物权法讲义

物权法讲义 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文， 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ， 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 《物权法》培训讲义 主讲人:孙承英 一、《物权法》出台的背景和意义 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》～《物权法》自2007年10月1日起施行。这是我国政治经济生活中的一件大事。 物权法是个什么样的法律～很多人对物权的涵义并不了解。物权法是 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 财产关系的民事基本法律～调整因物的归属和利用而产生的民事关系～包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。 《物权法》第2条:因物的归属和利用而产生的民事关系～适用本法。本法所称物～包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的～依照其规定。本法所称物权～是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利～包括所有权、用益物权和担保物权。2005年～李某注册了一家公司～自任月球大使馆馆长～出售月球土地～颁发所有权证～很快就被工商部门取缔。月球土地是李某无法直接支配和排他的～不是法律意义上的物～不受法律保护。 起草背景:在物权法通过之前～我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定。但我国始终没有一部完整的民法典～在一些问题上无法可依～拆迁、土地承包、物业管理等方面的社会矛盾十分突出。 物权法的起草工作始于1993年。全国人大常委会对制定物权法高度重视～分成二个专家组同时起草。经过多次审议～2005年7月将物权法草案向社会全文公布～共收到人民群众提出的意见1万多件。起草过程之长～审议次数之多在我国立法史上是空前的。 财产是人类生产、生存的物质基础～又是人类社会文明进步的物质基础。人与人之间的社会关系～最根本的就是财产经济关系。物权法对广大人民群众最关注的问题～如征收补偿、拆迁规范、房屋买卖中的预告登记、物业管理中的各种权利义务关系的确定、住宅建设用地使用权的自动续期等问题～都给予了特别的关注,物权法也高度重视农民权益的保护～将与农民的生产、生活关系最为密切的两项权利～即农村土地承包经营权与宅基地使用权第一次明确地规定为物权～这就有力地保护了农民最基本的财产权利。物权法还规定了确认物权的规则～如规定了建筑物区分所有权中小区各项设施产权的归属～实现了定分止争,物权法关于相邻关系的规定～为正确处理物权纠纷提供了法律依据。物权法对于征收、征用的条件和程序以及补偿也都作出了相应的规定。可见～物权法是构建和谐社会的法律保障。中国人民大学法学院教授、《物权法》起草人之一王轶教授认为～《物权法》出台的真正意图是让私人财产在与商业利益、公共利益发生冲突时～能得到合理、恰当的补偿。 物权法的颁布可以说是中国在走向民主与法治的道路上的一个里程碑。物权思想起源于罗马人～在17世纪被德国完善。18世纪英国首相威廉〃皮特的有句名言:“即使是最穷的人～在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风能进～雨能进～国王不能进……”在私人居所～不经允许～国王也不能进入。这与中国“普天之下～莫非王土,率土之滨～莫非王臣”的观念是不一样。在西方国家～民法被称为社会生活的“圣经”～是公民、法人的权利宣言。在世界上有110多个国家有民法典～但中国至今没有。中国《民法通则》只有156条～但在200年前～法国《拿破仑法典》就有1000多页。物权法不仅仅是权利保障法～它更是一部转变社会观念～重塑文化心理～再造政治文明的法律。” 二、物权法的主要内容 从内容上分析～物权分为两部分～一部分是自物权～就是所有权～另一部分是他物权。前者是物的归属法律关系问题～后一部分是物的利用法律关系问题～包括用益物权和担保物权。 物权法共五编一个附则～共19章247条。 ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第一编 总则规定了物权的基本原则～物权变动和物权保护。 第二编 是用所有权部分。包括一般规定～所有权～业主的建筑物区分所有权～相邻关系～共有关系和所有权的取得。 第三编 是用益物权。规定用益物权的一般规定～土地承包经营权～建设用地使用权～宅基地使用权和地役权。 