浅谈连锁门店选址

浅谈连锁门店选址 陈娜娜 陕西工业职业技术学院物流管理系 摘 要 近两年，零售市场竞争异常激烈。为了赢得更多的市场份额，连锁企业大量开设分 店。近些年来，曾有连锁企业发出了要在全国开设千家甚至万家连锁药店的豪言壮语。 时间逐渐的过去，我们听到了许多诸如"开一个亏一个"的感叹。为什么它们"跑马"却" 圈不得地",这里固然有竞争环境、经营策略等问题，但是，一个重要原因就是选址不当。 因为选址不当，使他们输在了起跑线上。文章通过对连锁门店选址影响因素，门店选址 原则等的分析，提出连锁门店选址策略。 关键词: 连锁门店、选址 、连锁经营 The Abstract The past two years，Drug retail market is fiercely competitive，In order to win more market share, drug retailers a large number of opening new branches， In recent years，There was drug retailing enterprises will sent thousands or even tens of thousands of pharmacy's rhetoric all our country，Time gradually past ,We have heard a lot of exclamations，Of course there is competition, business strategy and other issues, An important reason for this is the address of inappropriate selection，For this reason，they lose at the starting line on， This article analyzes that factorsis of chain stores location in the articles and the election principle of chain stores addresses and so on，Then proposed the chain store location strategy. Keywords: Chain stores、Selecting the address、Chain Business I I 浅谈连锁门店选址 目 录 一、 连锁门店选址的相关概念 ............................................................................................................ - 1 - (一) 连锁经营 .............................................................................................................................. - 1 - (二)选址 ........................................................................................................................................ - 1 - 二、 连锁门店选址的重要性 ................................................................................................................ - 1 - (一)选址是决定门店成败的第一要素 ........................................................................................... - 1 - (二) 选址成败事关资金的安全回收 ............................................................................................. - 1 - (三) 选址事关信心士气 ................................................................................................................ - 1 - - (四)选址事关发展战略的实现 ...................................................................................................... - 2三、连锁门店选址的影响因素 .............................................................................................................. - 2 - (一)地理环境的影响 ..................................................................................................................... - 2 - (二)行业状况的影响 ..................................................................................................................... - 2 - (三)所在地市场状况的影响 .......................................................................................................... - 3 - (四)企业形象的影响 ..................................................................................................................... - 3 - (五)法律法规的影响 ..................................................................................................................... - 4 - 四、卖场选址的原则 ............................................................................................................................. - 4 - (一)地理位置要求: ........................................................................................................................ - 4 - (二)建筑要求: .................................................................................................................................. - 5 - (三)3-3公里商圈半径:..................................................................................................................... - 5 - (四)灵活适应当地的特点: ............................................................................................................... - 5 - (五)租期要求: .................................................................................................................................. - 5 - 五、选址常犯的错误有如下两种 .......................................................................................................... - 5 - (一) 第一种是主力店或商圈不能实现满意的营业额 ................................................................... - 5 - (二)第二种情况是导致客源不足的错误 ....................................................................................... - 5 - 六、连锁门店选址策略 ......................................................................................................................... - 6 - (一)消费圈、消费剩余量与消费饱和指数 ................................................................................... - 6 - (二)经营安全率 ............................................................................................................................. - 7 - (三)连锁门店选址的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 .............................................................................................................. - 8 - 七、结论 ................................................................................................................................................ - 8 - 参考文献 .............................................................................................................................................. - 10 - 致 谢 ................................................................................................................................................ - 11 - 浅谈连锁门店选址 近年来，随着经济的发展和消费水平的提高，为我国连锁门店的快速发展具备了创造有利条件。而连锁门店是否能够发展壮大门店选址成为最要的一个环节。 一、 连锁门店选址的相关概念 (一) 连锁经营 所谓连锁经营，是指在流通领域中，若干同业商店以统一的店名、统一的标志、统一的经营方式、统一的管理手段连接起来，共同进货、分散销售，共享规模效益的一种现代组织形式和经营方式。其实质是把现代化的大生产的原理应用于商业流通领域，达到提高协调运作能力和规模效益的目的 (二)选址 所谓选址，就是选择合理的地理位。 