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二手房投资的几条小技巧

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二手房投资的几条小技巧== 二手房投资的几条小技巧 == 首次置业者购买二手房,要注意下面的几点技巧: 1. 首选关内核心板块的二手。不要轻易出关买所谓的“地铁”新房。 2. 争取高贷,即最低限度首付,以争取多买几套。 3. 如果你可以买150平米,记得买成75平米的2套,或70+40+40的3套,因为你可以赚租金(等于减少了月供),而不是自己把所有的月供给占用了,相当于租了一个最贵的房子。 4. 佣金争取打折(总额低于2万时不容易打折,否则争取6-8折的折扣)。 5. 签佣金承诺书时,最好注明:“由于卖家涨价或其它卖家导致...

二手房投资的几条小技巧
== 二手房投资的几条小技巧 == 首次置业者购买二手房,要注意下面的几点技巧: 1. 首选关内核心板块的二手。不要轻易出关买所谓的“地铁”新房。 2. 争取高贷,即最低限度首付,以争取多买几套。 3. 如果你可以买150平米,记得买成75平米的2套,或70+40+40的3套,因为你可以赚租金(等于减少了月供),而不是自己把所有的月供给占用了,相当于租了一个最贵的房子。 4. 佣金争取打折(总额低于2万时不容易打折,否则争取6-8折的折扣)。 5. 签佣金承诺书时,最好注明:“由于卖家涨价或其它卖家导致的违约情况出现,进而影响买卖MATCH_ word word文档格式规范word作业纸小票打印word模板word简历模板免费word简历 _1711626605913_0的履行时,买家不向经纪公司支付佣金或承担其它任何赔偿责任。”以免出现卖家返价,结果你还要被中介收佣金的不利情形。 == 电梯公寓 == 买二手房,不要贪图便宜,买单价低的,尤其是走楼梯的。除非是这两种例外情形:1. 别墅;2. 100% 肯定要在三年内拆迁的。 要买电梯公寓,这是最起码的,因为楼梯房因为物业管理费便宜,而导致保养很差,非常陈旧,房子不贬值就不错了,难有升值的机会。 == 噪音因素 == 在电梯公寓里面,要注意临城市干线、城市次干线的,这通常有严重的噪音影响,就算你全家人能够忍受,也不代表其它人愿意忍受,这类房子的升值潜力会打折扣,租金影响倒不大。 还有一种,就是有写字楼或酒店的大型中央空调风机在下面的,也是重大问 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,假如你在11月-2月去看房很可能没有噪音,但3-10月就有中央空调风机的巨大噪音!这类房子,升值潜力差,房价便宜,举个例子,就是蔡屋围的丽晶大厦,户型不方正且不说,而且有晶都酒店的中央空调巨大噪音,那么好的地段,现在二手价格才1.3万左右! == 污染因素 == 除了前述的噪音污染之外,最重要的就是空气污染了!这个因素对楼价的影响,可能是非常显著的! 最著名的案例相信大家都知道,就是蛇口板块、前海板块,由于几大发电厂集中在这里,空气质量存在严重问题,浮尘中某些物质(例如二恶英)是致癌的。 除了火力发电厂、垃圾发电厂等因素之外,其它最重要的污染就是工业污染了。这个方面,最著名的案例,就是深圳的可园和广州的海伦堡,这两个楼盘早年开盘时我都亲自去过。事实是,业主年年维权,政府也没办法,因为烟囱所在的工厂先拿地,而发展商是后拿地,哪有后来的赶走先来的道理?除非政府有新的重大规划,千万别相信这玩意儿“很快就迁走了”的说法。这个因素,对房价的影响是深远的,主要在于电厂和工厂不容易搬迁,尤其是投入巨资的电厂,在未来中国人越来越注重健康的大趋势下,可能会引起越来越多的人重视。此因素对房价影响较大,对租金影响较小。 另外,还有水污染的臭味问题,这个问题大家想必也非常清楚,不过这个问题的影响要小得多。幸福里的价格是4万,御河堤(即早年的城滨雅苑)的价格是2.8-3万,这两个盘都存在河流污染的臭味问题;深圳湾、后海就有海水(珠江入海口的水)发臭的问题。水污染的问题,涉及上游,只能是政府治理的事情,显然不是一朝一夕能够解决的。不过,只要不是零距离接触,对人体健康倒是没有什么损害。此问题对房价、租金影响较小。 还有光污染的因素,这个影响不是很大,就不说了,主要是大型高亮广告屏、夜总会闪烁的霓虹灯、路灯等。