2011年7月联合推广营销执行计划(定稿)

2011年7月联合推广营销执行 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 （大兴郡、西子湖、御湖、蓝湖树、观园） 时间 内容 2011年7月1日—7月31日（该营销计划执行至下月计划下发之日前） 计划主题 整体营销策略核心： 针对7月底的“天朗成立十周年”，联合天朗·西子湖、天朗·大兴郡、天朗·蓝湖树、天朗·御湖、天朗·蔚蓝观园五项目展开联合推广，在大的推广主题上形成统一，以“天朗十年庆 最高92折”直白性优惠信息引发市场关注，同时，各项目依据自身项目特性，分别展开有针对性的线下推广，形成既有统一性，又有个性的推广形式，最终解决为销售现场带来上客量，解决目前销售滞缓的局面，力争实现快速去化，为全年任务的完成打下基础。 1、 全面展开 “助家狂欢季”系列推广及活动，短时间内引爆市场，形成关注焦点； 2、 加强线上推广，线下辅助，以活动、话题聚集人气，增强到访量； 3、 本阶段统一推广形象，单个项目减少线上推广，多组织线下有效媒体推广； 4、 各项目提高现行价单面价，统一提高付款优惠，辅助以案场各项优惠，推出“天朗十年”大额刺激性优惠信息； 5、 落实行销人员（销使）及行销行动，主动出击寻找客源，加强揽客力度； 6、 广泛参与媒体组织的各种看房团活动，寻找辅助带客途经； 7、 参与品牌“十年庆”期间的各种活动。 上月工作回顾 1、 天朗•西子湖：2011年6月份既定销售目标5000万元，截止6月21日实际完成1293万元，完成月任务26%，成交20套，截止目前全年完成销售299套，完成成交面积：28319.14㎡，完成销售额19423万元，本月成交均价6874元/㎡，全年累计成交均价6859元/㎡，全年任务已完成32%。 2、 天朗·大兴郡：2011年6月份截止到6月22日累计大定31套，面积2665.52㎡，金额19225255元；本月签约36套,签约面积3265.09㎡,签约额23178886元,签约均价7099元/㎡；2011年项目签约202套,签约面积18077.32㎡,签约额121911157元,2011年回款额195611157元，签约均价6744元/㎡。 3、 天朗·蔚蓝观园：2011年7月份既定销售目标3000万元，截止2011年6月26日实际完成5971446元，完成月任务20%，成交5套；本月成交均价8187元/㎡，项目累计成交均价8196元/㎡。 4、 天朗·蓝湖树：2011年6月份既定销售目标7000万元，截止6月22日实际完成27213905元，完成月任务39%，成交68套(本月定房34套)；本月成交均价7686元/㎡，项目累计成交均价6870元/㎡。 5、 天朗·御湖：2011年6月份既定目标销售额 7000万元，截止6月21日实际完成11749273 万元，完成月任务的10%，成15 套（本月定房18套）；本月成交均价7015/元，项目累计成交均价6375.04元/㎡ 销售/推广任务 ——销售任务： 1、 天朗·西子湖：实现销售额5000万元 2、 天朗·大兴郡：实现销售额7000万元 3、 天朗·蔚蓝观园：实现销售额3000万元 4、 天朗·蓝湖树：实现销售额7000万元 5、 天朗·御湖：实现销售额7000万元 本月销售任务共计：2.9亿元 ——推广任务： 考虑到各项目特质，本月不考核推广任务 推广费用月度预算 217.15万元（占本月销售总额的0.72 %） 市场背景 西安市6月份楼市概况 本月市场销售特征 被称为“史上最严厉政策”的西安楼市调控政策施行一个月，西安商品房市场市场迎来全面降温，楼市新政除了对投资性购房一声棒喝外，同时对刚性需求心里产生了影响，市场观望态势渐浓，这导致了西安房地产市场供求关系迅速逆转，消费者与开发商博弈，导致西安商品房市场“供”、“销”、“价”全线下挫。