机器设备拆迁方法

机器设备拆迁方法 浅谈机器设备拆费用的方法 随着城市建设的发展～往往需要对有关企业进行拆迁。企业拆迁是一项庞大、 复杂且耗时长、成本高的 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 。企业拆迁过程中～拆迁人给予被拆迁人的的拆迁补偿主要包括:?房屋所有权和土地使用权补偿,?机器设备和存货搬迁费用补偿,?停产、停业损失及安臵补助。其中第?、?项补偿金额的确定主要依据《城市房屋拆迁管理条例》及当地具体规定进行～其有关条例对此项补偿金额的规定可操作性较强～如《厦门市房屋拆迁管理条例》第三十八条规定:“因拆迁非住宅房屋造成的停产、停业期间～在拆迁协议规定的过渡期限内～拆迁人除根据被拆迁人拆迁前上年度税后利润月平均额给予经济补偿外～还应根据被拆迁人在册职工人数,个体工商经营户按注册的从业人数,按 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 给予生活补助”,而第?项补偿金额的确定较为复杂～而有关条例对此项补偿的规定不便于实际操作～拆迁双方往往在此项补偿金额的确定上存在较大分歧～如何科学、公平、合理地确定企业拆迁过程中设备、存货搬迁的费用～成为拆迁双方关注的焦点。鉴于此～本文就机器设备搬迁费用的评估方法作粗浅探索,存货搬迁费用的评估方法与之相同,～并与业内人士商榷。 一、设备搬迁费用的含义 设备搬迁费用有狭义和广义之分。狭义的设备搬迁费用是指在设备搬迁过程中为耗费的人化劳动和物化劳动所支付的所有价款。但是～在实际设备搬迁过程中～除了直接消耗的人化劳动和物化劳动以外～还会不可避免地发生各种损失,如在设备搬迁过程中～原设备基础的尚存价值灭失～这一灭失的价值即形成了设备搬迁所产生的损失,。因此～广义的设备搬迁费用包括搬迁过程中为耗费的人化劳动和物化劳动所支付的所有价款～以及搬迁过程中造成的所有损失。本文所称设备搬迁费用系指广义的设备搬迁费用。 二、设备搬迁费用的评估方法 设备搬迁费用的大小主要受搬迁期限、搬迁距离及设备类别和性质的影响～而设备搬迁行为往往千差万别、一般不具备可比案例～因此～对设备搬迁费用的评估不宜采用市场比较法进行。另外～设备搬迁费用作为一成本项目～而非资产项目～其获利性根本无从谈起～因此～对设备搬迁费用的评估不能采用收益现值法进行。 对设备搬迁费用的评估往往采用成本逼近法,亦称成本累加法、成本加和法,进行～即对设备搬迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动价款与搬迁过程中各项损失相加后～得到设备搬迁费用。 三、设备搬迁费用的评估步骤 对设备搬迁费用的评估～具体可分为三大步骤:首先～将设备搬迁全过程进行工序分解,然后～据实际情况计算各工序对应的人化劳 动和物化劳动的数量以及损失项目,最后～经充分市场调查、据市场行情确定各工序对应的人化劳动和物化劳动的价款以及损失项目的尚存价～累加后即得出该项设备的搬迁费用。 四、设备搬迁费用的构成项目及具体评估方法 在设备搬迁过程中～其设备搬迁费用具体包括拆卸费、包装费,固定费,、运输装卸费、安装调试费、损耗费、保险费、不可预见费、资金成本、管理费用等～其中损耗费含拆卸损耗费、设备基础损耗费和其他损耗费。设备搬迁费用各构成项目具体评估方法分述如下: 1、 拆卸费:对部分大型设备～因其体积过大或重量过大造成搬迁困难～应先行对其进行拆卸分解～所发生的费用即为拆卸费。受设备结构、精密度及性质的影响～拆卸时应采取不同的措施和程序～抑或借助有关机器和工具。拆卸费的计取～主要针对其必备的措施和程序～进行市场调查～结合其作业环境、作业难度、作业规模和作业期限后综合确定。 2、 包装费,固定费,:对部分大型设备进行分模块拆卸后～受其精密程度和特性的影响～应在运输装卸过程中对其进行良好保护～因此应进行清洗上油后用木箱进行包装固定～这样一来～对各模块进行包装的成本,主要包括木箱成本、人工费用,即为包装费用。包装费的计取～首先依据包装箱的大小、承重及工艺要求测算材料消耗和 人工消耗～然后根据基准日客观市场行情得出材料费用和人工费用～累加后即得出包装费。 