从迪拜变烂尾楼看中国房产变化.doc

从迪拜变烂尾楼看中国房产变化.doc 迪拜因何烂尾 《地产》 本刊记者 张盈 李婧 自曾晖 2010-1-6 13:38:19 当大家都以为全球金融危机渐行渐远，迪拜主权财富基金债务违约事件又出现在风暴眼的中心。 2009年11月25日，迪拜政府突然宣布，受巨额债务困扰，将重组其最大的企业实体迪拜世界集团，负债达590亿美元的迪拜世界请求债务偿还暂停6个月，旗下棕榈岛集团的35亿美元到期债券也将延后偿还。 在2009年物业价格惨烈下跌，开发商和投资者纷纷破产之后，“迪拜城投”这最后一块遮羞布也被扯下。尽管迪拜流动性危机已经持续一年多，但这个一贯创造奇迹的地方的政府投资平台难以为继，还是让全球投资者大为震动。 迪拜世界和其支撑的城市运营和房地产开发模式也一下子从云端跌落。因债务危机，迪拜这个全球最大的建筑工地濒临烂尾，迪拜模式也被人们定性为郁金香投机的泡沫膨胀过程。 皇帝的新装 华高莱斯董事总经理李忠2008年春节专门去迪拜度假，几乎丈量了迪拜新老城区的每一寸土地，认为迪拜地产泡沫，所有的东西都违背一个常识——写字楼必须有使用者，“只不过现在终于有人敢于喊出迪拜是皇帝的新装。过去大家都不敢相信自己看到的是真实的，所有人都宁愿相信迪拜正在创造奇迹。” 2008年4月，招商地产副总胡建新也去了迪拜，归来后就给李忠发了一条言之凿凿的短信:“我向你保证，不出三年，迪拜地产泡沫一定会破。” 记者向胡建新求证，他措辞依然如短信那样激烈，支撑他判断的依据是，迪拜的超豪华建筑、景观养护和城市规划跟全球节约、低碳的风潮背道而驰，他本人是一个热烈的环保主义者:“当时的感觉是，上帝让他灭亡，必先使他疯狂。” 即使当时金融危机端倪已现，胡建新所下断言也多被人认为是“愤青”之举，很多人不相信“中东的香港”存在问题。不仅在阿拉伯世界，即使是西方，用美元堆积在沙漠之上和大海深处的销金窟都有着磁石般的吸引。 凯撒国旅曾和《地产》合作，召集了两期开发商迪拜团。第一期于2007年3月成行，包括华远地产董事长任志强等六名团员。那时，刚好是迪拜奇迹的顶点。 二号棕榈岛附近新开发区6.5平方公里的建设用地，仅仅只用了五天时间就全部卖光，容积率高达6-10.而这仅仅是新开发区已完成规划与基础设施的第一期，只占很小的比例。三号棕榈岛和世界岛则在海面上如火如荼地建设。 正在建设的大型开发区有数十个，每个规模都大于北京CBD，可容纳的总人数大于迪拜150万人的总人口。最让人震撼的是一眼望不到边的塔吊，数十上百栋建筑同步建设，同步竣工。 这是专门供外国人购买与投资的区域。无数投资者都将这里视为发财的机会和实现无法在本国圆梦的圣地。这实在是一种疯狂的规划，但当时开发商团并没有认为这种建设速度与容量是泡沫的前兆。 当时迪拜已经走到舞台的中央，是全球冉冉兴起的贸易中心、金融中心、会展中心和时尚中心，展现给世人的是一座在高度集中、快速、高水平建设与发展的城市，就像不断升高的迪拜塔(高度818米，世界最高建筑，还可以继续建设)一样，不断超越并创造出新的世界纪录。 没有问题。旅游旺季酒店爆满。在全球航空巨头纷纷加入三大航空联盟——天合联盟、星空联盟、寰宇一家的时候，以迪拜为基地的阿联酋航空不共享航线资源，仍然赚得盘满钵满，一度成为全球盈利最多的航空公司，中国航空公司甚至担心迪拜机场对中国和亚洲乘客中转欧洲形成分流。 两年以后，迪拜世界爆出债务危机，阿联酋航空可能不得不出售给阿布扎比。随阿航一同消 逝的，是迪拜曾经的传奇与梦影，危机来临了。 泡沫的崩溃 和日本经济危机、东亚金融危机和全球金融海啸的诱因一样，迪拜泡沫崩溃的引信同样是房地产。 