物业经营管理大纲

第一章物业经营管理概述 一、物业经营管理活动的管理对象 通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用、可获得经常性租金收益。 注意零售商业物业的划分标准。 二、物业经营管理企业 物业管理企业以公司的形式存在。作为公司,一般应具有以下五个特征:①依照有关法律进行登记注册;②由两个以上股东共同出资经营;③以营利为目的;④具有法人资格;⑤是经济组织。 物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。 三、物业经营管理的层次及各层次之间的关系 第二章房地产投资及其区位选择 第一节房地产投资 一、房地产投资的概念 二、房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资又可分为开发投资和置业投资;间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 三、房地产投资的特性 (一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性 四、房地产投资的利弊 1.房地产投资之利 (1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。 (4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。 2.房地产投资之弊 (1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。第二节房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 风险的定义;风险 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 的目的 二、系统风险 (一) 通货膨胀风险(二)市场供求风险(三) 周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险 (八)或然损失风险三、个别风险 (一) 收益现金流风险(二) 未来经营费用风险(三) 资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险 四、风险对房地产投资决策的影响 1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2、根据风险管理的能力选择投资方向 3、根据风险周期变化特点把握投资时机 第三节房地产投资区位的选择 一、区位的含义 狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置,包括宏观位置和中观、微观位置。 广义理解,除了其地理位置外,往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。 二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(一)居住物业(二)写字楼物业(三)零售商 业物业(四)工业物业 第三章房地产投资分析技术 第一节投资分析的基本概念 一、现金流量 资金流出量和流入量叫做现金流量、净现金流量。 二、现金流量图 三、房地产置业投资的现金流量 (一)现金流分析中的常用术语 1.潜在毛租金收入 2.空置和收租损失 3.其他收入 4.有效毛收入 5.运营费用: 6.净运营收益 7.抵押贷款还本付息 8.准备金 9.税金 10.经营现金流 第二节现值与现值计算 一、利息与利率 单利与复利 二、单利计息与复利计息 (一)单利计息(二)复利计息 三、名义利率与实际利率 四、复利计算公式与系数 公式与系数 1、一次支付的现值系数与终值系数 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数 五、复利系数的应用(见教材50页的习题)第三节设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 (一)设备更新的原因 1、设备的有形磨损 2、设备的无形磨损 3、设备磨损的补偿 (二)设备更新的特点分析 二、设备经济寿命的确定 主要是静态计算方法 第四节房地产投资财务评价指标 一、投资回收与投资回报 二、财务评价指标体系 三、盈利指标计算方法 (一)动态指标 1、财务净现值(NPV) 2、财务内部收益率(IRR) (二)静态指标 1.静态投资回收期 2.现金回报率 3.投资回报率 四、清偿能力指标计算方法 偿债备付率、资产负债率 第四章收益性物业价值评估 第一节收益性物业的概念 收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素:①未来净收益的大小——未来净收益越大,物业的价值就越高,反之就越低; ②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长,物业的价值就越高,反之就越低; ③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠,物业的价值就越高,反之就越低。 第二节收益性物业价格的概念和特征 一、物业价格的形成条件 有用性、稀缺性和有效需求。 