第四编 规定是担保物权～包括抵押权～质权和留臵权。 第五编 规定占有制度。 第一编:总则 总则中第一章是基本原则。概括起来～有两个基本原则:物权法定原则和平等保护原则。 物权法定原则。 第5条规定:物权的种类和内容～由法律规定。什么是物权～必须由法律来规定。国务院和地方政府都不行～不能自行创设物权。比如公房的租赁权是不是物权～在拆迁中如何保护。也有的法学界人土认为知识产权也是物权。虽然在物权法中知识产权不是物权～但知识产权中的财产权可以作担保～在作担保时就是担保物权。 确立物权法定原则有什么意义呢,因为在法律体系中～解决不同的权利冲突时有一些基本规则:最基本的规则是物权优先于一般债权。 比如～物权优先于债权表现之一是在企业破产时。企业宣告破产～要由他们的所有债权人申报债权～按照债权的比例分割企业剩下的财产。如果其中有一个债权人拿出证据证明对这个破产企业的哪幢大楼有抵押权～法庭就应将这幢大楼用于拍卖单独受偿。这在教科书中被称为抵押权人别除权。还有一条生产线有若干值钱的设备～某个租赁公司说这条生产线是从我那里租赁的。融资租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 就是供应商买来供他人使用～他人只有使用权～所有权在租赁公司～如果确有合同证明所有权在租赁公司～那么法官就能允许租赁公司取回属于自己的设备～这就是教科书中说的取回权～即所有权人可以从企业的财产中取回属于自己所有的财产。《破产法》第38条:“人民法院受理破产申请后～债务人占有的不属于债务人的财产～该财产的权利人可以通过管理人取回。但是～本法另有规定的除外。”以上即为物权优先于债权原则的适用情况。 物权优先原则也有例外。在特别的法律规定中～债权也能优先于物权。什么情况下有例外呢:比如合同中租赁一章规定的买卖不破租赁。出租人把出租的房屋转卖给他人～买受人即新的所有权人能否把承租人赶出去～他不可以～他必须等到租赁合同期满～才能要求承租人退房～这就是买卖不破租赁。承租人的权利按照租赁合同属于债权人～新的买受人对这个房屋的权利是物权～那按照物权优先于债权的原则～他可以把承租人赶出去。但～考虑到承租人是弱者～应给予保护～所以在立法上改变物权优先原则～实行买卖不破租赁～保护承租人利益。我国在《合同法》第230条还规定:“出租人出卖租赁房屋的～应当在出卖之前的合理期限内通知承租人～承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这也是保护承租人利益的一种方式。 有一个例子供大家探讨:企业破产时拖欠工人工资。设想一个企业陷入破产～拖欠的工人工资属于债权～如果把工人的工资债权加入到企业的所有债权中按照比例瓜分～工人只能得到很少的钱。所以法律规定企业破产时～工人工资优先于其他债权～还优先于银行的抵押权～我国目前法律是如何规定的,有的专家说优于抵押权～也就是优于物权。但我在破产法中没有找到这种规定。破产法第113条:破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后～依照下列顺序清偿: (一)职工的工资和各项社保费用以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金,(二)欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和所欠税款,(三)普通破产债权。 在有的国家～工资优先权也被视为具有物权的性质。在法国～规定了工资的超级优先权～不仅可以优先于抵押权～而且可以优先于法院的诉讼费用。2002年～最高人民法院有个批复～明确认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权～包括工人工资。这也体现了工资优先权的理念。 ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 平等保护原则 《物权法》第四条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利的物权受法律保护～任何单位和个人不得侵犯。”这条法律将私人物权与国家物权并例～明确表明国家物权与私人物权平等受法律保护。这实是小民之福音。 平等保护原则的争议 宪法第12条规定:“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”。第13条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯”。公民财产没带“神圣”二字。物权法第4条规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护～任何单位和个人不得侵犯。”没有体现公共财产的神圣性～所以违宪。