过去的5年中，迪拜推进了3000亿美元规模的地产建设项目，而其债务总量也达到了惊人的800亿美元，市政融资平台迪拜世界就占去了590亿美元。投机的热潮现在淹没了地产商、奢华酒店管理商以及站在它们背后的银行。 李忠判断，迪拜的窟窿绝对不止迪拜世界590亿美元的欠债，这里面有层层放大的杠杆，“相当于土地储备中心出问题了，从城投到开发商有杠杆率;从开发商自有资金到银行贷款有杠杆率;从开发商实际投入到建材商、承建商有杠杆率;从开发商到买房者同样有杠杆率。” 李忠并没有提及让全球投资者提心吊胆、诸如信用违约掉期的金融衍生品，它是造成全球金融海啸交叉感染的罪魁祸首。根据银行公布的风险头寸来看，以英国为首的欧洲银行为迪拜提供了大量信贷，而美国的银行作为信用违约掉期的买方，为英国银行在迪拜的贷款提供担保。 可以设想当迪拜政府声称不会为迪拜世界债务提供担保，全球资本市场会有多么的恐慌。好在迪拜的统治者默罕默德王储并没有在试探债权人决心的道路上走得更远，否则迪拜将和债权人玉石俱焚。 迪拜世界的债务危机正在以惯常手段化解。首先是资产隔离，把拟重组的“有毒”债务的规模压缩至260亿美元，然后是迪拜和阿布扎比政府注资，兑付即将到期的贷款，同时积极向投资人做出谅解避免挤兑。 风起于青萍之末。在“市政建设公司”和迪拜市政府一同站上被告席之前，迪拜的房地产市场已经摇摇欲坠，投机资金和投资者四散奔逃。 2009年以来，迪拜街头有不少丢弃的高级轿车，迪拜国际机场也遍陈被遗弃的豪华轿车，投资者慌不择路回国，大量轿车停止供款。 李忠对迪拜泡沫破裂的预感更早一些，这来源于其在迪拜做石材贸易的兄弟。2008年石材业务非常好揽，但董事长凭借经验， 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 态可以去谈，但如果垫资一定不做。“我弟弟就说，如果这样，就没什么好做了，因为所有项目都要求垫资。这说明迪拜的经济已经到了非常危急的地步。” 先于迪拜世界债务危机之前回国的还有温州商人胡宾。2007年10月，他斥资2800万美元购买了迪拜世界岛中的“上海岛”。“上海岛”是迪拜世界岛300个人工岛集群中已售出的135个，胡宾拟追加投入12亿元，把上海缩放在这座占地3万平米的小岛上，预计回收资金50亿元。 这个当初看来一本万利的生意并没有后续进展，胡宾向媒体表示，2008年他看国际形势不对，并没有满额支持土地出让金。 不是所有温州人都像胡宾所说的这么幸运，在国内一向战无不胜的温州“炒房团”集体沦陷，和来自全世界的热钱一起折戟。在迪拜世界债务风波全面爆发之前，他们认为迪拜不仅是建筑史上的奇迹，还是一个永远不会破灭的楼市神话。 “温州人套进去太正常了，他们总是以简单的逻辑来分析很复杂的问题，他们只知道人多，房子盖得多，昨天多少钱，今天多少钱。浙江人总相信奇迹，汽车在他们眼也不过是四个轮子的摩托车。”李忠向记者表示。 不少在当地购入物业的温州人认为，当时大家都在当地买房，这是再正常不过的投资:迪拜的楼市跟中国差不多时间起步，涨得还没有国内快，以迪拜自由港的地位，石油国的资金和当时全世界热钱的追捧程度，谁也想不到才到每平米二三万元就垮台了。在“炒楼花”的接力游戏中，不少温州人接了最后一棒。 迪拜模式忧思 阿拉伯联合酋长国由七个相对独立的王权统治的地区性小王国组合而成，通过议会民主选举联合国家的总统。通常阿布扎比的世袭领袖是阿联酋总统，迪拜酋长则是阿联酋副总统兼总理。 默罕默德王储已经统治迪拜多年，迪拜国民对他怀有个人崇拜，把他视作迪拜奇迹的一部分。他无时无刻不在俯视着他自己的创作，这位在迪拜拥有至上权力的统治者的笑脸形象出现在包括迪拜塔在内的一半建筑物上。 