项目核准申请报告

项目核准申请报告 建设单位:XX市冠四海房地产开发有限责任公司 编制单位: 中国轻工业南宁设计工程有限公司 编制日期:二O一二年五月十五日 1 总经理: 副总工程师: 技术负责人: 经济负责人: 2 中国轻工业南宁设计工程有限公司 二O一二年五月 主要编制人员 3 目 录 第一章 申报单位及项目概况................................................................... 3 一、项目申报单位概况............................................................................... 3 二、项目概况............................................................................................... 4 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析....................................... 10 一、发展规划分析......................................................................................10 二、产业政策分析...................................................................................... 14 三、行业准入分析.......................................................................................20 第三章 资源开发及综合利用分析......................................................... 21 一、资源利用 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 .....................................................................................21 二、资源节约措施...................................................................................... 22 第四章 节能方案分析............................................................................. 24 一、用能标准和节能规范.......................................................................... 24 二、能耗状况和能耗指标分析................................................................. 27 三、节能措施和节能效果分析.................................................................. 29 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析....................................... 30 一、项目选址及用地方案.......................................................................... 30 二、土地利用合理性分析.......................................................................... 31 4 三、征地拆迁和移民安置分析.................................................................. 31 第六章 环境和生态影响分析................................................................. 31 一、环境和生存现状.................................................................................. 31 二、生态环境影响分析............................................................................33 三、生态环境保护措施.............................................................................. 34 四、地质灾害影响分析.............................................................................. 36 五、特殊环境影响分析.............................................................................. 36 第七章经济影响分析............................................................................. 36 一、经济费用效益或费用效果分析.......................................................... 40 二、行业影响分析...................................................................................... 41 三、区域经济影响分析.............................................................................. 41 四、宏观经济影响分析.............................................................................. 42 第八章 社会影响分析............................................................................. 42 一、社会影响效果分析.............................................................................. 42 二、社会适应性分析.................................................................................. 44 三、社会效益性分析.................................................................................. 44 四、社会风险及对策分析...........................................................................45 第九章 结论与建议................................................................................. 46 一、结论...................................................................................................... 46 二、建议...................................................................................................... 47 附表1:主要经济技术指标一览表.......................................................... 47 附表2:总投资估算表............................................................................... 48 5 附表3:项目损益表................................................................................... 50附表4:现金流量表................................................................................... 