新街口产业发展规划

新街口产业发展规划 新街口地区产业发展规划 (讨论稿) 东南大学经济管理学院 1 目录 一、规划概述 ................................................................................................................................... 5 1、规划背景 ..................................................................................................................... 5 2、规划年限 ..................................................................................................................... 6 3、规划依据 ..................................................................................................................... 6 4、规划原则 ..................................................................................................................... 6 5、规划范围 ..................................................................................................................... 6 二、城区发展一般规律 ................................................................................................................... 7 (一)中心城区经济发展阶段 ............................................................................................... 7 1、街道工厂阶段 ............................................................................................................. 7 2、兴办市场阶段 ............................................................................................................. 7 3、税源经济阶段 ............................................................................................................. 8 4、营造环境、聚集生产要素阶段 ................................................................................. 8 5、完善功能、发展流量经济阶段 ................................................................................. 9 (二)CBD的发展模式.......................................................................................................... 9 1、CBD的概念 ............................................................................................................... 9 2、CBD的特征 ............................................................................................................... 9 3、CBD的发展条件...................................................................................................... 11 4、CBD的功能 ............................................................................................................. 11 5、CBD的产业形态(以香港中环为例) .................................................................. 12 三、新街口地区经济发展情况 ..................................................................................................... 12 (一)经济发展情况(2005,2007年) ............................................................................ 12 1、经济保持快速发展，各项指标增长明显 ............................................................... 12 2、四大产业板块基本成型，发展框架渐趋明朗 ....................................................... 13 3、总部经济、楼宇经济迅速发展 ............................................................................... 14 4、地产项目稳步推进，产业载体空间扩大 ............................................................... 15 (二)地区税收情况 ............................................................................................................. 15 1、税收情况分析 ........................................................................................................... 15 2、税收方面存在的问题 ............................................................................................... 19 四、新街口街道发展环境与资源条件分析 ................................................................................. 20 (一)发展环境趋势分析 ..................................................................................................... 20 1、国际间产业转移，服务业成为转移热点 ............................................................... 20 2 2、长三角产业升级，企业营运中心加速集聚 ........................................................... 21 3、南京市消费结构优化升级，新型市场空间不断扩大 ........................................... 21 4、商圈内涵面临重大变化，圈内业态更加丰富 ....................................................... 22 (二)资源条件分析 ............................................................................................................. 22 1、规模企业增速快，产业基础良好 ........................................................................... 22 2、商贸业发达，金融服务产业链有望形成 ............................................................... 23 3、区位优势明显，土地资源含金量高 ....................................................................... 23 4、人力资源丰富，高层次人才众多 ........................................................................... 24 5、品牌商业集聚，区域知名度较高 ........................................................................... 24 6、历史人文氛围浓厚，文化旅游资源丰富 ............................................................... 24 (三)发展中存在的问题 ..................................................................................................... 25 1、区域内商业竞争激烈，未发挥出整体优势 ........................................................... 25 2、产业拓展空间不足，资源利用率不高 ................................................................... 26 3、产业结构需调整，产业层次有待提高 ................................................................... 