千岛湖玫瑰园别墅丶公寓项目定价建议

千岛湖玫瑰园别墅丶公寓项目定价建议 千岛湖玫瑰园定价建议 第一部分、均价建议 一、定价方法 1、成本导向法。紧紧围绕着项目的利润目标，以有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业的平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润。 、比较定价法。参照同区域内已售楼盘、在售楼盘的价格和实际的销售形2 势，对比市场整体的房价走势，确定项目的开盘价格和总体房价，在价格上充分反映楼盘的竞争力。 3、需求导向定价法。依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务房地产E网 //.fdcew4>>/ 倍讯易 //.pxyi.net/ 等条件来影响消费者的购买行动。 千岛湖目前房产市场基本上属于买方市场，因此建议采用市场比较定价法。 二、楼盘影响因素、指标及权重确定 依据千岛湖房地产市场的发展现状，结合目前住宅项目的产品特征，共列出 10个主要的影响因素。分别为地段、建筑品质、内部配套、交通、物业管理、 环境、项目 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 、风格及户型、开发商品牌、营销推广。 编号 定级因素 指 标 分 值 1 地 段 A.与千岛湖的距离;B.与市中心的距离。 总10分 2 建筑品质 A.产品的设计;B.建筑的质量。 总10分 3 内部配套 A.园区内部配套完善性;B.内部配套的档次。 总10分 4 交 通 A.路况便利性;B.市中心往来车辆情况;C.距客运中心远近。 总10分 5 物业管理 A.物管公司品牌;B.服务 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 及档次;C.物管费。 总10分 7><6 环 境 A.外部景观资源的丰富性;B.内部环境。 总10分 7 项目规划 A.项目整体规划;B.项目产品内部的规划。 总10分 8 风格及户型 A.立面效果;B.建筑风格;C.户型结构。 总10分 9 开发商品牌 A.开发商的品牌;B.开发商的信誉;C.开发商的市场影响力。 总10分 10 营销推广 A.客户积累情况;b.广告发布力度;c.产品形象;D.销售手段。 总10分 三、排屋均价预测 为了科学地计算出本项目的市场价格，将选取系列具有参考价值的楼盘作为 比较标准，作为本次定价的主要参考依据。 1、竞争排屋楼盘价格参考 单 位 楼 盘 总价范围 均 价 元/M2 优 惠 折 扣 修正均价 (按毛坯算) 随园 每栋约700—800万元(双联380平方，包括地下室) 精装18000元/? 一次付款99折。 赠地下室 15000元/? 滨江度假别墅 多联400万左右(精) 双联<600万左右(精) 别墅<600万左右(毛) 排屋精装约20000元/?;别墅毛坯15<600元/?。 现已是最低价，无优惠。 1<6000元/? 阳光水岸 排屋200—400万每套 (叠排，210左右) 毛坯14000元/? 只剩一幢，具有一定的优惠。 赠送露台、花园。 13000元/? 注:千岛湖房产具有一定的复杂性。一是当前在售排屋量较小;二是产品各 异，且以面向大杭州市场为主;三是价格千差万别，不具典型性。因此，此次只 能从中挑选出3个楼盘参照。 2、可比项目分值判定与计算 序号 影 响 因 素 权重(wi) 千岛湖玫瑰园 随园 滨江度假别墅 阳光水岸度假村 1 地段 12% 7 0.84 <6 0.72 7 0.84 8 0.9<6 2 建筑品质 10% 10 1 8 0.8 9 0.9 8 0.8 3 内部配套 10% 8 0.8 9 0.9 10 1 8 0.8 4 交通 8% 8 0.<64 7 0.5<6 8 0.<64 9 0.72 5 物业管理 8% 10 0.8 9 0.72 10 0.8 8 0.<64 <6 环境 15% <6 0.9 10 1.5 10 1.5 9 1.35 7 项目规划 7% 9 0.<63 10 0.7 9 0.<63 8 0.5<6 8 风格及户型 8% 9 0.72 10 0.8 9 0.72 8 0.