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[DOC]-房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算.doc

[DOC]-房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算.doc

上传者: 字体中你的样子 2017-09-17 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《[DOC]-房贷还是等额本息划算 提前还房贷不一定划算doc》,可适用于表格/模板领域,主题内容包含DOC房贷还是等额本息划算提前还房贷不一定划算房贷还是等额本息划算提前还房贷不一定划算房贷还是等额本息划算提前还房贷不一定划算对购房者来说确定贷款期符等。

DOC房贷还是等额本息划算提前还房贷不一定划算房贷还是等额本息划算提前还房贷不一定划算房贷还是等额本息划算提前还房贷不一定划算对购房者来说确定贷款期限的长短是一个两难的决定:期限长意味着需要支付更多的贷款利息期限短意味着每个月的还款压力将会很大。那么贷款期限怎么选才是最划算的呢,考虑通胀还是等额本息划算首选亲必须知道目前可供你选择的房贷方式一共有三种:住房公积金贷款、个人住房商业性贷款以及个人住房组合贷款。其中住房公积金贷款最为便宜在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。但要进行公积金贷款的前提是贷款人必须每月缴纳公积金但按目前广州的政策需要排队申请放款速度较慢且已经被不少楼盘明确拒绝。个人住房商业性贷款也就是银行按揭贷款。受公积金贷款有额度限制目前广州最高位个人贷款万元公积金贷款上限为万元放贷时间最长年如果房价过高购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式但目前这种方式亦被部分楼盘拒绝。除了选择方式外还款方式成为贷款者最难懂的问题等额本金法和等额本息法分别是什么意思嘛~融资网为各位小白补一下脑所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少随着时间推移每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加然后平均分摊到还款期限的每个月中。我们以购买首套房贷款期限年贷款金额万元为例按目前的基准利率如果采用等额本金还款法本息合计还款总金额为万元左右第一个月月供元最后一个月月供元但如果采用等额本息还款法本息合计还款总金额就要达到万元平均每月月供元等额本息要比等额本金总利息高出了万元。这样看起来似乎等额本金更划算。不过融的理财师就提醒还需考虑通胀以及前期多余资金的理财。根据通胀的原理在一个较高通胀水平的时期对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低后期递增比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)比较亏损的其实是前期还贷额度偏高后期额度递减(等额本金)。此外值得注意的是对于等额本息还款者来说目前看似压力很大的月供在未来的较高收入面前其实毫无压力。这一点各位可以看看周边那些首批房奴他们一边月供不变一边收入和房产价值持续升高。而如果采取等额本金还款法则意味着现在就要有较大的损失未来较低的还款额其实并没多大意义。融资网建议如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降不如采用等额本息还款法让省下的资金通过理财获取更高收益把通胀风险转移给银行而如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低可以选择等额本金还款法。融资网陈总则认为两种方式各有特点要根据个人的收入和偏好进行选择。“如果在收入不变的情况下对比等额本息法相对而言幸福感较高因为不用放弃很多消费去供楼。而且也有利于积累资金去提前还贷。”他也提示道。提前还房贷划算吗,理财分析师:视情况而定某省行分析师蒲总指出贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题:第一是未来是否还有房贷借款需求利率水平如何,虽然央行房贷新政指出符合首套房标准的贷款利率下限为基础利率的折但是蒲总认为由于银行的资金成本问题折利率几乎不可能出现。对于曾经贷到过折优惠利率的贷款人而言提前还贷并不合适。第二是要考虑闲置资金的潜在收益。一般来说如果家庭有较为稳健的投资渠道和理财机会大可选择用闲置资金进行投资获取收益而非提前还贷对于不善理财且风险承受力较低的家庭来说可酌情选择提前还款。第三是要考虑已还款时间。蒲总指出如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时实际已经偿还大部分利息因此选择提前还贷意义有限。相反如果还款时间不长选择提前还贷可明显节省利息支出。对于决定提前还贷的贷款人而言可根据自身经济状况选择适合的提前还贷方式。据蒲总介绍一般银行主要提供五种方式:一是全部提前还款这种方式的利息支出最少但需要贷款人量入为出二是部分提前还款不改变月供只缩短还款期限此种方式节省利息较多三是部分提前还款只减少月供不改变还款期限这种方式可以减轻每月负担部分节省利息支出四是部分提前还款减少月供同时缩短还款期限这种方式既省利息又减轻月供压力五是剩余贷款保持总本金不变只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息但月供要增加相对来说不是太划算。另外蒲总提醒贷款人虽然提前还贷可以节省利息支出但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷如果“违约”贷款人可能要承担一些费用需要提前考虑。如今银行的资金成本持续往上涨房贷利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。提前还房贷划算吗,如何提前还房贷,需要注意哪些环节,各大银行关于这一方面有什么规定,为此小编对多种还贷方式进行了比较借款人可根据自己的资金情况和个人需要选择还贷方式。细算账:看提前还房贷是否划算提醒:分清等额本息和等额本金两种方式据了解房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言由于等额本息每月的还款总额固定其中还款本金递增还款利息递减如果借款人已还款到中期即已偿还了大部分的利息房贷提前还款则还的主要是本金因此意义有限。