对房地产公司施工阶段造价管理若干问题的认识

对房地产公司施工阶段造价管理若干问题的认识 对房地产公司施工阶段造价管理若干问题的认识 2006-8-8 12:02:53 作者:佚名 第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 。在甲方与供货商的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开顺通，让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用开支。 但是，甲供材料设备有利有弊，开发商应再三权衡。 首先，材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。 其次，从浙江省新的计价依据中可以看出，主管部门也并不赞成材料设备的甲供。因为，它规定若材料设备甲供，则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备，势必会压缩承包商合理的利润空间，影响承包商的施工积极性和重视程度。另外，甲供的材料设备往往价值较大，而甲方并无专门的仓储地方，此时，即使采保费全部给了施工承包方，也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。 5.合同管理是施工阶段造价控制的关键 开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷，另一方面还要尽量做好自己在合同中规定的工作，减少承包商的索赔机会。 不管是总包合同还是分包合同，合同形式的确立极大地影响着施工阶段的造价管理。一般情况下合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对发包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些开发商喜欢采用费率招标，先谈好管理 费用率，再进行走过场的招标程序，这样确立的合同形式一般都是成本加酬金合同，导致发包方需要承提更多的风险，且无法去主动地控制工程造价，而承包商也不可有积极地去控制成本。因此，开发商应根据项目的实际情况权衡利弊，作出最佳的合同决策，以利于确定和控制造价。 合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环节，增强合同的法律意识，制定条理清晰的合同，是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义，开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解，掌握材料的市场行情，再支签定内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。控制了材料费的支出，很大程度上，也就控制住了工程造价。 3.指定分包商将增加施工阶段造价控制的难度 指定分包的产生，主要有以下几方面的原因:一、专业技术的要求;二、节省投资;三、施工图纸的不完善，以至于总包招标时无法并入施工承包范围;四、 与开发商有业务往来的关系户的推荐，迫于压力，人为地分割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着，只有前两种情况才是开发商指定分包的理由，当然，节省投资的前提还必须符合国家有关规定。图纸的不完善明显是相关工作没有做到位;而关系户的推荐，不但不能节省工程的投资，还人为地增加了协调和管理的工作量，不利于造价控制。 作为开发商，在专业技术允许的情况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重要的是在指定分包商时，必须明确“纳入总包管理”的合同条款，给予总包方充分的权力支实施工程管理，比如进场后施工进度必须报总包批准，进度款的支持必须由总包方签字，等等，而总配合费及水电费的比例同样必须事先确定。 另外，总分包施工内容的划分必须明确，且要易于操作在项目建设中，承建单位之间是相互制约，相互合作的关系，每一方即要知道自己该为对方做什么，也要知道对方该为自己做什么，而分包商的增加，肯定会增加不可知的因素，会凭空增加一些衔接的工序。比如，卫生间内装修由分包商完成，而给排水到位则 由总包商来配套，那么洁具安装中，就会多出一个管道碰接的问题。又比如，电线管的预埋由总包完成，而穿线由分包进行;门窗接地由分包施工，而接地点的引出由总包完成，诸如此类，都会凭空增加施工费用，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据，就会引起双方对开发商的索赔。 作为施工阶段造价控制的执行者，开发商的工程管理人员希望分包商越少越好。因为，总分包商会为各自的利益而努力，当利益发生冲突时，就会互相推诿，就会要求开发商来协调，从而影响施工效率，影响工程造价的控制力度。而且，分包单位的增加，产生了错综复杂的合同界面，人为地加重了管理的难度，进而势必会产生管理失误，给造价控制造成不利的局面。 4.甲供材料的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节 房地产公司为了追求利益的最大化，肯定会把一 些材料设备确定为甲方供应，其实，甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思: 第一是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。只有这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数，就会发生供应不周全、不及时，从而影响施工进度。比如，一般情况下，水泵等设备的隔震垫作为附件，供应商往往会免费赠送的，但招标采购时如果未予提及，供应商不供，施工单位就会提出索赔，此时，要么增加费用，要么就拖延设备的安装。 第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必 须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开顺通，让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用开支。 