第三节收益性物业价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格和理论价格 四、总价格和单位价格 五、实际价格和名义价格 六、现房价格和期房价格 七、起价、标价、成交价和均价 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 九、买卖价格、租赁价格 十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值 第四节影响收益性物业价格的因素 一、物业价格的影响因素概述 二、人口因素 人的数量、素质、构成等状况,对物业价格有很大影响。 三、居民收入因素 四、物价因素 五、利率因素 六、汇率因素 七、物业税收因素 八、城市规划因素 九、交通管制因素 十、心理因素 第五节收益性物业估价的基本方法 三大基本方法,即市场法、成本法、收益法。 一、市场法 (一)市场法概述 (二)搜集交易实例 (三)选取可比实例 (四)建立价格可比基础 (五)交易情况修正 (六)交易日期调整 (七)物业状况调整 (八)求取比准价格 二、成本法 (一)成本法概述 (二)物业价格构成 1.土地取得成本 2.开发成本 3.管理费用 4.投资利息 5.销售费用 6.销售税费 7.开发利润 (五)建筑物的折旧 1.建筑物折旧的概念和内容 (1)物质折旧 (2)功能折旧 (3)经济折旧 2.求取建筑物折旧的年限法 三、收益法 (一)收益法概述 收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 (二)报酬资本化法的主要计算公式 1、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 2 、收益期为无限年且净收益每年不变的公式 3、净收益在前若干年有变化的公式 (三)物业净收益的求取 (四)报酬率的求取 (五)直接资本化法 第五章房地产市场与市场分析 第一节房地产市场概述 一、房地产市场的概念 二、房地产市场的运行环境 1.社会环境; 2.政治环境; 3.经济环境 4.金融环境; 5.房地产法律 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 环境; 6.技术环境; 7.资源环境; 8.国际环境。 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 第二节房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 哪些因素会影响商品住宅的需求,或者说哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化呢? 1.收入的变化。 2.其他商品的价格变化。 3.对未来的预期。 4.政府政策的变化。 二、房地产市场的供给 1.房地产开发成本。 2.政府政策的变化。 3.对未来的预期。 三、房地产市场的机制 第三节房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 二、房地产市场细分 (一)按地域细分 (二)按房地产用途细分 (三)按存量增量细分 (四)按交易形式细分 (五)按目标市场细分 三、房地产市场指标 反映和描述房地产市场状况的指标,包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。 第四节房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性 二、房地产市场的功能 (一)配置存量房地产资源和利益 (二)显示房地产市场需求变化 (三)指导供给以适应需求的变化 (四)指导政府制定科学的土地供给计划 (五)引导需求适应供给条件的变化 三、房地产市场的政府干预 政府干预房地产市场的手段 1.土地供应政策 2.金融政策 3.住房政策 4.城市规划 5.地价政策 6.税收政策 7.租金和价格控制 第五节房地产市场分析 一、房地产市场分析的概念与作用 二、房地产市场分析的内容 (一)宏观因素分析 (二)市场供求分析 1.供给分析 2.需求分析 3.竞争分析 4.市场占有率分析 (三)相关因素 第六节物业经营管理计划 一、物业经营管理计划的概念 (一)规划与计划 (二)计划的用途 (三)物业管理计划的表现形式 二、编制物业经营管理计划的基础工作 (一)区域宏观市场环境分析 (二)房地产市场分析 (三)邻里分析 (四)物业现状分析 (五)业主目标 三、构造物业管理 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 (一)探讨改进旧有物业的可能性 1.更新及现代化; 2.改变建筑物的用途 (二)物业管理计划的主要内容 1.建筑物管理计划 2.租赁计划 3.财务收支计划 4.物业运行绩效评估及与业主沟通计划 四、物业管理计划中的预算技术 (一)年度运营预算 (二)资本支出预算 (三)长期预算 第六章租赁管理 第一节物业租赁概述 一、物业租赁及其特征 (一)物业租赁的概念 房屋租赁的含义有以下两点: (1)出租人必须是房屋所有权人。 (2)出租人将房屋出租给承租人使用。 (二)房屋租赁的特点 1.房屋租赁不转移房屋的所有 2.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 3.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 4.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 5.租赁双方都必须是符合法律规定的责人。 二、物业租赁的分类 (一)按房屋所有权的性质划分 1 .公房租赁;2.