二、 连锁门店选址的重要性 (一)选址是决定门店成败的第一要素 选址就是选顾客，选址错了会导致客源不足，也就是能接受某一门店的产品、价格、服务、环境的潜在顾客数量不够多，导致营业额不足以实现盈亏平衡，甚至持续亏损。若开业一年不能扭亏为盈，很多门店很快就会倒闭。酒香也怕巷子深。有经验的人都知道，质量、服务有问题还可以慢慢调整，如果选址错误客源不足，基本上无计可施了。因此选址一旦出错就是致命的，投资者必须慎重。 (二) 选址成败事关资金的安全回收 开一家门店一次性投资至少需要几十万元，多者甚至上百万，如果开业几个月就关张意味着所投资金都白白打水漂了。规模大的门店品牌关掉一家店不过伤了一指，影响不是很大。规模小的品牌关掉一家店就象断了一臂，往往元气大伤。目前多数门店企业实力一般较差，几十万元是个不小的数字，投资者要对自己的资金安全负责，不能盲目投入。 (三) 选址事关信心士气 如果选址不得要领，新店总是失败，开一家关一家，投资者会越来越没有信心，甚至会怀疑自己当初选择这一行是不是一个错误。亏损的门店店没有奖金，甚至工资也不能按时发，员工眼前的利益得不到保障，也看不到门店的前途，难免会士气低落，或是跳槽走人或是工作不尽心尽力，这又会使质量下降，形成恶性循环，导致企业经 - 1 - 陕西工业职业技术学院毕业论文 营更加困难，搞不好会把整个企业拖垮。 (四)选址事关发展战略的实现 企业每年会有一个开店计划，计划好一年能进军多少个城市及在每个城市开多少家店。好店址是稀缺资源，一个好店址就意味着每几百万甚至千万的营业额和几十万乃至上百万的利润，各品牌(特别是那些定位相似的品牌)都打破脑袋在争抢店址。如果选址工作做不好，会因找不到店址而无法完成计划。同样如果为了完成计划而对店址把关不严，即使勉强开了很多家店，多数会因亏损甚至被迫关张。每年开十家店八家亏损五家关闭，这样下去企业根本没办法发展起来。(五) 选址事关企业的存亡 对刚成立的小品牌来说，如果前几家店选址正确，很快就能盈利，企业就可以发展起来。如果选址总是出错，开一家赔一家，自有资金和盈利店所赚取的利润全部用于补贴亏损店，甚至还不够，企业的资金不能实现良性循环，用不了多久整个企业就会因资金链断裂而夭折。 三、连锁门店选址的影响因素 (一)地理环境的影响 选择条件优良的城市是连门店选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建连锁门店，主要从以下几个方面进行调查分析。 1. 区域类型 先看地形、气候、风土等自然条件，从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。 2. 经济发展水平 这是对连锁门店选址影响最大的一个因素，要重点考察GDP总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。 3. 交通条件 城镇交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定连锁门店有效商圈在该城镇的覆盖范围。 (二)行业状况的影响 1. 市场需求 (1)消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。 - 2 - 浅谈连锁门店选址 (2)城镇的商业发达程度。如现有门店数、职工数、营业面积，销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。 2. 销售策略影响 随着市场竞争的加剧，为了吸引更多的顾客群体，为顾客提供一站式购物，常常会看见门店出售的商品与商店的类型毫不相关的现象，这种现象被称为掠夺式销售。这样的方式不仅可以吸引更多的顾客，还有效的降低了门店成本。作为一个市场的入侵者应当有充足的准备，合理准确地计算剩余的市场份额。 3. 竞争对手情况 对于业内竞争，大家都会注意到这么一个现象，有麦当劳的地方必有肯德基的身影。往往两方当中的一方开完一个店后，另外一家必紧紧跟随进入。而随后进入的一家实际上已经节约了大量调查成本。对竞争对手的调查是必需功课之一，以做到心中有数，有利于决策的优良执行。而在对竞争对手的调查当中，不仅仅注重其产品、场所大小、价格等等明显因素呢?私以为，调查更应该从细节当中出发，如地板是否乾净?橱窗是否乾净?灯光是否明亮?陈列商品的技巧如何?出入口的大小如何等等问题上来。 (三)所在地市场状况的影响 在确定商圈的范围和对竞争对手进行调查的同时，对一个新门店的立地投资分析是经营者们最牵肠挂肚的一个问题。按照常理来说，投资一个门店除了考虑固定设备、场租、工程和装修费用之外，更为重要的是模拟经营设计。根据前期的商圈调查，确定该商圈内的人口基数，消费能力、自身条件以及竞争对手大致情况，可以大致判断出新门店开张之后的经营基数以及大致的购买吸引力，从而寻找到损益平衡点销售额 (固定费用/毛利率变动费用率)和经营安全率(损益平衡点销售额/预计销售额)。而后者是衡量门店经营的是否优良的一个重要指标，一般测定的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 为:30,以上为优秀店，20,,30,为优良店，10,,20,为一般店，10,以下为不良店。 (四)企业形象的影响 我们不时发现，有许多知名连锁药店在选址的时候，不是很注重门店店形象的推广。"连锁门店的选址工作要结合公司的企业形象的推广，在选址的同时还要宣传自己企业，告诉他们公司的发展情况，这样就会在顾客心目中留下美好的印象。 连锁化经营是整体性，稳定性，全方位的联合，所有的连锁店使用统一的店名，具有统一店貌，提供标准化的服务和商品，而且，企业形象一旦确立，便依以贯之。 - 3 - 陕西工业职业技术学院毕业论文 不可置疑，很多连锁门店在店面的统一形象设计上确实很大程度上达到了一定的统一。然而，这个统一的形象却往往被其周边环境所"糟蹋"了。特别是对于一些老的城区街道，一般不会有什么合适的门店，不是位置好的面积过小，就是面积合适位置不好。在面积和位置的选择上，大多数经营者会选择位置。在大多数消费者的想象当中，门店必须处在一个环境良好的地方。可是，我们不止一次的发现，在一个充斥着垃圾的街道，布满与该门店店不相称的店铺为邻。这本身足以让消费者却步了。同时，我们又会在一个干净而且地段非常好的场所看到该药店的存在。