50 第一章 申报单位及项目概况 项目申报单位概况 1、 申报单位名称 南宁市冠四海房地产开发有限责任公司 2、 主营业务范围 房地产开发经营(凭资质证经营)，销售:建筑材料(除化学 危险品及木材)，水电安装材料，建筑机械。 3、经营年限 2003年 1月24日至2013年1月24日 4、注册资本 公司注册资本为2000万人民币。 5、法定代表人 李波 6、组织机构及人员 南宁市冠四海房地产开发有限责任公司是具有房地产开发资质的民营企业，公司崇尚以人为本，拥有一批高素质的管理人才。拥有员 6 工109人，其中高级管理人员16人，总工4人，工程师15人，经济师10人。公司拥有资产约3亿元， 现在建的项目有摩卡生活馆商住大厦，建筑面积40000平方米，约投资为1.5亿元,此项目地处新民南路的黄金地段,，在建的凯旋世纪，玉林第一商业广场，80000平方米商住建筑，位于玉林最中心地带，合作在建的有玉林国际中药港于2007年7月20日破土动工，该项目总投资36亿元，为该市民营企业投资的最大项目。 公司本着“以人为本、信誉致上”的宗旨，视质量为生命，并本着开拓进取、求实创新、科学管理、精益求精的精神，服务于大众，把每项工作做好，把每一个工程在确保为优良工程的同时，降低成本，让客户最大程度上满意，奉献给社会更美的生活空间。 二、项目概况 1、项目名称:金源一品二期 2、项目地址:南宁市五象新区南蒲公路九公里处 3、项目的背景: 随着东盟博览会的永久落户及《广西北部湾经济区发展规划》的实施，使南宁这座“中国绿城”越来越引人瞩目，作为中国内地与东盟各国双向进入的前沿城市，南宁独特的区位优势日益凸现。南宁看世界，世界看南宁，在加快构建中国-东盟自由贸易区、“两廊一圈”经济走廊、参与大湄公河次区经济合作及泛珠三角区域合作中，南宁将发挥越来越重要的作用。 7 2006年，自治区党委、政府从国家发展战略的高度，立足当前，着眼长远，作出加快广西北部湾经济区全面开放开发的重大战略决策。为了加快南北钦防城镇群一体化的进程，自治区党委、政府提出了“建设五象新区，再造一个新南宁”的城市发展战略部署。2008年1月16日，国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，标志着广西北部湾经济区的开放开发正式纳入国家战略。规划中明确指出南宁要建设成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市，要“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南，加快建设五象新区”。五象新区是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江以南、环五象岭的一个辽阔区域，地处大西南出海通道的咽喉地带，是南宁市通往北海、钦州、防城港的门户，具有沿海、沿边、沿江的“三沿”优势。随着广西北部湾经济区的开发建设，泛珠三角区域合作深入开展，五象新区已成为多机遇重叠、多区域合作的交汇点，战略地位十分重要。 为了使五象新区与中国—东盟博览会的举办地相适应、与城市向南发展的战略相适应、与泛北部湾经济合作区核心城市的地位相适应、与区域性国际城市的要求相适应、与建设成为现代化宜居城市相适应，南宁市将五象新区规划功能定位为:中国—东盟自由贸易区的区域性贸易中心;泛北部湾的总部基地;区域性的物流、高新产业和加工业基地;南宁市行政、信息、文体、商业商务中心。金源一品项目地处五象新区核心区，位于五象大道北面，南宁大桥东面，与南宁市博物馆隔路相望，可见邕江美景，可遥望青秀山，距体育中心仅几分钟路程，且 8 本项目定位为商业中心高档住宅。优越的地理位置，中高档精品的项目定位使金源一品项目的建设工作显得极其重要。 4、主要建设内容和规模 【项目主要经济技术指标】 面积:平方米 用地性质 商业住宅用地 容积率 4.21 绿化率 36.4% 建筑密度 29.8% 居住套数(户) 626 居住人数(人) 2191 二期净用地面积 23,573.00 总建筑面积 134,762.50 其中:计容建筑面积 99,106.50 其中:地上高层住宅建筑面积 87,763.90 商业用房 11,342.60 物业及其他用房 0.00 不计容建筑面积 35,656.00 其中:架空层建筑面积 3,156.00 地下车库建筑面积 32,500.00 机动车位(辆) 831.00 其中:地上 87.00 地下 744.00 5、产品和工程技术方案 金源一品项目本着领先科技进步，推广新材料、新产品、新技术、提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。强调保护绿色、保护生态环境，以体现“人文、自然、宜居”的主导思想，创建具备多样生活情趣的生活 9 环境及本土文化氛围的居住小区。 同时，注重住宅内部功能设计的实用性和合理性，户型功能齐全，科技含量高;完善高层的住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。 在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，住宅空间大小适宜，居室基本户型为二室二厅、四室二厅和楼中楼的各种户型，表现出多空间的思路;户型大小搭配，建筑面积区间在90-330平方米之间，具有实现两代共居的可能性。每户设置外飘式窗台延景入室;在户型空间上，采用通透式大空间，达到空间与人的完全互动;充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区。 6、项目的配套设施 本项目注重服务系统的完善，规划设有商业服务设施、住宅小区地下车库等。 (1)地下停车场:建地下停车场，人性化设计，动静分离，车流人流有效隔离，使项目的生活环境更静谧，提高生活环境的质量。 (2)社区商铺:社区商铺的经营，很好的补足了社区内的生活需要，令住户不用步出小区就可以购买到生活的必须用品，生活便捷舒适。 (3)安防系统:智能安防系统的导入，将为住户解决生活的后顾之忧，将为居住者提供一个安全放心的居住环境，营造一个安逸闲适合的家。每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系 10 统，24小时保安巡逻; (4)供电系统:每户设有配电箱以及10A(40A)或15A(60A)新型电表; (5)电讯、电视:每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个 ; (6)网络系统:每户均设internet宽带网络系统接口 ; (7)消防报警系统:每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性;三表远程抄送系统。 7、周边环境 规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区。将在未来被建设成为我们城市的形象代表。项目地块位于五象新区核心区内，与南宁市博物馆隔路相望，距体育中心仅几分钟路程。根据规划，项目周边的小学，初中，行政中心，体育中心，公园，商业街等公共配套设施一应俱全，为项目业主日常生活提供了极大的便利。项目地块东北面为邕江，登高后可将邕江美景尽收眼底，让人心旷神怡，令项目整体的居住优势明显。 8、交通状况 (1)外部交通分析 11 翻看现阶段五象新区道路建设的地图，会发现至今年年初四通八达的路网建设已经完成整个五象新区的35%，覆盖面积约60平方公里，初步形成 “三横三纵”(“三横”为堤园路、五象大道、玉洞大道;“三纵”为银海大道、平乐大道、龙岗大道)，计划至2012年底会实现路网的全覆盖。界时，道路全畅通，到达新区的每个角落都会非常便捷。2009年9月21日，全球首座大跨径曲线梁非对称外倾拱桥——南宁大桥正式宣告建成通车，使邕江两岸新老城区通行时间由45分钟缩短至15分钟。本项目地块临南宁市城市一级干道五象大道，与联接新老城区的南宁大桥相距不远，位于新老城区的交汇处，待规划道路全部建成后，本项目来去新老城区均相当方便，交通优势明显。 (2)住宅小区内部交通、安全情况 虑小区物业封闭管理模式及统一智能化管理设计的需要，采用了完全人车分流的交通体系。 为了便于小区车辆分流，避免在车流密集的城市主干道上如28号路、19号路及2号路出现车辆集中造成堵塞，增大交通压力，将小区车辆出入口设置在宽度较小的市政道路。 为保证中心区的环境品质，外部车辆控制在外围;北侧、西侧均设有地下停车库入口，小区内的机动车可以直接进入地下车库，与人流不发生交叉，并设置专人管理，安全方便。 该项目小区注重安全防卫，通过控制小区入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。 12 9、投资规模和资金筹措方案 项目计划投资总资金为36,909.72目开发投资的资金来源有三个渠道:一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金12,500万元作为启动资金，另需向银行贷款15,000万元用于投资，剩余部分由销售房收入补充。 销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息约1800万元。 