3、 运输装卸费:运输装卸费是对设备进行拆卸、模块分解、包装固定后～由起重设备和附助设施,汽车吊、叉车、卷扬机、滚筒、滑轮组等,将拆卸包装后的设备吊至运输车辆上～运至目的地后再将设备吊至待安装区域的全过程所发生的费用。运输装卸费的计取主要针对设备体积、重量、运输条件～进行充分市场征询比较～同时参照运输部门公布或执行的台班定额综合确定。 4、 安装调试费:对部分设备～应进行安装和调试～其所发生的费用即为安装调试费。在确定安装调试费时～我们主要考虑设备的结构、技术特点、性能等因素的影响～进行广泛市场调查后～按实际工作量、工作难度、工作环境确定安装调试费。对采用上述方法确定的安装调试费～可查阅《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》、《资产评估常用数据参考手册》等统计或经验数据进行验证。另外～对部分进口设备～因其精度要求高、技术难度大～应聘请设备生产厂家的相关技术人员和专家前往现场进行安装调试～所发生的交通、住宿、聘用报酬即构成客观上应发生的安装调试费。 5、 损耗费:损耗费包括拆卸损耗费、设备基础损耗费和其他损耗费 ,1,、拆卸损耗费:在对设备进行搬迁过程中～设备的有关构件、配件和附属物因进行拆除后即无法重新利用～届时对该设备进行安装重臵时～该构件、配件和附属物应另行购买～这样原有旧构件、配件和附属物的尚余价值即为拆卸损耗费。拆卸损耗费的确定～按重臵价格结合成新率计算～即:折卸损耗费=重臵价格*成新率～重臵价格主要依据现行客观市场价格确定～成新率主要根据年限法结合现场勘察确定。`fU8Y ,LyD :0L8 %"8"[av mD"6d7dBl= ,2,、设备基础损耗费:对应附设基础的设备～因其原有基础在设备搬迁时无法再次利用～对设备进行安装重臵时～需重新建造新基础～则原有旧基础的尚余价值即为设备搬迁时的损失～亦即上述“拆卸损耗费”的一种特殊表现形式～这一损失亦就成为了设备搬迁费用一个组成项目。设备基础损耗费的确定～按重臵价格结合成新率计算～即:设备基础损耗费=重臵价格*成新率。重新建造或形成与旧基础完全相同或基本类似的全新状态下的设备基础所需花费的全部费用为重臵全价～成新率的确定根据其使用年限结合现场勘察进行。 ,3,、其他损耗费:其他损耗费的确定参照拆卸损耗费或设备基础损耗费的计算方法。 6、 保险费:在设备搬迁全过程中～存在包括公路货物运输保险、安装工程一切险和营业中断保险,利润损失保险,等各险种。保险费=设备帐面原值*保险费率。设备的重臵价格按原帐面原值计～保险费率据保险公司现行上述各险种的有关条款确定。 7、 不可预见费:在设备搬迁过程中～难免会出现物理磨损、精度损失及其他不可预见因素～因此应计提不可预见费。不可预见费率可依据政府有关规定或有关统计资料确定。不可预见费计取基数为上述折卸费、包装费,固定费,、运输装卸费、安装调试费、拆卸损耗费和保险费之和。即不可预见费=,折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费,*不可预见费率。 8、 资金成本:在设备搬迁全过程中～不同程度地占用一定资金～存在资金成本～因此亦应系设备搬迁费用的构成项目。资金成本的确定依据平均资金占用量、占有期限、中国人民银行公布的现行贷款利率进行计算。 9、 管理费用:设备搬迁是一项庞大的系统的复杂的工程～环节多、程序繁、涉及面广～因此对设备搬迁这一工程进行管理是必要的～良好的管理可以有效组织、安排、控制搬迁过程～减少或有损失～提高效率。鉴于设备搬迁的庞大性、系统性、复杂性～参与设备搬迁的管理人员队伍亦必将是庞大的～包括公司领导、生产管理人员、设备管理人员、工程人员、技术人员等～因此管理费用亦是设备搬费用的一个必要构成部分。管理费用率的确定参照建设安装工程中管理费的比率,管理费用的计取基数为上述折卸费、包装费,固定费,、运输装卸费、安装调试费、拆卸损耗费、保险费、不可预见费和资金成本之和。即管理费用=,折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费+不可预见费+资金成本,*管理费用率。 