河南商丘房产开发财务测算报告(容积率2.5和3.5)

项目财务测算和进度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 一、 分别规划设计容积率为3.5和2.5两种 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 进行财务测算： （一）容积率为：3.5 1.面积测算 本项目建设用地面积：57495.8㎡（约86亩），总建筑面积：244130㎡；其中：地上住宅建筑面积：183190㎡，地上商业建筑面积：15940㎡，幼儿园：2000，公厕：100㎡，地下建筑面积：42900㎡。 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 1：商丘项目一期建筑面积明细（31亩） 序号 名 称 面 积（㎡） 一 建设用地面积 20769.2 二 建筑基地面积 5440 三 总建筑面积 86110 四 地上总建筑面积 26层 41650 72690 17层 23100 2层商业 7940 五 地下建筑面积 地下储藏室 3220 13420 地下车库 10200           表2：商丘项目二期建筑面积明细（55亩） 序号 名 称 面 积（㎡） 一 建设用地面积 36726.6 二 建筑基地面积 9150 三 总建筑面积 158020 四 地上总建筑面积 26层 73740 128540 17层 44700 2层商业 8000 幼儿园 2000 公厕 100 五 地下建筑面积 地下储藏室 5980 29480 地下车库 23500           2、销售收入测算 总销收入： 表3：商丘项目一期销售收入预测（车位：0.5个/ 户） 销售项目 面积（㎡） 均价（元/ ㎡） 金额（万元） 合计（万元） 26层 41650 3650 15202.2 30617.2 17层 23100 3500 8085 2层商业 7940 7000 5580 车位 250个（地下） 7（万元/个） 1750           表4：商丘项目二期销售收入预测（车位：0.6个/ 户） 销售项目 面积（㎡） 均价（元/ ㎡） 金额（万元） 合计（万元） 26层 73740 3950 29127.3 56353.3 17层 44700 3800 16986 2层商业 8000 7000 5600 车位 580个（地下） 8（万元/个） 4640           2.成本测算 表5：商丘项目一期成本测算 类别 项目名称 面积（㎡） 单价（元） 金额（万元） 合计（万元） 备注 建 安 成 本 26层 41650 1450 6049.2 12668   17层 23100 1300 3003   2层商业 7940 1160 921   地下储藏室 3220 1400 450.8   住宅地下车库 10200 2200 2244   园 内 设 施 绿化道路园林 15329 250 383.2 733.2   热力站、供气调压站、变电箱     350   设 计 费 用 设计费用 86110 18 155 211.5   审图费用 86100 1.8 15.5   地质勘察费用     16   咨询公司费用     25 土地 成本 土地出让金 31（亩） （2.5） 3565 3899.8   补交出让金 30% 334.8 1116万元 规证 费 市政配套建设费 31（亩） 20000 62 244.2   城市配套绿化费 72690 23 167.2   合同招投标及备案     15   监理费用   1.5年 30万 45 45   面积测绘   72690 1.6 11.6 11.6   销售费用 销售代理费   1% 306 556   售楼处 280 3000 84   家具和陈列     16   广告推广     150   管理费用 工资     180 680   车辆及办公家具     80   日常管理费     120   其它不可预见费用     300   税费 30600 13% 3978 3978   总合计（万元）       23027.3                 表2：商丘项目二期成本测算 类别 项目名称 面积（㎡） 单价（元） 金额（万元） 合计（万元） 备注 建 安 成 本 26层 73740 1450 10692.3 23628.5   17层 44700 1300 5811   2层商业 8000 1160 928   幼儿园 2000 800 160 公厕 100 3000 30 地下储藏室 5980 1400 837.2   住宅地下车库 23500 2200 5170   园内 设施 园林 绿化道路园林 27576 250 689.4 1189.4   热力站、变电箱 供气调压站     500   设 计 费 用 设计费用 158020 18 284.4 