还认为～对富人的别墅和穷人的讨饭棍也平等保护～不合理。你不就是保护富人吗:穷人的讨饭棍有什么值得保护的呀。这种逻辑是不对的～法律面前人人平等～如果富人通过合法行为得到的财产不能得到保障～社会就无法发展。 《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授在讲座中讲了一个例子～说明平等保护的必要性。三年前～有一个香港公司状告我国的三大航空公司。按照香港法律规定～如果原告能够证明其案件在香港以外的法院得不到公正受理～则香港法院有权受理。而当时对方的律师提出的一条在内地不能公正审理的理由～就是中国内地的法院对国家财产和私人财产不是平等保护～而是对国有财产特殊保护。收集了许多资料～其中有一条就是大陆法院院长在报纸上经常主张的“法院要为国有资产保驾护航”。可见～没有平等保护～就无法真正地融入世界经济。 因此～大多数法学界认为平等是市场经济最基本的法则～离开了这个法则～物权法就不是真正的物权法。市场经济有三个平等——中外平等、公私平等和城乡平等。而公私平等就体现在物权法中～不论对民营经济还是国有经济～都应当一律给予平等的保护。 第二章物权的设立、变更、转让和消灭 在这一章中～重点有两个制度:不动产登记制度和动产交付制度。 《物权法》第六条规定:“不动产的设立、变更、转让和消灭～应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让～应当依照法律规定应付。” 第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭～经依法登记～发生效力～未经登记～不发生效力～但法律另有规定的除外。” 第二十三条规定:“动产物权的设立和转让自交付时发生效力～但法律另有规定除外。” 这两个制度贯穿着一个原则:那就是公示原则。 物权存在、状态、变动必须通过一定的方法公开表现出来～让他人知道。合同不需要公示反而可以进行保密。这是因为合同只涉及当事人自己的利益～可以是商业秘密。物权是一个独占性、排他性权利～这个权利的存在状态～对他人的权利很重要。如房屋出售～买受人在购买之前要弄清出卖人是否有对房屋的合法权利～弄清房屋上是否设有抵押权等～这需要有一个可靠的方法将物权公示出来～让交易人、利害关系人、债权人、法院能正确判断某一财产的现实状况。不动产物权公示的方法可以通过登记实现～以登记为公示方法。法学界叫登记生效主义～是一个严格的公示方法。如房屋转让不登记～则买受人永远不能取得所有权。我们现实也已经采用了这种方法。 物权法中的不动产登记制度: a、不动产登记簿 不动产登记～由不动产所在地的登记机构办理～自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书。记载的事项不一致的～除有证据证明不动产登记簿确有错误外～以不动产登记簿为准。对一房多卖问题～受保护的只有登记人。其他人是债权关系～也是上文据说的“物权优先于债权”原则的体现。 b、查询、复制、权利 ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 权利人～利害关系人可以申请查询、复制登记资料～登记机构应当提供。利害人关系人应当包括对该不动产权属、相邻、共有关系有异议的人～自应包括该当事人所委托处理本事项的委托代理人。 C、申请异议登记制度 为保障物权的实现～物权法第19条设立了申请更正登记和异议登记制度～为解决争议设臵了必要的程序～有利于建立不动产的法律秩序。权利人～利害关系人以为不动产登记簿或记载事项错误的～可以申请更正登记。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的～利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的～申请人在异议登记之日起十五日内不起诉～异议登记失误。异议登记不当～造成权利人损害的～权利人可以向申请人请求损害赔偿。 D、预告登记制度 为防止类似一房多卖的问题～第20条规定了预告登记制度～这是一个新创的制度。。当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议～为保障将来实现物权～按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告后～未经预告登记的权利人的同意～处分该不动产的不发生物权效力。 预告登记后～债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的～预告登记失效。 还有一些条款限制了登记机构的权力:不得要求对不动产进行评估～不得以年检等名义进行重复登记,不动产登记费按件收取～不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。 