26 4、地标性建筑少，区域整体环境需要进一步提升 ................................................... 27 五、新街口街道产业发展定位及选择 ......................................................................................... 28 (一)定位依据和原则 ......................................................................................................... 28 1、国内外城市中心区产业发展成功经验 ................................................................... 28 2、南京市及玄武区产业发展规划思路 ....................................................................... 29 3、新街口街道产业发展的SWOT析 .......................................................................... 30 4、新街口街道产业选择的基本原则 ........................................................................... 33 (二)功能定位 ..................................................................................................................... 34 1、总部集聚区 ............................................................................................................... 34 2、金融中心区 ............................................................................................................... 35 3、国际购物区 ............................................................................................................... 37 4、文化展示区 ............................................................................................................... 37 (三)产业定位 ..................................................................................................................... 38 六、总体发展目标 ......................................................................................................................... 45 (一)税收目标 ..................................................................................................................... 45 (二)企业数量 ..................................................................................................................... 45 (三)企业规模 ..................................................................................................................... 45 七、重点项目 ................................................................................................................................. 46 (一)重点楼宇 ..................................................................................................................... 46 3 1、德基广场二期 ........................................................................................................... 47 2、凯润金城 ................................................................................................................... 47 3、长江路九号二期 ....................................................................................................... 47 4、苏粮国际大厦 ........................................................................................................... 47 5、长发?学府路地块 ................................................................................................... 47 6、麦哲理国际金融中心 ............................................................................................... 48 (二)重点园区 ..................................................................................................................... 48 1、原南京烟厂 ............................................................................................................... 48 2、南京老图书馆 ........................................................................................................... 49 3、江宁织造府 ............................................................................................................... 49 八、新街口街道空间布局优化 ..................................................................................................... 50 (一)产业空间布局现状 ..................................................................................................... 50 (二)产业空间布局优化依据 ............................................................................................. 51 1、新街口地下空间规划 ............................................................................................... 51 2、南京老城规划中新街口地区规划 ........................................................................... 52 (三)产业空间布局优化 ..................................................................................................... 52 1、“一点” ................................................................................................................... 52 2、“三区” ................................................................................................................... 53 3、“四街” ................................................................................................................... 54 (三)产业空间优化引导策略 ............................................................................................. 56 九、产业发展策略 ......................................................................................................................... 57 (一)调整产业结构，推进空间资源重新配置 ................................................................. 57 (二)依托重点项目，集中攻关突破 ................................................................................. 