第三部份_商业地产

9 第三部份 商业地产/商业 一.上海 2000 年-2004 年商业的发展 1．五年的回顾 回顾 2000 年当我司刚进入上海城时所做的《上海零售商业市场概况〔2000 年 1 月 24 日〕》，来追朔一下五年来上海零售商业的变化。 ⑴随着上海持续较稳健的经济发展和开放政策，重要经济支柱房地产数年来的兴 旺，市内基础设施发展伴随市容改观，2010 年世博会申办成功，人民币维持汇 率和低息仍持续吸引内、外资的进入和刺激着市内的消费。保持着上海零售业总 额的年年上升。1997 年上海零售营业总额约 1,300 亿元；2000 年约 1,600 亿元； 2004 年约 2,400 亿元。即自 2000 年至 2004 年即将结束的五年来，年增长率约 为 8-9%。但去除物价上涨因素后明显看到的是，上海仍是一个因贫富悬殊，而 以普遍低消费为主的城市。 2000⑵ 年时上海拥有超过 5,000 平方米的百货公司约 150 家，其中最多见的即 是百货大楼、总体零售、娱乐中心及美食广场等。但五年来，因普遍经营形式、 货品单一、类同、乏味、保守，传统型百货行业的零售额和市场份额持续下降。 ⑶仍脱离不了传统零售业、陈旧观念和旧经济体制羁绊的一系列“造街、造城” 活动，多半惨淡经营，倒闭关门。 ⑷就如当年 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 中预测的那样“…经营商品的急剧增加，市场迅速细化，针对性 专业性和区域性成了绝对的重要选择…”，随着二十馀家外资专业零售业巨头使用 合资、合作形式进入上海市场并逐步取得成功，近年来以日用百货零售型的麦德 龙、家乐福，以建材零售专业型的 OBI、百安居等，以购物兼逛街、吃喝玩乐集 一身的购物中心〔Shopping Mall〕，在此五年逐步得到了扩张、走向成功和市场 认同。 ⑸综观今天上海商业零售市场特征，高、中、低消费群体已有了较明显的分别流 向区域，外来购物群体流向区域有了较明显的扩大。 ⑹上世纪 90 年代以来，上海商业进行了大规模的改造，总量急剧增加，层次不 断提高，然而在商业布局规划方面仍存在一些问题：比如只注重空间上的平面均 10 衡发展，而忽略市场上的区域功能差异。另外这种布局规划只关注市中心区域零 售商业布局，而忽略市郊区域的零售商业规划。各区区域市场零售商业的发展规 划同质性、攀比性很强，忽略同市场相适应的特色创新。 2．五年变化的明显特征 五年来上海零售商业变化的明显特征是传统型百货行业持续衰退，专业型、综合 型零售业不断扩张和受市场认同，现代连锁规模经营和经营能力较量、竞争正在 激烈展开和进行之中。 二.上海商业房地产发展趋势概述 根据《上海商业发展十五计划纲要》-“五年之内上海要基本建成国际化购物天 堂、网络化流通体系和信息化现代商业”。 根据《上海商业分级设置 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 》、《上海商业发展十五计划纲要》对上海商业重 新布局：“市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、街坊商业、专业街、新 城商业中心、中心镇商业、一般镇商业的七级划分，显示出上海商业多层次、多 中心、集团化的发展趋势。” 根据《上海商业发展行动 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 》“把提升发展中心城区零售业、推动市郊商业发 展、规范发展社区商业、大力发展轨道交通枢纽型商业、创新发展批发贸易业和 大力推进生产性服务业确定为上海商业未来发展的‘六大空间’”（摘自政府官 方文章）。 