<64 9 开发商 12% 10 1.2 8 0.9<6 9 1.08 7 0.84 10 营销推广 10% 8 0.8 8 0.8 8 0.8 8 0.8 合计 1 8.33 8.4<6 8.91 8.11 3、排屋价格修正 1)、修正公式 玫瑰园评估得分 比较楼盘评估得分 2)、修正过程 随园 : ×15000=14700 滨江度假别墅: ×1<6000=14900 阳光水岸度假村: ×13000=13300 玫瑰园排屋均价参考:(14700+14900+13300)/3 = 14300元/平方 4、千岛湖玫瑰园排屋均价建议 在现有的市场情况下，千岛湖别墅/排屋市场极不景气。所参照的3个项目 近期均销售迟缓，一段时间来基本零成交。所以本项目排屋定价应在这个基础上 下调10%—20%。 建议售价区间为:11500—12800元/平方。总价区间:350万—400万元。 均价:12000元/平方。 四、公寓均价预测 1、竞争公寓楼盘价格参考 单 位 楼 盘 主力户型(M2) 均 价 (元/M)2 补充说明 修正均价 (按毛坯算) 居易?6?金色阳光 80-90? 二期均价5700元/? 剩余10套 5200元/? 5700元/? 美都商城 80-130? 4500元/? 只剩跃层， <6000元/? 4500元/? 紫荆湖滨公寓 预计5500-<6000元/? 未开盘 5800元/? 千岛龙庭 精装45-50? 跃层1<60-170? 开盘4500元/? 二手房8000元/?左右 已卖完 <6500元/? 2、可比项目分值判定与计算 序号 影 响 因 素 权重(wi) 千岛湖玫瑰园公寓 居易?6?金色阳光 美都商城 紫荆湖滨公寓 千岛龙庭 1 地段 12% 7 0.84 8 0.9<6 8 0.9<6 9 1.08 9 1.08 2 建筑品质 10% 10 1 7 0.7 7 0.7 7 0.7 8 0.8 3 内部配套 10% 10 1 8 0.8 7 0.7 9 0.9 9 0.9 4 交通 8% 8 0.<64 8 0.<64 9 0.72 9 0.72 9 0.72 5 物业管理 8% 10 0.8 7 0.5<6 <6 0.48 8 0.<64 9 0.72 <6 环境 15% <6 0.9 9 1.35 <6 0.9 10 1.5 10 1.5 7 项目规划 7% 9 0.<63 9 0.<63 7 0.49 9 0.<63 9 0.<63 8 风格及户型 8% 9 0.72 8 0.<64 7 0.5<6 9 0.72 9 0.72 9 开发商 12% 10 1.2 7 0.84 7 0.84 8 0.9<6 8 0.9<6 10 营销推广 10% 9 0.9 8 0.8 7 0.7 8 0.8 8 0.8 合计 1 8.<63 7.92 7.05 8.35 8.83 3、公寓价格修正 1)、修正公式 千岛湖玫瑰园评估得分 比较楼盘评估得分 2)、修正过程 居易?6?金色阳光: ×5700 = <6200元/? 美都商城: ×4500 = 5500元/? 紫荆湖滨公寓: ×5800 = <6000元/? 千岛龙庭: ×<6500 = <6350元/? 3)、修正结果,(<6200+5500+<6000+<6350)/4 = <6000元/? 4、千岛湖玫瑰园公寓均价建议 参照目前市场在售公寓售价，得出本项目合理的市场均价在<6000元/?左右。考虑到项目成本及绿城品牌强大影响力，定价可做适当的调整，但是上调空间不宜大于10%。 本项目建议售价为:<6500元/?。 第二部分、单价建议 一、定价原则 项目价格控制应以“低开高走”为原则，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，以迎合购房者“买涨不买跌”的消费心理。尤其在目前的市场情况下，定价时更不可过高。首期开盘，价格可以适当放低。当销售情况良好时，对今后涨价有充分的准备;当市场情况不利时，也有回旋的余地。 二、09年开盘楼号示意图 三、推盘节奏 2009年5月31日:公寓1,、3,;排屋2#、4#(11套) 2009年10月:公寓2,、4, 分批推盘的依据: 1、公寓1,、3,楼在园区中地理位置靠路边，环境较嘈杂，首期推盘，便 于总价控制。 