58 (三)完善现行管理体制，充分发挥区、街道的积极性 ................................................. 58 (四)积极利用市级资源，在全市层面上确立新街口城市核心区功能 ......................... 59 (五)完善区内功能和环境，吸引高端生产要素 ............................................................. 59 1、增强金融服务功能，完善金融体系 ....................................................................... 59 2、化软硬件环境，吸引总部入驻 ............................................................................... 59 (六)发展产业集群，形成集聚效应 ................................................................................. 60 4 一、规划概述 1、规划背景 玄武区新街口街道位于南京市中心区域，是玄武区“十一五”规划中打造“二十一世纪新街口”目标中的“核心经济圈”地带。具体方位东起太平北路，西至中山路，南起中山东路，北至北京东路，面积约2.6平方公里，人口约12万，下设13个社区居委会。区域具备优越的区位条件、强大的商业功能、便利的交通条件和良好的人居环境，是玄武区的金融、商贸、科技、文化中心。 过去三年，经济总量稳步提高，税收年均增长率在24,以上，2007年达到6.6亿元，在玄武区8个街道中排名第一。目前，区域内形成了商贸商务、文化旅游、科技信息三大主导产业、一核两翼三街的发展格局。未来五年中，将陆续有近10大楼盘建成运营，新增建筑面积达到150万平方米以上，有多处旧有园区进行重新规划、翻新，扩大载体空间。区政府、街道和各相关部门正致力于新街口街道产业规模的扩大、产业结构的优化、产业档次的提升，产业发展的可持续，到2012年末，使新街口街道税收达到20亿元，在南京市所有街道税收排名中位列前三甲。 未来的五年中，在此寸土寸金之地，如何发展与土地价值相适应的产业，重点发展什么类型的产业，如何通过产业的优化发展进一步彰显新街口街道的优势功能，提升在全区乃至全市经济与社会发展中的地位和作用，是制定本规划的基本出发点。 5 2、规划年限 本规划为5年产业规划，时间区间为2008年,2012年。 3、规划依据 南京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。 南京市玄武区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。 南京新街口商贸商务区2004~2010年发展研究规划。 玄武区关于加快发展总部经济的实施意见(试行)。 玄武区旅游发展总体规划。 4、规划原则 现实性与前瞻性相结合原则 产业规划与空间规划相结合原则 产业规划与项目招商相结合原则 产业定位与产业发展相结合原则 市场主导与政府推动相结合原则 5、规划范围 本次产业规划的地域范围为新街口街道和梅园街道所在的行政区域，统称为新街口地区。 6 二、城区发展一般规律 (一)中心城区经济发展阶段 我国中心城区的经济发展由于历史的原因，城区发展模式的演变经历了几个具有中国特色的阶段。 1、街道工厂阶段 街道工厂是与中国1958年兴起的大跃进运动和人民公社化运动联系在一起的。然而，人民公社不仅在中国农村建立过，在城市也曾一度风行。1960年“持续跃进”的重要组成部分即为在全国范围内建立城市人民公社。城市人民公社大力开展各种形式的工业生产组织，其中包括街道办厂，以此来支持公社中诸如敬老院的集体福利事业。为了响应中央的号召，江苏各地社办工厂，充分发挥“敢想、敢说、敢干”的精神，配 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 时开展的“技术革新运动”，“大闹技术革命”。“新技术”和“尖端产品”从社办工厂中不断涌现，产值也是屡创新高。此后，在中央高层的默许下，各地纷纷对城市人民公社进行调整，城市人民公社也因此宛若昙花一现，终被历史所遗忘，而街道办厂的经济模式也就此消失。 2、兴办市场阶段 城区经济发展的第二个阶段是兴办市场阶段。改革开放以后，对个体私营经济的认识有了转变。个体私营经济成为社会主义市场经济的重要组成部分，是适应市场经济、最有生命力的一种所有制形式。 7 他补充了国有经济的不足，为市场经济的发展注入了活力。 这个阶段的特征是大力扶持个体私营经济、促进就业。为了给个体私营经济创造良好的经营场所，区级政府制定了一系列的相关优惠政策。兴办市场促繁荣，带动就业保稳定，是当时各区级政府的主要目标，并由此形成政府搭舞台，部门跑龙套，群众唱大戏的格局。 3、税源经济阶段 税源是经济税源的简称，是税收收入的经济来源，主要是致国民经济各部门当年创造的国民收入或往年累积的国民收入，其丰裕程度决定着税收收入的规模。 近年来，随着分税制改革的深化，中央税与地方税划分越发清晰，财力分配关系也更加明确。分税制的实施结果是:地方经济发展越快，运行质量越高，地方财力就越多。因此，随着社会主义市场经济体制的逐步建立，区域经济发展的竞争日趋激烈，积极发展和经济运行质量不断优化与提高，变生产型经济为效益型经济，同时合理定位政府经济只能，壮大政府实力，变吃财政饭为发展财政，一个关键的着力点就是强化税源。在这一阶段，扩大税源的主要措施之一便是招商引资。 4、营造环境、聚集生产要素阶段 为了扩大税源，增加招商引资的项目，吸引更多的优秀大型企业来本区投资，各级区政府在创造本区的经济投资条件上狠下功夫，其中包括:加快现代化城区建设，以构建适应各企业发展的平台;推动人才商品化进程，着力营造尊重知识，尊重人才的良好氛围;实施人才发展战略，人才规划与产业规划同步配套设施;加强人才的自我培养和开发利用，加快专业科技人才的培育和引进，培养一批高层次、跨世纪的中青年优秀经营人才;强化人力资本意识，建立 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的人才市场，促进人才的合理流动，做到“招商引资”与“招才引智”并重。 8 5、完善功能、发展流量经济阶段 流量经济这种新的经济形态的出现，是现代市场经济发展的必然产物。生产要素稀缺性、生产要素流动性和市场组织形式的变化，对现代市场经济形态提出了更高的要求，而以健全完善要素市场为主要特征的流量经济适应了这种变化。 所谓流量经济，就是在一个区域内相应的平台和条件，吸引区外的物资、资金、人才、技术、信息等资源要素向区内集聚，通过个资源要素的重组、整合来促进和带动相关产业的大发展，并形成扩大的经济能量想周边地区乃至更远的地区辐射。个资源要素在集聚、扩能辐射的过程中，在通过高效、有序、规范的流动，实现价值增值，在通过不断的可持续发展的目的。流量经济最大的特征是通过共享市场平台实现生产要素自由高速流动，在互动中实现资源最有配置。 (二)CBD的发展模式 1、CBD的概念 CBD的全称是Central Business District，指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。 2、CBD的特征 (1)地理特征:首先它局限于一个大城市，是一个世界性的城市，小城市也可以叫商务中心区，但真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京、香港等。事实上， 9 商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。 (2)地价特征:因为是黄金地段，它的楼价、地价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。 (3)建筑特征:从传统意义上讲，商务中心区往往是高楼林立，例如纽约曼哈顿、香港中环，都体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。 (4)产业特征:这是核心的特征。城市核心区以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、会计等等。 (5)功能特征:商务中心区具有经济控制的功能。实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此，城市核心区实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构 (6)时代特征:商务中心区从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。城市核心区发展至今，呈现出新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构。另外，城市核心区作为一个地区，应包 10 括经营管理(总部)、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代城市核心区的基本特征和内涵。 3、CBD的发展条件 CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。 CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。 4、CBD的功能 CBD可以分为 5 个特征显著的功能区，即: 商业区:为零售业中心，集中分布着大小商业铺面，还包括旅馆、 饭店、餐厅和酒吧。 金融区:为各种金融信贷机构集中地。 办公区:为政府机关、各种公司和事务所的集中区。 文娱区:为博物馆、展览馆、图书馆、书店、剧场、戏院电影院、 夜总会和各种俱乐部的集中区。 旅游区:由于 CBD 拥有城市发展历史中最古老的建筑，因此也是风情旅游 11 和会议旅游的中心。 此外，随着第三产业的发展，也有将信息产业和服务产业作为 CBD 的一个亚区。 5、CBD的产业形态(以香港中环为例) CBD是一个多产业聚合群体,不同的产业聚集在CBD内发挥着不同的作用。 一、服务业 这里所指的服务业主要是指中介服务业，在CBD中，中介服务表现的又最有活力，中介服务本身也是服服务业的重要组成部分。中介服务业涵盖范围广泛,贯穿于贸易、金融、保险、运输、房地产和信息服务等各项经济活动之中，活跃于数十万工商企业之间，为香港及境外客户提供包括法律、会计、测量及评估、监理、投资银行、管理顾问及信息咨询等在内的各类服务。 二、房地产业 房地产业是城市竞争的结果，同时也是城市发展CBD的重要依托。例如在香港，房地产业产值占香港本地生产总值的20,左右，房地产业收入占香港财政收入的30,左右，最高年份可达35,。 三、金融业 作为亚太地区国际金融中心的香港，CBD是香港金融业最集中的地区。中环CBD是银行的集聚区。截至2005年11月，香港中环CBD地区共有银行机构106家,驻港代表办事处57家，占整个香港银行机构的66,。世界著名的银行都设在中环CBD，如汇丰银行、花旗银行、英国巴克莱银行、ING BANK、渣打银行等。此外，在香港经营业务的获授权保险公司有190家左右。香港还是全球第六大外汇市场，世界第九大市场股票市场，在亚洲排名第二。 