当我们在阅读市府部门出台的“纲领性”或“规划性”文件时想到的和看到的是， 政府面对 WTO 条款保护年限结束，以国营企业为主导的内资商业零售业面临外 资的大举进入而引发的内“忧”外“虑”，出于“争夺市场”目的，实施对商业 地产发展规划大量批复的“政策倾斜”，一个零售商业、商业地产和商业设施的 大比拼，“更加激烈的市场竞争、更加微薄的利润以及同质化”等一系列严峻问 题的局面，显而易见。 1．“一城九镇”的规划，将使上海市中心更趋“空心化” 届 2010 年后，市政府“一城九镇”的规划实施，市中心〔外环线内〕的人口将 被控制在 900 万，即 500 万人口将迁移至城郊，市中心尤其是内环线内，传统 的“三街四城”七大商业街区势必将因“空心化”而衰退。 11 2 中国零售业的内“忧”外“虑” ⑴内“忧”在于中国商业领域对外开放的速度进一步加快，内资商业企业发展受 保护的过渡期已经结束。内外资商业企业即将在公平的市场环境展开全面竞争， 更激烈竞争的暴风雨就要来了。中国零售业能否被外资零售企业所掌控或并吞？ 内资零售企业是否会大数量地被挤垮？这是当局首要的，或者说面子上最大的担 忧。 ⑵从世界零售业发展的历史和中国内外资零售企业的发展情况看，如果内资企业 今后发展中持续观念、管理能力和市场认知度的相对落后，规划同质，盲目攀比， 历史包袱沉重，监督机制障碍等等体制问题无法解决，而引发其最大的问题--融 资难，得不到实质性的根本解决，外资零售企业可能会主导中国零售业，这不是 危言耸听。 ⑶外资零售企业进入外国零售市场 12 年来，带来了新型零售业态，为中国零售 业带来了世界上最先进的管理经验、零售技术、营销技术、服务理念等，虽然它 带来竞争的压力，但激发了内资零售企业发展的活力，促进了内资零售企业的发 展，对中国零售流通现代化水平的迅速提高起到了积极、重要的作用。 但就外资商业在上海经营状况特征来看，明显领内资商业忧虑的是，仅 12 年外 资零售企业门店总体发展速度低于内资零售企业的情况下，其商品销售增长速度 快于内资零售企业，其单位面积销售额高于内资零售企业，它在大型综合超市中 占据主导地位。更严重的是，目前有 6 成大型外资零售企业是在亏损状态下运行， 充份显示了外资商业的雄厚资金实力和抡占中国零售业市场的决心。 3．上海已建、在建和规划的商业地产项目大有“一轰而上”趋势 经过 3-4 年房地产市场火红局面，上海房地产住宅用地日益希有。一批原於 2000 年前步履维艰，财政困难甚至勾延残息的开发商这些年来几乎个个都经历了重 生、翻盘和达成了资金累积。于是近二年来随着 WTO 条款年限逼近，出于“争 夺、抡占、反并吞”上海商业市场的目的，一个商业地产的“大量规划批复”和 大发展出现了。 ⑴上海的建 Shopping Mall 发展的“大跃进”势头 讫今，上海有大型购物中心〔Shopping Mall〕13 座，总计约 97 万 M2，在建的 12 有 15 座，总计约 160 万 M2，已获立项批复和规划有 19 座，约 240 万 M2。“布 局愈密，规模愈大”已成了上海购物中心愈演愈烈的“大跃进”发展趋势。 ⑵上海近期大型购物中心已上市和即将〔3-5 年〕上市的布阵规模〔见【附图一】〕 方 向 以上海城为点 区域 距离 KM 名称 面积 万 M2 估计上 市时间 说明 南京西路 4 久光百货 6 今年开张 6 一百购销品茂 25 营业/整合 百联集团入驻 6 新世界销品茂 21 营业/整合 6 莱福士广场 4 2 年内开张 南京东路 6 世茂国际广场 6 2 年内开张 百联集团入驻 12 文峰广场 16 2 年内开张 东 浦东新区 14 羽山购物中心 6 2 年内开张 百联集团入驻 松江区松江镇 35 开元广场 28 3-5 年开张 松江区新闵 8 巴比伦生活商业广场 3.2 2 年内开张 闵行区莘庄 10 仲盛商业广场 17 2 年内开张 闵行区七宝 7 七宝龙城 Nextmall 4 今年开张 西 南 闵行区梅隆镇 6 南方商城 6 营业/整合 百联集团入驻 长宁区仙霞路 5 百联西郊购物中心 10.9 今年开张 长宁区中山公园 1.5 长峰商城 16 2 年内开张 【注】长宁区项目未 详述，另附。 4 兴力达广场 18 2 年内开张 总计 40 万 M2 普陀区长征乡 4.5 新伟龙商城 6 2 年内开张 普陀区沿苏州河 4 长风商贸港 28 3-5 年开张 总计 100 万 M2 嘉定区江桥、真新 5 曹安商贸城 30 3-5 年开张 嘉定主城区 25 顶峰广场 14 3-5 年开张 嘉定区 F1 赛车场 12 西部购物中心 31 3-5 年开张 嘉定区南翔 10 嘉定区南翔 14 3-5 年开张 8 瑞孚商业广场 3.6 2 年内开张 西 嘉定区江桥、真新 8 利富商贸大厦 4 2 年内开张 杨浦区五角场 12 万达商业广场/又一城/麦科特金亿广场 50 3-5 年开张 百联集团入驻“又 一城” 大宁地区 10 大宁商业文化中心 25 3-5 年开张 大华地区 12 大华虎城 Nextmall 6 2 年内开张 虹口区虹口体育场 10 长峰中心 10 3-5 年开张 北 闸北区 8 河岸商业广场 10 3-5 年开张 ⑶根据《上海郊区城镇商业发展规划》的三个层面，上海将着力于发展郊区型和 社区型购物中心。2004 年下半年由上海四大商业集团合并重组的“百联集团” 计划未来 3 年于长三角地区至少 35 家 3-5 万 M2的购物中心，目前在上海筹建 13 另四家。 4．上海商业地产在未来 5-10 年内失调的可能性 10 年前上海的商业总面积约 400 万 M2，人均约 0.31M2。而迄 2003 年为止， 己发展到 2300 万 M2，人均约 1.44M2，首次超过了世界发达国家的人均商业面 积 1.2 平方米的水平。〔而且，这一统计还不包括拟建的 70 多家大型卖场，和在 建与拟建的 33 家大型购物中心。〕目前在建和报建的约为 800 万 M2，相继在 3-5 年内上市。由此，当局十分自豪地称，我们用 10 年时间，完成了西方发达国家 50 年走过的商业发展历程。上海的总体商业地产物业发展号称“10 年＝50 年”， 但有限消费能力和膨胀的商业地产在未来 5-10 年内估计将明显失调。 西方国家之所以用 50 年，是它沿着国家经济发展，人民消费能力逐步提高和相 应的商品领域扩张紧密相联，贯彻了市场的必然性需求，是一种很正常的社会经 14 济蠕动结果。 也就是说，当中国还处在人均 GDP800-1,000 美金之时，上海的商业地产量已 可和今天的欧美毗美，并大有无止境超越的势头。 根据《上海商业发展十五计划纲要》，到 2005 年上海商业 GDP 增加值将达到 七百五十亿元人民币，年均增长百分之十；社会消费品零售总额两千五百亿元人 民币，年均增长百分之八；连锁商业销售额达到一千亿元人民币。即便如此，按 上海目前约 2,000 馀万人口〔含外来人口〕计，人均月消费约 1,000 元，仅香港 的 10%。 