私房租赁 (二)按房屋租赁期限划分 定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。 (三)按物业租金的内涵划分 (1)毛租。(2)净租。(3)百分比租金。 三、物业租赁管理模式 (一)包租转租模式 (二)出租代理模式 (三)委托管理模式 第三节房屋租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 一、房屋租赁合同的概念和法律特征 (一)房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是一种债权合同。 (二)房屋租赁合同的法律特征 1.房屋租赁合同是双务合同 2.房屋租赁合同是有偿合同 3.房屋租赁合同是诺成合同 4.房屋租赁合同是要式合同 5.房屋租赁合同是继续性合同 第七章成本管理 第一节物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本 (一)成本的含义 (二)物业管理成本构成 1.营业成本:(1)直接人工费;(2)直接材料费;(3)间接费用 2.期间费用或经营管理费用:(1)管理费用; (2)财务费用。 二、物业管理成本的分类 (一)按照经济性质分类 (1)外购材料。(2)工资。(3)职工福利费。 (4)折旧费。(5)利息支出。(6)税金。 (7)其他支出。 (二)按照经济用途划分 (三)按照与业务量的关系划分 (1)固定成本。(2)变动成本。 (3)半固定或半变动成本。 (四)按照计算依据不同划分 (1)目标成本(2)定额成本(3)计划成本(4)实际成本 (五)按照与决策的关系划分 (1)边际成本。(2)差异成本。(3)机会成本。 (4)估计成本。(5)沉没成本。(6)可缓成本。 (7)可免成本。(8)附加价值成本。 第二节成本估算方法 一、成本估算的目的 二、主要成本项目的估算方法 (一)人工费的估算 (二)办公费估算 (三)共用部位与共用设施设备的日常运行 和维护费估算 (四)保安费估算 (五)清洁卫生费估算 (六)绿化养护费估算 (七)固定资产折旧费估算 (八)保险费估算 (九)专项维修资金 第三节成本预算 一、成本预算的意义与要求 (一)成本预算的概念与意义 (二)成本预算的基本要求 1.成本预算必须同其他预算相协调 2.成本预算要以各项定额为基础 3.成本预算应有相应的技术经济措施保证 4.成本预算要全面权衡,提高资金使用效益 5.成本预算既要符合实际,又要适当留有余地 二、成本预算的编制方法 (一)固定预算(二)弹性预算(三)零基预算(四)滚动预算和概率预算 三、成本预算的编制程序 (一)成本预算的编制方式 (二)成本预算的编制程序 (三)不同成本的预算编制 第四节成本控制 一、成本控制的含义与分类 (一)成本控制的含义 (二)成本控制的分类 1.按控制的时间特征分类 (1)事先控制(2)事中控制(3)事后控制 2.按控制的机制分类 (1)前馈性控制 (2)防护性控制 (3)反馈性控制 二、成本控制的原则与程序 (一)成本控制的原则 1.全面控制原则 2.讲求经济效益原则 3.责权利相结合原则 4.例外管理原则 第八章合同与风险管理 第一节物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念 二、物业管理活动中主要的合同类型 三、物业管理合同的构成要素 第二节物业服务合同 一、物业服务合同的类型 (一)前期物业服务合同 (二)物业服务合同 二、物业服务合同的特征 (1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提; (2)物业服务合同是有偿的。 (3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。 (4)物业服务合同是劳务合同。 第三节招标投标阶段的合同管理 一、物业管理招投标概述 (一)物业管理招投标的内涵和意义 (二)物业管理招投标的原则 “公开、公平、公正、合理” (三)物业管理招投标的特点 1.早期介入 2.阶段性 二、物业管理招标 (一)物业管理招标方式 1.公开招标 2.邀请招标 (二)物业管理招标一般程序 (三)招标书的编制与标底确定 三、物业管理投标 (一)物业管理投标一般程序 (二)投标书的编制 (三)物业管理服务费用的测算 四、物业管理企业投标的关键事项 (一)决定参与投标的关键因素 (二)投标过程中六项关键环节 (三)不同阶段的主要工作安排 第四节风险管理理论 一、风险理论 (一)风险的定义 是指发生某种不利事件或损失的各种 可能性的总和。 特征:1、负面性;2、不确定性; 3、可测性。 (二)风险的类型 (三)风险的成本 二、风险管理理论 (一)风险管理的定义 (二)风险管理的步骤 1、风险识别 2、风险评估 3、风险控制: 回避;自担或保留;预防与抑制;转移。 4、风险调整 第五节保险与物业保险 一、保险的概念 (一)定义及特征 (二)保险的一般原则 1、诚信原则 2、可保利益原则 3、近因原则 4、比例分摊原则 二、保险合同概述 三、物业保险的目的 四、物业保险的主要险种 五、物业管理中的投保决策 第九章财务管理与绩效评价 第一节财务管理概述 一、财务管理对象 (一)企业财务活动 (二)企业财务关系 二、财务管理目标 (一)财务管理总体目标 1.利润最大化 2.资本利润率最大化或每股利润最大化 3.企业价值最大化或股东财富最大化 (二)财务管理具体目标. 1.筹资管理目标 2.投资管理目标 3.