申基实业·威斯汀写字楼项目市场调查报告

申基实业·威斯汀写字楼项目市场调查 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 申基实业?威斯汀写字楼项目市场调查报告 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 申基实业?威斯汀写字楼项目 市场调查报告 【目录】 第一部分 调查说明 一、调查目的 二、调查方法 三、调查范围 四、调查时间 第二部分 宏观背景分析 一、重庆经济人文概括 1.重庆市简介 2.重庆经济发展概况 二、重 庆房地产市场发展概况 三、重庆写字楼市场展回眸 1 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 第三部分 项目市调整合 一、重庆写字楼市场发展现状 1.重庆写字楼市场分布概况 2(重庆写字楼历年成交量分析 3.主城区办公用房成交面积分析 4.主城区办公用房成交价格分析 5.主城区办公用房成交金额概况 6. 主城重点区域写字 7. 主城重点区域写字楼供应结构分析 8. 主城重点区域写字楼供应体量概况 楼租赁概况 9. 当下主城重点区域写字楼供应概况 二、解放碑CBD组团区写字楼发展现状 1.板块市场概述 2.区域写字楼发展特点 3.租售市场概况 4.竞争板块(观音桥)写字楼市场发展现状 三、项目自身研究 1.项目地段简析 2.项目简介 3、独立写字楼概况 4.周边配套 四、竞争项目确定 1.竞争项目范围梳理 2.竞争项目确定 3.竞争项目概况 4.竞争项目及板块简析 2 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 第四部分 项目研究及SWOT简析 一、威斯汀写字楼市场需求研究 1.消费者性别分析 2.消费者从事行业分析 3.受调查者担任职务分析 4.消费者购买写字楼的意向分析 5.消费者工作区域分析 6.消费者现有办公场所面积分析 7.受调查者所属公司企业性质 8.意向消费者所在公司性质交叉分析 9.消费者所属公司现有人数规模 10.意向消费者所在公司现有人数规模交叉分析 11.受调查者所属公司现有办公场所属性 12.消费者对写字楼的需求动机分析 13.消费者购买写字楼所能承受的单价分析 14.意向消费者所能承受最高单价交叉分析 15.消费者购买写字楼承受总价分析 16.消费者购买写字楼所能承受的总价分析 17.受调查者租赁写字楼所能承受套内租金分析 18.意向消费者所能承受最高租金 交叉分析 19.消费者所能承受的物业管理费用分析 20.意向消费者所能承受最高物业管理费用交叉分析 21.消费者对于写字楼卫生间的要求 22.消费者对于写字楼空调配置的要求 23.消费者对写字楼面积的需求分析 24.意向消费者的需求面积交叉分析 3 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 25.消费者对写字楼交房标准的需求 26.消费者对于写字楼所处区域的期望 27.消费意向与更换办公场所的交叉分析 28.消费者认可的写字楼的总体因素分析 29.消费者现有办公场所的看中因素 30.写字楼消费者对于硬件需求分析 31.写字楼消费者看重的周边配套因素 二、项目SWOT简析 第五部分 政策导向及未来写字楼发展趋势 一、近期重要政策导向及解析 二、重庆未来写字楼发展趋势 第六部分 结语 4 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 第一部分 调查说明 略 5 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 第二部分 宏观背景分析 一、重庆经济人文概括 1.重庆市简介 重庆市位于中国西南部，长江上游地区，地跨东经105?11'—110?11'、北纬28?10'—32?13'之间，东西长470千米，南北宽450千米，市域面积8.2万平方千米，与湖北、湖南、贵州、四川、陕西等省接壤。重庆以丘陵、低山为主，平均海拔为400米，最突出的特点是地形起伏有致，立体感强，是一座举世闻名的山城。地势从南北两面向长江谷倾斜，起伏较大，地质多为“喀斯特地貌”构造，因而溶洞、温泉，峡谷、关隘多，呈现“一山一岭”，“一山一槽二岭”的形貌。 重庆具有3000多年的悠久历史和光荣的革命传统，是中国著名的历史文化名城，是巴渝文化的发祥地。距今约2,3万年的旧石器时代末期，已有人类生活在重庆地区。重庆古称江州，以后又称巴郡、楚州、渝州、恭州。公元581年隋文帝改楚州为渝州，重庆始简称“渝”。公元1189年宋光宗先封恭王、后即帝位，自诩“双重喜庆”，升恭州为重庆府，重庆由此得名，距今已有 800余年，具有丰富的旅游、文化资源。 2.重庆经济发展概况 1997年重庆直辖后，下辖40个行政区县(自治县)，由19个区构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。以汉族为主体，此外有土家族、苗族、回族等49个少数民族。目前重庆共有城镇人口1420余万，农村人口1422万,是中国目前行政辖区最大、人口最密集、管理行政单元最多的特大型城市。 6 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 近年来，重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强。重庆直辖以来GDP年均增长速度达10.5%，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内，2009年重庆经济总量为6528.72亿元，人均GDP达23184元，分别占全国排名第23和13位，如今重庆已发展为集重工业、轻工业、贸易等为一体的产业齐备、门类繁多、自成体系的经济、政治和文化中心城市，同时也是西南地区科学技术力量最强的城市。 二、重庆房地产市场发展概况 从1997年重庆直辖到2010年短短13年间，重庆的房地产市场经历了发展3个周期，整个房地产市场也完成了从量变到质变的飞跃。 1997至2001五年间，重庆房地产投资规模不断增长，商品房产销旺盛，为重庆房地产业的快速发展奠定了基础。 2002至2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间，重庆房地产业呈现较高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，房地产业占全社会固定资产投资比重达到26.8%，占全市GDP总量的20.6%。这6年期间，重庆房地产价格始终保持在合理增长区间，房地产业已然成为重庆国民经济的支柱产业。 2008至2009年，伴随全球金融危机的蔓延，重庆商品房交易量开始下降，需求方持币观望情绪严重，重庆的房地产市场也因此进入调整期。2008年，重庆商品房销售2872.19万平方米，同比下降19.2%;商品房空置面积609.10万平方米，同比增长10.5%。全年房地产开发投资完成额为991亿元，同比增长16.6%，这是自2000年以来，重庆市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显。 2009年上半年重庆房地产市场频现回暖信号，市场开始复苏。2009年1月至10月，重庆市商品房销售面积2831.68万平方米，增长38.7%，呈现价、量齐升的 发展态势。在政策和消费者日趋理性的情况下，未来重庆房地产市场商品住宅的供给将逐步趋于平衡，而在重庆第三产业，尤其是金融服务行迅速崛起的情况下，商业、写字楼和旅游地产极有可能会成为重庆房地产业下一个十年的热点。 7 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 三、重庆写字楼市场展回眸 上世纪90年代以前，重庆城市经济发展较为缓慢，写字楼市场近乎空白，大部分写字楼用地均为行政办公用地，集中分布于大溪沟市政府周边。该区域虽位置好、占地广，但受时代的局限，设施相对落后，办公条件比较简陋。从90年代初期重庆市房地产市场开始起步至今，重庆写字楼市场的发展可划分为三个阶段。 ?起步及快速发展阶段(1995年~1998年) 随着城市的发展，1995年~1998年，重庆写字楼市场刚刚起步就迅速进入快速发展期。写字楼高利润回报与空前的市场潜值，加上1997年重庆直辖的诸多利好，引发了写字楼供给量的激增，两路口、上清寺片区依托市政府办公所在地的优势，成为当时重庆市写字楼最为集中的区域。实际上目前在用的中、低端写字楼多为这段时间动工兴建。 ?发展回落阶段(1999,2002年) 由于前期开发过热，1999年，重庆有多个写字楼项目集中面市，竣工面积的激增，加上前期对城市“直辖效应”的预期过高，重庆写字楼市场需求量远远低于供给量的上涨幅度。同时，重庆商住楼良好的发展态势也成为写字楼市场有力的竞争对手。因而，写字楼市场呈现供需严重失衡，存量积压，租售市场疲软，开发商信心受挫，写字楼开发量也随之减少，促使重庆写字楼市场进入萧条期。 ?苏及全面发展阶段(2003年至今) 2003年以后，重庆经济日益繁荣，城市发展日新月异，沉寂了近三年的写字楼市场，经过短暂的市场调整消化，开始再度复苏。渝中区解放碑商圈商业、商务氛围日益浓厚，为写字楼市场奠定了坚实的基础，“世界贸易中心”“国际贸易中心”“国际商务中心”“纽约??纽约”等一批专业化、国际化高档写字楼相继落成，使得重庆写字楼市场重新洗牌。也使解放碑商圈成为至今为止最活跃、最集中的高档写字楼板块，成为重庆CBD核心。该时期写字楼在产品形态以及产品品质上有了更新的突破，不仅提升了重庆写字楼市场档次，还提升了整个城市的形象。 8 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 小结: 市场供应调查显示，重庆的中高端写字楼项目多以城市综合体为主，同时注重控制风险。在区域板块上，解放碑板块的商务属性强，写字楼供应量集中，金融、商业、酒店等配置齐备，产品舒适度高。 重庆写字楼市场发展迅速，渝中区作为传统的中心区域和商务积聚地，其写字楼市场非常发达。由于发展较早、发展相对完善，因此目前发展空间不大，近几年渝中区的写字楼市场发展速度明显下降，但是随着渝中半岛中央商务区的规划出台，支撑区域商务的第三产业非常发达，因此渝中区的整体竞争力较强，写字楼市场正迅速复苏。 功能与配置方面，解放碑商圈的写字楼功能和周边配套完善，配置最佳;而观音桥商圈写字楼功能突出，但缺乏星级酒店作为支撑配套;南坪商圈的写字楼近三年才崛起，所以项目本身的在软、硬件设施比较突出。 9 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 第三部分 项目市调整合 一、重庆写字楼市场发展现状 1.重庆写字楼市场分布概况 随着重庆经济的不断发展和各个区域的配套成熟，重庆将之前的主城8区重新划分为10个区域。在这10个区域中，不论是写字楼的数量还是供应量，均呈现较大差异，由此也划分出了重庆多个并不 规则 编码规则下载淘宝规则下载天猫规则下载麻将竞赛规则pdf麻将竞赛规则pdf 的CBD组团区。 重庆写字楼分别概况 区域 现有写字楼数量 均价(元/?) 租金范围(元项目/?/月)售罄 数量 北部新区 13 7000 50--90 3 高新区 6 7600 40--60 2 江北区 7><43 9475 35--60 27 渝北区 25 4738 35--55 12 沙坪坝区 18 15625 20--30 13 九龙坡区 19 4450 35--40 10 大渡口区 3 „„ „„ 3 渝中区 57 9696 60--100 23 南岸区 23 15400 45--60 12 巴南区 2 35--45 0 备注:因区域和开发时间关系，均价仅表示目前该区域所有写字楼的平均价格 10 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 通过上表可知，在屹立于重庆市内的200多座写字楼当中，渝中区、渝北区、江北区、南岸区四个区域是目前重庆写字楼或相似物业拥有量和供应量最为丰富的区域，尤以渝中区和江北区最为突出。 