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析 1、国民经济和社会发展规划符合性分析 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。 项目的建设符合国家及南宁市加强和谐社会建设、调整住房供应结构的要求;在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模的要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。 13 2、区域和空间规划符合性分析 《南宁市综合发展空间战略规划》是根据南宁市委、市政府指示，由南宁市规划局于,,,,年,月委托上海同济城市规划设计研究院，联合复旦大学、华东师范大学共同编制的。规划的6个篇章，涵盖了城市发展、空间发展、经济、社会、旅游发展、生态和历史与景观环境的保护及基础设施的发展战略。规划以接轨国际，创建区域性国际城市;跨越发展，建设经济强市;继承传统，建设文化为规划理念。以核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团的开敞式组合型城市模式。南宁将由核心区及七个附属组团构成，以大面积的自然绿化分隔，形成良好的生活环境。项目建设将有利于加快项目所在区域的建设改造步伐，促进其建设发展，增强吸引力，落实南宁市总体规划的目标要求。 本项目的规划设计指导思想为按照南宁市相关规划部门审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设。建设成为南宁五象新区温馨舒适生活的住宅示范区，打造南宁市高品质、高端生态住宅社区，以创新性的现代人居理念和建筑规划理念，通过开放式现代生活街区、丰富的配套组团(含小区生活、商业、休闲设施)规划手法，营造出一个南宁市极适合居住的高素质楼盘，使之成为南宁房地产市场的新时代居住楼盘样板，为南宁市民提供榜样式的居住新起点;而且还要通过对项目沿路的外立面、造型等元素的规划，打造成为南宁市标志性建筑群以及城市亮丽的风景点。本项目为1宗地块，楼盘 14 的整体定位为以高层住宅为主，底层临街为配套商业区，大小户型均衡的高端住宅区。 项目建筑布局强调形态的丰富性、土地的利用性、视野的均好性。由于地处南方地区，住宅基本采用南北向。以点式的建筑布置方式，在争取南北向为主朝向的同时，楼宇之间高低错落有致，疏密合适。住宅日照及间距均经过国家指定的权威软件进行日照分析计算得出，满足相关规划和规范的要求。 项目诠释了城市创业精英和年轻新锐阶层对建筑的独特追求，同时也满足城市中产阶级对住宅舒适程度的要求，成为时尚经典，创意实用，节能宜居的高档住宅以及南宁五象新区配套完善的高档商业中心。整个小区大小户型均衡，能满足各阶层的需求。整个小区住宅户型比例:90?以下占51.70%;90?以上占48.30%。配套设施按规划设计条件要求，设置有文化活动室、便民菜市、社区服务用房等配套设施，完全可以满足小区业主的要求。 项目遵循以人为本的原则，按住宅智能化系统设计基本要求进行设计;同时考虑综合布线系统。 项目停车位、教育配套、医疗配套、会所、物业等配套设施:根据规划条件测算，整个小区需要约1600个停车位，按照人车分流的原则，除小区外围市政道路上设有少量停车位外，其余大部分为地下车位。布置于高层建筑地下层的停车位(结合人防平时停车)及地面上的少量停车位完全可以满足上述需要。其余配套按规划设计条件要求设计。均符合南宁市的发展规划要求。 15 3、专项规划符合性分析 《南宁市住房建设计划(2008-2012)》指出:规划期末，基本实现常住人口户均享有(拥有或租住)一套住房，完全解决双困家庭的住房问题;注重改善住宅设施，积极推广运用新材料、新技术、新工艺，提高住宅舒适性和安全性，推动智能化住宅、节能省地生态(环保)型住宅的建设，不断提高住宅质量。 规划期间内，建设各类住宅房约24.49万套，总建筑面积2,245万平方米;建设商品住房约19.78万套，建筑面积1,898.77万平方米，其中，中低价位、中小套型普通商品住房13.98万套，建筑面积1,231.8万平方米;建设保障性住房4.71万套，建筑面积约346.23万平方米，其中建设经济适用房4.05万套，建筑面积313.23万平方米，建设廉租住房0.66万套，建筑面积约33万平方米。 2010年商品住房建设3.88万套，建筑面积382.73万平方米;保障性住房建设0.87万套，建筑面积67.27万平方米。 2011年商品住房建设3.91万套，建筑面积372.58万平方米;保障性住房建设0.78万套，建筑面积57.42万平方米。 2012年商品住房建设3.86万套，建筑面积367.7万平方米;保障性住房建设0.78万套，建筑面积57.3万平方米。 从五象新区核心区整个版块来看，本项目的立项与建设，均具有较大的市场容量和市场潜力，而且易成为板块市场的领头羊，成为区域乃至南宁城市的最优秀的项目之一。 16 从区域板块的产品形态来看，可以开发的产品集中供给以两房为主，并配以四房及楼中楼等大户型，符合市场主流需求，而且单套总价易控制，不仅可以吸引大量的刚性及改善性需求，亦可吸引高端投资客的关注。符合住房建设规划要求。 二、产业政策分析 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出:房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 1、规划政策 (1)城市规划 《南宁市城市总体规划(2006—2020年)》指出:中心城人口2010年控制在210万人，2020年控制在290万人。中心城建设用地2010年控制在216k?，2020年控制在298k?。城市的主导发展方向:整体向东，重点向南。中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。 城市主要职能:区域性国际城市、泛珠三角经济圈西部区域性中 17 心城市、西南地区交通枢纽、北部湾(广西)经济区的核心城市、广西壮族自治区首府。 (2)住房建设规划 《南宁市住房建设计划(2008-2012)》指出规划期间住房建设的指导思想和基本原则: 以满足不同收入层次市民的住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，构建多层次的住房保障和供应体系，注重住房建设与经济社会发展相协调，促进房地产业持续稳定发展。 进一步建立健全以廉租住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策保障体系。加快廉租住房建设，逐步扩大廉租住房保障范围，不断改进和规范经济适用住房制度，切实解决城市低收入家庭的住房困难问题，逐步实现“住有所居”的目标。 加大加快住房供应结构调整力度，重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。坚持节约、集约利用土地资源的基本原则，加大加快住宅供应，缓解供需矛盾，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应。适度增加住房建设用地增量，重点和积极盘活住房建设用地存量。 住房建设与城市空间拓展、经济发展和产业布局有机结合的原则，住房建设应与城市空间拓展、功能结构优化和经济产业布局调整充分结合，注重新区建设与旧城更新改造有机结合，促进城市居住与就业的综合平衡。 18 切实注重居住环境的改善和配套设施的建设。新区住房建设应同步或优先配套建设文、教、体、卫等公共服务设施和道路、给水、排水、电力、电信、环卫、燃气等基础设施。 2、土地政策 (1)两个最严格的土地制度 一个是更加严格的保耕地，以及节约、集约用地，三中全会提出了两个最严格的土地制度，即:最严格的经济保护制度以及最严格的节约用地制度，其中，最严格的耕地保护制度已于多年以前提出，但此次有两个新东西，一是要化地永久基本农田，既是确保国家粮食安全的需要，更主要的是为在2009年的规划修编中要作为城乡建设用地发展的空间管制的手段，不能向外扩张。 (2)征地制度改革 征地制度改革在2009年将进一步深化。因为三中全会明确要求要确定工业性和经营性的范围;其次，要健全征地补偿机制，第三，要对被征地农民的就业、住房和社会保障给予支持和相应补偿。 (3)加强农村集体建设用地流转管理 将农村集体建设用地流转纳入土地有形市场，修改完善相关法律法规，为流转提供法律支撑，强化土地管理工作，为土地流转提供基础服务，尽快出台相关配套制度 ，规范流转工作有序推进，明确集体建设用地流转形式和内容，加大各部门协调配合力度 ，共同营造促进流转的环境。 19 (4)全力保障中央现在扩大内需拉动经济增长的所有的土地供应 主要包括三方面:?在新一轮土地计划和规划中要统筹安排，总量控制。?中央确定的保障性住房和农村的危旧房的改造工程，游牧民改定居等中低收入以下的住房供应在明年及以后都会全力保障。 《中共中央关于制定十二五规划的建议》(2010年10月18日中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过)中，加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。 