设备搬迁费用评估案例: 1、 待搬迁设备概况:设备名称为315吨冲剪四柱液压机～型号为YA32-315F～是由湖州机床厂制造的。该设备帐面原值为336400元。该设备自重27吨～高度约5.3米。该设备属精密大型设备～结构较为复杂。 2、 设备搬迁工序分解及各工序搬迁费用计算: ,1,、拆卸费:首先应对该设备进行拆卸～拆卸时～应租用25吨大型液压汽车吊～进行分模块解体吊装。据设备管理人员、技术人员分析～受该设备结构、重量、体积的影响～拆卸所需时间约3个工作日～同时需3名技术人员和1名普通工人现场作业。据市场调查～25吨大型液压汽车吊日租金为2000-2600元～本次测算时按2000元计,技术人员现场作业工资为200元/人。天,普通工人现场作业工资为50元/人。天。则:拆卸费=25吨大型液压汽车吊租金+技术人员工资+普通工人工资=3*1*2000+3*3*200+3*1*50=7950元 ,2,、包装费:因为对此设备进行分模块拆卸后～需要用木箱包装固定～便于运输途中的保护。据设备管理人员和技术人员分析～该设备自重27吨～拆卸时分解为四大模块～即需要四个木包装箱。受此设备结构和体积的影响～木箱的规格应是2M*2M*1.5M～再考虑设备模块重量等因素～则每个木箱制作时所需原木约为2立方米～据市场调查～每立方米原木现行市场价格为500元。另据征询～原木剧板 费为100元～木箱制作费为50元。则:包装费=木箱数量*,原木单价*原木需要量+原木剧板费+木箱制作费,=4*,500*2+100+50,=4600元。 ,3,、运输装卸费:该设备属大型设备～重量较大,达27吨,～因此需要用载重为30吨的大型平板运输。据市场调查～载重为30吨的大型平板车现行每台班为2000元。该设备运输装卸大约需半个台班。则:运输装卸费=2000*50%=1000元。 ,4,、安装调试费:对该设备进行安装时～需有电气工程师、机械工程师、液压工程师各一名～普通工人一名～大约需历时6个工作日。据市场调查～因技术含量大～上述各技术工程师日工资为200元～普通工人日工资为50元。对该设备进行调试检测时～因其属精密大型设备～按机械部有关设备管理及安装的规定～应对移动的设备进行专业三级维护。本设备额定为28个系数～进行三级维护需1344工时。另据调查～我市机械技术人员工资、餐费补贴、交通费用和社会三金～平均每月需5000元～则每工时工资为22.23元。则:安装调试费=安装费+调试检测费=,6*3*200+6*1*50,+,1344*22.23,=33777元。 ,5,、拆卸损耗费和设备基础损耗费。拆卸损耗费:本次测算中～对因设备拆卸而使其有关构件、配件和附属物不可再用而产生的拆卸损耗费予以忽略不计。设备基础损耗费:A、设备基础重臵价格的确定:设备基础重臵价格=工程造价+专业费用工程造价采用重编预算法取得～即按原设备基础图～重新编制预算～进而得出建工程造价,预 算书及原设备基础图略,。经计算～工程造价为37828.80元。专业费用主要包括前期工程及勘察设计费～占工程造价的3.5%～即1324元。则设备基础重臵价格=工程造价+专业费用=39153元。 B、成新率的确定:该设备基础可使用年限为50年～现已使用约10年且该设备基础使用正常～因此成新率采用年限法确定～即:成新率=,可使用年限-已使用年限,/可使用年限=80% C、设备基础损耗费=设备基础重臵价格*成新率=39153*80%=31322元。 ,6,、保险费:保险费=设备帐面价值*保险费率=336400*6‰=2018元。 ,7,、不可预见费:不可预见费=,折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费,*不可预见费率=80667*3%=2420元。 ,8,、资金成本:资金成本忽略不计。 ,9,、管理费用:管理费用=,折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费+不可预见费+资金成本,*管理费用率=83087*3%=2493元。 ,10,、综上～将上述各项费用累加后～得出该项设备搬迁费用为人民币捌万伍仟伍佰捌拾元整,RMB85580,。 