那么，我们不禁要产生疑问，这是同一家门店吗? (五)法律法规的影响 例如，药品是特殊商品，药店是一种特殊的经营场所。对药店的经营与管理行为，国家有着系统、严格的政策和法规约束。 1. 门店的数量 国家对连药店分店的数量有着严格的要求。药品零售连锁企业应由总部、配送中心和若干门店构成，且其直接经营的门店须达20个以上，且所有门店均已经持有《药品经营许可证》。同时还要求企业应设置专门的质量管理机构，行使质量管理职能，在企业内部对药品质量具有裁决权。 2. 当地政府的支持程度 当地政府对兴建仓储药品连锁药店的支持程度。在选址阶段常要与政府有关部门接触，力争在政策上，如税收、有关地税的减免等方面得到当地政府更多的支持，并可将争取到的政策扶持程度作为确定选址的一个重要依据。 四、卖场选址的原则 (一)地理位置要求: 例如，开在十字路口。例如，Carrefour(法文，意为十字路口)，其第一家店是1963年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还要交通方便，满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达。这里人口密度要相对集中;附近要有两条马路的交叉口，其一为主干道。该区域还要具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。 - 4 - 浅谈连锁门店选址 (二)建筑要求: 占地面积15000平方米以上，且最多不超过两层，总建筑面积2万-4万平方米。建筑物长宽比例10:7或10:6。 (三)3-3公里商圈半径: 这是西方选址的标准。在国内一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。 (四)灵活适应当地的特点: 例如，家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这种灵活选址原则，同时增强了家乐福在同类商业的竞争优势。 (五)租期要求: 一般门店能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同(通常是20年-30年)。 五、选址常犯的错误有如下两种 (一) 第一种是主力店或商圈不能实现满意的营业额 目前商业竞争激烈，新开业的商场生意一般不会太好，客流量很小，一般需要养一段时间才能达到不错的客流量和营业水平。新商场开在成熟商圈内客流培养时间相对短一些，如果新商场作为主力店开在新商圈里，客流培养时间会更长，风险相当大。例如，快餐店是依托主力店(大型商场等)生存的附着店，顾客来源主要依赖商场的客流。如果快餐店开在不成熟的主力店及商圈内，通常会象商场一样遇到客源不足的问题，开业初期赔钱的可能性极大。例如望京商圈几年前开过中福等大型商场，但后来都倒闭或转型，在其内开设的餐厅自然也难逃厄运。因此中小快餐品牌要有心理准备，如果资金不足以支撑店铺赔一年的就不要选择不成熟商圈开店。 (二)第二种情况是导致客源不足的错误 由于位置不好顾客进入不便或因为竞争对手拦截导致客源不足，虽然外面客流量很大，但对门店的实际贡献却不大，很多快餐店所犯错误都属于这种类型。例如安贞华联三层的玄生日本料理隐藏在商场的深处，顾客很难看到和找到。再如双安北面的馄饨侯(现已关闭)，顾客主要来自超市发方向，中间经过麦当劳、永和大王、半亩 - 5 - 陕西工业职业技术学院毕业论文 园、吉野家等品牌的重重拦截，最后前来用餐的只是“漏网之鱼”和一些偏好者。对那些可见度低、进出不便、被拦截程度很高的店址来说，除非租金特别低，足以弥补位置不好所带来的不良影响，否则根本不值得选择。 六、连锁门店选址策略 (一)消费圈、消费剩余量与消费饱和指数 消费圈，那就指该吸引该门店顾客的地理区域，是门店销售所能辐射的范围。通常来讲，由核心消费圈、次级消费圈和边缘消费圈构成。核心消费圈，是离门店最近、顾客密度最高的方面，它占门店销售额的大部分;次级消费圈位于核心消费圈的外围，顾客较为分散，占门店销售额的少部分;边缘消费圈包含了所有余下来的顾客，顾客最为分散，占门店销售额的很少一部分。消费圈有相互重叠的门店之间才有相互竞争的关系，处于消费圈之内的人群构成啦潜在读者群。 在进行选址分析时，首先需要确信一个门店的消费圈。第一步是进行预备调查。以计划中的门店地址为中心，设定半径50米、100米、200米、400米等范围(根据多数人愿意承受的门店购买距离确信)，将该范围内的道路、写字楼、住宅、其他门店(竞争店)、公共活动场所、车站等标于图内。第二步是具体收集流动人口、竞争店及常在人口的材料。第三步是计算门店消费圈的消费剩余量和饱和指数。 1.数据收集 (1)流动人口有关数据的收集 通常步骤是:指定专人(最好是两人以上，可轮流测算，获得全天的测试材料)到预定的门店处测定各年龄层的人数;将一些时段内测得的流动人口数平均，得到每小时平均人数;预估购买率，即流动人口中的人群的比例;预估不同年龄段每一位顾客可能的购买金额。 (2)常在人口有关数据的收集 一个区域的常在人口包含区域内的居民和办公人员。按消费圈范围收集常在人口有关数据，居民材料能够从居委会获得，办公人员材料能够从各个公司获得。然后根据远近距离大概购买率，核心消费圈最高，次级消费圈次之，边缘消费圈最低。当然常在人口的情况调查是一个耗时耗力的工作，啦解得越具体越好。相关材料的收集可借助 问卷 关于教学调查问卷关于员工内部调查问卷员工内部调查问卷基药满意度调查问卷论文问卷调查格式 调查表，调查表可通过四条渠道发送:委托专业调查人员上门分送;与居委会合作分送;与学校合作，通过学生送到家庭和各个公司的前台;邮寄或直接送达住宅区的信箱和各个公司的前台。 - 6 - 浅谈连锁门店选址 (3)竞争者有关数据的收集。 主要有:在预定地址的门店消费圈内现有门店的数量，现有门店的收入，现有门店的客户的状况等。 (消费剩余量和饱和指数的计算 2 首先计算消费圈月预计销售额。月预计销售额,圈内消费者数量X在消费圈内消费者百分比X消费者的月购买额。在详细测定中，对未来需求的预测则是根据历史材料和现实状况，根据经验和教训，通过系统的、科学的办法和手段，在市场调查的基础上，结合门店消费圈内的调查材料，对影响市场需求变化的各种因素进行综合分析的基础上得出的。 我们结合已经调查出的消费圈内其他竞争者的月销售额，将两个数字相减，能够得出此圈内门店消费剩余量。