杭州市萧山区浦阳江生态经济区旅游发展规划

杭州市萧山区浦阳江生态经济区旅游发展规划 杭州径山中医养生谷控制性详细规划 (评审稿) 浙江省旅游发展研究中心 浙江旅游科学研究院 浙江旅游职业学院 二〇一二年六月 项目名称 杭州径山中医养生谷控制性详细规划(评审稿) 委托单位 杭州九华休闲山庄有限公司 编制单位 ?憬糜畏?寡芯恐行? 浙江旅游科学研究院 浙江旅游职业学院 项目负责 徐云松 浙江省旅游发展研究中心执行主任 浙江旅游科学研究院董事长 浙江旅游职业学院副院长、教授 项目执行 郎富平 浙江旅游职业学院旅游规划师、硕士 章 笕 浙江旅游职业学院旅游规划师、硕士 葛秀萍 浙江省旅游发展研究中心注册城市规划师 于 由 浙江省旅游发展研究中心研究员、博士 徐柯杰 浙江旅游职业学院TC智苑工作室助理景观设计师 赵方琴 浙江旅游职业学院TC智苑工作室助理景观设计师 项目审核 徐云松 规划资质 旅规甲10-2007 编制时间 2012.2-2012.6 目 录 前 言 ......................................................................................................... 1 第一章 总则 ......................................................................................... 2 一、规划任务与依据............................................................................................. 2 二、规划范围与期限............................................................................................. 3 三、规划原则与发展战略..................................................................................... 4 四、规划思路与目标定位..................................................................................... 7 第二章 现状条件评价 .......................................................................... 9 一、自然地理环境评价......................................................................................... 9 二、经济社会发展条件评价............................................................................... 12 三、区域相关产业发展趋势及评价................................................................... 14 四、市场条件评 价............................................................................................... 17 第三章 功能分区与项目、设施策划 ................................................ 19 一、功能分 区....................................................................................................... 19 二、分区项目与设施策划................................................................................... 19 第四章 产品策划与市场开拓规划 .................................................... 34 一、产品策 划....................................................................................................... 34 二、养生保健商品的研发与销售....................................................................... 36 三、市场开拓规划............................................................................................... 37 第五章 专项设施规划 ........................................................................ 43 一、交通设施规 划............................................................................................... 43 二、服务管理设施规划....................................................................................... 47 三、工程管线设施规划....................................................................................... 51 四、解说系统规划............................................................................................... 54 五、景观绿化与建筑风貌控制规划................................................................... 55 六、土地利用规划与竖向规划........................................................................... 56 七、主要经济技术指标....................................................................................... 57 第六章 生态环境建设 ........................................................................ 59 一、生态环境容量测算....................................................................................... 59 二、生态环境控制与保护规划........................................................................... 60 三、防灾减灾与安全规划................................................................................... 62 第七章 分期建设规 划 ........................................................................ 65 一、近期建设规 划............................................................................................... 65 二、中远期建设规划........................................................................................... 66 第八章 投资匡算与效益分析 ............................................................ 67 一、投资匡算与依 据........................................................................................... 67 二、效益分析....................................................................................................... 68 第九章 后期运营与保障措施 ............................................................ 73 一、分期投入，滚动发展................................................................................... 73 二、各级政府及部门的支持............................................................................... 73 三、鼓励社区参与，处理好各方关系............................................................... 73 四、建立现代企业管理制度............................................................................... 74 五、建立专业管理与服务团队........................................................................... 75 六、坚持走可持续发展道路............................................................................... 76 前言 随着国民经济的快速发展，我国东部地区已经逐步进入后工业化时期。但经济的过快发展也导致了系列问题的产生，如环境污染加剧、食品问题凸显、生活节奏过快、工作压力增大，城镇居民亚健康比率增大等。而另一方面则是，收入水平的提高、闲暇时间的增加、带薪休假制度的实施，使得休假式疗养、游憩式疗养、候鸟式疗养等新兴产品不断涌现。由此可以预言的是，养生休闲市场的春天已经在向我们招手。 杭州径山中医养生谷在秉承地方深厚“禅茶文化”的基础上，以优良的小气候生境为本底条件，以杭州双溪漂流景区、双溪风情小镇与千年古刹径山寺为人气推手;项目强化与浙江中医药大学的技术合作，加强产业延拓与产业融合，深入挖掘养生文化内涵，丰富康体养生产品体系，培育康体养生品牌，积极打造中华第一“中医养生谷”;项目有新意、有创意，可谓天时地利人和。 本项目将在综合评判国内区域经济发展形势及康体养生产业发展趋势的基础上，以产业融合的视角探讨项目未来运营的思路、以创建中医养生主题产业园的视角明确项目未来建设的风格与产业序列、以互补合作的视角平衡项目投资的收益与风险，确保项目的有序、健康、顺利推进。 1 第一章 总则 一、规划任务与依据 (一)规划任务 根据项目任务书的要求及国家相关技术文件要求，本项目的主要任务包括: ?明确项目开发的指导思想与基本原则，提出景区发展目标; ?明确项目的主题形象与目标定位，明确目标客源市场; ?梳理项目所在地块的场地条件以及主要休闲养生资源与景观资源，并确定功能分区和土地利用; ?明确项目主要的出入口，并规划停车场、服务中心等相应配套设施; ?