三、新街口地区经济发展情况 (一)经济发展情况(2005,2007年) 1、经济保持快速发展，各项指标增长明显 过去三年，新街口地区经济迅速发展，各项经济指标都呈增长态 12 势。两个街道立足于实际情况，依靠区位优势，以新街口商圈扩容为契机，调整和优化产业结构，增强地区经济发展后劲，促进经济持续、稳定、快速增长。 2007年新街口街道内纳税企业近3000家，纳税额近6亿元人民币，街道税收总额达到6.6亿元，梅园街道纳税企业 家，纳税总额为3.6亿元，整个新街口地区共实现税收10.2亿元，占玄武区税收总量的32.88%。 以下为近三年来新街口地区主要经济指标情况。(缺梅园街道的数据) 新街口地区05-07年经济指标(单位:万元) 年份 工业总产值 消费品零售总额 固定资产投资 税收总量 2005 46510 44701 28000 47190 2006 48691 53674 300000 81580 2007 56474 44009 220000 102294 2、四大产业板块基本成型，发展框架渐趋明朗 通过政府规划引导，市场推动发展，新街口街道逐步形成了清晰的发展框架，形成了四大产业功能板块。 综合商务商贸板块:“新街口商圈”玄武片区，以高档楼宇为载体，以现代商贸商务业为主导，形成集商务、商贸、金融、保险为一体的综合商务商业区。 珠江路科技产业板块:该板块以创建区域性的现代化IT商贸商务服务中心为发展战略，以珠江路为轴心，以百脑汇商城，宏图三胞 13 等一批“3C”销售市场和知名品牌为主体，精心打造具有区域核心经济地位，主导产业地位的特色科技街区。 长江路文化产业板块:以长江路为轴心，依托长江路及周边明清，明国文化旅游资源，进行发掘整合，打造具有特色显著特色的城市文化，休闲，旅游集聚区。目前正在重点建设江宁织造府文化景观项目。 综合餐饮娱乐板块:从配套发展的角度出发，将丹凤街，进香河――洪武北路，成贤街――碑亭巷等街巷，与珠江路，长江路有机联为一体，形成了“非”字型经济网络，发展餐饮、休闲、娱乐行业。 3、总部经济、楼宇经济迅速发展 楼宇经济以商务楼、功能板块和区域设施为主要载体，以开发、出租、出售楼宇引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以集约型、高密度为特点的一种经济形态。 目前新街口地区以商务或商贸功能为主的楼宇有63栋，总建筑面积114万平方米。2007年上半年，“楼宇经济”实现地税收入1.12亿元，比去年同期增长26%，占整个街道税收总量的28%。(数据需要加入梅园的) “总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。 截止2007年，新街口地区楼宇内汇聚了众多商务、商贸、金融、科技、软件、中介等现代服务业企业，以及4,多家国内外著名企业区域总部和机构，总部经济模式发展迅速。 14 4、地产项目稳步推进，产业载体空间扩大 新街口地区 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 再建一个“立体新街口”，三年后区域内商贸商务总建筑面积将达到243万平方米。 德基二期、凯润金城、长江路九号等区域内的13(梅园是否也有同类房地产项目)个房地产建设项目进展顺利，地产项目的稳步推进，将为“总部基地”、“亿元楼工程”等项目提供载体，为各产业的发展提供空间，保持增长的可持续性。 未来3年内，新街口地区将新增建筑面积129万平方米，其中可用于招商的面积为61万平方米(商业面积24万平方米，商务面积37万平方米)。2008年即将交付的商业面积8.1万平方米，商务面积11.6万平方米。产业空间的扩大，保证了产业量的扩张。(梅园的数据，如果没有，直接写新街口街道) (二)地区税收情况 1、税收情况分析 (1)2005—2007年税收总量稳步增长 新街口街道2005-2007年各税种税收情况(单位:万元) 年份 企业纳税总额 房屋租赁税 建筑安装税 个体零散税 2005 39506 1688 414 881 2006 48970 2365 616 1128 2007 59287 2924 1824 1739 注:2007年增加一项装饰税为676万元。 企业纳税总额包括企业所得税、员工个人所得税、增值税、营业 15 税、印花税、房产税、车船税。(图需要加入梅园街道数据后重画) 近三年企业税收增长情况 70000 60000 50000 40000税收总额万元30000 20000 10000 0 200520062007 年份 从上表可以看出，过去三年，各个税种指标一直保持持续、稳定、快速的增长态势。 (2)税收结构分析 从企业角度分析: 2007年税收超过1000万的企业13家，较06年增长5家，税收总额为21088万元，占新街口地区企业税收总额59287万元的35.6,。2007年税收超过100万(含税收超1000万)的企业83家(较06年增长12家)，税收总额为31436万元，占新街口地区企业税收总额59287万元的53,，税收大户的增多保证了新街口地区税源稳定、可持续增长。(图需要加入梅园数据后重画) 16 三类企业纳税额所占企业税收总额比列 纳税A类 36%纳税C类纳税A类47%纳税B类 纳税C类 纳税B类 17% 注:纳税A类企业是指纳税额超过1000万的企业;纳税B类企业指纳税额额100万,1000万之间的企业;纳税C类企业指纳税额低于100万的企业。 从行业角度分析: 新街口地区有近3000(加上梅园的)家企业，为便于从行业角度进行分析，我们各取两个街道缴税排名前100家企业作为研究对象。 从行业角度来看，新街口地区商贸业作为传统优势产业，其对税收的贡献依然较大，占20,左右。而科技产业对税收的贡献为10,，文化旅游业中多以中小型公司居多，纳税排名不能进入前100，因此在本图中未能反映。(增加梅园数据后，数据要调整，下面的分析也做相应调整) 2007年街道不同产业纳税比例图 酒店餐饮 1%7%传媒23%11%地产 服务 金融5%8%科技5% 商贸10%行政 物流20%10% 其他 17 物流、传媒等产业对税收具有一定贡献，行业发展速度快，可成为今后重点关注对象。 同时，东南大学、地铁公司、江苏烟草以及部分制造、化工等企业，为新街口街道提供了稳定的税收，所占比重达到20,左右，成为街道税收的支柱之一。 从行业发展的时间角度看，金融、房地产业发展较快，纳税前100名的企业中，金融业企业由2006年的7家增加至2007年的11家，纳税额增加1598万元，占街道所有企业税收增加额10317万的15.4,。房地产及行业相关公司由2006年6家增加至9家，纳税额增加2730万，占街道企业 税收增加额的26.5,。 科技产业保持了稳步增长，2007税收较2006年增加950万，税收总额达到4088万。但作为街道三大产业之一，科技产业发展显然没有达到其应有的水平。 从税种角度分析: 2007年不同税种所占比例 3%1%0% 企业所得税 18%增值税 营业税28% 个人所得税 25%房产税 印花税25% 车船税 18 从税种角度看，个人所得税、企业所得税、营业税、增值税占据了税收的大部分，个人所得税较企业所得税高出10个百分点，增值税和营业税总额占据了企业税收总额的一半。 2、税收方面存在的问题 (1)一次性税收比例过高，不利于税收持续增长(加梅园街道数据) 2007年街道一次性税收达4120万元，其中长发地产1867万元、华威房地产893万元、百市发展705万元、新光明商住楼450万元、交通置业205万元，房地产出售所造成的一次性税收增加了当年的税收总额，但税收缺乏连续性，不利于街道税收的持续增长。 (2)税收结构不合理，个人所得税所占比重大 街道正常的税收来自企业所得税、营业税、增值税三大部分，但由于街道内东南大学、工商银行江苏分行营业部等企(事)业原因，导致街道个人所得税占总税收的28,，这种情况说明街道税收结构不合理，企业发展存在问题，需要进一步调整。 (3)本地经营、异地纳税户所占比重较大 本地经营、异地纳税占用了大量原本紧张的空间资源、对税收贡献反而较小。 从07年对德基大厦、置地广场、汇杰广场、地铁大厦四栋商务楼的抽样调查中发现，入驻企业总数为242家，其中属地企业116家，企业属地率尚不足50,。 19 造成以上现象的主要原因是楼宇开发企业招商和地方政府招商目的的不完全一致，导致大量省级注册企业、非独立核算分公司、异地纳税企业办事机构、办事处等无属地税收贡献企业入驻，占用区域有限的资源。 四、新街口街道发展环境与资源条件分析 (一)发展环境趋势分析 当前新街口地区已经进入实现又好又快发展的关键阶段，国内外经济环境的变化为街道产业结构优化和提升产业竞争力提供了难得的机遇，也带来了严峻的挑战，粗放的发展方式难以为继，空间资源的制约成为下一阶段发展中必须跨越的障碍。在此情况下，认清经济发展趋势，选择符合新街口地区发展的经济模式，才能推动地区经济的可持续发展，下面就发展环境作出分析。 1、国际间产业转移，服务业成为转移热点 国际产业转移是指发达国家或地区通过国际贸易和国际投资等多种方式，将产业转移到次发达国家或地区，以及发展中国家或地区，从而带动移入国产业结构调整和优化升级的现象。 目前国际产业转移过程中，以服务业为代表的第三产业投资成为热点，与国际贸易、国际金融和国际物流相关的服务业的外商投资越来越多;以跨国公司为主体的产业转移趋势更加明显，其投资方式呈现多样化的特点，直接投资已不再是唯一的投资方式，跨国并购等方式的比重将越来越大。根据以上特点，与贸易、金融相关的服务业，总部经济等经济形式成为一些城市发展的重点。 20 国际间产业转移尤其是第三产业加快向长三角转移，有利于集聚总部经济资源、承接现代服务业和高端制造产业，这为新街口街道服务业发展提供了广阔的发展背景。 2、长三角产业升级，企业营运中心加速集聚 长三角城市群正在加速转换经济发展方式，预计到2015年，长三角区域内一产、二产、三产的结构将由2006年的3.7?55.0?41.3调整为2.15?49.33?48.52。届时，长三角城市群将进入发达经济初级阶段，人均收入达到中上等发达国家的平均水平，但长三角全面实现产业升级过程仍将持续近10年的时间。 国际制造企业营运中心开始大举入迁长三角地区，跨国公司把对长三角地区的定位由一个简单的加工基地逐渐转变为有长远发展计划的盈利区，一个最直接的影响是，各类围绕生产服务的营运中心或服务终端将加快在长三角地区的集聚。 营运中心的集聚为发展总部经济、高端商务、金融、咨询等产业提供了基础。 3、南京市消费结构优化升级，新型市场空间不断扩大 “十一五”期间，南京人均地区生产总值将由当前5000美元向8000美元甚至更高水平跨越，未来几年内人均地区生产总值有望达到1万美元。居民消费结构将发生明显变化，对于生活环境、健康卫生、文化教育、精神生活的要求将不断提高。消费结构的不断升级有利于从需求上促进南京产业结构优化并加速产业融合，推动整体产业结构向“高、轻、优”的方向调整。 21 新街口街道处于南京市核心区，物流、信息流、资金流在此交汇、法律、会计、商务等现代服务型企业众多，不仅为南京产业结构的调整提供重要支持，而且有望成为南京乃至长三角地区新型消费市场的集聚之地，大力发展发展高端型、领先型、国际型消费产业成为必然选择。 4、商圈内涵面临重大变化，圈内业态更加丰富 新街口玄武片区已初步形成了商贸集聚区，百货及购物中心目前有德基广场、金鹰天地、滚石商城、新世界百货，今后三年还将新增德基二期、凯润金城、邓府巷商城、百汇国际等一批商业核心项目。