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广州猎德村改造的启示[教育].doc

广州猎德村改造的启示[教育]

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2017-12-22 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《广州猎德村改造的启示[教育]doc》,可适用于市场营销领域

广州猎德村改造的启示教育广州猎德村和深圳大冲村改造情况与启示年月日禅城区副区长、祖庙街道办党工委书记梁炳军率领祖庙街道、区相关职能部门和相关村负责人组成考察团赴广州市猎德村和深圳市大冲村考察学习城中村改造经验和做法。本人也参加了考察学习现将有关考察情况整理如下供大家借鉴参考。广州猎德村改造一、基本情况猎德村属广州市天河区位于珠江新城中央商务区。全村总人口多人约户改造前集体经济总收入约万元。猎德村是广州市城中村整体改造的试点纳入改造的总用地面积约万平方米改造前地上现状建筑物约万平方米改造前容积率为。其改造模式主要是通过市场化方式筹集旧村改造资金解决村民拆迁安置和集体物业发展要求实现改造项目自身经济平衡。改造地块划分为三部分:西部地块转为国有土地按商业用地进行市场化拍卖所得土地拍卖款用于支付旧村改造项目资金东部地块仍保留集体土地作为复建安置小区南部地块亦为集体土地将建起五星级酒店作为集体经济支柱。通过西部地块的土地拍卖猎德村得到亿的旧村改造资金。东部的复建安置区总建筑面积约万平方米其建设标准不会低于珠江新城任何一个小区办理的是集体土地房产证不能买卖村民除自住外可以用来出租。二、改造主要进程猎德村改造工作在年即酝酿和前期策划年月正式启动月月原有物业和村民房屋全部腾空月即完成清拆建筑面积万平方米年月复建安置区动工建设年月复建安置区全部封顶。按照计划将在年广州亚运会前村民可入住。南部万平方米地块已由合和实业旗下的诚意置业公司与猎德经济发展有限公司签约投资亿元开发总面积达万平方米的综合性商用物业(五星级酒店、写字楼、购物中心)。该项目预计于年建成诚意置业将向猎德公司缴付租金并负责项目的租赁和经营。三、改造经验做法政府主导以村为主。市、区政府发挥统筹主导作用协调解决各项配套政策并多次召开政府常务会研究解决问题。村为主体具体实施谈判、协议、拆迁和复建等工作。利益统筹与平衡。在改造方案和实施过程中始终坚持四个改造目标:一是集体经济实力增强二是村民收入增加三是城市环境改善四是村落文化延续。依法办事公开透明。在改造过程中立足依法依规推进各项工作。通过公平、公正、公开村委形成各项决策意见经村民代表大会通过在村民与集体利益发生冲突时都通过司法途径合理合法予以解决。四、几点启示村基层组织建设完善堡垒作用突出有效推动旧村整体改造。猎德村改造从酝酿、策划到真正启动前后历时年村两委班子始终团结一致抓住珠江新城发展有利时机反复宣传和解读改造思路和方案争取了村民的广泛支持。在全体股东表决《拆迁补偿安置方案》时获得高票通过。注重历史文化的延续。一座村落就有一段历史城中村改造不是简单的推到重来的物质改造更重要是要关注人文历史的延续与传承。猎德村改造在文化传承方面给了我们很多的启示。在猎德村改造后座历史悠久的宗祠和家塾将保存猎德涌一河两岸将构建历史文化风情街河涌东岸还将保留两至三幢现有的村民“握手楼”作为猎德村改造博物馆。在宗祠区背面新建的约平方米龙舟湖将龙舟埋于湖底未来的每年五月初五代表广州龙舟文化的龙舟盛典将会在猎德涌延续下去。利益冲突的解决办法。城中村改造不可避免涉及拆迁问题而现有的政策法规主要是针对国有土地上的房屋拆迁对于集体土地房屋物业拆迁问题的指导依据不多。猎德村改造过程中实践了以司法途径解决旧村改造出现的利益协调问题。