2(重庆写字楼历年成交量分析 重庆写 字楼供应在2000-2008年间大体呈现振荡上升趋势，近三年来平均每年写字楼成 交量均在40万方左右，而2008至2009年在金融危机影响下，仍保持成交上升 趋势，未来写字楼市场整体形势看好。 2000-2008年重庆写字楼成交总量表(单 位:万方) 信息来源:市 统计局 3.主城区办公用房成交面积分析 2000年到2008年，渝中区、江北区、 渝北区、高新园、高新区为重庆历年办公用房成交相对活跃的主要区域。其中， 渝中区在近5年内办公用房成交量持续走高，2008年成交面积达到8.38万方， 同比上涨38.5%，位居主城第二。 2000-2008年主城区办公用房成交面积表(单 位:万方) 时间 区域2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006 年 2007年 2008年 渝中区 0.00 0.00 0.00 10.82 11.63 5.39 5.54 6.05 8.38 大渡口 0.00 0.02 0.00 0.06 0.22 0.06 0.11 0.00 0.00 江北区 2.79 3.38 1.46 1.42 2.74 2.52 15.64 5.56 5.26 11 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 沙坪坝 0.32 0.58 0.00 0.37 0.70 0.84 1.34 0.66 0.03 九龙坡 0.17 0.00 0.00 0.00 0.50 0.83 0.10 0.00 1.56 南岸区 0.00 0.00 0.00 7.95 1.99 1.71 0.04 0.00 0.00 北碚区 0.26 0.00 0.50 0.03 0.01 0.11 0.00 0.00 0.45 渝北区 0.00 0.00 0.83 0.36 0.70 5.07 6.09 8.75 8.07 巴南区 0.00 0.04 0.03 0.35 0.05 0.10 0.02 0.13 0.49 经开区 0.00 0.00 0.04 0.49 0.07 0.00 0.72 0.00 0.09 高新区 5.79 0.36 2.01 0.96 2.24 2.06 8.87 2.44 1.51 高新园 0.00 0.00 0.00 0.33 1.77 0.52 1.34 14.46 17.30 数据来源:重庆市主城区商品 房交易统计报表 4.主城区办公用房成交价格分析 从整体供需来看，重庆写字 楼市场供应体量和成交体量逐年递增，供需两旺，整个写字楼市场健康蓬勃发展; 从成交区域来看，渝中区、江北区、渝北区、高新园、高新区为重庆历年办公用 房成交相对活跃的主要区域。其中经开区是价格涨幅最大的区域。渝中区2008 年成交均价5840元/平方米，同比上涨20.2%，位居主城第三。 2000-2008年 主城区办公用房成交价格表(单位:元/平方米 建面) 时间 区域2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 渝中区 - - - 3807 3495 5177 5494 4859 5840 大渡口 - 1820 - 1952 1160 3031 3188 - - 江北区 2632 3092 2298 2679 3711 4629 3832 3568 4005 沙坪坝 2003 3233 - 1589 2320 2273 2700 8080 3515 12 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 九龙坡 4639 - - - 2148 20<43 3487 - 4868 南岸区 - - - 2761 3039 3292 1813 - - 北碚区 1419 - 1860 2628 3554 3017 - - 1715 渝北区 - - 1147 1848 2523 2405 3213 3626 3091 巴南区 - 4634 620 3379 867 3000 1713 1899 2220 经 开区 - - 797 1102 4267 - 1264 - 10096 高新区 2590 3619 2299 1630 2455 2671 3115 4718 7660 经开园 - - - - - - - - - 高新园 - - - 1484 2734 3176 4208 3415 4149 数据来源:重庆市主城区商品房交易统计报表 13 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 5.主城区办公用房成交金额概况 通过上表数据可见，渝中区、江北区、渝北区、 高新园、高新区为重庆历年办公用房成交相对活跃的主要区域。其中，渝中区在 近5年内办公用房成交金额持续走高，2008年成交金额达到4.89亿元，同比上 涨66.3%，位居主城第二。 主城区办公用房成交金额概况(单位:亿元) 时 间 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 区域 渝中区 0.00 0.00 0.00 4.12 4.07 2.79 3.05 2.94 4.89 大渡口 0.00 0.00 0.00 0.01 0.03 0.02 0.04 0.00 0.00 江北区 0.73 1.05 0.34 0.38 1.02 1.17 5.99 1.98 2.11 沙坪坝 0.07 0.19 0.00 0.06 0.16 0.19 0.36 0.53 0.01 九 龙坡 0.08 0.00 0.00 0.00 0.11 0.17 0.04 0.00 0.76 南岸区 0.00 0.00 0.00 2.19 0.60 0.56 0.01 0.00 0.00 北碚区 0.04 0.00 0.09 0.01 0.00 0.03 0.00 0.00 0.08 渝北区 0.00 0.00 0.10 0.07 0.18 1.22 1.96 3.17 2.49 巴南区 0.00 0.02 0.00 0.12 0.00 0.03 0.00 0.02 0.11 经开区 0.00 0.00 0.00 0.05 0.03 0.00 0.09 0.00 0.09 高新区 1.50 0.13 0.46 0.16 0.55 0.55 2.76 1.15 1.16 经开园 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 高新园 0.00 0.00 0.00 0.05 0.48 0.17 0.56 4.94 7.18 14 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 数据来源:重庆市主城区商品房交易统计报表 6. 主城重点区域写字楼供应体量概况 随着城市的南北纵向发展，重庆市写字楼主要分布在渝中片区、北部片区和南部片区，其中渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块和两路口至上清寺板块;北部片区主要集中在观音桥板块、红旗河沟板块和新牌坊板块;南部片区主要集中在南坪中心区域。 从供应规模来看，渝中区在全市的重要商业、商贸地位为商务办公提供了良好的环境，商业的繁荣也使得渝中区的写字楼比其他区域集中，北部片区与渝中区差距缩小，近年来发展速度迅猛，特别是北部高新园内写字楼的投入使用，使目前北部片区写字楼及商务市场规模成为继渝中区之后的第二大区域，而南部片区供应规模一直处于低位。 重庆市主城重点区域写字楼供应体量情况 区域 供应体量 渝中片区 约150万方 北部片区 约120万方 南部片区 约60万方 合计 约330万方 15 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 7. 主城重点区域写字楼供应结构分析 从目前主城区已投入使用的写字楼来看，甲级写字楼供应体量较少，已投入使用的甲级写字楼有大都会商厦、希尔顿商务 纽约、浪高??凯悦、世贸、国贸、嘉年华大厦、未来国际、中信大大厦、纽约?? 厦等，其余均为普通写字楼，配置设施较低。 全市甲级写字楼项目主要集中在重庆市渝中区，约占60%;其次为北部片区，占30%。除甲级写字楼供应外，渝中区解放碑板块和北部片区以中档和中高档写字楼为主，而南部片区和两路口至上清寺板块则主要以中档和中低档次为主。 北部片区30% 8. 主城重点区域写字楼租赁概况 目前全市投入使用的甲级写字楼供应体量较少，渝中区解放碑是重庆市写字楼售价和租金最高的区域，北部片区写字楼的租金和售价均略低于解放碑。由于地段和写字楼档次不同，故不同片区、不同地段的项目价差较大，目前中心区域板块写字楼出售均价在12000,18000元/?(建筑面积，清水房)之间，次中心板块写字楼的平均售价在9000,13000元/平方米之间(建筑面积，清水房)，三个区域的售价水平相差约5000,6000元/?(建筑面积，清水房)，每个区域内的差价在3000,5000元/平方米(建筑面积，清水房)之间。 16 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 主城重点区域写字楼租赁概况 售价水平(元/?)/ 区域 租金水平(元/??月) (建筑面积) 中档平均租金约在40-60元/??月之间;解放碑中心渝中片区 14000-18000 板块甲级写字楼的租金70-120元/??月之间 平均租金约在30-40元/??月之间;观音桥板块租价北部片区 13000-17000 高达50-80元/??月之间 南部片区 平均租金约在20-40元/??月之间 7000-10000 9.当下主城重点区域写字楼供应概况 据统计，2002年—2008年重庆写字楼销售面积每年平均增长率约为12%，预计2010年将超过47万方。 主城重点区域写字楼供应概况 项目 位置 体量(万方) 占有资源 推出时间 查氏中心项目 北部新区 2.8 —— 2009底 财富中心 北部新区 3-4 —— 2009底 万达广场 南坪 6 区域中心 2009.12 凯宾斯基 南坪 2.7 会展 2010.8 协信中心 江北 3 核心商圈 2010年2 富力?海洋广场 江北 3 核心商圈 2010年2 万豪国际金融中心 渝中 5 核心商圈 2009底 重宾?保利国际广场 渝中 5 核心商圈 2010年3 日月光中心 渝中 8 区域中心 2010年初 华迅?环球金融中心 渝中 7.8 核心商圈 约2010.5 瑞安?嘉陵帆影 渝中 10 区域中心 约2010.4 国际开发金融中心 渝北区 16 核心商圈 预计2011年 威斯汀酒店项目 渝中区 4 核心商圈 预计2012年 区域供应状况 区域 渝北区 江北区 北部新区 南岸区 渝中区 合计 供应量(万?) 20 6 6.2 8.7 35.8 76.9 (数据来源:重庆市统计局) 17 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 从统计局数据分析，重庆写字楼市场未来供应情况:渝中区占46.7%，渝北区占26%，江北区占7.8%，其他区域共占19.53%。 虽然目前重庆写字楼整体价格约在10000元/?左右，很大一部分因素是受早期价格的影响，实际在写字楼供应比较多的三个区域，在建、在售项目最少也在12000元/?以上，大部分项目价格都在14000元/?--18000元/?，中心地段项目的租金保持在70—120元/?/月。 小结: 重庆写字楼市场自2002年重庆房地产市场进入快速发展阶段以来，一直保持着旺盛的生命力，供应量不断增加，需求量更是在飞速增长。在消费能力和经济发展速度都快速增长的时候，企业的销售模式也悄然发生了变化。09年以前还有开发商选择自持物业或部分物业自持，而当下在售或即将入市的 高端写字楼项却全部采取全数销售模式，虽然说这样是为了在最短的时间内回笼资金、最大限度降低开发企业的风险和成本，然而更让人惊讶的是市场背后强大的需求和消费能力。