作为“第三世界”金字塔状的贫富悬殊社会现状特征，上海乃至全国 10-20 年之 内仍将是一个“低消费发达”为主的局面。然而，商业设施投资过热会导致商业 设施布局不合理与过度饱和，城市中商业设施的数量超出社会的实际消费能力， 最终导致零售企业面临“更加激烈的市场竞争、更加微薄的利润以及同质化”等 一系列严峻问题。 5．上海商业地产投资出现四大结构性矛盾 ⑴商业设施与社会消费购买力的不相称。香港 1 平方米商业面积有 4 万元社会 消费品销售总额支撑，而上海 4 平方米商业面积才带来 1 万元社会消费品消费 总额的增长。按照这个购买力计算，如果社会消费品销售总额每年以 10%的速 度增长，那么上海现有的存量商业设施在未来 5 年内都将超过饱和。然而在未来 5 年之内，至少将有数百万平方米的商业面积增长，并且带来现有商业设施投入 产出的规模经济效益问题。 ⑵商业经营格局与社会消费需求的不适应。上海已经进入选择性消费时代，但从 现有的商业经营格局看，综合性、大路货的比较多，而专业性、特色货的却比较 少，并且在某些领域，其规模与格局已经明显落后于国内其他一些大中城市。有 资料 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明，上海城区只有 7 大类 27 条专业街，其中服饰类只有 2 条，即七浦路 和以卖“假冒名牌货”出名的襄阳路。 ⑶单一商业设施规模与周边商圈购买力的不协调。如大型超市的片面求大、便利 店的盲目设点问题。目前，全国在建立项的购物中心达 200 家左右，总面积约 3,000 万平方米。如果按照每平方米保本销售额 8,000 元计算，也就是说要达到 2,400 多亿元的零售额，这些购物中心才能保本经营。 15 ⑷市区与郊区的商业设施布局不合理。市区 600 多平方公里的商业设施布局缺 乏个性和系统性，商业设施能够配套的社区只有 50%。另外，一些高档商务区、 高档金融区里的商务设施也严重不足。市区商业街大多还是集中在西南方向，东 北面成规模的商业设施布局甚少，没有适应近几年上海人口大量迁移宝山、杨浦 等现实需求。 ⑸在近 6,000 平方公里的郊区，传统商业业态还没有得到很好的调整。去年，郊 区的社会消费品销售总额已经超过全市总额的 50%，但郊区的商业设施却还远 远不够。现在上海商铺市场的供应量，市中心仍占到 80%以上，但从去年上海 土地供应情况来看，已经能够明显地感到外围地区商铺量的增加。如去年上海共 推出商业地块 32 个，中心地区包括虹口、杨浦、普陀、黄浦、闵行、宝山等共 15 个新增商业用地，而青浦、奉贤、嘉定、金山、南汇、松江等郊区则新增 17 个商业地块。但是，人口郊区化步伐不快，将影响这些新建成的商业设施的开业。 6.上海零售商业的现状落后面 ⑴可供商品和业态的贫乏，使上海商业几乎“千人一面”。目前全世界的可供商 品为约 150 万种，而上海的可供商品约 3-4 万种，于是“走 1 家等于走 10 家”， 恶性竞争严重。 ⑵各区商业发展规划同质化、攀比性十分明显，区域性商业中心几乎都以购物中 心和现代化商厦为标志，动辄都想建设类似“衡山路、新天地”的文化休闲街， 所设商店无论外观形态还是商品结构大同小异，从而导致恶性竞争，投资效益越 来越低。 ⑶上海批发商业已迅速衰败，政府一心培育的“贸易中心”发展目标，偏离向了 次目标“购物中心”。 ⑸业态发展盲目性较大。 ⑹所有制改革停滞后，单一的国有商业所有制制约了上海商业的跨越式和创新式 发展。 ⑺政府对市场干预过多，制约了商业企业的创新意识，但同时政府对“假冒违劣” 商业、商品充斥市场的管制和打击明显“人手不足”，管理乏力。 