总开会，所以是夜总会，这是因为我们自己没有解脱自己的原因，从理论上要解脱自己，这是遵循社会分工，不矛盾。 懂政府才能做好产业地产 【主持人】:赵老师认为在市场化需求过程当中，政府和企业、开发商，居和商要共赢，梁总怎么看, 【梁环宇】: 我认为，早期政府跟我们合作是迫于压力，一个区域快速发展，招商确实比较累，土地资源可能比较少，想建也建不动，没钱。第三个没有人，没有专业化的招商队伍，所以，迫于快速发展和缺乏人才、缺乏资金，在这种情况下和联东早期合作，联东借这个机会进入北京做一些项目，开始政府是被动的。 现在，慢慢我发现一种新的趋势，政府在主动选择找我们，包括这种模式跟上海谈，发展得非常快，政府已经认识到自己不是万能的情况，尤其上海自己已经做过园区了。上海原来自己零星招商也招过，自己投资也搞过，所以知道自己做建设的苦难，要自己投资，找那么多人，还要去招商，可能没做过的政府认为。土地资源很好，自己做，肥水不外流，他的思维就是政府是万能的，没必要找人干。 结果做过之后，知道里面的辛酸，怎么用效率控制成本,怎么样找到企业迅速资金回笼,这是市场行为，政府不是万能的，不能搞定。我们这种模式跟政府一对接，发展非常快。 现在政府有很多这样的需求，包括福建、北京、上海等都有这种需求，同时也需要一个好的运营商跟他解决问题，一直苦苦寻找这种好的开发商，能够满足他的要求。但是他又很小心谨慎，他担心这个资源给到开发商，却没有达到他的要求。 在这种情况下，我认为，开发商把政府想要做的事情做好，做好自律，跟政府合作很愉快。 刚才赵老师谈到政府跟开发商谈判的条件问题。有些政府自己不了解，和开发商共同合作会设置很多边际条件，这个土地开发了以后单位每亩税收强度，投资强度，产业导向，而且给你制定法则，我觉得这种政府非常好，这是很懂市场的政府。 我发现，好的运营商就是希望跟特别明白的政府合作，如果政府一个方面解放思想，跟开发商合作，但是另一方面他不会管这些开发商，这个市场就乱了。 所以我要加一个条件，要政府的有效监管，而且这些运营商必须自律，达到政府要求。政府为什么把土地给你，它是看好后面的产业集聚和税收，我们一定要深刻理解这一点。如果不能达到这一点，跟政府合作迟早是失败的。 从招商上讲，第一，引进园区必须是企业，而且企业必须注册在当地，必须在当地交税。第二，产业导向必须符合当地产业导向原则。第三，要达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺，否则，短期内占了地，未来三五年之内肯定会出现问题。 为什么联东这几年能够快速走出去，因为我真心实意理解了政府诉求，真心实意满足了政府的要求。 【赵弘】: 我觉得真心实意这里面确实显示了政府的矛盾心理、谨慎的心理，为什么呢, 因为在我们现实生活当中，像联东这种企业，或者有责任心的企业，我觉得还是不够多。因为我们亲眼看到有一些企业，牌子很大，知名度很高。原来做房地产，现在转型做产业地产。但是这是一种假象，它在变相的做产业地产，以这个名义拿地，变成实质上的住宅。所谓的家里办公，既办公又能住，这种商住两用的产品形态，我认为就是在打擦边球，我认为这个是不负责任的开发商。 还有的开发商，在一些特别好的地段，没有办法做这种假文章了，他就真做产业地产了，但是品质极差，化整为零，赶快脱手，把钱收回。把整个很大的写字楼，然后分割成上百个产权，都是几十平米，上百平米，然后赶快脱手，进行套现。我认为这种开发商是不负责任的开发商，你要真正站在企业盈利、政府责任、社会责任的角度，来把事情做好。 从这个意义上讲，我们认为应该对这些开发商提出谴责，浪费资源。 因为我亲眼看到在北京就有这种开发商，好端端的地段，占据资源后，开发低劣的产品，还打着产业地产的旗号。一些政府谨慎的原因也在于存在这种不负责任的开发商。我认为，应该呼吁社会，房地产商应该有这种社会责任，做一个有良心，有良知，有责任感，又能赚钱的开发商。 【主持人】:除了有钱之外，更多是要有能力。 