随着重庆城市化进程的加快，重庆中心地区写字楼产品即将进入花开全盛的春天。 18 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 二、解放碑CBD组团区写字楼发展现状 1.板块市场概述 解放碑步行街商圈不仅是长江上游重要的商贸区，也是中国西部最大的商业步行街，有着“中国西部第一街”的美誉，其总面积约为1平方公里，区域内第三产业机构单位7600多个。其中，批发零售贸易业53个，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。品牌餐饮网点633家，万豪、海逸等星级酒店数10家，有工、农、建、中、交、光大、华夏、兴业、中信、招商、浦发和重庆商业银行等110余个金融机构;还有邮电通讯、信息咨询、技术服务行业经营网点300多个，还有25家世界500强企业的办事机构落户商贸区。 渝中半岛CBD的规划明确指出了解放碑步行街商圈主要功能为商贸中心和商务办公两大职能，未来的解放碑步行街商 作为圈的金融企业、商业企业、写字楼等商务办公功能将会得到更大的发展。 传统商贸中心，解放碑汇集了重庆90%以上的市级以上金融机构、一半以上的金融中介服务机构、40%的证券营业部和75%的期货营业部，银监、证监、保监等机构。在以解放碑为中心半径2里范围内，拔地而起的写字楼项目就有20多座，商业的繁荣也使得解放碑的写字楼比其他区域集中，前期的大都会商厦、国贸中心、世界贸易中心、世界商务大厦等写字楼基本代表了全市写字楼市场发展的脉络及水平。 2.区域写字楼发展特点 解放碑片区作为市商贸中心、商务核心区域，在档次和形象上均属第一，写字楼以高档和中档供应为主。 其中高档写字楼以33--56层的高层和超高层为主，建筑立面为全玻璃幕墙或与部分高级石材组合设计。在设施配置上，大堂和公共区域全做精装修处理，电梯一般为6--8部分高低区设置，均为国际品牌高速电梯，室内为中央空调分户设计，一般提供24小时保安服务，大堂和公共区域保洁服务，部分写字楼做到公共卫生间保洁、清洗地毯等服务。 中档写字楼多为25--30层写字间设计，一般为普通玻璃窗的形式设计;在设施配置上，大堂和公共区域全做一般装修处理，室内无中央空 调，电 19 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 梯一般为4--6部未分高低区设置，以国内品牌电梯为主;在服务配套上，提供24小时保安服务，大堂和公共区域保洁服务，部分写字楼做到公共卫生间保洁服务。 解放碑CBD组团中心区，目前在售或即将入市的项目包括:新华国际、联合国际、汇创?C座、重宾保利国际广场、环球金融中心、日月光中心广场等，都定位于5A级高端写字楼项目。 3.租售市场概况 解放碑从不缺乏人气和商机，一直以来，该区域写字楼租金水平都雄居全市第一，平均为60--120元/?/月之间，最高达到120--170元/?/月。在已投入使用的写字楼项目中，平均入住率达85%以上，大都会商厦更是达到100%，而且目前还不断有行业知名企业进驻该区域。 4.竞争板块(观音桥)写字楼市场发展现状 观音桥板块的写字楼市场主要依托步行街商业带的快速发展而扩张，目前观音桥商圈由中高端商务写字楼和中高端购物中心构成，两者相辅相成共同快速发展。 目前观音桥板块在用的商务用房的体量大约在30万方左右，其中写字楼占65%，商务公寓供应占35%。另外观音桥板块是北部片区目前唯一一个有甲级写字楼在建和供应的区域。 北部片区商务市场整体出租率较好，尤其是观音桥片区，该区域达到92%的出租率，其部分甲级写字楼达到100%的出租率。是目前北部片区中出租率最高的区域。现在观音桥步行街商业带中高档写字楼售价集中在15000--18000元/?，租金水平主要集中40--60元/?/月，仅次于解放碑的售价和租金。 小结: 解放碑CBD组团依靠强大的金融和品牌实力，不断吸引新兴金融机构和外资机构进驻。但随着产业带近年来向北的扩张走势，解放碑的传统商贸中心地位正在受到来自南、北两翼的挑战。产业向北的扩展走势也将对 20 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 需求客户存在一定的潜在分流，目前来看正处于产业发展状态中的北部新区和江北嘴产业新区(未来3-5年内，江北嘴金融城将逐步汇聚银行、证券等总部金融机构，整个金融城项目建设总投资130亿元，占地168亩，总建筑规模150万平方米，将建成集顶级写字楼90万方，五星级酒店5万方，高档商业设施15万方 又一金融商务综合体。预计2014年竣工投用)，这一集中工程的建成势必成为本案辐射范围内的竞争对手，其同质产品的集中推出和北部地区商用物业的购置政策倾斜将成为本案未来客户分流的主要因素。 21 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 三、项目自身研究 1.项目地段简析 重庆政府在2003年7月公布了重庆中央商务区(Convention on Biological Diversity)的规划方案，正式确定了渝中半岛、江北城、弹子石三地成为重庆中央商务区的“黄金三角”。重庆中央商务区的总用地规模为5-6万平方公里，其中硬核地区为4平方公里。而渝中半岛、江北城、弹子石三地将各自承担重庆中央商务区的一部分功能: ?渝中半岛商贸区将打造成为商贸中心，承担商贸功能，同时包括一部分商务办公职能; ?江北城现代商务区将打造成为商务中心，承担商务办公职能，包括一部分商贸职能; ?弹子石功能配套区将成为中央商务区的补充，承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。 目前渝中半岛CBD的功能板块已经划定为两部分: ?以解放碑为中心，民生路、小米市、瓷器街、新华路、民族路、沧白路、临江路围合的区域为硬核部分，面积约为1.24平方公里; ?以嘉陵江滨江路、长江滨江路和石黄隧道围合的区域为核缘部分，面积约为3平方公里。 重庆渝中区CBD规划 核缘部分 硬核 22 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 “优化商贸功能、强化商务功能、完善服务功能”是重庆中央商务区的基本建设思路，在这条思路指导下，渝中半岛CBD将得到巨大的发展，而本项目正好处于渝中半岛CBD的硬核位置，将随着中央商务区规划的逐步进行而取得巨大的发展。 2.项目简介 重庆解放碑威斯汀酒店由重庆申基实业(集团)有限公司投资建设，矢志打造成美国喜达屋集团旗下威斯汀品牌旗舰店。项目地处解放碑金融商务街中段，是集五星级酒店、6A甲级写字楼、顶级名品商业为一体的城市综合体。项目总建筑面积约为18万平方米，共54层，总高231.6米，提供600多个泊车位，配备39部高速电梯，可在30秒内到达所有楼层。项目于2009年 8月正式动工，独立写字楼预计将于2010年完工，主楼将 23 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 于2011年8—10月完工，酒店于2011年12月开业。项目独创性地将酒店大堂设置在52层，使之成为西部地区第一个高度在200米以上的景观大堂，让客人在入住前就能饱览重庆两江的城市山水风光。 3、独立写字楼概况 重庆解放碑威斯汀酒店项目独立写字楼部分临五一路干道，邻海逸及大都会广场，为13层独立建筑，总建筑面积:17831.93m2。其中:负一楼规划为金库，建筑面积:189.2m2;1—3F为商业规划，建筑面积共计4185.34m2，单层面积1200m2以上，可做银行等金融机构营业大厅;4—12F为与主体写字楼秉承同一标准的6A甲级写字楼，同样规划设计为4米层高，全采光设计，也同样采用引自法国的“城市垂直花园系统”，充分缔造敞亮通透、舒适健康的国际级品质办公空间。 4.周边配套 解放碑步行街是重庆老牌的金融、商务、休闲和娱乐中心，周边交通、治安、金融机构、大型商业综合体、医疗卫生、学府等等配套设施齐备，是重庆商业最繁华、商务人士聚集最多、人流量最大的区域。 本项目所处位置紧邻解放碑步行街商圈，直接辐射周边其它各个区域。其道路交通网络体系十分完善，周边共有9座桥梁连接、两江港口始发、 24 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 五条主干道进入、两条空中索道链接、轻轨2号线穿越区域内部，目前尚有3座桥梁、4条轨道交通正在规划建设中。 四、竞争项目确定 1.竞争项目范围梳理 目前即将入市的写字楼项目主要集中在江北、渝北、渝中和南岸四大区域。南岸地区无论从经济结构还是区位上，与本项目都不形成直接竞争，所以不作重点考虑。从区域经济发展和地理位置上看，项目所在的渝中解放碑CBD组团区近期将有多个同类型项目入市，竞争较为激烈，是项目的主力竞争区;江北区由于产业北移，势必分流部分金融机构和投资客，也需要引起高度重视。 本 案 解放碑CBD组团区 主力竞争区域 江北CBD 其它区域特色典(含江北嘴新兴型写字楼对潜在产业区) 客户的少量分流。 竞争辐射范围 2.竞争项目确定 在明确竞争项目范围后，针对威斯汀项目的定位和同类型项目的入市 25 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 时间等因素，我们重点选择了6个位于渝中解放碑CBD组团在建、在售项目和江北的3个在建、在售同类型项目作为主要竞争参考项目。 ?渝中解放碑CBD组团竞争项目:新华国际、重宾保利国际广场、联合国际、汇床?首座、日月光中心广场、重庆环球金融中心。 ?江北CBD组团(含江北嘴片区)项目:富力?海洋国际、协信中心、金融街重庆金融中心、未来国际。 三、竞争项目概况 1. 渝中解放碑CBD组团竞争项目: ?新华国际 项目名称:新华国际 物业地址:渝中区解放碑民权路(步行街邮局旁边) 占地面积: ------ 容积率 ------- 总建筑面积:1 64800? 绿化率 ----- 总幢数 项目总体建筑单位重庆渝世第物业发展有限设计单 公司曾建筑工程设计事务所 位重庆陈 情况建筑类别--- 超高层建筑密度 ----- 总户数 -- 建筑风格 现代 标准层高 3米 物业形态-1至9层为重庆新华书店已入驻; 11至48层规划为国际标准5A写字间 推广基调中心楼王,新华国际,解放碑十字金街国际5A写字楼 楼王品质 匹配企业世界级形象与身份 项目开盘时间 2009.10 销售交房时间 2011.5 信息交房标准 清水 销售均价及销售均价:18000元/平米; 购房政策 购房享按揭或一次性常规折扣 26 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 建筑高度约238.6米，建筑层数:53层/-4层，构建单层约990?—1160?，筐筒结构可灵活划分强调实用。楼宇外立面借鉴吸收国内外流行元素，以水平和竖向线条为主，同时以优美的“竹节”为寓意塑造建筑物形体，产品规划:彰显积极向上的动势，并使边角每三层为一个“斗”斜切角，逐级叠加而 成，立面构成别致而丰富，暗合中国文化中“才高八斗”、“日进斗金”吉祥寓意，极具建筑标志性视觉美感。 五星大堂挑高9米商务专享， 6部高速客梯及全智能化机械式立体停车库配套，共有停车位308个。 配景观风格 中式景观 景观面积 ----- 套配套概况: 解放碑成熟大商圈配套 项目建筑及区域图展示图 组 ?重宾保利国际广场 项目名称:重宾保利国际广场 物业地址:渝中区民生路235号(重庆宾馆旧址) 占地面积: 11831平方米 容积率 10.99 总建筑面积: 183000平方 米绿化率1 ----- 总幢数 项921 目建筑密度 ----- 总户数 总建筑类别 超高层 体建筑风格米 现代 标准层高4.5 情况物业公司点顾问有上海江南建 九里香堤 代理公司重庆观 限公司景观设计 筑设计有限 公司 物业形态总高290米，集合了国际超甲级写字楼、铂金五星级酒店、顶级餐娱商业 中心三大业态为一体的超高层建筑。 