对养生谷内重点项目进行策划; ?科学合理布局给排水、供电、通信等基础设施以及防灾、安全系统; ?研究确定资源的保护范围和保护措施; ?确定项目产品开发体系，并提出适应市场的营销策略; ?进行投资匡算，并分析项目的经济效益、社会效益及生态效益; ?提出规划实施的保障措施，并设计相关图纸。 (二)规划依据 1. 相关法律、法规、规范、文件 ?? 中华人民共和国土地管理法，2004年修正 2 ?? 中华人民共和国环境保护法，1989年 ?? 中华人民共和国水法，2002年修正 ?? 中华人民共和国水污染防治法，1996年修正 ?? 中华人民共和国森林法，1998年修正 ?? 中华人民共和国城乡规划法，2007 ?? 旅游资源分类、调查和评价(GB/T 18972-2003) 2. 相关规划 ?? 浙江省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 ?? 浙江省旅游业发展“十二五”规划 ?? 杭州市城市总体规划(2001-2020) ?? 杭 州市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 ?? 余杭区土地利用总体规划(2006-2020) ?? 杭州市旅游休闲业发展规划(2011-2015) ?? 余杭区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 ??余杭区“十二五”现代旅游业发展规划 ??余杭区“十二五”交通发展规划 二、规划范围与期限 (一)规划范围 本项目红线控制范围为87.1公顷，约合1300亩，具体四界为: ?东界:以双洞线至大同坞机耕路为界向南，至水渠后往西至标高40.3m处往南沿山脊线，依次经过标高61.8m、61.7m、87.1m、140.3m、3 127.3m、122.9m、138.6m、166.8m、163.7m、143.0m、138.1m、145.0m、144.8m、145.6m、145.7m、151.1m后，至标高152.3m的制高点为止; ?南界:以化城寺遗址南侧山脊线为界，分别经过标高152.3m、137.0m、131.0m、127.1m、106.4m、111.5m、113.9m，至标高91.5m为止; ?西界:以大同坞西侧山脊线为界，由南往北依次经过标高91.5m、119.5m、133.2m、104.5m、99.6m、119.0m、140.5m、150.6m、147.7m、141.4m、90.8m、80.7m、85.2m、57.6m、57.0m、48.9m、43.6m，与水渠相接后沿水渠向北，并继续沿羊角山西侧边缘往北，并与坑西村水渠相接后向北，与双洞线交接处为止; ?北界:以双洞线为界。 (三)规划期限 本项目规划期限为2012,2025年，具体分为三期: ??近期:2012-2015年; ??中期:2016-2020年; ??远期:2021-2025年。 三、规划原则与发展战略 (一)规划原则 1. 生态低碳原则 紧跟全球生态化、低碳化的趋势，坚持生态低碳原则，贴合中医养生的主题定位。要强化项目区域的生态环境保护，认真做好山体植4 被复绿工作，提高低碳能源与技术的利用率与普及率，积极引进新型技术，有效处理生活污水与生产污水，确保环境本底品质。 2. 市场导向原则 紧跟国内外康体养生市场需求新形势，秉承城镇居民休闲、养生消费新理念，坚持市场导向原则。一方面，注重休闲品质、文化体验、个性服务、康体养生等项目设计;另一方面，注重环境品质与休闲氛围的营造。 3. 分期建设原则 紧跟区域经济发展步伐，系统分析与评价项目运营风险，坚持分期建设原则，缓解项目投资压力，平衡资金水平。投资金额大小、回收时间长短、市场风险大小等应组合考虑，统筹规划、分步实施，稳步推进项目建设。 4. 互补共享原则 紧紧依托周边知名景区(点)，努力挖掘自身特色，做好错位发展文章，坚持互补共享原则，实现互利共赢。一是有效处理短时住宿疗养客户与长期疗养客户的关系，认真审视康体养生群体与分时度假客户对公共服务设施需求的差异点与共同点，以实现相关设施资源的共建共享;二是深入挖掘本案与双溪漂流、双溪风情小镇、径山寺的差异，做好错位发展的文章，实现互补共赢发展。 5. 规模集聚原则 为达成建设中华第一“中医养生谷”的目标，项目必须坚持规模集聚原则。一是紧紧围绕开拓中医养生市场，集中精力做深、做透中5 医养生的文章，做出中医养生的亮点，切忌贪大求全;二是以产业融合的视觉去挖掘“禅茶文化”与中医养生、农业种植、康体运动的内在联系，形成独具竞争优势的中医养生产业链。 (二)发展战略 1. 产业融合战略 以中医养生为核心主题，以城镇亚健康群体理疗为核心需求，积极延拓融合养生理疗产品、生态有机农业、特色商贸零售、运动康体养生、禅茶文化体验等相关产业，有效推进中医养生系列休闲旅游产品的培育，实现项目经营内容多样化、旅游产品系列化。 2. 品牌发展战略 目前，各地都较为重视康体养生市场的培育与开发，市场竞争日益激烈。因此，本案应在项目正式立项开始建立营销导向的发展理念与运行机制，着力拓宽营销渠道、着力提升服务质量、着力扩大市场占有率、着力增强品牌影响力。 3. 精细发展战略 一是做特产品，即从大 区域的角度注重目?晗阜质谐〉牟钜旎?厣钊胪诰蜢栉幕诤?呋鲂圆罚迪植返牟豢梢浦残裕欢亲鼍瘢瓷钊胧凳跋附诜瘛辈呗裕呒蹲ㄒ导寄苄腿瞬牛嫣嵘景傅姆袼接肼舛龋蝗亲鼍ㄒ担唇艚粢劳姓憬幸揭?笱У目蒲屑际趿α浚鼍ㄒ担嘤诵木赫 高端引爆战略 6 坚持以高端中医养生、亚健康理疗为目标细分市场，以高端硬件设施、高水平养生与亚健康理疗技术、高素质服务团队为系统服务力量，抢占长三角地区乃至国内最具经济效益的养生市场，推高品牌知名度，引爆养生市场。 四、规划思路与目标定位 (一)规划思路 围绕杭州市建设“国际重要的旅游休闲中心”、 “东方休闲之都”的战略定位，以共建共享最适宜居住的“品质之城、美丽之洲”为总指引，紧跟大杭州与区域十大特色潜力行业的发展格局，深刻挖掘禅茶文化与养生文化，坚持以生态低碳、市场导向、分期建设、互补共享、规模集聚为原则，积极实施“产业融合、品牌发展、精细发展、高端引爆”四大战略，合力聚焦“培育生态环境资源、推进项目设施建设、创新经营管理理念、拓宽旅游营销渠道”四大路径，助推径山生态度假旅游区的建设，使之成为打造杭州“东方休闲之都”的首选休闲养生基地和杭州国际旅游访问目的地、中华中医养生第一谷。 (二)目标定位 以产业融合为创新动力，以禅茶文化为特色内涵，以中医养生度假为核心功能，兼具文化体验、运动健身、农业观光、乐活休闲、特色美食等功能，具有强吸力的、最具本土元素的名副其实的“中医养生谷”。 7 (三)分期目标定位 1. 近期目标 深入项目规划设计与论证，加快推进交通、游览、安全、环境卫生、邮电、购物、能源等基础设施的建设，分期推进各类服务管理与接待设施建设;项目初步成型，并具备一定的市场竞争力;同步做好经营管理文章，全面启动与相关单位的合作关系;力争至2015年，年接待量达到3.0万人次，年过夜人天数超过6万。 2. 中远期目标 加强相关产业业态的培育，促进相关产业融合，增强项目的综合实力;着力提升服务质量水平，努力提高满意度与养生理疗效果，积极推进营销导向发展机制的建立，不断扩大中医养生谷的品牌影响力，构建中华第一“中医养生谷”品牌。力争至2020年、2025年，年游客接待量分别达到4.0万人次和4.5万人次，年过夜人天数分别超过11万和20万。 8 第二章 现状条件评价 一、自然地理环境评价 (一)地质地貌条件评价 1. 地质条件评价 项目所在地径山镇地处余杭区西部，是天目山余脉和杭嘉湖水网平原的交汇地带。径山镇地质地层为第四系下中更新统，岩性以岩浆岩为主，但在本规划区域内出露较少。 2. 地貌条件评价 规划区总面积1306亩，主体由一面北的山谷所构成，北侧地势较为平坦，海拔高度在29,36米之间，目前基本为农保地。但由于和区内道路形成4,6米的高差，雨季较容易成为低洼积水地带。西侧有山丘，名曰“羊角山”，最高海拔为49.1米，面积约40亩。谷口至谷底长约1340米，平均宽度约75米，最宽处约100米，最窄处为40米。山谷两侧山峰林立，海拔高度在130,170米之间，其中海拔最高的山峰为166.8米。两侧山谷的平均坡降在20??,30??之间，西侧谷口及谷中地区有部分缓坡，东侧水库附近有小山谷，这些地块适宜布置一定体量的建筑。 (二)水文气象条件评价 1. 水系评价 规划区在山谷的中部区域有大同坞水库，水库面积约15亩，集雨面积约600亩，目前库容量在4万方左右。该小水库已被余杭区政9 府列入小水库改建、修建项目，将对其加高、加固、深挖，以提高其蓄水量。山谷的底部及水库东侧各有一小水塘。水库通过导流渠将水引向北部农田。规划区有一宽2m左右的水渠贯穿东西，水源来自四 岭水库，旱季可为农保田提供充足的水源(上图公路左侧即为四岭水库的引水渠)。同时，项目区邻近的坑西村已纳入径山镇自来水管网体系，供水基本不成问题。 2. 降水条件评价 规划区历年平均降水在1400,1600mm之间，年降水日130,145天，降水的季节分配和温度季节变化相一致，即雨热同期。一年中有3个雨季(春雨期、梅雨期和秋雨期)和两个相对旱季(7、8月盛夏和10月至翌年2月)?。 3. 气候条件评价 规划区地处北亚热带南缘季风气候区。气候特征为冬夏长春秋短，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，年平均气温15.3?,16.2??，年适游期在300天以上。加上独特的山地小气候环境，使得本地非常适宜开展康体养生类活动。 (三)土壤植被条件评价 1. 土壤条件评价 规划区大部分土地为适农、适林土地，土壤类型以黄红壤、黄壤、 ?见《余杭县志》，69—70。 ?见《余杭县志》，61。 10 潮土和水稻土为主。其中谷口土壤的母质为酸性岩浆岩、砂岩和各种风化体的坡积物，或经短距离搬运的再积物;谷地土壤其母质以洪积物为主，有时夹有两边山上的坡积物?。 2. 植被条件评价 规划区域内植被条件较好，其森林覆盖率在80%以上，两侧山坡上植被以毛竹、早竹、灌木以及茶叶为主，其中东侧山坡基本为经济竹林，树干高大，西侧山坡为野竹林和灌木为主，密度高，但较为细小低矮。靠近谷底两侧主要种植茶叶。谷口地区的农保田主要种植苗木(红豆杉苗)、樱桃、香芋等果蔬。 (四)生态环境条件评价 规划区远离城市喧嚣，区内环境优雅，空气清新，负氧离子浓度高，比较适宜开发中高端的休闲、养生、度假类旅游产品。区内四时之景不同，春日山花烂漫, 蝶飞莺鸣;夏秋白鹭点点，蛙鸣蝉噪;秋天荻花如雪、层林尽染;冬日万树冰挂、寒梅暗香。 (五)土地利用条件评价 《余杭区土地利用总体规划(2006—2020)》中将余杭风景旅游发展空间布局控制为“三轴四区五基地”?，其中“四区”为:大运河风情旅游区、大良渚文化旅游区、大径山风景旅游区、大余杭古镇旅游 ?见《余杭县志》，92。 ?引自《余杭区土地利用总体规划(2006—2020)》。 11 区。本案属于大径山旅游区范围。从用地性质上讲，本规划范围主要涉及到农业用地(谷口附近)、林业用地(两侧山坡)和旅游用地(中间谷地)，其中旅游建设用地总面积约80亩(不涉及基本农田)。 从建设用地适宜性角度看，谷中两侧山坡平均坡降在20??,30??之间，建设有一定的难度，但西侧谷口及谷中地区有部分缓坡，坡降在5??,10??，适宜建设。水库东侧有缓坡山谷，较适宜建设。谷口北部地势较为平坦，基本为农保田，面积约有260亩，但可配备5%?，即约13亩的农田管理用房。 二、经济社会发展条件评价 (一)宏观经济发展条件评价 2011年，长三角16城市的人均GDP达到了79384元人民币?，按照当年平均汇率换算?，折合12291美元。据有关部门统计，江、浙、沪三地城镇居民的人均可支配收入和年消费支出分别居全国的第一、第三、第五位，农村居民人均可支配收入和年消费支出分别居全国的第一、第三、第四位。 “十二五”时期，随着小康社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长。尤其是江浙沪地区，基本现代化的率先实现，居民消费将由物质消费为主转向精神消费为主，消费结构将发生重大变化，旅游、休闲、度假、养生、疗休养等生产和生活性服务产业的消费必将迅速提升。 ?