几大项目集中了各种商业业态，既有以百货业、大型超市为龙头的购物中心，也有集百货、酒店式公寓、写字楼为一身的商务楼群。与此同时，餐饮、休闲、娱乐、健身中心及审计、评估、咨询等现代服务业体系，都在这里集聚。 德基广场在新街口的成功，使新街口商圈的内涵、商业业态结构和层次发生了重大变化，随着今后一大批新的商业楼宇的建成，尤其是德基二期的落成，国际化、时尚性的购物休闲功能还将进一步提升，这将是整个新街口地区的未来重要的发展趋势。 (二)资源条件分析 1、规模企业增速快，产业基础良好 近两年新街口街道企业发展迅速，2006年新街口街道内税收超100万企业共71家，其中税收超过1000万的大型企业8家，2007年税收超过100万的企业共83家，其中税收超千万企业13家，企业总数量近3000家左右。截至2007年底，街道内共有世界500强企业 22 16家，知名企业39家(办事处5家，分公司8家，其他3家)，新街口街道内大中型企业逐步增多。 作为新街口街道传统优势产业的商贸流通、科技等产业，前百名中从事以上行业的企业近30家，传统产业稳步发展。金融业、房地产业、科技、咨询、工程设计等产业快速增长，在税收前100名的排名中，从事以上行业的企业达到近40家，有效的推动了现代服务业的发展，良好的产业基础和产业氛围为今后发展提供了保障。 2、商贸业发达，金融服务产业链有望形成 新街口商圈内平时日客流量达50多万人次，双休日达120万人次左右，到2010年计划把这两个数值增加到60万和120万左右。新街口商圈的扩容，带动了新街口街道商贸业的发展，形成了沿中山路和珠江路为商贸产业带，2007年有近20家商贸企业税收超过100万，其业态包括现代购物中心、高档百货、大型商场、大型电器专卖、超市、便利店、电子商务等。 金融业是新街口街道近两年来快速发展的产业，2006年大型金融企业(机构)共有8家，2007年增至11家，一批高端商务楼的交工运营为金融业发展提供了空间载体，洪武北路金融一条街的品牌效应正在提升其吸引力。银行、保险、投资公司等各种金融业态并存，较完善的金融产业链正在形成。 3、区位优势明显，土地资源含金量高 新街口街道位于新街口大商圈之内，地铁一号线、二号线与街道擦身而过，便利的交通带动了沿线商务商贸、餐饮休闲、高端住宅的发展，为新街口街道经济注入新的力量。 23 伴随着新街口商圈的快速发展与商圈内可开发土地的减少，新街口土地资源寸土寸金，2007年江苏土地市场网最新公布全省各地各级土地基准地价，其中南京市包含新街口、鼓楼等黄金地段的一级地住宅基准价高达10000元/平方米，核心商圈内商业用地地价达到4000万/亩，已超过香港地价。 4、人力资源丰富，高层次人才众多 新街口区域内知名院校汇聚，文化资源丰富。知名院校如东南大学，南京市第九中学、南师附小等;著名的文化资源包括金陵图书馆、省美术馆、人民大会堂、江宁织造府;另外，珠江路科技街聚集了大量高科技人才，根据不完全统计，珠江路科技街3万多从业人员中，就有本科以上学历的1万余人，硕士以上学历的2000多人，相当于一所大学的规模。 5、品牌商业集聚，区域知名度较高 德基广场一期、珠江一号、新世界百货等众多商业巨头的入驻，新街口中高端迅速发展的态势已经形成。蝴蝶效应引发投资商蜂拥而至，社会舆论普遍看好，人们对新街口玄武区片商业发展的社会认同度不断提高。 新街口现代服务业集聚区的提出与定位，使街道整体成为南京市重点发展的20个现代服务业集聚区之一，街道在招商推介、广告宣传中，以整体统一的形象推出，区域品牌逐步确立，知名度逐渐提高。 6、历史人文氛围浓厚，文化旅游资源丰富 新街口地区的文化旅游资源主要集中在梅园街道，拥有著名的总统府、毗卢寺、梅园新村周总理纪念馆、九华山、鸡鸣寺、南京1912 24 休闲区、充满现代气息的南京图书馆等古今名胜。 通过深入挖掘新街口地区内的自然资源和六朝、明清、民国等历史文化资源，促进资源优势向产业优势转移，拓展文化产业发展空间，可塑造历史文化与现代文明交相辉映、人与自然和谐共处的文化旅游品牌。 (三)发展中存在的问题 1、区域内商业竞争激烈，未发挥出整体优势 新街口作为南京第一商圈，呈现出产业高度集聚之势，产业的集聚在促进区域发展的同时，也带来了产业重叠、竞争过度等问题。 新街口商圈分属玄武、白下、鼓楼三区，三区在规划发展中，对其所辖街道片区的定位相似，集中在商贸、商务方面，导致新街口业态过于集中。比如，新街口百货、大洋百货、商贸、东方商城等大商场都停留在传统的零售业当中，没有走出同质竞争。新型的业态不足，品牌、特色专卖店比较少，同时在构建大新街口商圈的同时，也可能加剧新街口原本业态密集的现象。 在吸引总部入驻，发展总部经济方面，新街口作为玄武区最重要总部经济承接区域，竞争压力同样突出。鼓楼已经完成产业结构调整，总部经济已经成为鼓楼财政税收的主要来源;白下明确提出发展地标经济，已经形成一批高品质商务楼宇，承载总部经济。新街口玄武片区如何发掘、提升自身优势，扩大招商力度，促进区域总部经济发展，成为急需解决的问题之一。 25 2、产业拓展空间不足，资源利用率不高 新街口地区处于中心城区，可供发展的地理空间十分有限，截至2007年底，街道受空间的限制，依靠规模扩张拉动增长的动力开始减弱。 新街口地区区域面积6.1平方公里，未来3年内将新增建筑面积129(加梅园的)万平方米，其中可用于招商的面积为61万平方米。(商业面积24万平方米，商务面积37万平方米)，虽然三年内计划再建成一个立体新街口，但可用于未来产业发展的面积仅占47.3%。 在空间利用方面同样存在问题，如部分空间被低附加值产业、省属企业、异地纳税企业占据，税收贡献率低。 47% 53% 房地产及配套面积可招商面积未来三年将新增建筑面积129万平方米 3、产业结构需调整，产业层次有待提高 产业结构不合理主要表现在各产业间结构不合理和产业内部结构不合理两方面。 目前新街口街道以电子科技、商贸商务、文化旅游为主导产业， 26 61万平方米(商业面积24万平方米，商务面积37万平方米) 这些大多都属于传统型产业，新兴产业所占比重不足，同时在税收重压下，出现街道抓税源、部门抓产业的局面，一定程度上造成产业发展与经济实力增长的脱节和矛盾，也造成街道在产业发展结构上不合理，使其过分注重能够为街道带来高税额的产业，忽视对咨询、法律、中介服务等新兴产业的投资与培育。 在各产业内部，也存在不合理之处。商贸流通仍处于传统型服务，还未达到真正意义上的现代型服务业，文化资源主要集中在长江路，优势还未充分体现，文化资源的经营利用仍处于低层次，亟待进一步挖掘和提升。科技企业主要集中于珠江路科技街，虽产业化已初具规模，但仍属于大市场发展模式，产业发展层次和水平较低。 4、地标性建筑少，区域整体环境需要进一步提升 新街口商圈知名建筑较多，如金陵饭店、金鹰国际、国际金融中心、中央商场等，在新建或在建的建筑中，长发中心、绿地广场等渐成为新的标志性建筑，标志性建筑提升了区域品牌与知名度，对商家具有较强吸引力。但以上建筑均不在新街口街道区域内，德基广场、地铁大厦等虽有一定知名度，但尚不能全面带动新街口街道形象的提升。而且，作为大都市的高层商用楼宇，应该相对集中、连成一片，既可以发挥市场集聚效应，集中更大的消费力，同时又能形成现代化都市的城市轮廓线，成为城市观光资源，但现在街道区域内的高层商用楼宇彼此间隔，相互分离。 同时，街道内市政配套有待进一步完善，以匹配金陵第一街的形象，区域内交通拥堵、停车困难、绿化没有定期维护等问题亟需在新的规划建设中得到重视，逐步解决。 27 五、新街口街道产业发展定位及选择 (一)定位依据和原则 1、国内外城市中心区产业发展成功经验 新街口街道位于南京市的中心区域，这里是南京的中央商务区和区域商贸中心，承载着整个南京高端商务服务、商品流通、金融支撑、时尚休闲、价格引导、信息传播等方面的聚集与辐射功能，新街口街道的今后发展首先要符合这一定位要求。 从国外大城市CBD的发展经验来看，大致经历了(1)以商业为主、功能混合;(2)专业分区的综合功能;(3)商务功能升级并逐渐向综合化、生态化发展三个阶段。商业是CBD的初始功能，金融、办公、管理等商务功能则是商业功能的延伸与升级，两者共同构成CBD的基本职能，并在不同发展阶段占据不同的地位。 CBD区域内应该充分应用土地资源，高密度地修建商业商务建筑，这样才为城市的楼宇经济提供了持续发展的空间。另外，作为楼宇经济重要依托的写字楼和商务楼的发展水平，是一个城市商业和商务发展的重要标志，下面就几个成功的CBD作一简要介绍: 曼哈顿CBD:纽约市发展的催化剂。主要表现在:依靠 CBD的影 28 响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市发展迅猛，许多国家的公司在此区域设立分支机构。 日本新宿CBD:新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于此，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区。新宿副都心的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使副都心的魅力大增，各行业更加积极地涌入新宿，首当其冲的是金融业。 香港CBD:成功主要依赖于四方面因素:1、优势的地理位置:坐落在香港的中心地段，是整个香港的中心;2、与周围环境协调，并互为补充:3、金融业和服务业高度集中，同时吸引了其他的著名商业品牌进入，商业氛围浓厚;4、交通发达:中环拥有五条地铁线路，数十条公交路线以及渡船，形成了完善的网络交通系统，使得出入中环都具有极高的便捷性，为各地区间自由的商业往来和人才流动提供了有力的保障。 从以上内容可以看出，CBD内主要产业是金融、商务、商业、信息等服务业，入驻主体是公司总部、大型高科技企业、高端商贸、金融服务机构和政府管理部门等。 2、南京市及玄武区产业发展规划思路 南京市十一五规划将南京定位为全省现代服务业中心，加快构筑与区域中心城市相适应的“高增值、强辐射、广就业”的现代服务业体系，巩固提升现代商贸、旅游会展、金融保险、现代物流、信息服务等产业优势，显著增强服务全省、辐射长江中下游的能力，到2010年，力争服务业增加值实现五年翻番。 29 玄武区在十一五规划中指出区域重点发展科技信息业、文化旅游业、商贸商务业“三大产业”，以集约型、科技型、生态型为 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，不断调整优化产业结构，扩大科技信息业发展优势，凸显文化旅游业发展特色，提升商贸商务业发展水平，使三大产业成为我区经济发展的主导产业，引领和带动房地产开发及相关产业持续、快速、健康发展。 2005年南京市人民政府关于印发《南京加快发展服务业行动纲要》，重点打造十大服务业集聚区，将新街口打造为商贸商务服务区。依托新街口地区多种服务资源集聚的优势，以建设“四个第一”(华东第一商贸区、江苏城市旅游第一品牌、南京第一现代商务中心区、老城现代化第一示范区)为目标，成为具有商贸、商务、文化、休闲、旅游、金融、信息等多种服务功能，辐射整个都市圈的核心服务区，成为体现我市服务业形象和水平的窗口地带。 3、新街口街道产业发展的SWOT析 在新街口街道发展环境与资源条件分析中，对其发展条件已做了较详细分析，现从SWOT角度进行归纳，据此制定科学的产业规划。 