信息销售项目推广基调 “山城拇指”标志性建筑(目前已成功引入香格里拉酒店入驻) 27 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 开盘时间 2010待定 交房时间 待定 交房标准 清水 销售均价 购房政策待定 重宾保利国际广场本项目建筑总面积约18万平方米，建筑高约290米。是集合了国际超甲级写字楼、香格里拉酒店、顶级餐娱商业中心三大业态为一体的超高层建筑，超一流的硬件配置，被市领导对该项目的定位“全国一流、重庆第一。” 1、超大层高,层高4.5米，6米/秒的高速保证人流畅通快速。 2、环保节能,外墙采用Low-E双层中空玻璃。 3、四管制空调系统,任何时候温度调节随心所欲，避免整层使用的能产品点评: 源浪费。 4、-3—6F:停车库(7<43个车位); -2—6F酒店配套、商业中心、7——28F:铂金五星级酒店(酒店客房469套)、29避难层;30—— 58F:(360度景观办公室)单层面积:1900? ，户型灵活自由组合。 5、双回路供电保障用电安全可靠.等硬件设备。 6、渝中CBD，360度全景观写字楼(北面嘉陵江，南对长江、远眺南山，东观解放碑城市繁荣)，5A智能化办公系统，为商务人士提供高效快捷的办公场所。 配景观风格 待定 景观面积 ------ 套配套概况: 超高层自身的配套功能及解放碑成熟大商圈 项目建筑及区域图展示图 组 ?联合国际 项目名称:联合国际 物业地址:渝中区解放碑新华路 情项占地面积: ------ 容积率 --------- 况目总体总建筑面积: 99470? 绿化率 ----- 总幢数1 28 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 开发商重庆麦吉可房地产开发有 限公司电梯情况10部高速电梯，商务、公寓不共 享使用电梯 建筑密度---- ----- 总户数-- 建筑类别 超高层 建筑风格.6、3.9、4.8 标准层高3 物业形态 住宅、顶级公寓、大型商场、写字楼 推 广基调 全球精英人群提供顶级商务办公CBD标志生活 开盘时间 2009.4月 交房时间 20118月左右 项目交房标准 清水 销售销售均价 信息购房政策15000元/?起售 联合国际建筑总高度318m，是西南地区在建最高超高层建筑， 20层以上即可四面观江。 产品点评:单层面积约1400?，四分之一350?起售。负1—负5层为停车场， 有地下停车位346个;1—2层为数码广场;3—7层为定制写字楼;8—47层是层高3.6米的公寓部分;48—59层全部为对华侨和欧美销售的高端写字楼;60—65层为层高7.5米顶级写字楼;70层以上为会所及框架结构。 配套景观风格 中式现代 景观面积 ------ 配套概况: 超高层自身的配套功能及解放碑成熟大商圈 项目建筑及区域图展示图 组 ?汇创??首座 项目名称:创汇首座 29 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 物业地址:渝中解放碑CBD新华路388号(较场口公交站) 占地面积: ------- 容积率 17.3 开发企业 重庆汇正房地产有限公司 停车位 约200个 项目总物业公司 戴德梁行房地产顾问(重庆)有限公司 体情总建筑面积: 86000? 绿化率 10%-- 总幢数---- 况建筑类别 高层 建筑密度 ----- 总户数------ 物业形态 住宅、精装小户公寓、LOFT写字间、商务会所 推广基调 睿智精英提供CBD标志生活 开盘时间 2009.9.19，加推房源约10年4月开盘 交房时间 2010年7月以前 交房标准 清水 ，公寓精装 项销售均价 目购房政策14000元/? 销售创汇首座定位是为重庆解迅速增长的重庆年轻新贵一族打造一站式信的极致生活体验，。商务配套:精品时尚商场，同步世界时尚品牌服饰、息潮流精品、商务主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 餐饮、国际化商务会所，豪华舒适的环境、国际专业设备，满足企业的和个人的商务需求。 小户型投资地产:共37层，精装小户公寓(共24层:10-33层); 产品点评: LOFT写字间(共6层:4-9层); 时尚商场(共5层:约20000? B1-3层); 豪华商务会所:700平方米 精装纯居住公寓:面积约30，246平方米(共24层:10-33层) 绿色写字楼:面积约22，330平方米(共6层:4-9层) 时尚商场:面积约21，155平方米(共5层:B1-3层) 配景观风格 中式现代 景观面积 ------ 套配套概况: 依托解放碑成熟大商圈 30 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 项目建筑及区域图展示图 组 ?日月光中心广场 项目名称:日月光中心广场 物业地址:渝中区较场口民权路88号 占地面积: 42353平方米 容积率 --------- 总建筑面积:------ 72万方 绿化率 20% 总幢数 项目总开发企业重庆鼎固房地产开发有限 公司物业管理 重庆鼎固物业管理有限公司 体情况建筑类别55层 建筑密度----- ----- 总户数- 超高建筑 建筑风格 现代 标准层高 3米 物业形态 城市综合体，由5幢呈螺旋型上升的超高层建筑组成 推广基调 72万方国际都会复合体?西部城市之冠 开盘时间2009.3月(推出“解放碑1号”中央豪宅，面积55-88?区间) 2009.10加推:150-200?中央豪宅[御江山]，仅余32席。 项目交房时间 2010 销售交房标准 选装，毛坯或精装 信息销售均价 购房政策销售均价:17500元/?，享按揭或一次性常规折扣 主要功能由五星、六星级国际酒店、5A级写字楼、中央豪宅以及购物广产品点评:场等四大业态完美组合而成，且有超过1000个的海量停车位。项目首期 推出“解放碑1号”中央豪宅，面积段55-88平米(套内)，房型为一房和两房。购物广场招商持续进行中，预计09年底营业。 31 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 配景观风格 中式 景观面积 ------ 套配套概况: 依托解放碑成熟大商圈 项目建筑及区域图展示图 组 ?重庆环球金融中心 项目名称:重庆环球金融中心 物业地址:渝中区解放碑中心商业区(轻轨2号线，地铁1号线和平路站) 占地面积: ------ 容积率 --------- 总建筑面积: 193600? 绿化率 ----- 总幢数 1 概开发企业 重庆华迅地产发展有限公司 况项目建筑类别数 ------ 超高层建筑密度 ----- 总户 建筑风格 现代 标准层高 3m 物业形态总高度318米，共81层，其中地下6层，地上75层，为重庆市地标性 建筑。 推广基调 打造重庆?解放碑金融风向标 开盘时间 待定 交房时间 待定 项目交房标准 清水 销售销售均价 信息购房政策待定 -1-6F:30000?高端购物广场 产品规划:9-45F:78000?5A甲级涉外写字楼 46-54F:18800?超五星酒店 55-69F:29200?顶级酒店公寓 配景观风格 待定 景观面积 ------ 套配套概况: 超高 层自身的配套功能及解放碑成熟大商圈 32 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 项目建筑及区域图组 展示图 2.江北CBD组团(含江北嘴片区)项目: ?富力??海洋国际 项目名称:富力海洋国际 物业地址:江北区北城天街15号 占地面积: 16137? 容积率 5.26 总建筑面积: 28000? 绿化率 18.01%+1栋(写字楼) 总幢数7 项建筑密度 ----- 总户数--- 目概建筑类别 高层23层 况建筑风格 中式现代 标准层高---- 开发企业重庆富力城房地产开发有 限公司车位及电梯数493个车位和6部 豪华电梯 物业形态 精装甲级写字楼+Shopping Mall+高层住宅 推广基调 重庆精装写字楼榜样，观影桥商务核心 项目开盘时间 2009年12月初 销售交房时间 ---- 信息交房标准 精装修 销售均价 购房政策17000元/?，享一次性和按揭常规折扣 33 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 项目占地1.61万平米，总建筑面积为2.8万平米左右，主体建筑平面略显正方形，与海洋广场7栋高层住宅，1栋五星级酒店(富力凯悦酒店)，和一个近10万平米的大型SHOPPING MALL组成一体的是集餐饮、休闲、娱乐、购物、运动、办公为一体的大型城市综合体。 产品点评: 建筑方面采用流线型直线设计，采用天然石材-微晶石、钨钢、LOW—E镀膜双层中空玻璃加高级弹性涂料、质材， 9.5米挑高豪装大堂，独有的OA网络架空平台技术，使得写字楼内含多项商务办公配套功能，目前出售面积有80平米、90平米、120平米以及270平米这几种户型规格，也可以半层或者整层出售。 景观风格 中式现代 景观面积 --- 配套配套概况: 观音桥成熟商圈配套 项目建筑及区域图展示图 组 ?协信中心 项目名称:协信中心 物业地址:江北区建新北路68号 占地面积: 12670? 容积率 11.60 总建筑面积: 152474? 绿化率3栋 % 总幢数 项目总 开发企业 协信集团 体情建筑密度420户 ----- 总户数 况建筑类别高层、城市商 业综合体 建筑风格 ---- 标准层高层高3.7m 物业形态 写字楼、酒店套房、锦江大酒店、国际精品时尚购物广场 信项息目销推广基调 ---- 售 34 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 开盘时间 2008年11月 交房时间 2010年02月28日 交房标准 精装、清水 销售均价 15800元/?，精装公寓价格(2000元/?装修标准); 购房政策 写字楼建面16500元/?; 6A级酒店高端精装配置，项目由裙楼和三栋塔楼组成，其中: 1、 裙楼:国际名品时尚购物广场，建筑面积约3<4329?。 2、 三栋塔楼:分别为五星精品酒店(锦江大酒店)，建筑面积约26879?;酒店式行政公寓专区(全套房铂金酒店准现房抢购中)，建筑面积约24286?;涉外6A铂铂金生态写字楼(已全球公开发售)，建筑面积约41705?，写字楼建筑总面积为36000?。 3、 车库及设备用房:建筑面积约25273?。 4、项目总共26层，塔高近100m。 产品点评: (1)单层建筑面积约1488?，层高3.7m，柱间距9.6m; (2)空调系统采用时下最为先进、最节能、最健康的VAV变风量中央空调系统(目前重庆写字楼市场尚未采用此类空调系统) VAV系统不仅可以分户计量，还能够自动调节变风量，根据室内人员数量，相关热能调节送风量和风速，同时带有新风系统功能，能让空气质量得到高度净化; (3)写字楼 “鼎级商务中心”作为整栋写字楼配套，为入驻企业提供会务、聚会、商务休闲的场所，同时增加特 (5)全程物业管理:首推3T服务理念、4S服务模式、大堂管家色服务内容; 服务、楼层秘书服务。 景观风格 中式现代 景观面积 --- 配套配套概况:观音桥成熟商圈配套、鼎级商务中心、国际精品时尚购物广场、锦江大酒 店 项目建筑及区域图展示图 组 、 35 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 ?金融街重庆金融中心 项目名称:金融街重庆金融中心 物业地址:江北区江北嘴(黄花园大桥临江段) 占地面积: 23350? 容积率 ----- 总建筑面项积:230000? 绿化率 15% 总幢数4栋 目总开发企业 金融街重庆置业有限公司 设计单位美国SOM 体情A、B栋超高--- 况建筑密度 ----- 总户数 建筑类别 层/C、8><#004699'>D栋高层建筑风格 现代 标准层高3.9-5.8米 物业形态 5A甲级重庆高品质智能节能写字楼 + 大规模临江商业 推广基调 ---- 开盘时间 预计2010年上半年 交房时间 C、<#004699'>D栋2010年11月;A、B栋2011年9月 交房标准 清水 销售均价 购房政策均价15000元/? 