参见《关于完善设施农用地管理的 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 》的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 ，余政办〔2011〕37号。 ?根据各地国民经济和社会发展统计公报数据整理所得。 ?根据中国人民银行授权中国外 汇交易中心公布，2011年人民币对美元平均汇率为6.4588。 12 (二)区域经济发展条件评价 从区域经济发展的角度来看，2011年余杭区实现国内生产总值(GDP)738.17亿元，按可比价计算，同比增长9.6%。按户籍人口计算，全区人均GDP为84199元，增长7.8%。按当年平均汇率计算，达到13036美元?，已达到发达国家水平。2011年，全区城镇居民人均可支配收入为32473元，增长12.6%;人均生活消费性支出为21962元，增长10.2%，人们休闲与旅游消费能力进一步加强。 根据《余杭区国民经济和社会发展“十二五”规划》，“十二五”期间，余杭区经济社会发展的总体目标是:共建共享最适宜居住的“品质之城、美丽之洲”，全面建成惠及全区人民更高水平的小康社会，为在全省、全市率先基本实现现代化奠定扎实基础。其中要求结构调整再创新优势，产业结构调整成效明显，现代服务业加速发展，加快实现三次产业比重由“二三一”向“三二一”转变，到2015 年，全区初步形成以现代服务业为主导、先进制造业为支撑的“3+1”现代产业体系发展格局。服务业加快发展，文化创意产业力争以高于地区生产总值增速5个百分点的速度增长，成为全省现代服务业集聚区、高效区、示范区和杭州文创产业综合示范区。因此，从区域休闲、旅游市场需求，以及区域产业导向两个层面来看，本项目的开发建设完全符合旅游市场的需求和区域产业结构调整的要求。 ?引自《2011年杭州市余杭区国民经济和社会发展统计公报》。 13 三、区域相关产业发展趋势及评价 (一)旅游产业发展趋势评价 项目所在地余杭区为浙江省第二批旅游经济强县，依托与杭州主城紧密的地缘关系，近几年旅游发展十分迅猛。“十二五”期间，杭州市要继续推进“旅游西进”战略，引导都市旅游向纵深发展，实现旅游城乡统筹发展和全域化发展?，余杭区作为杭州都市旅游的核心辐射区的第一圈层和环城游憩带的重点区域，将成为杭州市旅游业的发展重点之一，即一方面余杭要成为杭州“休闲之都”都市旅游的重要组成部分，另一方面也要成为承接杭州市休闲旅游发展的重要承载区。 图1-1 余杭区“十二五”旅游发展空间布局图 未来五年，余杭落实以良渚遗址文化旅游区、塘栖水乡风情旅游 ?杭州市委、市政府提出“十二五”期间要“加强城乡区域统筹、构建城乡区域发展一体化新格局”的重要战略方针，加快城乡统筹发展，打造网络化大都市，推进县域经济向大都市郊区经济转变，增强杭州城市综合实力和竞争力。 14 区、径山生态度假旅游区、南湖滨水休闲旅游区四大旅游区为引领，综合带动余杭旅游全域化发展的旅游发展格局?，而本项目则隶属于径山生态旅游度假区，为未来余杭旅游重点发展区域之一。 (二)疗休养产业发展趋势评价 杭州的疗休养产业起步早，近年来发展则更加迅猛，截至2009年底，全市有在卫生行政部门正式注册的疗休养机构11家，由宾馆、大型旅游企业举办的未列入卫生序列的疗休养机构几十家，主要分布在西湖风景区和钱塘江、富春江、千岛湖沿岸?。目前全市各类疗休养机构共有床位2000多张，每年接待人员达10万人次以上，数量和规模均居于全国领先位置。同时，雄厚的中医药诊疗实力和浓郁的中医养生文化氛围，为杭州中医养生旅游的市场知名度、美誉度奠定了良好的基础，使得杭州的中医行业十分发达，现有专业中医机构三十多家，中医专业从业人员3500多人。目前，杭州市疗休养产业发展呈现以下四大趋势: 1. 市场大众化 随着人们生活水平的提高，健康意识的增强，参与各类疗休养活动的人群日趋广泛: (1)有稳定收入、有时间、日益注重身体健康生活品质的、庞大的“ 银发消费” 市场; (2)成功的企业界人士; (3)海外 华人、对中医中药热衷仰慕的外国人士。 ?引自《余杭区旅游业发展“十二五“规划》。 ?引自《杭州市疗休养行业发展蓝皮书》。 15 2. 产品多元化 根据市场需求的变化，各类疗休养产品异军突起: (1)山水绝佳地的湖滨疗养; (2)景色宜人地的风景疗养; (3)空气清新地的山地疗养; (4)负氧离子集聚区的森林疗养; (5)治疗和休闲结合的温泉疗养。 总之，各类不同的疗休养产品层次结构趋向合理，高中低档疗休养产品均衡发展，市场得到显著细分。 3. 形式休闲化 过去疗休养行业偏重于“疗”，各类设施设备的功能局限于治疗疾病方面，疗养地功能单一，环境单调。随着人们消费观念的转变，休闲养生成为主旋律。疗休养不再只是治疗疾病、强身健体的活动，更多的是人们休闲娱乐的目的所在。 4. 产业融合化 产业融合是企业实施边缘化竞争战略、实现产品与服务创新，实现产业结构升级，提升企业竞争力的有效途径。疗休养行业为实现产品多元化、综合化，满足顾客全方位的需求以提高核心竞争力，必然向着产业融合的方向发展。“同业合力，异业联盟”是将疗休养特色行业转化为旅游休闲产品的重要途径，也是疗休养行业未来发展的新方向。 16 四、市场条件评价 (一)旅游市场条件评价 从区域旅游市场角度来看，本项目所属的余杭区依托于长三角经济区域，是沪、杭、宁、苏、锡、常、甬等商品经济发达的大城市区域的腹地，也是长三角区域南翼的核心区域。从我国城镇和农村居民出游率情况看，其中苏州、杭州和宁波三市城镇出游率分别达到135.6%、129%、127.7%，分别比全国平均水平高出23至31个百分点。总体来看，江浙沪区域的旅游出游水平大大高于全国的平均水平。据专家预测，人口稠密的长三角区域今后几年的居民出游量将持续超过1亿人次。这一地区将永远是我国最重要的旅游客源地。 按照旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，随着公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，一个巨大的旅游消费市场将在“十二五”时期加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求?。 其中，国内游客市场在产品?枨笊掀蛴谏菹孝凇?堤逖邸?菹性硕艿刃菹卸燃俾糜尾贰?长三角都市旅游圈城市居民旅游消费的旅游目的地选择特征，首先表现在旅游需求更加趋于休闲化?;其次，更加强调旅游的参与性?。 ?根据AC.尼尔森对亚洲13个国家和地区的游客调查，有超过半数(53%)的中国城市居民 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 将满足了基本生活需要后的收入用于旅游消费，这个比例高于日本、韩国等发达国家。 ?城市居民对于环境幽静、空气清新、野趣浓、倡导回归自然的休闲旅游区有较强的倾向。 ?快节奏和高压力使得“亚健康”成为城市居民的一种身体常态。康体养生也是重要细分市场之一。 ?休闲运动受到都市居民热捧。据统计，仅杭州市每年专门参加休闲运动的活动人数年均超过450万以上人次。 ?来自中国旅游研究院2009年上半年旅游研究报告，国内旅游继续延续休闲化特征。其他研究表明长三角都市旅游圈城市居民对休闲旅游产品的偏好远高于观光旅游。 ?长三角都市圈城市居民度假旅游行为决策研究发现，有23%的游客愿意选择个人参与性强、刺激性项目多17 长三角城市居民对于环境幽静、空气清新、野趣浓、倡导回归自然的休闲旅游区有较强的倾向。 (二)疗休养产业市场条件评价 随着生活节奏的加快，工作压力的增加，以及越来越突出的食品安全、社会竞争等问题，使得我国亚健康群体的数量在不断增多。中华医学会曾对33个城市的50万各阶层人士做了一次随机调查，结论是:我国亚健康人数约占全国人口的70,，其中沿海城市高于 内地城市，脑力劳动者高于体力劳动者，中年人高于青年人。而高级知识分子、企业管理者的亚健康发生率高达75,以上。与此同时，在我国与生活方式等有关的慢性患病率逐年上升，肺癌、乳腺癌、大肠癌等的患病率也比10年前翻了几倍。最新一项抽样调查发现，约有32%的年轻白领患有高血脂、动脉硬化、脂肪肝、冠心病、糖尿病等，这与他们平时不良的生活和饮食习惯密切相关。 另一方面，我国现有60岁以上老年人口超过了1.6亿，已经进入了“老龄化”社会?，这使得老年疗休养、老年康体养生的市场需求被激发。尤其在经济发达的长三角地区，有着大量的离退休干部、副高以上职称的退休人员，他们普遍有较高的退休金，希望能够有一个环境清幽，疗休养服务及设施齐全的产品为其提供分期度假(养生、康体)服务。 的旅游项目。 ?国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。 18 第三章 功能分区与项目、设施策划 一、功能分区 (一)指导思想 紧紧围绕项目发展目标，综合考虑自然地理环境、经济社会发展条件等要素，以中医中药养生为主题划区布景，以阴阳动静相结合谋划项目，以现代都市亚健康群体为主要消费市场，力争成为中华“中医养生第一谷”。 (二)功能分区与布局 本规划将项目划分为“一心、两谷、四区”: ?? 一心:即综合服务接待中心，即整个中医养生谷的综合服务接待中心; ?? 两谷:休闲养生谷与农耕养生谷，分别指中医养生谷内的西侧主山谷与东侧次山谷; ?? 四区:指度假养生区、运动健身区、参禅问道区与生态农业区。 二、分区项目与设施策划 (一)综合服务接待中心 规划于现引水沟渠最南端(标高42.4m)设置综合服务接待中心，承担接待咨询、交通换乘、器材租赁、特色购物、广场游憩等功能，总占地面积约0.6公顷，具体设置养生文化广场、服务接待中心、生19 态停车场等项目设施。 表3-1 综合服务接待中心项目、设施一览表 序号 项目或设施名称 占地面积 建筑面积 层高控制 备注 1 养生文化广场 2500m2 / / / 2 服务接待中心 900m2 1800m2 2F / 3 生态停车场 2000 m2 / / / 4 合计 5400 m2 1800 m2 / / 1. 养生文化广场 规划于服务接待中心南侧、颐和湿地公园北侧设置养生文化广场。广场总体按照道教八卦图形设计，四周设置景观绿地与游憩凳椅，八卦图形分割以花草类中草药材为主。广场总占地面积约为2500m2。 2.服务接待中心 规划于养生文化广场南侧设置服务接待中心，木结构，2层;其中1层设置电子信息屏、电脑触摸屏、咨询服务中心、购物体验区等设施或内容，2层作为行政办公中心，总建筑面积约1800m2。1楼内设四星级生态厕所，以中医养生为装饰主题，建筑面积约150m2。 3. 生态停车场 规划于服务接待中心北侧设置生态停车场，占地面积约2000m2，停车场设有出入口、值班岗亭，地面采用植草砖铺装，四周列植景观绿篱及庇荫乔木，营造生态停车场的效果。 20 (二)度假养生区 为充分挖掘文化内涵、延拓产业消费链条，规划于休闲养生谷与农耕养生谷及其中间的颐和湖(大同坞水库)设置度假养生区，承担禅茶疗养、休闲游憩、文化体验、分时度假等功能，占地面积约16.0公顷。具体设置国医馆、茶艺馆、养生馆、药膳馆、中医养生大酒店、农耕休闲小屋、中医文化广场、颐和湿地公园(颐和湖)、滨湖休闲文化长廊、等项目设施(见表3-2)。 表3-2度假养生区项目、设施一览表 序号 项目或设施名称 占地面积 建筑面积 层高控制 备注 1 国医馆 900m2 3F 2 茶艺馆 900m2 3F 3 养生馆 19980m2 900m2 2-3F 4 药膳馆 1500m2 2-3F 5 中医养生大酒店 15000m2 3-5F 含8栋休闲小屋 6 休闲养生屋 33400m2 17500m2 2-3F 共50栋 7 颐和湿地公园(颐和湖) / / / 8 临湖休闲文化长廊 / 1200m2 1F 不占用耕地 9 仙隐茶楼 /300m2 1F 不占用耕地 10 中医文化广场 800m2 800m2 / 不占用耕地 10 合计 53380m2 39000m2 / / 1. 国医馆(金) 规划于休闲养生谷北侧设置国医馆，总建筑面积约900m2，3层，外观整体以五行中的“金”对应“白”色为主。其中，一楼设置为中草药博物馆，主要包括中药标本博览、中药认知识别、中药加工体验与销售、智能互动游戏等内容;二楼设置疗养问诊区，常年邀请中医21 名家坐堂问诊，为客人提供保健咨询，设计个性化养生方案，设立最现代化的养生体验体检中心;三楼设置中医药文化馆，主要包括中医药文化展示、中医养生名人展示、名医书画展、名医珍贵药房展等，适时开展中医养生文化精修班、中药养生大讲堂、禅茶养生讲座等活动。 