但是，甲供材料设备有利有弊，开发商应再三权衡。 首先，材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。 其次，从浙江省新的计价依据中可以看出，主管部门也并不赞成材料设备的甲供。因为，它规定若材料设备甲供，则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备，势必会压缩承包商合理的利润空间，影响承包商的施工积极性和重视程度。另外，甲供的材料设备往往价值较大，而甲方并无专门的仓储地方，此时，即使采保费全部给了施工承包方，也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。 5.合同管理是施工阶段造价控制的关键 开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷，另一方面还要尽量做好自己在合同中规定的工作，减少承包商的索赔机会。 不管是总包合同还是分包合同，合同形式的确立极大地影响着施工阶段的造价管理。一般情况下合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对发包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些开发商喜欢采用费率招标，先谈好管理费用率，再进行走过场的招标程序，这样确立的合同形式一般都是成本加酬金合同，导致发包方需要承提更多的风险，且无法去主动地控制工程造价，而承包商也不可有积极地去控制成本。因此，开发商应根据项目的实际情况权衡利弊，作出最佳的合同决策，以利于确定和控制造价。 合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环 节，增强合同的法律意识，制定条理清晰的合同，是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义，开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解，掌握材料的市场行情，再支签定内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。控制了材料费的支出，很大程度上，也就控制住了工程造价。 施工阶段的合同管理，换句话说，就是合同的跟踪。首先，开发商应把所有与工程有关的合同分门别类，统一存档，便于查找。然后，应随时派员检查合同的执行情况，一旦发现工程承包商或材料设备供应商没有履行合同文件，根据合同规定，及时行使甲方的权力。最后，开发商应建立自己的支付报表，专人管理工程费用的支付情况，及时扣回预付款或甲供材料款，避免发生延期付款或超额支付的情况。 6.开发商还应重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 期间，房地产开发商除了要支付给各承包商的工程进度款及甲供设备材料款外，还要支付与 项目施工紧密关联的其他费用，如:临时排污费、白蚁防治费、工程质量监督费、工程监理费、工程设计费、室外市政配套工程费、验收费等。虽然，这些费用占整个项目投资的比例不大，但绝对数并不小，而且若管理不当，就会影响施工的正常进行。比如，开工前必须按规定交付临时排污费、白蚁防治费等;施工中，增加工程的设计费计算及支付又直接关系到双方的合作和工程的继续。需要指出的是，室外市政配套工程一般不在总包范围内，且基本上由各主管部门的专业队伍施工，其工程造价的控制既要遵循市场竞争的原则，又要兼顾各主管单位的行业惯例，而且室外配套管线往往由于管位紧张，只能边修改边施工，此时就要求现场管理人员处事果断，责任分清，避免不必要的费用补偿或重复签证。 综上所述，施工阶段的造价管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上六点，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。 对房地产公司施工阶段造价管理若干问题的认识[1] - 工程程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动，最终达到预期目标的系统活动，它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，动态的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。因此，笔者试图通过造价管理的亲身经历，就房地产公司在施工阶段影响造价控制的若干问题谈谈自己的想法。 1.图纸会审是有效控制工程变更的起点 在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中，开发商与设计公司已经进行了多次的图纸审查，待建项目的功能定位、建设 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了，而这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总包方后，由开发商 牵头，承包商、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议，虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少签证，减少返工费用及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核核图纸，发现错误和不合理因素。 引申开来，作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在开发商手中，为造价控制的稳定性提供保证。 2.施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度 工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将造价与进度挂起钩来，因为， 工期责任会因施工实际情况而转化为价款责任。一味的追求进度，势必增加投资，而工期的拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的罚款。 