年广州市中级人民法院对猎德村四位"钉子户"案件作出了终审判决。法院认为猎德"钉子户"影响了村集体利益和其他村民的合法权益其土地归集体所有村里有权收回由于土地和土地上的房子不可分割因而房子也必须一并交付拆除至于拆迁补偿则按照村股东大会通过的补偿方案所规定的标准。因此要求这几户村民应迅速腾空涉讼宅基地并交付拆除。猎德村改造模式不可简单复制。猎德村有其特殊的区位条件(珠江新城商务区)其复建安置区容积率高达远超一般居住区容积率标准。在年土地市场尚好的行情下猎德村通过拍卖部分旧村土地获得亿元资金解决整体改造的资金来源。但这种卖地筹集改造资金、单个村或单个改造地块进行经济平衡的模式容易面临市场波动和容积率过高的难题。如果所有的城中村都采取这种改造模式就丧失了改善城市环境、抽疏中心城区人口密度的意义。广州市规划局局长王东亦认为如果都靠卖地改造城中村就会走入死胡同容积率太高就违背了城中村改造初衷这样的改造不能算成功。深圳大冲村改造一、基本情况大冲村属深圳市南山区位于南山区高新技术产业园区中区东片全村人口约多人暂住人口近万人。大冲村是深圳规模最大的城中村改造项目总用地面积万平方米。现状建筑共栋建筑面积近万平方米其中集体物业万平方米改造前的现状容积率为。其改造目标是打造成为深圳旧村改造的标杆和典范力争“三年见成效、五年大变样、八年换新貌”成为深圳高新区、西部华侨城的城市亮点。其改造模式主要是通过市场化方式引进开发商对旧村进行整体改造。按照改造规划定位大冲村片区将建设为深圳市高新技术产业园区配套设施基地建设与深圳市整体城市形象相适应的新型现代化高尚居住社区。规划方案确定的开发总量为万平方米其中万平方米为集体物业和村民住宅安置面积改造后的容积率为。在拆迁补偿方面开发商向大冲村民提供了物业补偿、现金补偿、物业现金补偿三种补偿模式。永久物业可按:等面积补偿临时物业一律货币补偿村民房屋一楼按商业面积、居住面积进行补偿货币补偿标准为万元平方米。(注:大冲村周边商品房售价近万元平方米)。大部分村民意愿都是选择物业补偿。二、改造主要进程年大冲村改造规划方案获得批准年月经政府严格审核确定了华润置地为开发商年月大冲村与开发商正式签约年大冲村改造成为市重点项目南山区成立驻点工作组驻村指导各项工作开展年月大冲村与开发商商定了框架协议确定了基本补偿标准年月的物业完成了确权查丈工作年月日正式开始签约工作推进顺利目前已有村民签约。预计在月日奖励期截止前有望完成的签约目标。三、改造启示三方合力统筹推进。大冲村改造工作得到政府大力支持并全程介入有效发挥政府部门、村集体和开发商的协同配合作用。大冲村改造指挥部由三方团队组成:从政府相关部门抽调专职人员组成驻村工作组团队村集体股份公司团队以及开发商团队全部在指挥部领导下分工合作开展具体工作。精心谋划周密布置。城中村改造有其特殊性大冲村在改造工作每个阶段都事先制定详细周密的行动计划逐项落实、稳步推进从而提高了运作效率。比如为照顾拆迁户特别是中老年村民对于旧村居住环境感情不愿意在改造过渡期在外临迁居住在旧村改造片区内选择环境较好的地块建设过渡安置小区使这些村民仍能在旧村范围内居住至永久回迁房建成交付为止。大冲安置区入住流程准确判断果敢决策。指挥部对改造工作各个环节可能存在的问题早做准备和预案通过三方协同配合及时解决可能出现阻碍因素的苗头充分利用有利因素为旧村改造取得村民主流民意支持奠定基础。发挥骨干示范作用。全村党员、干部和村民代表积极带头响应改造要求带动周边村民积极参与旧村改造方案讨论、确权补偿等工作有效推进了项目实施。注重宣传。大冲村指挥部通过多种方式和途径还通过村办文化活动节目表演将改造更新理念形象生动展现在全村营造了有利改造的舆论氛围。返回置顶

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