2010.05.21 - 泗阳光彩大市场前期定位调研策划报告

null泗阳光彩大市场前期定位 调研策划 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 泗阳光彩大市场前期定位 调研策划报告巢机构 2010-5目录目录　光彩事业与光彩大市场 　宏观经济环境分析 　商业市场分析 　项目地块分析 　项目定位建议目录目录 光彩事业 　光彩大市场 　蚌埠光彩大市场光彩事业与光彩大市场光彩事业——起源光彩事业——起源中国光彩事业是我国民营企业家响应《国家八七扶贫攻坚 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 》所发起并实施的一项开发式扶贫的社会事业。 1994年4月23日，刘永好等10名民营企业家联名倡议《让我们投身到扶贫的光彩事业中来》，光彩事业由此而发起。光彩事业——精神、内容与宗旨光彩事业——精神、内容与宗旨精神: 致富思源，富而思进，扶危济困，共同富裕； 义利兼顾，德行并重，发展企业，回馈社会。内容：光彩事业以扶贫开发为重点，面向“老、少、边、穷”地区和中西部地区，以项目投资为中心，开发资源、兴办企业、培训人才、发展贸易，并通过包括捐赠在内的多种方式促进贫困地区的经济发展和教育、卫生、文化等社会事业的进步。 宗旨：以广大非公有经济人士和民营企业家为参与主体，包括港澳台侨工商界人士共同参加，配合国家西部大开发战略的实施，与“老、少、边、穷”地区和中西部地区共求发展，共谋利益，共享文明安乐，以先富带后富，促进共同富裕。光彩事业——组织机构及主要领导光彩事业——组织机构及主要领导顾问：黄孟复会长：杜青林 全国政协副主席、中共中央统战部部长全国政协副主席、全国工商联主席 光彩事业促进会常设办事机构—— 光彩事业促进会理事会光彩事业——成就光彩事业——成就光彩事业自实施以来，受到了党中央、国务院和各级党委、政府的高度重视，在中央统战部和全国工商联的领导和帮助、光彩事业促进会的组织、非公有制经济企业热心人士的参与之下，取得了辉煌的成就，荣获三峡库区移民对口支援先进集体奖，中华慈善奖等奖项，得到国家领导人的充分肯定，赢得了社会各界的普遍赞誉，得到了国际社会的广泛关注和好评。 截至2006年6月30日，全国光彩事业实施项目实际统计结果如下：　　光彩事业——扶贫模式光彩事业——扶贫模式投资办厂捐赠帮扶农业开发科技投入招工就业目录目录 光彩事业 　光彩大市场 　蚌埠光彩大市场光彩事业与光彩大市场光彩大市场——发展概况光彩大市场——发展概况1998年　首个光彩大市场诞生1996年11月，赣州地区在深圳召开招商引资会，会上，赣县“建设批发大市场商贸兴市”的项目被深圳光彩会相中。随后，深圳光彩会与香港创维集团、香港盈信集团决定在赣县兴建一个现代化的批发市场——赣南光彩大市场。 1997年7月合作四方正式组建了赣南光彩大市场实业有限公司，开始项目的运作。 1998年元月开工建设，11月落成并开张营业，2000年3月将剩余权益转让及部分赠送给赣县政府， 7月底项目圆满结束。　光彩大市场——发展概况光彩大市场——发展概况2006年至今　遍地开花光彩大市场——投资主体光彩大市场——投资主体光彩大市场主要以民营企业为投资主体，目前南翔集团、德力西集团、物美商业集团和新奥集团组成的联合投资主体已成为光彩大市场开发的领军集团。　光彩大市场——区域分布光彩大市场——区域分布光彩大市场主要集中分布在安徽、河南、山东三个省份。从光彩大市场所在城市级别来看，除江西赣南光彩大市场在县级城市，其余11个光彩大市场均位于地级城市。　光彩大市场——区位交通分析光彩大市场——区位交通分析泰安光彩大市场因占地规模较大，光彩大市场大多选址城郊区域。 光彩大市场交通都比较便捷，邻近铁路、高速公路、国省道等交通主动脉，并配套客运站接驳城区客流。光彩大市场——经营规模分析光彩大市场——经营规模分析光彩大市场经营规模按建筑面积及商铺数量可分为两大类：第一类建筑面积在120－150万平方米之间；第二类建筑面积在50－80万平方米之间。光彩大市场——功能规划光彩大市场——功能规划光彩大市场以商品展示交易为核心功能，同时兼具商贸加工、商务办公、会展、餐饮娱乐、信息服务、仓储、物流配送等功能。光彩大市场——业态规划光彩大市场——业态规划光彩大市场的经营业态非常丰富，涵盖了家居建材、家电、小商品、服装、鞋帽、装饰材料、日用百货、糖烟副食、五金、机电、汽配、纺织布匹以及农资用品等几十种业态。光彩大市场——业态规划光彩大市场——业态规划油漆、五金家电、照明装饰、水暖光彩大市场——业态规划光彩大市场——业态规划陶瓷地板门业卫浴家居橱柜光彩大市场——业态规划光彩大市场——业态规划服装鞋类 副食汽配光彩大市场——产品分析光彩大市场——产品分析安庆光彩大市场光彩大市场——产品分析光彩大市场——产品分析泰安光彩大市场光彩大市场——产品分析光彩大市场——产品分析蚌埠光彩大市场光彩大市场——产品分析光彩大市场——产品分析商丘光彩大市场光彩大市场——产品分析光彩大市场——产品分析户型：单个项目一般提供两到三种户型选择，户型结构涵盖了两层、两层半、三层、三层半等类型，同时大多数户型均可作商办两用。 开间/层高/进深：开间一般在4米左右，层高及进深随楼层不同；一般情况下，一层层高在3.6-4米之间，二、三、四层层高在3米左右；一层进深在8-10米之间，二层进深一般较一层深1米左右。 面积：面积随户型而异。主流面积在90-110平方米及120-180平方米两个区间。 光彩大市场——分析总结 光彩大市场——分析总结自1998年至今，光彩大市场已在全国发展到12家，南翔集团、德力西集团、物美商业集团和新奥集团组成的联合投资主体已成为光彩大市场开发的领军集团。 现有光彩大市场主要分布在安徽、河南、山东等省份的地级城市，在选址方面一般选择城郊区域，注重交通配套设施。 光彩大市场以商品展示交易为核心功能，同时兼具商贸加工、商务办公、会展、餐饮娱乐、信息服务、仓储、物流配送等功能。 