首先，工程招标时开发商要科学决策，确定合理的工期，如果工期确定不合理，反而会造成进度失控，欲速则不达。一旦确定工期，双方就应严格遵守，并以此作为支付进度款的前提。进入施工阶段，承发包双方就是一个相互协作的统一体，开发商不再处于一个主动的位置，此时若开发商不停地调整工期，就会失支招标和合同的权威，就会失去对工期，进而对造价的控制力。 其次，开发商应尽量减少施工中的工程变更，特别是承包内容、建筑功能和材料标准的变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索 赔。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。 3.指定分包商将增加施工阶段造价控制的难度 指定分包的产生，主要有以下几方面的原因:一、专业技术的要求;二、节省投资;三、施工图纸的不完善，以至于总包招标时无法并入施工承包范围;四、与开发商有业务往来的关系户的推荐，迫于压力，人为地分割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着，只有前两种情况才是开发商指定分包的理由，当然，节省投资的前提还必须符合国家有关规定。图纸的不完善明显是相关工作没有做到位;而关系户的推荐，不但不能节省工程的投资，还人为地增加了协调和管理的工作量，不利于造价控制。 作为开发商，在专业技术允许的情况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重要的是在指定分包商时，必须明确“纳入总包管理”的合同条款，给予总包方充分的权力支实施工程管理，比如进场后施工进度必须报总包批准， 进度款的支持必须由总包方签字，等等，而总配合费及水电费的比例同样必须事先确定。 另外，总分包施工内容的划分必须明确，且要易于操作在项目建设中，承建单位之间是相互制约，相互合作的关系，每一方即要知道自己该为对方做什么，也要知道对方该为自己做什么，而分包商的增加，肯定会增加不可知的因素，会凭空增加一些衔接的工序。比如，卫生间内装修由分包商完成，而给排水到位则由总包商来配套，那么洁具安装中，就会多出一个管道碰接的问题。又比如，电线管的预埋由总包完成，而穿线由分包进行;门窗接地由分包施工，而接地点的引出由总包完成，诸如此类，都会凭空增加施工费用，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据，就会引起双方对开发商的索赔。 作为施工阶段造价控制的执行者，开发商的工程管理人员希望分包商越少越好。因为，总分包商会为各 各自的利益而努力，当利益发生冲突时，就会互相推诿，就会要求开发商来协调，从而影响施工效率，影响工程造价的控制力度。而且，分包单位的增加，产生了错综复杂的合同界面，人为 地加重了管理的难度，进而势必会产生管理失误，给造价控制造成不利的局面。 [ 结 束 ] 对工程造价管理的几点认识您的位置:建筑文苑 >> 工程管理 对工程造价管理的几点认识 加强项目施工全过程的造价控制，是当前施工企业创效增收的主要手段之一。在竞争日益激烈的市场环境下，施工企业为了生存和发展，根据自身的特点，积极倡导“合理预测、静态控制、动态管理”的施工造价管理方式，正确处理好工程造价、工期和质量的辩证关系，把“技术与经济相结合”的宗旨贯穿整个施工过程。 1、加强施工承包合同管理 建筑工程施工承包合同是业主、监理、施工各方控制工程造价的主要依据之一，是为完成某建筑安装工程项目，明确甲、乙双方权利和义务的协议。它一经签订，是严格受到国家法律保 护的。所以，要增强对合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。在施工前，应与业主、监理、施工各方进行协商，明确合同的内容和范围以及合同文本界限，做到资料齐全、文字严密、避免含糊其词，这样才能保证合同的顺利履行，以避免施工中和结算时双方发生争议，有效的合同也可以预防纠纷的发生。 2、合理编制施工组织设计 施工组织设计是指导工程投标、签订承包合同、施工准备和施工全过程的技术经济文件，工程造价的确定，是以施工组织设计为依据，并综合考虑企业现有的人力资源、施工设备的配备情况、施工任务的饱满情况等诸多因素。工程造价是由施工组织设计确定，工程造价的高低除了与预算知识有关外，很大程度上取决于施工方案的先进与否，不同的施工方案所反映的价格是不一样的。只有根据合理的施工方案和施工技术，才能做出正确的工程单价，确定的工程造价才合理。 3、严把材料、设备定货关 工程材料价格管理是工程造价管理的重点，也是难点。“市场形成价格”这一理论要求我们正确对待价格信息。为了控制工程造价，应主 动去了解市场，控制工程造价，走向市场，了解比较多家材料供应商的产品质量和价格，筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系，及时了解材料、设备的价格变化情况，同时，适时掌握周边商家的材料、设备价格情况。认真研究拟采购的材料、设备的技术问题，认真推敲合同的技术条款从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，杜绝因设备采用、安装问题对今后造成不良影响，合理控制工程造价。 4、加强施工过程的造价控制 4.1施工阶段造价控制 施工阶段是工程实体质量的形成阶段，建设项目的投资主要发生在施工阶段。项目管理机构在施工阶段投资控制的基本原理是把计划投资额作为工程项目投资控制的目标值，再把工程项目进展过程中实际支出额与工程项目投资目标值进行比较，及时发现并找出实际支出额与投资目标值之间的偏差，并采取有效措施加以控制，以保证投资目标值的实现。在施工阶段，项目管理机构要重视和做好以下几件工作: (1)及时对完成的分项工程量进行计量，跟踪办理相关进度付款申请、审批、付款 等手续 派出专人负责收集整理经过设计单位确认的设计变更资料，并及时分析设计变更对控制投资的影响，召集相关部门召开会议，研究确定设计变更工程对工期、造价的印象，作好索赔与反索赔工作;做好工程施工记录，保存各种文件图纸，特别是有施工变更情况的图纸，注意积累素材，坚持有理、有据、有度的原则，为今后正确处理可能发生的索赔提供依据。 (2)作好中间支付的计量和付款 招标文件、施工合同、施工图纸、投标预算、工程量清单等是文件中间支付的依据;工程的进度情况和现场变化(进度调整和设计变更等)的实际情况，是中间支付的基础;认真审核施工进度计划的合理性和完整性，以及工程质量和材料、人力供应情况的兼顾性，对进度计划的实施情况进行严密的跟踪检查，并做出即时的调整;认真计量和跟踪办理中间支付报表的工程量完成情况、进度的执行情况、套用的单价、材料的用量、设备供应情况、劳动力的分配情况等，并和图纸进行对照，严格按照招标文件、施工合同的约定进行计量和申请支付; (3)完善现场签证手续 在项目实施过程中，现场签证(索赔)的发生较为广泛，其原因大致分为下列几个方面:地质条件变化、施工中人为障碍、合同文件的模糊和错误、工期延长或赶工期、图纸修改或错漏、业主拖延付款、材料价格调整等。 凡涉及现场临时发生的签证，首先必须以招标文件、施工合同和补充协议为依据，真正理解合同条款细节，确定是不是在双方商定的调整因素和程度内，来辨别该如何进行工期和造价的索赔。 如对现场发生的签证，应将现场施工情况及时通知监理工程师亲临现场进行核查，要有根有据，坚决不多报、冒报和假报。 做好中途停工、返工赔偿的签证处理。停工时间的确定、施工场地看守人员数量费用、周转材料停置和保护必须及时全面做好签证，做到损失控制。 (4)工程变更的控制 施工中，由于工程现场不可预见的情况，环境的改变，图纸的遗漏，或业主认为必要时，可以对工程或其任何部分的外形、功能、或数 量作出变更。工程变更包括:合同变更和设计图纸变更。 工程变更和设计变更必须经过技术评审、经济核算。首先对设计方案进行技术论证及经济核算，再会同设计单位商讨对策，提出经济、可行、合理的施工方案，及时向监理机构、业主汇报并提出合理化建议，最终由总监报业主审批后报审计部门确定，以便于更好地控制因工程变更和设计变更所增加的费用。 4.2 工程结算阶段造价控制 (1)认真、仔细、详尽地研究合同、合同附件，以及各类文件的解释程序。针对工程项目所签工程承包范围、合同类型、计价方法 (2)弄清动态结算是按竣工调价系数结算法、按实际价格结算法、按调价文件、按调价公式法中的哪一种方式进行结算。 (3)弄清楚开工、竣工时间，最主要的是弄清楚实际工期与合同工期是否吻合。这涉及到索赔及材料结算价格的如何确定。 (4)弄清楚奖罚条款的内容含义。涉及争议条款、内容、含义、解决的方式以及优惠的条款，并形成非常清晰的工作思路。 (5)弄清楚合同主要条款、各类补充协议、合同附件的内容与招标文件内容相互之间是否有冲突，如有，按照文本解释顺序，应加以明确。作为最终工程价款结算，不应有模棱两可、语义注释不清的关于结算内容的条款。 (6)熟悉各种技术文件，包括施工竣工图、施工组织设计、旌工方案、工程结算书、工程变更单。做到心中有底。 (7)洽谈、制订该工程项目的结算原则，包括结算工作进度计划。 (8)对变更工程单价套用，应遵循合同中有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格计算价款，合同中有类似于变更情况的价格，可以此作为基础，确定变更价格，变更合同价款。合同中没有类似和选用的价格，则提出适当的变更价格，报审计部门审定后执行。 (9)对造价影响较大的水泥、钢材、电缆等材料设备，在较长的工期内价格波动非常大，在施工合同文件中应对上述计价方法、风险控制等进行详细说明，避免产生纠纷。 4.3通过保险转移工程风险 因不可抗力事件或其它不可预 见的意外事件，必将给工程造成损失。在工程保险方面，必须符合工程所在地的有关规定。对工程进行投保，实行风险转移，确保工程投资得到有效控制。根据招标文件、当地建设主管部门的有关规定，除工程一切险和第三者责任险外，还须购买劳工保险等。 工程造价管理贯穿于施工企业整个生产过程中，它涉及面广，综合性强。施工企业必须逐步建立和完善适合本企业的施工管理体系，合同管理与分析、材料采购、现场管理、施工控制、新技术新材料的应用、成本核算与监控等关键节点要专业化，又要形成管理链，做到准确实时、反馈快速、监控有效。企业管理人员知识要趋向多元化，统筹兼顾，各节点工作要专业化，优质、高效地完成所承接的施工任务，在施工管理中实现最大的经济效益。 中国工程建设信息网?宋军 对工程造价控制的认识 一、造价控制要渗透到建设程序的各个阶段 工程建设是一个周期长、生产消费数量大的过程，所以 造价控制就必须渗透到基本建设程序的各个环节。基本建设程序可以大致分为投资决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段，各个阶段对造价控制工作所起的作用大小不同。控制工程造价的关键在于施工以前的投资决策阶段和设计阶段。设计阶段开始以后，工程相应的造价数据就会依次出台，初步设计阶段编制概算;施工图阶段编制施工图预算;项目发包阶段编制标底和投标报价，以确定合同价;施工验收阶段编制施工结算和竣工决算。虽然各个阶段的造价控制对总造价的影响作用不同，但是任何一个阶段的工作都不容忽视。 二、设计阶段是造价控制的重点 该阶段常用的造价控制方法有以下几种: 1.运用价值工程理论2.运用限额设计3.采用标准设计 三、工程施工阶段是造价控制的难点1.严格控制材料用量，合理确定材料价格2.认真审核设计变更，预防施工图预算突破概算 四、竣工验收阶段是造价控制的重要一环 造价管理人员要加强审核力度，及时收集、整理竣工结算资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等，以便在审核过程中找足证据，防止施工单位的胡搅蛮缠。 对工程造价控制的认识(徐焱焱 周旭东)<> 工程造价控制是工程建设管理工作的重要组成部分。如何合理确定和有效控制工程投资，是工程项目建设的一大难题。笔者根据近几年的工作经验，谈几点对造价工作的认识。 一、造价控制要渗透到建设程序的各个阶段 工程建设是一个周期 长、生产消费数量大的过程，所以造价控制就必须渗透到基本建设程序的各个环节。基本建设程序可以大致分为投资决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段，各个阶段对造价控制工作所起的作用大小不同。控制工程造价的关键在于施工以前的投资决策阶段和设计阶段。设计阶段开始以后，工程相应的造价数据就会依次出台，初步设计阶段编制概算;施工图阶段编制施工图预算;项目发包阶段编制标底和投标报价，以确定合同价;施工验收阶段编制施工结算和竣工决算。在这些阶段当中，越靠前，造价越容易控制，到了竣工决算阶段造价控制对整个造价的影响作用只有0.5,,1,。 虽然各个阶段的造价控制对总造价的影响作用不同，但是任何一个阶段的工作都不容忽视。 