2010年5月西安市商品房新批准预售面积40.05万平方米，同比上月下滑70.77%， 是进入2010年以来新批预售面积最低的一个月。 销：商品房成交100.21万平方米 环比下滑29.41% 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：5月份西安商品房销售面积为100.21万平方米，同比上年虽然仍有1.35%的增幅，但与4月相比则下滑了近30%。 5月一直被称为楼市销售的黄金季节，但是随着4月新政的出台，5月已经成为了西安楼市最具决定性的时期。从买方市场的反应来看“在等等”的置业者不在少数。就5月看房团报名人数来看，5月15日800J城南看房团仅有16个网友，5月22日城北看房团报名人数还不足30人，这与之前动辄上百人看房团截然相反，也从侧面 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 了目前置业者的观望情绪。同时西安房地产信息网数据研究中心通过对本网在线订房的数据分析，4月份在线订房客户较3月份下滑33.76%，而5月在线订房的人数也继续减少，与4月相比下滑了20.11%，置业者“等等”的心态尽显。 价：西安住宅成交均价5647元 环比下滑5.79% 5月份普通住宅成交价环比4月下降明显，为5647元/平方米，环比下滑5.79%，但同比2009年5月增长幅度达到了26.64%。 从目前市场运行情况来看，进入5月后，不少的开发企业纷纷亮出了“折扣牌”，市场上出现了很多家项目的优惠促销信息，有些开发商也放慢了开发节奏，总的来说市场观望态势比较浓厚，这与新政出台的影响有关系，也与国内一线城市高房价受到打压有关联。由此楼市政策的影响下，出现了房价下跌的情况，这与全国同等城市房市运行情况基本一致 月份西安各城区各物业成交价一览 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 单位：元/平米 车位/地下室 普通住宅 商服用房 写字楼 别墅 合计 城北 4280 5056 12201 5725 　 5261 城东 4446 5289 10106 　 　 5491 城内 　 7446 33205 　 8972 10603 城南 4549 6174 10840 12900 20129 7092 城西 3872 6564 12158 5896 　 6597 西高新 680 6238 13060 7096 21978 7203 总计 4077 5647 12096 7127 20349 6200 本月全市普通住宅销售金额排行前10名的项目为： 名次 区域 项目名称 开发商名称 销售面积 （㎡） 销售金额 （元） 1 城北 白桦林间 西安经发地产有限公司 55806.79 326367900 2 城南 中海国际社区 中海兴业（西安）有限公司 37221.11 285008981 3 城北 汇通太古城 汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司 51147.53 260979142 4 城北 海荣名城 西安市兴佛房地产开发有限公司 36785.4 205905031 5 城南 紫郡长安 西安大方置业发展有限公司 46250.83 167643837 6 西高新 紫薇公园时光 西安高科新西部实业发展有限公司 9720.34 134193076 7 城北 旭景兴园 西安市星火房地产开发公司 42816.75 132501912 8 城东 中新浐灞半岛 西安浐灞建设开发有限公司 西安中新佳园房地产开发有限公司 西安中新永荣房地产开发有限公司 22861.89 130014962 9 城西 恒大城 陕西金泓投资有限公司 16954.23 115947511 10 城南 紫薇馨苑 西安融侨房地产开发有限公司 13220.75 100638632 项目背景 1、 天朗·西子湖：营销节点：田亮阳光会所会员招募中；工程节点：23、24、25号楼原计划6月底获取预售证，目前明确推迟至7月底。 