除了不动产外～重要的动产:船舶、飞机、汽车～其公示方法同样是登记～但登记效力较低～规定未经登记～不得对抗善意第三人。即教科书所说的登记对抗主义。比如汽车的转让～甲有一辆汽车～卖给乙～钱款付清～车也交付～但没有到车管部门过户。乙开车出了交通事故～撞了丙。乙跑了～或没有财产赔付～那么～甲就不能以动产已交付为由对抗善意第三人丙～就要承担相应责任。这一原则在物权法第126条规定土地承包经营权的转包、互换、转让等方式流转时也有休现～未经登记～也不得对抗善意第三人。 其他动产以交付为公示方法～即交付时物权发生变动～包括动产所有权的转让和质权的设立。动产占有人被推定为合法的所有人。比如张三有一头牛～卖给了李四～在未支付货款的情况下～基于信任～让李四把牛牵回家。当天夜里～雷电将牛击死。那么～李四不能说～我还没付钱～没有登记～等理由拒付买牛钱～因为牛的所有权已因交付而生效。动产是不要登记的～你到市场买手机～在商家手上～就是商家的～你付完钱～交到你的手上～就是你的。你不需要到工商局、电信管理部门查询～这部手机是否合法。如果物权法还要规定登记～那就大大增加了社会交易的成本～不利于市场经济的发展～是不可行的。这里就有一个善意第三人的问题。如果这部手机是偷来的～有一天失主找来了～你就是善意第三人～你是善意取得。什么是善意取得～当然也要符合一定的条件:物权法在第九章“所有权取得的一般规定”中第106条明确三种情形:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的～所有权人有权追回,除法律另有规定外～符合下列情形的～受让人取得该不动产或者动产的所有权:,一,受让人受让该不动产或者动产时是善意的,,二,以合理的价格转让,,三,转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记～不需要登记的已经交付给受让人。 物权法保护善意第三人～那所有人的损失怎么办,通过其他法律途径解决～原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 第三章物权的保护 物权保护的途径: 物权受到侵害的～权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 物权保护的方式: 1、确认权利,2、排除妨碍或消除危险,3、修理、重作、更换或者恢复原状,4损害赔偿。这几种方式可以单独适用～也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 侵害物权～除承担民事责任外～违反行政管理规定的～依法承担行政责任,构成犯罪的～依法追究刑事责任。 ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第二编:所有权 所有权是物权体系中的核心性的权利类型。所有权的定义:所有权是指权利人彻底支配物～并因此排斥他人干涉的权利总称～包括占有、使用、收益、处分的权利。如何理解这四种权利。处分权是所有权四项权能中的核心权能。 在物权法起草过程中和通过以后～有一个焦点问题:第四章“一般规定”中的第42条:“为了公共利益的需要～依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。” “征收集体所有的土地～应当依法足额支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用～安排被征地农民的社会保障费用～保障被征地农民的生活～维护被征地农民的合法权益。”物权法把社会保障费用也列入了拆迁补偿的费用～保障了失地农民的生活。 什么是公共利益～修公路、盖学校是公共利益～但城市改造、开发商建房子是公共需要吗,大家知道～拆迁问题是中国当前突出的一个社会问题～是社会矛盾的一个重要根源。现实生活中地方政府一般都说是公共需要～土地使用权已经规划给开发商了～你就要搬迁。房屋所有人和开发商相比往往处在劣势。所以物权法在起草过程中～有的稿子就对公共利益作了界定～但争论也很大。最后的定稿没有作出明确的规定。江平教授在凤凰卫视“世纪大讲堂”中举了一个例子:重庆钉子户事件～他认为城市重新规划～建一个商业区也有公共利益的意义～如果“钉子户”有异议～应该到法院起诉。法院支持的是政府强制搬迁请求。法律规定的救济手段～他没有充分行使。这就作了有利于开发商的解释～在网上引起了一片争议。一些教授也作了反驳。拆迁的另一民生问题则是补偿费。江平说～实践中许多地方都以政府部门的名义发文确定拆迁补偿 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 。这种文件在行政法上属于抽象行政行为～老百姓即使不满意也不可以提起行政诉讼。