【赵弘】: 能力是一个培养的过程，不是谁都一下子都有能力的，但是有这种精神，有这种责任感的开发商，会把步子放得慢一点。 梁总的探索前期可能是亏损的，微利的，慢慢做出品牌以后，政府愿意把地给你来做。做产业地产难度在什么,它不像房地产那么简单，盖完一批楼卖出去，把物业交给一个一般的物业公司去管理，然后再去开发，住宅的物业公司到处可以找到，很容易脱手，可以开发新的资源。 而产业地产后期服务占用资源太大了，写字楼很多专业服务都需要本公司去控制，因为这个市场还没有发育起来，这样，开发商的资源占用了一大块之后，再去开发新的地方又需要这样的资源。几个项目开发出来以后，优质资源被绝大部分占用了，开发能力就减弱了，不但资金能力，而且是管理能力，这个就叫做地产商两个方面:第一，要呼吁这样的中介出来，开发商今天建完以后，可以交给一个专门做服务的专业服务机构，使开发商解脱出来;另一方面，也呼吁不具备产业地产这样的房地产商要放慢脚步，着重培养能力。说得严重一点，不要把你项目变成埋葬自己品牌的项目。 产业地产三大要素:产品、招商和服务 【主持人】:赵老师提出一个问题，产业园区的持续发展，梁总对于可持续发展有什么建议，对刚刚要有半只脚迈出去的产业地产开发商，有什么经验可以分享, 【梁环宇】:我认为，产业地产模式应该是一个全程把控，从前面投资开始，到建设，到施工，到招商，到运营服务，是一个全程的管理。就意味着是什么, 从你决定投资，到整个最后投资的回笼，是一个完整的过程，你是对结果负责的公司。你在整个价值链上面，你要把你的关键环节抓牢，才能有效的解决客户需求，是从前到后，从后到前，循环往复的过程，这是一个体系。所以，我认为形成专业看运营商三大核心关键点被抓住，就像微笑曲线一样，产业地产也是一个微笑曲线，价值链高端环节一个在前端研发设计，一个在后端运营品牌，施工是最简单的外包的。 产业地产第一个最核心的，你要知道客户在做什么，客户要什么东西,所有的规划、设计，从客户需求出发。这个园区定位做什么产业,产业客户需求什么样的地段，这种东西决定你的水平，这需要做大量的客户分析和积累，这个问题没有解决，后面所有的东西都是失败的。 第二个环节是卖得出去。产业地产招商和房地产招商不一样，房地产是靠大量打广告，而产业地产客户是稀缺的，理性的，复杂的，你怎么招商,这时候建立自己网络，自己团队去服务好客户，对接好客户的需求，你需要发动你的各种资源，现在，联东做全国的联动招商，在全国八个城市，十几个项目之间相互联动，而且在上海有了项目以后，有好的客户可以在这几个城市来回招，所以，项目联动这是一个层面。第二个是产业联动，我们围绕着我们定位的主导产业，我去从行业协会，到各个分支机构进行深走，挖这几个行业的客户，产业链的客户。第三个整合，就是客户的整合，我们已经进了很多老客户，新项目一来，跟所有老客户打个招呼，我在哪里有新建园区，你有需求可以去。我跟客户之间进行联动，满足客户建分支机构的需求。第四个，政府联动，跟政府联合招商，包括控制招商联合，第五个联动，跟所有的机构联动，中国有很多招商机构，通过跟大量的机构合作，这个背后就是我们自己有招商队伍，这是招商成不成功很重要命脉。 招商完之后，必须有各种增值服务，包括未来平台服务，但是回头说，服务不是压力，服务是空间，政府的企业有固定需求的全是商机，我们物业公司不会等的。而且，我们觉得未来增值潜力最大的在经营，企业要采购，要招聘，要跟银行对接，要上市，要法律顾问，这些全部整合社会资源形成大的网络，给企业提供好需求就好了。 我们某种意义上，是构建平台。不要把服务当成压力，换一种心态，你是真想做这个事儿，所有东西变成商机了。如果想短期套现，几百家服务多累。但是真的想做好产业地产，真的想做好园区这么多企业背后都是商机。 我认为产业地产要做好，就在产品、招商和服务三个方面，联东要做全球最优质的产业地产，中国快速发展过程中应该出现这么一个企业，哪怕不是联东，应该也有另外一家企业。