2、 天朗·大兴郡：营销节点：5#商业包装呈现；工程节点： 2期1＃、2＃预售证7月15日获取，样板园林区7月25日呈现。 3、 天朗·蔚蓝观园：取得6号楼预测 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ； 4、 天朗·蓝湖树：会所外立面落架； 5、 天朗·御湖：营销节点： 7月盛世开盘，同期明光路实景景观示范区及工法样板间呈现。 推货策略 6月份5盘在售货量统计表： 项目名称 推售楼栋 1房（套） 2房（套） 3房/4房（套） 总量（套） 天朗·西子湖 21#、23#、24#、 37 255 123 415 天朗·大兴郡 一期（1#、3#、4#）二期（8#、1#、2#） 0 173 378 551 天朗·蔚蓝观园 2#、3#、4#、6# 0 18 120 138 天朗·蓝湖树 加推16#2、3、4号房 28 11 173 212 天朗·御湖 剩余6＃、9＃、10＃、12＃ 0 69 50 119 新推7#、14# 0 141 34 175 合计 —— 65 667 878 1610 销售策略 一、思路： 1、配合整合营销，各案场统一调高面价价单，统一基础优惠，以“天朗十年庆真情回馈”推出大额付款优惠； 2、在统一付款优惠的基础上，推出500套助家房馈献全城（注：实际套数不限），将“天朗十年真情回馈”具象到房源上，推出实质性优惠。 3、联盟商家恭贺，豪礼送业主（红星美凯龙、苏宁电器、田亮阳光泳池会所、亚特健身会所） 二、统一基础优惠： 1、付款方式优惠：按揭、分期、公积金付款优惠6个点、一次性付款（含协议付款）优惠8个点； 2、万元购房券：客户交1000元即可定房（财务出收据），并获取万元购房券1张（在签约时出具万元购房券即可优惠房总价1万元）； 注：该购房券在各种巡展、拓客活动中发放，销售现场也可发放，财务依据万元购房券进行总房价优惠，该优惠一房一券，不可累加使用； 3、老带新优惠：老业主（集团旗下所有住宅项目业主及成功解筹客户、蔚蓝国际A、B座、香米园、玉祥阁的业主；机电广场一、二期的业主和租赁户；合作公司；集团员工）成功介绍新客户购买所有在售房源，老业主均可获得2000元/套的购物卡，新客户可获得冲减房款2000元/套奖励；老业主重复购买优惠10000元房款；针对易居销售团队推介成功购买给予500元/套购物卡奖励，新客户可获得冲减房款2000元/套奖励 注：“成功解筹客户”如果老业主退房则不发放“购物卡”，被推介的新业主仍可冲减2000元/套房款；另，老带新政策不可以老业主重购政策并用（蔚蓝观园另行执行自有老带新政策） 4、巡展、销售经理特批优惠、媒体团购、合作公司员工购买均额外优惠1%； 注：A：该优惠自身不可累加使用； B: 可与付款折扣、万元购房券并用； C：不可与老业主重购优惠并用； D：巡展客户凭巡展现场开具的客户登记单、媒体团购凭报名表、合作公司员工购买凭合作员工购买确认单、销售经理特批1个点机动优惠由销售案场经理出具现场优惠单进行优惠。 5、成交即送世园会门票2张； 6、一口价特价房：每项目拿出40套一口价房源（2个月的消化量，不够再补充），依据各案场销售情况择时择量推出； 注：1、一口价特价房计算方法=5月27日各案场现行价单面价－10000元购房券优惠－30000元特价房优惠×0.97一次性付款折扣； 2、一口价特价房不论按揭付款还是一次性付款，均按该套房源总价执行，不享受其它任何优惠； 7、集团战略合作商家恭贺礼：由红星美凯龙、苏宁电器、田亮阳光泳池会所、亚特健身会所等随成交房源附赠的各种折扣券、体验卡。 三、各案场自身优惠部分： 详见各项目计划附件 推广策略 ——核心思路： 借天朗品牌10周年庆典之际，集结四大城系，启动五大项目联合推广策略。