项目处于政府在 金融板块规划中的重点发展新区，定位清晰且有项特殊的政策扶持。稀缺的都市核心江景资源结合国际知名设计公司美目销国SOM的设计理念，打造的重庆江北CBD首个超5A甲级重庆高品质售智能节能写字楼 + 大规模临江商业为一体的高品质综合体项目。 信息楼层状况: A座:建筑高度133米，地面30层，大堂8.9米，标准层层高3.9米，品牌高速电梯，标准层单层建筑面积1910平方米。 产品点评:B座:建筑高度141米，地面22层，大堂8.7米，标准层层高5.8 米，品牌高速电梯，标准层单层面积1702 平方米。 C座:建筑高度71米，地面17层，大堂8.9米，标准层层高3.9米，品牌高速电梯，标准层单层面积1910平方米。 <#004699'>D座:建筑高度79米，地面19层，大堂8.9米，标准层层高3.9米，品牌高速电梯，标准层单层建筑面积1818 平方米。 项目智能化配置:采用国际5A智能化办公系统:OA-办公智能化、BA-楼宇自动控制化、CA-通讯传输智能化、FA-消防智能化、SA-安保智能化。 景观风格 中式现代 景观面积 --- 配套配套概况: 目前依托观音桥成熟商圈配套，建成后将主力依托于自身 36 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 37 / 68 项目建筑及区域图展示图 组 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 4.竞争项目及板块简析 ?在潜在竞争项目中，大部分都是30层以上的超高层建筑，这对提升写字楼档次有一定的促进作用。两大板块都为高档写字楼，办公环境舒适度较高。为规避风险，写字楼部分为一栋独立建筑。 ?观音桥和解放碑两大区域写字楼内部建筑结构颇为相似，楼标准层面积均都在1000--1500平米之间，层高一般控制在3.6—4.8米。 ?在户型面积上面，一般以95—360平米为主，其中120--280平 米的户型比例较多。富力海洋国际小面积更为多一些，主力户型为80、90、120和270平米。项目销售形式一般都为分层分单元销售，只有新华国际专门划分出了企业空间，主力户型在500—1000平米之间，以整层和半层销售为主。 ?作为高端写字楼，电梯一般都是三菱、日立、奥蒂斯、蒂森克虏伯等。电梯平均速度为3--4米/秒。 ?在售和即将入市的写字楼项，公 共大堂高度都在6米以上，有的甚至可达9米，面积在150平米以上，均采取精装。 解放碑板块高档写字楼相对较多，平均物管费为10元/月/平方米，观音桥板块物管费相对低一些，平均为5.8元/月/平方米。 ?解放碑板块写字楼车库租金，目前月固定租金约为664元/位，零租位3元/位/小时，观音桥月固定租金约为386元/位，零租为3元/小时/位。 小结: 目前同质性较强的9个潜在竞争项目中，无一例外都运用了超高层、高性能、环保、现代、智能化管理等高新技术，不约而同的将定位、档次、规模与国际5A甚至6A甲级写字楼标准看齐。这些项目入市时间相差无多，均价都达到15000元/?以上。项目所在区位、产品设计和配套等方面均不存在明显短板，威斯汀项目要在众多“侩子手”的簇拥下杀出一条血路，势必不易，提前寻找高效、团结、策划能力、营销能力、执行力和创新力等综合实力较强的合作伙伴十分必要的。 38 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 第四部分 项目SWOT简析 一、威斯汀写字楼市场需求研究 通过对本项目区域消费特征研究，探测消费者对本案的市场接受度、价值感、购房时机、产品偏好等，以需求为导向对项目定位、产品设计及目标客户市场进行精准锁定。 【研 ◎消费者对于写字楼的购买意向 ◎消费者购买(租赁)写字楼的意向究指标】 区域 ◎消费者购买(租赁)写字楼所需求的面积 ◎消费者购买写字楼所能承受的最高总价 ◎消费者购买写字楼所能承受的最高单价 ◎消费者租赁写字楼所能承受的最高租金价格 ◎消费者购买(租赁)写字楼所能承受的最高物管费用 ◎消费者购买(租赁)写字楼最看重的因素 39 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 1.消费者性别分析 本次写字楼市场需求调研共计采集到50份样本，其中女性受调查者的比例略高，占到了54.3%的比例，男性受调查者的比例为45.7%。 Frequency Percent Valid Cumulative Percent Percent Valid 男 16 32.0 45.7 45.7 女 19 38.0 54.3 100.0 Total 35 70.0 100.0 Missing System 15 30.0 Total 50 100.0 消费者性别分析 54.3% 45.7% 2.消费者从事行业分析 本次受调查的人群中，房地产/建筑行业的从业人员所占比重最大，达到了 <43.8%的比例;其次为媒介/广告行业的从业人员，占到了18.8%的比例;银行/金融/证券/保险/投资行业的从业人员排在第三位，比例为10.4%。其余行业的从业人员比例较低，均未超过10%。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 政府机关 1 2.0 2.1 2.1 邮电通讯/IT 2 4.0 4.2 6.3 商业/贸易 4 8.0 8.3 14.6 Valid 法律/司法 1 2.0 2.1 16.7 旅游/饭店 1 2.0 2.1 18.8 健康/医疗服务 2 4.0 4.2 22.9 媒介/广告 9 18.0 18.8 41.7 40 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 房地产/建筑业 21 42.0 <43.8 85.4 文化/娱乐/体育 2 4.0 4.2 89.6 银行/金融/证券/保险0 10.4 100.0 /投资5 10. Total 48 96.0 100.0 Missing System 2 4.0 Total 50 100.0 受调查者从事行业分析 3.消费者担任职务分析 本次受调查人群中在其所属企业担任的职务以公司管理层人士为主，其中公司总经理有12人，占到了24%的比例;公司行政人员数量较多，有8人，占到了16%的比例，排在第二位，再次为企业项目经理及公司部门主管，其所占比例均为 14%。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 部门主管 7 14.0 14.0 14.0 财务 1 2.0 2.0 16.0 Valid 店长 1 2.0 2.0 18.0 公司副总 3 6.0 6.0 24.0 41 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 留学顾问 1 2.0 2.0 26.0 前台 1 2.0 2.0 28.0 行政人员 8 16.0 16.0 44.0 普通职员 1 2.0 2.0 46.0 总经理 12 24.0 24.0 70.0 项目经理 7 14.0 14.0 84.0 其他 8 16.0 16.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 受调查者担任职务分析 4.消费者购买写字楼的意向分析 受调查人群中对写字楼的需求总体意向较强，仅有20.4%的人明确表示没有考虑购买(租赁)的意向。而剩余79.6%的受调查人群表示对写字楼物业具有购买或者租赁的意向。其中2%的受调查者表示肯定会购买写字楼，24%的受调查者表示主要采用购买的形式，24%的受调查者表示肯定会租赁写字楼，28%的受调查者对于购买以及租赁的形式都可以考虑。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 肯定会购买 1 2.0 2.0 2.0 Valid 可以考虑购买 12 24.0 24.5 26.5 42 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 只会租赁，不考虑购买12 24.0 24.5 51.0 二者都可以考虑 14 28.0 28.6 79.6 两者都不考虑 10 20.0 20.4 100.0 Total 49 98.0 100.0 MissinSystem 1 2.0 g Total 50 100.0 受调查者对写字楼的需求意向分析 5.消费者工 作区域分析 受调查人群所属企业的办公区域比较集中在商务氛围较为浓厚，商 业、零售业相对比较集中的江北区以及渝中区，所占的比例分别为31.0%、33.3%; 南岸区紧随其后排在第三位，其比例达到了14.3%。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 高新区 1 2.0 2.4 2.4 江北区 13 26.0 31.0 33.4 九龙坡区 4 8.0 9.5 42.9 Valid 南岸区 6 12.0 14.3 57.2 渝北区 4 8.0 9.5 66.7 渝中区 14 28.0 33.3 100.0 Total 42 84.0 100.0 Missing System 8 16.0 Total 50 100.0 <43 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 受调查者工作区域分析 6.消费者现有办公场所面积分析 受调查人群现 有办公场所的面积主要集中在两个区间，100-300平方米的中小面积的办公环境 所占比例最高，达到了44%;1000平方米的大型企业的办公面积所占比例其次， 达到了18%。 现有办公面积 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 50-100平方米 6 12.0 12.0 12.0 100-200平方米 14 28.0 28.0 40.0 200-300平方米 8 16.0 16.0 56.0 300-500平方米 7 14.0 14.0 70.0 500-800平方米 5 10.0 10.0 80.0 Valid 800-1000平方米1 2.0 2.0 82.0 1000平方 米以上9 18.0 18.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 受调查者现有办公场所面 积分析 44 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 7.受调查者所属公司企业性质 受调查人群中所属公司的性质主要以民营企业为 主，比例达到了88%，占到了受调查人群中的绝对多数，而其他性质企业所占比 例较低，均为超过10%。 公司性质 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 国有 3 6.0 6.1 6.1 外贸 1 2.0 2.0 8.2 Valid 民营 <43 86.0 87.8 95.9 其他 2 4.0 4.1 100.0 Total 49 98.0 100.0 Missing System 1 2.0 Total 50 100.0 受调查者所属公司企业性质 8.意向消费者所在公司性质交叉分析 具有意向性的受调查者所属的公司性质以民营企业为主。其中肯定购买写字楼物业的受调查者，其所属公司的性质为民营性质;而主要会以购买的形式、肯定以租赁的形式以及对购买、租赁两种形式都可以考虑的受调查者，其所属公司性质都以民营企业为主，其比例分别为75.0%、90.9%、92.9%。 45 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 意向消费者所在公司性质交叉分析 是否考虑购买或租赁 * 公司性质 % within 是否考虑购买或租赁 公司性质 国有Total 外贸 民营 其他 肯定会购买 100.0% 100.0% 是否考虑可以考虑购买 16.7% 75.0% 8.3% 100.0% 购买或租只会租赁，不考虑购买 9.1% 90.9% 100.0% 赁 二者都可以考虑 92.9% 7.1% 100.0% 两者都不考虑 10.0% 90.0% 100.0% Total 6.3% 2.1% 87.5% 4.2% 100.0% 9.