2. 茶艺馆(木) 规划于国医馆东侧设置茶艺馆，总建筑面积约900m2，3层，外观整体以五行中的“木”对应“青”色为主，以彰显茶的清新淡雅。其中，一楼设置国际茶文化博物馆，介绍茶的历史与相关文化，重点介绍茶圣陆羽和径山茶的历史渊源，展销国内外名茶及自制各类保健养生茶品;二楼设置茶艺展示与品茗区，定期表演茶宴、功夫茶，举办中医茶饮养生讲座、茶文化论坛、国际禅茶文化创意交流会及文雅文艺表演等活动;三楼设置音乐养生中心。 3. 养生馆(水) 规划于颐和湖西侧岸线、国医馆与茶艺馆南侧设置养生馆，总建筑面积约900m2，3层，外观整体以五行中的“水”对应“黑”色为主。养生馆为宫廷式建筑，作为园林景观的标志性建筑。其中，一层设置水疗区，主要提供各类药浴、药熏、足疗、冷泉等水疗项目，开设补气健脾池、活血通络池、强心益脑池、美容健肤池、冷泉疗养池等;二层设置康复区，主要提供刮痧、拔罐、按摩、针灸、减肥、导引等服务;三层设置禅疗区，开展禅修、静功、冥想等活动，附设拳操教练馆。 22 4. 药膳馆(火) 规划于国医馆西南侧设置药膳馆，承担整个区块的养生餐饮服务功能，总建筑面积约1500m2，3层，外观整体以五行中的“火”对应“赤”色为主，中西结合建筑。其中，一层设置药膳文化展示区，重点展示药膳文化、名贵药膳、药酒功能及集体用膳区;二层与三层设置主题包厢，内部装饰均以中医养生为主题。在具体的膳食策划中，可引进国内知名的中医养生膳食谱系、四季养生膳食谱系、分类人群养生膳食谱系、主题素材养生膳食谱系等。 5. 中医养生大酒店(土) 规划于药膳馆和养生馆的西南侧设置中医养生大酒店，主要承担住宿、养生、娱乐、会议等功能，总建筑面积约15000m2，外观整体以五行中的“土”对应“黄”色为主。总房间数约为150间，具体设置主楼1栋3,5层，裙楼8栋养生度假小屋，含国际养生酒馆。每个房间布置标准化(基本设施)和个性化(装饰修饰)相结合，各成特色，突出强烈的中医养生文化主题。国际养生酒馆建筑面积约600m2，2,3层，地下为500m2×2.5m(约1250m3)的酒窖，可承担红酒展销、高峰论坛、品酒养生等相关活动。 6. 休闲养生屋 规划于农耕养生谷东侧山坡设置约50栋休闲养生屋，平均每个单元占地面积约300,350m2，层高控制为2,3F(不含地下层)。为真正烘托整个区块的养生氛围，每个度假单元宜充分利用地下空间，并独立设置农耕菜地、景观水池、健身房、庭院小筑等设施，景观绿23 化宜以红豆杉等具有养生价值的树种为主，以营造茂林修竹、鸟语花香、泉水流畅的天然氧吧与养生氛围。 7. 颐和湿地公园(颐和湖) 规划将现大同坞水库进行整体改造升级，并命名为颐和湖，即颐养和悦之意，总面积约1.4公顷。一是将水库坝址加宽加高，做好水库大坝的防漏防渗与溢洪工程;二是将库尾向上游延拓，以增加库容面积与水面面积;三是在 水库大坝上修建游憩长廊，以小型灌木在大坝北侧种植成“颐和湖”字样;四是颐和湖西侧修建游步道，并种植若干水生景观植物，以减弱水位高低引来的空间落差，增强亲水性与观赏性;五是于颐和湖大坝与服务接待中心之间利用水库的渗水资源设置养生湿地公园，以种植各类湿地水生树种或花卉为主，内部设置相应的生态游步道，以供游客近距离体验良好的生态湿地环境。 8. 临湖休闲文化长廊 规划于颐和湖东侧修建木栈道与亲水平台，并沿木栈道设置垂钓亭、休闲慢吧、养生美食吧、饮料吧、水果吧、咖啡吧、书吧等慢生活休闲设施，供住宿客户游憩消磨时光。整个临湖休闲文化长廊均采用悬空建筑，不占用耕地，总建筑面积约1200m2。 9. 仙隐茶楼 24 规划于颐和湖东南侧岸上与竹林之间修建悬空式仙隐茶楼。结合区内茶园可设置种茶、育茶、采茶、炒茶、品茶、购茶等系列体验活动。茶楼采用竹木悬空结构，1层，总建筑面积约300m2。 10. 中医文化广场 规划于颐和湖南侧山谷设置中医文化广场，总面积约800m2。广场整体由圆形广场与景观通道两部分组成:圆形广场中间设计黄帝内经浮雕，四周配设小型喷泉;景观通道两侧分设黄帝、扁鹊、华佗、张仲景、李时珍等中国历代中医名家，旁设“书”型景观小品，镌刻其生平事迹。 (三)运动健身区 规划将充分利用项目区优良的自然环境条件与山地资源，积极开展各类山地型运动健身项目，以增强亚健康群体的体质为主要途径来实现养“身”的目的。运动健身区总面积约42.5公顷，具体设置山地自行车道、登山健身步道、竹林健身基地、山地小球运动中心、景观游憩亭、生态厕所等项目设施。 表3-3运动健身区项目、设施一览表 序号 项目或设施名称 占地面积 建筑面积 层高控制 备注 1 山地自行车道 4000m2 / / / 2 登山健身步道 5700m2 / / / 3 竹林健身基地 300m2 500m2 1-2F 不占耕地指标 4 山地小球运动中心 20000m2 450m2 1F / 5 景观游憩亭 50m2 50m2 / 4个，不占耕地 6 生态厕所 100m2 100m2 1F 2个 7 合计 30150m2 1100m2 25 1. 山地自行车道 规划分别于休闲养生谷西侧与农耕养生谷东两侧山地修建自行车道，以利用其良好的负氧离子环境与山水自然景观，实现身心双愉悦。东侧山地自行车道北起于休闲养生屋南侧，南止于化城寺，长约1100m，宽约2m;西侧山地自行车道北起于服务接待中心，南止于南入口主干道，总长约900m，宽约2m。山地自行车道每500m宜设置一处相对平坦的休息场地，要求具有良好的视觉效果;车道两侧宜具有良好的视觉通透效果，确保空气流畅。车道路面可采用块石路面、柏油路面。 2. 登山健身步道 规划分别于农耕养生谷东侧、休闲养生谷西侧及两谷之间修建3条登山健身步道，以利用其良好的负氧离子环境与山水自然景观，实现养“身”的功能。东侧登山健身步道起于树艺盆景园，往东绕经运动健身区，长约1300m，宽约1.5m;中间登山健身步道起于服务接待中心与颐和湿地公园，往南止于参禅问道区，长约1000m，宽约1.5m;西侧登山健身步道起于山地小球中心，长约1500m，宽约1.5m。健康步道每100m宜设置一处相对平坦的观景平台或景亭，要求具有良好的视觉效果，并标记相关高程与里程、求助电话等信息;步道两侧宜具有良26 好的视觉通透效果，确保空气流畅;路面可用相对原始的块石或竹竿铺设。 3. 竹林健身基地 规划于山地小球运动中心与中医养生大酒店之间设置竹林健身基地，总体划分为三个功能区:室内综合服务教学区、动态健身基地、静态健身基地。室内综合服务教学区以场地租赁、教练培训、更衣沐浴等功能为主，建筑面积约500m2，竹木结构;动态健身基地则以中小型广场为主，定期开展太极拳、五禽戏、易筋经等拳术健身活动;静态健身基地则以山体竹林为背 景，开展竹林瑜伽、森林浴等健身活动。 4. 山地小球运动中心 规划于度假养生区北侧缓坡地修建山地小球运动中心，总占地约2.0公顷，具体设置管理房、森林网球区、篮球区、羽毛球区、门球区等。 5. 景观游憩亭 规划分别于标高150.6m、108.7m、166.8m、140.3m处设置景观游憩亭，主要供登山健身游客登高、揽胜、游憩使用。所有景观游憩亭可采用四边或六边形木结构，每个亭子的占地面积约为9-12m2。 27 6. 生态厕所 规划分别于竹林健身基地和东侧登山健身步道修建两处三星级公共厕所，平均每个厕所的占地面积约50m2。厕所内部应注重老年人、残疾人设施的配置，外部应重视顶部及四周的绿化设计。 (四)参禅问道区 规划将养生谷最南端设为参禅问道区，区块总面积约为4.0公顷。本区以化城寺遗址为中心，有效整合禅茶文化、养心文化资源，重点设置放生池、药师殿、天皇阁、南入口等项目设施。 表3-4 参禅问道区项目、设施一览表 序号 项目或设施名称 占地面积 建筑面积 层高控制 备注 1 放生池 320m2 / / 水面 2 药师殿 500m2 150m2 1F 3 天皇阁 200m2 300m2 4F 4 南次入口 / / / 5 合计 1020m2 450m2 1. 放生池 规划于标高75.3m处水塘设为放生池。为确保环境的原真性，规划将对放生池四周进行简易的驳岸处理，游步道旁立碑上书“放生池”。 2. 药师殿 规划化城寺主要供奉药师殿，大殿内放置药师佛及日光菩萨、月光菩萨，两侧及后面放置十二生肖。药师殿占地面积约500m2，建筑面积约150m2。 3. 天皇阁 28 规划于标高152.3m处修建天皇阁，作为中医养生谷的制高点，既可作为化城寺的辅助建筑，又可作为整个景区的登高揽胜点。天皇阁总高约4层，占地面积约200m2，建筑面积约300m2。 4. 南次入口 为有效组织景区内部客流、方便景区综合管理，规划于化城寺西南山坳设置景区南次入口，主要供度假住宿客户进出。入口设置安全管理用房，占地约20m2，1层砖混结构，外观仿木处理。入口石柱镌刻“中医养生谷”，整体做生态效果处理。 (五)生态农业区 为切实增强项目的综合竞争力与中医养生的氛围，规划将引水沟渠北侧(含羊角山)、休闲养生谷西侧和农耕养生谷东侧山体开辟为生态农业区，主要承担珍贵中草药与珍稀果蔬的观赏、认知、体验、养生、购物等功能，总占地约为19.0公顷，具体设置百草观光园、养生美食吧、生态厕所、莲花池、主入口与西入口等项目设施(具体见表3-5)。 表3-5神农百草园项目、设施一览表 序号 项目或设施名称 占地面积 建筑面积 层高控制 备注 1 四季花果采摘大棚 35000m2 600m2 2-3F 钢架，不占耕地 2 莲花池 1700m2 10m2 / 不占耕地 3 主入口(景石) 50 m2 / / / 4 台湾农科园 28600 m2 / / / 5 树艺盆景园 27000 m2 / / / 6 太空果蔬园 66000 m2 400m2 / / 7 西次入口 / 50m2 / / 29 8 珍稀树木园 9200 m2 / / / 9 百花观光园 21000 m2 / / / 10 百草观光园 25000 m2 / / / 11 绿色茶园 / 50 m2 1F / 12 生态厕所 100 m2 100 m2 1F 2个，不占耕地 13 合计 213650 m2 1210 m2 / / 注:因百草观光园、百花观光园和珍稀树木园均位于运动健身区，故总占地面积大于该区块实际面积。 1. 四季花果采摘大棚 规划于羊角山东侧方形区域内设置四季花果采摘大棚，总占地面积约3.5公顷，采用钢架玻璃结构，内部设置服务接待中心(采摘服务部)、四季花果超市、自助养生餐厅等设施。内部宜根据区块种植国内外著名特色水果，如美国车厘子、美国提子、杨梅、皇冠梨、猕猴桃、芒果、山竹、樱桃、火龙果等，确保每个月都能采摘到新鲜养生水果。 2.荷花池 规划于项目区最北侧、双洞线南侧(项目区最北侧海拔最低的三角形区域)地块设置生态水池，占地面积约1700m2。内部种植莲花等水生植物。同时，在水中设置“荷花仙子”像， 不锈钢结构，可升降、开合，周围设置喷泉景观及背景音乐。池边设置游客休憩六角亭等景观设施，以供休闲游憩。 3. 主入口(景石) 规划于双洞线与东侧主干道(黄帝路，暂名)交叉口设置主入口，配套设置入口景石和管理用房，入口景石上书“中医养生谷”，配设小型跌水景观，以凸显养生谷的灵气与主题。 30 4. 台湾农科园 规划将莲花池、四季花果采摘大棚及主入口之间区域开辟为台湾农科园，总占地面积约2.86公顷，重点引进香芋等台湾地区的、具有养生作用的精细农作物，使之成为中医养生谷重要的药膳来源。 5. 树艺盆景园 规划于综合服务接待中心北侧设置树艺盆景园，总占地约2.7公顷，主要种植、培育五针松、罗汉松、榆树、梅桩、粽叶竹、天目兰花等名贵盆景，既可衬托中医养生谷的养生氛围，又可供养生客户自行挑选购买。 6. 太空果蔬园 规划于羊角山区域设置太空果蔬园，总占地面积约为6.6公顷。为凸显生态、有机、养生且神奇的主题，建议以现代农业科技技术与太空农业技术，培育种植各类新奇瓜果蔬菜。园内可依山势与地块设置观赏游步道或景观长廊，具体设置巨星果蔬、异色果蔬、奇星果蔬等板块，配套设置神奇果蔬超市和自助果蔬吧。 7. 西次入口 为方便综合管理，规划于羊角山西南侧引水渠(与双洞线相接)31 处设置西次入口。入口设置安全管理用房，占地约50m2，1层砖混结构，外观仿木处理。入口石柱镌刻“中医养生谷”，整体做生态效果处理。 