光彩大市场的经营业态非常丰富，涵盖了家居建材、家电、小商品、服装、鞋帽、装饰材料、日用百货、糖烟副食、五金、机电、汽配、纺织布匹以及农资用品等几十种业态。 彩大市场经营规模按建筑面积及商铺数量可分为两大类：第一类建筑面积在120－150万平方米之间；第二类建筑面积在50－80万平方米之间。户型结构涵盖了两层、两层半、三层、三层半等类型，同时大多数户型均可作商办两用，主流商铺面积在90-110平方米及120-180平方米两个区间。目录目录 光彩事业 　光彩大市场 　蚌埠光彩大市场光彩事业与光彩大市场蚌埠光彩大市场——市场概况蚌埠光彩大市场——市场概况蚌埠 安徽省重要工商业城市，皖北地区商贸中心。 华东重要的组合交通枢纽 ，交通便捷，公路、铁路、水运、航空四通八达 。蚌埠光彩大市场——市场概况蚌埠光彩大市场——市场概况蚌埠光彩大市场座落于蚌埠市城南，东依虎山森林公园风景区，西靠朝阳路，北临内环东海大道，南贴外环燕山路。 与新机场、铁路货运线、合徐高速公路紧密相接，环境优雅，交通便捷。 整个大市场占地1780亩，建筑面积150万平方米，总投资18亿元，是皖北地区规模最大的综合性批发市场之一。 蚌埠光彩大市场——市场概况蚌埠光彩大市场——市场概况工程共分二期建设。 一期： 2002年12月动工，2003年底建成交付使用。包括东海大道综合服务区， 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 商店区和仓库区，占地613亩，建筑面积42万平方米。 二期： 二期工程现已完成60%，部分投入使用，仅有九区目前处于规划状态（未建）。null蚌埠光彩大市场——市场概况null蚌埠光彩大市场——建筑规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 店铺间数（建材馆建筑除外）：单面分22间16间两种，面积在90平方米左右三层结构，层高3.3米左右，门面宽3.2左右。一期共80幢单体建筑+1幢大面积展馆建筑一期分为独立设计的建材家居馆双层建筑，和背靠背三层单栋建筑及综合楼建筑。蚌埠光彩大市场——销售招商情况蚌埠光彩大市场——销售招商情况招商方式： 　　　以寻找自营商户作为市场的业主为主要招商营销模式。 销售价格： 　　　一期均价为1100元/平方米(2002-2004年) 二期在售的价格均价3800/平方米(2010年) 商户统计： 在经营总商户数约为3800户左右。据不完全统计，其中自营商户约占6-7成，租赁商户约占2-3成。蚌埠光彩大市场——业态规划及经营状况蚌埠光彩大市场——业态规划及经营状况蚌埠光彩大市场——综合评述 蚌埠光彩大市场——综合评述蚌埠光彩大市场的整体定位是：大市场 大商贸 大流通。 蚌埠光彩大市场区位优越，交通便捷，汽车南站设在市场一期和二期工程中间，有效解决了市场接驳外部客货流的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 市场经营业态丰富，涵盖家居家具、装饰建材、五金机电、照明灯饰、家用电器、日用百货、烟酒副食、鞋服类、针纺织布艺、汽车电动车、奇石玉器、花卉以及物流运输等相关配套。 蚌埠光彩大市场一期是以家居建材装饰作为主经营业态，抓住了当地的市场空白机会，经营状况较好。 据统计，蚌埠光彩大市场2008年交易额达30亿元，年租金达1000万元以上，为当地带动1万个就业岗位，在当地有相当的影响力。蚌埠光彩大市场——与本项目对比 0蚌埠光彩大市场——与本项目对比蚌埠光彩大市场位于蚌埠市，蚌埠市是安徽省重要工商业城市，皖北地区商贸中心，这种区域中心城市的区位优势是本项目无法比拟的。 蚌埠光彩大市场开发建设时间 较早，一方面市场存在空白点，另一方面原老市场存在物业改造及规模扩张的需求，多数经营户为老城区市场拆迁后入驻，自营比例较高。本项目开发时间较晚，泗阳城区已建成（或在建）金三角家居建材市场、汽配城、京淮服装市场、万佳科技星城、华东木业城等一大批专业市场，市场体系已比较齐全，另一方面泗阳城区目前不存在需要改造的老市场。拆迁搬入模式复制难度较大。 蚌埠大市场的2-3层背靠背的建筑形态简单，易于销售，可供本项目借鉴。 蚌埠光彩大市场商铺面积一般在90平方米左右，这种面积规划也易于销售招商，可借鉴。 蚌埠光彩大市场项目规模较大，规划与执行存在差异，在销售方面需要招商来配合。目录目录 城市概况 　城市发展 　城市发展规划宏观经济环境分析宏观经济环境分析——城市概况宏观经济环境分析——城市概况泗水古国意杨之乡新兴纺都生态家园宏观经济环境分析——城市概况宏观经济环境分析——城市概况泗阳县地处苏北腹地，东界淮安市淮阴区，南濒洪泽湖，北邻沭阳县，西与宿城、宿豫区毗邻。 县域总面积1418平方公里，总人口97万，其中城区人口约28万。与周边城市相比，泗阳县总人口最少。宏观经济环境分析——城市概况宏观经济环境分析——城市概况陆运：横亘东西的宿淮盐高速，与京沪、宁徐、宁连、京福和连霍五大高速交汇互通，新长铁路和宿淮铁路将泗阳与长三角诸多开放城市紧紧相连。 空运：30分钟至苏北国际机场（淮安涟水县），60分钟至连云港白塔埠机场，55分钟至徐州观音机场，150分钟至南京禄口国际机场，240分钟至上海虹桥国际机场。 水运：京杭大运河泗阳段拥有48个码头，京杭大运河泗阳货运港使泗阳水上交通便捷通畅，70分钟至连云港国际货运港口，210分钟至青岛国际货运港口。目录目录 城市概况 　城市发展 　城市发展规划宏观经济环境分析宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展2009年，实现地区生产总值达157.56亿元，按可比价计算，比上年增长14.1%。人均地区生产总值达18324元（按常住人口计算），比上年增加3826元。预计2010年泗阳经济的发展速度将继续保持在两位数以上的增长。