消费者所属公司现有人数规模 受调查人群中，其所属公司企业的规模人数呈现出两极分化趋势。5--20人的企业以及30--50人的企业所占比例最大，达到了30%;而100人以上的大型公司企业所占比例也较大，为24%;而人数规模位于两者中间的50--100人的企业所占比例较小，仅仅有16%。 公司现有人数规模 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 5-20人 15 30.0 30.0 30.0 30-50人 15 30.0 30.0 60.0 50-100人 8 16.0 16.0 76.0 Valid 100人以上12 24.0 24.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 受调查者所属公司现有人数规模 46 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 10.意向消费者所在公司现有人数规模交叉分析 具有意向性的受调查者，所属公司现有人数规模主要分为3个区间，分别为5--20人、30--50人、100人以上。其中，肯定会购买写字楼物业的受调查者所属公司人数规模为30--50人;主要会以购买形式满足对于写字楼物业需求的受调查者所属公司人数规模主要为100人以上，其比例为33.3%;肯定以租赁形式满足对于写字楼物业需求以及购 买、租赁两种方式都可以考虑的受调查者，其所属公司现有人数规模主要以5--20人为主，其比例分别为41.7%、50.0%。 意向消费者所在公司现有人数规模交叉分析 是否考虑购买或租赁 * 公司现有人数规模 % within 是否考虑购买或租赁 公司现有人数规模 0人以Total 5-20人 30-50人 50-100人10 上 是肯定会购买 100.0% 100.0% 否可以考虑购买 25.0% 25.0% 16.7% 33.3% 100.0% 考只会租赁，不考虑虑购买41.7% 33.3% 8.3% 16.7% 100.0% 购二者都可以考虑 50.0% 21.4% 21.4% 7.1% 100.0% 买或租两者都不考虑 40.0% 10.0% 50.0% 100.0% 赁 Total 30.6% 30.6% 14.3% 24.5% 100.0% 11.受调查者所属公司现有办公场所属性 受调查人群所属企业的现有办公场所的属性以租赁为主，比例达到了62%;而购买写字楼作为办公场所的企业比例相对较低，仅为38%。 目前办公场所属性 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 租赁 31 62.0 62.0 62.0 Valid 购买 19 38.0 38.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 47 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 受调查者所在公司现有办公场所属性 12.消费者对写字楼的需求动机分析 受调查人群中，对于写字楼的需求主要是以改善自身公司办公环境为主，其所占比例达到了48%;另外还有40%的受调查人群表示改善办公环境是对于写字楼的需求动机之一;12%的受调查者看好写字楼的投资前景，表示将会选择购买写字楼物业进行固定资产的投资行为。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 改善公司办公条件20 40.0 40.0 40.0 Valid 投资 6 12.0 12.0 52.0 两者皆有 24 48.0 48.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 受调查者对写字楼的需求动机分析 48 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 13.消费者购买写字楼所能承受的单价分析 受调查人群中，对于购买写字楼所能承受的单价区间范围较大，8000-16000都是受调查者选择的区间，其中选择8000--14000元/平方米之间的受调查人群相对比较平均;8000--10000、10000--12000、12000--14000元/平方米3个价格区间的比例分别为30%、30%、 33%。而14000元/平方米以上的价格抗性明显，仅占7%的比例。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 8000-10000 13 26.0 30.2 30.2 10000-12000 13 26.0 30.2 60.4 Valid 12000-14000 14 28.0 32.6 93.1 14000-16000 3 6.0 7.0 100.0 Total <43 86.0 100.0 Missing System 7 14.0 Total 50 100.0 受调查者购买写字楼所能承受的单价分析 14.意向 消费者所能承受最高单价交叉分析 意向性的受调查人群所能承受的单价空间主 要集中在10000-14000元/平方米。其中，肯定会购买写字楼的受调查者，其承 受的单价为10000-12000元/平方米;主要会以购买的形式满足对于写字楼物业 需求的受调查者，其所能承受的单价空间主要集中在12000-14000元/平方米; 而购买、租赁两种形式都可以考虑的受调查者，承受的单价空间主要集中在 10000-12000、12000-14000元/平方米两个区间，其比例均为33.3%。 49 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 承受最高套内单价 10000-120012000-1400Total 8000-10000 14000-16000 0 0 肯定会购买100.0 100.0% % 是否可以考虑购买100.0 27.3% 27.3% 36.4% 二9.1% 考虑% 购买只会租赁，不考虑100.01.7% 或租购买33.3% 25.0% 4 % 赁 者都可以考虑100.0 25.0% 33.3% 33.3% 8.3% % 两者都不考虑100.0 42.9% 42.9% 14.3% % 100.0Total 30.2% 32.6% 30.2% 7.0% % 15.消费者购买写字楼承受 总价分析 受调查人群购买写字楼所能承受的总价主要集中在150万-500万之 间，占到了受调查人群的53.7%; 80-100万的总价承受区间所占比例为14.6%， 排在第二位;而对于500万以上的写字楼总价承受人群较少，共计为19.5%。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 50-80 1 2.0 2.4 2.4 80-100 6 12.0 14.6 17.1 100-150 4 8.0 9.8 26.8 150-200 7 14.0 17.1 <43.9 200-300 7 14.0 17.1 61.0 Valid 300-500 8 16.0 19.5 80.5 500-800 2 4.0 4.9 85.4 800-1000 3 6.0 7.3 92.7 1000-2000 1 2.0 2.4 95.1 2000以上 2 4.0 4.9 100.0 Total 41 82.0 100.0 Missing System 9 18.0 Total 50 100.0 50 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 消费者购买写字楼承受总价分析 16.消费者购买写字楼所能承受的总 价分析 意向性的受调查人群中，所能承受的写字楼总价区间集中在150-300万 之间。其中，肯定会购买写字楼的受调查者，其承受的总价在150-200万之间; 主要会以购买的形式满足对于写字楼物业需求的受调查者，其承受的总价空间主 要分为80-100万、150-200万、200-300万、300-500万4个区间，其比例均为 18.2%;而对于购买、租赁两种形式都可以考虑的受调查者，其承受的总价空间 为25.0%。 是否考虑购买或租赁 * 最高承受总价 % within 是否考虑购买或 租赁 最高承受总价 2000以Total 50-80 80-100 100-150 150-200 200-300 300-500 500-800 800-1000 1000-2000 上 肯定会购买 100.0% 100.0% 是否可以考虑购买 18.2% 9.1% 18.2% 18.2% 18.2% 9.1% 9.1% 100.0% 考虑只会租赁，不考虑购买 18.2% 9.1% 27.3% 9.1% 18.2% 9.1% 9.1% 100.0% 购买 或租二者都可以考虑 8.3% 16.7% 8.3% 25.0% 16.7% 8.3% 8.3% 8.3% 100.0% 赁 两者都不考虑 16.7% 16.7% 16.7% 33.3% 16.7% 100.0% Total 2.4% 14.6% 9.8% 17.1% 17.1% 19.5% 4.9% 7.3% 2.4% 4.9% 100.0% 51 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 17.受调查者租赁写字楼所能承受套内租金分析 受调查人群租赁写字楼所能承 受的租金价格主要集中在60-90元/平方米，其比例达到了54%;90-110元/平方 米的受调查人群占到了21%的比例，重庆的写字楼市场通过发展，目前多能承受 的租金价格水平相对较高。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 30-50元 6 12.0 12.5 12.5 50-60元 5 10.0 10.4 22.9 60-70元 13 26.0 27.1 50.0 70-90元 13 26.0 27.1 77.1 Valid 90-110元10 20.0 20.8 97.9 110以上 1 2.0 2.1 100.0 Total 48 96.0 100.0 Missing System 2 4.0 Total 50 100.0 受调查者租赁写字楼所能承受套内租金分析 18.意向消费 者所能承受最高租金交叉分析 意向性的受调查者所能承受的租金主要集中在 50-110元/平方米/月。其中，主要以购买形式满足对于写字楼需求的受调查者 承受的租金空间较为广泛，分为50-60、60-70、70-90元/平方米/月3个区间， 比例均为27.3%;肯定以租赁形式满足对于写字楼需求的受调查者，50%的表示 承受的租金为 52 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 70-90元;而购买、租赁形式都可以考虑的受调查者，承受的租金空间为90-110元/平方米/月。 是否考虑购买或租赁 * 承受套内最高租金 % within 是否考虑购买或租赁 承受套内最高租金 30-5050-6060-7070-9010以Total 90-110元1 元 元 元 元 上 可以考虑购买 9.1% 27.3% 27.3% 27.3% 9.1% 100.0% 是否考只会租赁，不考虑购买 16.7% 16.7% 50.0% 16.7% 100.0% 虑购买或租赁二者都可以考虑 7.1% 7.1% 35.7% 7.1% 42.9% 100.0% 两者都不考虑 10.0% 10.0% 30.0% 30.0% 20.0% 100.0% Total 10.6% 10.6% 27.7% 27.7% 21.3% 2.1% 100.0% 19.消费者所能承受的物业管理费用分析 受调查人群中能够承受的物业管理费用只要集中在10-15元/平方米/月，占到了46%的比例;10元以下的比例也较高，占到了36%的比例;而受调查者对于15元以上物业管理费用的抗性较为明显，仅有18%的受调查人群选择。