2、一期推出的排屋也靠近路边，离湖较远，可适当拉开价差。 、首期推出排屋，提升原区品质，对公寓销售有一定促进作用。 3 4、二期、三期房源位置较优越，可适当提升价格。 四、排屋单价计算 1、单套总价计算: 总价= 12000元/?×系数×建筑面积; 2、系数计算: 系数=每幢系数×每套系数×面积系数 3、系数说明 (1)每幢系数 排屋的每幢系数(即区位)主要由湖景、园景、私密性等因数组成，其中湖 景分为: +8、+<6 、+4 、+2、0五个档次;公路影响为:0、-2、-4、-<6、-8 五个档次;园景分为: 2、+1、0、-1、-2五个档次; ◎清泉园 幢号 湖景 园景 公路影响 幢系数 1# 0 2 0 1.02 2# 0 2 -8 0.94 3# 0 2 0 1.02 4# 0 2 -<6 0.9<6 5# 4 2 0 1.0<6 <6# 4 2 0 1.0<6 7# 0 -2 -4 0.94 8# 8 2 0 1.10 9# 8 2 0 1.10 10# 4 -1 -4 0.99 11# <6 1 -4 1.03 (2)每套系数 多联排:中间套系数为0.98、东边套系数为1.04，西边套系数为1.01; 双联排:东边套系数为1.04，西边套系数为1.01; (3)面积系数 ?299? 1 ?300? 0.99 4、一期排屋价格建议 房号 幢系数 套系数 面积系数 总系数 面积 总价 2号楼东边套 0.94 1.04 1 0.98 313 3<68万 2号楼西边套 0.94 1.01 0.99 0.94 312 352万 2号楼中间套 0.94 0.98 1 0.92 29<6 327万 4号楼东边套 0.9<6 1.04 0.99 1 311 3<69万 4号楼西边套 0.9<6 1.01 1 0.97 29<6 345万 4号楼中间套 0.9<6 0.98 1 0.94 287 324万 五、公寓单价计算 1、单价面积计算 单价= <6500元/?×总系数 2、系数计算: 系数=楼宇系数×楼层系数×边套系数×面积系数 3、系数说明 (1)楼宇系数 考虑到湖景、公路影响、园景、与山的距离、架空层等因素，望湖园各幢 楼宇系数为: 1号楼:0.9<6 2号楼:0.98 3号楼:1 4号楼:1.04 5号楼:1.08 <6号楼:1 7号楼:1.02 8号楼:0.98 9号楼:0.99 (2)楼层系数 1#、3#楼为12层小高层，其楼层系数以<6楼为基准，即1，底层楼为架空 层，<6层以下逐层递减0.01;<6层以上逐层递增0.01;则: 楼层系数 1层 2 3 4 5 <6 7 8 9 10 11跃 0.95 0.9<6 0.97 0.98 0.99 1 1.01 1.02 1.03 1.04 1.05 (3)边套系数: 东边套:1.02 西边套:1.01 中间套:0.98 (4)面积系数: ?144 1 ?144 0.99 跃层 1 一期公寓价格建议 房号 幢系数 楼层系数 套系数 面积系数 总系数 单价 1幢1层东边套 0.9<6 0(95 1(02 1 0(93 <6045 1幢1层西边套 0.9<6 0(95 1(01 1 0(92 5980 1幢1层中间套 0.9<6 0(95 0(98 1 0(89 5785 1幢2层东边套 0.9<6 0(9<6 1(02 1 0(94 <6110 1幢2层西边套 0.9<6 0(9<6 1(01 1 0(93 <6045 1幢2层中间套 0.9<6 0(9<6 0(98 1 0(90 5850 1幢3层东边套 0.9<6 0(97 1(02 1 0(95 <6175 1幢3层西边套 0.9<6 0(97 1(01 1 0(94 <6110 1幢3层中间套 0.9<6 0(97 0(98 1 0(91 5915 1幢4层东边套 0.9<6 0(98 1(02 1 0(9<6 <6240 1幢4层西边套 0.9<6 0(98 1(01 1 0(95 <6175 1幢4层中间套 0.9<6 0(98 0(98 1 0(92 5980 1幢5层东边套 0.9<6 0(99 1(02 1 0(97 <6305 1幢5层西边套 0.9<6 0(99 1(01 1 0(9<6 <6240 1幢5层中间套 