30 威胁 与白下、鼓楼的竞争 商业副中心带来的压力 周边城市的竞争 优势 应对挑战 区位优势 高端商贸商场 人才优势 地铁经济优势 机遇 高端商务功能 发展 国际产业转移 抓住机遇 总部经济 南京都市圈产业升发挥优势 级 新街口商圈扩容 劣势 解决问题 产业空间分布不平衡 传统服务业比重过高 后续发展空间不足 市政配套不完善 缺乏标志性建筑 3.1新街口街道主要优势: (1)新街口街道位于南京市中心，发展服务业、商贸业具有得天独厚的区位优势。 (2)新街口街道拥有德基、金鹰天地等高端商贸商场，提升了街道商贸业层次，影响力增大、辐射力增强。 (3)新街口街道内有东南大学、周边有南京大学、科学研究院等机构，人才优势明显. (4)地铁一号、二号线与新街口街道擦身而过，能形成明显的“地铁经济”。 31 (5)新街口街道内总部经济和楼宇经济已形成一定规模和氛围，高端商务业的功能在强化。 3.2新街口街道劣势: (1)新街口街道内产业发展空间分布不平衡，主要集中在街道西南角新街口商圈和珠江路。 (2)传统服务业比重过高，现代服务业规模和比重相对较低。 (3)产业后续发展空间逐渐不足，渐成为制约经济增长的瓶颈。 (4)街道市政配套不完善，与金陵第一街美誉尚有一定差距。 (5)街道内缺乏类似绿地广场等的标志性建筑。 3.3新街口街道面临的机会: (1)国际制造业与服务业的转移为新街口街道产业发展提供了广阔的发展背景。 (2)南京都市圈整体产业升级为新街口街道发展现代服务业提供了机会。 (3)新街口商圈的扩容为新街口街道发展注入持续发展动力。 3.4新街口街道面临的威胁: (1)新街口街道内商贸业面临白下、鼓楼区的激烈竞争。 (2)南京若干商业副中心、近20个现代服务业聚集区的发展有可能削弱新街口街道竞争能力。 32 (3)周边城市如苏州、无锡将总部经济、现代服务业作为发展重点，加剧了此领域竞争。 4、新街口街道产业选择的基本原则 (1)有利于充分发挥新街口街道资源优势的原则 新街口街道产业选择要着眼于发挥优势，如区位优势、人才优势、市场优势等，这是主要产业选择的基本原则。 (2)提升新街口街道地位和玄武区经济发展相结合的原则 新街口街道产业选择要推动街道地位的提升，促进玄武区乃至南京市经济的发展，如金融业的发展不但可以完善商务区的功能，也可以促进周边其他产业发展，提高区域知名度。 (3)壮大已有优势和寻求新的经济增长点的原则 新街口街道已形成了以商贸、科技、地产等优势产业，应急需提档升级，优化发展。同时寻求产业发展新的增长点，咨询、金融、企业管理服务业(总部经济)、旅游业等都有可能成为街道产业发展的亮点。 (4)促进增长和完善发展环境相结合的原则 不同产业的发展态势将对财政税收造成不同影响，如房地产业，一次性税收大，但稳定性不强，商贸业发展平稳、税收贡献大，应重点扶持。另外一些产业(由于行政隶属关系)，虽然对目前区域增长没有直接贡献，但其发展能够促进区域经济功能和服务功能提升，如今融业、广电出版业等。对这些产业应着眼长远，着眼完善功能和环 33 境，积极推进这些产业及产业链的发展。 (二)功能定位 一个区域的功能定位不仅是这个区域经济个性差异的反映，更是这个区域综合经济水平的直接体现。街道的功能定位就是为谋求发展而确定的发展重点和战略取向，是对街道发展前景和已有优势的一种对接，以巩固其竞争优势，主要解决街道发展什么、如何发展、资源如何引导配置的问题。 从一般意义上讲，作为中心城区的中心区域，可以发展以下功能，即商业贸易中心、金融中心、信息中心、科技创新中心、文化中心和聚居中心。新街口街道面积有限，已具备一定产业基础，依靠开发新空间推动经济发展的潜力逐渐减小，而有选择的引导和优化产业成为工作重点。结合新街口的发展基础与发展预期，我们认为，在未来五年，应确立四大功能定位: 1、总部集聚区 “总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。 新街口街道地处南京新街口CBD的中心区，这里是代表着整个南京经济发展最精华的区域。这里已集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，具备完善的配套设施、市政交通与通讯条件，是南京现代商务活动的集聚区和发展总部经济的首选地区。 南京对企业总部、办事机构的吸引力，在“长三角”内仅次于上 34 海。最近两年内申请设立的驻宁机构已有四五百家。仅新街口就进驻了79家世界500强驻宁机构和地区总部。 今后几年一方面将利用德基2期、凯润金城、珠江一号等高档楼宇载体为总部入驻提供空间保障，着力打造一批总部大楼。 另一方面加快对老大楼、老厂房、图书馆的高起点的策划包装，打造特色载体，吸引高附加值企业入住。 总部集聚区发展的必要条件 1.拥有高素质的人力资源和科研教育资源～能够使得公司总部以较低的成本进行知 识密集性价值活动的创造～可以满足公司总部知识密集型价值创造活动的特定需要。 2.良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。比如纽约、香港、新加坡等城市～ 公司总部在这些城市聚集很大程度上得益于这些城市天然的区位条件。便利的交通网络～有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系～这能够使公司 主要决策者与相关人员之间有良好接触～掌握公司运营脉搏～及时发现问题～解决问题。 3.具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道～同时在基础性资源条件 方面能够同附近周边地区形成较大的差异。 4.具备良好高效的法律制度环境～具有多元的文化氛围。发展总部经济～除了城市 建设等硬件要达到较高标准～更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的素质。 5.形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、 公关、电子信息网络等诸多领域。 2、金融中心区 一个中心商务区，90%的商务活动主要是围绕金融和资本来开展，它对金融服务有着特定的需求，国际上著名的中央商务区(CBD)，如纽约曼哈顿、东京新宿和巴黎拉德方斯等，这些地区既是总部集聚区也是著名的金融中心区。 一个地区金融服务的好坏，直接影响到该地区的吸引力和商务活 35 动的活跃程度。 因此新街口街道将进一步建设长江路及洪武路北路金融街，使其成为南京及新街口区域最具影响力的金融集聚区，以支持该区域高端商务和商贸的发展。 目前长江路及洪武路北路已集聚了大量的银行、证券、保险、信托投资等金融企业和机构。有江苏银行总行、民生银行南京分行、建行中山支行、恒生银行南京分行、恒丰银行南京分行、广发银行新街口支行、中行玄武支行、工行玄武支行、浦发城东支行等近十家银行，已具有浓厚的金融中心氛围。这将便于金融服务的竞争和提高，有利于总部企业对资金的获取和为其提供专业的金融服务。对于提升整个区域影响力，吸引总部企业入驻和高端商贸的发展将起到关键作用。 金融中心区发展的成功要素,以香港为例, 1(政治及社会安定 政局稳定～为投资活动提供稳健的投资环境～有助促进金融服务的发展。 2(有利的政府政策 如香港奉行积极不干预政策～而作为自由港～没有任何外汇管制或对资金流动的限制～投资者可以直接用外币进行交易～有助吸引外商到来投资。 此外～政府实行低税和简单的税制～对有意在香港投资的人士极具吸引力。 3(现代化的通讯设施 卫星及无线计算机网络～能实时掌握世界地投资市场的信息～且能随金融发展而不断改善对金融业的发展有极大的促进作用。 4(优秀的专业人才 培育金融业精英～引进外籍专业人士～技术人员和管理人员等～有助金融业的发展。 5(有利的地理位置和时区 香港位于亚太区中心和有利的时区～纽约和伦敦两个国际重要的金融中心休市时～ 香港的市场仍在运作～有助促成国际金融中心的地位。 6(配合中国内地的发展 香港是通往中国的主要口岸～本地金融业对中国内地有充分的了解～又能配合内地的需要～使香港有效地为内地引入外资～成为外资打入内地市场的基地。 36 3、国际购物区 伴随着生产型服务业、先进制造业、现代服务业的发展，从事高端产业的人群正成为一个巨大的消费群体。他们一般受过高等教育，维持较高的消费水平，敏锐进取，感知时尚脉动，引领社会潮流。他们在消费方面具有极强的品牌意识，对索尼家电、IBM笔记本计算机、Swatch手表、CD香水、财富杂志中文版、假日酒店、等国际品牌情有独钟，生活方式、思维意识逐步与国际化接轨。 德基广场高品质的购物环境和国际一线品牌的引进，对南京迈入国际化生活起到了巨大的影响作用，为高端消费人群提供高层次购物平台。今后德基二期的建成，更将进一步确定该区域的高端优势，也为新街口玄武片区商贸业的发展指明了方向，奠定了更高的起点。 今后街道应以打造华东地区顶级的国际购物区为目标，并形成多层次商业体系，第一层是以德基国际综合购物中心为龙头，做优环境，增强该区域对总部企业和高端人群的吸引力;第二层建设一批具有特色的高端专业主题商场，比如以年轻人为主的主题百货金鹰天地，还有高端家居商场、高端的数码体验商城、高端的体育用品专业商厦等;第三层打造特色商业街，比如美食街、服装专卖、文化产品等;第四层社区商业，如超市、便利店。 4、文化展示区 新街口街道内有长江路，积淀了丰富的文化旅游资源，同时又集聚了大量新型时尚的商场、楼宇，适于开发商业旅游、城市观光旅游资源。因此，新街口街道应该建设成为集中展示玄武区历史文化底蕴和城市发展水平的重要窗口，成为南京市对外文化交流的重要区域。 37 (三)产业定位 依据国内外中心城市发展经验、南京市和玄武区产业发展规划思路、新街口街道的SWOT分析结果，根据确立的基本功能定位，在产业发展上，确定重点发展高端商务业、金融服务业、商贸流通业、传媒业、文化旅游业、房地产业，其中，高端商务业、金融业、传媒业为着力培育和强化发展产业，商贸流通业、文化旅游业、房地产业为提升发展产业。以六大产业为核心，努力构筑代表现代都市中心区发展方向的新型产业体系。 1、高端商务服务业 定位说明: 高端商务业是为了适应新街口中央商务区的崛起而必须发展的产业，也是整合新街口街道资源优势、提升产业水平的必然选择之一。高端商务业以商务交易为平台，涉及金融、商贸、传媒、广告、服务、酒店、展览等各行各业，同时对居住、消费、娱乐、文化等相关设施有较高要求，能够有效拉动相关行业的发展。 新街口街道内已经有多家中外知名企业入驻，总部经济具备一定基础，围绕总部经济，发展相关产业，以高端商务为核心，提升产业层次，将成为发展重点。 未来五年发展方向: 在未来五年的工作中，新街口街道要积极营造良好的商务环境，加快重点楼宇建设，做好配套设施的跟进工作，大力引进国内为知名生产制造类企业和服务类企业的全国和区域总部、服务中心入驻，继续提升“总部经济”的规模和层次。 38 要积极引导以会计、审计、税务、市场调查、专业咨询为代表的咨询调查服务业以及法律服务业的集聚式发展，提升街道服务业的规模和竞争力，推动商务业相关行业的发展。 针对商务中心发展的需要，积极培育发展新兴的(主要面向中高级职业层次的)职业中介服务、会议及展览服务和办公服务。 (2)金融服务业 定位说明: 金融服务业在我国国民经济行业分类中，一般包括:中央银行、商业银行、其他银行、信用合作社、信托投资业、证券经纪与交易业、其他非银行金融业、财务公司、融资租赁公司、典当业、保险业等。金融服务的提供者除了银行、保险公司外，还包括各类信托机构、证券公司等。 新街口街道的长江路--洪武北路金融一条街，该区域已集聚了大量的银行、证券、保险、信托投资等金融企业和机构。