利润分配管理目标 三、财务管理的内容 (一)筹资决策 (二)投资决策 (三)利润分配决策 四、财务管理的手段 第二节财务报告分析 一、财务报告的构成与内容 企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。 (一)会计报表部分 会计报表又称财务报表,一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。 1.主表; 2、附表 (二)文字报告部分 文字报告主要包括会计报表附注和财务情况 说明书 房屋状态说明书下载罗氏说明书下载焊机说明书下载罗氏说明书下载GGD说明书下载 两部分。 二、财务报告分析的概念与形式 (一)财务报告分析的概念与特征 财务报告分析具有三个特征:第一,拓展性。第二,判断性。第三,依耐性。 (二)财务报告分析的主要形式 1.内部分析与外部分析 2.全面分析与专题分析 3.财务报表分析与内部报表分析 4.趋势分析、现状分析、潜力分析 三、财务报告分析的主要方法 (一)比率分析法 (二)比较分析法 四、财务报告分析的一般过程 第三节物业管理绩效评价 一、物业管理绩效评价的概念与意义 (一)绩效与物业管理绩效 (二)物业管理绩效评价及其意义 二、物业管理绩效评价的类型 (一)政府评价;(二)社会评价 (三)企业集团内部评价; (四)企业自我诊断评价 (五)物业资产管理项目评价 三、物业管理绩效评价的基本要素 物业管理绩效评价有三个基本要素,即:评价指标、评价标准和评价方法,这是评价活动得以开展的重要条件。 四、物业管理绩效评价的指标体系 基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成。 1.财务效益状况指标 (1)净资产收益率; (2)总资产报酬率(3)财务内部收益率; 2.资产营运状况指标 (1)总资产周转率;(2)流动资产周转率 3.偿债能力状况指标 (1)资产负债率;(2)利息保障倍数 4.发展能力状况指标 (1)营业增长率;(2)资本积累率; (二)物业管理绩效评价修正指标 1.财务效益状况修正指标 (1)主营业务利润率; (2)盈余现金保障倍数 (3)成本费用利润率 2.资产营运状况修正指标 (1)应收账款周转率;(2)不良资产比率 (3)资产损失比率 3.偿债能力状况修正指标 (1)流动比率;(2)速动比率; (3)现金流动负债比率 (4)长期资产适合率 (5)经营亏损挂账比率 4.发展能力状况修正指标 (1)总资产增长率;(2)三年利润平均增长率 (三)物业管理绩效评价评议指标 1.经营者基本素质 2.服务满意度 3.基础管理水平 4.在岗员工素质状况 5.服务硬环境 6.发展创新能力 7.经营发展策略 8.综合社会贡献 五、物业管理绩效评价的标准 一般地,企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类。 六、物业管理绩效评价结果与报告 第四节绩效评价的主要方法 一、功效系数法 二、综合分析判断法 三、定量和定性相结合计分法 第五节物业管理报告 一、物业管理报告及其类型 二、物业管理报告的构成与内容 三、编写物业管理报告的注意事项 四、物业管理报告的公布或送达第十章写字楼物业经营管理 第一节写字楼及写字楼物业管理 一、写字楼物业的特点 二、影响写字楼分类的因素 三、写字楼物业管理的目标 (一)宏观目标 (二)常规目标 (三)微观目标 四、写字楼物业管理的工作模式 五、写字楼物业管理的内容 六、写字楼管理中的策略 第二节写字楼租赁管理 一、写字楼的租户选择 (一)租户的商业信誉和财务状况 (二)所需面积大小 (三)需要提供的物业管理服务 二、写字楼租金的确定与调整 三、写字楼的租约制定 第三节写字楼安全与风险管理一、写字楼安全管理 (一)工程安全 (二)消防安全 (三)治安安全 (四)应急预案 二、写字楼风险管理 三、写字楼物业保险 第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类 一、零售商业物业简介 二、零售商业物业的发展简史 三、零售商业物业经营管理的内容 四、零售商业物业经营管理的类型 (一)策略与运行管理 (二)现场管理 第二节零售商业物业经营管理 中的经济学原理 一、选址与规划 二、经营与运作 第三节零售商业物业的租赁管理 一、租户选择 二、租金确定与调整 三、租约制定 第四节零售商业物业的现场管理 一、策略与计划 二、管理范围 三、管理目标 第五节风险与安全管理 一、零售商业物业管理的风险及其防护 (一)风险种类及特点 1.管理模式风险 2.产权与管理权相分离风险 3.管理范围不确定风险 4.垫款风险 5.突发事件风险 (二)风险防护 二、零售商业物业管理中的安全管理 (一)防火安全 (二)治安保卫 (三)劳动安全 (四)媒体风险防范 第十二章物业经营管理的未来发展房地产组合投资管理 一、房地产组合投资管理的概念 (一)组合投资管理 (二)房地产组合投资管理 二、组合投资管理的内容与步骤 第二节大型企业物业资产管理 一、企业物业资产及其管理 (一)企业物业资产 (二)企业物业资产管理 二、大型企业物业资产管理 三、企业物业资产管理信息系统 第三节设施管理 一、基本概念 二、设施经理与设施管理的主要内容 三、设施管理在我国的发展现状 第四节不良物业资产管理 一、不良资产与不良物业资产 二、不良物业资产形成的原因及过程 三、不良物业资产处置的目标和原则 四、不良物业资产管理 五、不良物业资产的配套服务 第五节可持续的物业管理 一、可持续发展的基本概念 二、可持续发展与物业管理 第六节新技术应用带来的变革 一、物业管理信息系统 二、物业管理信息系统的建立与应用 三、智能化小区管理