与周边城市相比，泗阳县经济总量不高，但人均GDP较高。宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展2009年，宏观经济企稳回升，实现财政总收入16.76亿元、一般预算收入8.56亿元，分别增长43.6%、39.8%。财政收入增长较快，但受限于人口规模及洋河大曲的搬迁，财政收入绝对值仍相对偏低。宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展三次产业结构由上年的22.4：46.5：31.1调整至20.8：47：32.2，二、三产业占GDP比重为79.2%，比上年提高1.6个百分点。农业占比仍较高，第三产业占比偏低，经济结构有待进一步优化。宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展2009年，全县城镇居民人均可支配收入10760元，比上年增长12.8%；农民人均纯收入6050元，比上年增长11.7%。与周边城市相比，人均可支配收入不占优势，尚未实现藏富于民。宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展2009年，实现社会消费品零售总额39.7亿元，比上年增长19.6%。按行业分，批发和零售业实现零售额35.1亿元，增长18.7%；住宿和餐饮业实现零售额4.6亿元，增长26.7%。按城乡分，城市实现零售额21.9亿元，增长20.4%；农村实现零售额17.8亿元，增长18.6%。泗阳商贸零售业发展态势良好，但总量偏低，本项目发展存在一定的难度。宏观经济环境分析——城市发展 宏观经济环境分析——城市发展纺织服装是泗阳重要的支柱产业，纺织服装产业城位于经济开发区核心区，总面积3平方公里，已形成纺纱、织布、印染、服装加工以及配套功能齐全的产业链。 泗阳已被江苏省政府确立为“棉纺产业集群县”，目前全县投产和在建的绢棉纺超过150万锭，年产成衣亿件套，从业人员3.5万人。 2010年底全县将形成万台织机、亿件成衣的生产能力，华东地区新纺都初具规模。 支柱产业——纺织服装宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展木材产业，拥有中、高密度纤维板、覆膜板、多层板、胶合板、异型板、科技木、高档家具等近百个品种、1200多家企业，年加工能力为150万立方米，从业人员近4万人，已成为泗阳工业的重要支柱产业。到2010年泗阳精深木业加工能力将突破200万立方米，从业人员达5万人。支柱产业——林木业宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展支柱产业——电光源产业、电子科技电光源产业，拥有30多家骨干企业，苏州照明产业城、光阳照明、勇仕照明、凯烽照明等知名企业落户。2010年泗阳的节能灯生产能力将扩大到10亿支，建成全国最大的大功率节能灯生产基地和华东新兴电器照明基地。 泗阳电子产业园位于江苏泗阳经济开发区核心区域，现有一达电子、台湾万泰集团等数家知名企业落户，为IBM、SONY等世界500强企业做配套生产，随着富士康、达方等大型电子企业落户周边30公里，一大批配套企业纷至沓来，电子产业园的集聚效应明显，呈现迅猛之势。 宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展支柱产业——机械加工、新能源、造纸作为老工业基地县，泗阳机械加工产业历史悠久，产业基础雄厚。位于江苏泗阳经济开发区的机械产业园已有巨峰电工、科森五金、富源铁塔、成达制盖、金轮机械制造等大批机械加工、五金类项目纷纷落户。新能源产业是泗阳鼓励发展和政策扶持的重点。泗阳利用港口交通运输优势发展再生纸和包装产业，江苏泗阳经济开发区内规划了再生纸、包装产业园。 宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展支柱产业与本项目关联度——纺织服装业常熟万豪国际轻纺城无锡东方国际轻纺城无锡轻纺城（江阴）近年来，苏南地区与纺织服装业相关的轻纺市场如雨后春笋般涌现，吸引了江苏乃至浙江及全国其他地区的大批投资者前往投资。宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展支柱产业与本项目关联度——纺织服装业市场机会 随着沿海经济发达地区土地成本及劳动力成本的提高，劳动密集型的纺织服装工业将向低土地成本及劳动力成本的地区转移。苏北地区已成为承接沿海发达地区产业转移的重要地区。 本项目若发展轻纺市场，因土地成本相对较低，入驻商户的经营成本也将相对较低，市场所在地距离产品货源较近，且离长三角主要面料消费市场并没有增加多少距离。 本项目若发展以纺织服装产业为支撑的轻纺市场，将比发展内需型的家居建材等类别的市场对浙江地区的投资客群更有投资吸引力。宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展支柱产业与本项目关联度——林木业湖州亿丰国际建材城浙江南浔家具广场此前，浙江南浔几大木地板批发市场在销售上均取得了不俗业绩，市场经营状况也较好。 在行业细分越来越细的当代，本项目建大而全的家居建材大市场不如建成面向苏鲁皖豫的专业的木地板批发市场。宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展枝柱产业与本项目关联度——林木业市场机会 江淮地区目前尚无辐射苏鲁皖豫区域的木地板批发大市场。 本项目发展木地板批发大市场具有距货源地近的优势，同时苏鲁皖豫等地区均可从本市场进货。 泗阳当地已建成华东国际木业城，通过对湖州市场的研究（湖州当地有多个大规模的家具木业市场）发现，具有产业集聚优势的地区完全可以容纳多个大型专业市场。 一个辐射苏鲁皖豫四省的区域大市场能够有效吸引浙江地区的投资客群。