16 7．上海商业格局己变，值得上海城三期发展借鉴的零售商业发展八大趋势 ★上海百货业将进一步整合，集中度上升 ★食品和杂货零售领域将持续其现代化的进程 ★服装服饰、办公用品等成为新型零售业态的主要行业 ★市场开放度加大，吸引更多零售商进入上海市场 ★市场份额将集中到几个大型零售商手中 ★购物中心和摩尔 MALL 的创新、管理和优化将是未来市场的热点 ★业态创新、管理技术应用和供应链突破成为竞争优势来源 ★自动售货、电子商务、邮购等无店铺零售业态发展加快 8．概述总结 ⑴上海市商品零售业总体持续低消费水平。 ⑵贫富两极分化使高、中、低消费群体有了明显的流向区域。3-5 年内冒进的， 尤其在市郊区域和消费人口源严重失比的商业地产将面临贬值。而随着高、中、 低消费流向区域日益明朗化，已切实成为人们自然意识之时，那些区域的商业地 产价值也将会或升、或滞、或降。 ⑶WTO 条约保护年限结束，外资“进入、并吞”和内资“反并吞”的竞争将愈 演愈烈。然尚而在 2004 年 12 月 18 日 WTO 条约保护年限正式结束日时，国企 内资商业部门好象无动于衷，好象它已适同了和外资的竞争，其实不然，一个外 资商业逢拥而入的时代即来临。相信激烈的竞争将使上海将进入一个跳跃式的商 业、商品丰富多彩，开始遏制伪劣商品的时代。 ⑷随着上海市居住区域的大幅扩涨，商业布局的大范围分散和区域商业规模日益 庞大、完整，“三街四城”未来可预期的式微，上海的消费群体的目的性、随意 性购物流向一定是求近、求便利，占上海百货零售业主体，靠“聚集人气”的“中 档”消费零售企业将愈发难以生存。 17 三.长宁区商业现状、发展趋势和 2010 年前的商业房地产规划 1．长宁区近年商业发展特征和 2010 年前的商业房地产规划 ⑴长宁区 2004 年商业发展概述 由于九十年代末期忽略了商业地产的发展，长宁区的商业规模至今仍处于滞后其 它区域状态，相比较南京东路拥有的 75 万平方米商业面积，长宁区总共仅 65 万平方米，还比不上人家的一条街。经努力，长宁区称将在 2005 年达到拥有商 业面积 100 万平方米，商业零售额力争超过 100 亿元。 长宁区目前户籍、常住、流动人口总计约近 100 万，换言之须在 2005 年末，人 均商业面积 1 个平方米。目前长宁区的主要商业集中地为二个，即“中山公园商 圈”和“虹桥商圈”。 ⑵可称之为“大手笔”的长宁区 2010 年商业房地产发展规划 长宁区商房地产发展规划仍基於上述的“中山公园商圈”和“虹桥商圈” 中山公园商圈 规划项目 地点 用途 面积万 M2 初估上市时间 康宁广场 定西路 商、办 6.3〔商 3〕 05 长宁电影院 愚园路 商 2.8〔商〕 05 长峰商城 长宁路 商、办、酒店 31〔商 16〕 06 新时空广场 定西路 商、办 9.5〔商 2〕 07 2-12 地块 轻轨西侧 商、办 1.5〔商〕 07 年开工 C-02 地块 东华大学 商、办 30〔商 10〕 08 年开工 K-15 地块 长峰商城北侧 商、办 7.3〔商 3〕 06 年开工 X-02-1 愚园路 商、办 1.9〔商〕 进入招标 88 街坊 32/8 长宁路/凯旋路 商、办、酒店 24.28〔商 8〕 新长宁拍得 2.“中山公园商圈”5 年内将迅速膨胀但前景并不看好 80 至 90 年代初，中山公园南侧是长宁区最繁荣，最聚人气，商业最为兴旺的商 业中心。那时候沿中山公园大门一侧几乎没有商业，较狭隘的长宁路、愚园路、 定西路和长宁电影院为中心，交集成一个摩肩接踵的消费群体聚集地。