在江平看来～《物权法》调整的是平等民事主体间的关系～当行政部门在当中为双方确定了补偿标准～而这个标准是不能诉讼的～《物权法》的平等主体关系就被打破了。如果行政法依然不允许就抽象行政行为起诉～《物权法》是无能为力的。 在2007中国城市规划年会上～中国人民大学法学院教授王轶说:“从物权法的角度～协议拆迁就是一个普通的买卖协议～不涉及公共利益～借公共利益名义对被拆迁人实施行政强迁的做法将被改正。”他透露了一个重要信息:《城市房屋拆迁管理条例》将被修改～今后行政机关将不介入协议拆迁。“这好比有人看到我的水壶～想买它～可是我不想卖它～那人又整天缠着我要买它～我就开价1000万元。如果他善于谈判～能说服我～我可以按10元钱的价格甚至免费给他,如果他不能说服我～那他就得给我1000万元。这两个条件都不具备～他到政府部门申请～强制我按照他提出的价格将水壶卖给他～这是毫无道理可言的:这是很简单的买卖关系～丝毫不涉及公共利益。” 现在我们介绍物权法规定的所有权内容。第二编关于所有权的内容主要有:1、国家所有权和集体所有权、私人所有权,第五章,、2、业主的建筑物区分所有权,第六章,、3、相邻关系,第七章,、4、共有,第八章,。5、所有权取得的特别规定,第九章, 1、建筑物区分所有权～指包含多个居住单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。德国称为住宅所有权～物业问题在城市也是一个突出的问题～业主和物业公司的矛盾也很大～业主与业主之间也有矛盾。这一章主要明确了业主的权利和义务～并且规定不得以放弃权利不履行义务,明确了业主与物服务公司的关系,明确了绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产～这种权利不能由当事人约定所有权。 2、停车位,库,问题～在大城市就比较突出～物权法就作了比较详细的规定。物权法第七十四条规定:“建筑区划内～规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内～规划用于停放汽车的车位、车库的归属～由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位～属于业主共有。 ” 3、对小区内公共设施的兴建问题～为了居民方便～住宅改澡堂～改为经营性用房～就应当经过有利害关系的业主同意～而不是多数表决。 ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4、物业公司的性质及撤换问题: 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施～并接受业主的监督。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施～也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人～业主有权依法更换。 第七章:相邻关系～指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人～因通行、采光、通风等必须～依照法律规定产生的权利义务关系。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则～正确处理相邻关系。你盖一个新房子～不能影响邻居的采光、通风～排水。对自然流水～要尊重自然流向。比如农村两块土地相邻～一家不能随便改变道路～水的流向。 这里我们还要注意相邻权和第三编“用益物权”中“地役权”的关系:地役权是用益物权的一种～指因通行、排水等等需要～通过签订合同～利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用～以提高自己不动产效益的权利。根据我不完全的理解～它和相邻权的区别:一是相邻关系是所有权～地役权是用益物权。二是相邻关系是天然的～是生活必须的～而地役权是合同约定的～是为了提高不动产效益的。 比如,张三和李四的土地相邻,历史上形成张三劳动要经过张三的土地,这就是相邻关系.但张三如果为了方便,想走王五的地上走,那就是地役关系,要支付一定的报酬,并经过登记.就是地役权. 第八章共有。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。简单地说～你和张三一起出资买了一个店面～你出10万～他20万～你们就是共有关系～按份共有～按照份额享有所有权。你和你妻子～共同买了一处房子居住～如果没有特别约定～就是共同共有。