仅洪武北路就有江苏银行总行、民生银行南京分行、建行中山支行、恒生银行南京分行、恒丰银行南京分行、广发银行新街口支行、中行玄武支行、工行玄武支行、浦发城东支行等近十家银行。金融特色街的打造，虽然税收不多，但对发展总部经济将起到支撑服务作用，有利于提升区域影响力，吸引总部企业入驻。 未来五年发展方向: 逐渐改善目前银行保险公司简单集聚的状况，发展全面的金融业务，形成有机的产业集群，完善金融产业链，如引进和培育辅助性服务机构(包括保险代理、评估与咨询等)、金融信托与管理机构、金融租赁机构、金融信息平台研发机构、投资银行、中小企业风险投资 39 公司等，完善金融区功能，提高吸引力。 通过提供良好的软硬件环境设施，抓住外资金融机构在我国的扩张机遇，重点引入外资银行、保险公司、证券公司等入驻新街口街道，设立分支机构，开展业务。 努力吸引国内外金融机构的区域性总部入驻，每年引入1,2家金融机构的区域性总部，引入多家金融分支机构，提升新街口街道金融业的层次。 (3)传媒业 定位说明: 我国2006年出台的《关于深化文化体制改革的若干意见》指出:“要加强文化产品和要素市场建设，打破条块分割、地区封锁、城乡分离的市场格局，形成统一、开放、竞争、有序的现代文化市场体系，重点培育书报刊、电子音像制品、演出娱乐、影视剧等文化产品市场。” 以央视和北京电视台东迁为例，此东迁过程导致了北京史上最大规模的传媒企业搬迁过程，目前新区域内已集聚传媒企业千余家，带动了一方传媒业的发展。 2007年，江苏电视台、东大出版社、今日商报社三家传媒企业税收达3000多万元。随着电视台频道的增加、节目的丰富，上下游企业逐渐增多，而江苏广电城的落成，为传媒企业的入驻提供了新的发展空间，这必将带动此区域内传媒业的发展。 发展方向: 以江苏电视台为核心，大力发展动漫、影视、广告、策划等下游产业。 40 培育2,3家具有较高制作水平和市场运作能力的影视音像制作企业，扩大市场影响力，提升区域传媒产业品牌。 引导发展3,5家创意设计企业群，包括平面视觉设计、动漫设计等。 培育1,2家具有较强市场运作能力的传媒机构，借助江苏电视台领先的节目制作和卓越运作优秀节目的实力，推动传媒业内多元化整合经营模式与各领域内专业运作模式的结合。 (4)商贸流通业 定位说明: 商贸流通业是新街口商圈最具竞争优势的产业，也是南京市继续重点发展的产业。新街口街道地处新街口大商圈之内，珠江路西部依托金鹰天地、滚石青年商场、新世界百货，结合沿街服装专卖店形成一条百货商贸区。珠江路东部则以百脑汇，三胞电子城为主，结合沿街各个专卖店形成了IT产品商贸区。 商贸流通业是街道税收的主要来源之一，其良好的产业基础，也是新街口街道进一步发展的保障。 未来五年发展方向: 今后发展的主要任务则是通过特色商业街以及专业化市场的规划建设形成商贸业的多层次发展格局，继续大力引进国内外知名商贸业巨头，按照集聚发展与分散布局相结合的方式，提升新街口街道商贸流通业的实力。 逐步引导新街口街道内零售业态调整，稳步促进区内现有大型超 41 市发展，重点引进品牌专业店、专卖店，加强社区便利店建设。 着力引导街道内商业业态调整，积极引进国内外一线品牌专卖，打造中高端精品时尚百货，提高中高端商品经营规模。 积极培育2,3家类似德基广场式大型商贸中心发展，通过业态升级、规模扩张，形成品牌效应。 加快珠江路IT产品的商贸流通发展，培育1,2家有全国水平的IT产品流通企业。 (5)房地产业 定位说明: 较新街口商圈内其他街道而言，房地产业是新街口街道的后发优势产业。新街口商圈东北角(新街口街道)前几年发展相对缓慢，土地开发建设相对落后，反而使此区域后发优势明显。在新街口街道纳税企业前100名中，2006年共有房地产企业6个，2007年增加至9个，近两年房地产业呈现快速增长之势。 未来五年发展方向: 可开发土地资源有限，国家宏观调控政策收紧使该行业发展具有不可持续性和不稳定性。因此，不能形成对这一行业的过分依赖。在未来的5年发展中，新街口街道要注意已开发房地产企业的功能配套和产业嫁接，重点发展层次更高的，面向高端商务用户的商务区，保持税收的永续性，防止一次性税收过重的情况。 具体来说，可适当开发打造高档住宅地产，借助老住宅区改造，区域环境的优化，总和管理服务的提升，打造都市名盘。 42 继续开发高品质商业地产，优化现有商业地产周边环境，通过有效的产业氛围营造，形成特色产业空间。 推进物业管理服务的规范发展和升级，加强住宅小区、住宅楼、公寓、综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理。 培育房地产开发公司、工程监理公司、建筑设计公司、评估、咨询机构的发展，形成以新街口街道为基地，服务周边的格局。 (6)科技产业 定位说明: 高科技产业指信息产业(包括计算机、通讯、信息服务业等)、生物制药产业、新材料产业、新能源产业、航空航天产业和海洋产业等六大产业。产业具有拥有大量的知识产权,资金密集、知识密集、技术密集和高附加值、高回报率的特征。 新街口街道的高科技产业主要是指信息产业，集中在珠江路，百脑汇、长发科技大厦及众多沿街门店成为科技产业主要载体。但科技产业存在众多问题。首先是缺少领衔的旗舰型企业，珠江路上云集的绝大多数是中小企业和二流品牌，珠江路这几年虽然一再升级，但尚未完全摆脱IT卖场和集散地的单一形象。其次，高新技术产业价值链尚未形成。虽然珠江路有了企业集群，有了软件产业和研发设计力量，但企业之间基本上是各自为政，少有合作与互动。新街口街道内产业发展面临着发展道路的选择。 未来五年发展方向: 巩固扩大珠江路的IT商贸优势，推动商贸市场向高端和品牌化 43 发展，培养一批全国性的IT流通领军企业。 依托区域优势、周边人才优势，吸引总部型企业入驻，提升科技研发实力，提升街道产业层次。 (7)文化产业 定位说明: 文化产业对税收的贡献不大，但其有助于提升新街口街道的文化品位，提高形象内涵和综合功能。 未来五年发展方向: 重点发展文化旅游休闲和文化创意产业，拉长文化产业链、丰富文化内涵，使文化资源创造与之匹配的经济价值。 一是依托长江路人民大会堂、文化艺术中心等载体，发展会展业，举办各类大型文艺活动; 二是利用德基二期和凯润金城打造时尚文化广场，提升长江路时尚文化旅游功能; 三是利用1912街区的品牌外溢，结合成贤街数码印刷、设计和江宁织造府建设，打造文化创意休闲街区。 44 六、总体发展目标 以总部经济、现代商务服务业发展为核心，重点发展高端商务服务业、高档商贸业、金融服务业和文化产业，全面提升新街口街道综合服务功能和核心竞争力，努力将新街口街道打造成南京总部集聚区、金融中心区、国际购物区和集中体现南京历史文化和玄武城市发展水平的展示窗口。 (一)税收目标 力争到2009年底税收达到10亿元，2012年底税收达到45亿元，年平均增长率为, (二)企业数量 未来五年，新街口街道商业楼宇面积较2007年增加一倍，入驻企业数量增加2000家左右，达到5200家。其中，总部企业年均增长10家，2012年底街道内总部企业达到90家左右，贡献税收达到8亿元。 (三)企业规模 至2012年底，街道税收超1000万元企业(事业)单位数量达到20家，税收贡献达到4亿。税收100万,1000万企业数量180家，税收贡献达到5亿。税收100万以下的企业数量达到5000家左右，税收贡献10亿元。其他税收1亿元，税收总计20亿元。 45 七、重点项目 项目是经济工作的第一抓手，经济的崛起必须有产业的强力支撑，产业的振兴必须有项目的持续拉动。只有加快项目推进步伐，促使项目尽快、尽早产生效益，才能实现产业结构的调整和空间布局的优化，形成产业集聚发展的格局。 新街口街道主要项目包括一些重点发展的楼宇、街道和园区，具体内容如下: (一)重点楼宇 街 道 编号 项目名称 新街口 1 德基大厦 2 汇杰广场 3 珠江1号 4 华丽国际 5 置地广场 6 苏粮国际 7 邓府巷二期 8 凯润金城 9 薛家巷地块 10 德基二期 以上项目均属高端楼宇，应着力发展高端商贸、商务业，吸引总部企业入驻、发展不同产业高端层次、打造流量经济，形成信息流、 46 资金流、人才流的快速流动升值，打造税收亿元楼宇。 下面是具体在建项目: 1、德基广场二期 该项目由一幢高280米标志性塔楼和一幢8层裙楼构成，建筑面积共24.8万?，商业面积约103200?。 2、凯润金城 该项目共8栋建筑，总建筑面积220000?，一期工程为:住宅，酒店式公寓;二期工程为:商场，办公，酒店式公寓。 3、长江路九号二期 该项目总建筑面积约25万?，一期工程(包括32层住宅两幢、14层酒店式公寓和6层商业(A4幢，地上6层，地下2层共约24200?)，总建筑面积约为110000?)。 二期地面建筑3幢，其中2幢为32层住宅，1幢为14层酒店式公寓(1-2层为2000?商业面积，层高5.4米)。 4、苏粮国际大厦 该项目地上为26层,总建筑面积为39000?。 5、长发?学府路地块 该项目规划用地性质为商业、办公、住宅用地，占地面积16000?，总建筑面积96000?，由一栋29层写字楼、一栋32层公寓楼以 47 及商业裙楼组成。 6、麦哲理国际金融中心 位于长江路与洪武北路路口西北侧，规划建设面积约18000平方米，商业面积约4000平方米，商务面积约14000平方米。建成后的麦哲理金融中心将成为集研发、办公、酒店式公寓为一体的大型综合设施。 (二)重点园区 街道 编号 项目名称 项目内容 新街口 1 江宁织造府 在建 1 南京烟厂改造 拟改建 2 老南图改造 建议改建 位于市机关医院南侧，目前居民区， 4 成贤街100号 比较破败，建议拆迁、重新规划 1、原南京烟厂 南京原烟厂东临太平北路，北接珠江路，南接长江路，与1912休闲酒吧街一街之隔，商业氛围浓厚，人气旺盛。 区内有4幢连体厂房，共4层，1层6.0M，2层、3层6.2M，4层4.5M，建筑面积约1.7万平方米，内部大面积错落有致，高大宽敞，可改造空间大，局限性小，可根据需要分区和隔层，目前基本保留工业厂房原貌。 园区适合大型单体或大面积组合的餐饮、桑拿、KTV、宾馆以及配套特色酒吧、迪厅、茶社、美容、健身等互为补充项目。适合的自 48 营项目有名家字画村、艺术品拍卖厅、屋顶休闲花园等。 2、南京老图书馆 南京老图书馆位于成贤街66号，紧邻东大医院，1982年主楼建成，面积4800平方米。南京图书馆始于1907年江南图书馆，其后几经变迁，2006年位于大行宫附近的新馆落成并对外开放。 南京老图书馆可以借助成贤街图文数码印刷业、长江路文化旅游业的发展，重点引进设计创意类企业，丰富成贤街,碑亭巷创意产业街业态。 3、江宁织造府 项目占地面积1.8万平方米、建筑面积约3万平方米，定位为古典园林与现代建筑相结合的博物馆。“江宁织造府”将运用现代高科技手段，向市民展示江宁织造府历史、曹雪芹家世历史、《红楼梦》文学艺术等。其中有关《红楼梦》、皇家文化等相关文化产业的开发是一大亮点。 49 八、新街口街道空间布局优化 产业布局是产业结构在空间上的投影，产业结构转载转换的过程中，产业布局表现出产业之间优势地位连续不断更迭的状况，其肌理是受利益驱使，新的厂商不断转入供小于求、具有超额利润的行业，该行业必然出现工地规模扩大的趋势，反之亦然。 优化产业空间布局是实现经济可持续发展的迫切需要，是统筹产业规划、城建规划、土地规划等重要规划，实现有机衔接的迫切需要，是加强与周边区域经济联系，统筹区域经济发展的迫切需要，是高起点推进城市化、提升城市品位的迫切需要。