统一主题、优惠及媒介渠道，集各项目优势与品牌资源，迅速抢占市场份额，结合各项目线下推广，全方位展开推广，力保完成全年销售任务。 ——阶段营销推广主题: 创业在西安 生活在天朗 根据消费者心理诉求，体现天朗本土情缘，人文关怀； ——7月推广主题： 天朗10年，有房才有家！ 让利500套，92折助家西安 天朗10年，购房统一一次性付款92折；携战略联盟商家恭贺，豪礼送业主 注解：借天朗地产十年庆的契机，以500套让利房为吸引点，给出统一一次性付款92折的刺激性折扣，以此打动购房者，同时辅助以集团各联盟商家对天朗成立十周年的回馈优惠，奠定天朗大集团形象的基石，从而形成从购房、装修、家电采买、等一条龙的的助家行动。 1、天朗地产十年感恩回馈系列计划启动； 3、持续各案场周末、月末抽奖活动，辅助案场销售小活动； 4、线下辅助媒体推广，积极参与各种媒体看房团及促销活动； 5、统一联合推广形象画面；整合 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 报广出街形式； 6、增强网络推广，制造话题，多角度利用网络资源； 7、开始陕北客户定向拓展，展开圈层营销。 报 纸 1、7月8日 周五（华商报跨版） 主题：天朗10年，有房才有家！ 让利500套，92折助家西安 副标： 天朗10年，购房尊享92折　每月百套特价房礼馈全城； 费用预算：28万元 2、7月15日 周五（西安晚报跨版） 主题：天朗10年，有房才有家！ 让利500套，92折助家西安 副标： 天朗10年，购房尊享92折　每月百套特价房礼馈全城； 费用预算：28万元 ——版面统筹： 1、释放天朗地产十年感恩回馈系列计划启动信息； 2、以品牌形象统领画面，集中释放统一优惠信息； 3、统一版式，分解各项目产品及核心卖点。 费用共计：56万元 短 信 1、社会短信 数量：每周100万条，每月四次；（针对西安市所有楼盘近两周进线及话费300元以上客户） 发布次数：每周50万天朗10年统一销售信息，每周各项目10万自身销售信息。 费用预算：3.5万元×4=14万元 2、自发短信 数量：依据各案场意向客户和落定客户数量 内容：周、月抽奖信息 发布次数：每周一次 费用预计：5000元　　　　 费用共计：14.5万元 户 外 1、唐延路（三面翻）：1块，尺寸：7m×21m 主题：天朗10年，让利500套，92折助家西安 费用预算：每月14万元（该14万费用由五项目及品牌均摊）（含画面更换费用） 2、地下车库灯箱：300块（小），尺寸：0.6m×0.9m；20块（中），尺寸2.4m×.2m；15块（大），尺寸4m×1.5m； 主题：天朗10年，让利500套，92折助家西安 费用预算：小块灯箱发布费用8万元/月（含画面更换费用）； 3、 候车亭：20+60（块） 尺寸：3m×1.5m(双面) 主题：天朗10年，让利500套，92折助家西安 费用预算：每月30.2万元（该费用由五项目及品牌均摊）（含画面制作费用） 4、 桁架： 大汉会馆外桁架（2个）：尺寸：3m×5m 劳动公园桁架（2个）：尺寸：3m*5m 蔚蓝花城社区桁架（2个）：尺寸：3m*5m，4.8m*2.4m 蓝湖树门口桁架（1个）：尺寸：3m×5m 机电广场桁架（1个）：尺寸：3m×5m 主题：天朗10年，让利500套，92折助家西安 费用预算：2500元 费用共计：52.45万元 网络 1、搜房、大秦、95191等网络硬广+促销信息释放 主题：天朗10年，让利500套，92折助家西安 内容：主页广告+天朗购房圈 2、组织网络团购活动、免费下载网络购房券活动 内容：依托网络媒体资源，开展天朗专场网络团购活动，辅助免费下载万元购房券 3、 集团公司网站信息释放 费用预计：30万元 活 动 营销活动一：各项目周末暖场活动（详见抽奖细则） 活动时间：每周六、周日 活动内容：1、进店即送美甲套装 2、2011年1月1日以后大定及网签客户，参与周抽奖活动 3、2011年1月1日以后网签客户，参与月抽奖活动 