387.8   审图费用 158020 1.8 28.4   地质勘察费用     30   咨询公司费用     45   土地 成本 土地出让金 55（亩） （2.0） 6325 7438.8   补交出让金 30% 1113.8 3712万元 规证 费 市政配套建设费 55（亩） 20000 110 423.6   城市配套绿化费 128540 23 295.6   合同招投标及备案     18   监理费用   1.5年 40万 60 60   面积测绘   128540 1.6 19.2 19.2   销售费用 销售代理费 56353 1% 563.5 694.5   售楼处     5   家具和陈列     6   广告推广     120   管理费用 工资     350 1100   车辆及办公用品     30   日常管理费     220   其它不可预见费用     500   税 费 56353 13% 7325.9 7325.9   总合计（万元）       42267.7                 4.利润测算 表7：商丘项目利润测算表                    单位：万元 项目期 收 入 成 本 利 润 一期 30617.2 23027.3 7589.9 二期 56353.3 42267.7 14085.6 合计 86970.5 65295 21675.5         5.盈亏平衡点 （1）维持预测价格，商业和住宅售房率均要达到75.1%。 如考虑投入资金的财务成本（30%/年），则售房率要达到79.6%。 （说明：第一期投入5500万元，使用14个月；第二期投入：8000，使用10个月。合计财务成本：3925万元。） （2）考虑财务成本，商业和住宅全部售完最低价格线： 商业：5500元/㎡，住宅：2950元/㎡。 （二）容积率为：２.5 1.面积测算 本项目建设用地面积：57495.8㎡（约86亩），总建筑面积：185730㎡；其中：地上住宅建筑面积：125690㎡，地上商业建筑面积：15940㎡，幼儿园：2000，公厕：100㎡，地下建筑面积：42000㎡。 表1：商丘项目一期建筑面积明细（31亩） 序号 名 称 面 积（㎡） 一 建设用地面积 20769.2 二 建筑基地面积 5440 三 总建筑面积 64920 四 地上总建筑面积 17层 14400 51920 11层 29580 2层商业 7940 五 地下建筑面积 地下储藏室 3000 13000 地下车库 10000           表2：商丘项目二期建筑面积明细（55亩） 序号 名 称 面 积（㎡） 一 建设用地面积 36726.6 二 建筑基地面积 9150 三 总建筑面积 120810 四 地上总建筑面积 17层 28800 91810 11层 52910 2层商业 8000 幼儿园 2000 公厕 100 五 地下建筑面积 地下储藏室 5500 29000 地下车库 23500           2、销售收入测算 总销收入： 表3：商丘项目一期销售收入预测（车位：0.8个/ 户） 销售项目 面积（㎡） 均价（元/ ㎡） 金额（万元） 合计（万元） 17层 14400 3850 5544 23818.6 11层 29580 3700 10944.6 2层商业 7940 7000 5580 车位 250个（地下） 7（万元/个） 1750           表4：商丘项目二期销售收入预测（车位：0.94个/ 户） 销售项目 面积（㎡） 均价（元/ ㎡） 金额（万元） 合计（万元） 17层 28800 4250 12240 44173.1 11层 52910 4100 21693.1 2层商业 8000 7000 5600 车位 580个（地下） 8（万元/个） 4640           价格变化说明（均价提高300元/㎡）：（1）容积率由3.5调整为2.5，容积率降低，建筑物高度降低，小区可容纳的户数和人口减少约35%；（2）小区园林绿化成本提高了50元/㎡；（3）小区车位由原先的0.55 个/户提高到0.9个/户。 2.成本测算 表5：商丘项目一期成本测算 类别 项目名称 面积（㎡） 单价（元） 金额（万元） 合计（万元） 备注 建 安 成 本 17层 14400 1300 1872 8518.9   11层 29580 1050 3105.9   2层商业 7940 1160 921   地下储藏室 3000 1400 420   住宅地下车库 10000 2200 2200   园 内 设 施 绿化道路园林 15329 300 459.9 809.9   热力站、供气调压站、变电箱     350   设 计 费 用 设计费用 64920 18 116.9 169.6   审图费用 64920 1.8 11.7   地质勘察费用     16   咨询公司费用     25 土地 成本 土地出让金 31（亩） （2.5） 