因为，这个市场有需求，我们中国企业家应该有这种使命打造专业化的公司。 市场环境复杂化 【主持人】:现在很多专业园区进行传统式的扩张，比如，梁总你们也有自己的全国布局，其实现在很多城市已经饱和了，这种全国性布局其实对企业进入园区有更多的考验。 【赵弘】: 我觉得现在市场环境越来越复杂，包括联东U谷在内，它面临的客户越来越多，行动越来越不一样，在这种情况下，我觉得这一年，我们团队从研究院，也做了一些研究，包括跟联东的合作。 不同的城市，所处的工业化的阶段不一样，它的产业形态就不一样，有一些城市在工业化初期，产业主要是二产制造业，没有支撑，企业很难上升到更高阶段。还有一种产业进入后工业社会，产业形态主要是服务业，这些企业需要的产品形态就不同于做工业的那些厂房，可能是写字楼，而写字楼的建设又有不同的形态，可以在城市，也可以在相对偏远的郊区来建，还可以通过总部基地这种模式来建设。 不同的模式，不同的客户群特点不一样，这也是我们研究院这么多年来，咨询需求越来越多的原因之一，我们就是根据这种规律，通过跟联东U谷等机构的合作，提供专业研究，对市场的把握更有针对性，更有深度。 作为政府来讲，现在也需要利用社会的力量，推动本区域的发展，包括引入一些产业地产商进行园区开发，引入一些咨询机构智库来进行规划。因为，现在，全国来看，产业园区雷同，恶性竞争，没有特色，一个概念出来，全国一窝蜂。提出战略性新兴产业，每个城市都搞战略性新兴产业。一提文化创意产业，全国每个城市都是文化创意产业。这就表明，政府对于市场的把握，还没有进入一个专业化的阶段。这个专业化需要专业化的人去做。 在美国，类似智库这样的机构是很多的，很多政府的需求，转化成一种政府采购，采购以后帮助政府做决策，由划桨的政府变成掌舵的政府。社会分工越来越细化，专业化水平越来越高，没有独树一帜，没有准确定位，没有自己一套完整定位机制和设计，那么后期的运营就会限制。而且一旦出现问题，再退出成本就会提高。 现在，政府对于很多赖在园区里面不离开的企业头疼得很，无能为力，当年十万块钱，甚至一万块钱给人家土地，现在十万，二十万，五十万再回购回来人家不愿意，主动权还在人家手上。政府已经为这种不理性思考市场，不深入研究市场交足了学费，现在应该研究市场，研究规律。而这个研究不仅仅是政府自己研究，也需要专业机构来研究。通过整个循环，大家都能够遵循市场要求。我觉得，我们产业地产商更理性，政府发展经济的目标就更容易实现。 产业地产制胜首要秘诀:项目选址 【梁环宇】: 我恰恰认为产业地产现在是一线，包括东部发达城市跟省会城市发展最强的，选址是最有讲究的，要做一定是土地供应量很小，企业需求很旺盛很活跃的地方才能做产业地产，做工业园区。在相对城市落后的阶段，你去做肯定难。 在项目选择上，我想告诫想进入园区运营这个领域的企业，投资需谨慎，宁可前面多流汗，后面少流血。产业地产成功的第一秘诀就是选址，而它的发展机会最大的地方就是发达城市、一线城市，像中部城市武汉，成都，太原等省会城市，集聚人力到足够程度，消耗土地资源很少，才需要你做载体，所以一定要记住这一句话，目前很多开发商为了占地、拿地，肯定做不明白，这是我联东的经验:一定在好城市好区位做项目。 但是，任何城市发展是不均衡的，同样是北京，各个区县经济发展是不均衡的。同样是上海，经济总量虽然很高，比如浦东新区，产业强度很高，但是金山可能相对弱，然后，不同的区域适合做不同的产品，要深刻的去理解一个城市，理解一个城市不同的区位，产业发展状态一定要做耦合。 联东提了一个概念叫做“产业魔方”，联东围绕产业微笑曲线，到研发，到总部，各个配套设施都是非常全，我是因地制宜，研究城市的能量和所处的地块区位，进行有效组合，去研究是做生产好,还是做总部好,我是来迎合来匹配的。所以叫魔方，合适的区位，做合适的产品，以合适的产品定位客群，这是稳定的金三角。 在城市开发区，比较偏远的位置，要做二产，重点发展厂房、标准厂房，加一些中试研发楼盘，和一些小部分低密度总部办公。