宏观经济环境分析——城市发展宏观经济环境分析——城市发展支柱产业——小结泗阳已经形成了以纺织服装、木业加工为龙头，电光源产业、电子科技产业、机械加工协同发展的产业格局。新能源产业、造纸是泗阳未来发展的产业方向。纺织服装、林木业产业的集聚优势将成为本项目发展对外辐射型轻纺市场、家居建材类市场的重要支撑。宏观经济环境分析——城市发展分析总结 宏观经济环境分析——城市发展分析总结泗阳虽有较便捷的对外交通条件，但城市级别较低，人口规模较小，其交通优势对它辐射周边县市并无实际意义。如果结合泗阳当地产业优势，便捷的水陆空交通条件将成为本项目发展外向型市场的有利条件。 泗阳GDP总量仍相对较低，人均收入水平远低于江苏省平均水平，民富程度仍较低，且各类专业市场已经较为齐备，本项目定位内需型市场机会已经不大。本项目的发展不能局限于泗阳本地市场，必须将眼光放大至江淮乃至更大区域。 结合泗阳纺织服装与林木产业加工的优势，发展辐射江淮乃至全国的轻纺面料及木地板批发集散基地，将拥有巨大的市场空间。同时也将推动项目走上产业扶贫的光彩大道。目录目录 城市概况 　城市发展 　城市发展规划宏观经济环境分析宏观经济环境分析——城市发展规划宏观经济环境分析——城市发展规划本项目文化新城京杭大运河景观带商贸工业区工业区规划道路宏观经济环境分析——城市发展规划 宏观经济环境分析——城市发展规划泗阳未来城市发展以“北扩”、“东移”为方向。 泗阳北扩区域定位为“文化新城”，规划以泗中新校区用地区域为中心，建设一个配套齐全、文化氛围浓郁、生活工作便捷、生态环境舒适的新城家园。“文化新城”的发展将提升本项目的环境优势，同时也将为项目导入稳定的客流。 泗阳东延区域以商贸工业为主，目前已经形成一定的产业集聚规模，商贸业发展强势，已建成金三角建材城、汽配城等一批专业市场，其先发优势对本项目形成一定的竞争压力。 规划的宿淮铁路已于2009年6月开工建设，泗阳铁路站也正在建设中，本项目紧邻泗阳铁路站，为项目发展商贸物流业创造了便捷的交通条件，是本项目无可比拟的优势。目录目录 城市商业分布 　行业分析商业市场分析null商业市场分析——城区商业分布休闲零售商业与专业市场分区域独立发展，商业功能划分清晰。主商圈多业态组合，综合性强，商业发展趋于成熟；专业市场规模大，门类全，剩余市场空间较小。目录目录 城市商业分布 　行业分析商业市场分析null行业分析——大型超市大型超市 主要集中在人民路南段 规模：苏果、时代、 润农、农工商4家卖场；除农工商单层面积1200㎡外，其他都在3500-6000㎡。 环境：苏果、时代一层店中店，二三层超市，灯光、产品摆放、购物环境较好，润农和农工商环境一般。 经营状况：苏果人流最高，半小时约二三百人，时代虽然地理位置优越，但受苏果冲击，人流略少，润农和农工商因环境档次不高，人流约为时代购物中心的一半 大型超市对人流、住宅密集度有较高的要求，本项目偏离城区，暂不宜发展综合卖场。 评级：★null行业分析 ——大型超市null行业分析 —— 服装服装大卖场与专卖店 主要集中在众兴路与淮海路之间的人民路商圈。 规模：大洋、金贸、亚细亚、润农百货都是纯服装卖场，除润农单层700㎡左右外，其他均在2000㎡左右；碧云商城、中华商城、万豪国际商业广场和财富广场均致力打造服装为主的步行街，共约15000㎡左右；沿街服装店约40家，共约1000㎡。 档次：沿街多以七匹狼、海澜之家、奥康、蜘蛛王、九牧王、安踏、耐克、鸿星尔克专卖店为主。商街、卖场品牌较少，以100元左右的中低服装为主。 经营状况：各服装卖场、商街、专卖店生意良好，新建商街开业半年，已实现盈利，空置、转让率不高。 服装大卖场与专卖店对人流有较高的要求，本项目偏离城区，暂不宜发展服装大卖场与专卖店。 评级：★null行业分析—— 服装null服装批发市场 处于新城区专业市场集中的客运站商圈。 陶然亭小商品市场：2000㎡，档次极低，生意不太好。 京淮服装批发市场：约6.5万㎡，在建，下半年可交房，营业时间未定，单店98-198小面积的建筑形式决定了市场档次定位-中低档。 服装零售市场的成熟，加之项目地块人流未形成，周边商业氛围缺失，限制了服装零售市场的发展。在建服装批发市场紧临汽车客运站，有利于对城区及各乡镇的辐射，抢占了市场先机。对未来服装批发市场进驻形成了较强的排他性。 评级： ★ ★ 行业分析—— 服装null行业分析—— 服装null公务宴请 呈点式分布。 规模：主要有四星级的新世界大酒店、三星级的名豪国际酒店、桃源春和泗阳大酒店。 经营状况：主要承接婚宴、公务宴请等大型或高档宴席，生意不错。店前车位停车60%以上，有的甚至无空余车位。 在建商业中，汽配城和万诚国际计划建造20余层星级酒店，使高端餐饮趋于饱和。 满足公务宴请的高档酒店将趋于饱和，本项目周边流动动人口居多，市场定位档次不宜过高，公务餐饮发展难度较大。 评级：★ ★行业分析—— 餐饮null私人消费 中档饭店主要集中于骡马古街、桃源美食街，单层体量约2500㎡，现有商家约30家，生意一般。骡马古街40%空置，桃源美食街20%待转。 休闲餐饮店主要集中于人民路与众兴路交叉区，以复合式流行餐厅为主，咖啡厅较少，现代装修风格，消费不高，生意一般，上座率40-50%。 大排档美食街分布在解放路、淮海路、人民路，生意较好，但卫生条件很差。 受社区配套餐饮的影响，满足私人宴请的餐饮业不甚火爆，美食街略显冷清。因此本项目不宜以美食街为主打概念，但因周边流动人口较多、未来大市场也需要餐饮配套，本项目宜打造一定体量的配套餐饮和休闲餐饮，以作为本项目的补充业态。 评级：★ ★ ★ ★行业分析—— 餐饮null行业分析—— 餐饮null示意图高档商务娱乐消费 休闲娱乐行业主要集中在人民路和众兴路所组成的主商圈内 以KTV、休闲浴场为主，定位商务的KTV约5家，浴场3家，装修档次较高，基本满足了商务消费的需求，生意一般。 但是，考虑到未来市场可能会有一批富裕的老板阶层，高档的娱乐消费仍有一定需求。 