8. 珍稀树木园 规划于农耕养生谷内设置珍稀树木园，总占地约0.92公顷，主要栽培红豆杉、银杏、桫椤等珍稀养生树种，亦可以盆栽形式进行培育。既可供园内绿化造景使用，又可供客户购买或外销。 9. 百花观光园 规划于树艺盆景园东侧、农耕养生谷南部山坡设置为百花观光园，总占地面积约2.1公顷。内部设计宽约0.6m的游览木栈道，以供消费者近距离欣赏识别中草药。每一片中草药种植区应设置景物说明牌，标明物种、特性、药用价值及典型特征。可与中医养生谷内相关设施开展深度合作，展开食疗、花茶制作以及精油提取等活动，并配套相关养生理疗产品。 10. 百草观光园 规划于休闲养生谷西侧山坡设置为百草观光园，总占地面积约2.5公顷，总体设计成流线型，结合《神农百草经》中关于中草药的阴阳特性、中草药的景观应用价值与生长习性来选择中草药物种，内部设计宽约0.6m的游览木栈道，以供消费者近距离欣赏识别中草药。每一片中草药种植区应设置景物说明牌，标明物种、特性、药用价值及典型特征。 32 11. 生态厕所 规划分别于太空果蔬园与四季花果采摘大棚之间、树艺盆景园和百花观光园之间设置生态厕所。该厕所按照二星级厕所标准建设，总占地面积约50m2。厕所内部应注重老年人、残疾人设施的配置，外部应重视顶部及四周的绿化设计;装饰风格宜以中草药为主题，以烘托养生氛围。 33 第四章 产品策划与市场开拓规划 一、产品策划 本项目的产品是市场细分下的面向特定消费人群的，因此，其产品谱系的特征是集中、专题。进一步的细分，主要表现为下列3种: (一)综合理疗产品 对于进入径山中医养生谷的VIP客人，提供个性化(1对1)的综合理疗产品。为每一位VIP客人提供私人的理疗师，这些理疗师具有深厚的中医理论知识及丰富的实践经验，能够为客人量身制定理疗、养生方案。每套方案运作时间在10,30天，通过养生食谱、养生汤药、砭石、针灸、艾灸、拔罐、导引、水疗、音疗、酒疗等中医养生手段，全方面对客人的身体状况进行调养，消除其亚健康状态。具体在运作时，客人一进入养生谷就为其进行全面的体检，然后在一个理疗周期结束后，再次进行体检，将两项结果进行对比，让客人能够切实感受到理疗的效果。 (二)单项理疗产品 1. 药膳 将中医药和餐饮结 合，开发出各类的养生药膳、养生茶水、养生酒水，同时结合花茶、水果等园区自产的生态农副产品，推出茶宴、花宴、果宴等特色养生餐饮，做足药膳、食疗的文章。园区内药膳产品基本可分为两类:一类是针对于个体的，由专业理疗师为VIP客人34 量身定制，更强调药理及康体功能;另一类是针对于某一群体或大众化的，根据不同季节，制定养生食谱，更强调菜系的美味及养生功能。 2. 水疗、音疗 开发各类水疗产品，如药浴、桑拿、冷泉、SPA等多种形式，将中医药材及植物精华与水疗产品相结合，如玫瑰花浴、人参浴、生姜浴等。其中冷泉项目在华东地区尚不多见，冷泉可饮可浴，具有理疗及美容的功效。开发各种形式的药浴产品，如全身浴(对于无禁忌症者可选择全身浴，针对各种亚健康状况，效果显著，刚开始泡浴可能会感觉身体不适，但泡过以后却非常舒适)、坐浴(针对妇科，增强免疫力;不方便全身泡浴者可以选择坐浴)、足浴(适合所有人群，舒经活络、促进睡眠、缓解精神压力、缓解足部及小腿肌肉关节酸痛，方便易用)等。同时针对不同群体，在进行水疗产品时设置不同的背景音乐，如佛教音乐、抒情音乐、乡村音乐等，将音疗产品和水疗产品有机结合，使人在水疗过程中能够摆脱烦恼，达到忘我境界。 3. 砭石、针灸、拔罐、艾灸 在度假养生区内设置专门的砭石、针灸、拔罐、艾灸场所，引入品质较高的泗水砭石，开发各种不同的砭石按摩、推拿手法;针灸和艾灸具有疏通经络、调和阴阳、扶正祛邪等功效，安排专业的从事针灸与艾灸人士，制定针对特定群体的针灸与艾灸方案;中医认为拔罐具有“行气血，营阴阳，儒筋骨，利关节”的生理功能，根据具体病理及生理需要为客人提供个性化的拔罐服务。 4. 导引、瑜伽 35 设置室内外的导引场地，根据传统中医学原理开发太极、五禽戏等导引养生的产品，聘请专业教练为养生谷的度假群体、休疗养群体以及余杭本地居民提供教学服务。同时为了迎合中青年群体的需要，引入瑜伽产品，利用本区域内丰富的植被资源，开发森林瑜伽、湿地瑜伽等户外瑜伽课程。 5. 名医坐诊 聘请在业界有一定影响力的老中医及营养学家在此悬壶坐诊，为本园内客人及本地居民提供有针对性的治疗及养生方案。 (三)运动健身产品 以“U”字型的登山健身步道以及室内外小球类运动场馆为依托开发低碳健行、山地自行车、森林网球、森林羽毛球等运动健身项目。依托现有的颐和湖及景观栈道、亲水平台，开发比较受中老年群体欢迎的垂钓活动。 运动健身类旅游产品的开发可以节事活动或业余性的体育赛事为主要形式，如举办户外的定向运动赛事、山地自行车赛事以及野外毅行活动等，这样一方面可以提高该类产品的参与人数，另一方面可以提升本项目的人气和知名度。 二、养生保健商品的研发与销售 养生保健商品的研发和销售是径山中医养生谷重要的后续产品及利润来源。本项目养生保健商品主要可以分为四大类:中医保健品、中医保健器械、绿色食品以及植物菁华类产品(表4-1)。 36 表4-1 径山中医养生谷保健商品开发一览表 序号 商品类别 内容及开发方向 主要结合谷内所种植的各类中草药，开发各种中高端中医保健品，1 中医保健品 如铁皮石斛、西红花、天麻等。 主要结合谷内的砭石、针灸、拔罐、艾灸等保健产品，可出售高档中医保健器2 砭石及其制品，拔罐、针灸、艾灸等保健器械，在器械销售的同时械 需开发各类器械科学使用的教程。 项目业主单位在谷内外有生态农业种植基地，随着食品安全问题越来越受到人们的重视，高端的有机食品、生态食品、太空食品等将3 绿色食品 受到高端人群的追捧，因此养生谷可利用其农业种植基地，开发各类高端绿色食品。 水疗产品在服务过程中会用到各种植物菁华，如树兰 精油、冬青油、野杜鹃花油、香水树油、檀香木油、龙蒿油、柠檬草油等，引入高4 植物菁华 端精油产品，为客人提供试用，并在服务过程中向客人做针对性的推荐。 主要利用养生谷内的各项资源，设置普通中草药、新鲜竹笋、各类5 其他 水果的销售以及国际知名红酒等酒类。 三、市场开拓规划 (一)总体定位 基于本项目所处地域的社会经济发展状况，以及目前疗休养及休闲度假产品发展趋势，同时根据径山中医养生谷各项产品开发的吸引力和认知程度，以及自身对客源的选择取向，其总体客源市场定位是:立足杭州、上海、苏南等长三角重要城市，放眼湖州、嘉兴、绍兴等周边城市;以中医疗休养产品为主要吸引物，以亚健康人群尤其是其中的高端成功人士、银发群体、都市白领为主打的中高端疗休养度假37 市场。同时，逐步开发与培育国际市场，弘扬中医药文化，推进中医药现代化、国际化发展。 (二)客源市场细分 1. 高端成功人士 从年龄结构讲这类群体大多处于40—55岁之间，事业有成，但平时工作(公务)繁忙，社会、商业活动较多，对生活品质有一定的追求，并且比较注重对身体的保健、保养。这类群体是径山中医养生谷内分时度假产品和疗休养产品主要的目标市场。 2. 银发群体 根据相关资料显示，我国60岁以上老年群体已经达到1.6亿，已经超过全国总人口总量的11%，并且人口老龄化的趋势将进一步加重。在经济发达的长三角地区，有相当一部分的离退休干部，高级技术职称的退休人员，他们有一定的经济实力，有能力过上高品质的老年生活，该类群体是径山中医养生谷内疗休养产品的重要目标市场。同时，对于一般的退休人员，如果通过“以房养老”?的方式也可以成为本项目的主要目标客源之一。 3. 都市白领 从年龄结构讲，该类群体普遍在25—40岁，他们工作时间长、压力大、强度高，但是却懂得享受生活，喜欢旅游和异地度假，容易接受新鲜事物，并且随着年龄的增加，已经有相当大部分的人开始注重身体的保健、保养(亚健康率最高)。该类群体是径山中医养生谷 ?即通过将自己在城市中心居住的房屋出租，然后寻求异地的高端养老院、疗休养基地进行养老。 38 休闲度假、运动健身产品的重要目标市场。 (三)主题形象策划 中医药养生、休疗养度假是本项目区的主要吸引物，“养生”、“康体”、“运动”、“长寿”等关键词贯穿始终。较区域内其他相关产品，如径山的禅茶文化、双溪漂流的乡村旅游、塘栖古镇的运河文化，本项目的最大亮点也在于这八个关键词。因此，从径山中医养生谷的资源和产品特色角度出发，并结合主要目标市场受众群体的需要，课题组将本项目的总体形象定位为: 方案一:逍遥世界?养生福地 方案二:长寿自在地?中医养生谷 方案三:中华第一中医养生谷 (四)营销策略与手段 1.营销策略 (1)产品策略 构建差异化的产品体系。以区域现有的相关产品为参照，构建差异化的产品体系，包括疗休养(中医养生)、休闲度假、运动健身以及中医保健商品的销售等产品体系。与此同时，积极谋求合作共赢，开发新的产品组合，包括和双溪漂流、径山寺、塘栖古镇、良渚文化村等周边景区合作，以丰富本项目的产品体系。 (2)价格策略 以科学规律的研究为依据，以实践经验判断为手段，通过对顾客需求的估量和成本分析，以及考虑品牌树立的需要，合理制定径山中39 医养生谷内各项产品的价格。同时，针对余杭区及杭州市等本地游客，为白领阶层、精英阶层、中老年群体等本项目重要目标市场量身定制价格合理的休疗养产品套餐。 (3)渠道策略 径山中医养生谷应积极开发和建立多种市场销售渠道，面向中高端人士，以国际、国内500强企业的高管人士、私营业主、各级劳动模范、国 家机关公务人员为主要销售对象，以建立自己的渠道为主，并重视政府市场渠道、电子商务渠道、销售代理商渠道等，给予渠道成员最大优惠和方便。 (4)品牌策略 径山中医养生谷以中高端群体为主要的目标市场，因此品牌塑造对于本项目来说至关重要，打造养生文化的品牌必须从产品的品质、服务的细节、环境的营造等方面入手。同时企业文化也是品牌塑造的重要内容之一，径山中医养生谷传递给顾客的不仅仅是一个高端的养生产品，而是一种生活的理念和方式，同时，这种理念将贯穿于径山中医养生谷品牌传播的全过程。 2.营销手段 (1)会员制营销 对于一个高端养生产品来说，会员制营销是树立品牌的一项有效营销手段。径山中医养生谷通过会员制为顾客服务，不同等级的会员享受不同的特权，享受不同的服务优待，让顾客自动升级到高级会员，享受尊荣的养生产品。同时，对于本项目来说高端的会员就是养生谷40 最好的宣传媒体。 (2)媒体广告营销 利用电视媒体、平面媒体、户外广告(包括客源城市的地铁、公交广告等)等不同的媒体组合，创新品牌推广手段。对于养生产品来说，专业杂志、报刊、网站的宣传与推广相当重要，尤其在项目投入市场前期，必须投入一定的人力、物理、财力进行全方面的营销，才能迅速打入市场，形成一定的市场知名度。 (3)人员节会营销 包括营业推广、邮寄信件、人员推销、休博会、养生论坛、旅游交易会、旅游推介会和展销会上直销等手段，如世界休闲博览会、杭州西湖博览会、养生论坛等。在产品宣传时，主要采取发放宣传材料、多媒体演示、人员推销等方式，扩大径山中医养生谷的知名度。 (4)网络营销 建立径山中医养生谷旅游网站，开展在线旅游业务咨询、服务预定等业务;该网站主要包括以下栏目及内容: ?? 养生谷介绍:养生谷介绍、品牌文化、管理文化、经营文化。 ?? 养生会员管理:会员注册、会员卡发放、会员积分、会员管理后台等。 ?? 中医养生管理:中医养生档案、中医健康体检、中医健康诊断(望闻问切、手诊、面诊等)。 ?? 中医调理养生:针灸、刮痧、火罐治疗、保健推拿等服务项目。 41 ?? 中医女性养生:美容美体、美容护肤、美容保健等服务项目。 ?? 中医药膳食疗:食疗菜品，四时药膳、药茶等(针对各种常见慢性病，如三高人群等的，提供各种菜品或药茶，具有调理身体及养生保健作用)。 ?? 中医养生产品(方剂):抗衰老延年养生产品、美容养颜产品、亚健康养生产品、各种常见慢性病养生产品。 ?? 中医养生资讯:保健滋补，延年益寿，美容养颜，白领养生腥搜搜先搜妊独改俊??? 中医专家团队:养生专家，国医大师，国学大师，心理专家。 同时，加强与国内外大型养生专业网站、旅游网站及综合性网站的养生、旅游频道合作，不断推出径山中医养生谷相关产品的介绍。 (5)节事活动营销 全力打造全国中医养生论坛、全国中医学界年会、国际养生节、国际禅茶文化节、山地自行车赛事等，不断增强径山中医养生谷的文化氛围，打造本项目品牌新亮点，从而扩大其辐射影响力。 42 第五章 专项设施规划 一、交通设施规划 (一)交通现状分析 1. 