龙湖地下车库3大优化要点
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2014-04-23 23:04:20
人物： 企业：
导读：根据目前重庆龙湖各项目建设情况看，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。 通过对重庆龙湖过去几年的项目中车库建设状况的回顾、
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，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而提高项目利润率。
根据目前重庆龙湖各项目建设情况看，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。
通过对重庆龙湖过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而提高项目利润率。
一、车位面积优化
目前关于车位大小的政策规定：设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--30%。
小型车 + 微型车的组合——利用好各种柱网和边角空间。可以适应多种柱网尺寸。
车位设计控制尺寸：
垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）
平行停车： 2400x6000(小)，2200x5500（微）
小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米；微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。（注：柱大小按600x600计）
按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。
微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。
据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。
因此，公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库）配比20%-40%的微车位。
案例1 睿城B区车库
睿城原总车位957个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。
取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改做地面停车，约100个，满足商业需要。
案例2 MOCO中心车库
MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号楼功能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为写字楼，35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停车位。
通过布置入微型车位，在不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了59辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000，总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。
二、 车位配比优化
一个小区应该配置多少车位？虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲 ：车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。
1.车位配比
标准
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(1)住宅车位：重庆公司标准是别墅每户2辆 + 访客车位 ；洋房：每户1.2~1.5辆；高层：每户0.5辆 。政府标准是住宅每100平米0.6个。
(2)商业+soho 车位：重庆地区政府标准商业每100平米0.7个。
2.控制要点
(1)综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。
(2)多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。
(3)项目修建性详细规划报建、
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报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间。
(4)地下车库面积适当多写。
(5)地下车位数量按最低要求写。
(6)随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。
案例1 悠山郡三期车库
优化一：洋房原配置每户1.2个车位，调整到每户1个。高层调整到政府标准。
优化二：高层区增加地面车位150个。
成果：车库由最初设计的62300平米，减少到40000平米左右。（含洋房赠送地下室）；节约当期成本支付约3000万。
组合拳 实现车库面积优化
方法一：洋房每户1.5个车位，调整到每户1.2个。商区车库取消。
方法二：以小型车+微型车的组合，增加车位，补齐报建车位数。
成果：取消商区地下车库，减少车库面积约3000平米。节约成本450万。
三、车库层高优化
合理的设计，可降低车库综合成本约200元/m2。影响车库层高的4个因素：
(1)柱网：跨度直接影响梁高；
(2)顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；
(3)机械通风设备：风管、风机会占到400~1000的空间；
(4)管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。
可通过以下几个措施进行成本优化：
1.合理的柱网跨度：有效控制梁高；应首先满足高效停车要求。
2.顶板覆土深度控制：覆土层结构高差，在满足绿地率计算
规则
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的前提下，最佳厚度为1.0米。
覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%，约16kg/m2，每平米土建造价减少70-80元。
层高每降低100，每平米土建造价减少8-10元。
3.车库必须做管线综合，避免出现最不利点。可有效降低设备层高度200左右；使车库管线整洁、富有逻辑美；避免混乱交叉导致净高不够。
4.别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口），实现自然排烟通风。
(1)至少节约400左右层高，结构成本减少30~40元/平米，约占车库土建成本2.5%；
(2)节省机械排风排烟系统，设备成本减少约12元/平米，约占车库土建成本0.8%；且节约了后期设备运行维护费用；
(3)减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。
案例1 睿城车库
睿城项目总平面
优化一：顶板开洞，变大车库为若干小车库，变机械通风为自然通风。（别墅区）
节约风管约400高空间。
优化二：覆土由1500降为600~900，结构梁高由1000~1100变为700~900。
成果：别墅区车库层高 3.1 米， 洋房高层区车库 3.7 米；成本节省约100万。
案例2 江与城别墅车库
控制一：别墅区覆土控制在700~900。
控制二：管线综合，优化最不利点。
控制三：自然通风。
成果：别墅区车库层高由最初设计的 4.0 米减到 3.2米。
浙公网安备 33021202002483