3、税收政策 为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干 意见》(国办发〔2008〕131 号)关于进一步鼓励普通商品住房消费的精神，促进房地产市场健康发展，二〇〇九年十二月二十三日，经国务院批准，财政部出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。《通知》规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的普通住房或非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 20 4、金融政策 (1)开发贷款 2006年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)进一步规定，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到30%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 (2)住房消费贷款 2010年，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%。通知指出，将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%。 为应对国际金融危机对中国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。2008年10月22日人民银行调整房贷政策，决定自2008年10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首 21 付款比例调整为20%。但在目前，多家行最新政策为，首套住房基准利率，二套住房不低于基准利率上浮10%，第三套住房停止发放贷款。央行指出，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。并且，银监会此前已下发通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定。 (3)央行利息 2008年，受国际金融危机的影响，消费者信心指数处于历史低点，2008年年内，央行共五次降低存贷款基准利率，目的是刺激购房消费，以拉动内需。2009年经济复苏迹象明显，房地产市场大热，致使房价节节攀升。为抑制房价的快速增长，央行在2010年10月至2011年7月期间，共5次加息，每次加息幅度均为0.25个百分点。 影响:一方面加息会产生一定的心理影响，引发部分的购房者消费观望，在一定程度上能够达到宏观调控的目的，但其影响程度有限。 (4)调整存款准备金率 2008年共4次下调存款准备金率以刺激购房需求，2010年1月至 22 2011年6月共上调准备金12次至21.50%历史最高位，特别是2011年1-6月存款准备金率就上调了6次，可以看出国家对银根的急速收紧，对房地产市场资金的流动性直接影响较大。2012年下调存款准备金率0.25%。 由此可见，本项目为商业及住宅用途，仍符合房地产开发的产业政策。 三、行业准入分析 根据《房地产开发企业资质管理规定》(2000年3月29日建设部第77号令修正发布)的规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务;房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级。新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。 南宁市冠四海房地产开发有限责任公司成立于2003年1月，注册资金2000万元，具备房地产开发资质。在建的摩卡生活馆商住大厦、凯旋世纪、玉林第一商业广场等高端精品建筑均显示出公司不俗的建筑实力。公司崇尚以人为本，拥有一批高素质的管理人才，拥有员工 23 109人，其中高级管理人员16人，总工4人，工程师15人，经济师10人，堪称一支地产精英团队。 第三章 资源开发及综合利用分析 城市是现代经济社会活动的主要载体(城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上(城市的发展往往伴随着空间的拓展(城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。长期以来，大中城市人口密度和建筑密度一直非常高(用地不足是引发诸如住房紧张、交通拥挤、环境退化等“城市病”的主要原因之一。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。 一、资源利用方案 本项目为居住为主，伴有商业网点的建筑项目，对水资源利用量较大，因此合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。 1、给水 24 本工程水源由南宁市政给水管网供给，考虑到生活用水和消防系统的要求，拟从新建小区西北、东北两侧市政道路旁各引一条DN200(水表DN150)的管道进入地盘并沿着建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。 2、冲水 本项目在小区内设置冲水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。 3、雨水、污水 排水系统采用雨污水分流制，本项目区产生的污水经汇集处理后，排入市政污水管网。 二、资源节约措施 1、水资源现状 南宁市是一座严重缺水的城市，随着经济的发展，人口的增加，社会的进步，人们对环境、水质、供水保证等的要求也越来越高。水资源节约和保护的任务更加艰巨，我市水资源时空分布不均，与生产力布局不相匹配等尤为突出。 2、水资源节约措施 根据现行《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)，《室外给水设计规范》(GB50013-2006)选取给水用水定额。 (1)充分利用市政供水压力 室内给水低区三层以下主要利用市政水压直接供给。四层以上由 25 无负压叠加变频水泵设备加压供给，管网采用下行上给式的给水方式向各栋、各用水点供水。 (2)高层建筑给水系统分区 1)各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于0.45Mpa，特殊情况下不大于0.55兆帕;水压大于0.35兆帕的入户管(或配水横管)，设减压或调压设施。 2)各分区低层部分的卫生间，入户管(或配水横管)上采取适当的减压措施。 《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003指出，一个水龙间的流量为额定流量0.2L/S时，所需流出水头为20KPa。从理论上讲，当水头为40KPa时，流量可达0.32L/S。可见水头增大时，其流量将增加，人们为调节流量或进行阀门操作时，使无用耗水量亦增大。同时，“剩 余水压”过高的用水点将产生超压出流，而某些用水点则可能出现“断流”现象。但是剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近处用水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。在高层、超高层建筑中，为使系统安全可靠及经济合理，竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。根据实测:DN15陶瓷阀芯水嘴静压时为P=0.37兆帕，全开时流量Q=0.46升/秒，为设计流量0.15-0.20升/秒的3.07-2.3倍，因此，给水系统分区设计中，合理控制各用水点处的水压，可以达到较好的节 26 水目的。 (3)回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水。 (4)充分利用再生水资源替代自来水。 (5)雨水利用 1)屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。 2)小区内道路雨水尽量流向绿地，雨水渗入地下涵养水源。 (6)景观喷灌节水措施 1)选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。 2)绿化浇灌采用低区中水变频加压泵加压后，向绿地内设置的浇洒口供应水。 (7)选用性能较高的变频水泵供水。 (8)机动车清洗运用中水或先进的无水洗车技术。 (9)合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。 