说明15元/平方米/月的是物管费的一个价格瓶颈。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 10 元以下 18 36.0 36.0 36.0 10-15元 23 46.0 46.0 82.0 Valid 15-20元 9 18.0 18.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 被调查者承受物业管理费用分析 53 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 20.意向消费者所能承受最高物业管理费用交叉分析 意向性的受调查者，所能承受的物业管理费用主要集中在15元以下(包含15元)。其中，肯定以购买形式满足对于写字楼物业需求的受调查者，承受的物业管理费用在10元/平方米/月以下;主要以购买形式满足需求以及肯定以租赁形式满足对于写字楼物业需求的受调查者，承受的物业管理费用主要集中在10-15元/平方米/月，其比例均为50%;而购买、租赁形式都可以考虑的受调查者，57.1%表示能够承受的物业管理费用在10-15元/平方米/月。 意向消费者所能承受最高物业管理费用交叉分析 是否考虑购买或租赁 * 承受最高物业管理费用 % within 是否考虑购买或租赁 承受最高物业管理费用 10元以Total 下10-15元 15-20元 肯定会购买 100.0% 100.0% 是否考虑购可以考虑购买 25.0% 50.0% 25.0% 100.0% 买或租赁只会租赁，不考虑购买 33.3% 50.0% 16.7% 100.0% 二者都可以考虑 21.4% 57.1% 21.4% 100.0% 两者都不考虑 60.0% 30.0% 10.0% 100.0% Total 34.7% 46.9% 18.4% 100.0% 21.消费者对于写字楼卫生间的要求 受调查者对 于写字楼卫生间的要求较为统一，72%的人群认为应该同时设置公共卫生间及套 内卫生间，仅有38%的受调查人群表示可以接受一个卫生间，这表明了消费者对 于写字楼的办公环境的舒适性的要求较高。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 公共卫生间 7 14.0 14.0 14.0 套内卫生间 4 8.0 8.0 22.0 Valid 两者都应配备 36 72.0 72.0 94.0 无所谓 3 6.0 6.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 54 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 被调查者对于写字楼卫生间的要求 22.消费者对于写字楼空调配置的 要求 受调查人群中66%的比例都是选择了分户式中央空调的设置，其他形式的 空调设置则仅占到24%的比例，这说明了对于日常办公成本的控制已经愈加受到 消费者的重视。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 楼 体集中式中央空调 1 2.0 2.0 2.0 分层式中央空调 11 22.0 22.0 24.0 Valid 分 户式中央空调 33 66.0 66.0 90.0 独立空调 5 10.0 10.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 消费者对于写字楼空调配置的要求 55 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 23.消费者对写字楼面积的需求分析 受调查人群中，对于写字楼面积200-300平方米的需求量最大，占到了24.5%的比例;其次为100-200平方米的写字楼， 比例为18.4%。这表明了中小型的公司企业已经成为写字楼市场上的最主要目标 消费者。1000平方米以上的写字楼需求量也较大，达到了16.3%的比例，说明大 型企业单位也是写字楼市场不可忽视的目标群体。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 50-100平方米 2 4.0 4.1 4.1 100-200平方米 9 18.0 18.4 22.4 200-300平方米 12 24.0 24.5 46.9 300-500平方米 7 14.0 14.3 61.2 Valid 500-800平方米 4 8.0 8.2 69.4 800-1000平方米 7 14.0 14.3 83.7 1000平方米以上 8 16.0 16.3 100.0 Total 49 98.0 100.0 Missing System 1 2.0 Total 50 100.0 受调查者需求的写字楼面积分析 56 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 24.意向消费者的需求面积交叉分析 对写字楼具有意向性的受调查者，需求的写字楼面积主要集中在100-300平方米之间。其中表示肯定会购买写字楼的受调查者，需求的面积为200-300平方米;表示主要会以购买形式满足对于写字楼需求的受调查者，其面积需求主要集中在200-300平方米，比例为27.3%;明确表示只会租赁写字楼物业的受调查人群，33.3%的表示会选择100-200平方米的写字楼。而购买、租赁者两种方式都可以接受的受调查人群需求得面积主要集中在200-300平方米，这一比例达到了42.9%。 意向消费者的需求面积交叉分析 是否考虑购买或租赁 * 希望办公室面积 % within 是否考虑购买或租赁 希望办公室面积 50-100100-200 200-300300-500500-800800-1000 1000 Total 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米以上 是否肯定会购买 100.0% 100.0% 考虑可以考虑购买 9.1% 18.2% 27.3% 18.2% 9.1% 9.1% 9.1% 100.0% 购买只会租赁，不考虑购买 33.3% 16.7% 25.0% 16.7% 8.3% 100.0% 或租二者都可以考虑 14.3% 42.9% 14.3% 14.3% 14.3% 100.0% 赁 两者都不考虑 10.0% 10.0% 30.0% 10.0% 40.0% 100.0% Total 4.2% 18.8% 25.0% 14.6% 8.3% 12.5% 16.7% 100.0% 25.消费者对写字楼交房标准的需求 受调查者对于写字楼的交房便准要求相对较为简单，毛坯房及精装修房所占的比例较为接近，分别为54%、46%，各占一半。 Valid Cumulative Frequency Percent Percent Percent 毛胚房(公共部分装修) 27 54.0 54.0 54.0 Valid 室内精装修 23 46.0 46.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 受调查者对写字楼交房标准的需求 57 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 26.消费者对于写字楼所处区域的期望 受调查人群中，对于前往传统的商贸中心渝中区以及新兴的商务中心江北区办公的意向较强，其在受调查人群中所占比例分别为38%、40%。而对于前往其他区域办公的意向相对不强。这充分说明了受 调查者高度认可了渝中区及江北区的办公环境，这两个区域将成为未来的热点办公区域。 Frequency Percent Valid Cumulative Percent Percent Valid 渝 中区 19 38.0 38.0 38.0 南岸区 5 10.0 10.0 48.0 江北区 20 40.0 40.0 88.0 北部新区 5 10.0 10.0 98.0 沙坪坝区 1 2.0 2.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 被调查者对于写字楼所处区域的期望 27.消费意向与更换办公场所的 交叉分析 意向性的受调查者主要选择至渝中区、江北区。其中，肯定购买写字 楼的受调查者倾向于至渝中区办公;主要以购买形式拥有写字楼物业的受调查 者，大多选择至渝中区办公，比例达到58.3%;肯定以租赁形式拥有写字楼物业 的受调查者更加倾向于至江北区办公，比例达到41.7%;而购买、租赁形式都可 以接受的受调查者，意向较为平均，渝中区及江北区的比例均为42.9%。 58 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 消费意向与更换办公场所的交叉分析 是否考虑购买或租赁 * 更换办公场所 % within 是否考虑购买或租赁 更换办公场所 渝中区Total 南岸区 江北区 北部新区 沙坪坝区 肯定会购买 100.0% 100.0% 是否考可以考虑购买 58.3% 33.3% 8.3% 100.0% 虑购买只会租赁，不考虑购买 16.7% 16.7% 41.7% 16.7% 8.3% 100.0% 或租赁 二者都可以考虑 42.9% 14.3% 42.9% 100.0% 两 者都不考虑 30.0% 50.0% 20.0% 100.0% Total 36.7% 10.2% 40.8% 10.2% 2.0% 100.0% 28.消费者认可的写字楼的总体因素分析 受调查者人群中对于写字楼 物业最为看重的因素为交通、商务环境、地段，分别有34、30、30份样本选择 其作为看重写字楼的主要因素。价格因素为另外一个比较看重的因素、22份样 本选择其为看重写字楼的标准;但是相对于前面3个因素而言，价格因素不具备 决定性的作用。 Responses Percent of N Percent Cases 地段 30 21.6% 60.0% 价格 22 15.8% 44.0% 交通 34 24.5% 68.0% $看重因素(a) 商务环境 30 21.6% 60.0% 物业管理 8 5.8% 16.0% 开发商品牌 3 2.2% 6.0% 配套设施 12 8.6% 24.0% Total 139 100.0% 278.0% 受调查者认可的写字楼总体因素分析 59 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 29.消费者现有办公场所的看中因素 从受调查人群的现有办公环境分析，车位的配置数量、交通的便捷程度、商业氛围的浓厚是最为关键的因素，这3个因素将是消费者市场评判写字楼优劣的最为关键的3个因素，是决定其价值高低的关键。 Responses Percent of N Percent Cases 商业氛围 27 13.0% 55.1% 中央空调 13 6.3% 26.5% 车位配置 31 14.9% 63.3% 金融配套 18 8.7% 36.7% 租金因素 22 10.6% 44.9% $目前使用办公物业看重因素(a) 物业管理 24 11.5% 49.0% 形象档次 21 10.1% 42.9% 电梯配置 18 8.7% 36.7% 户型结构 4 1.9% 8.2% 交通便捷 30 14.4% 61.2% Total 208 100.0% 424.5% 受调查者现有办公场所的看中因素 30.写字楼消费者对于硬件需求分析 受调查人群对于写字楼物业最为看重的硬件因素为办公的便利性。电梯的设置对于写字楼内部办公的便利性非常重要，因此有42份样本选择充 60 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 足的电梯硬件作为写字楼硬件最为看重的因素;而智能化的停车场则为外部前往写字楼便利性的关键因素，有36份样本选择智能化的停车场作为最为看重的写字楼硬件。