0.9<6 0(99 0(98 1 0(93 <6045 1幢<6层东边套 0.9<6 1 1(02 1 0(98 <6370 1幢<6层西边套 0.9<6 1 1(01 1 0(97 <6305 1幢<6层中间套 0.9<6 1 0(98 1 0(94 <6110 1幢7层东边套 0.9<6 1(01 1(02 1 0(99 <6435 1幢7层西边套 0.9<6 1(01 1(01 1 0(98 <6370 1幢7层中间套 0.9<6 1(01 0(98 1 0(95 <6175 1幢8层东边套 0.9<6 1(02 1(02 1 1 <6500 1幢8层西边套 0.9<6 1(02 1(01 1 0(99 <6435 1幢8层中间套 0.9<6 1(02 0(98 1 0(9<6 <6240 1幢9层东边套 0.9<6 1(03 1(02 1 1 <6500 1幢9层西边套 0.9<6 1(03 1(01 1 1 <6500 1幢9层中间套 0.9<6 1(03 0(98 1 0(97 <6305 1幢10层东边套 0.9<6 1(04 1(02 1 1(01 <65<65 1幢10层西边套 0.9<6 1(04 1(01 1 1 <6500 1幢10层中间套 0.9<6 1(04 0(98 1 0(98 <6370 1幢11层东边套 0.9<6 1(05 1(02 1 1(03 <6<695 1幢11层西边套 0.9<6 1(05 1(01 1 1(01 <65<65 1幢11层中间套 0.9<6 1(05 0(98 1 0(99 <6435 3幢1层东边套 1 0(95 1(02 1 0(97 <6305 3幢1层西边套 1 0(95 1(01 0.99 0(95 <6175 3幢1层中间套 1 0(95 0(98 1 0(93 <6045 3幢2层东边套 1 0(9<6 1(02 1 0(98 <6370 3幢2层西边套 1 0(9<6 1(01 0.99 0(9<6 <6240 3幢2层中间套 1 0(9<6 0(98 1 0(94 <6110 3幢3层东边套 1 0(97 1(02 1 0(99 <6435 3幢3层西边套 1 0(97 1(01 0.99 0(97 <6305 3幢3层中间套 1 0(97 0(98 1 0(95 <6175 3幢4层东边套 1 0(98 1(02 1 1 <6500 3幢4层西边套 1 0(98 1(01 0.99 0(98 <6370 3幢4层中间套 1 0(98 0(98 1 0(9<6 <6240 3幢5层东边套 1 0(99 1(02 1 1 <6500 3幢5层西边套 1 0(99 1(01 0.99 0(99 <6435 3幢5层中间套 1 0(99 0(98 1 0(97 <6305 3幢<6层东边套 1 1 1(02 1 1(02 <6<630 3幢<6层西边套 1 1 1(01 0.99 1 <6500 3幢<6层中间套 1 1 0(98 1 0(98 <6370 3幢7层东边套 1 1(01 1(02 1 1(03 <6<695 3幢7层西边套 1 1(01 1(01 0.99 1(01 <65<65 3幢7层中间套 1 1(01 0(98 1 0(99 <6435 3幢8层东边套 1 1(02 1(02 1 1(04 <67<60 3幢8层西边套 1 1(02 1(01 0.99 1(02 <6<630 3幢8层中间套 1 1(02 0(98 1 1 <6500 3幢9层东边套 1 1(03 1(02 1 1(05 <6825 3幢9层西边套 1 1(03 1(01 0.99 1(03 <6<695 3幢9层中间套 1 1(03 0(98 1 1(01 <65<65 3幢10层东边套 1 1(04 1(02 1 1(0<6 <6890 3幢10层西边套 1 1(04 1(01 0.99 1(04 <67<60 3幢10层中间套 1 1(04 0(98 1 1(02 <6<630 3幢11层东边套 1 1(05 1(02 1 1(07 <6955 3幢11层西边套 1 1(05 1(01 0.99 1(05 <6825 3幢11层中间套 1 1(05 0(98 1 1(03 <6<695 杭州合众广告