第四章 节能方案分析 一、用能标准和节能规范 本项目建设地点为南宁市，应遵循国家、广西壮族自治区以及南宁市的合理用能标准及节能设计规范，具体如下: 1、相关法律、法规、规划和产业政策 27 (1)《中华人民共和国节约能源法》 (2)《中华人民共和国可再生能源法》 (3)《中华人民共和国电力法》 (4)《中华人民共和国建筑法》 (5)《中华人民共和国清洁生产促进法》 (6)《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号) (7)《节能用电 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 》(国家经贸委 国家发展计划委[2000]1256号) (8)《建设工程质量管理条例》(国务院令279号) (9)《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号) (10)《建设部关于贯彻<国务院关于加强节能工作的决定>的实施意见》(建科[2006]231号) (11)《建设工程勘查设计管理条例》(国务院令293号) 2、建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件 (1)《中国节能技术政策大纲》(计交能[1996]905号) (2)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委[2005]65号令) 3、建筑类相关标准及规范 (1)《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005 (2)《绿色建筑评价标准》 GB/T50378-2006 (3)《通风与空调工程施工质量验收规程》 GB50243-2002 (4)《民用建筑热工设计标准》 GB50176-93 28 (5)《建筑照明设计标准》 GB500034-2004 (6)《建筑采光设计标准》 GB/T5003-2001 (7)《城镇燃气设计规范》 GB50028-93 (8)《空调通风系统运行管理规范》 GB50365-2005 (9)《绿色建筑技术导则》(建科[2005]199号) (10)《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》 (11)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JGJ134-2001 (12)《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》 JGJ26-95 (13)《采暖通风与空调设计规范》 (14)《外墙外保温工程技术规程》 JGJ144-2004 (15)《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92 (16)《绿色建筑评估标准》 DBJ/T101-101-2005 (17)《建筑给水及采暖工程质量验收规范》 GB50242-2002 (18)《绿色照明工程技术规程》 DBJ01-607-2001 (19)《建筑中水设计规范》 GB50336-2002 (20)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版) (21)《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003 4、相关终端用能产品能耗标准 (1)《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB 20052-2006; (2)《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》 GB 17896- 1999; (3)《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》 GB 29 19043-2003; (4)《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》 GB 19044-2003; (5)《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》 GB 19415-2003; (6)《单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级》GB 19576-2004; (7)《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002。 (8)《通风机能效限定值及节能评价值》 GB 19761-2005 二、能耗状况和能耗指标分析 1、项目能源品种选用原则 本项目根据国家、广西壮族自治区及南宁市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。 2、项目能耗供应状况 本项目区域市政设施基本可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件(上水、电力等配套)初步具备。 供水:给水系统从市政自来水干管上接进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。 中水:本项目拟设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。 30 电力:本项目拟建变电所，可供应空调、照明等用电。 3、项目典型住宅能耗指标分析 (1)屋面 主要构造及材料:钢筋混凝土屋面0.120m，聚苯乙烯挤塑板0.030m，1:3水泥砂浆找平层0.020m，高聚物改性沥青防水卷材0.004m，水泥砂浆粘结层0.030m, 水泥瓦屋面; 斜坡屋面的总传热阻=0.04+屋面构造的总传热阻+0.10=1.351(M2?K)/W; 斜坡屋面传热系数K=0.740 W /(M2?K); 考虑结构性冷桥的影响及保温材料的修正系数，平均传导系数Km=屋面传热系数×1.0,1.4=0.888 W /(M2?K)(×1.2)满足?1.0(M2?K)/W。 (2)外墙 主要构造及材料:混合砂浆抹灰0.020m, 轻质加气混凝土砖0.200m，水泥砂浆找平及粘结层0.030m; 外墙的总传热阻=0.04+屋面构造的总传热阻+0.11=0.956W/(M2?K); 外墙传热系数K=1.046(M2?K)/W; 考虑结构性冷桥的影响及保温材料的修正系数，平均传导系数Km=外墙传热系数×1.05,1.15=1.151(M2?K)/W(×1.10)满足?1.5(M2?K)/W。 (3)门窗 31 外门窗采用断热铝合金型材门窗，达到节能要求，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。外门窗的气密性为?级，符合节能要求。 (4)户门 钢制防盗门由厂家按保温节能要求制作，其传热系数不大于3.0 W/(M2?K)。 通过上述典型住宅能耗指标计算分析，项目合理能耗均达到相关规范标准，满足能耗准入标准的要求。 三、节能措施和节能效果分析 1、节能措施综述 本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下: (1)建筑本体围护采用轻质加气混凝土砖，对结构负荷有利，又具有良好的隔热保温性能，并根除粘土砖的能耗，认真按照《广西壮族自治区发展新型墙体材料管理办法》的相关规定。 (2)结构设计适当考虑压缩建筑结构空间; (3)合理布量建筑朝向，结合地形，尽量利用太阳能，降低热耗系数，节省采暖能耗。 (4)选用密封性好的门窗，减少热桥的出现。 (5)选用高效节能型用电设备，变配电间尽量设置在负荷中心， 32 节约电能线损。 (6)在负荷侧采用电容器无功功率补容。 (7)选用高效节能的荧光灯及其他气体放电光源，尽量少用白灼灯。多选用先进节能的控制方式等，尽量做到节能减排。 (8)采用高效节能供水设备，生活泵选用进口产品，节水节能。水泵吸水管上装进口专用橡胶接头，达到水泵高效运行的目的。 2、节能效果分析 本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家、广西壮族自治区及南宁市相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。 本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。 第五章 建设用地、征地拆迁分析 一、项目选址及用地方案 1、项目建设地点:金源一品二期项目坐落南宁市五象新区南蒲公路九公里处; 2、占地面积:总占地面积45331平方米;其中二期23573平方米; 3、土地利用状况:本项目总占地面积为23573平方米，，现状地形比较规整，便于规划、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。用地范围内正着手进行场地平整前准备工作，已经具备开 33 发建设条件; 4、占用耕地情况:项目无占用耕地情况; 5、土地权属类别:土地所有权归属为国家所有，土地使用权归属于南宁市冠四海房地产开发有限责任公司; 6、取得土地方式:以挂牌出让方式取得国有土地使用权。 项目的选址所在为南宁市五象新区南蒲公路九公里处，就其地理位置而言，不存在文物、影响防洪和排涝、影响军事设施等不利影响。 二、土地利用合理性分析 该项目形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。 