二、设计阶段是造价控制的重点 对于很多建设单位的计划管理人员来说，工作的重点就是要把工程的造价控制在批准的限额以内，也就是说，造价控制工作要从初步设计开始。当一个工程的初步设计确定以后，大到工程规模、建设布局、结构形式和建筑标准，小 到建筑用料、构件配置和设备的种类、型号及数量也就基本上被决定了，同时，也就勾勒出了投资方案的基本轮廓。换句话说，一项建筑产品是否经济合理，在设计阶段就已基本定型。从这个意义上讲，工程造价是设计出来的，而不是计算出来的。例如前不久的一个车库工程，计划投资4万元，但因忽略了设计阶段的造价控制，施工图出来之后预算价格为7.9万元，大大超出了计划价格。 该阶段常用的造价控制方法有以下几种: 1.运用价值工程理论 即设法以最低的成本提供用户所需要的产品。其表达式为V=F/C。式中V为价值系数，F为功能系数，C为成本系数。对于不同设计方案，会有不同的造价，可用价值工程进行方案的选择。在设计阶段运用价值工程控制造价，并不是片面地认为工程造价越低越好，而是应把工程的功能和造价两个方面综合分析研究。只有价值系数最大，既满足必要功能的费用，又消除不必要功能的费用，才是价值功能的要求，实际上也就是工程造价控制本身的要求。 2.运用限额设计 严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计，既要有最佳的经济效果，又要保证工程的使用功能。这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计，从而保证质量，达到控制或降低工程造价的目的。 3.采用标准设计 采用国家、省、市级各专业部属的标准设计，既可以缩短设计周期，另外由于采用标准构件，还可以在预制厂采用定型工艺，组织成批生产，有利于提高劳动生产率，降低生产成本。因此，采用标准设计也是降低造价的一种方法。 在这个阶段，建设单位一般具有主动控制权，把握好了这个阶段就能在整个造价控制工作中占据先机。 三、工程施工阶段是造价控制的难点 工程施工阶段是建设程序当中持续时间最长的阶段，施工单位为了自身利益总会千方百计地通过变更、签证等手段来增加工程造价，所以，在这一阶段造价人员要格外地认真和耐心。该阶段的造价控制应注意以下几点: 1.严格控制材料用 量，合理确定材料价格 材料费在建筑工程中占有很大比重，一般占整个建安费的60,左右。因此材料用量、材料价格对施工阶段的工程造价影响很大。特别是“三材”(钢材、木材、水泥)，要有完整的组织或者管理办法，这样既可以保证工程质量、工程进度，又有利于对造价的控制。只有严格按照合同中的材料用量控制，合理确定材料价格，才能有效地控制工程造价。 2.认真审核设计变更，预防施工图预算突破概算 施工图设计无论多么贴近实际也会同实际有差别，因此设计变更和签证是不可避免的，这也是施工单位增加造价的突破口。作为建设单位，不仅要制定一套行之有效的控制设计变更的措施，还要不断提高从事造价工作人员的业务水平。分级控制，限额签证就是一种很不错的方法。 四、竣工验收阶段是造价控制的重要一环 在此阶段，施工单位多算工程量、高套定额、高取费用、计取不合理的技术措施费等现象很常见。因此，造价管理人员要加强 审核力度，及时收集、整理竣工结算资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等，以便在审核过程中找足证据，防止施工单位的胡搅蛮缠。当然，没有一个工程投标价格就是结算价格，作为业主应当有所准备。 总之，从项目决策到竣工验收都必须全过程全方位地做好造价控制工作，只有这样才能保证项目管理目标的实现，才能把工程造价的发生控制在批准的限额造价以内。 房地产开发流程 2008-4-3 9:50:46 作者:佚名 【摘要】 通用房地产开发项目开发流程. 第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的 法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步 房地产开发项目的 规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察(测量)费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管 理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 论当前我国工程造价管理与改革认识上的误区_ 经过近20年改革开放，我国的建设工程造价管理与改革，取得了一定的成绩和进展。然而，在传统的经济体制束缚、由政府给企业定价的惯性作用、投资费用管理与产品价格管理合二为一的管理模式制约下，也反映出不少的问题，甚至是陷入困境和走进了误区。摆脱困境走出误区应是急需解决的问题。 误区之一:在原有制度上“改良”就等于“改革”。 建设工程造价管理应是受高度集中的计划经济体制约束最大、影响最深的一项经济管理。80年代以前，没有把建筑产品视为商品，在建筑产品或工程造价的确定上，只能是国家给企业定价，而没有必要给商品定价。其管理制度就是“定额+费用+文件规定”、政府主管部门审价、统一集中管理、建筑产品价格与投资费用合二为一的管理模式。 进入80年代中期，改革开放政策的深入发展，引入竞争机制，投资渠道多元化，建筑材料市场的开放，建设市场初步形成，打破了计划经济传统的管理模式，社会迫切要求与经济体制改革相适应的工程造价计价办法和管理制度，这就对工程造价管理提出了改革的任务。 “改革”究竟要改什么。要“改革”干什么,一言以敝之，“改革”的一切，都是为了“改”变社会的落后的现状，“革”除社会原有的不公，从而降低、再降低人类在社会生存、发展的“成本”，进而使人们一步一步走向美好、富有的社会。不“改革”就是“自杀”。回头看看我们的“工程造价管理改革”，十多年来，依然保持着原有传统的管理模式，工程造价计价方式还是原来的那一套不变，“改革”还是停留在争论“方向”、“指导思想”上。尽管各地广大工程造价工作者经过不断的努力，也对原有传统的制度作出了冲击，然而，还是摆脱不了旧体制、旧观念、旧思维、旧理论的制约，大多是在原有的框架基础上作一些“改良”而已。更有甚者，有的是自己不干又不让别人干，别人干了，诸多指责;有的大谈市场经济，而所采取的措施则是比计划经济的那一套还统得更厉害。 事到如今，工程造价管理改革已无别的选择， 只有靠我们自己下决心，去认真学习，研究国情和地区情，研究市场和国际惯例，不断改革，不断进取。