机器设备拆迁评估实务初探 ,一,实际评估工作中涉及的拆迁机器设备种类繁多在实际工作中～简单、量小、拆迁人与被拆迁人能达成协议的机器设备拆迁～一般不请专业评估机构评估其价值。一般只有在机器设备繁杂、量多、拆迁人与被拆迁人不易达成协议的～才会请专 业评估机构介入。 ,二,拆迁当事人的利益冲突对评估操作的影响。 拆迁当事人之间存在着明显的利益冲突。被拆迁人为了取得更多的拆迁补偿～对拆迁人与评估人员现场不易把握的隐蔽工程或特殊设备等会提出各种要求增加补偿的理由和苛刻要求～有的甚至有意不提供应当提供的资料数据～这无疑是对评估人员顺利完成评估工作的挑战。 二、拆迁评估中机器设备的分类 在机器设备拆迁时的价值评估中～要评什么和不要评什么～一般是由评估委托人先行提出～然后 再与评估人员商洽后确定。由于在不同的情况下～机器设备拆迁时评估的对象是不同的～因此～应对 拆迁的机器设备有一个简单的分类: ,、按机器设备能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备, ,、按机器设备是否需要安装可分为不需安装的设备与需安装设备, ？、按机器设备拆迁所涉及的相关费用和损失～与机器设备重臵成本相比较的结果～可分为可搬迁 设备与不可搬迁设备, ,、按机器设备拆卸后能否保持原有功能与技术指标～可分为可保持原有功能的设备与不能保持 原有功能的设备, ,、按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行～可分为不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备。 需要注意的是～将不能保持原有功能的机器设备归为不可搬迁设备时应当慎之又慎。对不可搬迁设备所需评估的是设备的一次性损失～其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被拆卸后的可变现净值。而可搬迁设备所需评估的价值是拆卸费、拆卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总。当然～不需安装设备与一些闲臵设备的评估结果～在具体的内容上有所不同。 至于机器设备因拆迁所发生的停工损失和停产损失～一般不是机器设备拆迁时价值评估范围。除非有特殊的要求与特殊的委托。 三、机器设备拆迁价值评估的实务操作 机器设备拆迁的价值评估～除了应认真执行一般的评估程序之外～还应特别注意以下几个问题: ,、评估基准日似乎应为机器设备拆迁所在地 的拆迁公告日。但由于在实际工作中～机器设备拆迁时的价值评估经常是在被拆迁人与拆迁人之间发生异议后再进行委托的～机器设备的评估具体范围是在被拆迁人、拆迁人与评估人员到达现场后才得以明确～因此～宜以此三方人员共同进入现场的作业日作为评估基准日。 ,、评估的现场勘查～应尽量在被拆迁方的相关负责人、拆迁方的项目负责人与评估人员同时在场时进行。评估现场勘查必须达到尽可能的细致与周详。评估现场勘查的现场记录应由上述三方共同签字确认。对重要的、特殊的机器设备还应当摄影、摄像～并建立备份。 四、机器设备拆迁评估价值确定 采用成本法评估不可搬迁设备补偿价值的公式如下: 不可搬迁设备的一次性补偿价值 , 设备重臵全价×综合成新率 , 设备可变现净值其中:设备重臵全价,外购市价， 运杂费， 安装调试费 或设备重臵全价, 设备制造成本， 应摊期间费用，安装调试费， 大型设备的资金成本， 应计税费， 合理利润 评估可搬迁设备补偿价值的公式如下: 可搬迁设备的补偿价值 , 拆除费，拆除损失， 运杂费， 安装调试费， 设备 基础费 ， 大型设备的联合试运转费 其中:运杂费 , 基本运费 ， 装卸费 ， 基本包 装费 ， 合理损耗费 ， 运输保险费 大量的小型设备购臵时只有极少的运杂费～也不计安装调试费～因此～在评估时可针对具体情况酌定。大、中型设备购臵时～其运输、安装调试费一般由供应商负责～这方面的费用一般已包含在设备的购臵价中～因此在评估时～这方面费用的确定应查核原设备购臵 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的具体条款或向供应商咨询。 ？