建设目标:建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的21世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。 符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。 三、征地拆迁和安置补偿方案 金源一品项目目前用地范围内无地上、地下建筑物的拆迁安置。无拆迁安置补偿工作。 第六章 环境和生态影响分析 一、环境和生存现状 1、自然环境条件 (1)地形、地貌 南宁市地处中国的南部，在广西中部偏南，北纬22?12′, 34 24?02′、东经107?19′,109?38′。南宁市辖区属盆地地形，南 宁盆地地处广西山字型构造前弧弧顶纬向构造带上，形似纺锤，纵向长为东北东向，全长约70公里，横向短轴约30公里，两头尖且封闭，盆地周围为古老岩层构成的低山丘陵所环绕，标高为260-500米，比高为150-250米，盆地周围西南部为面积约为140平方公里的冲积平原。南宁地质属第三系上——邕宁县系，地层一般可见砂质粘土，表面不厚，下部为砾石层，承载力一般可达建筑要求。丘陵地带占面积多，东北部表面砾石面为高岭土。 (2)气候、气象 南宁市辖区内气候属亚热带季风气候，具有春寒细雨，夏令湿热多雨，秋时干燥，冬日低温无雪的特点。多年平均气温21.6?，最冷月平均气温12.8?，极端最高气温40.4?，极端最低气温-2.1?，无霜期平均达343天，年日照时数为1,843.1小时。气压100.4Kpa，年平均相对湿度79%，年平均降雨量1,255.1毫米。常年主导风向以偏东风为主，夏季多为东南风，平均风速2.1 m/s，冬季多为东北风，平均风速为1.9 m/s。全年年平均风速较小，一般为1.5,2.3m/s，多年平均为1.88m/s，最大可达35.2m/s。全年静风频率为51%。 2、现有污染物情况 由于周边建筑均无自建房和厂房，现有主要污染物为附近南宁市博物馆建筑及噪声污染、粉尘及烟气污染物。 3、生态环境条件和环境容量状况 该项目区内部植被多为松树，生态环境条件一般。 35 环境具有一定的自净能力，环境容量有一定的承受限度能力。 二、生态环境影响分析 本项目对环境的影响主要表现在项目在施工期间，施工噪音及施工过程中粉尘、废水和固体废弃物对周围居民、单位和环境造成影响。 1、生态环境现状 依据本工程特点，现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，施工期间内燃机械和车辆尾气污染。 2、施工声污染 施工噪声污染主要来自各种打桩、吊装设备、混凝土搅拌、建筑施工等，噪声功率几乎都在100db(A)以上。 3、水污染 主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油;生活污水含有较大量的有机物和悬浮物。 4、固体废物污染 本项目施工期间产生的固体物主要为建筑垃圾、施工及挖土方产生的弃土、装修垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。 通过合理的环境保护措施上述污染物的排放总量和环境影响会得到有效控制。 36 该地区的环境容量完全可以接纳，基本无水土流失现象，对流域和区域环境及生态的影响不大。 三、生态环境保护措施 本项目建设内容为商业住宅用房，非工业性项目，因此，项目无特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。从环境影响上看，项目建设是可行的，同时，项目在建设过程中或建成后的使用中，仍将采取严格的环境保护措施: 1、水质保护措施 主要为项目排出的污水及雨水。项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲厕水，其排水特点为BOB5/COD较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。为保证项目排入城市下水道的水中污染物达到污水综合排放标准，项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水。化粪池及污水管线做防渗处理，以避免影响地下水。 项目路面多为铺装路面和绿地，除雨水冲刷路面后有一定的杂物外，排入雨水沟的雨水不会含有大量的有害物质。 2、大气质量保护措施 本项目在建设过程中产生的影响大气质量的污染主要是扬尘、粉尘和运输过程中的汽车尾气。保护大气质量的主要措施:用洒水车定时对施工路面洒水;在扬尘设备安装吸尘器;建材的堆放及混凝土拌 37 和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板;施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，汽车安装尾气净化措施。 项目在建成后产生的影响烟气污染主要为厨房烹饪油烟气和地下停车场排放的汽车尾气。厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中;地下车库排放的废气利用地下室强制通风将尾气排至室外，保证停车场的空气中尾气含量不超标。 3、噪声防护措施 控制噪声污染的有效途径可采取降低声源噪声和限制声音传播等。项目建设过程中防止噪声污染的具体措施是选用低噪声设备，安装隔声设施、操作人员戴防护用具等，主要为:车辆应限速行驶。在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。同时，建筑施工场界噪声执行《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)。 本项目建成后主要噪声来自建筑物的空调系统、电气等设备。拟采用措施为:选用低噪音设备、对较大噪音源采取隔音措施、建筑装修首先选用隔音、吸音材料。项目运营期间噪声相应执行《工业企业场界噪声标准》(GB12348-2008) 4、防止固体废弃物污染措施 生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，在生活区安装一些 垃圾桶收集固体废弃物，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类 38 收集，并到管理部门专设清洁人员，由环卫部门统一清运至指定的垃圾处理场和垃圾消纳场处理。 经采取上述措施，可以使开发过程最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完工后，将在很大程度上改善项目区域内居民的生活环境，使该小区成为一个环境幽雅，景观秀丽，功能齐全的全新居住区。 四、地质灾害影响分析 项目建设地点地势平坦，地质条件良好，层位稳定，地层承载力可作为工程建筑持力层，适合进行房地产开发建设。 五、特殊环境影响分析 本项目场址附近和地下及所处区域无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，因此不会对其造成不利影响。 第七章 经济影响分析 7-1 投资估算 ?本投资估算范围为:土地费用、土建工程、给排水工程、配电工程、电梯工程、设备与安装工程、室外广场、停车场、道路、绿化和准备金等。 ?编制依据:建安工程费用参照国内同类建筑综合造价指标，同时执行1998年《全国统一建筑国内工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》、1991年《全国统一安装工程预算定额广西基价表》、1998年《广 39 西壮族自治区土建工程费用定额》及1991年《广西建筑安装工程费用定额》，并采用南宁市2009年第二期市场信息价进行调整。 ?设备价格部分，依据同标公司提供的各电梯商及各主要设备商报价。 ?征地费用:按获得土地开发权的实际费用估算。 ?建筑工程其他费用:按桂建(1991年)第六号文件进行估测。 7-2 投资估算结果 本项目总投资为:36,909.72万元。 二期总投资估算 序号 项目 金额 单方估价(元/m2) 1 土地费用 6,250.00 463.78 2 建设成本 25,890.04 1,921.16 3 营销成本 2020.50 149.93 4 管理成本 949.18 70.43 5 财务成本 1,800.00 133.57 合计 36,909.72 2,738.87 二期建设工程成本估算 序号 项目 金额(万元) 单方估价(元/m2) 1 前期工程费用 169.72 12.59 2 设计费 514.00 38.14 3 基础设施建设费 1,792.51 133.01 4 前期报建费用 1,140.18 84.61 5 建筑安装成本 22,273.63 1,652.81 合计(万元) 25,890.04 1,921.16 7-3 分项目投资估算表(见下表) 金源一品二期主要建设项目建筑工程费估算表 40 面积:平方米 用地性质 商业住宅用地 容积率 4.21 绿化率 36.4% 建筑密度 29.8% 居住套数(户) 626 居住人数(人) 2191 二期净用地面积 23,573.00 总建筑面积 134,762.50 其中:计容建筑面积 99,106.50 其中:地上高层住宅建筑面积 87,763.90 商业用房 11,342.60 物业及其他用房 0.00 不计容建筑面积 35,656.00 其中:架空层建筑面积 3,156.00 地下车库建筑面积 32,500.00 机动车位(辆) 831.00 其中:地上 87.00 地下 744.00 金源一品二期项目总投资明细 序号 类 型 面积(平方米) 总投资(万元) 1 高层住宅 87,763.90 23,159.75 2 商场 11,342.60 3,106.59 3 地下室 32,500.00 10,002.70 4 架空层 3,156.00 640.68 合 计 134,762.50 36,909.72 7-4 资金筹措 (1) 按工程可行性研究规则，在编制本项目的可研报告时，按总投资做出计划安排，本项计划由项目开发商筹集自有资金人民币12,500万元，不足部分向银行贷款人民币15,000.00万元或通过楼盘预售、按揭贷款解决。 (2)公司取得了金源一品2期这个项目的土地使用权，占地面积 41 23573平方米，按现在市场价计算其价值不低于人民币3.8亿元，那么公司完全可以用已取得的土地使用权作抵押，向银行申请不低于15,000万元的贷款，按现行1-3年期贷款利率计算利息。 (3)房地产开发资金运作与其他项目有很大的不同，一是因为房地产项目可以预售、可以边建设边销售，按照有关规定，项目完成总投资的25,就可公开预售，二是工程主体封顶后可以向银行申请按揭贷款。 7-5销售收入和利润估算 (1)销售收入的测定 根据项目所处位置、周围环境和南宁市房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高层住宅均价定位为6,000元/?，商铺均价定位10,000元/?，车位售价初步定为120,000元/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。销售收入见下表: 商品房类别 销售面积 销售总价 2期高层住宅 87763.9 平米 52658.34 万元 2期车位 744 个 8928.00 万元 2期商场 11342.6 平米 11342.60 万元 2期整体 131606.50 平米 72928.94 万元 (2)营业税及附加:本项目应计营业税及附加，综上本项目的综合税率为5.75%，应交纳营业税及附加税共计4193.41万元。 (3)土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关 42 细则，结合南宁市地方税务局土地增值税征收以及清算等依据，本项目按销售收入的1-3%税率计算土地增值税，土地增值税总额为1134.68 万元。 (4)盈利能力分析 财务现金流量表 序号 项目 合计(万元) 1 72928.94 现金流入 1.1 72928.94 销售收入 1.2 0 其它收入 一、经济费用效益或费用效果分析 1、项目经济费用分析 (1)项目费用估算范围为:土地费用、土建工程、给排水工程、配电工程、电梯工程、设备与安装工程、室外广场、停车场、道路、绿化和准备金等。 (2)项目费用估算编制依据:建安工程费用参照国内同类建筑综合造价指标，同时执行1998年《全国统一建筑国内工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》、1991年《全国统一安装工程预算定额广西基价表》、1998年《广西壮族自治区土建工程费用定额》及1991年《广西建筑安装工程费用定额》，并采用南宁市2009年第二期市场信息价进行调整。 43 (3)设备价格部分:依据同标公司提供的各电梯商及各主要设备商报价。 (4)征地费用:按获得土地使用权的实际费用估算。 (5)建筑工程其他费用:按桂建(1991年)第六号文件进行估测。 二、行业影响分析 近期国家出台一系列房地产紧缩政策，不但打压了信贷杠杆，还打压了对房地产的直接需求。据国家统计局全国房地产开发景气指数趋势图显示，2012年3月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.92，比上月回落0.97点。随着进一步针对房地产的紧缩政策出台、房地产销售量的进一步萎缩，房地产销售价格将会有一定幅度回调的可能;经过上面的分析，我们谨慎的估计房价调整幅度大约在10%以内。房地产市场是调控性的、周期性的，考虑到上述因素，冠四海公司将会保障工程进度，备好房源、尽快实现销售。 三、区域经济影响分析 该项目的建成可向地方财政缴纳土地增值税1134.68万元、营业税4193.41万元。 可见该项目对增加地方财政收入，增加劳动就业机会，促进南宁市西乡塘区经济发展有着积极的影响。 四、宏观经济影响分析 该项目的建设会增加社会固定资产投资规模，有效增加商品住房 44 的供给。房地产宏观政策为:调控继续，力度加大，调控重点是住房供应结构和房价，该项目建设的为普通商品住宅，对国家宏观经济的影响较小。 第八章 社会影响分析 一、社会影响效果分析 随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境(包括室内环境和室外环境)，本项目的建设目标就是要建造适合人们居住生活的良好环境。该项目不但可以为项目附近的居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。本项目周边的高绿化率将会吸引较多二次置业的居民前来购买。 除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建成后投入运营，需要大量专业人员进行维护，为物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。 表8,1 社会影响分析表 45 可能出现的 措施 序号 社会因素 影响的范围及程度 不利后果 建议 对当地居民分对促进区域经济发展具有深远影响，可普1 无 配和收入的影遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差 响 距的问题。 对当地居民生改善居住条件，解决项目附近居民的住房2 无 活水平的影响 问题，提高生活水平。 将带动建筑业、建材业、房地产业、商业对当地居民就3 无 和服务业的发展，能够创造更多的就业机业的影响 会。 本项目建设新增普通住宅343户，为项目 对利益相关群4 无 所在区域居民及二次置业者提供了更好体影响 的居住条件和生活环境。 对妇女、老人项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱5 无 和儿童等弱势乐设施的建设，对妇女、老人和儿童均带 群体的影响 来积极的影响。 对所在地区文可以带动该区域文化、教育、医疗卫生和 化、教育、卫生其他相关社会公共福利设施的快速发展，6 无 和其他社会发展有利于在一定程度上提高当地人民的生活 目标的影响 及文化水平。 对当地基础设项目将促进周边道路、供水、排水、供电、7 无 施和社会服务燃气、通讯管网等基础设施的完善 容量的影响 对少数民族风 项目的建设和运营符合国家的民族和宗8 无 俗习惯和宗教教政策，不会引起民族矛盾，宗教纠纷。 信仰的影响 综上所述，本项目的建设将为所在区域内居民及南宁市良庆区的发展建设带来良好的社会效益。 二、社会适应性分析 46 该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。本项目建成后交通和市场环境应大体满足需求。 本项目符合南宁市土地利用总体规划和城市规划，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。 项目与当地社会环境的相互适应关系见下表。 表8,2 社会对项目的适应性和可接受程度分析表 序号 社会因素 适应程度 可能出现的问题 措施建议 议定妥善的解决方案，项目施工给该地区造1 不同利益群体 接受 尽量减轻或避免负面成的负面影响 影响 当地技术文化条2 适应 件 三、社会效益分析 该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。 1、对居民生活水平与生活质量的影响，将会直接影响到项目建成使用后的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区业主的居住环境。 2、对地区、文化、教育、卫生的影响，文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展。 3、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响，促进地 47 区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。 4、在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑、建材、物业管理等相关产业为后续的产业链。 四、社会风险及对策分析 1、风险定性分析 房地产开发项目具有投资大、建设期较长的特点，存在着土地预期收入实现风险、财务风险。