必须彻底抛弃“不读书只看报，人云我亦云”、“想当然”的恶习，回到“改革”的原意上来，别在“改良”的误区里踏步了。要有准备付出代价的精神，要知道环球世界绝对没有嗟来之食～ 误区之二:“完全放开价格，由市场形成价格”。 在市场经济条件下，商品的价格应当完全放开，还定价权给企业，让价格在市场竞争中形成。这是我国价格改革的目标，绝对是无可非议的。然而，最终目标的实现应是有阶段的，不同发展阶段有不同的“改革”内容。并应用历史唯物主义和辩证唯物主义的立场、思想、方法去处理问题。 我国现阶段的社会经济正处于由计划经济过渡市场经济的起步阶段，或者说正处于社会主义初级阶段，即处于生产力落后，商品经济不发达条件下建设社会主义的阶段。把社会主义同市场经济结合起来，是一项极为复杂的系统工程。当前，我国市场经济的发展面临着:一是生产要素市场的发育，受到旧观念和旧体制的阻碍而严重滞后于商品市场的发展，使市场体系的结构不对称，功能不健全;二是市场主体发 展缓慢而且不成熟，尚未完全进入市场，还不是合格的市场主体;三是宏观经济环境不稳定，政策时松时紧，对市场的管理忽宽忽严，潜伏着诱发通货膨胀的危险。此外，就市场经济的运行和发挥其调节功能的三大链条(即合格的企业机制、完善的市场体系、灵活的价格信号)的整体观察，我们目前不仅价格存在扭曲，企业机制由于自主权未完全解放也导致企业行为存在扭曲，而市场体系尚未完全配置组合，反映出发育不全，操作未能规范。这又说明了建立社会主义市场经济体制仅是改革的目标，并不是现实，推进市场经济不能仅凭一般理论，更需要扎实的、长期的、艰巨的研讨和具体的构建工作才能建立起来。 通过上述的分析，我们可以得出工程造价管理改革的思路，应该是逐步建立市场竞争形成工程价格机制。鉴于目前建设市场公平竞争的环境尚未形成，各种腐败现象严重存在，政府、企业、个人的行为缺乏有效监督，工程造价管理的改革还不具备完全开放、由市场形成价格的条件，只能是“放管调”结合，循序渐进，逐步推进。当前的改革目标应是:改革传统的计价依据和计价办法，尽快与国际通用的计价模式接轨。 误区之三:定额是计划经济的产物，必须取 消。 我国在五十年代初从原苏联引进定额管理制度，一直使用至今。搞市场经济以来，要不要定额问题的争论从没有停止过，只不过视形势发展而有激烈与缓和之分。 现在是该给“定额”正名的时候了～ 定额的意思:“定”就是规定，“额”就是数量，即是规定在生产中各种和要劳动的消耗量(活劳动和物化劳动)的标准额度，所以，定额是一种标准，是衡量经济效果的尺度。建筑工程定额，是固定资产再生产过程中的生产消耗定额，是指在工程建设中，消耗在单位产品上、人工、材料、机械、资金和工期的规定额度。这种量的规定，反映了在一定社会生产力发展水平和正常的施工条件下，完成建设工程中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系。工程建设额是一个综合概念，是多种类、多层次单位产品生产消耗数量标准的总和，是一种技术经济标准。 定额伴随着管理科学的产生而产生，伴随着管理科学的发展而发展。定额是企业管理科学化的产物，也是科学管理企业的基础和必备条件，在西方企业的现代化管理中一直占着重要地位。尽管管理科学发展到现在的高度，但是它仍然离不开定额。因为如 果没有定额提供的可靠的基本管理数据，即使用电子计算机也是不能取得什么结果的。所以定额虽然是管理科学发展初期的产物，但是它在企业管理中一直占着重要的地位。无论是在研究工作中还是在实际工作中，都很重视工作时间和操作方法的研究，都很重视定额的制定。定额是企业管理科学化的产物，也是科学管理企业的基础。 由此可以看出，定额也不是“计划经济的产物”，更不是中国的特产和专利。我们可以这样说，工程定额在不同社会制度的国家都需要，它将永远存在，并将在社会和经济发展中，不断发展和完善，使之更适应生产力发展的需要，进一步推动社会和经济的进步。 我国的“预算定额”是指在高度集中计划经济管理体制下，国家投资而且又是国家的施工队伍施工的工程，为便于国家定价而制定的按分部分项工程确定的工料机消耗数量，也就是制定工程单价的法定依据。 50年代建立起来的工程建设概预算定额管理制度，尽管曾在历史上对合理确定和控制工程造价起过积极作用，但随着我国经济体制改革的深入和对外经济开放的扩大，这一制度的弊病越来越明显，这 是人们共识的。 建立社会主义市场经济新体制下的工程造价模式，改革建筑工程预算定额，只有取消了束缚建筑业竞争手脚的法定性的死的“预算定额”制度，建立新的能指导企业定价的“预算定额”，把工程造价信息资料工作搞活，真正开展建筑市场的竞争，建筑技术才会有提高，建筑业才会有发展，工程造价才有可能真正合理。这是我们工程造价管理工作者应不断研究探索的重大课题，千万不要再在“要不要定额”的误区里转圈子了，而应在“要什么样的定额”和“如何丰富完善定额”的大道上迈进。 误区之四:实施招标投标法，标底可以不要了。 招标投标法是规范我国招标投标行为的基本法，是在我国经济体制转换过程中，市场经济还处于不成熟阶段时出台的法律，难得可贵。 建设工程招标与造价管理，是建设工程管理过程中的两大重要管理环节。如果我们把造价管理喻为工程建设经济管理领域中的经济线，而招投标管理则为政治线，这是目前我国建设市场从原有的计划经济逐步走向市场经济时期的工程建设管理特征。 建筑工程施工实行招标投标办法在我国是从 80年代初期开始的，工程招标投标这一科学的承包方式发展到今天，所出现的问题已不是该制度本身的问题，不是经济活动范畴，而是社会问题，腐败问题，不是一部《招标投标法》能解决得了，而是在更深层次方面解决的问题。 一谈到招标投标活动的腐败现象，很容易就会联想到标底、标价、评标等漏洞上来了。也就很容易提出为防止腐败，应该取消“标底”;搞市场经济，价格放开，由市场通过竞争定价，不应有“标底”了。这样一来，“无标底”招标就应运而生，甚至有的地方已考虑“立法”或“立规”。 至于有“标底”是产生腐败的土壤与否，不是我们要讨论的问题。问题在于“标底”的作用，如何确定中标价，政府主管部门如何监管市场价格。 标底是我国工程招标中的一个特有概念，是工程造价的表现形式之一。标底是招标工程的预期价格，是招标人对招标工程所需费用的自我测算和控制，也是判断投标报价合理性的依据。设立标底的做法是针对我国目前建筑市场发育状况和国情而采取的措施，是具有中国特色的招标投标制度的一个具体体现。 关于“标底”，《招标投标法》并没有给予强制性规定，只是采取一种“淡化”的方式。