其他如管理、大堂的豪华程度、外立面的标志性也较为看重，分别由29、27、25份样本选择其作为看重的硬件。 Responses Percent of N Percent Cases 气派的大堂 27 12.2% 55.1% 智能化的停车场 36 16.3% 73.5% 人性化的管理 29 13.1% 59.2% 室内精装修 13 5.9% 26.5% $硬件看重因素公共部分豪华装修 20 9.0% 40.8% (a) 标志性的外立面 25 11.3% 51.0% 多功能会议室 15 6.8% 30.6% 充足的电梯 42 19.0% 85.7% 分户式中央空调 14 6.3% 28.6% Total 221 100.0% 451.0% 受调查者对写字楼的硬件需求分析 31.写字楼消费者看重的周边配套因素 受调查人群中最为看重的写字楼配套因素为便捷的交通，有41份样本选择其作为看重的因素;而写字楼需凸现出商务价值，因此有35份样本选择完善的商务服务设施作为看重的因素;而靠近商业中心，地处繁华区域的写字楼物业更加受到受调查人群的亲睐，有31份样本选择其作为看重的配套因素。 61 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 Responses Percent of N Percent Cases 高档酒店 9 6.6% 18.8% 便捷的交通 41 30.1% 85.4% 周边配套设施(a) 金融中心 20 14.7% 41.7% 成熟的商业中心 31 22.8% 64.6% 完善的商务服务设施 35 25.7% 72.9% Total 136 100.0% 283.3% 写字楼消费者看重的周边配套因素 小结: 写字楼物业的高总价、高单价的特征，以及其所具有的高端投资属性，决定了其目标消费人群的高端性，其经济收入及消费能力相对较为高端。这些人群主要集中在房地产/建筑行业的从业人员，本次调查中，这类人群所占比例达到了<43.8%，接近了受调查人群比例的一半;其次为从事媒介/广告行业的人员，占到了18.8%的比例;金融/银行/证券/保险/投资行业的从业人员也为写字楼物业的主要需求人群，本次调查中其所占比例达到了10.4%，排在第三位。 本次受调查人群中，对于写字楼具有明确意向的人群占到了79.65的比例。其中具有购买写字楼意向的受调查者，所占比重为26%;具有租赁写字楼的受调查者，所占比重围24%;另外还有28%的受调查人群对于购买、租赁者两种方式都可以考虑。受调查人群的工作区域主要集中在传统的商 62 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 贸中心地带渝中区以及新近发展迅速的新兴商务中心江北区，其比例分别为33.3%、31.0%;其次为房地产发展较为迅速的南岸区，所占比例达到了14.3%。 从受调查人群的现有办公面积上分析，主要集中在两个区间，100-300平方米以及1000平方米以上，其比例分别为44%、18%。 其所属公司企业以民营性质为主，比例达到了88%，占到绝大多数。而其办公场所也已租赁为主，比例达到了68%，而购买写字楼用于企业办公的相对较少，比例为32%。 本次受调查者中，主要是以改善自身办公环境为目的，这一比例达到了48%;仅有12%的受调查者表示会以投资作为其购买目的。这说明写字楼虽然具有很强的投资属性，但是重庆市场目前还不够成熟，消费者对于写字楼物业的投资价值认识不足。所能承受的写字楼物业的单价主要集中在14000元/平方米(包含14000元/平方米)以下，这一比例达到了93%，14000元/平方米以上的价格抗性较为明显，但目前市场上供应的项目都达到了这个临界点。 受调查人群中，所能承受的写字楼物业的总 价集中在500万(包含500万)以下，这一比例达到了80.5%。能够承受总价在500万以上的写字楼物业的受调查者较少，仅为19.5%.这说明了500万将是重庆写字楼市场的总价瓶颈。租赁写字楼办公的所能承受的租金价格主要集中在60元/平方米/月以上，最高达到110元，比利达到了75%。重庆企业的迅速发展，使其对于办公环境的要求逐步上升，与之相对应，就是租金的上涨，但目前重庆写字楼租赁均价尚无突破100元/平方米/月。 在调查人群中，能够承受的物业管理费用，主要集中在15元/平方米/月以下，其比例达到了82%;而真正对写字楼具有需求的受调查者，这一现象则更加明显，100%的选择承受区间在15元/平方米/月以下。对于写字楼的面积需求以200-300平方米为主，占到了24.5%的比例;其次为100-200平方米的写字楼，比例为18.4%。这一比例与现有的写字楼物业供应特征相一致。新兴的中小型企业和传统的大型企业为未来写字楼市场上的最主要的需求团体。 63 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 二、项目SWOT简析 ?区域优势 重庆身居内陆，2001年以前发展较为缓慢。2005年，经过长时间的积累，重庆正式启动“打造长江上游金融中心”的宏伟 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，并于2006年9月将这一目标写进了“十一五”规划。2007年4月全市金融工作会议召开，会上明确了要把解放碑建成“西部的华尔街”，使之成为重庆的金融核心区的战略规划。2007年，渝中区金融业创造增加值44.8亿元，占全区GDP的16%;实现区级税收3.41亿元，占区级财政收入的21%。而截至2009年上半年，渝中区金融业增加值占全区GDP比重达20.4%，创历史新高，成为渝中区第一产业。在未来很长一段时间内，解放碑依然会扮演重庆金融、商务标杆的角色。项目处于解放碑核心商业区轴心地段，势必受到企业和投资客的追捧。 ?劣势所在 目前项目还处于前期规划阶段，而周边及辐射竞争区域项目大多接近封顶，在建筑设计、节能环保、楼宇智能化、办公智能化、配套国际化等软硬件配套都大致相同的情况下，要实现短、平、快的销售目标，“抢占足够多的市场份额，传统的营销和推广模式已难以奏效。 ?良机一线 目前重庆正处于快速发展阶段，高端写字楼05年以后才逐渐呈现，市场还远未达到饱和状态。特别是近几年越来越多的沿海和外资企业向内陆地区转移，重庆写字楼市场依然有 非常大的市场空间。解放碑CBD商务区作为重庆传统的金融和商务中心，将是各大实力企业纷纷抢滩的焦点，项目明显的区位优势和稀缺的资源将是吸引投资商和其他服务机构的一大亮点。 ?潜在威胁 现在解放碑CBD组团和江北CBD组团在功能和定位上同质化现象严重，市场蛋糕被拼得七零八落，大而全的产品设计固然适合大众的胃口，但缺乏核心亮点将阻碍市场的发展和产品的销售。所以项目在规划、定位、推广和销售阶段何避免被扩大同质化进程是一个必须逾越的障碍。 64 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 第五部分 政策导向及未来写字楼发展趋势 一、近期重要政策导向及解析 ?央行存款准备金率多次下调。2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、 银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存中国 款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。其中，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。 ?09年1月国务院新闻办公室举行新闻发布会，内容是促进房地产市场健康发展的有关情况。充分反映了国家对于房地产市场的重视程度。在积极财政政策指导下，国家在减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。 ? 继去年十二月底中央密集出台一系列房地产调控政策以来，10年1月，中央再出“国十一条”进一步调控楼市。“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了二0一0年中国房地产政策基调和架构，今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。国十一条要点:明确二套房贷首付不得低于40%、房企须一次性公开全部房源明码标价、防止境外“热钱”冲击中国房地产市场、地方楼市越权减免税规定需抓紧清理纠正、促进房市平稳发展 强调落实地方责任。 ?住宅禁商令。渝办发〔2009〕225号文件:市工商局:负责在审定、批准、颁发《企业法人营业执照》等有关证照并实行监督管理时，对生产、经营场地设在居住建筑内的企业不予审批。对设在未经消防验 收合格擅自投入使用或存在重大火灾隐患的高层建筑内的生产、经营企业，对不符合消防安全条件、被责令停产停业的企业，法律、行政法规规定应吊销营业执照的，依法吊销营业执照。 65 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 政策解析: 在08年和09年，因为全球金融危机的影响，国内经济发展缓慢。为刺激消费和投资，国家出台了一些列刺激经济的 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 ，从结果来看，其中受益最大的就是房地产企业，09年上半年国内房地产市场再掀火爆场面，着实令人有些意外，“国十一条”的出台算是一个缓冲剂，使得楼市又逐渐平稳下来，而这些政策大多都是针对住宅市场的。 重庆住宅禁商令的颁发，促使隐遁幕后1年多的重庆市写字楼市场再度活跃起来，短期内让写字楼市场交易量大幅提升，租金不断走高。而从长远来看，住宅一旦不能出租做办公使用，投资前景便不被看好，国际市场上住宅更不是适合作为主要投资产品。 市场总会因供需结构而调整，现在越来越多的外企、国际顶级金融机构进入重庆，现有体量与商务环境都急需改善提高，特别是重庆‘住宅禁商’后，写字楼缺口将进一步凸显。大部分投资客户也将会把目光转向写字楼市场，商用物业的价值再次被点亮，无论是销售还是租赁，写字楼物业将迎来一个极好的发展空间。 二、重庆未来写字楼发展趋势 在整体经济影响下，重庆写字楼市场起步较晚，所以造成了重庆与上海、北京、杭州等其他大城市截然不同的发展状况。一方面是重庆的第二产业所占比重大，第三产业还处于发展壮大中，外资企业进入量也较少，导致对高端写字楼产品的需求量有限。另一方面是结合北京、上海等发达地区的情况来看，5A级的高端写字楼多集中于CBD和中关村或浦东这样成熟的开发区，租金一般也在250元/平米/月，再对比当前重庆甲级写字楼的租金价格，普遍都在70--90元/平米/月左右，高品质和高价格自然形成对客户的筛选。 重庆为中国中西部经济增长的主要动力，甲级写字楼的需求一直比较旺盛，而重庆的高档甲级写字楼供应一直相对紧张，决定了重庆甲级写字楼的需求旺盛，租金稳定，特别是对高品质写字楼的消化力持续增长，多个新兴写字楼集中区域将和解放碑中心区域相辅相成，使重庆的写字楼市场进一步趋向成熟。 从目前投入使用的写字楼租金、售价和出租情况来看，甲级写字楼具有明显的优势，从潜在写字楼市场来看，高 品质写字楼是市场主流产品。 66 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 在软件上，渝中区出台了一系列对金融机构的激励政策;在硬件上，2008年被渝中区确定为“危旧房改造年”，启动了20多个危旧房改造项目的拆迁整治工作。2009年，创汇首座、新华国际、联合国际、日月光中心广场等新一拨商务建筑群率先入市。到2010年，渝中310万平方米的危旧房改造任务将收官，这在很大程度上为打造“金融街”腾出了空间写字楼发展契机在于:从市场上看，近期内商业写字楼供应量并不高，市场供应大多为公寓式住宅。而未来随着城市进程的加快，对商业写字楼的需求也会增加，短期内会出现供不应求的局面而是;从政策上看，随着住宅禁商令的颁布，市场上投资客户对商业写字楼的追逐也会日益高涨。 67 / 68 谨呈重庆申基实业集团威斯汀项目部 ——重庆金润房屋交易市场有限公司 第六部分 结语 略 68 / 68