按份共有和共同共有享有什么样的权利和义务～重点提以下几要点: 1、优先权:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 2、债务承担:因共有的不动产或者动产产生的债权债务～在对外关系上～共有人享有连带债权、承担连带债务～但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外,在共有人内部关系上～除共有人另有约定外～按份共有人按照份额享有债权、承担债务～共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人～有权向其他共有人追偿。 3、共有的认定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有～或者约定不明确的～除共有人具有家庭关系等外～视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额～没有约定或者约定不明确的～按照出资额确定,不能确定出资额的～视为等额享有。 第三编:用益物权。 用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权,第十一章,、建设用地使用权,第十二章,、宅基地使用权,第十三章,、地役权,第十四章,。同时～在第十章“一般规定”中～还规定了自然资源使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、捕捞权等用益物权的权利和义务。 第十一章、土地承包经营权 在这一章中～要了解以下条款: 耕地的承包期为三十年～林地的承包期为三十年至七十年,等 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定～有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。但这种转让是有条件的～经发包人同意～受让方是从事农业经营的。未经依法批准～不得将承包地用于非农建设。 ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 承包期内发包人不得调整承包地。 在这一章中～大家要注意～土地承包经营权虽然是用益物权～但优先于所有权。除非公共利益需要～不能征用。 目前～1988年宪法修正案规定～我们国家存在两种土地所有权形态:土地国家所有制和农村土地集体所有制。集体土地需要征收为国家所有后才能出让。在物权法起草过程中～对集体土地征收问题～专家组也提出集体土地直接出让～由农民直接获得土地收益的意见～但最后没有被采纳。 第十二章建设用地使用权 对于这一章～第149条和我们每个人都有关系。这条规定:住宅建设用地使用权期间届满的～自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期～依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属～有约定的～按照约定,没有约定或者约定不明确的～依照法律、行政法规的规定办理。 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定～建设用地使用权出让的最高年限为:居住用地70年～建设用地50年～教育、科技等50年～商业、旅游、娱乐40年～综合或其他用地50年。 物权法起草过程中～也有住宅用地70年重新登记收费的说法～但操作不容易～如何登记～收什么费～如何确立标准～负担不起怎么办～重新登记不利于社会经济生活的稳定。所以没有被物权法采纳。到期自动续期～但收费没有明确。 非住宅建设用地使用权期满后～有约定的按约定。没有约定的～物权法规定按法律和行政法规办理。那么～根据有关规定～土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这是因为你经营几十年～你支付的土地出让金已经通过你的经营活动收回了。 第十三章宅基地使用权 这一章主要是农村人口依法对集体所有的土地享有的有权利用该土地建造住宅及其附属设备的权利。只是4条～比较简单。取得宅基地使用权是无偿的～因而宅基地具备集体经济组织福利和社会保障的功能。但现在有一个社会现象:就是现在有一些城市人口也到农村买宅基地建房。物权法对转让的说法是:适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据有关规定～这种转让是不合法的～产权部门也是不登记的。物权法在担保物权一章中还规定～宅基地使用权不能抵押。根据我的理解～这也是保护农村弱势群体的利益～防止贫富差距过大的必要措施。 前文说过～不动产是登记生效主义～不登记就不受保护。《今日说法》有过一个案例:一个农村宅基地拥有人～把宅基地买给了一个城市人～也签订了合同。但过了几年～土地涨价了～他又反悔了～说当年自己的行为是违法的～要求收回。最后法院判决该买卖无效～支持了收回房屋。但前段时间～有的学者认为这是小产权房～大意是无宅基地使用权人的居住权也应该受到保护。