此外，房地产开发项目会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响，也会受到当地各种社会关系的影响，因此，本项目在开发过程中，房地产发展商除应密切地注意市场外，还应提高设计、施工、营销及物业管理水平，加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生，达到项目的盈利目标。 在工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。 2、 风险防范 人力资源法律风险企业筹资风险及防范外贸企业发展现状教学事故的防范和处理国有企业法律风险防范 措施 (1)制定切实可行的成本控制措施; (2)对于工程设计、施工、监理可采取公开招投标方式选择优秀的设计、建设及监理公司; 48 (3)加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度。 (4)协调好处理好与项目水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套部门的关系，亦是保证项目顺利实施，规避或消除风险不可忽视的重要问题。 第九章 结论与建议 一、结论 通过对本项目的申报单位情况、拟建项目情况、建设用地与相关规划、资源利用与能源耗用、环境保护等分析后，得出以下结论: 1、本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求 2、本项目建设符合区域规划和土地利用规划，符合当地政府对竞得土地的相关特别规定。 3、本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。 4、本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。 5、本项目具有较好的经济利益和显著的社会利益，具有较强的抗风险能力。 综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求。 二、建议 1、建设单位应做好项目核准等前期准备工作，以保证项目的顺利实施，并达到预期目的。 49 2、该项目一次规划，土地一次到位。建议公司请设计院按规划要求做好图纸设计;在施工过程中请监理公司做好监督管理工作，确保工程质量与竣工销售进程，使其早日发挥功效。 3、在后期经营管理上，应引入优秀的物业经营管理公司，采用科学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。 附表1 :主要经济技术指标一览表 面积:平方米 用地性质 商业住宅用地 容积率 4.21 绿化率 36.4% 建筑密度 29.8% 居住套数(户) 626 居住人数(人) 2191 二期净用地面积 23,573.00 总建筑面积 134,762.50 其中:计容建筑面积 99,106.50 其中:地上高层住宅建筑面积 87,763.90 商业用房 11,342.60 物业及其他用房 0.00 不计容建筑面积 35,656.00 其中:架空层建筑面积 3,156.00 地下车库建筑面积 32,500.00 机动车位(辆) 831.00 其中:地上 87.00 地下 744.00 50 附表2 :金源一品2期总投资估算表 备估算价值(万元) 技术经济指标 注 工程或费用序号 名称 设备购土建工程 安装工程 其他费用 合计 单位 数量(面积) 单价 置 一 工程费用 24235.86 ? 134762.50 1798.41 (一) 建筑安装费 19545.27 827.81 1819.29 81.25 22273.63 ? 134762.50 1652.81 1 住宅楼 12274.19 720.00 1819.29 14813.48 ? 90919.90 1629.29 2 商业 1531.25 1531.25 ? 11342.60 1350.00 4 地下室 5362.50 107.81 5470.31 ? 32500.00 1683.17 5 桩基础 377.34 81.25 458.59 134762.50 34.03 (二) 室外工程 0.00 1792.51 1792.51 ? 37223.55 481.55 1 供电工程 50.00 50.00 37223.55 13.43 2 供水工程 134.76 134.76 37223.55 36.20 3 排污工程 50.00 50.00 37223.55 13.43 4 雨水工程 13.48 13.48 37223.55 3.62 7 绿化工程 1414.49 1414.49 37223.55 380.00 9 强电引入 129.78 129.78 37223.55 34.87 前期三通一(三) 169.72 169.72 23573.00 72.00 平工程费用 0.00 总平 75.43 75.43 土地平整费 94.29 94.29 23753.00 39.70 二 其他费用 8853.36 254337.80 348.09 建设用地费(一) 6250.00 134762.50 463.78 用 (二) 建设管理费 949.18 949.18 134762.50 70.43 建设单位管1 521.98 521.98 134762.50 38.73 理费 2 施工监理费 427.20 427.20 134762.50 31.70 (四) 勘察设计费 514.00 514.00 134762.50 38.14 1 方案设计费 2施工图设计336.91 336.91 m 134762.50 25.00 2 费 3 勘察费 20.00 20.00 51 4 审图费 16.17 16.17 5 人防设计费 29.25 29.25 6 园林设计费 111.67 111.67 前期报建等(五) 1140.18 1140.18 134762.50 84.61 费用 1 劳保费 427.20 427.20 农民工保障 2 80.00 80.00 金费 3 防雷费 17.52 17.52 4 消防审批费 40.43 40.43 预算编制费 5 21.36 21.36 用 7 城建配套费 320.40 320.40 9 规划服务费 16.17 16.17 10 环保评估费 20.21 20.21 11 白蚁预防费 13.48 13.48 12 墙改押金 21.56 21.56 散装水泥押 13 2.26 2.26 金 14 放线费用 1.40 1.40 建筑垃圾处 15 8.19 8.19 置费 16 沉降观测费 150.00 150.00 建设期贷款三 1800.00 134762.50 133.57 利息 四 流动资金 2020.50 134762.50 149.93 建设投资总** 36909.72 ? 134762.50 2738.87 额 附表3:损益表计算 金源一品2期损益表 单位:万元 序号 项目 金额(万元) 备注 72928.94 1 经营收入 整个项目周期总收入 36909.72 2 总成本 含投资与经营成本 5328.09 3 土地增值税、营业税及附加 30691.13 4 利润总额 52 30691.13 5 应纳税所得额 7672.78 6 所得税 23018.35 7 税后利润 附表4: 全部现金流量表 开发期(年) 序号 项目 合计 0 1 2 3 1 现金流入 72,928.94 - 21,878.68 29,171.58 21,878.68 1.1 销售收入 72,928.94 - 21,878.68 29,171.58 21,878.68 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收入 1.5 其他收入 1.6 回收固定资产余值 1.7 回收经营资金 2 现金流出 45,884.26 12,736.27 13,724.91 12,431.23 6,991.85 2.1 开发建设投资 32,140.04 12,736.27 9,664.17 7,323.56 2,416.04 2.2 经营资金 2,020.50 540.00 730.00 750.50 2.3 运营费用 949.18 350.00 350.00 249.18 2.4 财务费用 1,800.00 600.00 600.00 600.00 2.5 营业税金及附加 4,193.41 1,258.02 1,677.37 1,258.02 2.6 土地增值税 1,134.69 218.79 291.72 624.18 2.7 所得税预缴 3,646.44 1,093.93 1,458.58 1,093.93 3 净现金流量 27,044.68 -12,736.27 8,153.77 16,740.35 14,886.83 4 净现金流量现值 20,957.70 -12,736.27 7,542.24 14,346.48 11,805.26 5 累计净现金流量 21,883.76 -12,736.27 -4,582.50 12,157.85 27,044.68 6 累计净现金流量现值 12,179.85 -12,736.27 -5,194.03 9,152.45 20,957.70 精品资料 53 精品资料 54