但是在城市能量比较强，区块位置比较好的地方，一定不做制造业，一定做微笑曲线两端，总部经济和研发创意，总部独栋办公加高栋办公楼，再加办公生活一体化设施吸引不以消耗物质生产的公司。 根据不同城市，不同区位量身订作，联东的投资恰恰反过来做的，联东的体系相对是标准的，以我的体系标准找合适的城市，合适的区位，以我为原点找政府合作。 现在，我大量的任务是在拒绝，一般人找我做不了，拒绝，是找我合适能做成产品的地方做产品。所以一定要在合适的城市，合适的区位上做合适的产品，这个东西是经营上不破的铁律。 【赵弘】:发达城市竞争也是很激烈的。 【梁环宇】:发达城市企业需求很旺盛，企业单独拿地可能性很小，几乎没有，北京来讲，一个一般的企业想拿地几乎不可能，这样可以创造巨大的市场空间，但是这些政府要求都非常高。必须对你方方面面进行考核和约束:你是真能做好的企业，政府才会给你做。其实，发达城市的政府水平恰恰是最高的，非发达城市，好像容易拿地，但是恰恰是不容易做明白的。我们在上海谈了四个项目，他们很谨慎，实际上机会是有的，包括广州马上都有几个项目，福建也会有新项目。 【主持人】:今天是从产业地产发展的现象和案例展开讨论了很多问题，不去避讳行业的一些问题，从产业地产参与的几大主体中，今天主要从民营力量市场探讨区域和企业，希望这是一个开始，联东今年会给大家一个惊喜，相信今年产业地产领域也会有一个力量的崛起，形成产业化、专业化，希望更多像赵老师这样的专家智库引领产业发展，最后，请赵老师为今天的对话做一个总结。 【赵弘】: 主持人已经做了很好的总结，产业发展园区化、集约化、集群化，是中国在城市化、工业化过程中一个必然的趋势。在这个过程当中，我们走过了一段路程，有经验，也有教训。但是买单者往往是老百姓和政府，最终还是老百姓。 从老百姓的利益角度考虑，从政府的责任角度考虑，我们应该很深入的研究这个市场，研究这里面的规律，在这个过程当中，参与的主体比较多，比较复杂。特别是房地产调控，已经迫使很多房地产商转型做产业地产，商业地产，但是队伍良莠不齐，经验积累时间长短不一，有成功的，有失败的。有责任心很强的，有责任心不够强的，所以呈现给我们面前的喜忧参半。 我觉得可能忧要多一点，不是喜多一点，因为现在看到千城一面，千园一面，每个城市缺乏有效规划，缺乏高品质的产品，所谓的产品就是楼宇载体。看上去都是这样密密麻麻的，没有绿色，没有生态，没有人性化，到哪个城市看，没有美的形象，充满了担忧。 这里面与我们整个体制有关系，我们很多规划定下来以后，被随意的变动，这股行政的力量介入规划过程中，人为的在变动。我觉得政府应该给老百姓创造一个宜居宜业可持续的美好的城市环境，我们的园区真的要有规划，我们产业发展真的要有规划，这样才能够有序的进行。 我们一批产业也好，园区也好，建设者们，应该有一种责任感，很好的走专业化的道路，研究市场，研究客户，研究产业规律。像联东U谷这样的企业越多越好。 刚才梁总谈了很多专业的，也是他们在一线摸爬滚打积累出来的经验教训。这是教科书上没有的，但恰恰是现在做好产业地产所必需的，他能够给大家分享，也表明了梁总的一种胸怀，我觉得我愿意参与这一类研讨，也是基于对于现在产业地产当中存在问题的一种担忧。 我们的很多地被化整为零，被低价卖出去，但是有的地产商却是做了很多低端的产品，带来很多问题。也还有一些地产商，占据着成千亩，成万亩的土地，自己没有能力开发，也不愿意让有能力开发商进来，阻碍整个城市化推进和整个工业化的进程。 这个领域的问题确实很多，今天是个开端，我们下一步以后还可以做专业化的探讨，给地产商们一种启发，给企业一种选择。推动中国的工业化进程，城市化进程，呈现一个可持续的城市，可持续的产业，可持续的发展。 【梁环宇】:我觉得，产业地产肯定会繁荣，但是一定要理性，园区发展运营要成长，但是要真实的成长。我希望是真正的走专业化道路，大家沉下心去把这个事情做上来，不要一步而上，去伪存真，真实的成长，理性的成长