据报道现在广东就在试行宅基地的流转～这种做法适应了经济比较发达的现实～但是否合法,理论界也有许多争论。 第十四章地役权。这一章我们在所有权中的相邻关系中已介绍～不再重复。 第四编担保物权 担保物权～指在借贷、买卖等民事活动中～债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保～债务人到期未履行债务时～债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。包括三种权利:抵押权,第十六章,、质权,第十七章,、留臵权,第十八章,。 抵押权～指债务人或者第三人不转移财产的占有～将该财产作债权的担保～债务人未履行债务时～债权人有权就该财产优先受偿。特点是不转移财产的占有。 质权和抵押权近似～但要将动产移交对债权人占有。质～就要交给对方。比如秦始皇的父亲异人就是人质。 ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 关于抵押权～物权法规定～不仅不动产可以抵押～而且生产设备、原材料、半成口、产品都可以抵押。这似乎是一项创新。这主要是吸收了国外的浮动抵押制度。大家要注意与此相适应的会计准则～新的会计准则我们还没有学～这一块如何规定～大家要注意。前文说到公示原则～你如何知道一个经营者的生产设备～甚至原材料都被抵押出去了呢,可以到登记部门查询～物权法规定为工商行政管理部门～不经登记～不得对抗善意第三人。不动产的抵押登记在房屋管理部门和土地管理部门。不动产的登记将来如何统一～有的地方已经在试点。 物权法同时还规定～土地所有权不得抵押～耕地、宅基地的土地使用权不能抵押～学校、医院等公益事业的财产不能抵押。 抵押还分一般抵押,第1节,和最高额抵押,第2节,两种。最高额抵押针对一个时期连续发生的债权提供的担保。举个例子～张三向银行错钱～一年之内可能有多次～如果每次都办一般抵押～太麻烦～他可以以一定的财产办理一个最高额～在这个最高额之内～不再办理抵押手续。这是一种减少经济活动成本的方法～是有利于经济运行的。 关于质权。 物权法规定～汇票、支票、本票,债券、存款单,仓单、提单,可以转让的基金份额、股权,可以转让的商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权,应收账款～都可以作为质权。应收账款～也可以作为质权～这也是一种创新。比如公路收费权～在法律意义上就是一种应收账款～可以作为质权。 关于留臵权。 是指债权人按照合同约定～占有债务人的动产～在债务人不按照合同约定的期限内履行债务的情况下～依照担保法的规定～留臵该财产～并有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权力。 那么～有人租你的房子～不付房租～你能不能对他在房子里的家具行使留臵权呢,今年～淮北三马路有家丹尼斯超市～一天员工早上上班时～发现老板没了。如果房租没付～房东能否行使留臵权～把里面剩余的货物和设备扣下来～抵自己的房租呢,答案是不行。因为根据担保法的规定～只有因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权～债权人才有留臵权。 那么～加工服装、修理车辆～诸如此类～当你一旦不支付费用～或者不及时支付费用～那么成衣店和汽车修理部的老板就会留臵您的财产～过了宽限期仍然不能支付加工费～那他们就可以变卖您的财产～留下加工费～然后把多余的钱还你。 对于房屋租赁产生的债权～也不是无所作为～可以到法院申请诉讼保全。对第一家申请诉讼保全的单位～一般可以优先于一般债权人～优先受偿。 第五编:占有 虽然是一编～但只有五条～非常简单。它是指占有人对不动产或者动产的实际控制。有的专家说它实际上不是一种民事权利～也不是一种物权～而是属于一种单纯的事实。举个例子～比如～借别人的物品～过期不还。 在一般法律意义上～占有有两种:有权占有和无权占有。比如租赁人对租赁物的占有～留臵权人对留臵物的占有～就是有权占有。小偷偷的物品～就是无权占有～当然这种行为还受治安处罚法和刑法的约束。 无权占有～又分善意占有和恶意占有。物权法的占有就指无权占有。因为有权占有前面的条款已作了规定。善意占有人和恶意占有人所承担的权利和义务是不同的。比如～张三从李四处借了一个自行车～张三后来去世了。但张三的儿子不知道车是李四的～就作为遗产继承。这就是善意占有。李四后来要求返还～并要求支付磨损费。因为是善意占有～张三的儿子要返还～但不需支付磨损费。但恶意占有～就要支付磨损费。如果丢失、损坏～恶意占有还要承担赔偿责任。因损坏取得的保险金、赔偿金～要支付给权利人～不够的～恶意占有要赔偿～而善意占有不需赔偿。 ---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------