在一定的历史 时期标底的存在还有其积极作用。首先，它保护了特定历史时期大中型施工企业的利益，避免过度竞争，维护了建设市场秩序。二是在建设市场发育不完善，市场主体不成熟的情况下，为政府监督管理提供依据。三是引导市场主体行为，有利于国家宏观调控。但是随着市场经济的发展，形势的变化，应打破原来固有模式，改进评定标办法，赋予标底新的含义和内容，适应形势发展的需要。充分体现“标底”含义中的“底”字，以标底成本价作为衡量最低限的依据，控制低于成本的投标报价。 由于标底成本价是社会平均成本，它与投标人的个别成本不同，出于竞争的需要，投标人可以在自身实力的基础上以低于社会平均成本的价格报价。一般情况下应鼓励以低于平均成本的报价竞标，避免恶性竞争，但采用先进技术、先进措施的投标除外。对于低于标底成本价的投标报价，如果在投标文件中未说明降低成本的原因，将视为是低于成本价的投标，而作为废标处理，这时的标底成本价就是最底限价的指标标准。 这样，重新定义的标底，打破了原来设置的中标范围的框框，为衡量中标标准、投标最低限等提供了依据。 笼统地提出取消“标底”，在没有找出衡量标价是否合理的方法前不要“标底”，只能增加市场的矛盾和混乱，助长不正之风和腐败滋生，此举也不符合国际的通常做法。“取消标底”这个陷阱千万不要进去，否则难以自拔。 误区之五:造价站搞多种经营，一套人员两块牌子。 在五年前的一次全国会议上，决策层的领导则号召造价站应开展多种经营，搞好有偿的造价咨询服务工作，可以实行“一套人员两块牌”的形式，并指出这是“发展方向”。“圣旨”一出“站司合一”就风行全国。 “站司合一”或“一套人员两块牌子”，其实质是政企不分，事企不分的变种，借具有政府管理职能的工程造价管理机构的权威和长期以来积聚的技术力量，垄断社会造价咨询市场。所设立的咨询公司以造价站为靠山、庇护伞和业务源，成为行政部门或事业单位的人员安置所和“小金库”的来源。更有甚者，将政府授予的行政职能转化为有偿的社会中介服务，行政权力直接渗透到咨询公司内部，成为滋生腐败的土壤。 对房地产公司施工阶段造价管理若干问题的认识- 工程程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动，最终达到预期目标的系统活动，它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，动态的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。因此，笔者试图通过造价管理的亲身经历，就房地产公司在施工阶段影响造价控制的若干问题谈谈自己的想法。 1.图纸会审是有效控制工程变更的起点 在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中，开发商与设计公司已经进行了多次的图纸审查，待建项目的功能定位、建设标准和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了，而这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总包方后，由开发商牵头，承包商、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交 底及图纸审查会议，虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能增加工程造价，但是能够在正式施工前解决，可以减少签证，减少返工费用及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核核图纸，发现错误和不合理因素。 引申开来，作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在开发商手中，为造价控制的稳定性提供保证。 2.施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度 工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将造价与进度挂起钩来，因为，工期责任会因施工实际情况而转化为价款责任。一味的追求进度，势必增加投资，而工期的拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的罚款。 首先，工程招标时开发商要科学决策，确定合理的工期，如果工期确定不合理，反而会造成进度失控，欲速则不达。一旦确定工期，双方就应严格遵守，并以此作为支付进度款的前提。进入施工阶段，承发包双方就是一个相互协作的统一体，开发商不再处于一个主动的位置，此时若开发商不停地调整工期，就会失支招标和合同的权威，就会失去对工期，进而对造价的控制力。 其次，开发商应尽量减少施工中的工程变更，特别是承包内容、建筑功能和材料标准的变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索赔。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的管理制度。 3.指定分包商将增加施工阶段造价控制的 难度 指定分包的产生，主要有以下几方面的原因:一、专业技术的要求;二、节省投资;三、施工图纸的不完善，以至于总包招标时无法并入施工承包范围;四、与开发商有业务往来的关系户的推荐，迫于压力，人为地分割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着，只有前两种情况才是开发商指定分包的理由，当然，节省投资的前提还必须符合国家有关规定。图纸的不完善明显是相关工作没有做到位;而关系户的推荐，不但不能节省工程的投资，还人为地增加了协调和管理的工作量，不利于造价控制。 作为开发商，在专业技术允许的情况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重要的是在指定分包商时，必须明确“纳入总包管理”的合同条款，给予总包方充分的权力支实施工程管理，比如进场后施工进度必须报总包批准，进度款的支持必须由总包方签字，等等，而总配合费及水电费的比例同样必须事先确定。 另外，总分包施工内容的划分必须明确，且要易于操作在项目建设中，承建单位之间是相互制 约，相互合作的关系，每一方即要知道自己该为对方做什么，也要知道对方该为自己做什么，而分包商的增加，肯定会增加不可知的因素，会凭空增加一些衔接的工序。