本项目对高档商务娱乐消费有一定需求，但不用占据大市场的主体部分，可考虑设在写字楼部分。 评级：★ ★ ★ ☆行业分析—— 休闲娱乐null大众娱乐消费 量贩KTV5-6家、酒吧1家，规模100台网吧4-5家，生意良好 电玩3家，20-50台规模，部分受位置影响，生意一般 电影院1家，约容纳100多人，5元/人，档次低环境差，不受当地青年的喜爱，生意较冷清。 电影院、酒吧、电玩尚有一定的市场空间，应针对区域人流发展娱乐业，可考虑设在写字楼部分。 评级：★ ★ ★ ☆大众娱乐消费 足疗美容集中度不高，社区商业中多有零散分布 休闲浴场为数不多，除主商圈内有2-3家，其他零星分布较少，有一定的发展空间 足疗美容、休闲浴场集中度不高，体量不太大，可在本项目市场与住宅交接处的沿街店铺发展满足区域人群休闲需要的足浴发廊一条街。 评级：★ ★ ★ ☆行业分析—— 休闲娱乐null行业分析—— 休闲娱乐null儿童娱乐 可供儿童娱乐的场所主要为超市内儿童乐园和带有儿童游乐设施的人民公园；室内乐园面积40-50㎡，层高3m左右。 城区儿童娱乐场所较少，没有儿童用品销售或儿童娱乐较为集中的场所 儿童市场空间明显，可发展儿童用品或儿童玩具批发市场，但本案偏离城区，高人气难以快速形成，给市场发展带来一定难度。 评级：★ ★ ★ ★ 行业分析—— 休闲娱乐null宾馆酒店 宾馆酒店主要集中汽车客运站和城区主商圈。 高档酒店除了现有的新世界、名豪国际和泗阳大酒店外，还有两座规划建设的星级酒店，市场趋于饱和。 中档商务酒店主要分布在汽车车站和城区主商圈内，车站5家，城区约7-8家，规模以30多间为主，生意一般。 随着泗阳经济的发展和火车站的建成通车，外来商务人士会越来越多，带动当地宾馆酒店业的发展，因此本案可考虑布置针对商务人士的类似于如汉庭、如家等连锁商务酒店（本项目规划时应及时与汉庭、如家等取得联系）。 评级：★ ★ ★ ★ ★行业分析—— 宾馆酒店null家居建材 个体店面主要集中在桃源路，金三角建材市场紧临汽车站，占尽地理优势。 规模：沿街店铺100多家，体量约4000㎡；金三角体量较大，总建筑约15万㎡。基本满足了家装需要 经营产品：所营产品包含了建材、家装、家具等各类产品，产品高中低档组合，基本满足了城区家装市场的各种需求。且金三角建材市场营业三年，已在市民中形成了品牌影响力。 建材家装市场基本饱和，金三角以其规模大、产品全、区位优的特点占尽市场先机，新建市场不宜选择面向本县居民的大而全的家居建材大市场。 评级：★行业分析—— 家居建材null家电 主要集中在众兴路与人民路交叉区。 家电卖场主要有约2000㎡的苏宁、五星电器专业卖场，农工商、时代购物、华润苏果中约400㎡家电板块，约600㎡的金圆家电和约400㎡的海尔专卖店。总体量并不大. 家电销售渠道以卖场为主，品牌经销商较少，对乡镇的辐射不足。 本项目可考虑家电业态，结合电动车等下乡产品，以辐射乡镇市场为目标。 评级：★ ★行业分析—— 家电nullＩＴ数码 主要集中在人民路北段。 规模：均是沿街商铺，店面20-80㎡，约40多家，单层总体量1300多㎡。现有体量较小。 现状：以电脑耗材为主，数码电子较少；店面以个体为主，缺少品牌店。 目前没有专业的IT数码卖场，在建的万佳科技星城约1.5万㎡，规划打造专业数码电子街，是县科技局和建设局指定的数码电子市场。 现有IT数码市场规模小，产品种类少，品牌店不足，缺乏专业市场，但在建万佳科技星城的建成会填充该空缺市场，如该项目顺利营业，则本项目所剩市场空间极小。 评级：★ 行业分析—— IT数码null电动车、摩托车、农机产品 主要集中淮海路 约有20家电动车销售店，面积50-200多㎡不等，总体量2000多㎡。 当地公共交通除了班次较少的公交外，主要为类似的士的电动三轮车，起步2元，出租车很少，公共交通出行不便。城区规模不大，便于电动车出行，电动车生意良好。 电动车、摩托车、农机产品均为沿街店铺分布，没有集中较高的专业市场，给本项目提供了市场机会。本业态与家电下乡产品可合并为一个专业区块。 评级：★ ★ ★ ★行业分析——电动车、摩托车、农机产品null烟酒副食 烟酒副食百货暂时没有规模较大的批发市场，给本案业态选择上了提供了机会。 但该品类市场影响力较小，市场能容纳的体量有限，不宜发展过大，只宜将其作为项目的一个组成部分发展。 评级：★ ★ ★ ☆行业分析—— 烟酒副食null小结null 小结泗阳商业发展良好，城区购物广场与商业街相结合，形成了良好的集购物、餐饮、娱乐于一体的综合商业氛围。 目前家居建材、机电、农副产品批发等市场均已形成，服装批发、汽配、数码电子市场也在建设中，针对泗阳本县的内需型专业市场的机会已很小。 烟酒副食、日用百货、小商品、儿童用品尚未形成大的市场，本项目可考虑发展。 项目未来发展辐射型专业市场必将带来众多客流，可考虑配置餐饮及休闲娱乐业态。 电动车、摩托车、农机产品类尚无集中较高的专业市场，给本项目提供了市场机会。本业态可与家电下乡产品可合并为一个专业区块。 针对泗阳本县需求的诸如建材、服装等商业空间较小，内需型市场无法承载本项目庞大的体量，绝对不可作为本案主打概念，应以基于本地产业辐射区域及全国的外向型市场为主体，才能为本项目在重重包围中杀开一条血路。目录目录 规划指标 　区位分析 　交通分析 　周边环境分析 　ＳＷＯＴ分析 项目地块分析项目地块分析——规划指标项目地块分析——规划指标占地面积：253亩 容积率：1.5（暂定） 规划建筑面积：25万平方米项目地块分析——区位分析项目地块分析——区位分析项目地处泗阳县城区东北角，省道以北，距离泗阳体育中心2约公里，距离市中心中华广场约6公里。项目地块偏离中心城区，区位较差。 当前地块感观较差，周边为农田，与主城区之间以乡村小道相连，且宿淮铁路站通往城区的道路何时建成通车也无明确时间表。2公里泗阳体育中心6公里项目地块分析——交通分析项目地块分析——交通分析项目当前交通条件较差，无城市主干道路经过，距离泗阳汽车站4公里且无公交路线经过。 