4、天朗十年，感恩回馈系列活动内容通报及老带新政策销讲 5、现场小型冷餐会 6、现场暖场小活动（由活动公司组织4种活动在各案场每周循环进行） 7、参与各销售案场购房优惠活动 费用预算：总共约25万元（由各项目分摊） 营销活动二：销使派单活动（详见细案） 活动时间：节假日及双休、傍晚 活动地点：1、汉城湖公园、劳动公园、城市运动公园、西高新等 2、项目周边各大停车场、超市及人流密集区 活动内容：在以上派单地点设点，派销使进行派单 费用预算：总共约2.4万元（销使成单奖励另计） 营销活动三：品牌组织的十年庆系列活动 · 新闻发布会 · 十年庆典晚会上启动天朗助学金 · 欢乐社区行暨天朗风采、家庭艺术秀 · 天朗社区迪士尼狂欢季 · 天朗杯趣味游泳比赛 · 天朗希望小学节目演出 · 天朗义工日活动 费用共计：27.4万元 制作 1、 联合推广天朗十年折页 专刊尺寸：待定 价格：1.65元/张 印刷数量：3万张 （随时根据需要加印） 费用总计：约5万元 2、 销使物料 内容：文化衫、太阳帽、斜挎包等 数量：30套 费用总计：0.3万元 3、 进店礼品 单个费用：5元礼品,来者即送 数量：5000个 费用总计：2.5万元 4、 成交礼品 凡大定客户均赠送世园会门票两张 数量：1000张 费用总计：8万元 5、 周末抽奖 每周六、日共抽取6个大奖，每个奖品按300元/个预算，18个纪念奖，每个奖品按50元/个预算 每周奖品总费用控制在3000元 （注：凡大定及成交均可参与抽奖） 费用预算：6万元 6、 月月大奖 一等奖（1名）：品牌双开门冰箱 价格约5000元 二等奖（2名）：品牌空调挂机 价格约1500元 三等奖（10名）：品牌陶瓷热水壶 价格约100元 纪念奖（若干）：运动水壶 价格约10元 每月每项目奖品总费用控制在10000元 五项目月奖品费用共计：5万元 费用共计：26.8万元（由5项目分摊） 不可预计费用 10万元 天朗地产在售项目7月份销售政策及执行办法 1、 付款方式优惠：按揭、分期、公积金付款94折、一次性付款92折 2、 老带新/老业主重复购买优惠： 老业主（集团旗下所有住宅项目业主及成功解筹客户、蔚蓝国际A、B座、香米园、玉祥阁的业主；机电广场一、二期的业主和租赁户；合作公司；集团员工）成功介绍新客户购买所有在售房源，老业主均可获得2000元/套的购物卡，新客户可获得冲减房款2000元/套奖励；老业主重复购买优惠10000元房款；针对易居销售团队推介成功购买给予500元/套购物卡奖励，新客户可获得冲减房款2000元/套奖励 注：“成功解筹客户”如果老业主退房则不发放“购物卡”，被推介的新业主仍可冲减2000元/套房款；另，老带新政策不可以老业主重购政策并用（蔚蓝观园另行执行自有老带新政策） 3、万元购房券优惠：客户交1000元即可定房（财务出收据），并可在销售现场获取万元购房券1张（在签约时或交首付款时出具万元购房券即可优惠房总价1万元） 注：该购房券在各种巡展、拓客活动中发放，销售现场也可发放，财务依据万元购房券进行总房价优惠，该优惠一房一券，不可累加使用； 6、巡展、销售经理特批优惠、媒体团购、合作公司员工购买均额外优惠1%； 注：A：该优惠自身不可累加使用； B: 可与付款折扣、万元购房券并用； C：不可与老业主重购优惠并用； D：巡展客户凭巡展现场开具的客户登记单、媒体团购凭报名表、合作公司员工购买凭合作员工购买确认单进行优惠，销售经理特批优惠由销售案场经理出具现场优惠单进行优惠。 7、成交即送世园会门票2张； 8、一口价特价房：每项目拿出40套一口价房源（2个月的消化量，不够再补充），依据各案场销售情况择时择量推出； 9、集团战略合作商家恭贺礼：由红星美凯龙、苏宁电器、田亮阳光泳池会所、亚特健身会所等随成交房源附赠的各种折扣券、体验卡。 注：所有优惠计算均采取先减后折的计算办法进行。 营销管理部 2011-6-23 PAGE - 14 -