李忠认为，默罕默德王储把迪拜玩大了，“威信高的一塌糊涂，决策机制不像我们这样公开透明，他也收不住了。” 出乎很多人意料之外，迪拜并不富产石油，于是迪拜政府反其道而行之，在石油泛滥且民风保守的海湾地区打造一个绚烂时尚的销金窟。在房地产开发上，专门辟出一块，作为全球建造技术的试验场，供富裕阶层挥霍。既然本国人口不足，就打造一个永不落幕的流动城市。 迪拜的城市运营和产业升级思路一度被全球各地视为楷模，它差一点就成功了。SOHO中国联席总裁潘石屹透露，SOHO中国2007年上市完成伦敦站路演后，保荐人瑞银证券坚持添加迪拜一站。迪拜是整个路演的转折点，由此变成了反路演——机构投资人反过来推销他们自己，希望能够接受他们的订单，沙特、科威特、阿联酋的资金希望能到中国来与SOHO合作。 但李忠不认为迪拜能成为国际金融中心，纽约、伦敦和东京三大全球金融中心差不多处在地球的等分点上，各涵盖8个时区，法兰克福是伦敦的辅助，迪拜充其量只是阿拉伯世界的中心城市，“开发规模超出太多。” 李忠同时认为迪拜不够宜居，天气太热，自然景观并不优良，出租车等城市配套严重短缺，同时，“阿拉伯文化对他们自己的世界来说是文明，对其他族群就成了壁垒”，当地的宗教信仰和生活习惯也让人多感不便。 他透露迪拜的流动人口中中国人差不多是最多的，在帆船酒店下榻的当天，他遇见多位房地产开发商和装修团队的老板，领导一个人在前面走，后面三四个随从拿着变焦相机，领导一指“这里”，后边的人就咔的拍上，满脸的惊奇和艳羡。 由于迪拜是自由贸易港，中国企业为规避贸易壁垒，在迪拜投资很大，所以迪拜对中国非常友好。投桃报李，迪拜在国内美誉度很高，很多省市都派出了代表团，考察迪拜的城市运营和产业升迁模式。 跟得最近的海南。阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，蜂拥三亚的地产商们就把迪拜搬到三亚，帆船酒店和棕榈岛已经能够在海南找到原型。杭州此前也表示要做中国的迪拜，2008年大批官员前往学习，连钱塘江边的灯光也请迪拜机场的灯光师设计。天津星耀五洲项目则模仿迪拜世界岛，用人工岛屿拼接世界版图。 从想象力和手法上来看，国内城市运营提升价值的能力已经不逊于迪拜，北京、上海等中心城市的房价已经赶超迪拜泡沫破裂前的水平。但李忠认为中国的大陆经济体和迪拜的城邦经济体没有可比性，前者更有产业支撑和战略纵深。 “北京、上海和海南都是强磁极、低容量省市，供应不足。” 他倒认为类似迪拜的投资模式风险值得警醒。迪拜世界不是银行，而是城投，不管捅的篓子有多大，只是一个有限责任公司，没有迪拜政府做担保，根本融不到这么多钱。但问题是，迪拜政府是否有能力担保, 中国面临同样的风险，政府隐性担保，城投杠杆率无限放大，但地方政府其实没有担保能力:首先不能拿税收担保，分税制中央有钱地方没钱;地方政府都是吃饭财政，只有几栋办公楼，没有太多实体资产;地方政府通常也没有土地，熟地早卖光了。 EI中国首席代表兼宇培集团执行副总裁魏松同样表达了担忧，他认为三亚和迪拜有很多相似的地方，完全以旅游为主导，现在爆发式的开发，开发速度大于需求增长速度，一旦经济 出现问题，就会供过于求。如果政府负债比率是否过高，风险就会非常集中。 不过他不认为海南马上会爆发债务危机，海南除了政府举债以外，不同发展商一起做，风险能够更分散一些。和李忠观点相悖，他认为海南存在一定风险，短期内供应太大，以投资需求为主，一旦金融货币政策有变，就会改变很多人的预期，带来很大的波动。 对于迪拜债务危机，有业内人士的观点更加激烈:迪拜和赌城拉斯维加斯一样，将永远摆脱不了水资源短缺，债台高筑和贪婪、虚荣人性两大阴暗面的三重诅咒，是不值得推广的极端发展模式。