项目紧邻宿淮铁路泗阳铁路站，该铁路站已于2009年6月开工建设，预计在2011年宿淮铁路将建成通车。 连接火车站与城区的主干道路也将在铁路站建成前通车。 项目未来交通条件将会得到极大改善，宿淮铁路的建成，使本项目具备了发展对外辐射型商贸物流业的潜质。可惜的是在项目销售周期内，交通状况堪忧。2公里泗阳体育中心6公里火车站规划道路325省道宿淮铁路4公里项目地块分析——周边环境分析项目地块分析——周边环境分析 项目周边现为农田，也有部分农户分散居住在周边。 项目周边目前无任何商业配套设施。 直观判断，地块更适合建设住宅。项目地块分析—— SWOT分析项目地块分析—— SWOT分析SWOT分析地块成本较低； 规模较大，可以充分形成规模优势； 水陆空便捷的交通条件有利于本项目形成对外辐射； 现有光彩大市场的良好经营已经给项目树立了信心及品牌形象。光彩大市场，是中国光彩事业促进会指导开发的，具有政策优势。 项目远离中心城区； 项目当前交通配套设施缺乏； 规模较大， 既是压力也是机会，定位不当将对未来销售招商带来较大压力； 项目周边无配套商业设施，在未来多年内，项目将是周边区域内的“孤商”。北部文化新城的规划，将使该区域成为新兴的居住区，未来可为本项目导入消费客流； 泗阳已形成以纺织服装业为龙头，木业加工、电光源、机械加工等协同发展的产业结构，特别是纺织产业与木业加工已经形成产业领取优势，为本项目发展轻纺服装与木业产品的商贸物流提供了坚实的产业支撑。 泗阳土地、劳动力较低，已成为承接沿海经济发达地区产业转移的重要地区。目前，泗阳城区大型零售商业项目（经营面积大于1000平方米，非专业市场类）已超过10个，商业供应面积近5万平方米。 未来商业市场新增供应量较大，随着万诚国际广场、京淮服装城的兴起，市场竞争将更趋激烈。如本项目定位本县内需型市场，将面临巨大竞争压力。优势机会威胁劣势目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议项目定位与建议——项目总体定位项目定位与建议——项目总体定位首先罗列出本项目未来可能的若干个发展方向：然后分析影响市场定位的四个主要因素得出本项目的初步定位。 本项目市场定位关键在于解决项目主体定位与配套服务定位。 最后根据该市场定位落实到产品、开发建议方面。 项目定位与建议——总体定位项目定位与建议——总体定位本项目规模较大，综合性商业体是本项目的最佳选择。 本项目处于城郊区域，距离中心城区6公里左右，地理位置相对较差。 项目周边为分散村落，人口聚集密度较小，人口规模有限。 项目目前交通条件较差，尚无主干交通道路连接城区。 百货、超市、大卖场等大型主力商家一般选择交通便利、人口聚集的商业中心或大型居住社区，本项目自身条件不符合上述要求。 泗阳中心城区目前已有、苏果、时代、 润农、农工商4家大型零售企业，除农工商经营面积为1200平方米，其他都在3500-6000平方米，该业态竞争已比较激烈。百货、超市、大卖场等大型主力商家结论：项目自身条件无法满足百货、超市、大卖场等大型主力商家的区位选择要素，且当前市场竞争已比较激烈，项目不适合发展百货、超市、大卖场等传统业态。项目定位与建议——总体定位项目定位与建议——总体定位项目规模较大，可满足大型专业市场的面积需求，且容易形成规模优势。 项目目前交通条件较差，但项目地块紧邻泗阳铁路站，未来对外交通便捷，可满足专业市场对外客货流转运的需求。 专业市场目的性消费较强，一般选址城市外围郊区，交通便捷是其主要考虑要素。本项目未来交通条件将得到极大改善，是本项目无可比拟的优势。从专业市场的区位选择因素来看，本项目适合发展专业市场。 泗阳县当前现有金三角家居建材卖场（15万平方米）、汽配城（20万平方米）、京淮服装市场（6.5万平方米）、万佳科技星城（1.5万平方米）、华东木业城（70万平方米）、江淮农副产品批发市场（7.5万平方米）、丰泰机电城（8万平方米）等。专业市场结论：泗阳专业市场业态已比较齐全，日用百货、烟酒副食、日用百货、儿童用品等专业市场尚未形成。从已有专业市场来看，均为内向型市场，本项目要寻求突破必须结合地区产业优势发展辐射型市场。null项目定位与建议——总体定位项目定位与建议——总体定位坚实的产业支撑：纺织服装是泗阳重要的支柱产业，泗阳已形成纺纱、织布、印染、服装加工以及配套功能齐全的产业链。2010年底全县将形成万台织机、亿件成衣的生产能力，华东地区新纺都初具规模。 交通便捷：宿淮盐高速与京沪、宁徐、宁连、京福和连霍五大高速交汇互通，新长铁路和宿淮铁路将泗阳与长三角诸多开放城市紧紧相连，空运30分钟至苏北国际机场，水上交通便捷通畅，70分钟至连云港国际货运港口。 市场需求大：长三角地区是中国面料使用量最大的市场。 比较优势：与苏南地区轻纺市场相比，因土地成本相对较低，本项目发展轻纺城商户经营成本比较低，且市场距离货源地较近，与中国主要面料消费市场之间也未增加多少距离。 行业发展趋势：上海、苏南、浙江地区轻纺产业开始出现向土地、人力成本较低的苏北地区转移，苏北地区已经成为承接产业转移的重要地区。 销售优势：辐射江淮区域的“江淮轻纺城”比内需型市场对浙江地区投资客群将更有吸引力。 综合评级： ★ ★ ★ ★ ★专业市场——江淮轻纺城项目定位与建议——总体定位项目定位与建议——总体定位坚实的产业支撑：木材产业，拥有中、高密度纤维板、覆膜板、多层板、胶合板、异型板、科技木、高档家具等近百个品种、1200多家企业，年加工能力为150万立方米，从业人员近4万人，已成为泗阳县工业的重要支柱产业。 市场需求：苏、皖、鲁、豫四省近年来一大批家居建材市场如雨后春笋般涌现，泗阳交通优势显著，可发展针对该区域的辐射型家居建材市场。 定位特色：本项目将立足泗阳木加工产业的优势，发展对外辐射型木业专业市场，而不是面向县域的大而范的家居建材市场。 销售优势：辐射江淮区域的“江淮轻纺城”比内需型市场对浙江地区投资客群将更有吸引力。 