举个例子,宝安中心区的某些楼盘,临近宝安大道,这条路是个政绩工程,路灯搞得超亮,晚上不拉窗帘(必须是双层、加厚的)别想睡好觉。此因素对房价、租金影响甚微。 == 地段因素 == 这个因素的重要性,就不说了,基本上是最重要的考虑因素。这主要涉及交通、环境、配套等方面的综合影响。 举个例子,有些福田、南山上班的朋友,居然跑到横岗去买。且不说振业城和大山地的殡仪馆因素(驾车者容易看到此类路牌),而且周围配套至少要10年以上才能发展起来。这个价格,不如在关内核心板块买较旧一点的二手。 由于深圳特殊的历史因素,关内(当然关外也是如此)普遍存在农民房。还有一些工厂,及厂房式办公建筑。以天安高尔夫为例,一期的二手价格一直上不去,1.5万或以下就可以拿到。金域蓝湾的二手价格,也上不去。 关内的核心板块,是首要值得考虑的板块,他们的配套水准一流,保值、升值、租金皆非常理想。关内核心板块,主要包括:罗湖的蔡屋围板块、翠竹板块;福田的香蜜-农科板块、中心板块、景田板块、车公庙板块;南山的侨城板块、科技园板块、后海-深圳湾板块。 == 配套因素 == 配套是个重要因素,它足以与地段因素相提并论,当然这两者其实是同一个话题。 配套可以分为外部配套和内部配套。 外部配套包括哪些呢?有些年轻人,尤其是80后容易忽视。按重要性排序: * 最重要 (生活必需):交通、大型超市、停车位 ** 重要 (生活品质):教育、医疗、治安、绿化 *** 次重要 (精神需求):自然景观、公园、购物、其它市政配套 **** 锦上添花 (社交需求):大型 Mall、美食城(美食街) 外部配套的某些因素,在不同年龄段来看,重要性又有所不同。以教育为例,深圳四大名校,尤以实验、高级的学位房为紧俏。实验的学位房,是一流的小学+初中;高级的学位房,是一流的初中+居住品质。 内部配套则有很多特殊的个案,总体来说是关外大盘容易体现这个因素,最著名的案例是宝安的桃源居,另外像四季花城、万科城也是知名案例。在鸟不生蛋的地方,自成体系,不假外求。 特别案例:为什么福田北比福田南要值钱呢?这主要因为福田北是较纯粹的居住生活区,而福田南有大量的农民房、厂房等,当然户型上福田北以中大户型为主,也是更值钱的原因。 -------------------------------------------------------------------------------- == 升值与风险 == 预先声明:本贴不考虑别墅,因为本人自2001年以来,只投资过公寓和高层豪宅,未碰别墅类的产品。 从升值潜力的角度来看,大家想必都知道,不是最繁华的闹市升值最厉害;也不是最偏远的低价产品升值最厉害。 太成熟了,就没有想像空间了,另外没什么土地了,也就没有了一手开发商的宣传,反而可能导致普通购房者忽视这种成熟片区。以罗湖的蔡屋围板块为例,过去几年一直没有新盘,很多人罗湖和福田的购房者根本没有考虑这一片,以为地王、万象城旁边都很贵,其实不然。直到今年幸福里面世,才重新引发购房者对这个片区的次新盘的考察。再以香蜜-农科板块为例,土地也基本没有了,最近的一次是07年初开盘的一个小盘,关内多数人都不敢想像去这个板块看看,想到这么中心的地段、这么便利的市政配套、没有农民房的纯高尚居住片区,以为价格都是天价,事实上也不尽如此。 成熟板块的风险最低,买了之后就稳享升值。大家可以仔细看看下面所举的实际案例,或许历史经验能够帮助你未来判断,毕竟不同的选择必然会影响你所购买物业的升值周期和升值程度。 -= 成熟升值案例 1:蔡屋围板块 =- 以蔡屋围板块为例。超级成熟。规划中的16条轨道中,4条地铁线的交汇点(大剧院站)。万象城 Shopping Mall。地王大厦、华润大厦。深交所(即将移至 CBD)。各大银行的深圳分行总部聚集地。券商、保险等金融企业云集(部分将移至 CBD)。30余条公交线路环绕,通达关内外各区域。大型超市好又多。离所有重要的市政配套几乎零距离。 这么成熟的板块,大家以为二手值多少钱?有1万的,也有1万3、1万5的。没有2万以上的。原因:户型陈旧的高层建筑,多年无新盘导致购房者忽视这一板块。蔡屋围板块最近一次新盘发售是城市天地广场,是2004年下半年,当时我有入手几套,9400块的单价。以其中一套为例,43平米的租金是2800-3000元,通常放盘1周内就被抢租,月供1500元 (当年首付8万)。