龙湖领先万科的绝活【龙湖车库深度优化技术
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2014-07-23房地产经理人联盟
龙湖对各项目建设情况进行了统计分析，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。
龙湖通过万科车库技术的全面分析，结合过去几年的项目中车库建设状况的回顾、
总结
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，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而大幅度提高了项目利润率。
车位面积优化
目前关于车位大小的政策规定：
设计
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规范
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中，对微车位有明确的尺寸规定；
在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--30%。
小型车+ 微型车的组合—
—利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸。
车位设计控制尺寸：
垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）
平行停车：2400x6000(小)，2200x5500（微）
小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。（注：柱大小按600x600计）
按规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。
据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。
结论：
公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比20%-40%的微车位。
车位优化案例一.睿城B区车库
睿城原总车位957个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。
取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约100个，满足商业需要。
在洋房区公共车库小型车+ 微型车的组合，在不增加面积的情况下，有效利用了边角空间，增加了44辆的销售车位，满足规划要求。
车库面积为19400m2。车位数量由558辆，提高到602辆。单车位面积由34.8m2/个，减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。
车位优化案例二.MOCO中心车库
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MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为写字楼，35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停车位。
MOCO中心车库，原有810辆地下车位，通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000，总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。
车位配比优化篇
一个小区应该配置多少车位？
虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲：
车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；
车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。
关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。
问题如下：
高端业态（别墅、洋房）
不够（户均2辆车，甚至更多）
低端业态（小户型）
多了（大多使用公共交通）
商业+ Soho
需综合平衡（商业少了，soho多了）
分析：
我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。
车位配比优化
住宅车位
商业+soho车位
注：soho报建为住宅，实际使用为办公。
回顾重庆地区政府标准：
住宅每100平米0.6个，商业每100平米0.7个
后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。
按政府标准，应建车位2880个；其中商业1680个，SOHO 1200个。
我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。）
结论：
综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。
龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。
市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。
市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时，
我们的市场定位，应随之而变。
结论：
多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。
项目修建性详细规划报建、
方案
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报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间：地下车库面积适当多写；
地下车位数量按最低要求写。
随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。
车位配比优化案例悠山郡三期车库
优化一：
洋房原配置每户1.2个车位，调整到每户1个。
高层调整到政府标准。
优化二：
高层区增加地面车位150个。
成果：
车库由最初设计的62300平米，减少到40000平米左右。（含洋房赠送地下室）节约当期成本支付约3000万
车位配比优化案例睿城车库
组合拳实现车库面积优化
方法一：
洋房每户1.5个车位，调整到每户1.2个。
商区车库取消。
方法二：
以小型车+微型车的组合，增加车位，补齐报建车位数。
成果：
取消商区地下车库，减少车库面积约3000平米。
节约成本450万。
车库层高优化篇
合理的设计，可降低车库综合成本约200元/m2。
影响车库层高的4个因素：
柱网：跨度直接影响梁高；
顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；机械通风设备：风管、风机会占到400~1000的空间；
管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。
1.合理的柱网跨度
有效控制梁高
应首先满足高效停车要求
2.顶板覆土深度控制
可有效降低梁高
大幅降低结构含钢量
直接减少顶板侧壁防水面积
3.车库管线综合
可有效降低设备层高度200左右
使车库管线整洁、富有逻辑美
避免混乱交叉导致净高不够
4.车库自然通风排烟
可有效降低高度400左右
减少设备安装成本、运营成本
原设计：
覆土1500，机械通风，不做管线综合；
层高4200~4500；净高2200+管线900~1000+梁1000~1200
优化后：
覆土600~900，自然通风，做管线综合；
层高3100~3200；净高2200+管线200+梁700~800
覆土厚度对绿地率计算的影响(重庆市)：
种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具体按以下办法折算冲抵：
1．种植土层深度大于1.5米的，按实际植物种植面积的100％冲抵集中绿化面积；
2．种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的，按实际植物种植面积的60％冲抵集中绿化面积；
3．种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的20％冲抵集中绿化面积。
室内地坪与车库结构顶板高差对景观的影响：
600高差：
高大乔木种植现土球，下凹水体难做，难塑造地形，室内外高差处理困难，土层内不能走重力管。对景观设计的限制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。
参考项目：蓝湖郡湖东3组图，蓝湖香颂。
1000高差：
可少量塑造地形，高大乔木基本不现土球，土层可走短距重力管。景观设计有一定空间。
参考项目：东桥郡，江与城别墅。
1500高差：
塑造地形易，土层可走重力管。景观设计有充足发挥空间。
参考项目：水晶郦城，紫都城。
不同覆土厚度对单层车库结构成本的影响
覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%，约16kg/m2，每平米土建造价减少70-80元。
层高每降低100，每平米土建造价减少8-10元
自然通风不做机械排风排烟系统：
1、至少节约400左右层高，结构成本减少30~40元/平米，约占车库土建成本2.5%；
2、节省机械排风排烟系统，设备成本减少约12元/平米，约占车库土建成本0.8%；且节约了后期设备运行维护费用；
3、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。
管线综合可有效降低设备层高度：
结论：
1、覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为1.0米。
2、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟通风。
3、车库必须做管线综合，避免出现最不利点。
车库层高优化案例睿城车库
优化一：
顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风。（别墅区）
节约风管约400高空间。
优化二：
覆土由1500降为600~900，结构梁高由1000~1100变为700~900。?成果：
别墅区车库层高3.1米，洋房高层区车库3.7米；?成本节省约100万。
车库层高优化案例悠山郡二期车库
优化一：
覆土由1500降为900，结构梁高由1000~1100变为800~900.优化二：
管线综合，优化最不利点，减少200左右层高。
成果：
洋房区车库层高由4.2米减小到3.7 米。
车库层高优化案例江与城别墅车库
控制一：
别墅区覆土控制在700~900。
控制二：
管线综合，优化最不利点。
控制三：
自然通风
成果：
别墅区车库层高由最初设计的4.0米减到3.2米。
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