综合评级： ★ ★ ★ ★ ☆专业市场——江淮木业城项目定位与建议——总体定位项目定位与建议——总体定位专业市场——电光源城产业支撑：泗阳电光源产业，拥有30多家骨干企业，苏州照明产业城、光阳照明、勇仕照明、凯烽照明等知名企业落户。全县年产节能灯4亿支，毛管、荧光粉、钨丝、灯座等配套能力逐步增强，并向大功率节能灯、数控照明、LED延伸。泗阳县大功率节能灯产业园被省政府批准为江苏特色产业园，2010年泗阳的节能灯生产能力将扩大到10亿支，建成全国最大的大功率节能灯生产基地和华东新兴电器照明基地。 市场竞争：泗阳县目前尚未形成专业的电光源市场，金三角建材家居城有部分照明灯饰商铺，但主要以面向县域范围内的零售为主。 市场需求：项目地处苏、皖、鲁、豫四省交界区域，该区域近年来一大批家居建材市场如雨后春笋般涌现，泗阳交通优势显著，可发展专业的电光源市场辐射上述区域的家居建材市场。 定位特色：本项目将立足泗阳电光源产业的优势，发展向外辐射型电光源专业市场。 综合评级： ★ ★ ★ ☆项目定位与建议——总体定位项目定位与建议——总体定位专业市场——电子城泗阳电子科技产业主要以代工为主，引入市场较难。 综合评级： ★专业市场——机械城泗阳机械产业现状不足以发展辐射型的专业市场，但可发展吸纳型市场。 综合评级： ★ ★ ★泗阳机械产业现状不足以发展辐射型的专业市场，但可发展吸纳型市场。 综合评级： ★ ★ ★专业市场——纸业城项目定位与建议——总体定位项目定位与建议——总体定位轻纺、木业是泗阳两大支枝产业，本项目优先发考虑发展轻纺城与木业城，作为本项目的主力市场。外向型市场江淮轻纺城主体定位江淮木业城内需型市场日用百货、小商品市场下乡产品专区主体定位巢机构观点： 我们应该立足外向型市场，并以内向型市场作为辅助。泗阳日用百货小商品市场、儿童用品市场仍是空白。另外，在国家“家电下乡”、“汽车下乡”、“建材下乡”等政策背景下，“下乡产品”市场发展空间较好。本项目将发展日用百货小商品市场、儿童用品市场及下乡产品专区作为项目的辅助市场。主市场辅助市场儿童用品市场项目定位与建议——总体定位项目定位与建议——总体定位配套定位结合本项目自身条件及餐饮、休闲娱乐、酒店、服务等业态的区位选择因素，餐饮、酒店、服务业态与本项目契合度较高。 本项目将配套发展美食广场、经济型酒店及银行、电信、邮政、物流等配套服务。目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议项目定位与建议——分期开发策略项目定位与建议——分期开发策略一期： A区：江淮轻纺城 B区：下乡产品专区 C区：美食广场 D区：宾馆 E区：写字楼（高档商务娱乐） K区：休闲娱乐区二期： F区：江淮木业城（或轻纺城二期） G区：日用百货小商品市场 H区：儿童用品市场 C区：美食广场 E区：写字楼（高档商务娱乐） K区：休闲娱乐区项目定位与建议——分期开发策略项目定位与建议——分期开发策略一期项目以江淮轻纺城作为主市场，并以下乡产品专区作为辅助市场。 江淮轻纺城主入口设在临上海北路侧，次入口设在市场北侧，卸货区设在市场东侧。 在下乡产品专区的北侧及南侧，同步开发宾馆、写字楼、美食广场、休闲娱乐区及其它服务所需物业配套。二期项目以江淮木业城作为主市场，并以日用百货小商品市场作为辅助市场。如江淮轻纺城一期销售经营均较好，可考虑进一步扩大江淮轻纺城规模，二期地块作江淮轻纺城二期。 在江淮木业城（或江淮轻纺城二期）及家电下乡产品专区的北侧及南侧，同步开发美食广场、休闲娱乐区及物流、银行、电信等其它服务所需物业配套。目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议项目定位与建议——项目建筑设计建议项目定位与建议——项目建筑设计建议江淮轻纺城及江淮木业城建筑结构设计建议采用双层大棚式框架结构。日用百货小商品市场、儿童用品市场、下乡产品专区建议采用联排建筑，设置二至三层背靠背式临街独立商铺的户型。市场类建筑设计项目定位与建议——项目建筑设计建议项目定位与建议——项目建筑设计建议酒店写字楼建筑设计目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议项目定位与建议——项目开发模式项目定位与建议——项目开发模式强烈建议与绍兴中国轻纺城建立战略合作关系。建议利用绍兴中国轻纺城的品牌发展本项目一期轻纺城，给予相应股份。 如果合作成功，必将成功推动本项目的销售及经营。 如果合作不成功，可考虑与绍兴地区有影响力的轻纺行业企业合作。 二期木业城如上马，可仿照此例，建议在湖州南浔地区寻求合作。 目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议项目定位与建议——投资客群定位项目定位与建议——投资客群定位本项目投资客群定位为以下三类：绍兴中国轻纺城经营户、苏南及浙江地区投资客群、苏北地区投资客群。项目定位与建议——投资客群定位项目定位与建议——投资客群定位中国轻纺城经营户可行性： 采用某种方式与中国轻纺城合作。 绍兴中国轻纺城经营户资金实力强，具备极强的投资能力。 随着沿海经济发达地区的产业升级及劳动密集型产业的转移，具有先知先觉意识的投资人也开始考虑在新兴地区市场谋划新的投资布局。利益性： 绍兴中国轻纺城经营户市场资源丰富，经营经验充足，他们的入驻将直接有效地解决本项目的后期经营问题。 绍兴中国轻纺城经营户是轻纺行业经营最成功的群体，他们的入驻将带动一大批其他投资者或经营户。项目定位与建议——投资客群定位项目定位与建议——投资客群定位苏南及浙江地区具有3－5年纯商铺投资经验的成熟投资群体。此类客户投资群体具有以下特征： 投资产品类型：一类是城市主城区商业物业，另一类是专业市场。 投资回报率预期及投资期限：投资回报率一般在8%，投资回报期限15年左右。 升值预期：投资客多数以长期持有为主，看好专业市场的投资预期。 