、对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的书面法定检测证明、 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 与许可证等资料。 ,、分清在建的设备工程、报废的但未处理设备、闲臵设备等各种评估对象～并必须关注机器设备的租赁、代管、海关监管、抵押以及已进行了财产保险等各种现状。 ,、对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程～应尽可能取得原设计图纸等书面资料～并应尽可能进行必要的勘探测试。 ,、在工作中遇到不易处理的具体问题～应尽可能与拆迁方和被拆迁方沟通。评估人员应当要使拆迁双方明确:机器设备拆迁的价值评估报告只是评估人员在一定条件下的专业意见,由于受许多不确定因素与假设条件的限制～评估报告中的评估结果不是拆迁双方最后达成拆迁协议的唯一依据,机器设备拆迁的价值评估报告仅能作为拆迁双方谈判的一个平台或一种参考。 当无法获得设备的外购市价时～才可以用设备的重臵全价来替代。而机器设备搬迁的运杂费～应根据搬迁中的具体意向而定～费率可取设备评估价值的,,,,(,,～在许可的范围内应就高不就低。一般设备的拆卸费率为安装调试费的 , , ,。 实际工作中有两类机器设备的安装调试费最难把握。一是由国外进口只能由外方来安装调试的设备～二是从军工单位转入并签署了 保密协议 保密协议下载保密协议 下载员工保密协议书下载软件公司保密协议下载财务部保密协议范本 的设备。评估人员在遇到此类设备时～其安装调试费可以先按一般正常情况下的机器设备的安装调试费进行评估～然后应尽可能地与多方协商最后确定此项费用。 此外～消防设施、供电设施、供水设施等设备的安装调试费与运杂费～是受国家或行业相关规定限制的。此类设备的运杂费和安装调试也应按照国家或行业相关规定或由相关部门出面～经多方协商确定～而不应只是简单地根据一些费率来确定。 五、机器设备拆迁评估报告中的专项说明 机器设备拆迁时的评估价值～受许多不确定因素与假设条件的限制～所以评估人员应对相关不确定因素与假设条件在评估报告特别事项中作出必要的说明。以下是我们对机器设备拆迁价值评估报告中专项说明所进行的尝试～供同仁们参考。 “专项说明: ——本次接受委托 所进行的评估～是因动迁需要对所涉及机器设备搬迁所造成的正常损失所作的估价。此项评估结果仅作为对本次动迁相关当事人补偿费确定时的价值参考～不能作为其他用途。因不当使用本评估报告及评估结果所导致的一切损失与本评估机构、本评估师无关。 ——本次评估所涉及机器设备是以持续使用和公开市场为前提条件～即评估价值以机器设备持续使用和公开市场的公允价格标准作为为评估基础。没有考虑可能与机器设备有关的抵押、财产保险、相关债权债务以及其他特殊事项对评估价值的影响～也未考虑可能与国家宏观经济政策变化与自然力和其它不可抗力对机器设备价值的影响。 ——本次评估涉及的机器设备损失～仅是一次性搬迁所造成正常情况下的损失～未考虑二次及二次以上搬迁所可能造成的追加损失。 ——本次评估未考虑机器设备可能另行存放于仓库或其他储存地的配、备件的运杂费和拆卸费。 ——本次评估未考虑非正常自然条件、非正常拆卸、非正常搬运、非正常调试等情况下的非正常损失,也未考虑因机器设备停工停产的损失。 ——本次评估未考虑因机器设备不应存在的、但原本已经存在的或多年导致的有形或无形的缺陷所造成的拆迁费用的变动～也未考虑因机器设备维护保养、大修理和更新改造所造成的拆迁费用的变动。 ——本次评估的设备×××××是以×××× 年×月×日评估师、被拆迁人××××有限公司相关负责人×××、×××及拆迁人××××动迁小组相关负责人×××、×××进行现场勘查时的机器设备的实物状态为准～并未考虑因该设备的所有权及所有权是否受限制所导致的对评估价值的影响～也未考虑××××年×月×日之后该设备的实体毁损,注:对于不同的勘查的时间～可能需要分 别进行说明,。 ——本次评估中评估师、工程师对评估对象进行的实地勘查～仅为一般性的勘查～未进行专业性的技术测试～也未能对机器设备相关的隐蔽工程部分进行勘查。 ——本评估报告不能视为是对本次评估中机器设备质量的相关 保证。”