比如，卫生间内装修由分包商完成，而给排水到位则由总包商来配套，那么洁具安装中，就会多出一个管道碰接的问题。又比如，电线管的预埋由总包完成，而穿线由分包进行;门窗接地由分包施工，而接地点的引出由总包完成，诸如此类，都会凭空增加施工费用，如果在双方的承包合同中没有很明确的条款依据，就会引起双方对开发商的索赔。 作为施工阶段造价控制的执行者，开发商的工程管理人员希望分包商越少越好。因为，总分包商会为各自的利益而努力，当利益发生冲突时，就会互相推诿，就会要求开发商来协调，从而影响施工效率，影响工程造价的控制力度。而且，分包单位的增加，产生了错综复杂的合同界面，人为地加重了管理的难度，进而势必会产生管理失误，给造价控制造成不利的局面。 4.甲供材料的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节 房地产公司为了追求利益的最大化，肯定 会把一些材料设备确定为甲方供应，其实，甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思: 第一是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。只有这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数，就会发生供应不周全、不及时，从而影响施工进度。比如，一般情况下，水泵等设备的隔震垫作为附件，供应商往往会免费赠送的，但招标采购时如果未予提及，供应商不供，施工单位就会提出索赔，此时，要么增加费用，要么就拖延设备的安装。 第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等， 供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开顺通，让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用开支。 但是，甲供材料设备有利有弊，开发商应再三权衡。 首先，材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。 其次，从浙江省新的计价依据中可以看出，主管部门也并不赞成材料设备的甲供。因为，它规定若材料设备甲供，则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备，势必会压缩承包商合理的利润空间，影响承包商的施工积极性和重视程度。另外，甲供的材料设备往往价值较大，而甲方并无专门的仓储地方，此时，即使采保费全部给了施工承包方，也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。 5.合同管理是施工阶段造价控制的关键 开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷，另一方面还要尽量做好自己在合同中规定的工作，减少承包商的索赔机会。 不管是总包合同还是分包合同，合同形式的确立极大地影响着施工阶段的造价管理。一般情况下合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对发包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些开发商喜欢采用费率招标，先谈好管理费用率，再进行走过场的招标程序，这样确立的合同形式一般都是成本加酬金合同，导致发包方需要承提更多的风险，且无法去主动地控制工程造价，而承包商也不可有积极地去控制成本。因此，开发商应根据项目的实际情况权衡利弊，作出最佳的合同决策，以利于确定和控制造价。 合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环节，增强合同的法律意识，制定条理清晰的合同，是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是 合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义，开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解，掌握材料的市场行情，再支签定内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。控制了材料费的支出，很大程度上，也就控制住了工程造价。 施工阶段的合同管理，换句话说，就是合同的跟踪。首先，开发商应把所有与工程有关的合同分门别类，统一存档，便于查找。然后，应随时派员检查合同的执行情况，一旦发现工程承包商或材料设备供应商没有履行合同文件，根据合同规定，及时行使甲方的权力。最后，开发商应建立自己的支付报表，专人管理工程费用的支付情况，及时扣回预付款或甲供材料款，避免发生延期付款或超额支付的情况。 6.开发商还应重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理 工程施工期间，房地产开发商除了要支付给各承包商的工程进度款及甲供设备材料款外，还要支付与项目施工紧密关联的其他费用，如:临时排污费、白蚁防治费、工程质量监督费、工程监理费、工 程设计费、室外市政配套工程费、验收费等。虽然，这些费用占整个项目投资的比例不大，但绝对数并不小，而且若管理不当，就会影响施工的正常进行。比如，开工前必须按规定交付临时排污费、白蚁防治费等;施工中，增加工程的设计费计算及支付又直接关系到双方的合作和工程的继续。需要指出的是，室外市政配套工程一般不在总包范围内，且基本上由各主管部门的专业队伍施工，其工程造价的控制既要遵循市场竞争的原则，又要兼顾各主管单位的行业惯例，而且室外配套管线往往由于管位紧张，只能边修改边施工，此时就要求现场管理人员处事果断，责任分清，避免不必要的费用补偿或重复签证。 综上所述，施工阶段的造价管理完全是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上六点，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。 转贴于:造价工程师考试_考试大【责编:ljwzmznd 纠错】 [1] [2]