3565 3565   补交出让金       规证 费 市政配套建设费 31（亩） 20000 62 196.4   城市配套绿化费 51920 23 119.4   合同招投标及备案     15   监理费用   1.5年 30万 45 45   面积测绘   51920 1.6 8.3 8.3   销售费用 销售代理费 23818 1% 238.2 488.2   售楼处 280 3000 84   家具和陈列     16   广告推广     150   管理费用 工资     180 680   车辆及办公家具     80   日常管理费     120   其它不可预见费用     300   税费 23818 13% 3096.3 3096.3   总合计（万元）       17577.6                 表2：商丘项目二期成本测算 类别 项目名称 面积（㎡） 单价（元） 金额（万元） 合计（万元） 备注 建 安 成 本 17层 28800 1300 3744 16357.6   11层 52910 1050 5555.6   2层商业 8000 1160 928   幼儿园 2000 800 160 公厕 100 3000 30 地下储藏室 5500 1400 770   住宅地下车库 23500 2200 5170   园内 设施 园林 绿化道路园林 27576 300 827.3 1189.4   热力站、变电箱 供气调压站     500   设 计 费 用 设计费用 120810 18 284.4 387.8   审图费用 120810 1.8 28.4   地质勘察费用     30   咨询公司费用     45   土地 成本 土地出让金 55（亩） （2.0） 6325 6696.3   补交出让金 30% 371.3 1237万元 规证 费 市政配套建设费 55（亩） 20000 110 339.2   城市配套绿化费 91810 23 211.2   合同招投标及备案     18   监理费用   1.5年 40万 60 60   面积测绘   92810 1.6 14.8 19.2   销售费用 销售代理费 44173 1% 441.7 572.7   售楼处     5   家具和陈列     6   广告推广     120   管理费用 工资     350 1100   车辆及办公用品     30   日常管理费     220   其它不可预见费用     500   税 费 44173 13% 5742.5 5742.5   总合计（万元）       32464.7                 4.利润测算 表7：商丘项目利润测算表                    单位：万元 项目期 收 入 成 本 利 润 一期 23818.6 17577.6 6241 二期 44173.1 32464.7 11708.4 合计 67991.7 50042.3 17949.4         5.盈亏平衡点 （1）维持预测价格，商业和住宅售房率均要达到73.6%。 如考虑投入资金的财务成本（30%/年），则售房率要达到78.9%。 （说明：第一期投入5150万元，使用14个月；第二期投入：7250，使用10个月。合计财务成本：3615万元。） （2）考虑财务成本，商业和住宅全部售完最低价格线： 商业：5500元/㎡，住宅：3190元/㎡。 六、建议 1.目前商丘房市，无论需求客户还是投资客户多数都处于观望状态，在项目所在地周边还是耕地（农村状）、规划道路也未修的情况下，如达到 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 所预测的销售价格还是需要增加小区卖点：如注重园林绿化、楼体品质和外观形象、小区周边规划道路还需活动市政部门尽快动工，并且在明年年初房产政策面基本确定后要加大市场推广力度。本项目最大的难处是：底商的兑现时间（道路未修好不能卖）。 2.第二块地已经公示：公示的控规指标只会增加开发成本；指标：净地面积只有55亩，比原先计划的少15亩；地的东南二侧都退红线10米（第一块地南侧只退5米）；建筑限高为：24米（第一块地为35米）；容积率为2.0（第一块地为2.5）；地块公建要求配套：幼儿园、公厕、垃圾收集点、热分配室；控规指标还需在拍卖交易前多交涉改善。 3.商丘春节前后近3个月，新房交易基本停滞。例：帝景南苑1栋18层楼几十套房，春节前推出特价房价格：现金全款3100元/㎡，贷款3800元/㎡；节后仍然在打广告销售：现金全款3100-3200元/㎡，贷款3800-3900元/㎡。帝景南苑容积率约2.0，园林绿化还可以，位置极佳（神火大道西侧，北海路南侧150米），新楼盘发售中（已封顶）属于价格垫底（已售的楼盘大约均价在3700元/㎡）。目前市场不容乐观，郑州楼盘市场春节期间只成交几套房，均价已跌破6000元/㎡。