在工业化、城市化快速发展的今天，要做到工业兴市、环境立市、生态立市，实现人文、产业与自然相和谐、居民生活与环境相融洽、传统与现代相结合、经济与社会相协调，就必须把优化产业空间布局作为一个重要的课题进行研究和实施。 (一)产业空间布局现状 新街口街道位于新街口核心商圈内，商贸商务业发达，产业沿中山路方向发散，形成了“金角银边”之势。多以楼宇为载体，或集聚成块，或沿街道分布。 50 (二)产业空间布局优化依据 1、新街口地下空间规划 新街口地区是主城的中心、南京市市级中心～也是南京都市圈乃至更大范围的服务中心～未来要建设正洪街串连公共空间串连现有的独立公共空间,结合塘坊桥、丰富巷地区改造建设串连公共空间。 51 新街口地下空间总体 新街口现状地下空间分布图开发利用思路为:结合地 面的建设时序～优先开发 利用新街口广场东南象限 的串连公共空间～串连现 状的独立公共空间。结合 西南、东北两个象限内的 地面建设～同时开发串连 公共空间～分别串连周边 独立公共空间～形成三个 公共空间的基本模式～通 过地铁车站和过街通道相 互沟通。远景向西北象限 和四环路外围扩展。根据新街口地区现状问题分析～地下公共空间应优先满足停车设施、休闲设施与商业设施。 2、南京老城规划中新街口地区规划 (三)产业空间布局优化 在原有产业布局的基础上，根据现在产业发展趋势，结合产业布局优化理论，确定新街口街道“一点三区四街”的产业格局。 1、“一点” 指围绕江苏广电传媒大厦，发展文化传播、影视制作、剧本创作、音像发行、广告策划、数字传播技术等传媒产业，形成新街口街道今后一个重要的经济增长点。 52 2、“三区” 指中山路高端商务区、德基高端商贸区、洪武北路金融服务区; (1)中山路,高端商务区 中山路上接中央路，下衔中山南路，贯穿南京中心城区，地铁一号线从其下穿过，人流汇聚、商家云集，是发展高端商务的良好区域。中山路东侧区域，有中信大厦、苏粮大厦、地铁大厦、凯润金城、汇杰广场等众多已建和在建项目，其中街道近两年90%的在建项目都集中在这一带，是街道未来几年主要的经济增长带。 发展方向:继续改善周边环境，增加商务配套设施、重点发展楼宇经济、总部经济，大力发展高端商贸业。 (2)德基高端商贸区 以德基广场国际购物中心为核心，向北带动凯润金城、金鹰天地等高端商贸业态的发展，加大引进国际一流商业品牌和旗舰店，形成新街口核心区东北角高端商贸集聚区。 (3)洪武北路金融服务区 目前该区域已集聚了大量的银行、证券、保险、信托投资等金融企业和机构。洪武北路上有江苏银行总行、民生银行南京分行、恒生银行南京分行等近十家银行。金融特色街的打造对发展总部经济将起到支撑服务作用，有利于提升区域影响力，吸引总部企业入驻。 发展方向:加强街道基础设施建设、继续吸引金融企业的入驻，重点引进投资、证券、资产管理类企业，丰富区域金融业态，为企业提供全方位服务，加强金融街品牌建设，提升区域知名度。 53 3、“四街” 指长江路,文化旅游休闲街区、成贤街至碑亭巷创意休闲街区、估衣廊,特色美食街区、丹凤街生活休闲街区。 (1)长江路,文化旅游休闲街区 长江路串联了一批历史文化资源和现代文化设施。南京在上世纪八十年代的规划中就已经明确了长江路文化街的定位，后来陆续组织编制了《南京长江路文化街城市设计》和 《长江路文化街区景观规划》。规划引导大型文化设施向长江路文化街集中，抓住近代史博物馆、南京图书馆新馆和文化活动中心等文化设施建设的契机，利用老城环境综合整治的机遇，形成了具有南京特色的“文化一条街”。 发展方向:尽快完善长江路文化旅游带的产业规划，带动长江路文化旅游资源的开发，对路两边的文化旅游资源进行深度挖掘、包装，带动商业的发展，形成历史文化旅游与时尚文化休闲相结合，使长江路文化资源在产生社会效益的同时，创造经济效益。 (2)成贤街至碑亭巷,创意休闲街区 成贤街从东大至珠江路段集聚了华文、千面、尼克等近二十家数码印刷店，已经初步形成了数码印刷设计一条街。现在碑亭巷旁建成“江宁织造府”，成为红学研究和云锦织造研究基地。长江路文化旅游带形成和江宁织造府的建设将为这一区域的发展带来契机，通过产业的对接，成贤街与碑亭巷这一带状区域将成为文化创意类企业集聚区。 发展方向:把1912的空间放大到成贤街，但不是简单复制，避免单一商业，重新规划，注重体现文化创意、时尚休闲综合功能发展。 54 一方面加快成贤街和碑亭巷的环境整治，加强织造府周边配套设施建设，另一方面对南京烟厂和南京老图书馆等进行重新定位、改造，形成园区和街区互动发展。 (3)估衣廊,特色美食街区 估衣廊从巷口北端与珠江路交汇的全福楼算起，整条街大大小小餐饮店铺包括娱乐场所有20余家，已经成为名副其实的美食街。 发展方向:目前街道餐饮美食业的发展受制于空间的不足，街道饮食特色不明显，知名度还不高。因此要通过相连街区的开发、街道内空间的优化来解决空间受制问题，通过整体包装、宣传来提高街道的知名度，通过类似餐饮企业的集聚来打造街道的特色，形成特色餐饮一条街，从纵向切入融合进新街口核心区及珠江路、长江路的产业布局，配合其拓展深度和广度。 (4)丹凤街,生活休闲街区 丹凤街是南唐时期北面进出都城的必经主干道，其地位历经宋朝和元朝都未改变，距今已有1100年历史。丹凤街最初定位通讯一条街，产业层次主要集中在通信产品的批发、零售，但产业层次低，附加值低，很难深化。2003年低，金润发开业，与原有的华诚超市及苏果平价超市在几百米长的距离内共存，肯德基、永和豆浆、桂花鸭、史迪克牛排、豪享来西餐、尹氏汤包、丹凤龙虾、克莱斯汀蛋糕等食品饮食店相继开张，各大银行分支行在此会聚，服装店越来越多，并向两侧街巷扩张，丹凤街的业态已发生变化。 发展方向:展现街风采，加强餐饮、购物等生活休闲功能，丰富街区业态，规范丹凤街夜市的引导管理，将丹凤街打造成服务周边社区、居民的综合性生活休闲街区。 55 (三)产业空间优化引导策略 1、发挥政府规划引导的导向作用 对产业进行空间布局上的引导，关键力量在于政府。政府发挥宏观调控的手段有行政、法律和经济手段。其中规划作为行政调控的手段之一，对产业空间布局具有重要的导向和约束作用。政府在借用社会力量确定合理准确的规划的基础上，从宏观到微观分别确定地块区域的产业分布，引导符合条件的相应企业集聚。 2、通过公共投资和大项目引导 政府是公共项目投资的主体，对重大项目选择和布局有重大影响，同时公共投资将改善基础设施和区域硬环境，促进配套服务产业发展，对重大项目形成较强吸引力。通过引导投资和重大项目在空间上的布局，可以形成规模和集聚效应，其辐射、带动作用将实现相关企业或行业在此布局，起到引导、优化作用。 3、通过明确招商引资的范围引导 街道的招商引资活动是引进海内外客商投资的重要方式之一，由于街道产业升级和空间资源的紧缺，在新的发展阶段，要有意识的对投资客商进行选择。新的投资要能够优化区域的产业结构，能够促进产业层次的提升，能够提高空间的利用效率。 4、突出载体建设和运营氛围 无论是主导产业还是其他产业发展都离不开产业发展载体，街道应突出楼宇、街道、园区的载体建设，并营造适合各产业发展的不同 56 氛围，通过载体的建设与运营，吸引企业主动布局，实现硬件与软件结合对产业布局的引导。 九、产业发展策略 (一)调整产业结构，推进空间资源重新配置 目前，新街口楼宇的入驻率达80%，是广州等地的城市核心区无 57 法比拟的，但是大量空间资源被低端服务业和旧城区所占据，与城市核心区的形象不符，产生的税收效益有限，资源未得到有效利用。而未来新街口可发展的空间资源极为有限，因此，要加快新街口的经济发展速度，提升产业档次，必须加快产业结构调整速度，推进空间资源的重新配置，提高空间资源的利用效益。 (二)依托重点项目，集中攻关突破 产业的发展，经济的发展，关键在于重点项目的带动，新街口的发展也要依托重点项目。对于现有的和规划中的每一个项目都要有完整的 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，集中力量攻关突破。对大项目，不仅要拿到手，而且要推进及时，避免出现项目落空或项目停摆现象。 新街口可以德基为龙头，带动商贸提档升级。 德基广场是南京首创高尚生活广场，独一无二的建筑设计、国际水准的软硬件规划，成为创新市场的领导者、主导新世纪消费文化的时尚重镇。国际殿堂级品牌 Louis Vuitton 和意大利高级珠宝品 BVLGARI 的进驻，完全奠定了南京德基广场的强势品牌效应，成为长三角地区高端商业的重要一极。Ermenegildo Zegna、VERSACE、Salvatore Ferragamo、COACH等国际时装大牌陆续进驻德基，在充实德基奢侈品阵营的同时，也让德基与世界精彩同步。 德基广场二期将全面提升新街口商贸业档次，推动新街口街道进入“高品质商贸”阶段，以此为契机，街道应该重点发展高端商场、开设名牌店、精品店，打造特色街道，完善社区店，形成由高到低的商业层次，同时改善街道高档商场周边环境，创造优越的购物氛围。 (三)完善现行管理体制，充分发挥区、街道的积极性 完善现行的管理体制，实现区政府引导，街道操作，职责共担，利益共享，从而充分调动区、街道的积极性，发挥各自的主管能动性， 58 提高办事效率，增加各项效益。 (四)积极利用市级资源，在全市层面上确立新街口城市核心区功能 认真研究市政府各项政策，分析市政府的经济发展战略，挖掘新街口可利用的市级资源，跳出街道和区的层面，在全市层面上确立新街口城市核心区的功能和定位。 (五)完善区内功能和环境，吸引高端生产要素 1、增强金融服务功能，完善金融体系 注重金融集聚区建设、金融骨干企业培育、金融企业改革开放和金融服务功能完善是南京发展区域金融中心所面临的主要任务，新街口金融区在这一发展过程中应发挥主要作用。 目前新街口街道洪武北路已形成金融业集聚之势，发展空间充裕，已有多家银行入驻，区位优势将成为其他金融机构入驻南京的首选之地。 继续引进不同类型金融机构，打造金融服务链，为区域内企业提供高质量、全方位、多层次的金融服务，使该区域成为金融交易活跃、渠道畅通、辐射周边的金融市场。 2、化软硬件环境，吸引总部入驻 总部经济对区域发展的带动作用是显而易见的，目前街道内共有世界500强企业16家，知名企业39家，吸引更多总部企业入驻是今后的长期任务。从以下5个方面优化软硬件环境，营造良好的商业氛围，保证总部经济的发展。 59 第一、加强区域高素质人力资源和科研教育资源建设，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造;第二、加强区域区位环境优化和交通运输网络设施建设;第三、加强区域信息获取以及同异地沟通的信息通道建设;第四、加强区域高效的法律制度环境建设，丰富区域多元的文化氛围;第五、加强区域专业化服务支撑体系建设，形成与总部经济相适应的专业化服务支撑体系，其应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域。 在总部经济类型的选择上，应依据长三角经济发展情况、江苏省产业发展状况、南京及周边产业状况，选择与之相适应的总部经济类型。 加强以上五个方面建设力度，选择与区域产业相匹配的总部经济类型，加大街道招商、宣传力度，促进街道总部经济持续快速发展。 (六)发展产业集群，形成集聚效应 打造特色经济形成错位发展，避免同其他街区的同质竞争，同时，鲜明的经济特色能够加强对客商的吸引力，提升区域经济品牌，促进产业集群的发展，形成集聚效应。 重点发展中山路高端商务带、成贤街碑亭巷创意产业街、洪武北路金融一条街、珠江路科技商贸街、长江路文化旅游带、估衣廊美食街，加快产业集群的形成发展。 60