今天的二手市场价:1.6-1.7万。 -= 成熟升值案例 2:翠竹板块 =- 以翠竹板块为例。典型的罗湖老城区。2005年,百仕达东郡,尾盘了,7200块的单价,入手了一套。楼下是吉之岛。今天的5号线、3号线环绕。与即将开业的喜荟城 Shopping Mall 零距离。两房,有入户的大露台赠送,放租价4500-5000块,通常放盘1个月内才租得出。今天的二手市场价:2.3-2.4万。 -= 成熟升值案例 3:香蜜-农科板块 =- 以香蜜-农科板块为例。2001-2005年的热点板块,大户型、高层豪宅云集。特区内、市中心,没有农民房的板块。水榭花都、香域中央、中旅国际公馆、香榭里等。规划中的16条轨道线,只有地铁2号线在翠海花园有出口。近嘉信茂 Shopping Mall,近山姆会员店。该板块的最大亮点有两条:1. 市中心的世外桃源,纯居住板块,真正的闹中取静;2. 高级中学,深圳的四大名校之一。 重要:本人所指的该板块,只包括红荔路到侨香路之间的,不算侨香路以北的,以免被高压线影响(高压线将在未来5年内埋入地下,早就规划了,但市政预算需要排队,其它优先级高的投资完了就轮到这儿了)。 2007年初,香蜜天宝物华是片区唯一的在售新盘,1.5万单价,拿了一套三房单位。目前租金6500元。小盘,还好每三层就有一个空中花园,部分地弥补了社区很小的缺陷。带了高级中学的初中学位,所以颇受35-40岁阶层的欢迎。另外,户型非常方正,远离主干道、次干道,安静无噪音,不临高压线。现在的二手市场价:2.5-2.6万。 -= 偏远升值案例:西乡板块 =- 我举自己的其中一个实际案例,就是深圳第一大盘桃源居。这个盘的优点和缺点都非常明显。 缺点是交通位置不佳,离市区距离远。走107国道抵达南头关口的时间是10-15分钟;走107经滨海大道抵达红岭路的时间是35-45分钟;走广深高速抵达福田 CBD 的时间是20分钟。 优点是社区极其庞大,小区公共空间阔绰,居家气氛极其浓厚,非常适合老年人、小孩子生活,真正的少有所学、老有所乐。生活配套成熟,大型超市人人乐零距离,理发店有5-6家,银行网点有11-12家,专门的凉茶店都有2家。大型幼儿园2家。清华实验学校(国有民办)零距离,最适合超生游击队。桃源居的家庭,生2-3个小孩的为主,生1个小孩的比较罕见。总之,老年人,小孩子,非常多,特别热闹。业主的群体,主要是企业主,其次是工厂高管,基本都有车。 2006年初,入手了2套(三房/两房各一套),单价5500块。三房租金3000块,两房租金2200-2500块。今天的二手市场价:1.1万。 -= 风险控制 =- 在08年席卷世界的金融风险、经济大萧条中,包括深圳在内的一线城市楼价均大幅暴跌。关外普遍跌3-5成,南山(除侨城板块之外)普遍跌3-4成。上面我举的实际案例中,翠竹板块、蔡屋围板块下跌1成,香蜜-农科板块下跌1成,西乡板块下跌3成。 所以,通常上面我所举的真实案例,大家应该有一个判断,在出手时要注意些什么。 如果非常重视学位,应该知道深圳的四大名校(深中、实验、深外、高级),也知道深外没有学区房,深中有学区房但不保证学位(成绩较差的不收)。只剩下高级和实验了,可以由学区房“完美”解决。 高级的学区房,就是农科-香蜜板块,你在网上查一下就很清楚了,包括中旅国际、翠海、香榭里等知名的中型楼盘,也包括一些小楼盘,由“侨香路-农林路-红荔路-农园路”合围而成。学区内,高中低档的都有,新旧盘的都有,电梯楼梯的都有,价格从1万多到5万的都有。 实验的,片区就非常小了。与高级的类似,先自己打印一份福田区2009年初中一 年级 六年级体育公开课教案九年级家长会课件PPT下载六年级家长会PPT课件一年级上册汉语拼音练习题六年级上册道德与法治课件 地段分布图,然后再去实地踩盘就清楚了。 如果你关注的是小学,那荔园小学、园岭小学都是上佳选择,实验小学更是上上之选。小学和初中同时兼顾的话,只有实验板块了,80年代走楼梯的二手价格接近3万。 上面完全只考虑优质初中学位和优质小学学位,不考虑其它因素。 附:有些人会说小学不重要,就近就行,的确是这样,不过还是有区别的,否则就不会有太多的人,卖掉其它片区漂亮的大房子,跑到实验片区去买破旧的小房子了
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