如果门店消费剩余量比较大，那么说明此处未被满足的潜在需求比较大，能够考虑选址;如果消费剩余量比较小，说明现有的销售情况比较好，能够考虑新建门店对已有的门店的消费人群分流。所以在考虑一些不同的选址地点时，应选择门店的消费剩余量最大的一些地点和最小的一些地点作为备选地点。 饱和指数是考虑选址时的另一个有用的指标。我们假定一个门店消费圈所能支持的门店不可能超过一个固定数量，这里从零售商圈理论中引用一个饱和指数的概念，用一个门店消费圈内每个门店的平均销售额来衡量该消费圈的饱和指数。饱和指数的计算公式为:IRS,C×RE/RF.式中:IRS为消费圈的饱和指数;RE为消费圈内人均消费支出;C为圈内的所有顾客数目;RF为消费圈内的门店数目。这一数字越大，则意味着该门店消费圈内的饱和水平越低;该数字越小，则意味着圈内的饱和水平越高。在不同的选址方案中，应选择饱和指数较高的地址建立门店 (二)经营安全率 在对消费剩余量和门店消费饱和指数分析完毕后，如果指标显示该选址比较合适的话，下一步就需要精确分析预定门店的经营安全率。 投资额在前文中已阐明，应特别留意正常开业需要垫付的流动资金部分。销售额分为流动人口销售额和常在人口销售额。流动人口销售额大概的办法为:每天平均人次数X每人次门店消费金额X购买率X30,预估销售额(元,月)。常在人口销售额(元,月),常在人口数量X购买率X每月消费金额。 经营安全率用于衡量一个门店经营的安全水平。 经营安全率,(1―损益平衡点销售额/预期销售额)X100,损益平衡点是指门店 - 7 - 陕西工业职业技术学院毕业论文 收益与支出相等时的销售额，超过此点即有赢利，低于此点表示亏损。在计算一个门店的盈亏平衡点时，能够大概一个所有门店的平均毛利率，然后用固定费用除以平均毛利率，即能够得到近似的盈亏平衡点的销售额。 经营安全率是判断地址优劣的一个很首要的指标，通常测定标准为:安全率30,以上为非常合适的选址;20,,30,为很合适的选址;10,,20,为合适的选址;10,下列为不合适的选址。 (三)连锁门店选址的方法 连锁企业可以根据经验，并通过权衡以下几方面的因素，最终确定开设连锁门店的具体位置。 商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的1. 地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的"寸金之地"。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办连锁药店，人迹罕至，营业额就很难提高。 2. 选择人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，连锁门店是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果门店店能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。 3. 面向客流量最多的街道。因为门店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。 4. 交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。 5. 接近人们聚集的场所。如电影院、公园、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。 6. 店中店形式。目前，各连锁门店都在跑马圈地，可在店址的选择上(尤其对于跨区域开店)确实有一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。 七、结论 近年来，连锁门店在市场经济的浪潮中快速发展。随着市场经济日益成熟与全球 - 8 - 浅谈连锁门店选址 化影响加深，门店选址，出现了诸多方面的不足，势必影响企业的发展。连锁经营的持续发展，第一步必须做好选址问题，为连锁企业的发展打下坚实的基础。 - 9 - 陕西工业职业技术学院毕业论文 参 考 文 献 [1] 陈玉文. 药店经营管理实务. 医药科技出版社, 2006. [2] 汪散东. 开店必读. 中国人口出版社, 2006. [3] 红霞. 商铺投资. 中国科学技术出版社, 2006. [4] 曾庆均. 零售学. 中国商务出版社, 2005. [5] 刘里原. 连锁经营与管理. 中国商务出版社, 2005. [6] 萧野. 开店要掌握的基本知识. 中国纺织出版社, 2005. [7] 刘超，卖场选址与布局，中国发展出版社，2008 [8] 金娟，连锁超市经营管理实务，深圳:海天出版社2003 [9] 廖秋敏. 零售连锁企业的选址问题分析[J]. 江西理工大学学报，2005(12):59-61. [10]卢振业. 连锁超市的 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 与选址研究. 南京航空航天大学硕士论文. 2007:14-17 - 10 - 浅谈连锁门店选址 致 谢 三年的艰苦跋涉，两个月的精心准备，毕业论文终于到了划句号的时候，心头照例该如释重负，但写作过程中常常出现的辗转反侧和力不从心之感却挥之不去。论文写作的过程并不轻松:各种压力的时时袭扰，知识积累的尚欠火候，致使我一次次埋头于图 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 中，一次次在深夜奋力敲打键盘。留下的滋味，是值得我一生慢慢品尝的。它是无数教诲、关爱和帮助的结果。 首先非常感谢我的指导老师颜伟，是他耐心的指导，严格的要求，不断地鼓励才是我完成了我的论文。是他间接的指导使我学会了如何在网上检索资料，也是他让我懂得了只要用心，世界上就没有难事。 在此也要感谢我的父母和家人他们是我生命中永远的依靠和支持，他们无微不至的关怀，是我前进的动力;他们的殷殷希望，激发我不断前行。没有他们就没有我，我的点滴成就都来自他们。从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请允许我我说声“谢谢”。 本论文的完成远非终点，文中的不足和浅显之处则是我新的征程上一个个新的起点。我将继续前行～ - 11 -