投资区域：此类投资群体投资范围较广，足迹遍布全国各地，如华南的电子数码市场，义乌小商品城等都能寻到他们的踪迹。 苏南及浙江地区投资客群项目定位与建议——投资客群定位项目定位与建议——投资客群定位苏北人历来具有商铺投资的传统。 现有光彩大市场的良好经营已经给项目树立了信心及品牌形象。 光彩大市场由中国光彩事业在苏北区域的重要项目，以产业扶贫为已任，光彩大市场享有充分的政策优势。 良好的品牌形象及政策优势将对本地投资客群形成投资吸引力。本地投资客群目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议项目定位与建议——项目推广概念项目定位与建议——项目推广概念本项目江淮轻纺城及江淮木业城是光彩大市场的两大主市场。 光彩大市场更侧重于政治意义，且“光彩大市场”这个概念并无明确的定位指向，但又不能抛弃“光彩大市场”的概念。江淮轻纺城与江淮木业城定位较明确，因此本目采用多概念推广。项目定位与建议——项目推广概念项目定位与建议——项目推广概念现有光彩大市场的良好经营已经给项目树立了信心及品牌形象。 光彩大市场，是中国光彩事业促进会指导开发的，具有政策优势。 “光彩大市场”主要用在泗阳当地，在同政府机关交往、主流媒体宣传推广、市场营销之中采用该概念。“光彩大市场”概念项目定位与建议——项目推广概念项目定位与建议——项目推广概念“江淮轻纺城”及“江淮木业城”概念定位指向明确。 绍兴中国轻纺城的成功运营，为本项目导入“轻纺城”概念树立了先天的品牌优势。 “江淮轻纺城”与“江淮木业城”的概念具有更广泛的辐射涵义。 “江淮轻纺城”与“江淮木业城”的概念更易吸引浙江地区的投资客群。 “江淮轻纺城”与“江淮木业城”的概念主要用在对浙江等外部地区招商推广上。“江淮轻纺城”与“江淮木业城”概念目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议项目定位与建议——项目营销建议项目定位与建议——项目营销建议投资可能性： ★ ★ ★ ★ ☆ 投资积极性： ★ ★ ★ ★ 投资能力： ★ ★ ★ ★ ★绍兴地区投资客群营销方式：采用直销方式，直接与绍兴中国轻纺城经营户洽谈合作。如果与中国轻纺城合作成功，则可借助其强大影响力。 投资回报：该客群以自营为主，建议销售价格给予一定的优惠。项目定位与建议——项目营销建议项目定位与建议——项目营销建议浙江地区投资客群投资可能性： ★ ★ ★ ☆ 投资积极性： ★ ★ ★ ☆ 投资能力： ★ ★ ★ ★ ☆营销方式：分销——由巢机构总代理，借助巢机构的合作资源，通过温州、杭州、宁波、台州、绍兴、义乌等地区的分销合作机构，进行各区域的销售招商。 投资回报：首年回报率8%，第二年回报率8%，第三年回报率10%。项目定位与建议——项目营销建议项目定位与建议——项目营销建议苏北地区投资客群投资可能性： ★ ★ ☆ 投资积极性： ★ ★ ★ 投资能力： ★ ★ ★营销方式：采用传统营销方式，在泗阳城区设立售楼处，销售返租，统一招商及经营管理。 投资回报：首年回报率8%，第二年回报率8%，第三年回报率10%。目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议null 城区商业物业平均售价为5811元/㎡，淮海路区域四大专业市场均价5680元/㎡。由于项目偏离城区，周边商业缺失，长时间内孤商的现况难以改变，故价位不宜过高，一期市场销售均价以3000-3500元/㎡（扣除回报后的实际销售价格）为宜。项目定位与建议——项目回款估算null注：销售均价为扣除回报后的价格项目定位与建议——项目回款估算 商业市场平均售价为5811元/㎡，四大专业市场均价5680元/㎡。由于项目偏离城区，周边商业缺失，长时间内孤商的现况难以改变，故价位不宜过高，一期市场销售均价以3000-3500元/㎡（扣除回报后的实际销售价格）为宜。目录目录　项目总体定位 　项目分期开发策略 　项目建筑设计建议 　项目开发模式 　项目投资客群定位 　项目推广概念 　项目营销建议 　项目回款估算 　项目推盘策略项目定位与建议项目定位与建议——一期建筑业态布局图项目定位与建议——一期建筑业态布局图江淮轻纺城及下乡产品专区高2层，局部3层。 沿街底铺高2层，进深12米。江淮轻纺城下乡产品专区 （电动车、摩托车车、农机产品、家电等）休闲娱乐专区写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼宾馆宾馆主入口次入口御货区写字楼项目定位与建议——项目推盘策略项目定位与建议——项目推盘策略 项目共分两期推广，20-30个月完成项目主体销售。 项目一期推盘区域为江淮轻纺城（东区)、下乡产品专区、休闲娱乐区及四座写字楼。（上图红色西区框线区域）。 项目二期推盘区域为江淮轻纺城（西区）、三座写字楼及两座宾馆。（上图黑色框线区域）项目定位与建议——项目推盘策略项目定位与建议——项目推盘策略一期推盘策略 一期第一阶段首先推出休闲娱乐区、下乡产品专区、江淮轻纺城东区（东区）。 休闲娱乐区、下乡产品专区面向苏北投资客群，江淮轻纺城面向绍兴中国轻纺城经营户及浙江其它地区投资客群。 第一阶段推盘期2个月。 一期第二阶段推出写字楼（单身公寓）。 单身公寓同时面向苏北投资客群、绍兴中国轻纺城经营户及浙江其它地区投资客群。 第二阶段推盘期6个月。在写字楼（单身公寓）推出后适时推出写字楼（单身公寓）的裙楼商铺。项目定位与建议——项目推盘策略项目定位与建议——项目推盘策略二期推盘策略 二期第一阶段主推江淮轻纺城（西区）。 江淮轻纺城面向绍兴中国轻纺城经营户及浙江其它地区投资客群。 二期第一阶段推盘期2个月。 二期第二阶段推出写字楼（单身公寓）。 单身公寓同时面向苏北投资客群、绍兴中国轻纺城经营户及浙江其它地区投资客群。 第二阶段推盘期10个月。在写字楼（单身公寓）推出后适时推宾馆和写字楼（单身公寓）的裙楼商铺。null