等额本金是将贷款总额平分根据所剩本金计算还款利息随着还款时间的增加所剩本金减少还款利息也越来越少。当还款期超过时借款人已还了一半的利息如果此时提前偿还节省的利息并不多。提醒:原先享受折利率的贷款不必急于还款记者从相关网站搜索发现受银行资金成本上升的影响目前折房贷、折房贷很少二套房贷利率上浮的情况较为普遍。银行人士提醒原先享受折利率的贷款不必急于还款。“如果还掉就再也借不到折利率的贷款了。”银行人士建议有折扣的房贷可以不考虑提前还闲置资金可以用来投资货币基金或者银行短期理财产品一样可以降低房贷的利息成本。提醒:充分利用公积金对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言可以考虑适当提前偿还一部分房贷但不必全部偿还因为一旦房贷全部偿还后每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策在职人员除购房等情况外是无法提前支取的考虑到现在的房屋限购政策大部分人不太可能多次购房因此大家提前支取公积金的可能性不大还不如每月可以冲还房贷使其发挥更大的效率也使得自己的现金流更为充裕。下面用两个案例来说明提前还贷是否划算:案例一、陈某这几天心情很不错因为他刚刚把剩余的万元房贷提前还清了。陈某向记者介绍说年他向银行按揭贷了万元买房供年。此前陈某曾还款共计万元并改为年还款。贷款利率一直是基准利率的也就是每月还贷元。点评:投资收益与房贷利率持平不该提前还贷某财经网理财师余总认为提前还房贷的核心在于同样的资金能否找到收益高于房贷利率的投资产品。从陈某的情况看房贷利率相当低仅为而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把这段时间很多低风险的理财产品收益率均在的水平完全没必要提前还贷。案例二、吴女士有两套房子最近卖了其中一套套现多万元有大笔现金在手。王女士告诉记者现在住的房是去年买的每月要还给银行多元。据介绍王女士去年向银行按揭贷款万元供年利率是按照现在基准上浮的也就是已经还了一年了。“有那么多高于的投资渠道我为什么要提前还贷呢,”王女士表示由于未还的本金额比较大在现在的高利率环境下组合投资年化收益超过房贷利率并不难。针对未偿还的本金王女士将现有资金进行组合投资一部分低风险固定收益投资一部分高风险投资。点评:高风险投资并不适合所有人余总认为对于一般人来说的房贷利率并不低建议她提前还贷。要高于超过的收益率目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人因此建议王女士提前还贷。提前还贷流程:大体流程为:了解贷款合同提前还贷的要求准备违约金准备资料申请还贷办理还贷手续第一步:要提前还房贷首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)如若合同上注明要收违约金则要看清楚到底要收多少并准备好这笔违约金第二步:向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料第三步:按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请一般银行会要求客户填写提前还款的申请单第四步:携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项。提前还贷注意事项:、别忘退保在借款人提前偿还全部贷款后原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。、别忘退税另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后即可取得房地产证应在办妥房地产权利证明后的个月内前往税务部门办理退税手续。、最初一年别提前还款要注意的是在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定部分提前还款应在还贷满年后提出并且归还的金额应超过个月的还款额。还有一点是借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况如果有逾期不还应先还完欠款再申请提前还贷。提前还贷方式:那么现在的银行一般会提供哪几种提前还贷的方式呢小编将其整理为下面四种:第一种全部提前还请将所有的贷款一次还清无疑是最好的这样可以少交很多利息但是对于已交的利息则不退还。第二种部分提前还款剩余每月还款额保持不变将还款期限缩短这样的话可以减少很多的利息。第三种部分提前还款剩余每月还款额减少但是保持还款期限不变这样可以减小月供缓解压力。第四种部分提前还款剩余的贷款不仅每月还款额减少而且将还款期限缩短这种也可以节省很多的利息。在这里要特别提醒一下只要觉得自己在五年内可以提前还款的最好可以采取等额本金法因为等额本息法在前期支付的利息太大相对不划算。提前还贷算法:各大银行关于房贷提前还款的算法和规定:第一、招商银行招商银行不满一年而要提前还款的要收取至少相对于实际还款额个月的利息而一年之后则只需要一个月。第二、建设银行建设银行不满一年而要提前还款的要收取提前还款额的。一年到两年的收取两年到三年的收取。第三、农业银行农业银行贷款不满一年提前还款的以本金*月利率收取贷款一年后不会收取违约金。第四、工商银行工商银行贷款不满一年提前还款的要收取提前还款额的贷款满一年后提前还款则和农业银行一般不收取任何违约金。第五、中国银行中国银行贷款不满一年提前还款的收取最高不超过六个月利息的违约金贷款满一年后提前还款和农业银行一样不收取违约金。第六、交通银行交通银行对提前还款额有规定至少为每月还款额的六倍部分提前还款者可每年免费还款一次。第七、广发银行广发银行贷款不满一年提前还款的需要收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款则和农业银行一样不收取任何违约金。第八、光大银行光大银行贷款不满一年提前还款的需要收取~的利息作为违约金只要满了一年则和农业银行一样不需要受违约金。第九、浦发银行浦发银行贷款不满一年提前还款的有两种违约金方式一种是的利息另一种是的利息而且贷款满一年之后也不收取违约金。第十、深发展银行深发展银行比一般的银行要求更为严格一般期限是两年至于两年内的违约金额则要根据合同来看。(整理:小丫)

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