然而就象 上海其它某些传统商业集中区域那样，一旦市政基础设施改造和房地产大兴土 18 木，马上就开始衰退。长宁路的拓阔成了它的致命伤，令其至今仍无法恢复昔日 的荣跃。 其实中山公园拥有极好的轨道交通枢纽优势，地铁 2 号线和明珠轻轨 3 号线在 其西侧交汇，凭借这样的架势，长宁区政府当然不愿意就此摆休，新一轮商业地 产的发展已启动，以“长峰商城”为代表作以 16 万平方米之大型购物中心上市 及其它商办土地的开发均迫在眉捷，预计 2010 年前将有四十馀万平方米的商业 地产推出，但宽度约 50 米的长宁路始终尤如一把刀，除了把这个商业地切成“阴 阳两面”外，还构成了十分繁锁的车行交通局面。 该区域并不具备商务区氛围，商业消费群体主要来自当地居民。 另外，如本文上述“中山公园商圈”的商业地产发展脱离不了带有盲目性的“大 跃进”态势，而且该些投资商多数不具备商业地产发展资历和经验，以及多数存 在资金问题。 另如本文上述，随着上海市居住区域的大幅扩涨，商业布局的大范围分散和区域 商业规模日益庞大、完整，…，上海的消费群体的目的性、随意性购物流向一定 是求近、求便利，占上海百货零售业主体，靠“聚集人气”的“中档”消费零售 企业将愈发难以生存。因此而言，即便有轨道交通的优势，除了周边居民，还是 很难让乘客特意下车，或休息日特意赶来。 3．总结 “中山公园商圈”的现况并不理想，前景仍堪忧。由此可见，长宁区唯一看好， 并拥有高端消费基础的虹桥开发区势必成为上海西部区域的发展领头羊，和位於 上海西南部的徐家汇商业中心，形成一个相互错位、依托和互补的猗角型商业大 范围。 19 四．项目发展可借鉴的市场调研成果 经南京西路沿线及淮海中路时代广埸的市场探研，初步得悉如下感受，有些细部 的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 很值得我们三期项目作为参考以期得到融会贯通之目的，以及不足之处可 为我司借鉴，以防发生。 1．久光城市广场－总用地面积 1.7 万平 方米，建筑总面积 91,613 平方米，地下 一层，地上九层，建筑总高度 53 米，机 动车泊位近 200 个。 ★在设计外形上具备不规则的层次感，并 且具有较高的透视效果，较具现代建筑学 和美学的结合性。 ★东侧入口设置的室外自动扶梯－较充 份考虑了商场第三、四层价值提升 ★西、东两侧入口设置的自动扶梯除了使整体建筑物更具层次感的目的外，另起 了的作用在于，顾客直接进入商场的第三 层。 ★由西侧入口进入商场第三层中庭后，迎 面经自动扶梯可达第四层中庭。 ★从第三层起挑空中庭的作用－较充份 考虑了商场的高层第七－九层出入便利 ☆设计规格－商场首层走廊吊顶后，净层 高约 4 米 商场第二层以上，百货零售专卖店铺业 态，其环形走廊宽度约 3.5 米；吊顶后净 层高约 3.2 米 ★三、四层共享中庭 ★第三层起的挑空中庭底部，使营业时间 不同的零售百货业和商场高层餐饮、娱乐 业有了较好的间隔作用。出入餐饮、娱乐、 20 休闲等场所的顾客很自由，从商场西侧入口搭室外自动扶梯便十分方便地进入第 三层中庭底部，随即再搭观光电梯上商场的第七－九层。 2．恒隆广场－商业裙房设计为高档次品牌专营，基于上海传统商业用房设计普 遍滞后的现状，以及其居于上海顶级商业地理位置，故迄今于上海仍属较为前卫 的商业物业，但因其早期设计缘故而目前已暴露绪多缺陷，下列实照中将作说明。 整幢物业，包括办公、商业建筑呈全封闭形，明显缺乏“自然通风”健康元素和 过于的“冷感”。 ★商场西南侧入口和挑空中庭有较密切贯联，以此可考虑首层无须过高的层高 度。 21 ★商场西南侧入口后的五层挑空中庭设置在大门入口有一定“气派”，但略显单 调、空旷的中庭及其装修色调，给人一种过于的“冷感”， 显得十分呆板，虽有 中庭较庞大空间却令人产生压抑感。 ★商场的设计并没有十分出挑、令人眼前一亮的感觉，缺乏投入设计智慧和精力， 使其仍属于上海普遍性的大路货商业建筑物。其设计和久光城市广场有明显落后 的差别。事实上高端路线并不一定等于需要冷感。 ★商场的顶棚设计显得十分沉重感觉。 ☆设计规格－商场首层走廊吊顶后，净层高约 3. 5 米，走廊宽度约 3 米。 商场第二层以上，百货零售专卖店铺业态，其 环形走廊宽度约3.5米；吊顶后净层高约3.2米； 22 3．上海商城－功能完善的综合性建筑群，拥有豪华公寓、国际水准的办公大楼、 世界知名品牌的购物商场、五星级酒店以及其它各种设施 。 我司三期项目不具备“上海商城”的基本条件，祗是“上海商城”较超前地迎合 了欧美发达国家人士喜好，刻意塑造了既简约，又显大气度和优良环境。“上海 商城”历经十年不衰，和其当年建筑设计的远见性和务实性有关，其建筑显示的 “浑厚、敦实”感觉，使至今上海的极大部份建筑物相形见拙。 23 4．中信泰富广场－商场 34,500 平方米 ★中庭手扶电梯设计－集中于中庭挑空间，并横跨中庭空间，然而给人“错综复 杂”感觉的手扶电梯，突出了其人流动线“可到达性”和“可兼顾性”的商业设 计思路。 ★中庭较充份借助了室外自然光线 ★其中庭设计缺陷在于，未将中庭挑空和商场入口紧密配合，和 “恒隆广场” 相比略显“小家子气”，其实它是可以设计成中庭挑空和商场入口贯联的。 24 ★一个较特别设计 － 室外下沉式广场 地下第一层和整个商场中庭融为一体，地下第一层和室外下沉式广场贯联 ①用活了地下第一层的商业功能 ； ②提升了地下第一层的商铺价值 ； ③减弱了消防法规对 O 线下建筑的诸多限制 ； 室外下沉式广场的设置，明显多了一个间隔性很强的室外公共空间，用活了地下 第一层的商业功能，提升了地下第一层的商铺价值。 ★中庭手扶电梯设计－集中于中庭挑空间，并横跨中庭空间，然而给人“错综复 杂”感觉的手扶电梯，突出了其人流动线“可到达性”和“可兼顾性”的商业设 计思路。 ★中庭－较充份借助了室外自然光线 ☆设计规格－商场走廊第二层以上，百货零售专卖店铺业态，其环形走廊宽度约 3.5 米；吊顶后净层高约 3.0 米；商场首层吊顶后，净层高和其它楼层相差不大， 约 3.2 米 25 5．梅龙镇伊势丹广场－梅龙镇伊势丹广场面积 1.6 万平方米，由 7 个楼面的商 品。 ★整体设计为暖色调； ★其商场设计为“百货零售专卖店铺”及“百货公司”结合业态； 26 ★中庭未和商场入口处贯联，类似《中信泰富广场》； ★其顶棚为封闭式，可能照明电耗较高 ☆内走廊设计规格，百货零售专卖店铺业态，其环形走廊宽度约 3.2 米；吊顶后 净层高约 3.0 米 6．时代广场〔连卡佛〕－ 27 ★其裙房立面设量置的电视屏幕，具较好广告效应； ★整体设计为暖色调； ★其商场设计为“百货零售专卖店铺”业态； ★中庭和商场入口处贯联性较好，进入商场大门有宽扩视野、气势，但不显得压 抑和将冷感；地下第一层和整个商场中庭融为一体 ★商场首层，“百货零售专卖店铺”业态； ★商场首层吊顶后，净层高和其它楼层相差不大，约 3.0 米 ☆设计规格－商场走廊第二层以上，百货零售专卖店铺业态，其环形走廊宽度约 3.8 米，吊顶后净层高约 3.0 米； 7．其它参考项目 香港时代广场 28