对外交通组织现状 (1)公路交通。目前，中医养生谷西侧、北侧有双洞线(宽约4m、柏油路面)，并与漕雅线、双后线相接，分别对接径山镇(S207)、黄湖镇(S201);紧邻建设中的杭(州)长(兴)高速径山枢纽、黄湖枢纽，为对接长三角主要客源市场提供了便利的交通条件。 (2)公共交通。本案毗邻杭州双溪漂流景区，可充分利用双溪漂流景区的旅游专线车资源;同时，项目所在地已纳入杭州市公交网络，便于散客自助进出，但至双溪的公交车班次相对较少。 2. 内部交通组织现状 中医养生谷 内部交通条件较差，主要为原始农用机耕路与山间小道。区内共有农用机耕路三条，其中南北向两条、东西向一条，路基宽约2m，仅容一辆普通轿车通过，且尚未实现硬化。 (二)规划原则与思路 1. 规划原则 43 ?? 尽量结合利用现状道路路线; ?? 道路开辟以不破坏景观和生态的完整性为前提; ?? 重要节点之间能够形成环形交通，景区内道路分级处理，满足区内交通及游览、养生要求; ?? 注重山路、陆路的有效衔接; ?? 注重内部道路与外部道路的有效衔接; ?? 道路设计要注重社区居民与外来游客的共享。 2. 规划思路 根据本案的发展目标，结合各个功能区的实际情况与客流特征，本着“方便、安全、实惠”的原则，遵循道路交通的多样化、景观化、项目化、固定化的理念，形成较为完善的交通服务体系与道路系统。 (三)规划对策措施 1. 交通网络规划 本案的交通网络由对外交通干线与内部主干道、次干道、慢行步道(登山步道)等组成。 (1)对外交通干线规划 在基本保持双洞线现状的基础上，以中医养生文化、禅茶文化、农耕文化为主题，强化对道路两侧的景观提升与环境卫生整治，增设路灯、人行道、景观行道树、林下街旁绿地等内容，以增强主题氛围;并注重与漕雅线、双后线的快速对接。 44 (2)内部交通主干道设计 本案将设计倒“Y”型内部交通主干道，即分别由服务接待中心分别往南、往西和往北辐射出三条主干道，分别通往三个出入口。规划设计道路红线宽度为6m，柏油路面，控制时速50km/h，两侧设人行道与绿化景观带。 (3)内部交通次干道设计 在内部主干道的基础上，分别设计通往农耕养生谷和中医养生谷等主要功能区块的次干道，道路红线宽度为4m，柏油或块石路面，控制时速30km/h。 (4)内部慢性步道系统设计 在区内主次干道设计的基础上，设计相对完整的慢性步道系统。游步道具体可以分为三种:其一，普通游步道，建议采用块石或卵石铺设，宽度控制在1.5,1.8m，主要铺设于两侧山腰或山顶;其二，观光木栈道，宽度建议控制在1.2,1.5m，主要铺设于颐和湖上下游与生态农业区内部;其三，特色游步道，如康体健身步道、登山古道、山地自行车道(具体参见项目策划部分)等。 2. 道路辅助设施规划 (1)道路标识系统规划 加强与余杭区风景旅游局的沟通，借鉴双溪漂流、径山寺、山沟45 沟等景区的经验，分别在杭州绕城、104国道、S201省道、S207省道、漕雅线、双后线等适当位置布置“中医养生谷”标识牌;明确景区内部标识导引系统的设计。 (2)停车场规划设计 规划于综合服务接待中心、度假养生区等功能区块设置停车场。所有停车场要求有专职人员管理，实现分区管理，增设景观绿化与文化主题元素。具体如下表所示: 表5-1 旅游停车场建设一览表 序号 停车场名称 位置 面积(m2) 材质 用途 1 中心停车场 服务接待中心 2000 生态植草砖 大型车辆 2 度假养生区 中医养生谷内 1200 柏油或块石 度假用户 农耕养生谷内 1000 柏油或块石 疗养用户 合计 4200 / / (3)主次入口设计 规划于北部设置景区主出入口，分别于西部、南部设置次出入口，作为辅助出入口。 3. 交通工具设置 (1)公交巴士 建议将余杭区瓶窑至双溪的公交车开通至中医养生谷的区间车，适当增加双溪至径山寺公交巴士的规格与发车车次，以满足散客的需求。 (2)旅游专线车 建议与双溪漂流景区、径山寺等加强沟通与协作，逐步与杭州、46 上海等主要客源地游客集散中心建立合作关系，组建旅游专线车或周末旅游专线车。 (3)山地自行车 规划分别于度假养生区、运动健身区设置若干山地自行车服务点，以供休闲度假客户租赁使用。 二、服务管理设施规划 (一)现状诊断 目前，项目区范围内的服务管理设施尚处空白状态;东部有2-3家初级阶段的农家乐;2km开外 的双溪风情小镇与双溪漂流景区则有较大规模的服务设施，包括各类餐饮、住宿、娱乐、商贸服务设施。 (二)规划原则与思路 ?? 符合标准:坚持高起点、高标准的原则，对服务接待中心、住宿、餐饮、购物、娱乐等相关设施进行统一规划，统一布置，全盘考虑。 ?? 特色鲜明:应具有鲜明的中医养生文化特色，尤其是住宿、餐饮、购物、娱乐等服务设施从建筑物的外观到客房的装饰、菜品和特色商品的选择等都必须彰显养生元素。 ?? 高端引爆:住宿、餐饮、购物等必须坚持高档、高品位原则，以区别于邻近区域的消费者。 ?? 布局合理:根据中医养生谷内各个分区的功能，合理布局服务管理设施，做到每个区块都必须配备客服、住宿、餐饮、购物点，47 但又各具特色。 ?? 注重环保:服务管理设施在开发建设中是主要的污染源。因此，其设施建设不能破坏周围环境，不能破坏生态资源和景观，尽量做到节能减排。 (三)规划对策措施 1. 住宿服务设施规划 (1)规模预测 床位数量是衡量服务接待能力的重要标志。床位数的预测，必须以客户规模、可接待时间、客户平均逗留时间等为依据进行测算(表5-2)。 测算公式为: C RT××KN 其中:C,床位预测数 R,住宿人次(为年接待规模×平均留宿率) N,平均住宿天数(取杭州市平均值) T,全年适宜接待天数(330天) K,床位平均利用率(取70%) (2)结构与布局 根据本案的自身特点，确定其住宿服务设施主要安排在度假养生区与养生文化区，其中休闲养生谷拥有150个标准间、农耕养生谷拥有标准间200间，共350套，不足部分将依托附近农家乐或双溪风情小镇解决。 48 表5-2 住宿服务设施规模控制表 代号 代号含义 近期(2015年) 中期(2020年) 远期(2025年) J 年接待量(万人次) 3 4 4.5 l 留宿率(%) 70 80 90 R 住宿量(万人次) 2.1 3.2 4.05 N 平均逗留天数(天) 3 3.5 5 T 全年适宜接待天数(天) 330 330 330 K 床位出租率(%) 60 65 80 C 床位数 318 522 767 Sc 标准房间数 159 261 384 2. 餐饮服务设施 (1)规模预测 通常，过夜客户在区内的用餐率约为70%,90%，非过夜客户在区内的用餐率约为50%。餐座周转率为1.5次，年适宜接待天数为330天，具体见表5-3所示。 表5-3 餐饮服务设施规模控制表 代号 代号含义 近期(2015年) 中期(2020年) 远期(2025年) J 年接待量(万人次) 3 4 4.5 l 留宿率(%) 70 80 90 ul 非留宿率(%) 30 20 10 F1 过夜客户用餐率(%) 70 80 90 F2 非过夜客户用餐率(%) 50 50 50 F 年用餐人数(万人次) 1.92 2.96 3.87 T 全年适宜接待天数(天) 330 330 330 K 餐位周转率(%) 1.5 1.5 1.5 Y 餐位数(张) 39 60 78 49 (2)餐位布置 规划餐饮点主要配置于度假养生区。其中，生态农业区和参禅问道区以简易便餐为主，主要供非过夜客户;度假养生区以养生餐饮、禅茶餐饮为主，档次较高，以度假、休闲、养生客户为主。 3. 休闲娱乐服务设施 本案的休闲娱乐服务设施主要分布在度假养生区、运动健身区和生态农业区内，具体如下表所示: 表5-4 休闲娱乐服务设施一览表 功能分区 设施内容 综合服务接待中心 服务接待中心 生态农业区 养生美食吧、自助果蔬吧、瓜果采摘 度假养生区 国医馆、茶艺馆、养生馆、临湖休闲文化长廊、中医养生大酒店 运动健身区 山地自行车租赁点、森林网球、森林瑜伽、壁球馆、羽毛球、门球、太极廊、五禽戏、易筋经 4.卫生服务设施规划 ?? 公共厕所:规划共设置4个，每个6-8位，总占地面积为200m2，采用生态净化处理技术，屋顶覆盖种植土进行垂直绿化或蓄水养殖，并在周围配植具有驱虫效果的香草植物，内部装饰各类中医养生主题文化元素。 ?? 垃圾箱、站:在每个主要接待服务设施及景点设置1-2个垃圾箱;游步道两侧每间隔 50-100m设1个垃圾箱。收集后统一运至垃圾收集中转站。 ?? 污水处理池:分别在度假养生区和参禅问道区建2个污水处理池，集中运至污水处理厂统一处理。 50 5. 其他服务管理设施 本案其他服务管理设施主要包括管理设施、商贸零售服务设施等，具体见表5-5: 表5-5 管理、商贸零售服务设施一览表 功能分区 设施内容 综合服务接待中心 旅游服务接待中心、停车场管理处、小卖部 主次入口 岗亭3个 生态农业区 管理仓库、展示购物厅、生态果蔬超市、岗亭 度假养生区 专用器材租赁处、国医馆、茶艺馆、养生馆、药膳馆、中医养生大酒店 运动健身区 特色小卖部 参禅问道区 小卖部、厢房 三、工程管线设施规划 (一)给水工程规划 1. 规划依据 依据《水质技术工作手册》、《室外给水 设计规范 民用建筑抗震设计规范配电网设计规范10kv变电所设计规范220kv变电站通用竖流式沉淀池设计 》、《浙江省用水定额办法(试用)》等标准，根据本案客户规模及各个功能区的实际情况进行计算。 2. 水源规划 ??饮用水源规划:鉴于本案颐和湖(大同坞水库)库容较小，且邻近坑西村已纳入全镇自来水管网，因此饮用水源由径山镇自来水管网体系统一提供。 ??其他水源规划:充分利用本案内部颐和湖(大同坞水库)、四岭水库引水渠资源，以满足生产、造景以及道路广场、绿化等用水。 51 3. 给水管网布置 分别在综合服务接待中心、度假养生区与参禅问道区设置加压泵，保证水压要求;在两侧山体设置消防水池。同时，应尽可能缩短给水管线的长度，管网采用环状布置的方式，供水干管管径为DN300，支管管径DN100-150，保证供水的可靠性。 4. 用水量估算 表5-6 规划区用水量估算表 用水项目 人数/面积 用水标准 日用水量(m3) 备注 住宿游客用水 614人/天 0.5T/人?天 307 远期 一般游客用水 15人/天 0.02T/人?天 0.3 远期 员工用水 100人 0.05T/人?天 5.0 近期 农业灌溉用水 318亩 100m3/亩 31800 引水渠 道路广场用水 39930m2 2000m3/km2?d 79.9 远期 不含山林绿化用水 125000m2 1000m3/km2?d 125 与农田 其它 / 用水量的15% 77.58 不含灌溉 总计 / / 594.78 / (二)排水工程规划 1. 规划依据 《室外排水设计规范》(GBJ14—87) 2. 排水体制 本案采用雨污分流的排水体制。污水管网设置采用自流形式，并与上层次规划相衔接。 3. 污水处理设施 雨水随地形以自组织方式排入水景体系。生活污水由管道接入城52 镇污水管网，统一处理。规划区内污水管网管径为D100-200，整体污水管网呈枝状形式。 4. 污水量估算 污水量按给水量(排除农业灌溉用水、道路广场及绿化用水)的80%计，则近期日最高污水排放量为250T。 (三)电力工程规划 1. 规划依据 参照《城市电力规划规范》、《城市电力网规划设计导则》等标准为依据。 2. 规划原则 以“充足、可靠、合格、廉价”为基本原则，充分利用现有电力设施，近远结合，合理布局，成环成网。 3. 用电负荷估算 表5-7 用电负荷估算表 用地性质 负荷预测指标 面积(万2m) 负荷(kw) 备注 公共建筑用电 80w/m2 4.36 3488 远期 道路广场用电 20kw/hm2 3.99 79.8 远期 绿地用电 10kw/hm2 12.50 125 远期 农业生产用电 / / 另计 远期 合计 / / 3692.8 / 4. 设施规划 根据本案功能区划要求，今后供电增加量主要集中在度假养生区、运动健身区及参禅问道区，可在现有乡村供电网络基础上根据需要安53 排扩容。同时，要进行区内供电线路建设。根据道路系统规划安排供电线路，考虑到项目的独特性与森林防火等因素，建议铺设地下电缆。 (四)电讯工程规划 1. 固定电话 依托径山镇现有的电讯系统，由双溪一级电话线路引出二级电话线路至各个节点或服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯。所有通讯电缆均埋地铺设。依托径山镇现有的网络、有线电视系统，统一接入。 2. 移动无线网络 建议在度假养生区设置 免费Wifi网络;适当增加部分区块(主要指原始山林区块)的移动信号。 四、解说系统规划 (一)标识标牌设计规划 1. 景物介绍牌设计规划 对区内知名或重要中草药材、神奇果蔬、人文古迹、古树名木等，均应设置相应的景物介绍牌。景物介绍牌应标注景区统一形象LOGO、景物中文介绍、英文介绍、日韩文介绍等。 2. 导览标识牌规划 一是在综合服务接待中心及各主要功能区的入口处设置全景导览图，标注当前位置、咨询或投诉电话、各类服务信息等内容;二是根据“逢叉设牌”的原则，有效设置导览标识牌，以有序引导客户休54 闲游览。 3. 警示标识牌设计规划 一是沿水系布置“防止跌水”、“禁止游泳”等相关安全警示标识牌;二是沿山地登山健身步道布置“防止滑倒”、“防止跌落”、“小心悬崖”、“禁止跨越”等安全警示标识牌;三是生态农业区设置相关保护类温馨提示牌;四是在林区游憩步道沿线设置相应的“请勿野外用火”等安全警示牌。 (二)咨询服务体系规划 本案共设三级咨询服务体系: 1. 区域咨询 建议于主要客源目的地城市成立办事处，结合市场营销，负责咨询服务、销售工作。 2. 综合服务接待中心 以游客服务接待中心为?鳎 娓涸鸶飨钅谌莸淖裳窆ぷ鳎ㄗ?蕖?鸵?槔帧?何铩?端叩取?3. 各级项目设施接待点 要求在未来的经营管理过程中，各级项目设施的接待点都能通晓各类信息，随时为客户提供咨询服务。 五、景观绿化与建筑风貌控制规划 (一)景观绿化原则 坚持因地制宜、适地适树、主题凸显为主的原则;重视常绿与落55 叶树种相结合、乔灌花草相结合的植物多样化原则;坚持经济效益与景观生态效益相结合的原则;坚持山岗山谷、山岗之间、湖岸之间的对景原则。总体上是以局部美化为点，以游步道或公路、沟渠沿线的带状绿化为线，以整体林相改造为面展开。 (二)景观系统策划 整个项目的景观系统将形成“一带一环四点四区”的格局: ?? 一带:自主入口景石，沿生态农业区至综合服务接待中心，往南经大同坞水库、化城寺一线，形成以自然生境、生态农业等为主的养生生态文化景观带。 ?? 一环:系沿中医养生谷东、南、西侧山脊线(规划红线范围)的自然山林景观线。 ?? 四点:分别指标高150.6m、108.7m、166.8m、140.3m处设置登高观景设施，分别形成三条视觉通道。 ?? 四区:分别指度假养生区、生态农业区、运动健身区和参禅问道区，分别形成以山地园林、世外桃源、自然山林、宗教景观。 六、土地利用规划与竖向规划 (一)土地利用规划 根据本案的实际规划设计情况，其土地利用规划具体指标如下: 表5-8 土地利用规划指标(平方米，暂略) 序号 用地类型 代码 调整前指标 调整后指标 1 野外游憩用地 甲4 2 旅游点建设用地 乙1 56 3 游娱文体用地 乙2 4 休养保健用地 乙3 5 居民点建设用地 丙1 6 对外交通用地 丁1 7 内部交通用地 丁2 8 成林地 戊1 9 竹林 戊3 10 果园 己1 11 其他园地 己5 12 水库 壬2 13 湿地 壬4 14 其他耕地 壬5 (二)竖向规划 1. 水位控制 颐和湖最高一层常水位为55.00m，中层常水位为54.50m，低层常水位为52.00m。同时，在现有引水渠的基础上，沿颐和谷(放生池以下至次中心)疏浚水系，并依托现有灌溉沟渠进行整理。 2. 道路标高控制 景区内部交通主干道、次干道、游步道的建设标高均应控制在水域最高水位线以上。 七、主要经济技术指标 本案的主要经济技术指标如下表所示: 57 表5-9 主要经济技术指标体系 主要指标(单位) 指标值 主要指标(单位) 指标值 总面积(2m) 871257 植被覆盖率(%) ?95 建筑面积(2m) 43560 绿地(化)率(%) ?70 建筑密度(%) 0.04 建筑层高(层) 1-5F 容积率(%) 0.07 道路广场面积(2m) 39930 58 第六章 生态环境建设 一、生态环境容量测算 根据径山中医养生谷空间布局及交通组织，宜采用面积法和卡口法对环境容量进行测算。 (一)面积法 径山中医养生谷以中医药养生、休闲度假为主要功能，因此在以面积法测算生态环境容量时，在按人均占有休憩空间面积600平方米、日周转率1、全年以330日作为适宜度假养生日的标准计算。径山中医养生谷适宜休憩的面积约为占总面积的50%?，即653亩，则最大日容量为725人，年最大总容量为23.93万人次。 (二)卡口法 径山中医养生谷以疗休养、分时度假、中医药养生、运动健身为主打产品，一般客人到此70%,90%以上会选择留宿，因此床位数是本项目的重要卡口。 按照本项目住宿服务控制规划，近期末(2015年)床位数318张，远期末(2025年)床位数为767张，若以床位数为卡口渡街幸窖冉谌兆畲笕萘吭?00人，远期日最大容量约750人，则年最大总容量为9.9万人次(近期末)和24.7万人次(远期末)。 综合以上两项计算结果，再考虑到床位数的利用率、高端品位塑造等因素，则径山中医养生谷年生态环境容量约为10,15万人次。 ?主要集中在南部的度假养生区、养生文化区、运动健身区和参禅问道区四大区块 59 二、生态环境控制与保护规划 (一)大气环境质量控制 ?? 谷内能源尽量使用高效、方便、清洁的优质能源，如太阳能、沼气、天然气、液化气等，禁止使用煤炭等高污染能源，从源头上对SO2和飘尘等污染进行预防; ?? 严格控制进入谷内核心区块的车辆，以减少车辆尾气排放对养生谷环境造成的影响; ?? 谷内修建了呈“U”字形的登山健身步道和山地自行车道，大力推广低碳旅游; ?? 谷内核心区块，空气质量达到《环境空气质量标准》(GB 3095,1996)中一级标准。 (二)水环境质量控制 ?? 谷内度假养生区和参禅问道区实现污水处理管道的地埋，对生活污水、生产污水进行集中处理(餐饮含油废水经隔油池、厕所污水经化粪池预处理后与其余废水)全部汇集，达到《城市污水再生利用城市杂用水水质》(GB/T18920-2002)中的绿化用水水质标准后，自然排放; ?? 谷内颐和湖上游严禁布置任何餐饮类项目; ?? 为避免污染水源及破坏环境，谷内在污水管道未达区域，采用免水冲生态厕所，所有排泄物经密封处理后带出养生谷。 60 (三)噪声质量控制 进入养生谷原则上应严禁鸣笛(公路急转弯处或大雾天除外)。此外，还应提示并教育游客不要高声喧哗，以保持一种安宁的气氛。 旅游区噪声质量达到《城市区域环境噪声标准》(GB 3096,1993)中的〇类标准?。 (四)分级保护规划 由于保护对象多、涉及面广，敏感性、脆弱性和抗干扰力不同，为了分清轻重缓急，还需对谷内的生态环境实行分级保护。 1. 一级保护区 东西两侧山坡，海拔80米以上区域，面积约486亩。在一级保护区内，严格控制旅游活动方式，配置必要的研究和安全防护性设施，严禁任何永久性建筑的建设?，严禁机动交通车辆及其设施进入。 2. 二级保护区 以重要景观视域范围内对外部扰动十分敏感的风景环境作为基本划分依据，将颐和湖大坝以南(除一级保护区外的地区)和度假养生区列为二级保护区。总面积约495亩。 在二级保护区内，严格保护原有的景物、景点及植被的完整，其景观及功能建筑的建设必须符合原有的景观特征;应合理组织休闲及游赏方式，严格控制客人容量，严禁超容量接待客人;应限制机动交通工具进入。 ?〇类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域，位于城郊和乡村的这一类区域也可按照〇类标准执行。 ?可允许搭建临时性的构筑物，如景观亭、瞭望塔等。 61 3. 三级保护区 除一、二级保护区外的本规划范围划 为三级保护区，总计约325亩。在三级保护区内，严格保护山体、水系和植被环境，严禁损坏水源、污染环境。严格控制本区的建设性质、规模、高度、风格、色彩等，使其与养生保健的需要相协调。在保护原有植被的基础上，增加果蔬、药材及大地彩绘艺术，丰富并提高植物景观质量和效果。 三、防灾减灾与安全规划 (一)消防安全 ?? 森林火灾防治是本规划区消防安全的重点，山谷两侧登山步道和自行车道每隔800米设置一个消防蓄水池，在西侧标高150.6米和东侧166.8米两处各设置一处消防瞭望塔，消防瞭望塔材质为竹木，其样式必须与周围景观相协调，瞭望塔既为消防设施，同时又是景观休憩建筑; ?? 在进入林区的登山步道入口处设置醒目的防火宣传牌; ?? 根据《中华人民共和国消防法》、《建筑设计防火规范(GB50016—2006)》的相关要求，谷内建筑外部必须预留宽度在4米以上的消防通道，建筑物内部必须设置数量充足的消防设施; ?? 成立养生谷安全巡查队，并根据《森林防火条例》、《公安部61号令》、《浙江省风景名胜区管理条例》等相关规定制定消防安全管理制度。 62 (二)游览安全 ?? 对容易发生安全事故的地区，设置安全防护设施，如护栏、护墩、扶手等，并设置“小心”、“请勿前行”、“小心跌落”、“前方陡崖”等安全警示牌以提醒游人注意安全; ?? 护栏、护墩、扶手等选用人工合成材料如金属材料、化学材料、电子科技材料等制作，以增强其牢固性和安全性; ?? 安全标识牌选用防腐木材、竹材等当地天然材料制作，增强其美观性，并与周围环境相协调; ?? 养生谷内有百草观光园、百花观光园、太空果蔬园、大地彩绘等游客与植物近距离接触的项目，对于花粉过敏的游客可能存在一定的隐患，必须予以告知; ?? 建立紧急救援体系或设立医务室，配备专职医务人员，配备游客常备药品，有较强处理突发事件能力。 (三)自然灾害防治 ?? 根据《中华人民共和国防汛条例》、《国务院关于加强地质灾害防治工作的决定》、《地质灾害防治条例》、《森林防火条例》、《森林病虫害防治条例》等相关法律法规，制定养生谷的自然灾害防治管理办法以及相应的应急预案，加强自然灾害防治工作实施; ?? 组织养生谷安全巡查队成员定期对两侧山坡进行看护，尤其是雨季和台风期间，需加强巡查，发现滑坡等地质灾害的隐患需及时上报; ?? 养生谷安全巡查队需配备专业技术人员和病虫害防治设备设63 施，做好森林病虫害防治工作; ?? 远期，建立森林防火智能预警系统，实现林区视频的自动监控、烟火准确识别、火点精确定位、火情蔓延趋势推演、扑救指挥的辅助决策、灾后评估等多方面功能，更好地做好森林防火工作。 64 第七章 分期建设规划 一、近期建设规划 根据项目的发展目标与区域休闲养生产业发展形势，近期重点推进综合服务接待中心、度假养生区、生态农业区及部分运动健身区的项目设施，具体如表7-1所示。 表7-1 近期建设项目与设施一览表 序号 功能区 项目或设施 建设时序 1 养生文化广场 2012-2013 2 综合服务接待中心 服务接待中心 2012-2013 3 生态停车场 2012-2013 4 国医馆 2013-2014 5 茶艺馆 2013-2014 6 养生馆 2013-2014 7 药膳馆 2013-2014 8 中医养生大酒店 2013-2014 度假养生区 9 农耕休闲小屋(一期) 2013-2015 10 颐和湿地公园(颐和湖) 2014-2015 11 临湖休闲文化长廊 2014-2015 12 仙隐茶楼 2014-2015 13 中医文化广场 2013-2014 14 山地自行车道 2013-2015 15 登山健身步道 2013-2015 16 竹林健身基地 2013-2014 运动健身区 17 山地小球运动中心 2014-2015 18 景观游憩亭 2013-2014 19 生态厕所 2012-2013 65 序号 功能区 项目或设施 建设时序 20 四季花果采摘大棚(一期) 2013-2015 21 莲花池 2013-2014 22 主入口 2013-2014 23 台湾农科园 2013-2015 24 生态农业区 珍稀树木园 2013-2015 25 百花观光园 2013-2015 26 百草观光园 2013-2015 27 绿色茶园 2013-2015 28 生态厕所 2014-2015 二、中远期建设规划 根据项目的发展目标与区域休闲养生产业发展形势，中远期重点推进生态农业区、参禅问道区及部分运动健身区和度假养生区的项目设施，具体如表7-2所示。 表7-2中远期建设项目与设施一览表 序号 功能区 项目或设施 建设时序 1 四季花果采摘大棚(二期) 2016-2025 2 西次入口 2016-2017 生态农业区 3 树艺盆景园 2016-2020 4 太空果蔬园 2016-2020 5 农耕休闲小屋(二期) 2016-2017 度假养生区 6 生态厕所 2016-2017 7 放生池 2018-2020 8 药师殿 2018-2020 参禅问道区 9 天皇阁 2018-2020 10 南次入口 2017 66 第八章 投资匡算与效益分析 一、投资匡算与依据 (一)匡算依据 ?? 本项目投资依据国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)进行估算; ?? 建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据; ?? 材料预算价格，根据目前《杭州市工程招标与造价信息》中的有关材料预算价格综合取定，其他费用按国家有关规定计划。 (二)投资匡算 根据规划项目的实际投资情况，其项目匡算结果如下表所示: 表8-1 中医养生谷近期投资项目匡算表(万元) 类型 项目名称 建设规模 单位造价 投资金额 备注 主次干道建设 21650m2 120元/m2 260 含中远期 基 游步道建设 14980m2 120-250元/m2 225 含中远期 础 景观绿化 800 含中远期 设 给排水设施 500 含中远期 施 电力电讯设施 400 含中远期 建 环境卫生设施 300 含中远期 设 服务管理设施 150 含中远期 生态停车场 4200m2 120元/m2 50 中医文化广场 800m2 200元/m2 16 景 莲花池、入口景石 1700 m2 10 观 养生文化广场 2500m2 200元/m2 50 游 临湖休闲文化长廊 1200 m2 150元/m2 18 憩 百草观光园 25000 m2 50元/m2 125 设 四季花果采摘大棚 35000 m2 200元/m2 700 含中远期 67 施 百花观光园 21000 m2 50元/m2 105 建 台湾农科园 28600m2 50元/m2 143 设 珍稀树木园 9200 50元/m2 46 竹林健身基地 500m2 1000元/m2 50 颐和湿地公园 500 山地小球运动中心 20000m2 100元/m2 200 景观游憩亭 5个 30万/个 150 服务接待中心 900m2 1500元/m2 135 服 西次入口 1处 10万元/处 10 务 仙隐茶楼 300m2 1800元/m2 54 接 待农耕休闲小屋 17500m2 3000元/m2 5250 含中远期 设国医堂 900m2 2000元/m2 180 施茶艺堂 900m2 2000元/m2 180 建养生馆 900m2 2000元/m2 180 设药膳馆 1500m2 2000元/m2 300 中医养生大酒店 15000m2 2500元/m2 3750 管理征地费用 80亩 35万/亩 2800 相关土地租赁费用 1220亩 0.1万/亩??年 122 按40年算 费用管理用房 500m2 1000元/m2 50 宣传费用 100 近期合计 28805 其他 其他不可预计费 ×8% 1433 近期总计 19342 二、效益分析 (一)经济效益分析 根据近期的初步投资匡算，本案近期投资总额约为19342万元。根据市场预测数据可知，近期约有3万人次游客，按15年运营期进行投资估算: 1. 经营收入分析 ?? 普通住宿收入:仅按中医养生大酒店闲居堂的住宿标准进行68 测算，平均价格为1000元/天，则年普通住宿收入为150×60%×330×1000,2970万元 ?? 分时住宿收入:按农耕休闲养生屋的VIP接待标准进行测算，平均价格为1500元/天，则年分时住宿收入为200×60%×330天×1500,5940万元 ?? 养生娱乐收入:预计约70%的游客会参与各类养生娱乐活动，按800元/人次折算，则年养生娱乐收入为3×70%×800,1680万元 ?? 餐饮收入:过夜游客用 餐按每人次??天240元折算，非过夜游客按每人次100元折算，则年餐饮收入为3×3×70%×240，3×30%×100,1602万元 ?? 购物收入:根据预测，近期将有50%的游客会选择购物消费，按平均每人次200元计算，则年购物收入为3×50%×200,300万元 ?? 年总收入:根据前述预测，近期项目年总收入为2970，5940，1680，1602，300,12492万元 2. 成本分析 ?? 营业成本:为方便测算，各项营业成本将简单按照相关比例进行提取。其中，普通住宿收入成本按20%计提，分时住宿收入成本按15%计提，养生娱乐收入成本按25%计提，餐饮收入成本按40%计提，购物收入成本按35%计提，则年营业成本为2970×25%，5940×15%，1680×25%，1602×40%，300×35%,2799.30万元 ?? 营业费用:营业费用主要包括人员工资、促销费、水电费、维修保养费、行政管理费、贷款利息、保险费等。其中，人员工资按69 100名雇员计，年薪按4.5万元，共需工资450万元;促销费平均每年按100万元计;水电、保养费及行政管理费一并按营业总收入的6%计算，约为749.52万元;土地租赁费用为122万元，贷款利息按投资额的6.80%计?，每年约为1315.26万元。因此，年营业总费用为2736.78万元。 ?? 相关税收:营业税根据规定按5.6%交纳(包括城建费、教育附加费、旅游附加费)为699.55万元;所得税按25%税率交纳，在还贷后交纳为1273.96万元。同时，企业税后计提10%作为环境整治与生态保护专项基金，约382.19万元。 ?? 固定资产折旧:固定资产约为19342万元，按15年运营期折旧、残值率为10%计算，则年固定资产折旧为1160.52万元。 3. 主要经济效益指标 ?? 投资回收期:本项目总投资额为19342万元，年税前利润为5095.85万元，年税后净利润约为3439.70万元(不含专项基金)，并每年收回投资折旧1160.52万元。则投资回收期为:1，[19342/(3439.70，1160.52)]?5.20年 ?? 投资收益率:通过静态投资分析，测算得出的收益情况表明该项目的盈利性良好。投资收益率=(3439.70，1160.52)/19342 =23.78%。 4. 总体结论 通过以上对项目开发投入的经济效益估算，可以看出该项目具有 ? 采用贷款利率为中国人民银行2012年6月7日公布的最新利率。 70 较好的市场前景与经济效益。 (二)社会文化效益分析 1. 充分拉动地方就业 本项目的近期开发建设将直接创造100个就业岗位，远期将达到200个;同时，将间接创造就业岗位500个,1000个。同时，根据国家相关标准，企业未来将至少有80%的员工为本地居民，将直接为径山镇居民创造就业机会，增加相关收入。 2. 增强文化旅游产业发展 通过项目活动的开展，将充分挖掘本地区的宗教文化、养生文化、农耕文化与茶文化、中医与农业科普等内容，同时各类节庆主题活动的开展，将直接增强社区居民的精神文化生活内容。同时，本项目有效融合了旅游、文化、农业、服务等相关产业，为产业融合树立了良好的典范作用。 3. 助推区域旅游度假氛围的形成 通过本项目的建设，将协同双溪漂流景区、双溪风情小镇与径山寺景区等共同助推径山旅游板块的形成，尤其是能带动区域旅游功能的转型升级与品牌形象的塑造。 (三)环境效益分析 通过本项目的建设，项目区的独特生境得以有效保护;根据国家相关标准要求，未来项目每年将税后利润的10%作为生态资源保护专项基金。同时，通过文化内涵的深度挖掘与开发，使得国内传统的中医养生文化资源得以再生。同时，通过对生态环境的整治与相关环卫71 设施的配套，整个旅游区的生态环境将得到进一步的改善。 72 第九章 后期运营与保障措施 一、分期投入，滚动发展 杭州径山中医养生谷的开发需要投入大量资金，一次性投入既不可行，也 不可取。分期投入，对于养生谷的有序建设、挖掘各项疗休养资源的潜在经济价值有促进作用，在滚动发展过程中既能保障该项目的开发与建设真正受益于当地农户，又能合理有据的充分调动和发挥投资商的资本作用，实现本项目的可持续发展。 二、各级政府及部门的支持 杭州径山中医养生谷的开发建设和后期运营离不开杭州市、余杭区及径山镇等各级政府的大力支持和配合。各级政府应出台税收、土地、融资、拆迁、规费等方面的鼓励政策和优惠措施，为投资者创造良好的投资环境。同时，在养生谷的基础设施建设方面，应积极争取交通、水利、农办等部门的专项资金，切实减轻投资者的负担。 三、鼓励社区参与，处理好各方关系 社区参与是径山中医养生谷在开发建设和后期运营中的重要保证之一。杭州径山中医养生谷的开发建设涉及到当地居民、当地政府部门、投资企业等众多利益相关者，如何合理地解决各利益相关者之间的“利益协调”就显得非常重要。因此，应在深入调查各利益相关者利益诉求的基础上，制定合理的、切实可行的利益相关者补偿机制，实现当地居民、当地政府部门、投资企业等利益相关者的共赢。具体73 来说，当地政府需要做好“中间人”的角色，既要坚持“谁投资，谁受益”的原则，又要切实保护当地村民的利益;当地村民应以“主人翁”的姿态参与到本项目的开发建设中去，积极配合拆迁、征地等各项工作的开展;投资者应切实履行各项承诺，及时向当地居民发放各项赔偿金和土地租赁费用等款项，同时在养生谷运营过程中最大限度地使用当地村民为本项目的工作者，使老百姓在项目开发过程中得到切切实实的实惠。 四、建立现代企业管理制度 根据杭州径山中医养生谷内各个子项目的特点，可以实行不同的经营管理模式，如对于度假养生区内的疗休养项目可委托专业的酒店(度假村)管理公司(酒店管理集团)或聘请酒店职业经理人进行管理，对于分时度假单元的项目可委托专业的管家式物管集团进行管理。 同时根据本项目的开发与运营的需要，可以成立由几个投资主体联合形成的股份制投资有限公司。公司应根据资源特色和目标市场的需求，精心打造适合市场需求的产品，并不断根据康体养生、休闲度假市场的变化调整产品结构。而对于各类养生项目的设置、山水林木资源的使用、人力资源的使用及其它建设与经营的各个环节，都应遵循市场规律，以市场化运作来提高资源的使用效率，最终实现社会、经济、环境的综合优良效益。 74 董事长 总经理 部门经理1 部门经理2 部门经理3 部门经理4 部门经理5 (农耕养生谷) (休闲养生谷) (国医馆) (农业区块) (化城寺) 销售部 养生部 接待部 市场部 企划部 客房部 中医部 技术部 物管部 餐饮部 管理部 客房部 会议部 护理部 营销部 图9-1 杭州径山中医养生谷分部门组织机构图 注:部门经理1主要负责农耕养生谷区块的运作管理，部门经理2主要负责休闲养生谷区块的运作管理，这两部门的负责人可聘请专业的职业经理人担任，部门经理3主要负责国医馆等的运作，可兼任博物馆馆馆长，部门经理4主要负责生态农业区的运作管理，部门经理4主要负责化城寺的运作管理，可由化城寺的主持兼任。 五、建立专业管理与服务团队 一流的项目必须有配备一批一流的管理和工作人员。由于径山中医养生谷以疗休养、中医养生、高端分时度假为主要产品，因此谷内的从业人员有很强的专业性，养生谷管理和工作团队人员主要包括:管理团队(必须具备较高的管理能力以及一定的养生知识和理念)、养生专家或医生(具备深厚的中医理论知识及丰富的实践经验，能够为顾客提供个性化的养生保健方案)、养生技师(执行养生专家或医75 生的指示，能够娴熟掌握砭石、针灸、艾灸、拔罐、按摩、推拿等养生保健手法)、 导引及瑜伽老师(能够传授太极、五禽戏、瑜伽等各类养生课程)、护理(能够照顾银发群体的起居生活)、心理治疗师(能够帮助客人进行心理测验、诊断和治疗心理疾病)、音乐治疗师(能够在治疗中以音乐作为媒体协助客人进行各项养生保健活动)、物业管理团队(为分时度假业主或客人提供各项管家式服务)、各项普通工作人员(包括博物馆讲解、前台接待、客房服务人员、餐饮服务人员、保洁员、安保人员等。) 六、坚持走可持续发展道路 杭州径山中医养生谷内生态环境良好、林木资源丰富，可谓山清水秀、花木繁盛。在项目开发建设过程中，自始至终都应注重生态环境的保护与培育。旅游资源与环境是项目赖以发展的基础，应大力加强对旅游资源与环境保护的宣传教育，通过宣传、警示标志标识等提高游客的环保意识。 在规划、设计和施工的过程中，切实搞好旅游资源和环境的保护培育，严防开发过度的现象，应留出一部分的生态林地、山地和建设预留地，为项目今后的发展储备预留空间。 76